Договор купли продажи неотделимых улучшений квартиры, образец

Договор купли-продажи неотделимых улучшений квартиры не считается обязательным документом при заключении сделки об отчуждении имущества и не обеспечен регламентом законодательства.

Однако на практике в большинстве случаев при достижении компромисса между сторонами его составление является рекомендуемым. Чтобы нивелировать возможные риски, важно обратить внимание на необходимость в данном соглашении, правилах оформления и особенностях утверждения.

Что такое неотделимые улучшения?

Перед проведением сделки купли-продажи недвижимости первоначально проводится оценка объекта, по результатам которой устанавливается реальная стоимость имущества и величина налоговых отчислений за реализацию жилья.

При приобретении квартиры с первичного рынка недвижимости нет необходимости в уточнении дополнительных условий, касающихся неотделимых улучшений – объект ранее не был в пользовании других лиц, поэтому какие-либо работы по повышению характеристик помещения не производились.

Вариант с покупкой жилья на вторичном рынке подразумевает наличие факта выполнения определенных действий с недвижимостью, направленных на повышение ее качества, будь то:

  • ремонтные работы;
  • перепланировка;
  • бытовая техника;
  • дорогая сантехника;
  • и т.п.

Благоустройство квартиры требует немалых вложений. Поэтому стоимость объектов с улучшениями будет явно выше, что позволяет продавцу взимать с покупателя отдельную сумму.

Обязательно ли нужно составлять договор?

Гражданским законодательством не предусмотрено никаких регламентирующих положений, касающихся составления отдельного соглашения по улучшениям для проведения раздельной оплаты.

Единственное упоминание указано в ст. 623 ГК РФ, но распространяется оно лишь на арендованное жилье. Поэтому оформление договора – это сугубо самостоятельное решение сторон сделки.

Во избежание недопонимания следует учитывать такие особенности:

  • если судить по практике, единственная цель существования дополнительного документа – уменьшение налогооблагаемой базы. По достигнутому соглашению покупатель отдельно вносит: сумму на оплату самого объекта, сумму на неотделимые улучшения.

Налоги взимаются исключительно в первом случае. Вторая часть представляется в виде компенсации ранее совершенных затрат на основании договора, который не считается обязательным при регистрации сделки в Росреестре;

  • важно, чтобы стоимость, указанная в качестве налогооблагаемой, не была ниже рыночной. В противном случае налоговая может заинтересоваться сделкой. При таких обстоятельствах наличие дополнительного договора станет основанием для направления претензий в адрес продавца;
  • нет необходимости в оформлении договора по неотделимым улучшениям, если отсутствует потребность в уплате налога. Освобождение от взимания сбора актуально при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 5 лет.

Как показывает судебная практика, следует избегать чрезмерной минимизации затрат путем занижения налогооблагаемой базы, ведь в таких ситуациях налоговики пытаются всеми возможными способами взыскать недополученные суммы.

Что нужно указать в договоре?

Конкретной формы не предусмотрено, так как в законе отсутствуют регламентирующие позиции.

Однако для обеспечения собственных интересов сторонам сделки нужно указать в содержании документа такие положения:

  1. наименование документа «Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры»;
  2. место и дата составления;
  3. персональные сведения об участниках: ФИО, место рождения, год рождения, паспортные реквизиты, адрес регистрации;
  4. информация об объекте: адрес расположения, этажность дома, количество комнат;
  5. описание неотделимых улучшений с указанием стоимости каждой позиции и в целом;
  6. способ передачи денежных средств: наличными, безналичным расчетом, через банковскую ячейку;
  7. права и обязанности сторон сделки;
  8. ответственность за несоблюдение условий соглашения.

Покупатель и продавец вправе определить дополнительные положения договора при достижении компромисса. Основное требование – соблюдение законодательных норм. К примеру, недопустимо ограничение свобод одного гражданина, использование «теневых» инструментов расчета, сокрытие важных данных.

Также важно избегать ошибок – наличие неточностей в персональных данных или реквизитах существенно повышает риски оспаривания договорных позиций.

Скачать образецДоговора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры

Нюансы оформления договора

Для более полного понимания нюансов сделки, нужно выделить следующие положения:

  • если стороны сделки достигли соглашения, то разрабатывается предварительный вариант основного договора, который утверждается в присутствии нотариуса. Привлечение специалиста является обязательным, так как любые неточности или недостоверные сведения в документе могут привести к существенным проблемам, вплоть до признания сделки недействительной или потери жилья;
  • касательно договора по неотделимым улучшениям: обычно в услугах нотариуса нет необходимости, так как расчет осуществляется до перечисления основной суммы;
  • при оформлении налоговой декларации для подачи в налоговую службу продавцом предоставляется только основное соглашение. Во втором документе нет нужды, так как формально выплаченная сумма признается в качестве компенсации за ранее понесенные затраты;
  • в инспекции продавец праве запросить налоговый вычет, с помощью которого он может уменьшить величину налогооблагаемой базы.

Важно: несмотря на отсутствие необходимости в нотариальном заверении договора купли-продажи неотделимых улучшений квартиры, он будет признан судом в простой письменной форме в ситуации, когда покупателю придется защищать свои интересы при оспаривании сделки.

Какие имеются риски?

Определенные риски существуют как для продавца, так и для покупателя:

  1. если судить по формальным признакам, то оплата улучшений не признается в качестве обогащения продавца, что позволяет на законных основаниях уменьшить налогооблагаемую базу. Однако в практике данный момент вызывает немало спорных вопросов. Так, в подавляющем большинстве случаев продавец просто прописывает сумму понесенных затрат без их документального подтверждения. Именно это упущение становится причиной для применения к продавцу штрафных санкций налоговыми службами. Можно избавиться от необоснованных претензий, но лишь при обращении в суд и обосновании своей позиции документально;
  2. покупатели также несут определенные риски. Если продавец или его правопреемники решат отменить сделку через суд и их требования будут удовлетворены, то по решению произойдет возвращение лишь той суммы, которая указана в основном договоре. Чтобы добиться компенсации по условиям дополнительного соглашения, покупателю придется самостоятельно обращаться в суд. При этом любые неточности или ошибки могут стать причиной отказа в удовлетворении исковых требований;
  3. еще один немаловажный нюанс – это налоговый вычет. Уменьшение налогооблагаемой базы происходит лишь с основной суммы.

Избавиться от рисков достаточно просто:

  • при оформлении дополнительного соглашения для подтверждения стоимостной оценки важно использовать документы: платежные квитанции, чеки, выписки с банковских счетов. Это поможет избавиться как от претензий налоговой, так и от посягательств покупателя, продавца при возникновении разногласий, касающихся суммы оплаты;
  • покупателю важно самостоятельно проверять наличие обременений. Особенно это касается прав сторонних лиц на недвижимость;
  • при составлении договора купли-продажи неотделимых улучшений следует обратиться к нотариусу. Помимо проверки законности позиций и соответствия сведений реальным данным, специалист обеспечит нивелирование рисков реализации мошеннических схем.

В целом, необходимость в оформлении дополнительного соглашения по неотделимым улучшениям сохраняется, если сумма компенсации составляет несколько сотен тысяч.

Обеспечить выполнение условий договора и избежать возможных претензий со стороны заинтересованных лиц достаточно просто – нужно лишь подойти к составлению документа грамотно с привлечением компетентных лиц и документальным обоснованием каждой указанной позиции.

Внимание!

Для получения БЕСПЛАТНОЙ юридической консультации:

1. Задайте ваш вопрос, через форму внизу страницы, или через онлайн-чат

2. Позвоните на горячую линию ( КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ! ):

Москва и Московская область +7 (499) 653-60-72 добавочный номер 564

Санкт – Петербург и область +7 (812) 426-14-07 добавочный номер 224

Решите свою проблему прямо сейчас!

Не секрет, что продавцы квартир очень не любят платить подоходный налог. И если квартира на продажу находится в собственности меньше трёх лет, частенько стараются прописать в договоре цену меньше миллиона рублей – тогда налог не начислят. А риэлторы предлагают массу схем, как юридически оформить передачу остальной суммы, если квартира стоит больше.

Но если сделку признают недействительной, не останется ли неудачливый покупатель всего лишь с 1 млн руб. на руках? При каких схемах продажи квартир «за миллион» шансов вернуть свои деньги больше, а при каких – меньше, разъясняет адвокат Олег Сухов.

Схема 1. Тайное соглашение

Продавец и покупатель, помимо основного договора купли-продажи, заключают между собой дополнительное соглашение об изменении цены квартиры, которое, в отличие от договора, не предоставляется в Росреестр. Если сделка оспаривается, то продавец предъявляет дополнительное соглашение в суде.

Чтобы правильно отразить в дополнительном соглашении об изменении стоимости квартиры реальную денежную сумму, передаваемую за квартиру, обязательно нужно сделать следующее:

а) предусмотреть в договоре купли-продажи возможность изменения стоимости жилого помещения путём подписания дополнительного соглашения;

б) дополнительное соглашение должно быть заключено до момента исполнения договора, т. е. датировано не позднее даты составления расписки о получении покупателем денежных средств и подписи продавцом передаточного акта.

Если суд признает договор купли-продажи квартиры недействительным, покупатель получит право вернуть стоимость жилого помещения, предусмотренную дополнительным соглашением. Но только в том случае, если у него будет на руках документ, подтверждающий передачу денежных средств по данному соглашению (как правило, расписка от продавца).

Стоит отметить, что в настоящее время необходимости в государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи нет. Регистрации подлежит только право собственности покупателя (ранее регистрацию проходил договор), о чём на самом договоре купли-продажи делается соответствующая отметка. Таким образом, дополнительное соглашение к договору купли-продажи можно оформить в простой письменной форме и не передавать в Росреестр.

Схема 2. Паркет ценой в 50 000 долларов

В обмен на разницу между рыночной ценой и пресловутым «миллионом» продавец предоставляет расписку (расписки) о том, что получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире (ремонт, встроенная мебель, сантехника и т. п.).

Данная схема является, пожалуй, самой распространённой схемой ухода от налогов при заключении договоров купли-продажи квартир.

Расписка продавца о том, что он получил деньги за некие «неотделимые улучшения» в квартире, пишется им собственноручно и не требует нотариального удостоверения.

В случае признания в судебном порядке договора купли-продажи недействительным у продавца отсутствуют правовые основания для удержания указанных денежных средств, и они взыскиваются в пользу покупателя как неосновательное обогащение.

Схема 3. Аналогичная квартира взамен миллиона

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае расторжения сделки предоставить в собственность покупателя аналогичную квартиру или возместить рыночную стоимость аналогичной квартиры.

В случае, если сделка купли-продажи квартиры признана судом недействительной, то и все пункты договора являются недействительными. Соответственно, сделка не влечёт за собой юридических последствий, связанных с обязательством продавца приобрести для покупателя жилое помещение, аналогичное тому, что указано в договоре.

Более того, как показывает судебная практика, в большинстве случаев исковые требования взамен изъятого жилого помещения предоставить в собственность иное равнозначное жилое помещение удовлетворению не подлежат.

Как указывают суды, выбранный способ защиты нарушенного права является неисполнимым, если исковые требования не содержат указания на способ приобретения жилого помещения и передачи его заявителям, а также если не будет раскрыто понятие равнозначности и аналогичной категории жилого помещения. А указанные положения практически невозможно прописать в иске, они являются «относительными».

Схема 4. Штрафуем продавца

В договоре купли-продажи квартиры по заниженной стоимости указывается обязательство продавца в случае признания сделки недействительной возвратить разницу между «миллионом» и рыночной ценой в виде так называемого «штрафа».

Если договор купли-продажи квартиры заключён в рамках подобной схемы ухода от налогов, покупателю в обязательном порядке нужно получить от продавца расписку в передаче денег, именуемых в договоре «штрафом». В противном случае судебная практика по возврату разницы в стоимости квартиры неоднозначна. В основном, в случае возникновения спора большинство судов взыскивают с продавца лишь сумму, указанную в договоре.

Более того, если договор купли-продажи будет признан судом недействительным, то и все его условия недействительны, в том числе условие о штрафе.

Продажа? Нет, займ!

Покупатель и продавец заключают договор займа, согласно которому покупатель даёт продавцу разницу между «миллионом» и рыночной ценой квартиры якобы в долг. Но по условиям договора, в случае отчуждения квартиры в пользу покупателя требование о возврате денег теряет свою силу. Однако, если суд по инициативе продавца признает сделку недействительной, «займ» придётся вернуть.

Данный способ ухода от налогов в сфере сделок с недвижимостью не столь распространён. Но в случае признания договора купли-продажи недействительным у покупателя имеются все основания рассчитывать на возврат «заёмных» денежных средств.

Но при этом необходимо оформить все документы таким образом, чтобы не сложилась ситуация, когда продавец отказывается от сделки, а денежные средства «по договору займа» ему уже переданы, и между сторонами остаются лишь обязательства по данному договору. Тогда вместо успешного приобретения квартиры несостоявшийся покупатель будет вынужден требовать вернуть данные «в долг» деньги.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх