Договор купли продажи нежилого

Договор купли-продажи нежилого помещения. Образец

ДОГОВОР № ____
купли-продажи нежилого помещения

г. ______________ «___»__________ 20__ г.

___________________________________, именуемое в дальнейшем «Продавец», в лице
_______________________________________________________________________________,
действующего на основании ________________________________, с одной стороны и
___________________________________, именуемое в дальнейшем «Покупатель», в лице
_______________________________________________________________________________,
действующего на основании _______________________________________, с другой
стороны заключили настоящий договор о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец продает, а Покупатель
покупает недвижимое имущество: нежилое помещение (в дальнейшем — «Помещение»),
кадастровый (условный) номер ____________, площадью ____ (________________) кв. м,
расположенное по адресу: ________________________________________________________,
на ___ этаже в ____ этажном здании и долю в праве общей собственности _______________
(назначение здания) здания общей площадью ____ (________________) кв. м., одновременно
с помещением передаются: технический паспорт на нежилое помещение, планы, схемы,
экспликации, другие документы.
1.2. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается
свидетельством о праве собственности ______________________________________________.
1.3. Инвентаризационная стоимость Помещения, являющегося предметом настоящего
договора, составляет ______ (___________________) рублей, согласно справке № ______ от
«___»________ 20__ года, выданной ________________________________________________.
1.4. Продавец гарантирует, что до совершения настоящего договора указанное в п. 1.1
Помещение никому другому не продано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не
состоит и свободно от любых прав третьих лиц.
1.5. Права на земельный участок, на котором расположено здание с находящимся в нем
помещением, передаются Покупателю в следующем порядке: __________________________.
1.6. Капитальный ремонт помещения проведен «___»_______ 20__ г.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена приобретаемого Покупателем Помещения, указанного в п. 1.1 настоящего договора,
составляет _______ (_________________________) рублей. Указанная цена, установленная
соглашением сторон по настоящему договору, является окончательной и изменению не
подлежит.
2.2. Покупатель несет все расходы, связанные с государственной регистрацией перехода к
нему права собственности на Помещение, в соответствии с действующим законодательством
РФ.
2.3. Сумма, указанная в п. 2.1, подлежит перечислению на расчетный счет Продавца в
течение ___ банковских дней после подписания настоящего договора.

3. СРОК НАСТОЯЩЕГО ДОГОВОРА

3.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его заключения и действует до
завершения оформления права собственности Покупателя на приобретаемое имущество и
завершения всех расчетов.

4. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

4.1. Продавец обязан в ___-дневный срок с момента подписания настоящего договора
передать Покупателю указанное в п. 1.1 настоящего договора Помещение по приемо-
сдаточному акту (прилагается), подписанному уполномоченными представителями сторон и
заверенному печатями Продавца и Покупателя.

5. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

5.1. Право собственности на Помещение, являющееся предметом настоящего договора и
указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации перехода
права собственности от Продавца Покупателю в Едином государственном реестре прав и
выполнения Покупателем своих обязательств по перечислению денежных средств за
приобретаемое Помещение.
5.2. Риск случайной гибели или порчи имущества до момента, определенного в п. 5.1
настоящего договора, лежит на Продавце.

6. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

6.1. Продавец обязан:
6.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество
(Помещение), являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.
6.1.2. Ппредоставить Покупателю все необходимые документы для государственной
регистрации перехода права собственности на Помещение и оформления прав
землепользования.
6.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию
продаваемого Помещения.
6.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и нести
полную ответственность за их достоверность. Предоставить все необходимые документы для
государственной регистрации перехода права собственности Покупателя на данное
Помещение в Едином государственном реестре прав.
6.2. Покупатель обязан:
6.2.1. Оплатить приобретаемое имущество (Помещение) в полном объеме (п. 2.1 настоящего
договора) путем безналичного перечисления денежных средств в порядке и в сроки,
установленные в п. 2.3.
6.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.
6.2.3. Представить для государственной регистрации перехода права собственности все
необходимые документы.

7. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

7.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение настоящего договора, его одностороннее
изменение или расторжение в одностороннем порядке виновная сторона возмещает другой
стороне убытки в размере прямого действительного ущерба.
7.2. Во всем, что не предусмотрено настоящим договором, стороны руководствуются
действующим законодательством РФ.

8. СПОРЫ

8.1. Споры, по настоящему договору, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в порядке,
предусмотренном действующим законодательством РФ.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Дополнения и изменения условий настоящего договора, его расторжение и прекращение
возможно только при письменном соглашении сторон.
9.2. В случае если Покупатель не переведет на счет Продавца вышеоговоренную сумму в
установленные договором сроки, настоящий договор подлежит расторжению. При этом
Покупатель будет обязан передать Помещение, являющееся предметом настоящего договора,
Продавцу.
9.3. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из сторон, а
третий — для осуществления государственной регистрации перехода права собственности.

АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН:

Продавец: _________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Покупатель: ________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________

Продавец: ______________________

М.П.

Покупатель: ____________________

М.П.

Договор купли-продажи нежилого помещения

Договор

купли-продажи нежилого помещения

в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего Договора нежилое помещение — , общей площадью кв. м., состоящее из комнат, расположенное на этаже -этажного здания , находящегося по адресу: , инвентарный номер (далее также — Объект).

1.2. Объект принадлежит Продавцу на праве собственности на основании следующих документов: .

1.3. Право собственности на Объект зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним , запись регистрации N , свидетельство о государственной регистрации права , выдано .

2. Цена договора и порядок оплаты

2.1. Стоимость Объекта по настоящему Договору составляет рублей.

2.2. Покупатель обязуется единовременно оплатить указанную стоимость Объекта в течение дней с момента подписания Сторонами настоящего Договора путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

2.3. Указанная цена установлена соглашением Сторон настоящего Договора, является окончательной и изменению не подлежит.

2.4. Обязательства Покупателя по оплате Объекта считаются выполненными с момента поступления денежных средств в полном объеме на расчетный счет Продавца.

3. Передача нежилого помещения и переход права собственности к покупателю

3.1. Передача Объекта Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по передаточному акту, который является неотъемлемой частью настоящего Договора, не позднее дней с момента оплаты.

3.2. Подготовка Объекта к передаче является обязанностью Продавца и осуществляется за его счет.

3.3. Право собственности на нежилое помещение переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности.

3.4. Риск случайной гибели или порчи Объекта до перехода права собственности к Покупателю лежит на Продавце.

4. Гарантии состоятельности сделки

4.1. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора нежилое помещение никому не продано, иным образом не отчуждено, под залогом и арестом не состоит, в аренду не сдано, не является предметом долга, на него не обращено взыскание, а также то, что право собственности Продавца никем не оспаривается.

5. Права и обязанности сторон

5.1. Продавец обязан:

5.1.1. Передать Покупателю в собственность без каких-либо изъятий нежилое помещение, являющееся предметом настоящего Договора в соответствии с передаточным актом в порядке и сроки, установленные настоящим Договором.

5.1.2. Предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на нежилое помещение.

5.1.3. Осуществить все необходимые действия и нести все расходы, связанные с подготовкой Объекта к продаже.

5.1.4. Принять произведенную Покупателем оплату.

5.2. Покупатель обязан:

5.2.1. Оплатить нежилое помещение в размере и порядке, установленном настоящим Договором.

5.2.2. Принять нежилое помещение на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

5.2.3. Нести расходы, связанные с государственной регистрацией перехода права собственности на Объект.

6. Заключительные положения

6.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору виновная Сторона возмещает другой Стороне все возникшие в результате этого убытки.

6.2. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета настоящего договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли бы быть приняты или сделаны Сторонами в устной или письменной форме до подписания настоящего договора.

6.3. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах по адресу: , а остальные выдаются Продавцу и Покупателю.

6.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

7. Реквизиты и подписи сторон

Продавец Покупатель

М. П.

Приложение

к договору купли-продажи

нежилого помещения

Передаточный акт

Во исполнение условий Договора купли-продажи нежилого помещения от , руководствуясь требованиями ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Покупатель», с одной стороны, и в лице , действующего на основании , именуемое в дальнейшем «Продавец», с другой стороны, а вместе именуемые «Стороны», подписали настоящий акт о нижеследующем:

1. Продавец передал, а Покупатель принял в собственность нежилое помещение — , общей площадью кв. м., состоящее из комнат, расположенное на этаже -этажного здания , находящегося по адресу: , инвентарный номер (далее также — Объект).

2. В соответствии с настоящим Актом Продавец передал в собственность, а Покупатель принял указанное помещение в качественном состоянии, каком оно есть на день подписания настоящего Акта.

3. Покупатель оплатил Продавцу стоимость Объекта в полном размере в соответствии с условиями Договора купли-продажи.

4. После передачи Объекта Покупателю и подписания Сторонами настоящего Акта обязательство Продавца передать нежилое помещение Покупателю считается исполненным.

5. Настоящим Актом каждая из Сторон подтверждает, что обязательства Сторон выполнены, расчет произведен полностью, у Сторон нет друг к другу претензий по существу Договора купли-продажи.

6. Настоящий Акт составлен в трёх экземплярах, один из которых находится у Продавца, другой — у Покупателя, третий — в делах .

7. Подписи сторон:

Продавец Покупатель

М. П.

Предмет — существенное условие договора купли-продажи недвижимости

Существенным условием договора продажи недвижимости в ст. 554 Гражданского кодекса называются данные, которые позволяют определить продаваемый объект недвижимости, т. е. отличить его от подобных. В частности, это могут быть сведения о местоположении объекта на определенном участке земли или его нахождении в составе другого объекта недвижимости. Таким образом, достаточно указать кадастровый номер продаваемого объекта (п. 2 постановления ВАС РФ от 11.07.2011 № 54), если таковой присвоен.

В случае, когда объект еще не выстроен и не поставлен на кадастровый учет, например когда договор заключается в отношении будущей вещи, обязательным условием договора купли-продажи недвижимости станет указание:

  • адреса или иного описания местонахождения будущего здания;
  • ориентировочной площади объекта;
  • количества приобретаемых помещений и этажей, их расположения;
  • нумерации помещений согласно поэтажному плану проектной документации.

Важно! Указания общей площади покупаемого объекта, его адреса и стоимости для инициализации объекта будет недостаточно (постановление АС ЗСО от 29.04.2015 № Ф04-18408/2015 по делу № А27-16805/2014).

Изменение площади объекта в ходе ремонтных работ, производимых с предметом контракта, не станет причиной для признания такого контракта незаключенным (определение Пермского краевого суда от 28.03.2016 по делу № 3246/2016).

Согласование цены является обязательным для договора купли-продажи имущества

Цена также выступает существенным условием договора купли-продажи недвижимости. Правило ст. 424 Гражданского кодекса, когда приобретаемая вещь может быть оплачена исходя из сравнимых цен за аналогичные товары, не применяется.

Стоимость передаваемого объекта может определяться:

  • Фиксированной суммой.
  • Исходя из стоимости, установленной за единицу площади такого объекта, например за квадратный метр. В таком случае цена контракта определяется путем умножения цены за единицу измерения на фактический размер переданного объекта (п. 3 ст. 555 Гражданского кодекса).
  • Процентов от кадастровой стоимости объекта (п. 1 ст. 2 закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» от 25.10.2001 № 137-ФЗ).

Если партнерами не установлено иное, цена контракта включает в себя и стоимость земельного участка (или его доли), подлежащего отчуждению вместе с объектом недвижимости (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса). В качестве примера судебной практики можно посмотреть постановление 12-го ААС от 24.03.2017 по делу № А12-65647/2016.

Список жильцов как существенное условие купли-продажи жилой недвижимости

Существуют определенные категории лиц, право использования ЖП у которых в связи со сменой собственника не прекращается. Передача новому собственнику списка таких граждан также становится существенным условием купли-продажи недвижимости при оформлении контрактов с ЖП. Отсутствие такого списка при наличии граждан, имеющих право использовать ЖП, ведет к признанию контракта незаключенным (определение ВС Республики Дагестан от 11.05.2016 по делу № 33-1806/2016).

В силу закона право пользования ЖП сохраняется:

  • за физлицом, когда такое право предусмотрено завещательным отказом (ст. 33 Жилищного кодекса Российской Федерации);
  • бывшим членом семьи прежнего хозяина ЖП по судебному решению (п. 4 ст. 31 ЖК РФ);
  • получателем ренты, когда в контракте прописано его право на проживание в ЖП (п. 1 ст. Гражданского кодекса);
  • ссудополучателем, когда такое его право закреплено в контракте (п. 1 ст. 700 Гражданского кодекса).

Обратите внимание! Оформляя контракт на покупку ЖП со списком лиц, имеющих право использования такого ЖП, покупатель добровольно соглашается на обременение своего ЖП в виде прав этих лиц. Суд не поддержит попытку выселить таких жильцов в судебном порядке (см. определение Нижегородского областного суда от 20.12.2016 по делу № 33-15703/2016) даже при наличии устной договоренности об освобождении квартиры и снятии с регистрационного учета (определение Ставропольского краевого суда от 20.04.2016 по делу № 33-2429/2016).

Содержание договора купли-продажи недвижимости

Наряду с существенными условиями договор купли-продажи недвижимости содержит следующие атрибуты:

  • дату и место его оформления;
  • информацию о продавце и покупателе (название юрлица, его юрадрес, ИНН, ОГРН, Ф. И. О. гражданина, адрес проживания, ИНН, данные их представителей и документов, подтверждающих полномочия, таких как доверенность, устав или приказ организации);
  • сведения о правоустанавливающих документах на объекты недвижимости (реквизиты договора о его покупке или свидетельства о праве собственности, если оно выдавалось, выписки из ЕГРН);
  • условие об отсутствии ареста или споров в отношении передаваемого объекта;
  • сведения о наличии обременений и согласия третьих лиц на оформление сделки, например согласие залогодержателя на продажу заложенной вещи;
  • обязанность продавца передать объект недвижимости;
  • обязанность покупателя принять такой объект и внести за него плату;
  • порядок внесения платы (например, может быть предусмотрена рассрочка и составлен график платежей);
  • условия о залоге имущества, продаваемого в рассрочку;
  • при привлечении продавцом средств материнского капитала — прописанная гарантия продавца об исполнении им обязанности по представлению отчетных документов в Пенсионный фонд РФ (постановление Правительства РФ «О правилах направления средств материнского капитала на улучшение жилищных условий» от 12.12.2007 № 862);
  • обязательства партнеров произвести госрегистрацию перехода права;
  • реквизиты и подписи партнеров.

Об особенностях составления некоторых видов контрактов читайте в наших статьях и Договор купли-продажи земельного участка 2018 — 2019 (образец).

***

При составлении контракта на покупку или продажу объекта недвижимости следует внимательно подойти к согласованию его существенных условий, т. к. отсутствие письменного согласия хотя бы по одному из них может привести к признанию договора незаключенным. Особое внимание при покупке жилья необходимо уделить тому, не сохраняется ли за кем-нибудь из жильцов право пользоваться таким помещением в дальнейшем.

3.2 Особенности договора купли-продажи нежилой недвижимости

Прежде всего, необходимо прописать, что относится к нежилому недвижимому имуществу. К нежилым относятся здания, используемые для производственных, торговых, административных, культурно-просветительских, научно-исследовательских, учебных, лечебных, складских и других целей.

Жилые здания могут включать в себя нежилые помещения, также нежилые здания могут иметь жилые помещения.

Здания, расположенные на земельном участке, делятся на основные и служебные. К основному относится здание, являющееся главным по капитальности постройки, архитектурным признакам и по своему назначению. Строение, которое выполняет обслуживающую роль по отношению к основному зданию, причисляют к служебному строению.

Для того, чтобы здание могло быть использовано в качестве объекта оборота, оно должно обладать следующими определенными признаками:

Здание должно быть принято в эксплуатацию.

Здание не может быть самовольно построенным.

В бюро технической инвентаризации ведется реестр объектов недвижимости в собственности юридических и физических лиц. Министерство РФ по управлению государственным имуществом осуществляет учет объектов федеральной собственности и ведет их реестр, а органы местного самоуправления — учет объектов муниципальной собственности и их реестр.

Так же как купля — продажа жилых помещений, аналогичная операция с нежилыми помещениями регулируется положениями параграфа 7 главы 30 ГК РФ.

При продаже нежилого помещения предметом договора купли / продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения (здания) является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, то покупателю передается право собственности или предоставляется право аренды, либо иное право на соответствующую часть земельного участка, предусмотренное в договоре. В случае, если стороны не оговорили в договоре право покупателя на соответствующий земельный участок, ему переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

Если продавец нежилого помещения не является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупатель вправе пользоваться соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости. При этом продавать недвижимость можно без согласия собственника земельного участка, если это не противоречит условиям пользования земельным участком, установленным законом или договором купли — продажи недвижимого имущества.

Другим существенным условием договора купли-продажи нежилого помещения (здания) является цена. Если стороны не согласуют в письменной форме условия о цене недвижимости, то договор о ее продаже считается незаключенным. Цена недвижимости в договоре купли — продажи недвижимого имущества может быть установлена за единицу ее площади. В этом случае общая цена нежилого помещения (здания) будет определяться исходя из фактического размера переданной покупателю недвижимости. При этом, установленная цена продаваемой недвижимости включает цену передаваемой вместе с ней соответствующей части земельного участка или прав на нее.

Все договоры купли -продажи недвижимого имущества заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора ведет к его недействительности.

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение или другое недвижимое имущество.

Имеется огромное количество моментов, которые необходимо предусмотреть собственнику жилья, желающему перевести жилое помещение в статус «нежилого». После изменения статуса на жилое помещение, никто из собственников и прочих третьих лиц, не имеют права проживать в нем.

Основным из правил является то, что нежилое помещение может находиться лишь ниже жилых. То есть, это может быть подвальное помещение или первый этаж. Если нежилое помещение находится выше, то под ним также должны располагаться нежилые помещения.

Не допускается частичное изменение статуса квартиры. К примеру, нельзя сделать из 3 жилых комнаты и 2 нежилых. По ЖК РФ это недопустимо.

Необходимо обратить также внимание на то, что не находится жилое помещение под судебным арестом или в залоге.

Если потребуется перепланировка квартиры, то она должна соответствовать стандартам противопожарной безопасности и прочим нормам.

Вернемся к самой процедуре смены статуса жилого помещения. Если все пункты, требуемые государством соблюдены, то следует перейти к самой процедуре перевода недвижимости в нежилой фонд. Суть этого процесса заключается в сборе соответствующих документов и передачи их в государственные органы.

Изначально предстоит передать документы, в так называемую межведомственную комиссию, которая занимается использованием жилищного фонда. Вот перечень документов, которые требуются для положительного ответа от межведомственной комиссии:

письменное разъяснение собственника жилой площади о причинах, которые побудили его заняться сменой статуса жилья.

документы, удостоверяющие право собственности этим помещением.

технический паспорт из Бюро Технической Инвентаризации, представляющий собой план помещения и прочие моменты.

выписка из домовой книги, которая находится в ЖЭКе.

заключения, согласно которым соблюдаются противопожарные нормы.

заключения из санитарно-эпидемиологического надзора

техническое заключение управляющей компании.

Далее следует обращение в комиссии, решающие вопросы приватизации и по управлению жилым фондом, в конечном итоге вы получите стоимость, которую следует уплатить для изменения статуса жилого помещения. Перевод в статус нежилое помещение, достаточно трудоёмкий и долгосрочный процесс.

Следует рассмотреть те основные моменты, когда могут отказать в переводе статуса в нежилой фонд. Если вернуться к ЖК РФ, то там есть несколько, четко обозначенных пунктов:

распространённая ошибка – неправильный сбор и предоставление документов на недвижимость.

несоответствие жилого помещения по техническим нормам вашей конечной цели.

будущая планировка помещения не соответствует нормам безопасности.

По окончании проверки документов комиссиями, выдается документ, в котором либо отказывают в прошении, либо разрешают перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Выводы по главе 3

1. По договору купли — продажи недвижимого жилого имущества продавец должен передать покупателю в собственность жилой дом, квартиру или часть жилого дома или квартиры, а покупатель должен е принять это имущество по передаточному акту и заплатить за него конкретно определенную сторонами денежную сумму в договоре.

2. Правовое регулирование купли-продажи жилых помещений зависит от специфики объекта сделки, а так же и от правового статуса ее субъектов, особенно если такие субъекты являются несовершеннолетними.

3. Когда осуществляется продажа нежилого помещения предметом договора купли -продажи недвижимого имущества являются также права на ту часть земельного участка, которую занимает недвижимость и необходимая для ее использования.

4. Договор купли -продажи недвижимого имущества должен содержать в себе точные данные, позволяющие определенно установить предмет договора, в т. ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем участке либо в составе другого недвижимого имущества. В связи с этим, договор должен содержать в текстовом или графическом виде сведения, которые позволяли бы установить, какой именно объект недвижимости подлежит передаче покупателю по договору

Спрос на нежилые помещения стабильно высок, а значит – в гражданском обороте высока доля сделок с этими объектами. Нежилое помещение, полученное по договору купли-продажи, может использоваться новым собственником для административных, торговых, складских, производственных и других целей, кроме проживания физических лиц.

Предметом сделки могут быть помещения, расположенные в жилых зданиях или встроенно-пристроенные к ним. Эти объекты не приспособлены для постоянного проживания граждан или для использования в качестве служебного жилья.

Форма и содержание документа

Договор купли-продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме и скрепляется подписями сторон. Если объект находится в общей (долевой) собственности, то соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После заключения сделки покупатель должен зафиксировать в Росреестре переход права собственности.

В тексте соглашения должны присутствовать такие пункты:

  • определение предмета (адрес, площадь, планировка, этаж, данные кадастрового паспорта);
  • цена (за весь объект или за единицу площади);
  • порядок передачи имущества;
  • права, обязанности и ответственность сторон.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами. Право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт его принятия покупателем может быть отражен в передаточном акте.

Договор купли-продажи нежилого помещения (строения) содержит приложения:

  • график платежей;
  • описание помещения;
  • кадастровый паспорт;
  • документ, подтверждающий право собственности.

Вместе с договором вы можете скачать:

  • акт приема-передачи недвижимости;
  • дополнительное соглашение;
  • протокол разногласий;
  • протокол согласования разногласий.

С этим шаблоном часто используют:

  • Договор купли-продажи здания (сооружения)
  • Договор купли-продажи земельного участка
  • Договор купли продажи лодочного мотора
  • Договор купли-продажи жилого дома
  • Договор купли-продажи комнаты

Популярные документы и процедуры:

  • Акт приема-передачи электрической энергии
  • Договор займа между физ лицами у нотариуса
  • Договор бригадного подряда
  • Трудовой договор
  • Претензия на отключение электроэнергии без предупреждения

>Порядок заключения договора купли-продажи нежилого помещения между ООО и физическим лицом или другими субъектами

Разница между процедурами при продаже между различными субъектами

Можно рассмотреть сделки с разным субъектным составом.

ИП и ООО

Оба субъекта договора занимаются предпринимательской деятельностью. Но ИП – это физическое лицо, наделенное определенным статусом – ему, на государственном уровне разрешено заниматься чем-то, что приносит прибыль. ООО – фикция, коммерческая организация, которую учредил один человек или группа людей. Отсюда выводы:

  1. ИП принимает решение об участии в сделке единолично. В ООО такое решение принимается уполномоченным органом. Подготавливаются определенные документы.

    Например: протокол общего собрания или решение единоличного органа.

  2. ИП, помимо прочих бумаг, представляет документы, из которых следует, что у него имеется ИНН и ЕГРН. Самый простой вариант – запросить выписку из ЕГРИП.
  3. Обществу с ограниченной ответственностью нужно будет сообщить следующие, подтвержденные документально, сведения: об ИНН, ОГРН, юридическом адресе. Нужно будет представить:
    • устав;
    • приказ о назначении руководителя;
    • нотариальную доверенность на имя представителя.

    Понадобится и документ, исходящий от компетентного органа управления ООО о том, что общество приняло решение участвовать в сделке.

  4. Разной будет и госпошлина за регистрацию перехода прав, которую обязывает осуществить ст. 551 Гражданского кодекса РФ. Физ. лица уплачивают 2000 рублей, юр. лица – 22000. Одну из этих сумм обязан внести в пользу государства покупатель.

О перечне документов, которые могут понадобиться для заключения сделки и подписания ДКП, мы рассказывали в этом материале.

ИП и физическим лицом

Оба субъекта – люди. Разница в том, что ИП – человек, который занимается коммерцией. А физ. лицо – человек, который особым статусом не наделен. От «физика» для сделки потребуется только паспорт. Госпошлина за регистрацию перехода прав будет составлять 2000 рублей.

Внимание: довольно часто возникает вопрос о том, может ли физ. лицо приобрести нежилое помещение? Да, несмотря на то, что какую-то предпринимательскую деятельность в нем «физик» вести не может.

О нюансах проведения и оформления таких сделок между физическими лицами мы более подробно рассказываем .

Но не вся нежилая недвижимость – коммерческая. Например, человек может использовать нежилой объект в качестве склада, где он планирует хранить личные вещи. Если физ. лицо выступает в качестве продавца, то он должен будет заплатить с продажной стоимости объекта налог – 13%. ИП-продавец платит налоги, исходя из выбранной системы налогообложения. Больше информации о том, какой налог нужно будет уплатить продавцу, найдете в этом материале.

Между юридическими лицами

ГК РФ определяет целый ряд юридических лиц: коммерческие и некоммерческие, общества, товарищества, кооперативы.

Каждая организационно-правовая форма имеет свои особенности, которые играют определенную роль и при желании заключить сделку купли-продажи нежилого помещения. Например, представитель унитарного предприятия должен иметь на руках согласие собственника на покупку объекта.

ООО и физическим лицом

Об особенностях, связанных с каждым из этих субъектов сделки, речь уже шла, поэтому кратко:

  1. ООО представляет довольно большой пакет документов, перечисленных выше. Физ. лицо предъявляет только паспорт.
  2. ООО, платит налоги, если является продавцом, исходя из выбранной системы налогообложения. Физ. лицу требуется уплатить НДФЛ, если нет возможности воспользоваться вычетом.
  3. Госпошлина за регистрацию прав для юр. лиц намного выше, чем для «физиков».

Ознакомившись с другими публикациями наших экспертов, вы также сможете узнать о нюансах покупки нежилых помещений у застройщика, о правилах составления ДКП объекта с ЗУ, а также, как правильно провести оценку недвижимости.

Форма и содержание соглашения

Рассматривать, вновь, будем: ИП, физ. лицо, ООО, юр. лица.

Согласно ст. 550 ГК РФ, договор купли-продажи недвижимости составляется в письменной форме.

Не важно, какой субъектный состав имеет сделка. Неотъемлемой его частью является передаточный акт, который подписывается сторонами в момент, когда покупатель получает право владеть и пользоваться нежилым объектом.

Что касается содержания, то разница здесь будет только в заполнении реквизитов сторон.

Если в сделке участвует физ. лицо, то указываются только данные его паспорта. Если стороной выступает ИП, то указывают:

  • паспортные данные лица;
  • ИНН;
  • ГРН.

Может быть прописан и адрес нахождения офиса, где ведет свою деятельность предприниматель, хотя и регистрация в ФНС осуществляется по месту прописки.

  • Если в сделке участвует ООО или другое юридическое лицо, то должны быть прописаны следующие данные:

    1. об учредительных документах (в том числе, в которых указаны ИНН и ОГРН);
    2. о руководителе организации;
    3. о доверенном лице;
    4. о документе, в котором зафиксировано желание компании участвовать в сделке.
    • О правилах заключения типового ДКП нежилого объекта узнаете .

      Подводные камни и нюансы

      С физическими лицами все, более или менее, просто: нужно внимательно изучить документ удостоверяющий личность, убедиться, что имеются следующие документы:

      • согласие супруга на продажу нежилого помещения, если оно было приобретено в браке;
      • отказ от покупки, данный сособственниками объекта, если продается доля недвижимого имущества.

      Последнее, кстати, актуально, если стороной по сделке выступает ИП или юр. лицо. С бумагами, касающимися предмета договора, тоже все не очень сложно. Необходимо убедиться в следующем:

      1. На объект имеются правоустанавливающие документы, между помещением и бумагами – полное соответствие.
      2. Имущество не находится в обременении, на распоряжение им нет ограничений. Достаточно заглянуть в выписку из ЕГРН, чтобы понять это.
      3. Собственником является именно продавец, а не другое лицо. Исключение: в сделке участвует поверенный. В таком случае, нужно убедиться, что доверенность его – действительная, а человек является тем, за кого он себя выдает.

      Самое сложное – проверить юридическое лицо. Нужно убедиться в следующем:

      1. ООО, АО, ПАО, товарищество – зарегистрировано надлежащим образом в ФНС.
      2. Представитель, принимающий участие в сделке, является уполномоченным на это лицом: имеет доверенность, выданную компетентным лицом.
      3. Нежилой объект находится в собственности компании, не имеет обременений и ограничений.
      4. Сделка санкционирована руководством организации.

      Таким образом, в целом, купля-продажа недвижимости с участием юридических лиц происходит по одному алгоритму. Сложности возникают потому, что, в процессе, требуется изучить, подготовить и проверить большое количество бумаг.

      Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх