Чистая продажа, что это?

Все кто сталкивается с приобретением квартиры, частного коттеджа либо другой недвижимости в первую очередь изучают многочисленные объявления о продаже, размещенные на разного рода онлайн-сервисах, досках объявлений, газетах и прочих источниках.

Стремясь изложить в объявлении как можно больше данных, продавцы недвижимости сокращают объявления, точнее применяют так называемый специальный язык общения. Он включает различные термины:

  • 3/3;
  • с/р;
  • МПО и пр.

И те, кто некоторое время будет изучать информацию о продаже, сможет без проблем разбираться со всеми обозначениями авторов объявлений.

Аббревиатура МПО в объявлениях о реализации недвижимого имущества и ее расшифровка

Одна из самых часто встречающихся и современных аббревиатур – это обозначение МПО.

МПО — обозначает, что в жилище либо другом строении установлены металлопластиковые окна.

Поскольку распространение данного типа оконной продукции наступило недавно, то и подобное сокращенное обозначение возникло в последние три-четре года. По этой причине не все покупатели недвижимости знают, как его правильно расшифровывать. Особенно это относится к тем, кто впервые столкнулся с приобретением квартиры либо дома.

В объявлениях о продаже квартиры или комнаты продавцы нередко употребляют такое словосочетание, как «чистая продажа». Для тех, кто впервые сталкивается с необходимостью искать себе жилье, это определение будет, скорее всего, непонятным: что именно в этой продаже будет чистым? Документы? Намерения продавца? А может быть, сама квартира будет выдраена до блеска? Рынок недвижимости – настоящий кладезь подобных терминов, и понимать, что они обозначают, лучше всего с самого начала. Термин «чистая продажа» имеет довольно простой и однозначный смысл. Это значит, что владелец продает свою квартиру (или другую жилую недвижимость) без дальнейшей цели приобрести за вырученные деньги какое-то иное жилье. Например, данная квартира у него вторая или третья, и он продает ее просто для получения прибыли или же при переезде в другой регион, страну и так далее. Обратным случаем «чистой продажи» будет альтернативная сделка, когда собственник продает свое единственное (чаще всего) жилье и одновременно подыскивает себе новый вариант для переезда. Одной из главных причин таких сделок обычно является желание жильцов перебраться в квартиру побольше или наоборот поменьше, например, когда дети выросли и уехали, и родители решают продать старую большую квартиру и купить маленькую. «Чистые продажи» – не самое частое явление на современном отечественном рынке массового жилья, – комментируют в компании «МИЦ-Недвижимость» (ГК «МИЦ»). – Количество таких операций не превышает 10-15%, остальная доля приходится на альтернативные сделки. Такая ситуация характерна для столичного рынка уже на протяжении долгих лет и объясняется ограниченностью платежеспособного спроса: люди продают квартиры не для получения прибыли, а с целью получить средства на покупку другой квартиры, то есть приобрести новое жилье с минимальными инвестиционными вложениями».

Есть ли разница для покупателя, является продажа чистой или она связана с проведением цепочки продаж и покупок? Одного единственного ответа здесь нет, поскольку каждый отдельный случай покупки-продажи будет иметь свои особенности. Так, при чистой продаже, если продавец не органичен какими-то специфическими обстоятельствами, он может довольно твердо стоять на обозначенной стоимости квартиры и не идти на переговоры по цене. Для покупателя это не слишком выгодно. С другой стороны, в таких квартирах чаще всего никто не прописан, а это означает меньше бюрократических проволочек при оформлении сделки. И если вы с продавцом все-таки сойдетесь в цене, переехать в новую квартиру сможете гораздо быстрее. Однако возможен и другой вариант: если инициатор «чистой продажи» в силу каких-то причин хочет реализовать свое жилье побыстрее, он охотно пойдет на торг, в то время как в альтернативных сделках продавцам часто приходится привязывать стоимость продаваемой квартиры к стоимости приобретаемой. И здесь торг в рамках одного звена цепочки может быть сильно затруднен. Сделки с «чистой продажей» однозначно будут предпочтительнее тем, кто покупает квартиру на заемные средства. Банки охотнее и быстрее дадут ипотечный кредит на квартиру без «отягчающих» условий. Однако не всегда «чистая» продажа является действительно чистой и бесхлопотной. Если у квартиры несколько собственников, например, разведенные супруги или наследники, находящиеся между собой не в лучших отношениях, покупателю будет весьма непросто работать с такими контрагентами. В этом случае «чистая продажа» может обернуться самыми неприятными трудностями: игрой в «испорченный телефон», подковерной борьбой одних собственников против других и даже срывом сделки в самый ответственный момент. В такой ситуации лучше заручиться поддержкой профессионального риэлтора из крупного агентства недвижимости – там обычно имеются специальные методики для быстрого и благополучного проведения таких сделок. «Чистая продажа» также не обозначает, что у квартиры априори будет все в порядке с юридической чистотой – т.е. с документами, планировкой и бывшими собственниками. Даже если фактически в квартире никто не живет, там вполне могут обнаружиться прописанные жильцы, среди собственников может оказаться заключенный или без вести пропавший, а в истории приватизации данной жилплощади – неучтенные интересы несовершеннолетних. Есть смысл свериться и с планом квартиры из БТИ – неузаконенные перепланировки грозят покупателю большими тратами. Иными словами, наличие термина «чистая продажа» не должно усыпить вашу бдительность. Если же вы не до конца уверены в собственных силах, стоит обратиться за помощью к риэлтору, ведь даже «чистые продажи», как можно видеть, требуют проверки.

При поиске квартиры Вы столкнулись с такими объявлениями, как «чистая продажа квартиры», но так и не разобрались, что это за понятие. Хотелось бы получить ответ на этот вопрос, а также советы, чтобы не обманули аферисты при покупке квартиры.
Понятия «чистая продажа» в законодательстве не существует. Часто под ней подразумевают новое жилье, а значит, в квартире никогда никто не был прописан. Риэлторы под этим термином также подразумевают, что жильцы квартиры продают ее без ожидания варианта обмена, так как у них есть уже другое жилье, туда они и собираются переехать. Под такие условия больше подходит выражение «квартира свободна» или «в квартире никто не прописан».
Какую тактику выбрать покупателю жилья: немного переплатить и приобрести объект, предлагаемый к чистой продаже, или в стремлении сэкономить ждать, пока замкнется квартирная цепочка?
Средняя разница в ценах на квартиры Уфы, которые идут в чистую продажу, и на так называемые альтернативные варианты, есть, но она небольшая. Такая ситуация обусловлена объективным фактором: возможностью или невозможностью совершать сделки быстро.
Под термином «юридически чистая квартира» подразумевают, что жилье не заложено и не находится под арестом. Право собственности на жилье никто не оспаривает. Значит, законны все предыдущие сделки с ним, не был нарушен процесс приватизации.
На что нужно обратить особое внимание?
Нужно узнать обо всех ранее проживавших в квартире гражданах, чьи права могут быть при заключении сделки нарушены. К этой группе относятся несовершеннолетние дети, инвалиды, лица, состоящие на учете в психбольнице. Свои права могут впоследствии предъявить студенты, когда-то прописанные в квартире, а затем уехавшие учиться. Права на продаваемое жилье могут предъявить сыновья, демобилизованные из армии, а также освободившиеся заключенные.
При покупке жилья Вас должен насторожить факт перепродажи квартиры несколько раз в течение короткого времени. Может возникнуть спор между бывшими супругами, когда они в браке купили квартиру, а оформили на одного из них. В течение трех лет супруг вправе предъявить свои права на квартиру или половину денег от ее продажи. Если квартира продается по доверенности, то лучше встретиться с собственником жилья, выяснить именно у него, почему он не сам продает, а поручил сделку другому лицу.
Это только основные советы. Но могут возникнуть нюансы, которые вы должны выяснить у специалистов, прежде чем оформите сделку купли-продажи жилья.
Источник: Сеть Агентств Недвижимости ЭКСПЕРТ

Елена Андреева

Я занимаюсь углубленными юридическими проверками 11 лет и многие вещи воспринимаю, как само собой разумеющиеся. Но я расскажу о нескольких вариантах, как можно проверить квартиру в Москве.

Начнем с того, что не все справочные ресурсы по недвижимости, используемые при самостоятельной проверке квартиры, содержат полностью достоверные сведения.

Да, иногда удается получить даже архивную информацию на таких ресурсах, как Росреестр, но это может занять до пяти рабочих дней. За это время проверяемая квартира уже может уйти к другому покупателю. Будет очень обидно, если она подходила вам по всем параметрам и оказалась юридически чистой, но узнали вы об этом слишком поздно и не успели купить квартиру самостоятельно.

Почему же такого не случается в компании? Мы назначаем встречу для внесения аванса и, одновременно, проводим первый этап проверки, включающий в себя анализ имеющихся документов и согласование списка тех, которые следует предоставить дополнительно. Таким образом мы фиксируем квартиру за собой. При этом наши эксперты прописывают в договоре основания для возвращения аванса. Таким образом, мы сохраняем нашему клиенту его деньги.

Материальная ответственность на момент внесения аванса лежит на компании. Поэтому мы делаем все от нас зависящее и предусматриваем все возможные ситуации, которые могут явиться основанием для расторжения сделки. При этом непременным условием договора является возвращение аванса.

Но если человек, знакомый с рынком недвижимости только понаслышке, вдруг решит проверить квартиру на вторичке самостоятельно, он должен, прежде всего, научиться разбираться в терминах и понятиях». Вот основные из них:

1) Проверить квартиру онлайн – получить выписку из Росреестра. Стоит такая справка не очень дорого, готовится, в зависимости от ресурса, на котором ее запрашивали, около суток. Полученная информация позволяет сделать вывод, что в день запроса квартира не имеет обременений. Результат онлайн-проверки считается действительным месяц, но это не значит, что на следующий день после получения информации не появится запрос от судебного пристава или следователя по уголовному или гражданскому праву. Возможно, эта квартира является предметом производства по уголовному или гражданскому праву, ее делят разводящиеся супруги или конфликтующие между собой наследники, и, следовательно, квартира получает обременение. Поэтому успокаиваться после такой проверки не стоит;

2) Проверить квартиру по адресу – по сути, это та же самая справка из ЕГРН, которая позволяет узнать, не находится ли данная квартира под обременением;

3) Проверить квартиру по кадастровому номеру – и это тоже запрос в Росреестр, с его помощью мы можем узнать стоимость квартиры по кадастровой оценке. Информация будет полезна для того, чтобы оценить величину налогов и понять, соответствует ли рыночная цена кадастровой оценке.

Это все, что можно выяснить онлайн. Полученные при этом данные довольно поверхностные и требуют дополнительной проверки.

4) Как еще можно проверить квартиру на юридическую чистоту? Есть ли какая-то проверенная база недвижимости или сайт с проверенными квартирами?

Таких ресурсов немного, основной из них — ЦИАН. «Проверенное жилье находится на ЦИАН» — таким был слоган компании всего два года назад. Сейчас гильдия риэлторов добилась того, чтобы ЦИАН перестал себя позиционировать таким образом, поскольку возникала подмена понятий и потенциальные покупатели могли быть введены в заблуждение.

Речь шла о том, что все объекты были проверены на предмет актуальности, не были задублированы, проданы или сняты с продажи, и, следовательно, каждый входящий в базу объект продается.

Однако у покупателя могло возникнуть мнение, что все квартиры из этой базы прошли юридическую проверку, подобно тому, как это происходит с автомобилями на одном популярном ресурсе. Там можно узнать год выпуска выбранного автомобиля, количество прежних собственников, результаты компьютерной диагностики и многое другое. Но недвижимость, в отличие от автомобилей, по подобному алгоритму никак нельзя проверить.

Как мы уже отмечали, если на момент проверки — не важно, делает это риэлтор или компьютерный алгоритм при внесении объекта в базу — он не имеет обременения, это не значит, что так будет всегда. Ситуация может измениться в любой момент, поэтому планировать покупку, основываясь на информации, полученной таким образом, нельзя.

5) Для ипотечников существует миф, что банк проверяет квартиру.

Проверка квартиры банком осуществляется им не самостоятельно, он поручает эту работу страховым компаниям. Только после одобрения объекта страховщиками банк предоставит денежные средства.

Поскольку задача страховой компании собрать как можно больше страховых взносов (их еще называют страховой премией), они работают с огромным количеством клиентов. Тем не менее, работая на больших объемах, они справляются со своей задачей. Чтобы убедиться в этом, можно найти в интернете статистику подачи исков к той или иной компании и посмотреть, сколько их было подано и сколько страховых выплат было сделано компанией.

Выбирая компанию, начните с исследования такой статистики и убедитесь, что интересующая вас компания проверяет «на совесть».

Мой опыт подсказывает следующее: страховые компании, банки и юристы проверяют документы «на достаточность», фиксируют сам факт их наличия для совершения сделки. Они проверяют комплектность пакета документов, их соответствие действующему законодательству и, если все в порядке, делают заключение о возможности регистрации перехода права собственности на основании имеющихся документов. Кроме того, банки проверяют перед сделкой отсутствие обременений и выясняют, не находится ли квартира в залоге. Все остальные риски ими, как правило, не проверяются, потому что на это требуются ресурсы, требуются дополнительные затраты. Более тщательную юридическую проверку осуществляют только риэлторские и юридические агентства.

6) Проверить квартиру бесплатно — реально?

Прежде, чем ответить на этот вопрос, надо договориться о терминологии. Получить результаты проверки в подарок, как правило, невозможно. Любая информация требует денег, весь вопрос в том, насколько понесенные затраты существенны для успешного завершения сделки.

Например, чтобы проверить квартиру через Росреестр, минимальная пошлина составит около 350 рублей. Даже по сравнению с повседневными тратами большинства из нас эта сумма входит, как говорят статистики, в «интервал безразличия».

Стоимость Юридической проверки квартиры в агентстве недвижимости составит 20-35 тыс. руб. (Итоговая сумма зависит от количества проверяемых документов, этот пункт обсуждается на переговорах). Если сопоставить эти цифры и минимальную стоимость квартир в московском регионе, которая редко бывает ниже 5 млн. руб, то можно сказать, что она тоже входит в «интервал безразличия». Мы знаем, что это — адекватные деньги за понятный результат.

А вот многие клиенты, впервые столкнувшись с решением задач, связанных с недвижимостью, не знают или не сразу понимают, что именно проверяет агентство недвижимости, насколько это трудозатратно и какие ресурсы требуется подключить для того, чтобы гарантировать отсутствие неприятных сюрпризов в дальнейшем. Ведь результат юридической экспертизы это не плод нашей фантазии, не просто красиво написанная бумага.

Если хоть раз проведенную сделку признают недействительной, агентство потеряет не только деньги, но и репутацию, создававшуюся годами.

7) Проверить справки, предоставляемые продавцом. Многие им доверяют, полагая, что не нужно больше никуда ходить и проверять собственника. Однако не расслабляйтесь – в моей практике было пять случаев, когда справки из диспансера были поддельными. Рекомендую всем, кто занялся самостоятельной проверкой, сходить за этими справками вместе с продавцом, чтобы медицинское освидетельствование провели при вас в день обращения. Из тех пяти случаев выявления поддельных справок, про которые я упомянул, два закончились тем, что покупатели сами почувствовали что-то неладное, отказались от самостоятельной проверки и передали работу нам. У нас есть свои ноу-хау – мы прекрасно понимаем, что ничто не мешает продавцу заранее сговориться с врачом и получить справку о дееспособности в присутствии покупателя, который может не заметить признаков обмана, очевидных для нас;

8) Получение архивной выписки о жильцах, ранее зарегистрированных в квартире. Вы сможете решить этот вопрос самостоятельно лишь в том случае, если продавец квартиры является ее первым владельцем. Тогда, придя с ним в МФЦ, вы сможете запросить архивную информацию и получить сведения, касающиеся данного собственника. Но архивные данные по предыдущим владельцам вы не получите и не сможете проверить, например, наличие детей, не участвовавших в приватизации. Таким образом, если право собственности на квартиру ранее передавалось несколько раз, то лучше пригласить экспертов. Это поможет избежать возможных неприятностей, потому что данную информацию мы, в отличие от частного лица, можем получить в полном объеме – с момента приватизации по сегодняшний день;

9)Опрос соседей. Специфичный способ чтобы дополнительно проверить квартиру на вторичном рынке недвижимости. Вы можете заглянуть к соседям и узнать какую-то дополнительную информацию. Однако нужно знать, как ее интерпретировать, потому что люди могут негативно относиться к собственнику, или, наоборот, дружить с ним, поэтому не все услышанные слова можно будет истолковать правильно. Поэтому будьте бдительны.

Потенциальный покупатель недвижимости, занимаясь поиском жилья, иногда встречает в объявлениях такое словосочетание как «чистая продажа» квартиры. Что означит это понятие? Отражается ли «чистая продажа» на стоимости недвижимости? На эти вопросы нам ответили эксперты.
Татьяна Алешкина, директор ООО «РК «БизнесРиэлтГрупп»:
Термин «чистая продажа» употребляется риэлторами, когда речь идет о продаже недвижимости без подбора встречного варианта. В этом случае людям, которые продают квартиру, не нужно находить жилье для последующей покупки, так как продавцы имеют место для проживания. При «чистой продаже» на недвижимость уже подготовлены все документы и для заключения сделки потребуется не более 2 дней.
Преимущество «чистой продажи» в экономии одного из самых главных ресурсов — времени, ведь продавец не будет подбирать для себя вариант, а значит квартиру можно будет купить и заехать в нее без промедлений. Если недвижимость находится не на «чистой продаже», покупателю придется ждать, пока замкнется «цепочка» покупаемых и продаваемых объектов. И в лучшем случае, ожидание закончится приобретением квартиры. В худшем, сделка из-за выпадения даже одного звена из «цепочки» может вообще не состояться, а это потерянное время. А если учесть, что цены на рынке недвижимости не стоят на месте, то можно потерять еще и деньги.
Плюс «чистой продажи» в том, что банк охотнее пойдет на кредитование такого объекта, нежели недвижимости, состоящей в «цепочке». Поэтому круг потенциальных покупателей, желающих приобрести «безальтернативное» жилье расширяется еще и за счет «ипотечников».
В случае обменных вариантов, продавец ориентируется на цену той квартиры, которую планирует купить. В случае «чистой продажи» таких проблем нет, и если покупатель намерен приобрести за наличные средства квартиру, выставленную на «чистую продажу», то можно поторговаться и сбить цену. На омском рынке недвижимости квартир, находящихся на «чистой продаже», не больше 30 процентов.
Ольга Щербина, руководитель АН «Маяк»:
Предлагаемые на вторичном рынке квартиры бывают двух типов: находящиеся на «чистой продаже» и альтернативные. За первые собственники хотят получить деньги. Во втором случае конечной целью продавца является жилье, приобретаемое взамен продаваемого. Некоторые покупатели думают, что «чистая продажа» это тоже самое, что и «квартира свободна». Однако этот термин не имеет отношения к «чистой продаже» и подразумевает свободную от долгов, обременений и проживания недвижимость.
Приобретение находящейся на «чистой продаже» квартиры выгодно тем, что экономится время, которое в ином случае ушло бы на расселение жильцов и снятие их с регистрационного учета. Собственник квартиры, находящейся на «чистой продаже», найдя покупателя, имеет возможность совершить срочную сделку, ведь продавцу не надо будет подыскивать себе альтернативное жилье, не надо будет тратить на это время.
По логике квартира, находящаяся на «чистой продаже», должна стоить дороже, чем аналогичное жилье с поиском альтернативных вариантов. Однако разница в ценах на эти два вида квартир незначительная, потому что в этом случае жилье без подбора обменного варианта теряет свою выгоду: покупатель готов будет подождать, чтобы сэкономить деньги. В Омске на рынке недвижимости количество сделок по продаже квартир, находящихся на «чистой продаже», составляет примерно 20%.
Если покупатель стоит перед выбором: купить жилье подешевле в «цепочке» или квартиру подороже, но с «чистой продажей», лучше выбрать второй вариант. Если по каким-либо обстоятельствам хоть один собственник выпадет из «цепочки» или она не замкнется, то сделка сорвется и придется выстраивать ее заново. А это потребует дополнительного времени.

Теги: советы специалистов

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх