Аренда существенные условия

Энциклопедия решений. Существенные условия договора аренды

Существенные условия договора аренды

Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенным условием договора аренды является условие об объекте аренды. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

ФАС Северо-Кавказского округа в постановлении от 13.08.2009 N А01-142/2009 указал, что вопрос о незаключенности договора ввиду неопределенности его предмета нужно обсуждать до его исполнения, так как неопределенность этого условия может повлечь невозможность реализации договора. Если же договор уже исполнен (имущество передано), имеются данные, позволяющие определенно установить это имущество, а у сторон относительно объекта не возникает спор, условие об объекте не должно считаться несогласованным, а договор — незаключенным.

К аналогичному выводу пришел Пленум ВАС РФ, указавший, что стороны не вправе оспаривать договор, фактически исполнявшийся ими в отсутствие спора о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды, по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность (п. 15 постановления от 17.11.2011 N 73).

Эта правовая позиция получила законодательное воплощение в п. 3 ст. 432 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ, вступившего в силу с 01.06.2015), согласно которому сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (п. 3 ст. 1 ГК РФ).

По общему правилу, условие о размере арендной платы существенным условием договора не является. Закон не обязывает стороны договора аренды определять порядок и сроки внесения арендной платы непосредственно в договоре. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п. 1 ст. 614 ГК РФ). Вместе с тем, в отношении договора аренды здания или сооружения, а также договора аренды земельного участка закон устанавливает более жесткие правила, а именно: при отсутствии в договоре согласованного сторонами размера арендной платы договор не считается заключенным (см. п. 1 ст. 654 ГК РФ, п. 12 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Существенными условиями любого договора также являются условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ). Например, цена договора, как правило, не является его существенным условием, но в случае, если в ходе переговоров о заключении договора одной из сторон предложено условие о цене или заявлено о необходимости ее согласовать, то такое условие является существенным для этого договора. Он не может считаться заключенным до тех пор, пока стороны не согласуют названное условие или сторона, предложившая условие о цене или заявившая о ее согласовании, не откажется от своего предложения (п. 11 Обзора судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными, направленного информационным письмом Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165). Сказанное может иметь значение и для договора аренды.

Что представляет собой договор аренды?

Официальная точка зрения на вопрос изложена в ГК РФ (ст. 606): сущность договора аренды – или имущественного найма – предоставление названного в документе имущества во временное пользование и владение или только во временное пользование возмездно, то есть за плату.

Касательно договора аренды важно, что его подписание не приводит к изменению собственника имущества.

Зато арендатору принадлежат все результаты, полученные от использования арендованного имущества – плоды, произведенную продукцию, плату, полученную за оказанные услуги.

Невозможно сдать в аренду вещи, недвижимость, если они не принадлежат арендодателю на правах собственности.

Однако возможен вариант подписания документа лицом (не являющимся собственником), уполномоченным на то владельцем или законом (например, при аренде государственного, муниципального имущества или имущества, принадлежащего несовершеннолетнему). Если соглашение об имущественном найме подписывается по доверенности, то она обязательно должна быть нотариально заверена.

К договору имущественного найма применимы общие основания договорного права. Свобода договора подразумевает, что соглашение заключено без давления и стороны могут устанавливать любые условия, не вступающие в противоречие с требованиями законодательства. И лишь те условия, с которыми согласны все стороны, могут быть включены в текст документа.

Договор аренды будет считаться заключенным, лишь если в нем содержатся все существенные условия, предусмотренные законом и сторонами.

Объект сделки

Одно из важнейших существенных условий, напрямую влияющих на действительность договора аренды – это точное указание объекта сделки. Таким объектом может выступать движимое и недвижимое имущество.

Гражданский кодекс не только определяет существенные условия договора имущественного найма, но и указывает основное свойство имущества, которое может стать его объектом. Таким свойством является непотребляемость. То есть в процессе эксплуатации сдаваемые в аренду объекты не должны терять свои натуральные, неотъемлемые свойства.

Невозможно арендовать то имущество, количество или качество которого изменяется либо с течением времени, либо при его использовании: воду, полезные ископаемые, строительные материалы и т.п. Зато можно арендовать пруд для разведения рыбы, строительную технику, склад для материалов и продукции, помещение для проживания и ведения бизнеса.

При найме помещения указываются:

  • адрес расположения;
  • площадь;
  • вид (жилое, нежилое, часть помещения);
  • целевое использование (проживание, склад, торговля, производство и т.п.);
  • дополнительно может быть указан этаж, если это существенно (например, определяет размер арендной платы), подвальное, мансардное или чердачное.

Касательно аренды недвижимого имущества есть ограничения по возможности аренды государственного и муниципального имущества. Они касаются социальной инфраструктуры для детей, земельных участков.

Если арендодатель против сдачи имущества в субаренду, этот пункт необходимо также включить в существенные условия. И оговорить санкции, которые будут наложены на арендатора в случае нарушения (обычно предусматривается досрочное расторжение).

Арендная плата

Подробности внесения арендной платы касаются:

  • размера оплаты;
  • периодичности ее внесения;
  • способ оплаты (наличные, перечисление на счет, бартер и т.п.).

Оплата бартером может подразумевать оказание арендатором услуг или поставку продукции в качестве платы за арендуемое помещение.

Если участники договора – юридические лица, то оптимальным будет безналичный расчет. Договор между физическим и юридическим лицом может предусматривать внесение денег через кассу предприятия (при ее наличии).

Кроме того, условия оплаты могут включать особенности расчета: будет ли оплата взиматься единой суммой, рассчитываться по стоимости квадратного метра арендуемой площади или, если помещений несколько, то за каждое помещение.

Помимо арендной платы дополнительными существенными условиями, включенными по согласованию сторон, могут стать:

  • оплата арендатором коммунальных платежей, электричества (по отдельному счетчику);
  • обязательство арендатора произвести мелкий текущий или капитальный ремонт;
  • возможность внесения неотъемлемых изменений и как в этом случае будет производиться компенсация (если она предусматривается).

Большинство судебных споров, касающихся арендуемого имущества, так или иначе связаны с арендной платой. Поэтому стоит уделить самое пристальное внимание подробному описанию всех положений по внесению арендной платы. Особенно это относится к длительным (больше года) и бессрочным договорам. Здесь следует предусмотреть возможность и механизм изменения стоимости аренды.

В связи с повышением тарифов ЖКХ может повышаться плата за коммунальные услуги, растут налоги, следовательно, возрастают расходы арендодателя на содержание помещения – это не может не отразиться на оплате арендатора. Значит, следует разработать механизм повышения арендной платы и согласовать возможные сроки ее пересмотра.

Апелляционные суда наиболее часто стоят на позиции, предусматривающей изменение размера арендной платы не чаще одного раза в год. Производится это путем заключения дополнительного соглашения между арендатором и арендодателем.

Срок действия договора

Вопреки высказываемому нередко мнению, срок действия не относится к существенным условиям договора аренды. Следует помнить, что договор аренды, заключаемый на срок от 1 года требует государственной регистрации.

При этом, если договор аренды в силу срока, превышающего год, нуждается в обязательной регистрации государственным органом, он будет считаться заключенным именно с момента регистрации, а не с момента подписания сторонами. И именно с этого момента отсчитывается срок аренды, если он установлен не конкретной датой окончания.

Нередко забывают, что договор аренды может быть и бессрочным. Такой документ либо вообще не содержит пункта о сроках, либо напрямую указывает на бессрочность. Обязательным в таком случае становится условие его расторжения, согласованное сторонами.

Учтите: бессрочный договор аренды не подлежит обязательной госрегистрации.

В бессрочной аренде в обязательном порядке прописываются условия расторжения соглашения:

  • по чьей инициативе может быть расторгнут;
  • за какой срок необходимо предупредить другую сторону;
  • дополнительные условия (могут включать особенности внесения арендной платы за последний месяц, условия возврата арендованного имущества и т.п.).

Если в бессрочном договоре не указаны условия расторжения, то, согласно ГК РФ, действует общее правило: отказаться от аренды может любая сторона в одностороннем порядке, предупредив противоположную сторону за месяц (за 3 месяца – при найме недвижимости). Срочный договор имущественного найма также может предусматривать условия досрочного расторжения.

Если по окончании времени действия договора имущественного найма, заключенного на конкретный срок, арендодатель не потребовал вернуть ему арендованное имущество (освободить арендованное помещение), а арендатор продолжил пользоваться арендованным – и при этом не было подписано соглашение на новых условиях – действовавший ранее договор признается пролонгированным на неопределенный срок на тех же условиях.

Иногда забывчивостью арендодателя пользуются арендаторы, чтобы продлить соглашение на выгодных для себя условиях. Как поступить, если срок действия заключенного ранее соглашения подходит к концу, а арендатор не подписывает его на новых условиях, но при этом не изъявляет желания и съехать?

Чтобы «подстраховаться», арендодателю стоит направить ему заказное письмо с уведомлением, что при неподписании нового договора ему следует передать обратно владельцу арендуемый объект (называется срок, являющийся последним днем договора имущественного найма). Этого будет достаточно, чтобы при необходимости отстоять позицию арендодателя в суде.

При попытке недобросовестного арендатора сослаться на пролонгацию договора в связи с тем, что он продолжает пользоваться арендуемым имуществом, суд встанет на сторону арендодателя, поскольку он письменно предупредил об окончании действия соглашения.

Другие существенные условия, не являющиеся таковыми по закону, могут быть включены в текст соглашения по согласованию сторон.

Например, при аренде недвижимости можно вменить в обязанность арендодателю проведение регулярного обслуживания и ремонта установленного отопительного оборудования, или проведение арендодателем капитального ремонта за свой счет.

Понимать, как влияют существенные условия на действительность договора аренды – важная часть договорной работы. Чтобы не оказаться в сложной ситуации, когда контрагент обращается в суд и признает недействительным ставший ему по каким-то причинам невыгодным договор на основании отсутствия в нем существенных условий, следует внимательно относиться к описанию объекта договора и арендной платы, не забывая, что иные условия также могут быть признаны сторонами существенными.

Дорогие читатели, информация в статье могла устареть, воспользуйтесь бесплатной консультацией позвонив по телефонам: Москва +7 (499) 288-73-46, Санкт-Петербург +7 (812) 309-71-92 или задайте вопрос юристу через форму обратной связи, расположенную ниже.

Договор аренды предприятия

Договор аренды предприятия выделен в отдельный вид договора аренды так же, как и договор аренды зданий и сооружений, исходя из особенностей предмета.

Наличие специальных норм, регулирующих аренду предприятия, не является новаторством современного российского законодательства.

ГК РСФСР 1922 г. содержал целый ряд правил (например, статьи 153, 162, 164, 171), регламентирующих имущественный наем государственных или коммунальных предприятий как особого вида имущества.

ГК 1964 г. уже не рассматривал предприятие как объект права и не включал каких-либо норм об имущественном найме предприятия. Социалистические организации как хозяйствующие субъекты вправе были сдавать внаем лишь отдельные виды имущества, входящего в состав предприятия.

В Основах гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик 1991 г. и Основах законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде 1989 г. вновь допускалась сдача в аренду предприятий.

Действующий ныне ГК РФ впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды и предусмотрел комплекс специальных правил, регулирующих отношения, связанные с арендой предприятия.

Понятие договора аренды предприятия. По договору аренды предприятия арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые не могут быть переданы другим лицам, а арендатор обязуется принять предприятие по передаточному акту, поддерживать его в надлежащем техническом состоянии, своевременно вносить арендную плату и возвратить предприятие по истечении срока аренды.

Правовое регулирование договора аренды предприятия. Нормы, регулирующие отношения, возникающие из договора аренды предприятия, закреплены в § 5 главы 34 ГК РФ.

К отношениям, связанным с арендой предприятия, подлежат субсидиарному применению правила, регулирующие договор аренды зданий и сооружений (§ 4 главы 34 ГК РФ), если иное не предусмотрено нормами ГК РФ об аренде предприятия, а при отсутствии таких правил в § 4 главы 34 ГК РФ — общие положения о договоре аренды (§ 1 главы 34 ГК РФ).

Кроме того, к договору применяются общие положения ГК РФ о сделках, обязательствах и договорах.

При этом необходимо учитывать, что согласно ст. 663 ГК РФ правила ГК РФ о последствиях недействительности сделок и об изменении или о расторжении договора, предусматривающие возврат или взыскание в натуре полученного по договору с одной стороны или с обеих сторон, применяются к договору аренды предприятия, если такие последствия не нарушают существенно права и охраняемые законом интересы кредиторов арендодателя и арендатора, других лиц и не противоречат общественным интересам. Данная норма подлежит применению, как правило, если предприятия являются объектами социально-культурного назначения, включают в свой состав общежития, которые арендодатель в случае реституции не сможет содержать, что повлечет за собой ухудшение жилищных прав граждан, и т.п.

Правовая характеристика договора аренды предприятия. Договор аренды предприятия является формальным, возмездным, взаимным.

Существенные условия договора аренды предприятия. К условиям, при отсутствии которых договор аренды предприятия признается незаключенным, относятся положения о его предмете и цене (размере арендной платы).

Предмет договора аренды предприятия. Предметом договора является предприятие. Напомним, что под предприятием понимается имущественный комплекс, признаваемый недвижимостью в целом и используемый для осуществления предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 132 ГК РФ).

В состав предприятия как имущественного комплекса входят (абз. 2 п. 2 ст. 132 ГК РФ):

1) все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе имущественные права. Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие основные средства безоговорочно входят в состав предприятия, передаваемого в аренду, а запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, а также имущественные права, связанные с предприятием, — только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ).

Кроме того, особенностью договора аренды предприятия является положение о том, что передача прав владения и пользования находящимся в собственности других лиц имуществом, в том числе землей и другими природными ресурсами, производится в порядке, предусмотренном законом и иными правовыми актами. В ст. 132 ГК РФ такое правило отсутствует. То есть ряд прав не может быть передан в аренду в составе предприятия при наличии в законодательстве соответствующего запрета. Так, если объект принадлежит собственнику предприятия на праве аренды, действует общая норма п. 2 ст. 615 ГК РФ, согласно которой, если правовыми актами не предусмотрено иное, передача арендодателем прав владения и пользования арендованным имуществом другому лицу может осуществляться лишь с согласия собственника. Без согласия собственника имущества по правилам субаренды может передаваться, в частности, право аренды в отношении транспортных средств (п. 1 ст. 638, п. 1 ст. 647 ГК РФ);

2) долги (обязанности). Специфика договора аренды предприятия состоит в том, что долги, относящиеся к предприятию, также переводятся только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ);

3) средства индивидуализации также по договору аренды переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такая оговорка отсутствует;

4) другие исключительные права на результаты творческой деятельности (патентные права, смежные права и т.д.) также переходят только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором (п. 1 ст. 656 ГК РФ). В ст. 132 ГК РФ такой оговорки нет. Согласно п. 2. ст. 656 ГК РФ права арендодателя, полученные им на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Предметом договора аренды может быть и часть предприятия: цех, мастерская и т.д. (п. 2 ст. 132 ГК РФ). При этом передаваемое имущество должно образовывать технологически единое целое, замкнутый производственный цикл. Комплексы вещей (станки, здания), не обладающие свойствами замкнутого производства, не образуют предмет рассматриваемого договора. К передаче таких вещей будут применяться общие положения об аренде.

Существенным признаком договора аренды предприятия является то, что предмет договора передается во владение и пользование арендатора. То есть арендодатель в период действия договора аренды предприятия не может сохранить за собой право владения по общим нормам о договоре аренды (см. ст. 606 ГК РФ). Однако общие нормы о договоре аренды не исключают права арендодателя владеть вещью (предметом договора).

Срок договора аренды предприятия. К сроку договора аренды предприятия применимы общие положения о сроке договора аренды зданий и сооружений (см. главу 16).

Цена договора аренды предприятия. Цена в договоре аренды предприятия понимается как арендная плата и является существенным условием.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды предприятия считается незаключенным. При этом не применяются правила определения цены, предусмотренные п. 3 ст. 424 ГК РФ.

Арендная плата может устанавливаться в любой из форм, указанных в п. 2 ст. 614 ГК РФ.

Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка (п. 2 ст. 654 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной.

Стороны договора аренды предприятия. Сторонами договора выступают арендодатель и арендатор.

Арендодателем, как правило, является собственник имущества или лицо, управомоченное собственником (представитель по доверенности, поверенный по договору поручения и т.д.).

Поскольку предприятие — имущественный комплекс, предназначенный для предпринимательской деятельности, арендодателем являются предприниматели (либо коммерческая организация, либо некоммерческая организация, осуществляющая предпринимательскую деятельность для достижения уставных целей и соответствующую этим целям, либо индивидуальный предприниматель).

Арендатором, исходя из предмета договора, также являются предприниматели.

Форма договора аренды предприятия.

К форме договора аренды предприятия предъявляются специальные требования.

Согласно п. 1 ст. 658 ГК РФ договор аренды предприятия заключается в письменной форме.

При этом устанавливается, что договор заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора аренды предприятия влечет его недействительность (п. 3 ст. 658 ГК РФ).

Кроме того, договор аренды предприятия независимо от его срока подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Неисполнение требования о государственной регистрации договора аренды предприятия влечет его незаключенность.

Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия.

Арендодатель по договору аренды предприятия обязан:

1. Передать предприятие арендатору.

Согласно ст. 659 ГК РФ передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды предприятия, обязательство арендодателя передать предприятие арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Уклонение арендодателя от подписания документа о передаче предприятия на условиях, предусмотренных договором, признается отказом от исполнения обязанности передать имущество.

Из содержания п. 3 ст. 611 ГК РФ следует, что арендодатель должен предоставить арендатору сданное внаем предприятие в указанный в договоре аренды срок, а в случае, когда в договоре такой срок не указан — в разумный срок.

При неисполнении арендодателем обязанности по передаче предприятия арендатор вправе предъявить те же требования, что и по общим положениям о договоре аренды (см. главу 12).

Содержание следующих обязанностей и последствия их неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды и были нами рассмотрены (см. главы 12, 16), в связи с чем их повторный анализ нецелесообразен. Остановимся лишь на их перечислении, сделав некоторые замечания, связанные со спецификой договора. Итак, арендодатель также обязан:

2. Передать предприятие вместе со всеми принадлежностями и документами.

3. Передать предприятие в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества.

4. Предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду предприятие.

5. Возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений имущества.

Спецификой договора аренды предприятия является то, что арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия (ст. 662 ГК РФ).

Однако арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений, если докажет (ст. 662 ГК РФ):

  • что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и (или) эксплуатационных свойств;
  • или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

6. Не заключать договор аренды с другим лицом в течение года со дня истечения срока договора с арендатором, которому арендодатель отказал в заключении договора на новый срок.

7. Письменно уведомить и получить согласие кредиторов о переводе долгов в составе предприятия до его передачи.

Данную обязанность арендодатель несет не по отношению к арендатору, а по отношению к своим кредиторам (ст. 657 ГК РФ). В целом нормы ст. 657 ГК РФ, посвященные правам кредиторов при аренде предприятия, представляют собой конкретизацию п. 1 ст. 391 ГК РФ, согласно которому перевод долга возможен только с согласия кредитора.

Если кредитор был уведомлен о передаче предприятия в аренду, но письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, он вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления потребовать (п. 2 ст. 657 ГК РФ):

  • прекращения или досрочного исполнения обязательства;
  • возмещения причиненных этим убытков.

Если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, то он вправе предъявить указанные требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду (п. 3 ст. 657 ГК РФ).

Кроме того, интересы кредитора гарантируются нормой, согласно которой после передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора (п. 4 ст. 657 ГК РФ).

В договоре аренды предприятия существует ряд дополнительных прав арендатора по сравнению с общими положениями о договоре аренды. Так, арендатор вправе без согласия арендодателя:

  • продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это: а) не влечет уменьшения стоимости предприятия и б) не нарушает других положений договора аренды предприятия (абз. 1 ст. 660 ГК РФ). Данная норма является диспозитивной, и в договоре можно предусмотреть необходимость получения согласия арендодателя. Кроме того, норма не применяется в отношении земли и других природных ресурсов, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
  • вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость (абз. 2 ст. 660 ГК РФ). Данная норма также является диспозитивной, ее содержание можно изменить в договоре.

Арендатор по договору аренды предприятия обязан:

1. Пользоваться арендованным предприятием в соответствии с условиями договора.

Содержание указанной обязанности и правовые последствия ее неисполнения подчиняются общим положениям о договоре аренды (см. главу 12), в связи с чем мы не будем проводить их повторное рассмотрение.

2. Своевременно вносить арендную плату за пользование предприятием.

Данная обязанность также была проанализирована в главе 12.

3. Поддерживать арендованное предприятие в надлежащем состоянии.

Спецификой договора аренды предприятия согласно ст. 661 ГК РФ является также обязанность арендатора по проведению не только текущего, но и капитального ремонта.

Неисполнение арендатором данной императивной обязанности дает арендодателю право требовать:

  • расторжения договора (если неисполнение влечет существенное ухудшение предприятия). При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • применения меры ответственности (возмещение убытков).

4. Нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Данная обязанность является диспозитивной и может быть изменена договором. При ее неисполнении, если это влечет существенное ухудшение имущества, арендодатель вправе:

  • требовать расторжения договора. При этом арендодатель до предъявления требования о расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (абз. 7 ст. 619 ГК РФ);
  • требовать в судебном порядке осуществления страхования (если арендодатель является выгодоприобретателем);
  • при наступлении страхового случая требовать выплаты сумм на тех же условиях, на каких должно было быть выплачено страховое возмещение при надлежащем страховании (если арендодатель является выгодоприобретателем);
  • застраховать имущество, входящее в состав предприятия, и потребовать возмещения суммы страховой премии;
  • требовать применения мер ответственности (возмещение убытков, уплата процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ на суммы, неосновательно сбереженные, благодаря неисполнению обязанности по страхованию. Кроме того, по иску Росстрахнадзора могут быть взысканы сами неосновательно сбереженные суммы).

5. При прекращении договора аренды вернуть предприятие арендодателю.

Согласно ст. 664 ГК РФ возврат предприятия арендодателю осуществляется по передаточному акту, подписываемому сторонами.

При этом подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.

Уклонение арендатора от подписания передаточного акта рассматривается как отказ от возврата предприятия.

Последствия неисполнения данной обязанности подчиняются общим положениям о договоре аренды и были рассмотрены в главе 12.

Понятие и существенные условия договора аренды предприятия

Возможность передачи в аренду (наем) предприятия как имущественного комплекса предусматривалась первым Гражданским кодексом послереволюционной России (ГК РСФСР 1922 года), который регламентировал и особенности правового регулирования договора аренды предприятия. Так, в качестве общего правила предусматривалась обязательность нотариального удостоверения договора аренды предприятия (кроме случаев, когда нанимателями являлись государственные органы или кооперативные организации); был установлен максимальный срок аренды предприятий — двадцать четыре года с предоставлением исправным нанимателям преимущественного права на возобновление договора на новый срок.
ГК РСФСР 1964 г. не предусматривал возможности аренды предприятия вовсе. И лишь с началом «перестройки» появилось законодательство, позволяющее в очень ограниченных пределах, с соблюдением целого ряда условий, в том числе относящихся к субъектному составу договора и последствиям истечения срока его действия, сдавать государственные предприятия в аренду.
Несомненной заслугой действующего ГК РФ является то, что «он впервые в истории отечественного законодательства выделил договор аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества и предусмотрел комплекс специальных правил, в полной мере учитывающих специфику правоотношений, связанных с арендой предприятия как единого имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности».
Среди отдельных видов договоров аренды и договоров аренды отдельных видов имущества ГК РФ выделяет в гл. 34 «Аренда» в отдельный § 5 правила об аренде предприятий. При этом за преде-
лами, урегулированными правилами § 5, на аренду предприятий субсидиарно распространяются и нормы § 4 гл. 34 ГК РФ, регулирующие аренду зданий и сооружений, а при отсутствии таковых — общие положения об аренде имущества (п. 2 ст. 650 ГК РФ).
Квалифицирующим (видообразующим) признаком, обусловившим выделение договора аренды предприятия в отдельный вид договора аренды имущества, является специфика предмета договора. Применительно к данному договору термин «предприятие» используется в значении объекта гражданских прав, вида недвижимого имущества. В соответствии с п. I ст. 132 ГК РФ предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, состоящий из движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и некоторых иных элементов (прежде всего шансов). Причем предприятием признается только тот имущественный комплекс, который используется для предпринимательской деятельности. И в качестве такого комплекса предприятие является неделимым объектом.
В состав предприятия как имущественного комплекса включаются все виды имущества, предназначенные для его деятельности, в том числе: земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукция (т. е. вещи в гражданско-правовом значении этого слова), права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания), а также другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 132 ГК). Очевидно, что многие из объектов, входящих в состав предприятия, взятые отдельно, могут быть предметом различных сделок, в том числе договора аренды, но не могут при этом рассматриваться в качестве предприятия.

Предприятие является объектом, который «выпадает» из классификации недвижимых и движимых вещей, поскольку оно вещью, даже сложной, не является, но признается недвижимостью, причем не в силу его неразрывной связанности с землей, а по решению законодателя распространить на этот специфический объект особенности правового режима, устанавливаемого для недвижимого имущества. Более подробно специфика предприятия как предмета сделок с недвижимым имуществом рассматривается в первой главе данной работы.
Специфический состав предприятия как объекта гражданских прав, который при нормальной работе предприятия постоянно меняется за счет выбытия одних компонентов, появления новых, изменения их количества и стоимости, обусловливает выделение его в ГК РФ качестве предмета договора аренды отдельного вида имущества.
ГК РФ в ст. 656 определяет договор аренды предприятия в целом (имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности) как гражданско-правовой договор, по которому арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства; передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, оборотные средства, права пользования землей и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.
Из определения договора следует, что понятие предприятия как предмета договора аренды не полностью совпадает с понятием предприятия как объекта гражданских прав, содержащимся в ст. 132 ГК РФ.
Закон выделяет две группы объектов, входящих в имущественный комплекс, предусматривая различный режим передачи их в арендное владение и пользование: Основные средства, составляющие основу имущественного комплекса (земельные участки, здания, сооружения, оборудование и др.). Эти объекты безоговорочно, в полном объеме переходят к арендатору в составе арендуемого предприятия. Оборотные средства и права. Они переходят к арендатору только в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором аренды.
В том случае, если в состав предприятия входят права владения и пользования собственностью иных лиц, их передача производится в особом порядке, установленном законодательством. В ст. 132 ГК РФ, определяющей состав предприятия как имущественного комплекса, такая оговорка отсутствует. Это означает, что при наличии в законодательстве запрета на передачу таких прав они не могут быть переданы арендатору. К числу подобных прав могут быть, например, отнесены бессрочное (постоянное) пользование земельным участком, находящимся в государственной (муниципальной) собственности, право пользования водным объектом.
В качестве общего правила закон устанавливает, что права арендодателя, полученные им на основании разрешения {лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, передаче арендатору не подлежат. Иное может быть предусмотрено законом или иными правовыми актами. Данное правило вполне объяснимо, поскольку условия лицензирования соответствующих видов деятельности предусматривают в равной мере требования как к имущественной базе лицензиата, так и к профессиональной подготовке, стажу работы и т. д. соответствующих работников, а также определяют иные условия, связанные с «личностью» арендодателя, которые арендатор зачастую не в состоянии выполнить. Ho арендатор всегда может решить вопрос о самостоятельном получении необходимых лицензий.

В том случае, когда в состав предприятия входят обязательства, исполнение которых без наличия лицензии невозможно, а лицензия не передается арендатору, следует исходить из того, что такие обязательства остаются у арендодателя, который не освобождается от ответственности перед кредиторами за невозможность их исполнения арендатором в связи с отсутствием у него лицензии на совершение соответствующих действий по исполнению таких обязательств (п. 2 ст. 656 ГК РФ). Таким образом, состав предприятия как имущественного комплекса весьма разнороден и не все его элементы могут быть переданы арендатору, а те, которые передаются, могут иметь разный правовой режим и соответственно передаются не на одинаковых основаниях.
Как было отмечено, в состав арендуемого предприятия включаются обязательства (долги), относящиеся к предприятию. Такие долги подлежат переводу с арендодателя на арендатора. По общему правилу, установленному в ст. 391 ГК РФ, перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. Применительно к договору аренды предприятия это правило конкретизируется в ст. 657 ГК РФ, устанавливающей особый порядок передачи в аренду в составе предприятия его долгов перед кредиторами.
Кредиторы по обязательствам, включенным в состав предприятия, ещё до передачи предприятия арендатору должны быть уведомлены о предстоящей передаче предприятия в аренду. Обязанность уведомления лежит на арендодателе. Срок уведомления в законе не установлен, поэтому для его определения должны применяться правила ст. 314 ГК РФ.
Следует отметить, что последствия неуведомления кредитора или его несогласия на перевод долга, лежащего на предприятии, на арендатора, предусмотренные в ст. 657 ГК РФ, не полностью совпадают с общими правилами перевода долга, установленными в ст. 391 ГК РФ.
Анализ ст. 657 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что перевод долгов предприятия на арендатора без уведомления или согласия кредитора в принципе возможен и не влечет недействительности договора аренды предприятия или его части, касающейся перевода долга. В такого рода случаях наступают иные последствия, которые зависят от того, был ли предупрежден кредитор о передаче долгов в составе предприятия в аренду и было ли получено его согласие на такую передачу.
Данное обстоятельство объясняется тем, что отдельные долги, входящие в состав предприятия, являются далеко не самым основным элементом арендуемого объекта и негативная позиция кредиторов не должна аннулировать сделку или не допускать её заключения.
Кредитор, уведомленный арендатором о передаче предприятия в аренду, но не выразивший в письменной форме своего согласия на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненного этим убытков. При пропуске указанного срока долг подлежит возмещению в порядке, на условиях и в сроки, установленные первоначальным обязательством кредитора и арендодателя.
Если же кредитор не был уведомлен о передаче обремененного долгами предприятия в аренду, он может предъявить те же требования в течение года со дня, когда он узнал или должен был по обстоятельствам дела узнать о передаче предприятия в аренду. Соответственно трехмесячный и годичный сроки здесь выступают как специальные (сокращенные) сроки исковой давности, возможность установления которых к отдельным видам требований предусмотрена в ст. 197 ГК РФ.
В связи с этим следует учитывать, что при пропуске указанного срока в случаях, когда кредитором является юридическое лицо или гражданин-предприниматель и переводимый долг связан с осуществлением сторонами предпринимательской деятельности, он не подлежит восстановлению независимо от причин его пропуска.
После передачи предприятия в аренду стороны договора аренды несут солидарную ответственность по долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора. Следовательно, кредитор приобретает право истребования долга как от арендатора и арендодателя совместно, так и от любого из них в отдельности по своему выбору (ст. 323 ГК РФ). При этом в полном соответствии со
сроками, предусмотренными в ст. 657 ГК РФ, уведомленный о передаче предприятия в аренду кредитор вправе предъявить требование о прекращении или досрочном исполнении обязательства и возмещении причиненных ему убытков в пределах трехмесячного срока, а не уведомленный — в пределах годичного срока исковой давности.
Кроме предмета договора, которым является предприятие как имущественный комплекс, к числу существенных условий договора аренды предприятия относится также и цена (арендная плата). При отсутствии в договоре согласованной цены договор не считается заключенным (п. I ст. 654 ГК РФ). При этом правила определения цены, указанные в п. 3 ст. 424 ГК РФ, в данном случае неприменимы.
Установленная в договоре аренды предприятия арендная плата включает и плату за пользование земельным участком, на котором расположена недвижимость (здания, сооружения), входящая в состав передаваемого в аренду предприятия, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК РФ).
В юридической литературе к существенным условиям договора относят и срок аренды предприятия7. Если под существенными понимать (в полном соответствии с п. I ст. 432 ГК РФ) только те условия, при отсутствии которых договор не может считаться заключенным, то следует признать, что срок не является существенным условием договора аренды предприятия. Более того, п. 2 ст. 610 ГК РФ, в полной мере распространяющийся на регулирование договора аренды предприятия, текстуально предусматривает возможность заключения договора аренды на неопределенный срок и устанавливает порядок прекращения договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх