Аренда без договора

Что говорит закон

За оплату аренды без договора съемщики жилья никакой ответственности не понесут.

Отчитываться перед законом должен владелец недвижимости или земельного участка, сдаваемого в аренду.

Все данные о получении прибыли должны быть предоставлены в налоговую инспекцию. Доказательством этой прибыли является договор.

Если налоги уплачены не будут, арендодателя ждет следующее:

  • принудительное взыскание неуплаченного налога;
  • пени за несвоевременность выплаты (размер будет определяться так: неуплаченная сумма, умноженная на 1\300 ставки рефинансирования и умноженная на количество просроченных дней);
  • штраф за не сданную налоговую декларацию (5% от невыплаченного налога за каждый просроченный месяц, минимум 1 тыс. рублей, но не больше 30% от всей суммы);
  • штраф за нарушение сроков (20% от невыплаченной суммы налога).

Если будет доказано, что налоги скрывались умышленно, сумма может увеличиться до 40%. Если за три финансовых года подряд неуплаченная сумма налогов составила больше 600 тыс. рублей, последствия могут быть более тяжелыми, вплоть до уголовной ответственности.

По ст. 198 Уголовного кодекса РФ грозит нарушителю одно из следующих наказаний:

  • лишение свободы сроком до одного года;
  • арест на полгода;
  • штраф от 100 до 300 тыс. рублей;
  • принудительные работы.

Если владелец имущества не является индивидуальным предпринимателем, есть вероятность привлечения по 171 статье УК (за незаконное предпринимательство) и по 116 статье Налогового кодекса (за нарушения правила постановки на учет).

Возможно, Вас заинтересует статья о досрочном расторжении договора аренды квартиры.

Статью о том, как купить квартиру в новостройке по переуступке прав требования, читайте .

Риск жилищных афер

Арендодатели, ведущие свою деятельность без договора, могут стать жертвами жилищных афер.

Мошенничество с недвижимостью – дело весьма прибыльное, недобросовестные съемщики становятся все более изобретательными с каждым годом.

Чаще всего используются две схемы.

Незаконное распоряжение недвижимостью. Схема пользуется популярностью у опытных аферистов. Они изготавливают поддельные документы, по которым приватизируют или продают землю или недвижимость.

Вероятность оспорить сделку в суде и вернуть собственность есть, но разбирательства потребуют сил, времени и средств на адвокатов.

Поднайм. Поднайм – самая простая и распространенная схема.

Мошенник снимает квартиру на длительный срок и пересдает ее за большую сумму.

Нередко сдается имущество посуточно, а сохранность вещей никого не интересует.

В итоге хозяин рискует получить обратно квартиру с множественными повреждениями.

Взыскать ущерб не получится, а первоначального арендатора найти будет сложно.

Замечание специалиста: лучшее средство защиты имущества – заключение договора, в котором будут прописаны все данные жильца, вплоть до указания места работы и официальной регистрации.

Напрягаться аферисты не любят, и требование оформить соглашение официально их отпугнет. Дополнительным преимуществом для арендодателя будет грамотный юрист, который оформит договор.

Возможно, Вас также заинтересует статья об особенностях договора аренды с правом выкупа.

Статью о нюансах договора безвозмездной аренды читайте .

Дополнительные расходы

Даже если на протяжении долгого времени наниматель жилья вел себя хорошо и квартира была в полном порядке, «сюрпризы» обнаружиться могут после того, как жилец съедет.

Например, он может забрать с собой бытовую технику или всю мебель. Все, что сможет сделать хозяин – пытаться найти недобросовестного съемщика самостоятельно и попросить у него все вернуть.

Совет юриста: избежать похищения материальных ценностей поможет официальный акт приема-передачи, в котором будет прописано все имущество, находящееся в квартире.

Когда действие договора аренды будет прекращено, владелец квартиры может тщательно все проверить и, при необходимости, взыскать с постояльца стоимость поврежденных вещей. Также заранее можно взять депозит, который будет удержан при нарушении прописанных правил пользования.

Не исключено, что после освобождения квартиры выяснится, что все это время жилец не оплачивал коммунальные услуги, и долг уже достаточно внушительный. Нет договора – нет ответственности, долг придется гасить самостоятельно.

Замечание юриста: согласно ГК, коммунальные платежи должен платить наниматель, включать этот пункт в договор даже не обязательно.

Ответы юристов (1)

Добрый день! Если административный штраф был вам прислан по почте, как на владельца автомобиля, то вам надо обратиться в органы ГИБДД с договором аренды и обжаловать данный штраф. Если автомобиль был остановлен сотрудником ГИБДД и штраф был выписан на месте, то он должен выписываться лицу который управлял данным транспортным средством в момент совершения административного правонарушения. В данной ситуации можете руководствоваться данной статьей КоАП РФ:

Статья 2.6.1. КоАП РФ. Административная ответственность собственников (владельцев) транспортных средств(введена Федеральным законом от 24.07.2007 N 210-ФЗ)

1. К административной ответственности за административные правонарушения в области дорожного движения в случае их фиксации работающими в автоматическом режиме специальными техническими средствами, имеющими функции фото- и киносъемки, видеозаписи, или средствами фото- и киносъемки, видеозаписи привлекаются собственники (владельцы) транспортных средств.

2. Собственник (владелец) транспортного средства освобождается от административной ответственности, если в ходе проверки будут подтверждены содержащиеся в его сообщении или заявлении данные о том, что в момент фиксации административного правонарушения транспортное средство находилось во владении или в пользовании другого лица либо к данному моменту выбыло из его обладания в результате противоправных действий других лиц.

Ищете ответ?
Спросить юриста проще!

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Пунктом 2 ст. 164 ГК РФ предусмотрено, что сделка, предусматривающая изменение условий зарегистрированной сделки, подлежит государственной регистрации.
Поскольку соглашение о внесении изменений в договор представляет собой сделку (ст. 153 ГК РФ), то в случаях, когда такой договор подлежит государственной регистрации, зарегистрировано должно быть и соглашение к нему.
Следовательно, в случае изменения условий зарегистрированного договора аренды соглашением сторон такое соглашение должно быть представлено на государственную регистрацию (смотрите также постановления Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.08.2015 N 17АП-9234/15, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2014 N 07АП-2392/14).
Вместе с тем обратим внимание, что согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Поскольку любое соглашение сторон, устанавливающее, изменяющее или прекращающее гражданские права и обязанности, представляет собой договор (п. 1 ст. 420 ГК РФ), норма п. 3 ст. 433 ГК РФ применима и к такому соглашению.
В судебной практике выработана правовая позиция, в соответствии с которой соглашение, достигнутое по всем существенным условиям договора аренды, подлежащего государственной регистрации, и исполняемое сторонами, связывает стороны обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон, даже если такой договор не был зарегистрирован (п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).
Этот правовой подход судьи применяют и в спорах, связанных с исполнением условий дополнительных соглашений к договорам аренды, требующих государственной регистрации (смотрите, например, постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 21.04.2016 N 06АП-1152/16, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2016 N 11АП-2021/16, Седьмого арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 N 07АП-2935/14).
Таким образом, отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды в рассматриваемом случае означает, что такое соглашение не имеет правового значения для третьих лиц. Однако такое соглашение, поскольку оно заключено сторонами, связало их обязательством, а следовательно, в отношениях по договору аренды стороны должны руководствоваться его условиями в редакции названного соглашения.
Гражданско-правовые риски отсутствия государственной регистрации соглашения об изменении объектов аренды, указанных в зарегистрированном договоре аренды недвижимости, зависят от многих обстоятельств и не могут быть оценены в рамках настоящей консультации. Например, у арендатора возникает риск того, что арендные отношения применительно к объектам аренды, не указанным в зарегистрированном договоре, прекратятся в случае, если такие объекты будут отчуждены в собственность иного лица, поскольку правило п. 1 ст. 617 ГК РФ в этом случае применяться не будет (абзац пятый п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отметки об обременении правом аренды объектов недвижимого имущества, которые были исключены из договора аренды дополнительным соглашением сторон, в практической ситуации может затруднить собственнику продажу такого имущества или передачу его в залог и т.д.
Отметим, что ч. 1 ст. 19.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях предусматривает административную ответственность в виде штрафа за несоблюдение собственником, арендатором или иным пользователем установленного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним. Однако отсутствие государственной регистрации дополнительного соглашения к зарегистрированному договору аренды недвижимости не влечет за собой возникновения такой ответственности, так как обязанность представить упомянутое соглашение на государственную регистрацию вытекает из гражданско-правовых отношений сторон и не является публично-правовой; сроков подачи такого соглашения на государственную регистрацию законодательство не устанавливает. В случае уклонения одной из сторон договора от его государственной регистрации применяются способы защиты прав, предусмотренные гражданским законодательством, а не административные санкции (п. 2 ст. 165 ГК РФ, смотрите также постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2013 N 12АП-11298/13, Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утвержден постановлениями Президиума Верховного Суда РФ от 4, 11 и 18.05.2005), вопрос 17 раздела «Вопросы применения Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях»).

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Ерин Павел

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Золотых Максим

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

Можно ли сдавать квартиру без договора аренды

Когда человек планирует сдать собственное жилье внаем, первый вопрос, который возникает в данном случае, – это можно ли сдавать квартиру без заключения договора аренды. Ответить однозначно достаточно сложно, поскольку в нашем законодательстве четкого запрета на сдачу жилья без официального договора нет.

Согласно статье №674 гражданского кодекса РФ, договор необходимо оформлять в письменном виде. Если такового в наличии нет, то виновную сторону, в случае претензии, нельзя привлечь к ответственности. Иными словами, все расписки о получении денег, платежи по коммунальным услугам, акты приема-передачи квартиры, чеки на частичный ремонт в суде не являются доказательством. Как результат, если произошла порча имущества или арендодателю были уплачены денежные средства на несколько месяцев вперед, при этом договора в письменном виде нет, то получить возмещение ущерба не получится.

Помимо этого, если жилье сдается сроком более чем на год, то данное соглашение следует зарегистрировать в Росреестре, как обременение недвижимости. При отсутствии договора это условие выполнить практически невозможно. Ну а если между сторонами было заключено соглашение о том, что квартира арендуется сроком до 1 года, то в данном случае можно обойтись без письменного договора.

Какая ответственность предусмотрена за сдачу квартиры без договора

На сегодняшний день довольно часто собственники жилья сдают квартиру внаем без оформления соответствующего договора. Такое действие неправомерно и может грозить владельцу многими неприятностями, а именно:

  • Неожиданное посещение налоговых органов. В этом случае штраф гарантирован. Стоит отметить, что с такой неприятностью сталкиваются практически все арендодатели рано или поздно;
  • При нанесении ущерба жилью квартиросъемщиком, страховая компания может отказать в выплате на законных основаниях, поскольку на руках у собственника нет договора, подтверждающего, что в квартире кто-то проживал. И если были затоплены соседи, то ущерб оплачивать придется нерадивому арендодателю;
  • Отказ квартиросъемщиков от уплаты за проживание. В этом случае, как было описано выше, обращение в суд результатов не даст, поскольку на руках у собственника нет заключенного договора;
  • Если квартира, которая сдана внаем, является ипотечной, и в договоре с банком прописан пункт о запрете на передачу жилья во временное использование третьим лицам, то банк имеет полное право забрать квартиру по причине нарушения договора. Или пойти другим путем, потребовать полной уплаты за ипотечную недвижимость до окончания срока действия договора.
  • Как видно из всего вышеописанного, владельцу жилья намного проще будет официально заключить договор с людьми, которым он сдает квартиру внаем. Затем передать документы в компетентные органы и уплатить налог. Это убережет от многих неприятностей и сохранит здоровый сон.

    Какие права имеет квартиросъемщик

    Все отношения между квартиросъемщиком и собственником регулирует договор аренды. Если таков на момент поселения был составлен, то стороны в обязательном порядке прописывают все детали данного соглашения, а именно:

    • Количество посещений собственника, и при каких условиях он может попасть в квартиру;
    • Все, что касается текущего ремонта в квартире;
    • Оплата по счетам, и в каком случае собственник может повысить арендную стоимость;
    • Срок аренды жилья;
    • Оплата причиненного ущерба третьим лицам;
    • Возможность подселения;
    • При каких условиях разрывается договор и за сколько времени собственник должен уведомить квартиросъемщика о своих намереньях.
    • Если был составлен в письменном виде договор аренды и абсолютно все детали прописаны, то квартиросъемщику можно не волноваться. Но, порой, собственник жилья предлагает внаем квартиру без официального соглашения. В таком случае, даже если действия владельца имущества были не правомерны, доказать свою правоту через суд практически невозможно. Поскольку устный договор на суде во внимание не принимается.

      Риски при сдаче квартиры без договора аренды

      Если было принято решение сдавать жилье квартиросъемщикам без договора аренды, то следует запомнить несколько простых правил, чтобы данная недвижимость приносила деньги, а не головную боль.

      Друзья и коллеги: Данный контингент категорически не рекомендуется пускать на проживание. Как правило, такие люди постоянно задерживают арендную плату, а о бережливости к вещам собственника и вовсе можно забыть. Пользуясь тем, что между арендодателем и квартиросъемщиком существуют дружеские отношения, собственник рискует не только своим покоем и испорченными отношениями с другом, а и вовсе остаться без денег.

      Субаренда: Одна из самых любимых схем мошенников. Взять в аренду у собственника жилье и сдать его другим людям, при этом заработать неплохую сумму денег. Чтобы этого не произошло, арендодателю необходимо обязательно заключить договор и прописать отдельным пунктом запрет на субаренду. Иначе, вместо денег за аренду, головная боль, потрепанные нервы и штраф от соответствующей службы.

      Неуплата за проживание: Такая ситуация может произойти в следующих случаях. Если на руках у собственника нет официального договора аренды. Или квартиросъемщики оплачивают свое проживание месяцем позже. В этом случае доказать вину и потребовать возмещение с квартиросъемщика при отсутствии договора не возможно.

      Порча имущества: Порой, жильцы могут испортить вещи, которые находятся в арендованной квартире. И если на руках нет документа, регулирующего отношения между собственником и квартирантами, то последствия будут печальными.

      Чтобы избежать подобных неприятностей и спать спокойно, необходимо к договору аренды прикрепить акт приема-передачи недвижимости. Самым правильным будет сделать описание всех вещей, которые находились в квартире при передаче ее временным жильцам. Тем же договором сразу отрегулировать вопросы возмещения в случае порчи.

      Если у собственника жилья будет данный документ на руках, то в случае порчи имущества квартиросъемщик будет обязан возместить стоимость испорченной вещи согласно договору. Ну а если договор был устным, арендодатель понесет убытки, при условии, что квартиранты откажутся возмещать нанесенный ущерб.

      И квартиросъемщик, и арендодатель должны понимать, что официально заключенный договор – это гарантия обеих сторон от неприятных неожиданностей.

      Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас:

      +7(499)653-60-72 доб 840 (Москва)

      +7(812)426-14-07 доб 419 (Санкт-Петербург)

      Есть вопрос к юристу?

      Если под отсутствием юридического лица по месту нахождения следует понимать отсутствие офиса организации – то такое отсутствие абсолютно законно. Если у регистрирующего органа в наличии будет информация о том, что связь с юридическим лицом по адресу, отраженному в ЕГРЮЛ, невозможна, он направляет ему, его учредителям, генеральному директору уведомления о необходимости представить в регистрирующий орган достоверные сведения об адресе. Если такие сведения не представлены в разумный срок, он может обратиться в арбитражный суд с требованием о ликвидации юридического лица

      По юридическому адресу должен находится постоянно действующий исполнительный орган. То есть это адрес, по которому можно связаться с указанным органом (п. в ч. 1 ст. 5 ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»).

      Добрый день, Андрей!

      1)Какая ответственность будет у организации при проверке (налоговой, прокуратурой) если нет договора аренды? Грозит ли это закрытием организации? 2)Какая ответственность будет у организации при проверке если договор аренды есть но фиктивный? 2)Какая ответственность будет у ген дира?

      В данной ситуации действительно могут быть проблемы с налоговой. В ликвидации компаний суды в такой ситуации обычно отказывают, но Вас могут обязать осуществить регистрацию обособленного подразделения по фактическому адресу. Если же это не будет сделано в течение месяца, то будет грозить ответственность по ст. 116 НК РФ:

      Статья 116 НК РФ Нарушение порядка постановки на учет в налоговом органе

      1. Нарушение налогоплательщиком установленного настоящим Кодексом срока подачи заявления о постановке на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,

      влечет взыскание штрафа в размере 10 тысяч рублей.

      2. Ведение деятельности организацией или индивидуальным предпринимателем без постановки на учет в налоговом органе по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом,

      влечет взыскание штрафа в размере 10 процентов от доходов, полученных в течение указанного времени в результате такой деятельности, но не менее 40 тысяч рублей.

      Если письма от налоговой Вы получаете, то проблем особо не будет.

      Если письма не получаете, то риск ликвидации вполне реален.

      Вы вправе указать адрес своей квартиры, правда все письма и проверки будут идти на ваш адрес.

      Лучше заключить фиктивный договор аренды с почтовым обслуживанием и секретарем, чтобы в случае чего на налоговую проверку Вас могли «вызвать».

      Задайте вопрос нашим юристам — это намного быстрее, чем искать решение.

      Ответы юристов (2)

      Здравствуйте, Павел! Ваш вопрос принят в работу. Для подготовки ответа потребуется некоторое время.

      В соответствие с п. 2 ст. 651 ГК РФ,

      2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

      Соответственно, не прошедший регистрацию договор заключенным не считается.

      В связи с чем возникают риски доначисления налога на прибыль у арендатора (если он на ОСН), потому как базу по этому налогу он занизил, делая перечисления в оплату аренды по несуществующему договору. Кроме того, возникают риски с зачетом по НДС. Если он на УСН 15%, то расходы на аренду не могут учитываться в целях определения налоговой базы.

      В соответствие со п. 1 ст. 26 закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», с целью регистрации договора может обращаться любая из его сторон. Кто именно — определяется непосредственно в самом договоре, учитывая основополагающее правило свободы договора (ст. 421 ГК РФ).

      Штрафов за несвоевременную регистрацию не предусмотрено. И сделать это сейчас можно, но во избежание возможного спора с ИФНС, учитывая вышеуказанные налоговые риски, лучше прошлый период оформить договором, заключенным на срок менее года, а на остаток периода — новым договором, который можно зарегистрировать. Если это проблематично, следует регистрировать как есть.

      Дополнительно замечу, что в случае спора между сторонами незарегистрированного и, соответственно, незаключенного договора, суд не может применять правило о возврате неосновательного обогащения для истребования уплаченной по несуществующему договору арендной платы, потому как имело место фактическое пользование помещением, за которое перечислялась оплата (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73).

    Записи созданы 2145

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

    Похожие записи

    Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

    Вернуться наверх