Договор аренды судебная практика 2017

Судебная практика по договору аренды сформировалась в колоссальных объемах. Но периодически взгляды судов на тот или иной вопрос менялись. В материале мы осветим некоторые вопросы, которые часто задают об арендных отношениях.

Содержание

Какие есть обзоры судебной практики по аренде?

ГК РФ предусматривает различные виды договоров аренды: предприятия, зданий и сооружений, транспорта и некоторые другие. Почти по всем из них судебная практика обширная, причем основополагающие вопросы были предметом рассмотрения высших судебных инстанций.

Рекомендуем ознакомиться с актами высших судов:

  • постановление Пленума ВАС от 17.11.2011 № 73 о практике применения норм об аренде в целом;
  • постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17 о выкупном лизинге.

К сожалению, имеется лишь один обзор судебной практики об аренде, исходящий от ВАС РФ (см. информационное письмо от 11.01.2002 № 66). Однако арбитражные суды субъектов РФ на регулярной основе обобщают судебную практику о том или ином виде аренды. Рекомендуем ознакомиться с ними на официальных порталах судов. Это полезно, так как в разных регионах практика по тому или иному вопросу может различаться.

Аренда — это услуга или нет?

Аренда и возмездное оказание услуг — разные виды договоров, регулируются они отдельными главами ГК РФ и имеют своим содержанием отличные обязательства. Поэтому в гражданско-правовом смысле аренда абсолютно точно услугой не является. Впрочем, это как раз обычно не вызывает споров.

Спорным является определение аренды для «целей налогообложения». Налоговые органы долгое время настаивали на признании предоставления имущества в аренду реализацией услуг, и им это успешно удавалось. Вплоть до 2002 года, если вставал вопрос об аренде — услуга это или нет — судебная практика была на стороне налоговиков.

Так, Верховный суд РФ еще в 1999 году в решении № ГКПИ 98-808, 809 (от 24.02.1999) допустил возможность распространения норм об оказании услуг на арендные отношения.

Однако объективно услуга имеет признаки:

  • представляет собой деятельность;
  • потребляется в процессе ее получения;
  • результат ее материального воплощения не имеет.

Ни одному из этих признаков арендные операции не соответствуют. Поэтому даже в налоговом смысле аренду нельзя признать услугой. И с 2002 года суды стали вставать на сторону налогоплательщиков.

Впервые о том, что аренду нельзя отнести к услугам, «обмолвился» ВАС РФ в постановление Президиума от 22.07.2003 № 3089/03. Подробно аргументировали в дальнейшем эту позицию другие суды:

  • ФАС МО в постановлении от 09.10.2002 № КА-А41/6544-02;
  • ФАС ЗСО в постановлении от 25.08.2003 №А26-1286/03-25.

Исходя из изложенного, оформлять акты об оказании услуг аренды излишне. Но если стороны предусмотрели это в договоре, придется их оформлять (письмо Минфина РФ «Об учете в целях налогообложения прибыли организаций…» от 15.06.2015 № 03-07-11/34410).

Как вернуть ошибочную переплату по договору аренды — судебная практика

Ситуация с ошибочно перечисленной арендной платой попала в обзор практики Президиума ВАС РФ еще в 2000 году. Арендодатель включал в расчеты арендной платы отчисления, не предусмотренные договором, из-за чего арендатор обратился в суд с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

По мнению арендодателя, нормы о неосновательном обогащении применять было нельзя, так как речь шла о договорных отношениях. А их нарушение влечет лишь взыскание убытков.

Суд с такой позицией не согласился и указал, что хотя оплата была произведена в соответствии с договором, но не на его основании, ведь арендатор заплатил то, чего не должен был платить (см. п. 4 информационного письма от 11.01.2011 № 49). Действующая судебная практика это подтверждает. Пример — постановление ФАС УО от 20.02.2014 по делу № А76-13448/2012.

Ныне большинство таких споров связано с изменением арендной платы за землю из-за изменения нормативных актов, ее устанавливающих. Правила о неосновательном обогащении, в силу п. 2 ст. 1102 ГК РФ, применяются независимо от того, из-за чего произошло обогащение. Отметим также, что переплата за земельные участки, собственность на которые не разграничена, рассчитывается по ставкам субъекта РФ (определение ВС РФ от 05.10.2015 № 303-ЭС15-5991).

Переплата, вызванная противоправными действиями арендодателя, может быть взыскана в качестве убытков. Суд удовлетворил требование арендатора, который был вынужден уплачивать арендную плату из-за незаконного отказа в выкупе недвижимости (см. постановление АС МО от 05.04.2016 по делу № А40-94854/2015).

Немного об аренде предприятий

По аренде предприятий судебную практику нельзя назвать сложившейся, так как этот вид договора не слишком распространен в России. Объясняется это небольшой теоретической базой и недостаточной регламентацией соответствующих отношений в законе. Приведем судебные решения, касающиеся квалификации договора как аренды предприятия:

  1. Арендодатель потребовал признать договор аренды предприятия недействительным, в том числе в связи с отсутствием его госрегистрации. Кассация поддержала отказ в иске, указав, что договор не является арендой предприятия, так как по нему не передавалось имущество, которое должно передаваться в составе предприятия (в т. ч. сырье, долги, имущественные права). Поэтому нормы об аренде предприятия не применимы, а договор государственной регистрации не подлежал (постановление ФАС СЗО от 01.06.2011 по делу № А66-13706/2009). Схожее судебное решение — постановление ФАС СКО от 07.11.2007 по делу № А32-14888/06-38/194-2007-38/130.
  2. Обратная ситуация. Арендодатель заявил требование о расторжении договора аренды муниципальных нежилых помещений. Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении требования отказали, квалифицировав договор как аренду предприятия ввиду попадания его под все признаки, установленные ст. 656 ГК РФ. Такой договор подлежал государственной регистрации, однако в связи с ее отсутствием он не заключен, а потому недействительным признан быть не может. В кассации решения устояли (постановление ФАС ПО от 08.07.2004 № А06-2375-20/03).

Судебная практика по аренде нежилых помещений

В 2000 году ВАС РФ в информационном письме от 01.06.2000 № 53 указал, что к таким договорам нужно применять нормы об аренде зданий по аналогии. Отсюда важный вывод: такие договоры подлежат госрегистрации, если заключены на срок более года, иначе они считаются незаключенными.

Рассмотрим вопросы, связанные с госрегистрацией таких договоров:

  1. В случае распространения действия договора на отношения сторон, возникшие до его заключения, один из контрагентов может попытаться заявить о незаключенности договора. Ведь суммарный срок аренды может быть более года, а регистрация отсутствует. На такой случай у судов однозначное мнение: предшествующий период в срок аренды не включается (п. 8 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59, постановление ФАС ПО от 09.09.2008 по делу № А06-4970/07).
  2. Выводы судов неоднозначны, если дата начала аренды отличается от даты подписания договора:
  • часть судей считают, что в таком случае для целей госрегистрации срок будет исчисляться с даты начала аренды (постановление ФАС ЗСО от 23.07.2009 по делу № А26-424/2009);
  • другие судьи, напротив, принимают во внимание дату подписания договора (постановление ФАС МО от 31.05.2013 по делу № А40-23049/12-64-209).

Важен вопрос о возможности аренды части помещения. В целом Пленум ВАС разрешил его положительно (см. п. 9 постановления от 17.11.2011 № 73). Однако важно иметь в виду, что такой договор будет действителен только в том случае, если стороны достаточно индивидуализируют часть помещения и выделят ее на поэтажном плане (см. постановление ФАС ДВО от 25.01.2010 по делу № А73-6056/2009, постановление ФАС МО от 20.09.2007 по делу № А40-17498/07-152-97).

Итоги

Каждый раз, формируя позицию по тому или иному арендному спору, следует изучать судебную практику, причем именно своего округа, так как не все арбитражные суды страны едины в одних и тех же вопросах. Ориентироваться лучше на решения кассационной инстанции, поскольку нередко решения первой и апелляционной инстанций отменяются.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

Взыскание арендной платы в судебном порядке – вопрос решаемый. Просрочить платеж могут как частные арендаторы квартир, так и владельцы бизнеса.

Наши адвокаты помогут Вам не только составить иск, но и представят Вас в суде, взыскав кроме задолженности и траты на помощь адвоката по гражданским делам в полном объеме.

Взыскание неосновательного обогащения по договору аренды

Частный сектор практически никогда не оформляет отношения аренды через договор. Но аренда для бизнеса – это важный аспект коммерческой деятельности. Взыскание денежных средств по договору аренды возможно после того, как у арендодателя будет просрочка по договору. В этом случае можно не только потребовать, чтобы он заплатит причитающееся владельцу недвижимости, но и расторгнуть договор досрочно через суд. Если договор с арендатором не был согласован в надлежащем виде, не зарегистрирован в государственном органе – взыскание также возможно, просто свои требования в суде Вы будете основывать уже на нормах вопроса взыскание суммы неосновательного обогащения, подробнее о данном правовом основании по ссылке.

Срок исковой давности по взысканию арендной платы

Исковая давность — это срок, в течение которого законом гарантирована судебная защита прав. Иными словами – в течение данного периода взыскание задолженности по арендной плате гарантируется (в случае подтверждения требований конечно).

Срок исковой давности имеет принципиальное значение, поскольку его пропуск при соответствующем заявление ответчика почти наверняка приведет к отказу в исковом заявлении.

С требованием о взыскании долга по аренде возможно обратиться в суд в течение трехлетнего периода. Началом исчисления срока является конкретный день, когда оплата должна была быть произведена арендатором по договору. Например, аренда должна поступить 01 января 2010 года, соответственно подать иск в суд за данный период необходимо не позднее 01 января 2013 года.

Важно отметить: срок давности будет применен судом исключительно по заявлению должника. При этом, такое заявление должно поступить только в суде первой инстанции. Таким образом, отсутствие требования должника о применении срока давности в полной мере лишит суд возможности отказать в взыскании задолженности по данному основанию.

Вместе с тем, сам факт формального пропуска срока еще не означает невозможность взыскания аренды через суд. Необходимо рассмотреть причины пропуска срока. В случае признания долга через электронную переписку, путем гарантийного письма, ответа на претензию от должника и так далее – срок будет аннулирован и начнет исчисляться заново. Более того, наличие уважительных причин пропуска (например, тяжелая болезнь) поможет законно восстановить срок давности и позволит взыскать долг в суде.

Взыскание арендной платы при отсутствии договора

Основным документом для взыскания долга по аренде естественно выступает подписанный сторонами договор, где зафиксирован сам факт использования помещения, а также размер арендной платы.

Однако, отсутствие подписанной бумаги совсем не означает, что фактический арендатор не должен платить за пользование вещью. Подтверждением заключения договора в равной степени может выступать электронная переписка между сторонами, которая может содержать все условия договора – срок и оплата по аренде. Подобная форма заключения договора допускается законом.

Немаловажно отметить, что отсутствие даже указанной электронной переписки опять же не препятствует требованию оплаты аренды. Взыскать долг возможно также через суд. При этом, нужно будет представить доказательства реального пользования имуществом со стороны ответчика. Размер арендной платы будет устанавливается на основании заключения оценщика, который определяет среднерыночную аренду конкретного имущества.

Взыскание пени по договору аренды

  1. В случае любой просрочки исполнения обязательства наступает соответствующая ответственность. Просрочка по аренде не является исключением. Одновременно с заявленным в суде требованием о взыскании суммы основного долга по аренде возможно требовать взыскания размера неустойки за просрочку внесения аренды.
  2. Размер штрафных санкций устанавливается в самом договоре либо на основании гражданского законодательства. При этом, приоритет всегда отдается договорной неустойке, даже в случае, если ее размер меньше законной.
  3. Вместе с тем, отсутствие указания в договоре на пени за просрочку либо договора аренды вообще не лишает права на неустойку. В таких ситуациях истец вправе требовать взыскания пеней на основании закона.
  4. Период, в течение которого должник должен будет оплатить пени равняется времени просрочки. Иначе говоря – с того дня, как аренда должна была быть оплачена до дня фактической оплаты возможно требовать взыскания пеней через суд.

Исковое заявление о взыскании арендных платежей. Какие документы требуются представить?

Вам нужно собрать пакет документов:

  • исковое заявление;
  • претензия о взыскании арендной платы;
  • действующий договор аренды;
  • копии чеков или иных документов, подтверждающих внесение арендной платы за прошлые периоды для определения итоговой суммы задолженности;
  • прочие документы, подтверждающие отсутствие обязательных платежей.

В исковом заявлении указываются личные данные истца и ответчика, описывается суть проблемы, полная сумма задолженности с учетом штрафных санкций. Если вы используете услуги опытного адвоката, который специализируется на таких делах, то дело будет выиграно. Потом оно передается в исполнительную службу, которая занимается взысканием задолженности с ответчика. Исковое заявление о взыскании арендных платежей необходимо заполнять в соответствии с образцом. Если оно будет оформлено неправильно, суд его не примет.

Образец искового заявления о взыскании задолженности по арендной плате

В Арбитражный суд Свердловской области

ИСТЕЦ:

ИП

ОТВЕТЧИК:

Цена иска: 33 735 рублей.

Госпошлина: 2 000 рублей.

Исковое заявление

о взыскании задолженности по арендной плате и пени

01 июля 2011 года между мной и ответчиком был заключен договор аренды транспортного средства без экипажа.

В соответствии с ст. 642 ГК РФ: «по договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации».

Согласно данному договору я должен был передать во временное пользование грузовой тягач седельный, марки МАЗ-54329-020. Ответчик же обязался принять транспортное средство и ежемесячно не позднее 20 числа оплачиваемого месяца вносить арендную плату в размере 25 000 рублей.

Согласно акту приема-передачи, транспортное средство было передано ответчику в день заключения договора, то есть 01 июля 2011 года. 11 ноября 2011 года было подписано соглашение, согласно которому указанный договор был расторгнут с 01 ноября 2011 года.

Транспортное средство было передано мне обратно 11 ноября 2011 года.

Согласно ст. 614 ГК РФ: «арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах».

При расторжении договора за ответчиком осталась задолженность по арендной плате за октябрь в размере 25 000 рублей, за ноябрь 8 333 рубля (сумма рассчитана до дня фактического возврата транспортного средства на основании ст. 622 ГК РФ, которая предусматривает, что: «если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки».

До настоящего времени задолженность по арендной плате ответчиком не уплачена, не смотря на отправление уведомления о наличии задолженности 21 ноября 2011 года с требованием об ее оплате.

Согласно п. 9.1. договора аренды транспортного средства, «в случае просрочки по уплате арендных платежей арендатор несет ответственность в виде пени в размере 0, 01 % от суммы долга за каждый день просрочки.

Согласно расчету, пеня составляет 402 рубля и также подлежит взысканию с ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь действующим законодательством

ПРОШУ:

  • взыскать с Ответчика в мою пользу задолженность по арендной плате в размере 33 333 рубля.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу денежную сумму в размере 402 рублей за пользование чужими денежными средствами.
  • взыскать с Ответчика в мою пользу уплаченную мной госпошлину в размере 2 000 рублей.

Дата, подпись

ПОЛЕЗНО: смотрите видео и узнаете, почему любой образец иска, жалобы или претензии лучше корректировать с нашим адвокатом, пишите вопрос в комментариях ролика

Порядок действий по взысканию арендных платежей

  1. Первым делом нужно написать арендатору претензию. Используйте бланк организации, если он есть. Если нет, то все равно претензия должна иметь официальную форму. Даже если по договору аренды претензионное решение вопроса не предусмотрено, лучше это сделать. Это будет еще одно преимущество в суде. К тому же, досудебное решение вопроса может завершиться успешно, арендатор примет меры и уплатит всю сумму, то взыскание задолженность по аренде не понадобится. Порядок взыскания денежных средств должен быть соблюден. Если договором предусматривается необходимость досудебного решения, но она не была предпринята или не была зафиксирована документально, то суд вправе отклонить такой иск о взыскании аренды – оставив его без рассмотрения.
  2. Претензию следует составлять по форме, это инструмент взыскания задолженности по договору аренды. Обязательно нужно сослаться в ней на статьи закона и пункты договора, регулирующие возникшую ситуацию. Если в договоре указан срок, в течение которого арендатор должен ответить и произвести действия, то нужно выждать его. Если срок не указан, то нужно указать его в претензии.
  3. Отправить получившийся документ нужно по юридическому адресу арендатора. Копию направьте по фактическому адресу (они нередко различаются). Уведомление о вручении обязательно. Именно дата вручения претензия является началом отсчета для судебного процесса и начисления многих неустоек за просрочку в исполнении обязательства.
  4. Если срок, который был поставлен арендатору, истек, а ответа от него не поступило, то можно направить исковое заявление взыскании задолженности по аренде в суд. Текст у него примерно такой же, как и у претензии к арендатору. Требования к оформлению искового заявления можно найти в статьях 125 и 126 Арбитражного процессуального кодекса. В случае затруднения Вы всегда можете позвонить нам — наши адвокаты сделают всю работу по оформлению иска в суд за Вас.
  5. Подготовьте еще один экземпляр заявления и отправьте его арендатору, который в этом деле будет выступать в роли ответчика. К исковому заявлению в суд обязательно нужно приложить квитанцию об отправке копии ответчику. Суд решит вопрос о взыскании долгов по договору аренды.

Обычно решение такого процесса довольно простое, в случае, если с документами все в порядке. Через суд также можно получить взыскание неустойки по договору аренды.

Дополнительные издержки при судопроизводстве, траты на представителя

Арендодателей интересует цена иска о взыскании арендной платы. Стоимость услуг юриста оговаривается индивидуально, в зависимости от взятых обязательств и особенностей ведения дела. Все судебные сборы оплачивает истец, но в случае выигрыша дела вы можете рассчитывать на компенсацию этих затрат ответчиком. В любом случае, мы разработаем выгодное предложение для сотрудничества, которое удовлетворит обе стороны.

Читайте еще о работе наших адвокатов:

С помощью нашего гражданского адвоката взыскание пройдет в срок

Когда применима статья 333 ГК РФ уменьшение неустойки по ссылке

Об утверждении Порядка организации работы по взысканию задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области

МИНИСТЕРСТВО ИМУЩЕСТВЕННЫХ ОТНОШЕНИЙ ИРКУТСКОЙ ОБЛАСТИ
ПРИКАЗ
от 10 сентября 2012 года N 29/пр
Об утверждении Порядка организации работы по взысканию задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области

(с изменениями на 26 декабря 2019 года)

(в ред. Приказов министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр, от 26.12.2019 N 85-мпр)

В целях упорядочения работы отделов министерства имущественных отношений Иркутской области по взысканию задолженности по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области, руководствуясь Положением о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30 сентября 2009 года N 264/43-пп, Регламентом министерства имущественных отношений Иркутской области, утвержденным приказом министерства имущественных отношений Иркутской области от 14 января 2010 года N 3/А, приказываю:

Утвердить Порядок организации работы по взысканию задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области (прилагается).

Министр
А.А.ПРОТАСОВ

Порядок организации работы по взысканию задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области

Утвержден
приказом
министерства имущественных отношений
Иркутской области
от 10 сентября 2012 года
N 29/пр

(в ред. Приказов министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр, от 26.12.2019 N 85-мпр)

Глава 1. Общие положения

1. Порядок организации работы по взысканию задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области (далее — Порядок), разработан в соответствии с Положением о министерстве имущественных отношений Иркутской области, утвержденным постановлением Правительства Иркутской области от 30.09.2009 N 264/43-пп, Регламентом министерства имущественных отношений Иркутской области, утвержденным приказом министерства имущественных отношений Иркутской области от 14 января 2010 года N 3/А.

2. Настоящий Порядок определяет основные направления работы министерства имущественных отношений Иркутской области по взысканию задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области, а также по расторжению договора аренды и освобождению (передаче) имущества.

3. В целях настоящего Порядка под имуществом, находящимся в государственной собственности Иркутской области, понимается движимое и недвижимое имущество, составляющее казну Иркутской области, за исключением земельных участков, находящихся в государственной собственности Иркутской области.

4. Работу по взысканию задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области, в министерстве имущественных отношений Иркутской области (далее — Министерство) осуществляют отдел договорных отношений и отдел правового обеспечения и судебной защиты в соответствии с положением об отделе.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

Глава 2. Порядок взыскания задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области

5. Порядок взыскания задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды имущества, находящегося в государственной собственности Иркутской области (далее — договор аренды), распространяется на должников, имеющих задолженность по арендной плате, сформировавшуюся после наступления даты второго очередного платежа.

6. При установлении факта неуплаты очередного платежа по договорам аренды, а также неисполнения обязательств по договору аренды, повлекших наложение штрафных санкций (пени, штрафы), государственный гражданский служащий отдела договорных отношений в течение 10 рабочих дней после наступления даты платежа осуществляет работу с арендатором по уплате задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договорам аренды в добровольном порядке (телефонные звонки, беседа).

7. В случае неуплаты арендатором очередного платежа, а также при неисполнении обязательств, повлекших наложение штрафа, в течение 10 рабочих дней после наступления обязанности по уплате либо нарушения (выявления) по договору аренды государственным гражданским служащим отдела договорных отношений направляется предупреждение. Предупреждения должны предъявляться всем арендаторам в сроки, установленные настоящим Порядком.

8. Предупреждение должно содержать следующие сведения:

наименование или фамилию, имя, отчество (при наличии) арендатора;

адрес или место жительства арендатора;

основания для предъявления предупреждения со ссылками на соответствующие пункты договора аренды и статьи нормативных правовых актов;

указание о способе исполнения обязательств;

размер задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды;

разумный срок исполнения обязательств и (или) срок ответа на предупреждение, который не может превышать 30 рабочих дней с момента получения арендатором предупреждения;

информацию о мерах, которые будут предприняты в случае неисполнения предупреждения (досрочное прекращение (расторжение) договора аренды, обращение о взыскании задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды в судебном порядке).

(п. 8 в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

9. Предупреждение оформляется на бланке Министерства, направляется арендатору в течение 3 рабочих дней с момента его подготовки и подписания заказным письмом с уведомлением по всем известным адресам или иным способом, позволяющим доказать факт направления и получения предупреждения должником.

10. Контроль за исполнением арендатором требований, содержащихся в предупреждении осуществляет отдел договорных отношений.

11. В случае, если арендатор не исполнил заявленные требования в срок, указанный в предупреждении, задолженность по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды подлежит взысканию в судебном порядке.

При этом в отношении указанного в части первой настоящего пункта Порядка арендатора принимается одно из следующих решений:

1) о продолжении арендных отношений;

2) о расторжении с ним договора аренды.

12. В случае принятия решения, предусмотренного подпунктом 1 пункта 11 настоящего Порядка, в течение 15 рабочих дней с момента истечения срока, указанного в предупреждении, отдел договорных отношений направляет в отдел правового обеспечения и судебной защиты служебную записку о необходимости взыскания задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды в судебном порядке, с приложением следующих документов:

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

копии Устава или Положения, заверенной налоговым органом или нотариально (для юридических лиц), копии выписки из единого государственного реестра юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, копии документа, удостоверяющего личность гражданина (для физических лиц);

договора аренды, дополнительных соглашений к договору аренды (при наличии);

предупреждения об исполнении обязательств по договору аренды с доказательством отправки и получения (копия реестра заказной корреспонденции и уведомление с отметкой о вручении или иные документы, свидетельствующие о вручении предупреждения);

расчета задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды, содержащего размер арендной платы, пени (штрафа), период задолженности по арендной плате, размер оплаты;

документа, подтверждающего государственную регистрацию договора аренды, дополнительных соглашений к договору аренды (при наличии);

копии платежных документов об оплате арендных платежей за период действия договора аренды;

иных документов, необходимых для составления и подачи искового заявления, заявления о выдаче (вынесении) судебного приказа.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

13. В случае принятия решения, предусмотренного подпунктом 2 пункта 11 настоящего Порядка, государственным гражданским служащим отдела договорных отношений направляется уведомление о расторжении договора в связи с неисполнением, ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды.

14. В случае, если арендатор не устранил нарушение условий договора и не выполнил требование, изложенное в уведомлении о расторжении договора, в течение 15 рабочих дней с момента истечения срока, указанного в уведомлении, отдел договорных отношений направляет в отдел правового обеспечения и судебной защиты служебную записку о необходимости взыскания задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды, расторжении договора аренды, освобождении (передачи) арендуемого имущества в судебном порядке, с приложением документов, предусмотренных пунктом 12 настоящего Порядка.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

15. Датой поступления служебной записки с пакетом документов, предусмотренных пунктами 12 или 14 Порядка, в отдел правового обеспечения и судебной защиты, является дата регистрации в журнале учета судебных дел с обязательной отметкой государственного гражданского служащего отдела договорных отношений об их передаче.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

16. При отсутствии у отдела правового обеспечения и судебной защиты достаточной информации или документов для предъявления иска, заявления о выдаче (вынесении) судебного приказа специалистом отдела правового обеспечения и судебной защиты готовится запрос о предоставлении необходимой информации или документов не позднее 14 календарных дней со дня поступления служебной записки в отдел правового обеспечения и судебной защиты.

Отдел договорных отношений в течение 10 календарных дней со дня получения запроса от отдела правового обеспечения и судебной защиты представляет недостающую информацию или недостающие документы или сообщает письменно об отсутствии таковых.

(п. 16 в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

17. Отдел правового обеспечения и судебной защиты в течение 15 рабочих дней с даты поступления служебной записки или со дня предоставления недостающей информации или недостающих документов осуществляет подготовку искового заявления, заявления о выдаче (вынесении) судебного приказа в соответствии с законодательством.

В течение пяти рабочих дней с момента подписания искового заявления, заявления о выдаче (вынесении) судебного приказа министром или иным уполномоченным лицом государственный гражданский служащий отдела правового обеспечения и судебной защиты предъявляет исковое заявление, заявление о выдаче (вынесении) судебного приказа в судебный орган в соответствии с подсудностью и компетенцией.

(п. 17 в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

18. Если имеющаяся информация и документы не позволяют отделу правового обеспечения и судебной защиты обосновать исковые требования, заявление о выдаче (вынесении) судебного приказа, то исковое заявление, заявление о выдаче (вынесении) судебного приказа не предъявляется, о чем отдел правового обеспечения и судебной защиты в течение 10 рабочих дней с момента поступления служебной записки готовит заключение о невозможности подачи искового заявления, заявления о выдаче (вынесении) судебного приказа в суд (в указанный срок не входит время на получение дополнительной информации или документов).

(п. 18 в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

19. Информация о передаче материалов, ходе судебного разбирательства и исполнения судебных актов заносится государственным гражданским служащим отдела правового обеспечения и судебной защиты в автоматическую информационную систему «Реестр судебных дел» с отражением дат движений материалов, подачи искового заявления, наименования судебного органа, номера гражданского дела, наименования должника, материально-правовых требований, информации о ходе судебных заседаний и принятого судебного акта, и о ходе его исполнения.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

20. Отдел договорных отношений обязан контролировать поступление от арендаторов платежей в счет погашения задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды, а также незамедлительно представлять в отдел правового обеспечения и судебной защиты документы или информацию об оплате задолженности по арендной плате.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

21. В случае погашения арендатором задолженности по договору аренды (полного или частичного), достижения договоренности о погашении долга отдел договорных отношений в течение двух рабочих дней доводит указанную информацию до отдела правового обеспечения и судебной защиты.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

22. По окончании судебных разбирательств оригиналы документов, представленных в соответствии с пунктом 12 Порядка, возвращаются в отдел договорных отношений, о чем делается отметка в журнале учета судебных дел государственным гражданским служащим, получившим документы.

Копия вступившего в силу судебного акта направляется в отдел договорных отношений в течение 10 календарных дней со дня его получения.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

23. После вступления решения суда в законную силу и получения государственным гражданским служащим отдела правового обеспечения и судебной защиты исполнительного листа о взыскании задолженности по арендной плате, пени (штрафа) за неисполнение обязательств по договору аренды, расторжении договора аренды, об освобождении (передачи) арендуемого имущества отдел правового обеспечения и судебной защиты организует работу по исполнению решения суда:

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

в течение 15 календарных дней с момента получения исполнительного листа направляет оригинал исполнительного листа в соответствующую службу органов принудительного исполнения для принудительного исполнения в порядке, установленном законодательством;

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 26.12.2019 N 85-мпр)

отслеживает исполнительные действия сотрудника органов принудительного исполнения в рамках исполнительного производства.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 26.12.2019 N 85-мпр)

24. При вынесении постановления об окончании исполнительного производства в течение 10 рабочих дней с момента поступления документов отдел правового обеспечения и судебной защиты направляет служебную записку в отдел договорных отношений с приложением копии постановления об окончании исполнительного производства, для дальнейшей работы в установленном порядке.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

25. Ежемесячно, каждого последнего дня месяца отдел договорных отношений совместно с отделом правового обеспечения и судебной защиты проводит сверку имеющейся задолженности, поступившим платежам по договорам аренды и предъявленным исковым требованиям.

(в ред. Приказа министерства имущественных отношений Иркутской области от 09.08.2019 N 44-мпр)

Заместитель министра
А.В.ТАНКИЧЕВА

Количество задолженностей по аренде и число судебных споров растет

В последнее время арендаторы все чаще допускают просрочку по внесению арендных платежей. Надежного арендатора, который мог бы без просрочек оплачивать аренду, найти все сложнее. Собственники идут навстречу своим арендаторам, испытывающим финансовые трудности. Все это отражается на росте задолженности по аренде и количестве споров, связанных с взысканием арендной платы. Тенденции, характерные для прошлых лет, сохраняются. Прошлый год продемонстрировал интенсивный рост количества «арендных споров». Так, арбитражными судами за прошлый год было рассмотрено на 22 процента больше дел о неисполнении договоров аренды, чем в 2014 году. А взыскано в 2015 году было почти на 37 миллиардов рублей больше, чем за предыдущий год1.

К сожалению, приходится признать, что получение судебного решения и исполнительного листа еще не означает для арендодателя исполнения решения. Ситуация, когда счета арендатора пусты, и приставы не могут разыскать иное имущество должника, весьма типична. Получение долга по аренде становится задачей непростой, но исполнимой. Однако для этого следует предпринять несколько важных шагов еще до подачи иска в суд.

Забрать имущество арендатора?

Редкий арендатор сидит в арендованном помещении без какого-либо имущества. Всегда в наличии офисная мебель, производственное или торговое оборудование, офисная техника. Если арендатором допущена просрочка по внесению арендной платы, и имеются обоснованные сомнения в исполнении обязанности по ее погашению, следует задуматься о том, как за счет этого имущества удовлетворить свои требования к должнику.

Если имеется задолженность по аренде, арендодатель вправе удержать имущество арендатора. Однако имеется целый перечень условий, которые необходимо соблюсти, чтобы удержание не было признано незаконным.

Из пункта 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 следует, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору имущество, оставшееся в помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Такая позиция высшего суда основана на статье 359 Гражданского кодекса РФ, согласно которой кредитор может удерживать вещи должника до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено. В отношениях между предпринимателями удержанием вещи могут обеспечиваться также обязательства, не связанные с оплатой удерживаемой вещи или возмещением издержек на нее.

Сначала расторгаем договор аренды, потом удерживаем имущество

Удержание вещи допускается только в случае, когда такое имущество оказалось у арендодателя на законных основаниях. Удержание вещи не может быть следствием ее захвата у должника. Поэтому нельзя удержать имущество арендатора, просто прекратив доступ в помещение или захватив имущество в период отсутствия арендатора. Как следует из приведенной выше правовой позиции Президиума ВАС РФ, имущество должника может быть удержано после прекращения договора аренды. Т.е. расторжение договора аренды является непременным условием для удержания его имущества.

Согласно ст. 619 Гражданского кодекса РФ расторжение договора аренды осуществляется судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату. Расторжение договора аренды во внесудебном порядке допускается, если такая возможность прямо предусмотрена заключенным договором. Итак, если договор аренды предусматривает возможность его расторжения во внесудебном порядке, следует направить должнику уведомление о расторжении договора. После чего удержание имущества арендатора становится законной возможностью обеспечить исполнение обязанности должника.

Судебная практика также исходит из того, что до расторжения договора аренды удержание имущества квалифицируется как его захват. Например, в постановлении Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2009 по делу № А12-16003/07-С62 суд указал, что «поскольку договор аренды соглашением сторон либо решением суда не расторгнут, он являлся действующим на момент изъятия имущества, следовательно, данное изъятие не может быть признано правомерным».

Уведомляем арендатора-должника об удержании имущества и совместно с ним описываем его

К отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 Гражданского кодекса РФ). Предметом залога может быть только конкретное имущество, т.е. оно должно быть поименовано и идентифицировано. Следовательно, удерживаемое имущество арендатора также должно быть описано.

Вывод о необходимости уведомления должника об удержании основан на судебной практике. Например, Восьмой арбитражный апелляционный суд в своем Постановлении от 10.11.2014 № 08АП-10222/2014 указал, что арендодатель незаконно удержал имущество должника, поскольку имущество находится во владении арендодателя без описи. Суд указал буквально следующее: «…имущество арендатора без описи находится во владении арендодателя. Закон не регулирует права и обязанности лица, завладевшего чужим имуществом и ссылающегося при этом на ст. 359 ГК РФ (удержание). … Законодательное регулирование залога основано на определенности по поводу предмета залога (его идентификации, выделении из состава аналогичных вещей), его стоимости, ответственности за сохранность … В данном же случае, отстранив истца от владения и пользования своим имуществом, ответчик не допустил истца ни к фиксации его состава, стоимости, ни к принятию необходимых мер к обеспечению его сохранности».

Конечно, если должник уклоняется от составления описи, осмотр и описание имущества можно проводить в одностороннем порядке.

Обеспечить сохранность имущества должника

Обязанность арендодателя обеспечить сохранность удержанного имущества вытекает из ст. 343 Гражданского кодекса РФ. Как мы уже указывали выше, к отношениям, связанным с удержанием вещи, применяются правила о залоге (ст. 360 ГК РФ). Согласно ст. 344 Гражданского кодекса РФ, залогодержатель отвечает перед залогодателем за полную или частичную утрату или повреждение переданного ему предмета залога. В контексте взаимоотношений между арендодателем и арендатором получается, что арендодатель, удержавший имущество арендатора, обязан обеспечить его сохранность. В случае утраты или повреждения такого имущества, арендодатель будет компенсировать арендатору убытки (как минимум в пределах стоимости имущества).

Арендодатель будет нести ответственность за утрату или повреждение такого имущества только если не докажет, что проявил достаточную степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась для обеспечения сохранности спорных вещей.

Правильность такого подхода подтверждается судебной практикой. Например, постановление ФАС Дальневосточного округа от 21.02.2012 № Ф03-43/2012 по делу № А51-5337/2011. В указанном судебном акте суд кассационной инстанции признал доказанным размер убытков в виде стоимости имущества (игровые автоматы), характеризующегося рядом существенных дефектов, не пригодного к эксплуатации. При этом суд указал на правомерность ответчика по его удержанию и на обязанность последнего по обеспечению его сохранности. Более того, суд указал, что удержание имущества является основанием для возложения ответственности за его сохранность на лицо, удерживающее имущество.

Оценить удержанное имущество: его стоимость должна быть сопоставима с размером долга

В целом такой подход соответствует принципу о недопустимости злоупотребления правом: нельзя совершать действия только с намерением причинить вред другому лицу. Если стоимость удерживаемого арендодателем имущества существенно превышает размер долга, суд может взыскать с арендодателя убытки, причиненные арендатору.

В подобном ключе 12.08.2014 высказался Московский городской суд, который в своем апелляционном определении по делу № 33-29539 указал следующее: «…подрядчик вправе удерживать переданное заказчиком имущество при наличии задолженности по оплате за выполненные работы, если его стоимость существенно не превышает размер долга…».

Несмотря на то, что в указанном решении суда речь идет о взаимоотношениях подрядчика и заказчика, судебный акт содержит яркий пример интересующей нас нормы права — ст. 359 Гражданского кодекса РФ. Логика здесь такая: если размер задолженности по аренде меньше стоимости удержанного имущества, арендатор-должник сможет потребовать взыскания убытков, причиненных невозможностью использования удержанного имущества. Например, если удержано оборудование, используемое арендатором в производственной деятельности, стоимость которого значительно выше долгов по аренде.

Таким образом, арендодателю, удерживающему имущество, следует придерживаться следующих рекомендаций:

  1. Расторгните договор аренды

  2. Ограничьте доступ арендатора в помещение, письменно уведомив его об этом

  3. Опишите имущество арендатора. Для описи имущества нужно пригласить арендатора, а при его уклонении опишите его самостоятельно

  4. Письменно уведомьте должника о составе удержанного имущества

  5. Обеспечьте его сохранность (опечатайте помещение, упакуйте дорогостоящее имущество, обеспечьте его охрану)

  6. Не удерживайте вещи, стоимость которых существенно превышает размер долга.

Следуя изложенным рекомендациям, вы сможете обеспечить исполнение обязательства о взыскании долга по аренде. По крайней мере, вам не придется разыскивать активы должника, за счет которых будет производиться выплата долга.

1 По данным Судебного департамента при Верховном Суде РФ: http://www.cdep.ru/index.php?id=79

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

№ ____от «___»_______ г.

Истец: _____________________________

(полное наименование,

адрес юридический, адрес фактического местонахождения)

Ответчик: __________________________

(полное наименование,

адрес юридический, адрес фактического местонахождения)

Сумма иска: _______

Госпошлина: ______

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о взыскании задолженности по арендной плате

Между Истцом и Ответчиком заключен договор N ______ (копия прилагается), от «__»____________г., указанный договор зарегистрирован __________________ за N ___________.

По заключенному договору Истец предоставил Ответчику в аренду нежилое помещение площадью, а Ответчик обязался своевременно оплачивать арендную плату за указанное помещение.

В соответствии с п. ______ договора N __________ от «__»________ ____ г., арендная плата за предоставленные нежилые помещения составляет _______ рублей ежемесячно.

Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Однако на момент подачи настоящего искового заявления ответ на претензию истцом не получен, обязательство по оплате арендной платы не исполнено.

Исходя из вышеизложенного и руководствуясь ст. 190, п. 3 ст. 192, п. 1 ст. 614 ГК РФ, ст. ст. 28, 35, ч. 2 ст. 110, 125, 126 АПК РФ,

ПРОСИМ:

1. Взыскать с Ответчика в пользу Истца задолженность по арендной плате по договору N ______ от «__»__________ ___ г. за период с «__»__________ ___ г. по «__»______________ ___ г. в сумме _________ (_____________) рублей.

2. Взыскать с Ответчика уплаченную государственную пошлину в сумме _____ (______________) рублей.

Приложения:

1. Договор аренды N _________ от «__»__________ ___ г.

2. Акт приема — передачи помещения в аренду от «__»__________ ___ г.

3. Претензия от «__»___________ ___ г.

4. Расчет задолженности по арендной плате.

5. Платежное поручение на уплату госпошлины.

6. Копия свидетельства о государственной регистрации в качестве юридического лица либо индивидуального предпринимателя.

7. Учредительные документы Истца.

8. Квитанция о направлении искового заявления и документов к нему ответчику заказным письмом с уведомлением.

9. Доверенность или иной документ, подтверждающий право на подписание заявления.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх