Брошенные квартиры

Где искать? Список перспективных мест каждый из бывалых держит у себя за пазухой и ни за какие коврижки не показывает. Какой-то общей карты пустых заводских помещений до сих пор не существует. Говорят, лучше всего начать с Яндекс.Карты: серым цветом на ней обозначены островки промышленных зон. Переходя от здания к зданию, проще найти заброшенное, но уникальное место. По архитектуре, атмосфере и расположению.

Пару лет назад минские урбанисты кричали во весь голос, что обязательно нужно отдать все заброшенные, обветшалые заводские здания в распоряжение творческим людям. Чтобы те творили в свое и всеобщее удовольствие, как давно делается в Европе.

Так начались первые попытки освоения «старого» центра. К концу 2016 года в Минске выросли целые районы-креативные кластеры, которые до сих пор условно конкурируют между собой: Октябрьская, «Горизонт», Фабрициуса. Что же мешает им по-настоящему разрастись?

Генеральный план, который рисуют под инвесторов

Подписанный в 2003 году генплан Минска предусматривал вынос за пределы города двух дюжин столичных предприятий. На их месте должны были возводиться торгово-развлекательные центры, жилые комплексы… Так, например, ждут инвестора под застройку обанкротившиеся или перенесенные здания заводских цехов в районах Якуба Коласа, Красноармейской, Куйбышева, Машерова, Партизанского проспекта.

Теперь каждый горожанин может изучить генплан более подробно. Новый генплан рассчитан до 2030 года.

С тех пор, правда, планы властей на застройки меняются чуть ли не каждый год. В середине сентября 2016 года был утвержден новый генплан, по которому было решено сохранить около 300 га производственных территорий, а «комплексы жилой застройки создавать на высвобождаемых производственных территориях, а также на территориях сноса усадебной и малоэтажной застройки с большим физическим и моральным износом».

Аренда без гарантий

Вадим Жук, учредитель «Корпус 8» (Машерова, 9), арендует 1,4 тыс. квадратных метров на территории бывшего завода «Горизонт». Новый генплан включает радикальное преобразование территории завода «Горизонт». В том числе снос и постройку нового многофункционального комплекса, ответственной за которые была назначена компания «Горизонт-Белинвест-Девелопер» (учредители «Горизонт» и «Белинвестбанк»).

Однако Вадим сноса не боится и ставит под большое сомнение, что район улиц Куйбышева – проспект Машерова – Красная – Киселева смогут снести. Говорит, что это не выгодно инвесторам: пока в Минске есть достаточное количество пустырей и более «удобных» площадок, едва ли кто-то полезет зачищать завод.

Корпус 8 на территории завода «Горизонт», фото: citydog.by

Сносить старые корпуса должны были начать уже весной 2013 года, в 2015-м гостиницу и бизнес-центр собирались ввести в эксплуатацию; окончательно завершить строительство обещали за 5-7 лет.

Но пока никто не взялся. Ведь снести большую заводскую площадь, где коммуникации неразрывны с городом, очистить территорию и подготовить ее для нового строительства стоит очень дорого. Настолько, что сама территория, пусть в центре, обесценивается для потенциальных застройщиков. Да и количество офисных зданий за последние годы увеличилось пропорционально количеству денег в стране, считает Вадим. Однако не все арендаторы так спокойны, как Вадим: пусть вероятность сноса минимальна, нельзя не думать о рисках, когда ты арендуешь здание и делаешь в нем капитальный ремонт: через год – бах! – находится инвестор, и здание ставят под снос. Вот он, генплан, под носом.

«Хулиган» когда-то спасла столовка

Как случается чаще всего? Вы находите атмосферное место. И получаете заводское помещение, которое после переезда самого завода и вывоза оборудования скорее всего никак не использовалось. Так было с основателем Space Яной Лашкевич, которая получила площадку от арендодателей (Октябрьская, 16А) в «никаком состоянии». Пришлось с нуля делать отопление, вентиляцию, электричество. В итоге, сохранить романтику заводского помещения оказалось дороже, чем построить новое.

Коворкинг Space

Двухэтажное заводское здание на территории завода «Горизонт», который позже стало креативным хабом «Корпус 8», использовалось ранее в качестве склада. Ремонт, как говорит Вадим Жук, старались сделать максимально экологичным, чтобы оставить помещения в первозданном виде. Ну и чтобы убить двух зайцев: уменьшить затраты на ремонт и сохранить изюминку.

Сумма, в которую обойдется ремонт здания и его перепрофилирование, конечно же, никто не называет. Можно только прикинуть: замена вентиляции, пожарная безопасность… Для чего нужна перепрофилирование здания? По документам такие здания обозначены как промышленные и не рассчитаны, например, для проведения культурных мероприятия – не для этого они строились.

Возможно, бара «Хулиган» не было бы, если бы по документам изначально на этом месте была не столовая, а склад, например.

Перепрофилирование – длительный и дорогой процесс. Оно дает учредителям полную свободу в организации мероприятий любого формата, и эта свобода дорого стоит: согласовать перепрофилирование необходимо с МЧС, СЭС, ЦГиЭ и др. У Вадим Жука одна только установка пожарной сигнализации в здании обошлась в 110 млн. не деноминированных рублей. Длится процедура от трех месяцев при самом идеальной сценарии, когда не надо делать никаких крупных ремонтных работ. Только после согласования всех актов приемки и получения государственной регистрации изменения «целевого назначения» наступает долгожданная свобода.

Корпус 8 во время ремонта, фото: studio67.by

Одним из первых атмосферных мест в Минске стал бизнес-клуб Imaguru: он поселился в здании завода советского типа (Фабрициуса, 4) с комнатушками, которое никто не занимал уже несколько лет. В здании нужно было не просто делать косметический ремонт — нужно было сносить стены, чтобы сделать open space. В результате, Imaguru вышел на самоокупаемость через шесть месяцев после открытия. Но этот успешный опыт, скорее исключение из правил. Ребят спасло то, что они правильно выбрали бизнес-модель, и здание, в которое они заселились, имело уже административное назначение (раньше там был банк ВТБ).

Фото: IRL.BY

В любой момент вас могут попросить освободить помещение

При таких крупных вложениях в ремонт помещения добавьте тот факт, что в лучшем случае договор аренды составляется максимум на три года. Чаще всего – на год.

Невыполнение любого пункта договора аренды может лишить вас помещения.

Договоры обычно составляются с жесткими условиями и постоянно держат в напряжении: в любой момент его могут расторгнуть или не продлить. Придраться раз плюнуть: неправильно повешена табличка на двери – вон.

Еще хуже, когда просто не объясняют причину. Так, например, в самом конце 2014 года мастерской «ЦЭХ» пришлось покинуть здание после того, как владелец здания BelSwissBank расторг договор аренды без объяснения причин.

С 2015 года «Цэх» находится на Октябрьской

По словам куратора «ЦЭХа» Юлии Дорошкевич, о причинах говорили «Это все не от нас зависит». В культурном пространстве проводились многочисленные выставки, лекции, концерты и презентации.

«Мы платим 11 евро за квадратный метр. Нельзя сказать, что это самая большая аренда помещения по Минску, но это заброшенный завод в ужасном состоянии. До нас тут был ад! Один зал приводили в порядок наши предшественники «MЕ-100″. Не знаю уж, сколько они туда вложили, но подозреваю, что это безумные деньги, равные стоимости квартиры в Минске. Мы делали ремонт второго зала: сумма была намного меньше, но… было потрачено очень много» — вспоминает Дорошкевич. «ЦЭХ» сам сделал ремонт в одном из залов.

Год назад Studio67 арендовала помещение на Партизанском проспекте. Фото: studio67.by

Еще один пример. До «Корпуса 8» Вадим Жук арендовал заводской кинозал на Партизанском проспекте у частной компании, которой принадлежит часть помещений завода. Однако администрация предприятия находилась не в самых дружественных отношениях с частниками да и не очень понимала, чем занимается Studio67.

Завод «Планар» постоянно конфликтовал с частными владельцами, и администрация завода не давала нормальной жизни: постоянно возникали какие-то проблемы. Вложив немалые деньги в заброшенный кинотеатр, но оказавшись между двух огней в конфликте завода и арендодателя, почти спустя год владельцы Studio67 снова переехали на новое место жительства – в нынешний «Корпус 8». И снова все сначала: ремонты, перепрофилирование.

Корпус 8

Хорошо «освоили»

Есть вероятность, что все оставят, как есть. В середине ноября стало известно, что часть неэффективно используемых территорий в границах улиц Кульман, Якуба Коласа и Веры Хоружей отойдет Парку высоких технологий. Речь идет о территории МПОВТ, или бывшего завода вычислительной техники имени Орджоникидзе. Глава государства поручил освоить территории «для создания наукоемких высокотехнологичных производств».

Конечно, «осваиваться» здание будет за счет ПВТ, который планирует вложить около 15 млн долларов в развитие комплекса.

Завод МПОВТ, фото: Obukhovich.by

Президент высказал нарекание, что предприятие не искало пути, как задействовать неиспользуемые площади для организации производства востребованной продукции. На том же совещании Президент подтолкнул продолжать искать покупателей для района улиц Кульман, Веры Хоружей и Якуба Коласа.

Из «Горизонта» могли бы сделать «Флакон»

Инна Ковалева, директор «Горизонт-Белинвест-Девелопер», согласна, что из «Горизонта» можно было бы сделать что-то наподобие дизайн-завода «Флакон», если бы нашелся такой инвестор. Но есть ли такой план в разработке, говорить не стала. В разговоре с «Реформацией» Ковалева постоянно указывала на то, что «мы в начале этого долгого пути», «чиновники еще не понимают, как это может быть выгодно». Но тут же добавляет, что объездила все креативные хабы Москвы, которые сделаны из заводских помещений — насмотрелась.

«Дизайн-завод «Флакон»» в Москве — торгово-выставочный и офисный комплекс площадью 25 тыс. квадратных метров — располагается на территории бывшего Хрустального завода имени Калинина. Из «Флакона» первоначально тоже хотели сделать деловой центр, но с наступлением кризиса 2008 года от требовавшего 56 млн долларов проекта владелец отказался, упростив концепцию.

Вложив 10 млн долларов в очистку зданий от устаревшего производственного оборудования и замену инженерной инфраструктуры, будущие арендаторы получили возможность организовать необустроенные помещения по собственным дизайн-проектам. С начала 2010-х годов комплекс целиком был переориентирован на арендаторов из творческих отраслей с упором на сферы дизайна, моды и архитектуры. В 2011 году в российской версии журнала «Форбс» предприятие было включено в список 14 проектов, изменивших облик Москвы к лучшему за предшествовавшие 20 лет.

Дизайн-завод «Флакон», фото: KudaGo.com

Руководители «Горизонт-Белинвест-Девелопер» были в «Флаконе» и изучали их историю успеха, ведь у «Флакона» и «Горизонта» много общего.

У «Горизонта» вся арендная площадь составляет 30 тысяч м 2, и только 2/3 помещений находится в постоянной аренде, который составляет креативный кластер.

Новых арендторов привлекают особыми условиями: по словам Инны Ковалевой, пока обустраивается помещение, арендная плата составляет всего 1 евро за м2. Вадим Жук утверждает, что он с трудом сторговался на 2,5 евро и только на первые 4 месяца. Прибавьте коммуналку в 2 евро зимой — так льготный период обошелся в 4,5 евро. На этом вся поддержка заканчивается. Но тут появляются еще контраргументы такой аренды: например, повезет, если договор составят на три года, а не на один. Так есть возможность строить долгосрочные планы. Открытыми остаются вопросы коммунального обслуживания: могут внепланово отключить свет или затянуть с подачей отопления.

На всю критику от арендаторов Инна Ковалева советует проявлять инициативу и, возможно, объединиться всем, чтобы спасти «Горизонт». Дельный совет. Но где гарантии, что после этого «вас не попросят» в любой момент? К сожалению, вступая в любые партнерские отношения с государством защитить свои права при случае крайне тяжело.

Вместо итога

Видимо, действительно нужно время, чтобы показать экономическую состоятельность «переделывания» заводских зданий для бизнеса. Пример ПВТ будет крайне показательным для города. А пока сверху будут бояться идти на любой риск, городские сумасшедшие вдохновенно продолжат отколупывать старую штукатурку, создавая свое место работы мечты.

P.S. Актуальный список инвестиционных предложений в Минске, которые требуют поиска инвесторов, можно . Вдруг вам что-то приглянется (спойлер: есть симпатичные здания в центре).

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Документ показан в сокращенном демонстрационном режиме!

Получить полный доступ к документу

Вход для пользователей Стань пользователем

Доступ к документу можно получить: Для зарегистрированных пользователей:
Тел.: +7 (727) 222-21-01, e-mail: info@prg.kz, Региональные представительства

Для покупки документа sms доступом необходимо ознакомиться с условиями обслуживания
Я принимаю Условия обслуживания
Продолжить

  • Поставить закладку
  • Посмотреть закладки

О правах на брошенные квартиры

В. Попов,

судья высшего квалификационного класса

Упорядочив практику рассмотрения дел по спорам о праве собственности на брошенные квартиры, Нормативное постановление № 3 Верховного Суда от 20 апреля 2006 года окончательно тему не закрыло.

Остаются споры о жилье, брошенном не собственниками, а нанимателями квартир. Их разрешение применительно к разъяснениям Нормативного постановления (а другого просто нет) невозможно без натяжек. Следует обратиться к трактовке ст. 250 ГК. Она содержит формы отказа от права собственности, друг от друга существенно отличающиеся, что в Нормативном постановлении не учитывается. В связи с этим разъяснения, содержащиеся в п. 5 ч. 1 Нормативного постановления, можно принять только применительно к первому способу отказа от собственности на имущество — объявления об этом. Что касается второго — совершения других действий, свидетельствующих об устранении собственника от полномочий без намерения сохранить какие-либо права на имущество, — то он к правомерному быть отнесен никак не может.

Жилище бросается на произвол судьбы, собственник перестает нести бремя его содержания, не платит налоги и не оплачивает коммунальные услуги. Такие действия вообще не носят целенаправленного характера, а потому не подпадают под понятие «сделка». Исходя из этого, завуалированная в указанном пункте Нормативного постановления отсылка к п. 3 ст. 13 Закона «О жилищных отношениях», оснований лишена.

Не приходится говорить и о добровольности оставления жилища. Ведь оно всегда оставлялось собственниками вынужденно в годы, когда рыночная стоимость жилья, расположенного в бесперспективных населенных пунктах, опускалась едва ли не до нуля. Интерес у бывших собственников брошенного жилья, и как следствие, и жилищные споры, появились тогда, когда цены на жилье резко выросли. Споры идут о жилье, которое вопреки всему собственникам удалось сохранить, возможно, благодаря заселению его другими лицами. В связи с этим разъяснения, данные в п. 9 Нормативного постановления, воспринимаются как оптимальный вариант разрешения конфликтных (зачастую крайне конфликтных) ситуаций, возникающих между лицами, претендующими на право собственности на жилище. Однако только на первый взгляд.

— Мы опасаемся, что когда-нибудь просто упадут плиты перекрытий, — говорит Рустам Давлетшин, указывая на свой дом. — Жить здесь можно, надо только ремонт сделать. Но никто никаких мер не принимает, а здание рушится на глазах. И все из-за одной квартиры.

Этот дом с расползающимися по фасаду толстыми трещинами находится на улице Рассветной села Мариинск. Кирпичное здание барачного типа на четыре семьи находится в муниципальной собственности. Разруха поползла по дому после того, как одна из семей в одночасье покинула свое жилье, причем, не расторгнув договор найма.
Двухкомнатная квартира осталась беспризорной и на сегодняшний день совершенно не пригодна для проживания — нужен капитальный ремонт. Осиротевшее помещение не отапливается, стекла окон выбиты. Термоизоляции нет.

В результате страдают жильцы смежных квартир — об этом красноречиво говорят их окна, покрытые толстым слоем изморози.

По словам Рустама Давлетшина, соседи выехали из дома лет пять-шесть назад, теперь живут, якобы, в Краснояре. О них ни слуха, ни духа. Удивление Давлетшина вызывает другое — это муниципальная квартира, и местным властям давным-давно надо было принять какое-то решение.

— Мы хотим, чтобы кто-то занял эту квартиру и восстановил жилье, пока дом окончательно не развалился, это же видно без всякой экспертизы, — говорит Рустам, — Но этого почему-то не происходит.

Давлетшин единственный, кто приватизировал свою квартиру в этом доме чуть больше года назад. Обеспокоенный за свою собственность, которую атакуют щупальца трещин, он начал искать помощь в жилищном отделе администрации городского округа Ревда. Никаких результатов.

— По нескольку часов приходилось ждать очереди к начальнику жилотдела, — утверждает Рустам, — но ничего конкретного мне не говорили. Я предлагал даже выкупить эту квартиру и за свой счет сделать ремонт, мне на это отвечают: а кто ты такой?

Давлетшин заколотил досками окна пустующего жилья, чтобы хоть как-то уберечь помещение от стужи, регулярно заделывает строительной пеной трещины стены смежной квартиры. И разводит руками: есть пустующая муниципальная квартира, и до нее нет никому дела!

Сергей Кожевников, глава администрации сел Мариинск и Краснояр:
— За этот дом отвечает жилотдел. Год назад я обращался туда, все эти факты передал, и заинтересованная сторона обращалась несколько раз, но подвижек никаких. А муниципальное жилье рушится. Это одно, а жильцам смежных квартир зимой-то не климат — стены промерзают. Все это в моем письме в жилотдел было изложено. Выписывать жильцов из той пустующей квартиры нужно через суд, по тому факту, что они не проживают. Предложение было и такое — эту квартиру перераспределить или кому-нибудь отдать, сначала, конечно, надо сделать ремонт. А сейчас фундамент промерзает, стены трескаются, рушится дом-то.

Светлана Пигалицына, начальник жилищного отдела администрации городского округа Ревда:
— В селе Мариинск по улице Рассветная в доме №7 в квартире №3 с 1993 года зарегистрирована семья Дудиных, состоящая из четырех человек. Со слов граждан, проживающих в этом доме, семья Дудиных по месту регистрации длительное время не проживает, в связи с чем квартира №3 находится в запущенном состоянии. В настоящее время принимаются меры для признания в судебном порядке семьи Дудиных утратившей право на данную квартиру. Квартира будет обследована межведомственной комиссией для решения вопроса о ее ремонте и дальнейшем распределении.

Как попасть в чужую квартиру, сейчас думают жители одной из челябинских многоэтажек. Из запертого жилья течет вода, и сырость уже повредила стену подъезда. Однако в управляющей компании заявили: ничего не изменится, пока не найдется хозяин злополучной квартиры. Корреспондент ГТРК «Южный Урал” Яна Сконечная выясняла, что теперь делать.

Первые потеки желтой жижи появились на этой стене полгода назад. Источник, выяснил слесарь – за дверью пятой квартиры.

Тогда мастер зачем-то проковырял дыру в стене. Но до источника так и не добрался. Тогда коммунальщики пошли другим путем – в замочной скважине появилась записка.

«Сейчас посмотрим, что они тут написали: «Срочно позвоните, вы топите нижнее помещение”.

Письмо не дошло до адресата: все собственники квартиры умерли пять лет назад. А входить на чужую, пусть и пустующую, территорию представители управляющей компании отказались.

«Сказали, что мы не имеем права. Мы предложили полицию и соседей. Нет, «не имеем права, только прокуратура». Отдали, говорят, в прокуратуру, ждем. Сколько будем ждать? Если мы вообще доживем до Нового года, балка не отлетит”, – недоумевает жительница дома на пр. Победы Лидия Назарова.

Все полгода, утверждают коммунальщики, они искали наследников «трешки” на Теплотехе.

«Ни аварийные службы, ни МЧС, ни МВД – никто не имеет права вскрыть квартиру без разрешения собственников”, – утверждает представитель ДЕЗ Калининского района Юлия Кульчицкая.

Неизвестно, насколько затянулись бы поиски собственника «протекающей” квартиры и в этом микрорайоне. Здесь, чтобы остановить потоп, просто отключили всю воду. На четвертый день «засухи” люди выяснили, что хозяин квартиры не был в соцсетях со дня аварии. Но за дверью раздавался звонок телефона. Но и на такие «улики” ни в ЖЭКе, ни в полиции не отреагировали. Люди в форме вскрыли квартиру только после звонка жильцов в приемную губернатора.

«В квартире находился труп мужчины. Человек пять дней лежал в квартире, Возможно, если бы это произошло сразу, ему можно было бы помочь, может, ему плохо было”, – рассказывает житель дома на ул. Изумрудная Андрей Дубовец.

Такие отказы вскрывать коммунально-опасные квартиры юристы называют не совсем законными. Зайти на чужую территорию жилищный кодекс позволяет.

«Это общие слова, чтобы, не дай Бог, ничего не случилось и не взять на себя ответственность . Проникать в жилище можно при наличии угрозы для жильцов, угрозы имуществу граждан”, – подчеркивает юрист Андрей Милованов.

На управляющие компании, которые отказываются спасать жизни или имущество людей, юристы советуют жаловаться в жилинспекцию.

Оттенок успеха и уверенности. Эксперты назвали главный цвет 2020 года

Яна Сконечная, Константин Дедков

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх