Договор аренды квартиры с платежами

ЖКУ по-новому: особенности работы управляющего, учет, налоги

Акценты этой статьи:

  • когда вступает в силу новый Закон о жилищных услугах (далее – ЖКУ);
  • какие предложены базовые модели договорных отношений между потребителями и исполнителями услуг;
  • кто несет ответственность за техническое состояние домов в случае выбора той или иной модели;
  • предусмотрен ли переходный период.

10 декабря 2017 года вступил в силу Закон от 09.11.17 г. № 2189-VIII «О жилищно-коммунальных услугах (далее – Закон № 2189). В статье расскажем о том, какие же новшества ожидают собственников жилья согласно требованиям этого Закона.

Когда вводится в действие Закон № 2189?

Закон № 2189 вводится в действие с 01.05.19 г. Однако с этой даты вводятся в действие не все положения Закона № 2189. В Заключительные положения новой редакции Закона № 2189 были внесены изменения (Законом от 07.06.18 г. № 2454-VIII).

Согласно этим изменениям часть норм Закона № 2189 была введена в действие через 6 месяцев со дня вступления в силу настоящего Закона, то есть с 10.06.18 г. А именно:

И с 01.01.19 г. были введены в действие следующие нормы Закона № 2189:

  • ч. 3 ст. 11 (монетизация субсидий);
  • абзац первый и второй ч. 5 ст. 18 (требования к управляющему).

Во исполнение Закона № 2189 были приняты подзаконные акты, а именно:

Действует ли сейчас старый Закон о ЖКУ?

Да, Закон от 24.06.04 г. № 1875-IV (далее – Закон № 1875) сейчас действует – кроме норм, регулирующих оказание услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, управлению домом, сооружением или группой домов, ремонту помещений, домов, сооружений. Эти нормы утратили силу с 10.06.18 г.

А с 01.05.19 г. Закон № 1875 полностью утратит силу в связи с введением в действие Закона № 2189.

Содержание

Состав и структура ЖКУ согласно Закону № 2189

Перечень ЖКУ приведен в ст. 5 Закона № 2189. В частности, к ЖКУ относятся:

1. Жилищная услуга – услуга по управлению многоквартирным домом. Сюда входит:

  • содержание общего имущества многоквартирного дома (далее – МД), в том числе уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем (кроме внутридомовых систем, обслуживание которых осуществляется исполнителем), содержание лифтов и т. д.;
  • покупка электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества МД;
  • текущий ремонт общего имущества МД.

Жилищная услуга была введена еще с 10.06.18 г. Ранее же Законом № 1875 была предусмотрена услуга по содержанию домов, сооружений и придомовых территорий.

2. Коммунальные услуги – это поставка и распределение природного газа, поставка и распределение электрической энергии, поставка тепловой энергии, снабжение горячей водой, централизованное водоснабжение, водоотведение, обращения с бытовыми отходами.

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/50777-0

Обратите внимание! Ранее ЖКУ класифицировались по иному принципу: по функциональному назначению и порядку утверждения цен/тарифов.

Кто является субъектами правоотношений в сфере ЖКУ?

Согласно ст. 6 Закона № 2189, участниками правоотношений в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг являются:

  • потребители (индивидуальные и коллективные);
  • управляющий домом;
  • исполнители коммунальных услуг.

Базовые модели договорных отношений между потребителями и исполнителями ЖКУ

Сейчас предусмотрены 3 базовые модели договорных отношений между потребителями и исполнителями ЖКУ (ст. 6, 14 Закона № 2189). Рассмотрим каждую.

Индивидуальный договор (ч. 3 ст. 14 Закона № 2189)

Договор заключается между исполнителем коммунальных услуг и потребителем (т. е. с каждым отдельным сособственником МД).

Отметим, что газ и электроэнергия могут поставляться исключительно по такому типу договоров, другие модели договорных отношений касательно таких услуг применять запрещено.

Указанная модель договорных отношений отличается такими особенностями:

  • обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем МД осуществляется исполнителем;
  • техническое обслуживание и текущий ремонт внутридомовых систем электроснабжения и газоснабжения осуществляется субъектом, определенным сособственниками МД и за их счет;
  • капитальный ремонт внутридомовых систем МД, обеспечивающих предоставление коммунальных услуг, осуществляется сособственниками или иным субъектом, которого выбирают сособственники, и за их счет.

Договор коллективного потребителя (ч. 6 ст. 14 Закона № 2189)

Заключение такого договора возможно в домах, в которых создано ОСМД (объединение сособственников многоквартирного дома). Коллективный договор об оказании коммунальной услуги заключается с исполнителем такой услуги лицом, уполномоченным на это сособственниками, от имени и за счет всех сособственников МД.

Такие договоры могут заключаться на холодное и горячее водоснабжение, водоотведение и отопление. Условия заключения и исполнения такого договора, а также отношения между коллективным потребителем и индивидуальными потребителями регулируются уставом ОСМД и решениями его уполномоченных органов управления.

Коллективный договор с управляющим (ч. 4 ст. 14 Закона № 2189)

Собственники квартир могут делегировать представление своих интересов управляющему домом или иному уполномоченному лицу. Помимо управляющего таким уполномоченным лицом может быть:

  • один из сособственников МД;
  • уполномоченный орган управления ОСМД;
  • правление жилищно-строительного кооператива;
  • другое физическое или юридическое лицо, уполномоченное решением сособственников (уполномоченного органа управления ОСМД).

Отметим, что коллективный договор с управляющим – это новая модель договорных отношений между потребителем и исполнителем ЖКУ.

Главные особенности данной модели заключаются в следующем:

  • договор может быть заключен лишь при наличии домового узла (узлов) учета, который обеспечивает общий учет потребления коммунальной услуги в доме;
  • техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт внутридомовых систем многоквартирного дома осуществляются за счет собственников квартир;
  • уполномоченное лицо открывает текущий счет со специальным режимом использования по каждой коммунальной услуге. При этом денежные средства, находящиеся на таком счете, являются собственностью сособственников МД.

Коллективный договор о предоставлении коммунальных услуг подписывается на условиях, определенных в решении сособственников (уполномоченного органа управления объединения ОСМД), и является обязательным для выполнения всеми сособственниками.

Могут ли собственники квартир самостоятельно выбрать модель договорных отношений?

Да, собственники квартир (ОСМД) имеют право самостоятельно выбрать одну из моделей организации договорных отношений. Причем выбирать ту или иную модель можно по каждому виду коммунальной услуги (кроме услуг по поставке и распределению природного газа и по снабжению и распределению электроэнергии).

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/50777-1

Важная информация! Выбирать различные модели организации договорных отношений по различным видам коммунальных услуг разрешено, даже если речь идет об одном МД.

Что произойдет, если сособственники дома самостоятельно не выберут одну из вышеприведенных моделей или не договорятся с исполнителем о размере платы за обслуживание внутридомовых систем МД, обеспечивающих поставку соответствующей коммунальной услуги?

В таком случае между исполнителем и каждым сособственником будет заключен индивидуальный договор о предоставлении коммунальной услуги – с учетом особенностей, предусмотренных в ч. 7 ст. 14 Закона № 2189, а именно:

  • исполнитель по такому договору обеспечивает соответствие количественных и качественных характеристик ЖКУ установленным нормативам на границе централизованных инженерно-технических систем поставки услуги исполнителя и внутридомовых систем МД;
  • в счет платы исполнителю не включается плата за обслуживание внутридомовых систем МД, обеспечивающих поставку соответствующей коммунальной услуги;
  • техническое обслуживание, текущий и капитальный ремонт внутридомовых систем МД, обеспечивающих поставку соответствующей коммунальной услуги, осуществляются сособственниками или привлеченными ими лицами за счет сособственников.

Услуга по управлению многоквартирным домом

Управляющим многоквартирного дома может быть (ч. 5 ст. 18 Закона № 2189):

  • предприниматель, который прошел профессиональную аттестацию или имеет в штате по трудовому договору не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии «Менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)»;
  • юрлицо, которое имеет в штате не менее одного наемного работника, прошедшего профессиональную аттестацию на соответствие квалификационным требованиям профессии «Менеджер (управляющий) жилого дома (группы домов)».

Порядок прохождения профессиональной аттестации по указанной профессии утвержден постановлением КМУ от 28.11.18 г. № 1010 (далее – Порядок № 1010). Компетентность кандидата оценивается по результатам квалификационного экзамена. В случае его успешной сдачи выдается сертификат (п. 18 Порядка № 1010). Срок действия сертификата, выданного по результатам первичной профессиональной аттестации, составляет 3 года.

Если управляющий проходит повторную профессиональную аттестации (переаттестацию), ему снова выдают сертификат на 3 года, а в случае подтверждения стажа работы менеджером (управляющим) жилого дома не менее 2,5 лет в течение срока действия сертификата по результатам первичной аттестации – на 5 лет.

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/50777-2

К сведению! Старый Закон № 1875 не требовал прохождения обязательной аттестации управляющими. Сертификаты, которые подтверждают прохождение аттестации, должны быть в наличии у управляющих начиная с 01.01.19 г.

В чем заключается услуга по управлению МД?

Управлять МД – значит обеспечивать надлежащие условия для проживания в нем и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд жильцов путем содержания и ремонта общего имущества МД и его придомовой территории в соответствии с условиями договора (о правилах заключения такого договора читайте «Договор с управляющим: на что обратить внимание») (ст. 1 Закона № 2189).

Услуга по управлению многоквартирным домом предоставляется согласно Правилам, утвержденным постановлением КМУ от 05.09.18 г. № 712.

Какие обязанности возлагаются на управляющего согласно Закону № 2189?

Перечень обязанностей управляющего приведен в ч. 4 ст. 8 Закона № 2189, и он довольно обширный. В частности, управляющий обязан:

  • обеспечивать надлежащее содержание общего имущества МД и придомовой территории в соответствии с нормативными требованиями и условиями договора по управлению МД, от своего имени заключать с подрядчиками необходимые договоры о выполнении отдельных работ и услуг;
  • принимать меры от имени сособственников МД для защиты общего имущества МД от противоправных посягательств и взыскивать с лиц, виновных в уничтожении, повреждении или краже общего имущества, возмещение причиненных убытков;
  • вести и хранить техническую и другую предусмотренную законом и/или договором документацию МД;
  • информировать сособственников многоквартирного дома о необходимости капитального ремонта (замены) общего имущества дома;
  • заключать с исполнителями коммунальных услуг договоры о предоставлении таких услуг, обеспечивать выполнение ими условий договоров и контролировать качество этих услуг и т. д. в интересах и за счет сособственников, если такое решение принято сособственниками МД и др.

Как взаимодействуют исполнители, управляющий и потребители ЖКУ в различных моделях договорных отношений потребителей и исполнителей ЖКУ?

Согласно ст. 9 Закона от 14.05.15 г. № 417-VIII, управление МД осуществляется его сособственниками. По их решению все функции по управлению МД или их часть передаются управляющему или все функции – передаются ОСМД (ассоциации ОСМД).

Это означает, что управление МД может осуществляться либо ОСМД, либо управляющим. Но даже если в доме создано ОСМД, то по решению общего собрания можно передать функции по управлению домом (все или частично) управляющему (ст. 12 Закона от 29.11.01 г. № 2866-III, далее – Закон № 2866).

ОСМД не является исполнителем ЖКУ, а имеет статус неприбыльной организации (ст. 4 Закона № 2866). Если сособственники заключают договор коллективного потребителя, то ОСМД не заключает с самими сособственниками отдельных договоров на оказание ЖКУ, а лишь выступает в роли коллективного потребителя.

Допустим, управление МД осуществляет управляющий и сособственники (или ОСМД) планируют заключить с управляющим коллективный договор о предоставлении ЖКУ. Тогда управляющий будет выступать от имени, в интересах и за счет сособственников. В случае заключения коллективного договора о предоставлении ЖКУ к отношениям между сособственниками МД и уполномоченным ими лицом применяются положения Гражданского кодекса о поручении (если стороны не указали в договоре иное). То есть сособственники выступают доверителями, а управляющий – поверенным. Он заключа­ет с исполнителем ЖКУ коллек­тивные договоры о предоставлении таких услуг и обеспечивает выполнение условий коллективных договоров и контроль за качеством этих услуг.

Таблица для печати доступная на странице: https://uteka.ua/tables/50777-3

Имейте в виду! Если до 01.05.19 г. в МД не создано ОСМД, сособственниками не принято решение о форме управления домом и не объявлен конкурс на назначение управляющего МД в соответствии с ч. 5 ст. 13 Закона № 417, тогда исполнительный орган местного совета обязан объявить и провести такой конкурс. Сделать это местный орган должен в течение 3 месяцев со дня получения протокола собрания совладельцев МД с просьбой назначить управляющего.

Нужно ли до 01.05.19 г. перезаключать договоры о предоставлении коммунальных услуг, услуг по содержанию домов в связи со вступлением в силу Закона № 2189?

Нет, переключать договоры в срочном порядке, то есть до 01.05.19 г., не нужно. Однако это необходимо будет сделать на протяжении одного года со дня вступления в силу Закона № 2189 (п. 4 разд. VI Закона № 2189). То есть сособственники – независимо от выбранной ими формы управления МД – должны определиться с моделью организации договорных отношений с исполнителями коммунальных услуг (кроме услуг по поставке электрической энергии и природного газа) по каждому виду коммунальной услуги до 01.05.20 г.

Если же это не будет сделано, тогда между исполнителем коммунальных услуг и каждым совладельцем заключается индивидуальный договор с учетом правил, определенных ч. 7 ст. 14 Закона № 2189 о предоставлении коммунальной услуги (п. 5 разд. VI Закона № 2189).

Что же касается договоров о предоставлении коммунальных услуг, заключенных до вступления в силу Закона № 2189, то они сохраняют силу на условиях, определенных такими договорами. Они будут действовать до даты вступления в силу договоров о предоставлении соответствующих коммунальных услуг, заключенных на основании Закона № 2189. Если в договорах о предоставлении коммунальных услуг, заключенных до введения в действие Закона № 2189, предусмотрен более ранний срок их прекращения, такие договоры считаются продленными на тот же срок и на тех же условиях (п. 3 разд. VI Закона № 2189).

Это означает, что если срок старого договора о предоставлении коммунальных услуг истечет ранее, чем вступит в силу новый договор, тогда действие старого договора пролонгируется до дня вступления в силу нового договора.

Аналогичное правило действует и в отношении договоров о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий (в т. ч. по вывозу бытовых отходов при наличии), заключенных до введения в действие норм Закона № 2189 (п. 31 разд. VI Закона № 2189).Они тоже будут действовать до вступления в силу новых договоров о предоставлении услуг по управлению МД.

Выводы

С 01.05.19 г. в сфере оказания ЖКУ вводится в действие новый Закон № 2189. Этим Законом введено немало новшеств для потребителей коммунальных услуг. Так, в Законе № 2189 содержится новая классификация ЖКУ, определены три модели договорных отношений между исполнителями ЖКУ и потребителями.

Закон разделил все ЖКУ на жилищные и на коммунальные. К жилищной услуге относится услуга по управлению многоквартирным домом. В услугу по управлению входит содержание МД и ремонт общего имущества дома.

К коммунальным услугам относится поставка и распределение природного газа, поставка и распределение электроэнергии, поставка тепловой энергии, снабжение горячей водой, централизованное водоснабжение, водоотведение, обращение с бытовыми отходами.

64

УДК. 336.61 И. П. Воробьева

ГОСУДАРСТВЕННЫЕ

(МУНИЦИПАЛЬНЫЕ)

УЧРЕЖДЕНИЯ,

ОСОБЕННОСТИ

УЧЕТА БЮДЖЕТНОЙ

ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

Рассматривается финансовое обеспечение бюджетных, казенных и автономных учреждений за счет средств бюджета. Показаны особенности учета бюджетной субсидии на выполнение государственного (муниципального) задания для бюджетных и автономных учреждений. На примере баланса получателя бюджетных средств выявлены возможности экономического анализа финансового обеспечения казенного учреждения. Дана характеристика заключения счетов доходов и расходов, выявления финансового результата прошлого отчетного периода.

Ключевые слова: кассовое исполнение бюджета, финансовый результат, смета расходов, бюджетная субсидия.

Деятельность учреждений, имеющих статус получателя бюджетных средств, их учетная политика в настоящее время существенно изменились в связи с реформированием бюджетной сферы. Федеральный закон 83-Ф3 от 8 мая 2010 года предусматривает изменение статуса существующих ранее бюджетных учреждений, разделение их на три категории: казенные, бюджетные, автономные. Казенные учреждения, как и прежде, финансируются распорядителями бюджетных средств по смете расходов. Автономные и бюджетные учреждения имеют возможность финансирования по бюджетной субсидии на выполнение государственного (муниципального) задания. Все указанные государственные (муниципальные) учреждения имеют возможность и право заниматься и приносящей доход деятельностью. В соответствии с этим были внесены изменения в законодательные акты Российской Федерации: Гражданский кодекс, Бюджетный кодекс, Закон о

некоммерческих организациях и пр. Приказ Министерства финансов РФ от 01.12.2010 г. № 157н «Об утверждении Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений и Инструкции по его применению» определил общие принципы учета, структуру плана счетов для этих учреждений. На основе этого документа были разработаны инструкции 162н, 174н, 183н.

В приказе Минфина РФ от 06.12.2010 г. № 162н «Об утверждении Плана счетов бюджетного учета и Инструкции по его применению» подробно рассмотрены особенности учета на счетах бюджетного учета, приведены примеры корреспонденции счетов по хозяйственным операциям. Инструкция применяется казенными учреждениями, органами государственной власти, финансовыми органами. Эта инструкция является наиболее общей. Ведение бухгалтерского учета по данной инструкции временно осуществляют те учреждения, для которых планируется изменение статуса, переход в бюджетные либо в автономные.

Приказ Минфина РФ от 16.12.2010 г. № 174н «Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений и Инструкции по его применению» применяется бюджетными учреждениями, получившими субсидию на выполнение государственного заказа, осуществляющими предпринимательскую деятельность. Инструкция № 183н (приказ Минфина РФ от 23.12.2010 г.) применяется автономными учреждениями для бухгалтерского учета всех видов деятельности.

Итак, бухгалтерский учет учреждений, созданных органами государственной власти, усложнился, стал более разнообразным. Это связано с новым статусом этих учреждений, который необходимо учитывать при формировании учетной политики. В плане счетов этих учреждений учитывается особенность их деятельности. Как известно, счета в государственных (муниципальных) учреждениях имеют 26 разрядов. Поскольку 18-й разряд указывает код вида деятельности, у казенных учреждений, финансируемых из бюджета по смете, по 18-му разряду берется цифра 1. Для бюджетного и автономного учреждений, получающих субсидию на выполнение государственного заказа, по 18-му разряду используется цифра 4, либо 5, либо 6. Медицинские учреждения, финансируемые за счет средств обязательного медицинского страхования, по 18-му разряду имеют цифру 7. Все учреждения, занимающиеся предпринимательской деятельностью, используют по 18 разряду цифру 2.

Актив Счет Сумма Пассив Счет Сумма

I. Нефинансовые активы III. Обязательства

Основные средства 110124000 960 Расчеты по платежам из бюджета с финансовым органом 130405000 3000

Амортизация 110424000 190 В том числе: 130405211 1000

Остаточная стоимость основных средств 770 130405212 8

130405213 342

Материальные запасы 110536000 15 130405222 30

130405223 300

130405225 250

130405226 20

130405310 1010

130405340 40

Итого по разделу I 785 Итого по разделу III 3000

II. Финансовые активы IV. Финансовый результат

Расходы текущего финансового года 140120200 2215

В том числе: 140120211 1000

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

140120212 8

140120213 342

140120222 30

140120223 300

140120225 250

140120226 20

140120271 240

140120272 25

Итого по разделу II 0 Итого по разделу IV 2215

Баланс 785 Баланс 785

Казенные учреждения, как и прежде, финансируются по смете, предусматривающей целевое использование средств, согласно КОСГУ (коды операций сектора государственного управления). Кассовое исполнение бюджета (то есть расходование денежных средств согласно смете) учитывается по кредиту счета 30405000 («расчеты по платежам из бюджета с финансовыми органами»). По разрядам 24-26 этого счета показываются целевые статьи расходов. К концу календарного года счет 30405000 в разрезе счетов аналитического учета должен соответствовать целевым статьям сметы. Реально осуществленные расходы ресурсов учреждения будут отражены по дебету счета 40120200 («расходы хозяйствующего субъекта») в разрезе счетов аналитического учета, соответствующих КОСГУ. К концу года не должно оставаться невыполненных денежных обязательств, предусмотренных по смете. В свою очередь, поставщики должны выполнить свои обязательства, предусмотренные договорами. Именно этим требованиям должен отвечать баланс казенного учреждения к

концу года. Баланс казенного учреждения как получателя бюджетных средств по смете расходов к концу календарного года примет следующий вид (табл. 1).

На конец года счет 30405000 по сумме должен соответствовать смете, а субсчета должны соответствовать направлениям использования (КОСГУ).

С начала следующего календарного года казенное учреждение будет финансироваться по новой смете. Раз предполагается исполнение новой сметы, счет 30405000 необходимо закрыть, освободить его для новых операций. Иначе невозможно проконтролировать степень исполнения новой сметы. Точно так же необходимо закрыть счет 40120200. С нового календарного года по нему необходимо отражать расходы по новой смете. Для этого используются следующие бухгалтерские записи. Для закрытия этих счетов используется счет 40130000 («финансовый результат прошлого отчетного периода»). Ведь для нового календарного периода предыдущий год становится «прошлым».

Таблица 2. Заключительный баланс казенного учреждения Х (первый год)

Актив Счет Сумма Пассив Счет Сумма

I. Нефинансовые активы III. Обязательства

1.Основные средства 110124000 960

Амортизация 110424000 190

Остаточная стоимость основных средств 770

2. Материальные запасы 110536000 15

Итого по разделу I 785 Итого по разделу III 0

II. Финансовые активы IV Финансовый результат

Финансовый результат прошлого отчетного периода 140130000 785

Итого по разделу II 0 Итого по разделу IV 785

Баланс 785 Баланс 785

Закрытие счетов 30405000 и 40120200 осуществляется следующим образом:

1. Дебет 130405000 — кредит 140120200 (на сумму произведенных фактических расходов).

2. Дебет 130405000 — кредит 140130000 (на сумму остатков кассового исполнения бюджета).

Счет 40130000 покажет, что осталось у казенного учреждения после исполнения сметы (остатки материальных запасов, основных средств, иных нефинансовых активов).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Смысл баланса казенного учреждения к концу года состоит в том, что в активе баланса будут отражены активы учреждения, а в пассиве — только финансовый результат. Данный финансовый результат показывает, что остается у учреждения после исполнения сметы. Остатки нефинансовых

активов нужны для продолжения деятельности. Например, на 1 января в медицинском учреждении необходим запас лекарств, мягкого инвентаря, продуктов питания, оборудования и пр. Баланс казенного учреждения Х принимает следующий вид (табл. 2).

Счет 40130000 имеет в балансе кредитовое сальдо, то есть показывает доходы (приобретения) казенного учреждения к концу года в результате исполнения сметы.

Заключительный баланс казенного учреждения, финансируемого по смете, имеет важное значение для анализа. Он показывает, насколько учреждение обеспечено на начало года нефинансовыми активами для дальнейшей деятельности, что происходит в последующем.

Таблица 3. Заключительный баланс казенного учреждения Х (второй год, вариант А)

Актив Счет Сумма Пассив Счет Сумма

I. Нефинансовые активы III. Обязательства

1.Основные средства 110124000 1350

Амортизация 110424000 250

Остаточная стоимость основных средств 1100

2. Материальные запасы 110536000 100

Итого по разделу I 1200 Итого по разделу III 0

II. Финансовые активы IV. Финансовый результат

Финансовый результат прошлого отчетного периода 140130000 1200

Итого по разделу II 0 Итого по разделу IV 1200

Баланс 1200 Баланс 1200

Актив Счет Сумма Пассив Счет Сумма

I. Нефинансовые активы III. Обязательства

1.Основные средства 110124000 1020

Амортизация 110424000 250

Остаточная стоимость основных средств 770

2. Материальные запасы 110536000 15

Итого по разделу I 785 Итого по разделу III 0

II. Финансовые активы IV. Финансовый результат

Финансовый результат прошлого отчетного периода 140130000 785

Итого по разделу II 0 Итого по разделу IV 785

Баланс 785 Баланс 785

В последующие годы заключение текущих счетов 30405000 и 40120200 на счет 40130000 должно приводить, казалось бы, к тому, что конечное сальдо счета 40130000 по кредиту должно увеличиваться. Ведь, казалось бы, каждый год будут оставаться приобретенные нефинансовые активы для дальнейшей деятельности. В действительности так происходит не всегда. Ведь оставшиеся на начало года нефинансовые активы будут использоваться, увеличивая тем самым дебет счета 40120200. Кроме того, объемы финансирования могут меняться по годам. Рассмотрим 3 возможных варианта заключительных балансов исполнения сметы второго года (табл. 3, 4, 5) и сравним их с исходным балансом (табл. 2).

Как и ожидалось, в варианте А (табл. 3) прои-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

зошло увеличение нефинансовых активов. Казенное учреждение успешно развивается, основные средства и материальные запасы увеличены. За счет пополнения основных средств увеличились амортизационные отчисления (со 190 до 250), что в целом не ухудшило ситуацию.

По варианту Б (табл. 4) изменений в итогах баланса не произошло. Несмотря на то, что произошло увеличение основных средств по балансовой стоимости, остаточная стоимость не приросла за счет выросшей амортизации. Казенное учреждение сохранило свои позиции.

Вариант В (табл. 5) является самым неблагоприятным. Итог второго года показывает, что, скорее всего, учреждению уменьшили объемы финансирования. Прироста основных средств не

Таблица 5. Заключительный баланс казенного учреждения Х (второй год, вариант В)

Актив Счет Сумма Пассив Счет Сумма

I. Нефинансовые активы III. Обязательства

1.Основные средства 110124000 960

Амортизация 110424000 215

Остаточная стоимость основных средств 745

2. Материальные запасы 110536000 5

Итого по разделу I 750 Итого по разделу III 0

II. Финансовые активы IV. Финансовый результат

Финансовый результат прошлого отчетного периода 140130000 750

Итого по разделу II 0 Итого по разделу IV 750

Баланс 750 Баланс 750

■ Воробьева И. П.

■ ■ ■ ■______________________________________

произошло, материальные запасы на конец года уменьшились. Общий итоговый финансовый результат по кредиту счета 40130000 сократился.

Итак, анализ баланса получателя бюджетных средств необходим, прежде всего, распорядителю бюджетных средств для принятия решения о размерах финансирования.

С января 2011 года начался процесс перехода бывших бюджетных учреждений в новый статус. Бюджетное и казенное учреждение нового типа существенно отличается по статусу от прежнего бюджетного. Это касается, прежде всего, финансирования. Финансирование по смете сохранилось только для казенных учреждений. Бюджетные и автономные учреждения нового статуса финансируются по бюджетной субсидии. Субсидии бюджетным и автономным учреждениям, согласно статье 69.1 Бюджетного кодекса РФ относятся к бюджетным ассигнованиям на оказание государственных (муниципальных) услуг (выполнение работ), т.е являются формой финансового обеспечения задания.

Существенное отличие бюджетной субсидии -она предоставляется под предполагаемые объемы выполненных работ, услуг. Это может быть количество учеников в школе, количество выпущенных студентов, количество посещений в поликлиниках и детских садах и пр. Органы власти решают при этом следующие задачи. Во-первых, учреждение нацеливают на результаты деятельности. Во-вторых, учреждение будет заинтересовано в наращивании объемов работы. В-третьих, органы власти оптимизируют свои затраты на основе реальной потребности в услугах и работах бюджетной сферы. Например, государственный заказ на выпуск студентов будет определяться за счет обоснованных показателей потребности страны в специалистах.

В новых условиях бюджетное или автономное учреждение как получатель бюджетной субсидии, не имеет статуса получателя бюджетных средств, как это было ранее. Получателем бюджетных средств будет являться его учредитель (вышестоящая организация). Именно учредитель будет осуществлять бухгалтерский учет финансирования и санкционирования расходов бюджетных средств (бухгалтерские записи по счетам раздела 5).

Направление расходов, осуществляемых учреждением за счет субсидий, предоставленных из бюджета, определяется в плане финансово-хозяйственной деятельности, который формируется и утверждается учредителем, на основании предложений бюджетного, автономного учреждения. План финансово-хозяйственной деятельности аналогичен смете, каждая статья расходов имеет код. При предоставлении целевой субсидии уч-

реждение предоставляет учредителю документ: Сведения об операциях с целевыми субсидиями, предоставленными государственному (муниципальному) учреждению.

Получение и исполнение денежных обязательств по бюджетной субсидии будет осуществляться через Казначейство. Иных вариантов использования денежных средств бюджетной субсидии не предусмотрено. Бюджетная субсидия поступит на лицевой счет бюджетного учреждения с лицевого счета учредителя.

Обслуживание в Казначействе (федеральном, субъекта Федерации) клиентов, исполняющих государственный заказ, осуществляется практически так же, как и при исполнении сметы. В Казначействе открывается лицевой счет, по которому фиксируются сумма поступившей субсидии и расходы. Казначейство, как и ранее, обязано проверять обоснованность и целевой характер расходов, соответствие расходов заявленным КОСГУ.

Особенности учета субсидии следующие.

1. Бюджетная субсидия по 18-му разряду счета отражается цифрой 4, 5, 6 (варианты госзаказа).

2. Реально денежные средства находятся в территориальном управлении ЦБ РФ. Для учета кассовых поступлений и расходов денежных средств по бюджетной субсидии в бухгалтерском учете предусмотрен счет 20111 («денежные средства учреждения на лицевых счетах в органе казначейства»).

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Платежные документы поступают в ЦБ РФ через Казначейство. Платежными документами по-прежнему являются заявки на кассовый расход (ф. 531801). Заявка на получение наличных денег (ф. 531802) так же проходит через Казначейство. прежде чем учреждение получит наличность в РКЦ.

4. Бюджетная субсидия является для бюджетного, автономного учреждения доходом, поэтому указанные выше счета могут использоваться для учета финансирования по субсидии. Субсидия учитывается как «прочие доходы» (счет поступления 40110180).

Для выполнения государственного (муниципального) задания необходимы нефинансовые активы, услуги и работы от поставщиков, выполнение должностных обязанностей работниками учреждения и пр. Все это должно быть оплачено за счет бюджетной субсидии. Приобретенные нефинансовые активы и услуги должны быть использованы с целью выполнения государственного задания. Это задание на выполнение образовательных, медицинских, спортивно-оздоровительных, культурно-просветительных и прочих услуг и работ. Сумма бюджетной субсидии обоснованно расписывается по статьям расходов. Коренным образом

№ Операция По дебету счета По кредиту счета

1 2 3 4

1 Начислен доход по субсидии на выполнение государственного задания 420581560 440110180

2 Поступила субсидия на выполнение государственного задания на лицевой счет учреждения 420111510 420581660

1а Начислен доход по иные цели 520581560 540110180

2а Поступила субсидия на иные цели на лицевой счет учреждения 520111510 520581660

1б Начислен доход по бюджетной инвестиции 620581560 640110180

2б Поступила бюджетная инвестиция на лицевой счет учреждения 620111510 620581660

меняется суть финансирования — его целью становится не обеспечение учреждения, а конечный результат от его деятельности.

Кассовое исполнение бюджетной субсидии будет учтено по кредиту счета 20111000, а реально осуществленные расходы — по дебету счета 40120200.

После исполнения субсидии на выполнение государственного заказа необходимо отразить результаты в балансе. Особенность финансирования по бюджетной субсидии заключается в том, что при ее исполнении не может быть финансового результата в виде прибыли. Бюджетная субсидия компенсирует расходы, но, в отличие от предпринимательской деятельности, не является прибыльной. Кассовое исполнение субсидии будет означать, что денежные средства будут израсходованы, т. е. по дебету и кредиту счета 20111 обороты совпадут.

В годовом балансе по пассиву в 4-м разделе отражены доходы по полученным субсидиям и расходы по выполнению государственного задания. Для заключения счетов будут сделаны проводки:

1. Дебет 440110180 — кредит 440130000 (на сумму полученной субсидии).

2. Дебет 440130000 — кредит 440120200 (на сумму расходов).

Таким образом, в годовом балансе счета текущих доходов и расходов закрываются. Если субсидия текущего года использована, государственное задание выполнено. Следовательно, после заключения счетов баланс будет нулевым, все счета закроются.

Если бюджетная субсидия имеет сроки завершения в будущем календарном году, то баланс по исполнению субсидии может выглядеть так. В активе баланса имеются в наличии неиспользованные материальные запасы и основные средства. На счетах учреждения и в кассе имеются неиспользованные остатки денежных средств. Указанные денежные средства будут израсходованы на погашение денежных обязательств учреждения и последующее кассовое исполнение субсидии. В разделе 4 доходы по текущей деятельности (бюджетная субсидия) превышают расходы.

В отчетности по результатам года будет представлен баланс учреждения. Он может принять следующий вид (табл. 7).

Таблица 7. Баланс государственного учреждения до заключения счетов

Актив Сумма Пассив Сумма

1. Нефинансовые активы 3. Обязательства

Материальные запасы 30 Расчеты по ремонту помещений 80

Итого нефинансовые активы 30 Итого по обязательствам 80

2. Финансовые активы 4. Финансовый результат

Денежные средства на лицевом счете в казначействе 240 Финансовый результат текущей деятельности (доходы) 500

2. Финансовый результат текущей деятельности (расходы) 310

Итого финансовые активы 240 Итого финансовый результат 190

Баланс 270 Баланс 270

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Таблица 8. Заключение счетов по исполнению субсидии на 1 января

№ Операция По дебету счета По кредиту счета Сумма (ден. ед.)

1 Закрытие счета текущих доходов по бюджетной субсидии на финансовый результат 440110180 440130000 500

2 Списание текущих расходов на финансовый результат 440130000 440120200 310

Баланс по бюджетной субсидии, не исполненной к концу года (табл. 7), также предусматривает заключение счетов: 40110180 и 40120200. Покажем эти операции на примере баланса в табл. 8.

Таким образом, если исполнение субсидии не завершено, счет 440130000 переходит в следующий календарный год с кредитовым сальдо. В новом календарном году ведется учет расходов по счету 40120200, расходы по которому при исполнении субсидии, списываются на счет 40130000.

Итак, подведем итоги.

1. Финансирование из бюджета государственных (муниципальных) учреждений осуществляется теперь по-новому. Схема финансирования казенных учреждений в основном не претерпела особых изменений, но с 1 января 2011 года изменился план счетов (Инструкция 157н). Несмотря на сохранившийся порядок финансирования, казенные учреждения и распорядители бюджетных средств должны анализировать результаты финансирования. Это позволит им более рационально использовать бюджетные средства, обоснованно требовать увеличения сметных расходов в случае необходимости. Один из способов такого обоснования — анализ динамики баланса получателя бюджетных средств по годам.

2. Бюджетные учреждения с новым статусом и автономные учреждения перешли на принципиально новую схему финансирования из бюджета. Их задача — выполнить государственный заказ, используя денежные средства по бюджетной субсидии. Кассовое исполнение субсидии и реальные расходы должны совпадать. Баланс получателя субсидии на 1 января покажет в таком случае степень ее выполнения.

Литература

1. О внесении изменений в отдельные законодательные акты в связи с совершенствованием правового положения государственных (муниципальных) учреждений. Федеральный закон ФЗ-83 от 23 апреля 2010 года. / справочно-правовая система ГАРАНТ. — Режим доступа: http://www.garant.ru, свободный.

2. Об утверждении Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений и Инструкции по его применению. Приказ Министерства финансов РФ от 01.12.2010 г. № 157н. / справочно-правовая система ГАРАНТ. — Режим доступа: http://www.garant.ru, свободный.

4. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета бюджетных учреждений и Инструкции по его применению. Приказ Минфина РФ от 16.12.2010 г. № 174н. / справочно-правовая система ГАРАНТ. — Режим доступа: http://www.garant.ru, свободный.

5. Об утверждении Плана счетов бухгалтерского учета автономных учреждений и Инструкции по его применению. Приказ Минфина РФ от 23 декабря 2010 г. № 183н. / справочно-правовая система ГАРАНТ. — Режим доступа: http://www.garant.ru, свободный.

6. Об утверждении Инструкции о порядке составления и представления годовой, квартальной и месячной отчетности об исполнении бюджетов бюджетной системы Российской Федерации. Приказ Минфина РФ от 28.12.2010 г. № 191н. / справочно-правовая система ГАРАНТ. — Режим доступа: http://www.garant.ru, свободный.

7. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием правового положения автономных учреждений. Закон РФ ФЗ № 239 от 18.07.2011. / справочно-правовая система ГАРАНТ. — Режим доступа: http://www.garant.ru, свободный.

В ваших планах сдавать квартиру. Но нет договора и понимания, как составить договор аренды квартиры между физическими лицами. Лишних денег на юриста тоже нет. Поэтому вы заходите в интернет, чтобы скачать образец договора аренды квартиры. Получить пример, который можно отредактировать под себя, чтобы защитить свои квадратные метры, имущество и не переживать, что договор окажется недействительным.

Ниже мы поделимся с вами ссылками на договор аренды, акт передачи квартиры и имущества, а также объясним, какие обязательные пункты есть в договоре и зачем они необходимы. Изучив наши образцы договоров аренды, вы не останетесь без защиты.

Скачать образец договора аренды, найма и акт передачи квартиры

Существует некие различия между договором найма и договором аренды. По сути исходя из ГК РФ, это один и тот же договор, регулирующий одни и те же правоотношения. Но в последние десятилетия некоторые практикующие юристы пытаются выделить эти договора в две разные группы. Вопрос более, чем спорный, но ниже мы все-таки приведем их мнение.

Договор найма. Физическое лицо снимает исключительно жилую площадь и только для проживания у другого физического лица.

Договор аренды. Юридическое или физическое лицо арендует объект недвижимости для коммерческого использования.

Мы используем два образца типовых договоров аренды квартиры. Один с указанием нанимателя и наймодателя, второй с указанием арендатора и арендодателя. Выбираем подходящий к ситуации. Скачайте шаблоны договоров для сдачи квартиры, который вам больше нравится.

  1. Скачать образец договора Аренды квартиры и акт приема-передачи (word)
  2. Скачать образец договора Найма квартиры и акт приема-передачи (word)

Договоры составлены опытным юристом. И так, вы уже сэкономили.

Не уходите. Прочитайте статью, чтобы не допустить ошибок при редактировании договора под свои нужды, сохранить время, нервы, имущество и деньги.

Что необходимо указать в типовом договоре аренды квартиры

На рынке недвижимости Москвы мы с 1996 года. За это время договоры корректировались юристами десятки раз.

Вы можете подумать, что договоры аренды квартиры, которые вы скачали, избыточны: «Зачем так скрупулезно прорабатывать незначительные детали?”. Ответить на это возражение можно одним словом. Опыт! Договор корректируют не юристы, а неприятные ситуации и проблемы с арендаторами.

Любая дыра в договоре — уязвимость, которой непременно воспользуется непорядочный наниматель (арендатор).

Субъекты правоотношений

Заключайте договор с лицом, которое будет непосредственно жить в квартире. «Это и коту ясно”, — скажете вы. Однако некоторые люди умудряются заключить договор с братом будущего жильца, родителями студента, знакомыми будущего квартиранта.

Стандартная шапка в договоре. Указываем полное ФИО сторон

Предмет договора

Укажите предмет правоотношений договора. В чем его суть. Тут важно написать, какую недвижимость вы передаете, по какому адресу и на основании каких прав. Если квартиру сдаете в аренду с бытовой техникой и мебелью, то надо составить передаточный акт, упомянуть об этом в договоре и сделать акт приложением к договору.

Правильно напишите адрес, номер свидетельства регистрации ЕГРН или договор могут признать недействительным

Проживание третьих лиц. Нахождение с животными

Вы заключаете договор с одним человеком, но прописать в нем нужно всех лиц, которые будут проживать в квартире. Делают это в отдельном пункте.

Въезжают два студента — записывайте обоих. Квартиру арендует семья — вносите все ФИО в договор. Одинокий мужчина будет приглашать девушку, друзей, знакомых — согласуйте время, в которое посторонние люди могут находиться в квартире.

Обсудите число гостей, которые могут остаться на ночь. Это нужно, чтобы избежать конфликтов из-за отсутствия договоренностей и правил.

Если вы принимаете жильцов с животными, то нужно указать, какие животные могут жить в квартире, а какие нет. Пропишите количество животных, их вид и породу.

Проще всего написать — без животных и детей, но это не всегда выгодно (как сдать квартиру, если нет клиентов)

Некоторые наймодатели специально готовят квартиры под специфичную аудиторию: семьи с детьми и семьи с животными. Вы тоже можете так сделать, чтобы сфокусироваться на новой аудитории и быстрее найти арендаторов.

Гарантии арендодателя

Задача договора защищать интересы обеих сторон сделки. Арендодатель должен сдать квартиру без арендатора, убедившись, что сантехника, электрика, бытовая техника в рабочем состоянии. Это же должен проверить и потенциальный арендатор.

Договор должен защищать интересы обеих сторон

Сроки аренды и действия договора

Этот блок важен. В нем мы пишем, когда передадим квартиру, при каких обстоятельствах, каков срок аренды и как досрочно продлить договор. Уделите особое внимание сроку, на который заключен договор.

Максимальный срок действия договора найма жилья — 5 лет. Если вы не указываете срок, то считается, что договор аренды квартиры заключен на пять лет

Срок заключения договора, законы и обязательства

К договорам заключенным на срок до 1 года и более 1 года применяют разные статьи закона. Поэтому срок заключения договора лучше указывать (ГК РФ статья 683 и связанные с ней).

Арендатор ПО ЗАКОНУ не обязан указывать в договоре тех, кто живет с ним, но и не имеет права впускать в квартиру временных жильцов. Он не может сдавать квартиру в поднаем и не имеет преимуществ при аренде квартиры на следующий срок. Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке, если арендатор не платит за квартиру 2 месяца.

Также Арендатор обязан указать в договоре всех, кто с ним будет жить, может сдавать квартиру в поднаем или пустить в квартиру временных жильцов с согласия хозяина, имеет преимущественное право на поднаем квартиры на следующий срок. Арендодатель имеет право расторгнуть договор, если арендатор не платит шесть месяцев и обязан пройти государственную регистрация найма жилого помещения.

Преимущественное право на наем квартиры — вы не можете отказать арендатору в продлении договора аренды из-за того, что к вам обратился другой потенциальный арендатор.

Чтобы не руководствоваться этими правилами, условия можно и нужно прописать в договоре отдельно

Долгосрочная аренда квартиры накладывает на квартиру обременение. Если вы захотите продать квартиру при действующем договоре аренды, то не сможете расторгнуть договор с арендатором со своей стороны (см. п. 2 ст. 674 ГК РФ). Покупателю квартиры придется ждать, когда закончится действие договора с арендатором.

Арендная плата

Пункт про деньги волнует обе стороны. Укажите сумму арендной платы, сроки оплаты, формат оплаты, пропишите, кто и как оплачивает коммунальные платежи и в каком объеме, как часто проходит сверка взаиморасчетов, размер страхового депозита. Начнем по порядку.

Важно прописать все: сумму, способ передачи денег, порядок сверки

Если планируете брать аванс, задаток или обеспеченный платеж, то вам нужно понимать юридическую разницу между этими понятиями.

  • Аванс — это часть первого платежа за квартиру, которая должна быть определена в договоре. Если договор подпишут обе стороны, аванс зачтется как часть первого платежа. Если подписание договора сорвется, то арендодатель должен вернуть аванс арендатору.
  • Обеспечительный платеж — это платеж, который чаще называют страховым депозитом. Эта сумма обычно равна месячному платежу. С неё арендодатель компенсирует нарушение договора арендатором и нанесенный вред квартире или имуществу. Возвращается арендатору, который сдал квартиру без нарушений и повреждений при завершении договора.

Еще можно закрепить в договоре порядок и сроки предоставления отсрочки при оплате аренды

Страховой депозит

Укажите сумму страхового депозита, куда её нужно внести, на что пойдут эти деньги, какой порядок возврата страхового депозита арендатору. Это довольно деликатная тема, поэтому важно описать подробно, за что он может быть удержан и какие права есть у арендатора.

Страховой депозит спасает от незначительного ущерба, но не заменяет страховку от затопления квартиры или соседей

Обязательно разъясните в договоре сложные моменты со страховым депозитом:

  • вернут ли депозит при досрочном разрыве договора по вине арендатора;
  • как и на что арендатор может взять деньги из страхового депозита;
  • есть ли у арендодателя право потребовать дополнительные деньги, чтобы восстановить сумму страхового депозита и как это происходит.

Пени за задержку оплаты аренды — способ стимулирования арендатора платить вовремя. Еще можно дать 5% скидку за оплату аренды раньше срока (ГИБДД дает 50% скидку на оплату штрафов)

Права и обязанности арендодателя

Договор найма квартиры должен четко разграничить права и обязанности стороны. Арендодатель обязан:

  • передать квартиру арендатору в оговоренный срок;
  • обеспечить арендатору беспрепятственный доступ в квартиру;
  • проверить исправность электрики, сантехники, бытовой техники;
  • нести ответственность за оплату всех коммунальных платежей и контролировать арендатора, если он платит сам;
  • нести расходы на содержание квартиры (вкладываться в ремонт, платить за охрану дома, услуги консьержа, благоустройство территории);
  • принимать участие в собраниях управления дома (ТСЖ, управляющей компании);
  • провести необходимый ремонт и генеральную уборку квартиры после прежних жильцов.

Пропишите все обязанности и права

Права и обязанности арендатора

Взгляд с другой стороны договора.

Прописывайте, чего вы ждете от арендатора

С правами и обязанностями проблем быть не должно. Подробности найдете в образцах договоров, которые можно скачать. Давайте поговорим о нескольких пунктах, которые редко заполняют полно.

Досрочное расторжение договора

Наймодателю (арендодателю) сложно расторгнуть договор аренды. Обычно это можно сделать в случае неуплаты в течение 2 — 3 месяцев или через суд, когда наниматель нарушил условия договора, прописанных в ст. 687 Гражданского кодекса РФ.

Как выкрутиться, чтобы расторгнуть договор по своему желанию?

Впишите в договор пункт, где будет фраза: «Арендодатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, уведомив арендатора в письменном виде не менее чем за 30 дней». Вы также можете написать: «Наймодатель может расторгнуть договор в одностороннем внесудебном порядке, если первого числа месяца на счет не поступили деньги от нанимателя”.

Однако, закон, говорящий о 2 месяцах для предупреждения, — императивный, вы не можете менять его по своему желанию. Если арендатор пойдет в суд, то выиграет его и останется в квартире до истечения срока договора.

Что же делать? Рекомендуем первый договор заключать на 5 — 6 месяцев, а второй на более долгий срок, если вам понравится арендатор.

Адекватный арендатор не обратит внимания на маленькие хитрости, а вот проблемный может быть категорически против пункта «г)” и пяти дней до даты расторжения договора

Пропишите в договоре порядок и сроки освобождения арендуемого помещения, а также судьбу имущества арендатора, которое он не заберет.

Очень полезный пункт, который решает проблему оставленных вещей

Обязательные приложения

Договор аренды квартиры состоит из основной части и приложений, которые не менее важны. Самые важные приложения к договору:

  • акт приема-передачи квартиры и имущества;
  • ксерокопии паспортов обоих участников договора;
  • свидетельства о праве собственности (ксерокопия).

Пункт договора «разное”

Здесь укажите:

  • политику конфиденциальности информации;
  • как и в каком порядке решаются конфликтные ситуации;
  • контакты для оперативной связи со сторонами;
  • электронные адреса для обмена документами;
  • политику по принятию уведомлений от второй стороны;
  • о необходимости обмена данных о сторонах (паспорта, прописки, семейного положения — смена фамилии);
  • что этот договор подписан в двух экземплярах, по одному экземпляру для каждой из сторон.

Разное — отличная возможность согласовать способ коммуникации с другой стороной и политику решения конфликтных ситуаций

Какие пункты нужно семь раз проверить в договоре аренды квартиры

  1. Обеспечительный платеж (страховой депозит). За что берете платеж, при каких условиях можете его использовать, как и когда возвращаете. Все ли будет понятно арендатору?
  2. На каких условиях проводится текущий ремонт квартиры, кто и за что платит. Если этого пункта нет, то за все платит арендатор.
  3. Внимательно просмотрите раздел обязанностей арендодателя, чтобы на 100% быть уверенным, что вы сможете выполнить все обязательства перед арендатором.
  4. Проверяйте актуальность акта приема-передачи квартиры, чтобы избежать неловких ситуаций.
  5. Пропишите все правила аренды квартиры, которые считаете важными: оплата коммуналки, проживание животных и третьих лиц, повышение платы, условия продления и расторжения договора.
  6. Трижды подумайте, на какой срок сдавать квартиру незнакомому арендатору. Лучше продлить срок аренды с хорошим клиентом, чем попасть в безвыходную ситуацию с плохим, который пользуется ситуацией.

Читайте также одну из наших самых популярных статей: «Что делать, если арендаторы не платят за квартиру, но и не съезжают”. Эта тема отлично подходит для расширения кругозора арендодателя.

Информация от партнеров по европейской недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость в Испании. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.

В определениях о назначении предварительного слушания часто предписывают «предоставить оригиналы документов суду на обозрение», но на практике об этом обычно не вспоминают, делится партнер Allen&Overy Игорь Горчаков. По его словам, суды требуют оригинал документа только тогда, когда одна из сторон ставит подлинность копии под сомнение. Но может случиться так, что участник процесса потерял оригинал. В этом случае шансы, что суд примет копию как доказательство, серьезно уменьшаются, говорит Горчаков. Но побороться можно: ничто не мешает обосновывать подлинность документа. «А дальше – это усмотрение суда. Многое зависит от материалов дела», – констатирует юрист.

А был ли договор

Эти тезисы иллюстрирует дело № А57-14986/2017, в котором Андрей Микишев требовал возврата долга у ООО «Апрель» 379 900 руб. по договору займа. Факт заключения сделки никто не оспаривал – он подтверждался платежками обеих сторон, в которых фигурировало соглашение с одними и теми же реквизитами от 2011 года. Основной вопрос в деле был в другом – стоит ли ориентироваться на те условия займа, что были прописаны в копии договора? На этом настаивал ответчик, который и принес эту копию в суд. Сроки возврата денег давно прошли, указывали юристы «Апреля»: согласно копии, деньги передавались до декабря 2012 года, а иск был подан в 2017-м, когда срок исковой давности давно истек.

Дело № А57-14986/2017

Главный вопрос в деле: Можно ли верить копии договора, которую принес ответчик, если истец отрицает, что его подписывал, но не предъявляет копии с другим содержанием?

На вопрос, где оригиналы, ответчик показал акт об уничтожении документов, а истец сделал заявление о фальсификации договора займа. Арбитражный суд Саратовской области на это ответил, что акт не подтверждает подлинности документа. Заявление о фальсификации суд счел необоснованным, и к тому же истец не явился в заседание, чтобы его поддержать. В итоге АС Саратовской области пришел к выводам, что сделка займа заключена, ведь деньги передавались, но договору верить нельзя. В его отсутствие срок возврата денег не определен, а значит, надо руководствоваться ч. 1 ст. 810 ГК: заем возвращается в течение 30 дней с момента предъявления требования. Иными словами, срок исковой давности не прошел, объяснил суд, удовлетворяя исковые требования полностью. С такой мотивировкой согласилась апелляция.

Иного мнения оказался Арбитражный суд Поволжского округа. Стороны обязаны предъявлять в суд оригиналы документов, но могут принести и копии, а суд должен оценить их в совокупности с другими доказательствами, напомнил АС ПО. Когда займодавец перечислял деньги, он сослался в платежном поручении именно на тот договор, подлинность которого сейчас оспаривает истец, обратила внимание кассация. Также важно, что в деле нет других, различных по содержанию копий соглашения. Окружной суд также перечислил доказательства, которые говорят в пользу «Апреля», но не были даже отражены в актах двух инстанций. Во-первых, гендиректор займодавца в первой инстанции сказал, что подписывал спорный договор. Во-вторых, нотариус подтвердила подлинность его доверенности. «Суды не дали оценки этим обстоятельствам и разрешили спор без оценки доводов ответчика», – с такими замечаниями коллегия под председательством Ильсура Нагимуллина отправила дело на пересмотр в первую инстанцию.

Нижестоящие суды решили не отражать в своих решениях доводы ответчика и не давать им никакой оценки. Но это было важно для итога дела.

Доказывать содержание договора при новом рассмотрении дела не придется, уточняет адвокат ответчика Денис Шашкин. Если сторона, которая оспаривает содержание документа, не предъявляет его в другой редакции, то при доказывании достаточно установить только факт заключения, поясняет Шашкин.

Формальный подход, правила доказывания и заверение копий

Позиция двух инстанций в целом соответствует практике, потому что суды часто проявляют формальный подход, делится юрист юркомпании «Хренов и партнеры» Артем Анпилов. В отличие от них кассация рассмотрела вопрос всесторонне, отмечает Горчаков из Allen&Overy: «Окружной суд ответил на вопрос, есть ли в деле копии договора с другим содержанием, и обратил внимание на другие доказательства подлинности спорного документа». При новом рассмотрении дела суду предстоит непростая задача, говорит старший юрист корпоративной и арбитражной практики АБ «Качкин и Партнеры» Александра Улезко. По ее словам, материалы дела в картотеке не дают ответов на вопросы, почему кредитор так долго не требовал возврата займа, а должник уничтожил оригиналы спустя четыре года, хотя по закону о бухучете должен был хранить их не меньше 5 лет. Это важно в том аспекте, что суды обязаны принимать во внимание добросовестность и разумность поведения сторон, объясняет Улезко.

Кассация уточнила, что в деле «Апреля» в материалах нет копии договора, которая бы противоречила представленной ответчиком. Это одно из исключений, когда ссылаться на копии нельзя. Второе исключение – это возможность установить содержание первоисточника другим способом. Например, запросить копию у органа, который регистрировал договор, приводит пример Анпилов. В иных случаях, если подлинник утрачен, ссылаться на копию можно.

Еще одна возможная проблема в подобных делах – это заверение, ведь копии для суда должны быть «надлежащим образом заверены» (п. 8 ст. 75 АПК). Но как это сделать правильно, закон ответа не дает. На практике суды принимают копии, заверенные как нотариусом, так и участником процесса, утверждает Анпилов. По его словам, они часто ссылаются на ГОСТ Р 6.30-2003 «Унифицированные системы документации», но там критерии скорее формальные. ГОСТ не регламентирует, кто имеет право заверять документы, и не определяет юридическую силу такой копии. Ответа на последний вопрос не дает и процессуальное законодательство. Если сторона принесет в суд нотариально заверенную копию, достаточно ли этого или по-прежнему нужен оригинал?

Если сторона принесет в суд нотариально заверенную копию, достаточно ли этого или по-прежнему нужен оригинал?

По словам Анпилова, судебная практика на уровне Высшего арбитражного суда не считает, что такая копия достоверно подтверждает подписание спорного соглашения (Определение ВАС РФ от 13.04.2012 № ВАС-3602/12 по делу № А40-55730/10-42-470).

  • Арбитражный процесс

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх