214 ФЗ банковская гарантия

Обязательные условия в договоре поручительства

Следует учитывать, что крайне важно заключить договор поручительства с банком на условиях, при которых и застройщик, и дольщик получат максимальную безопасность.

Самыми важными условиями договора выступают:

  1. Условия расторжения договора – правила, по которым одна из сторон вправе отказаться от исполнения договора. В отличие от обычной безотзывной банковской гарантии 44-ФЗ или 223-ФЗ, банковское поручительство является двусторонним договором, который можно расторгнуть до окончания его срока действия.

    Поэтому очень важно при регистрации договора поручительства в Росреестре проверять условия расторжения договора и не допускать регистрации, если в договоре допускается досрочное расторжение по соглашению сторон или в одностороннем порядке, так как прерванное поручительство банка может негативно сказаться на правах дольщиков, которые перестают быть защищенными вследствие прекращения обязательства банка перед ними.

  2. Кроме того, в договоре поручительства важна сумма гарантии, то есть общая стоимость погашения причиненных неисполнением договора убытков, которая может быть выплачена обманутым дольщикам.

На протяжении многих лет дольщики становились не только участниками долевого проекта, но и его заложниками, поскольку отдавая свои средства на откуп застройщикам, они принимали на себя все риски строительства и не могли быть полностью уверены, что получат жилье или вернут назад свои деньги. Многочисленные случаи банкротства строительных фирм и использование ими разных мошеннических схем обмана участников проекта, подтолкнули Правительство в 2014 году внести изменения в действующий закон и обязать застройщиков страховать свою ответственность. Одним из способов обеспечения ответственности строителей являются банковские гарантии, 214 ФЗ установил ряд требований, которым должна соответствовать организация, принимающая на себя роль поручителя.

Суть поручительства

Федеральный закон предоставляет застройщику на выбор несколько способов обеспечения его ответственности перед дольщиками. Строительная фирма может либо подписать страховой договор, либо выбрать в качестве поручителя банковское учреждение. Есть еще один способ, к которому в силу различных обстоятельств застройщики прибегают достаточно редко – стать членом общества взаимного страхования.

Следует отметить, что банковская гарантия по 214 ФЗ является самым надежным для дольщика, и в то же время самым невыгодным для застройщика способом страхования ответственности. Почему так? Банк – учреждение, которое не раздает направо и налево свои гарантии. Прежде чем поручиться за кого бы то ни было, а тем более в такой рискованной сфере, как долевое строительство, служба безопасности банка проведет тщательную проверку благонадежности застройщика, проверит все его построенные и строящиеся объекты, а также проектные и разрешительные документы на данный объект. Поэтому дольщик может быть уверен, что если банк ручается за строительную компанию, то, скорее всего, у нее действительно все в порядке.

Но даже если вдруг со строительством или финансированием объекта что-то пойдет не так, и у застройщика все-таки возникнут проблемы, в случае наличия поручительства банка, дольщик также оказывается более защищенным, чем при других видах страхования. Поручитель берет на себя ответственность за все действия застройщика и отвечает перед дольщиком в том же объеме, что и строительная фирма. Это касается также и всех видов компенсаций (неустойки, пени, штрафов), которые должен выплатить застройщик в случае неисполнения условий договора.

Застройщики прибегают к банковской гарантии достаточно редко, поскольку банк, как правило, требует предоставления залога на всю сумму гарантии, а также поручительство учредителей. Кроме того, минимальный процент за гарантию составляет 1.5 %. Все расчеты кредитная организация производит индивидуально для каждого застройщика, учитывая при этом сумму и срок, на который необходима гарантия, а также благонадежность самой строительной компании. Нужно сказать, что и банки не очень охотно выдают гарантии, поскольку в этой сфере доля риска всегда достаточно высокая.

Требования к банку, выступающему поручителем по договору

Далеко не каждое кредитное учреждение может работать по 214 ФЗ. Законодатель предъявляет серьезные требования к банку, который претендует на роль поручителя. Банки по 214 ФЗ должны соответствовать следующим требованиям:

  1. Наличие действующей лицензии Центробанка.
  2. Время работы в банковской сфере пять лет и более.
  3. Уставной фонд банка составляет более 200 млн. рублей.
  4. У кредитной организации имеются свои финансовые средства размером не менее 1 млрд. рублей.
  5. В течение полугода банк не имеет никаких нареканий по поводу несоблюдения им существующих нормативов, касающихся банковской сферы.
  6. Организация включена в систему страхования вкладов.
  7. Не имеется никаких предпосылок для инициирования процедуры банкротства.

Как видно, требования довольно жесткие, кредитных организаций, которые им полностью соответствуют, наберется немного. Центробанк на своем сайте опубликовал полный список банков, работающих по 214 ФЗ, которые могут выступать в роли поручителей. С 2017 года введен новый пункт, по которому застройщик, узнав, что банк не соответствует хотя бы одному из перечисленных выше требований, может аннулировать с ним договор в одностороннем порядке.

Дольщик, прежде, чем оформить договор ДДУ, может ознакомиться с . По закону, застройщик обязан уведомить участника долевого проекта о том, с кем он заключил договор поручительства. Если дольщик не найдет указанную кредитную организацию в опубликованном перечне, то лучше отказаться от заключения ДДУ с этой строительной компанией.

Особенности договора поручительства

Если застройщик выбрал в качестве обеспечения банковскую гарантию, он обязан заключить договор с банком еще до регистрации ДДУ с первым дольщиком. При этом он должен сообщить участнику долевого проекта, с каким банком, и на каких условиях он подписал договор поручительства.

Согласно федеральному закону в договоре должны быть отражены следующие условия:

  1. Предусмотрена ответственность поручителя на всю цену договора ДДУ. При этом сумма должна рассчитываться исходя из квадратуры, передаваемого дольщику помещения. Расчет стоимости производится на основании среднерыночной цены квадратного метра в регионе, где происходит сделка.
  2. Установлен перевод прав к новому дольщику при подписании с ним договора цессии участником проекта, в отношении которого предоставляется поручительство.
  3. Банковская гарантия должна действовать не менее двух лет после конечного срока сдачи дома, установленного в ДДУ.
  4. Зафиксировано согласие банка взять на себя больший объем ответственности, чем было первоначально заявлено, если наступят обстоятельства, влекущие за собой необходимость изменения условий договора.
  5. Отражено обязательство банка сообщить дольщику о прекращении поручительства, если таковое произойдет раньше указанного в договоре срока.

Застройщик и банк должны предупредить участника долевого проекта о том, что прекращается поручительство за тридцать дней до окончания его действия. Строительная компания при этом обязана найти новую кредитную организацию, готовую за нее поручиться перед дольщиком, не позже двух недель после завершения действия прежнего поручительства. Неисполнение застройщиком данного требования федерального закона – весомый повод инициировать дольщиком процедуру расторжения договора со строительной фирмой в одностороннем порядке, а также предъявить ей требование о выплате неустойки.

В то же время, даже если поручительство прекратилось раньше срока, банк все равно обязан исполнить свои обязанности по данному договору, если обстоятельства, требующие исполнения поручительства, наступили в период его действия. Например, если застройщик обанкротился до того момента, когда поручительство было аннулировано, банк обязан исполнить свои обязательства перед дольщиком.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх