Договор купли продажи супругами

28 Мая 2013

О СДЕЛКАХ МЕЖДУ СУПРУГАМИ

Уважаемые граждане! Адлерский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю предлагает вашему вниманию информацию о сделках между супругами и правовых последствиях подобных сделок.

Как показывает практика отдела, супругами представляются на государственную регистрацию договоры, противоречащие требованиям действующего законодательства. Так, например, при подписании договоров купли-продажи следует обратить внимание, что один из супругов не может действовать в качестве представителя по доверенности представляемого — третьего лица и от его имени приобрести имущество на имя своего супруга (в сделке купли-продажи муж выступает в качестве представителя продавца, а жена является покупателем).

В этом случае приобретаемое имущество супругов будет являться совместной собственностью, если иное не предусмотрено брачным договором (ст. 33 Семейного кодекса Российской Федерации), следовательно, в данном случае сделка представителем будет совершена в своих личных интересах, то есть в отношении себя лично.

Представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

Не соответствует закону «продажа» одним супругом другому недвижимости, находящейся в совместной собственности, но зарегистрированной на имя одного из супругов, так как имущество из совместной собственности «поступает» в совместную собственность тех же лиц, и не происходит ни изменения, ни прекращения, ни установления права собственности.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Если супруг, на имя которого оформлено имущество, являющееся совместной собственностью супругов, продает его другому супругу, а последний уплачивает супругу-продавцу денежную сумму, сформированную в период брака за счет общих доходов супругов, то каждый из них соответственно становится сособственником полученных другой стороной в сделке недвижимого имущества и денег.

Таким образом, никаких правовых последствий, на которые направлен договор купли-продажи, а именно отчуждения имущества и перехода права собственности к другому лицу, не происходит.

Следовательно, подобная сделка по «распоряжению» совместно нажитым имуществом имеет все основания быть охарактеризованной как мнимая, совершаемая лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате неё состав имущества супругов, каждого из них не меняется. Супруги остаются в том же положении, что и до заключения договора. Такая сделка ничтожна, а значит, в регистрации подобных договоров будет отказано на основании того, что они по содержанию не соответствуют требованиям закона, так как сделкой признается действие, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Таким образом, возмездный договор, заключаемый между супругами по поводу совместно нажитого имущества, не приводит ни к установлению, ни к изменению, ни к прекращению гражданских прав и обязанностей.

Рассматриваемая сделка не порождает правовых последствий, наступление которых желали вступающие в сделку лица, и которые определены законом для данной сделки. Единственным последствием такой сделки будет только формальное изменение имени собственника недвижимого имущества в правоустанавливающих документах (с супруга-продавца на супруга-покупателя) и держателя денежных средств (с супруга-покупателя на супруга-продавца). При этом договор противоречит семейному и гражданскому законодательству РФ. Следовательно, в случае, если имущество приобретено супругом в период брака и отсутствует документ, подтверждающий изменение законного режима имущества супругов, то договор купли-продажи такого недвижимого имущества, где сторонами выступают супруги, не соответствует требованиям действующего законодательства (ст. 256 Гражданского кодекса Российской Федерации, глава 7 Семейного кодекса Российской Федерации).

Как же быть в случае, если в процессе семейной жизни возникла необходимость переписать имущество с одного супруга на другого? Следует действовать законным путем.

Законом предусмотрены договоры (соглашения), в которых супруги выступают сторонами как сособственники и решают вопрос о передаче друг другу (любому из них) принадлежащего им имущества, это соглашение совершается в простой письменной форме — не требует нотариального удостоверения, может быть заключено как в период брака, так и после его расторжения. Заключив соглашение о разделе общего имущества супругов, они могут перевести имущество, принадлежащее на праве совместной собственности, в долевую собственность или в личную собственность любого из них. Правовой результат раздела общей совместной собственности супругов сводится к прекращению отношений общей совместной собственности с образованием индивидуальной собственности каждого из них или же к преобразованию отношений общей совместной собственности в отношения общей долевой собственности. Произведенный во время брака раздел совместной собственности супругов означает прекращение права общей собственности только на разделенное имущество. Поэтому та его часть, которая не была разделена, а также имущество, нажитое супругами в период брака в дальнейшем, составляет их совместную собственность (п. 6 ст. 38 Семейного кодекса Российской Федерации), если, конечно, иное не предусмотрено договором между ними.

Семейным кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность изменения установленного законом режима совместной собственности, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов посредством заключения между супругами брачного договора. Брачным договором признается соглашение лиц, вступающих в брак, или соглашение супругов, определяющее имущественные права и обязанности супругов в браке и (или) в случае его расторжения. Для брачного договора установлена не только письменная форма, но и обязательное нотариальное удостоверение. Брачный договор относится к сделкам строго личного характера, следовательно, он не может быть заключен представителем действующим по доверенности (доверенным лицом), супруга вступающего в брак.

Брачный договор может быть заключен как в отношении имеющегося, так и в отношении будущего имущества супругов. Брачным договором супруги можно установить режим совместной, долевой или раздельной собственности на все имущество супругов, на его отдельные виды или на имущество каждого из супругов. Сам по себе брачный договор не подлежит государственной регистрации, но возможна государственная регистрация права собственности, если, например, по условиям брачного договора добрачное имущество одного из супругов передается в индивидуальную собственность другого.

Супруги по соглашению между собой в любое время вправе изменить или расторгнуть брачный договор, оформив вновь достигнутое ими соглашение в той же форме, что и основной договор.

Односторонний отказ от исполнения брачного договора не допускается. Брачный договор прекращает свое действие вместе с прекращением брака, исключение составляют те обязательства сторон, которые предусмотрены соглашением на случай прекращения брака. Субъектами брачного договора могут быть не только супруги, но и будущие супруги. В случае, если брачный договор заключается до регистрации заключения брака, брачный договор вступает в силу с момента регистрации брака.

В брачном договоре может быть установлен любой из возможных и предусмотренных законодательством имущественных режимов: общей совместной, общей долевой или раздельной собственности как на все имущество, так на его часть; как в отношении имеющегося в наличии имущества, так и в отношении того, которое будет приобретено в будущем.

Основными критериями для отнесения нажитого супругами имущества к общему в ситуации, когда его приобретение/отчуждение осуществляет один из супругов, являются:

— период приобретения — в браке;

— средства приобретения — общие доходы супругов;

— основание приобретения — возмездные сделки.

Приобретение одним из супругов имущества за счет общих доходов супругов на основании возмездной сделки порождает право собственности другого супруга на это имущество, независимо от того, кто из супругов участвовал в сделке по его приобретению (отчуждению) или на имя кого из них оно оформлено. На общее имущество супруги приобретают равные права

независимо от способа и активности участия того или иного супруга в формировании совместной собственности.

Супруги, как участники совместной собственности, владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом по обоюдному согласию. При совершении одним из супругов сделки по распоряжению общим имуществом предполагается, что он действует с согласия другого супруга. Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

В соответствии с п. 1 ст. 35 Семейного кодекса Российской Федерации владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности супругов, осуществляется по их обоюдному согласию. При государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом одним из супругов, в соответствии с законодательством Российской Федерации он должен действовать с согласия другого супруга.

В соответствии с п.3 ст.35 Семейного кодекса Российской Федерации для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

На совершение любых сделок одним из супругов с добрачным, поступившим в дар и по безвозмездным сделкам недвижимым имуществом, в том числе в порядке приватизации жилых помещений, а также перешедшим в порядке наследования недвижимым имуществом согласие другого супруга не требуется.

Сделки, совершаемые между супругами, предметом которых является передача одним супругом в собственность другому супругу недвижимого имущества, возможны только в случае, если объект недвижимого имущества принадлежит на праве собственности одному из супругов, а другой приобретает его по безвозмездным основаниям.

Напоминаем вам, уважаемые заявители, что обратиться за более подробной информацией, задать свои вопросы и получить консультации в Адлерском отделе можно в понедельник, вторник, четверг, пятницу с 11-00 до 13-00.

Сейчас практически каждая семья стремится приобрести жилье или дачный домик с земельным участком. Кто-то покупает дом в деревне с огородом, кто-то — огромный коттедж с личным садом, а кто-то – дачу на законных шести сотках.

А если семейная жизнь вдруг не залаживается, возникает вопрос о том, как правильно осуществить раздел земли при разводе.

Вопрос такого раздела сложный, и разрешить его одно семейное законодательство не поможет, нужно будет обратиться за разъяснениями к нормам Земельного и Гражданского Кодексов РФ .

Земельный участок: делится — не делится

Статья 11.1 Земельного Кодекса РФ определяет понятие земельного участка, как часть поверхности земли, границы которой устанавливаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Границы участков земли на местности устанавливает процесс землеустройства. Описываются и индивидуализируются земельные участки в порядке ведения Земельного кадастра, и каждому из них в результате присваивается личный кадастровый номер.

Земельные участки в зависимости от возможности их раздела бывают:

  • делимые,
  • неделимые.

Первые – это такие, которые по своим размерам соответствуют минимальным нормам предоставления участков определенного целевого назначения по конкретному региону России. Неделимые – земельные участки, которые таким нормам не соответствуют, а потому не смогут быть поставлены на кадастровый учет.

Раздел земельного участка при разводе станет возможным лишь при том условии, что он является делимым. Статья 1182 Гражданского Кодекса РФ чётко определяет признак делимости земельного участка – при его разделе каждая часть должна укладываться в рамки минимальных норм предоставления участков для соответствующего целевого назначения.

Некоторые факты При разделении участков земли суды должны учитывать размер долей сторон, которые предусмотрены в праве общей собственности. Только в качестве исключения допустимо отступление от этого. И то, в данном случае несоразмерность раздела компенсируется денежной выплатой.

Нормы эти определяются в каждом регионе Российской Федерации по-разному. Минимальные размеры участков земли, предоставляемых в собственность жителям Московской области, определены статьей первой Закона Московской области №63/2003-ОЗ от 17 июня 2003 года. Согласно ему наименьший размер земельного участка для крестьянских или фермерских хозяйств должен быть не менее 2 гектаров, для садовых и дачных участков – не менее 0,06 гектара, для огородов – не менее 0,04 гектара.

Если земельный участок, который супруги хотят разделить при разводе, соответствует установленным нормам, то никаких проблем по его разделу возникнуть не должно. Если же участок земли является неделимым, то суд его не разделит, а кадастровая контора не возьмет на учет. Но у супругов есть три выхода:

  • продать этот земельный участок целиком, а деньги разделить пополам,
  • одному супругу отказаться от выделения доли в данном участке земли безвозмездно или истребовать со второго супруга компенсацию, равную размеру стоимости своей части,
  • оставить участок в совместной собственности и установить режим использования его каждым из супругов.

Даже делимый участок не всегда делится

Когда установлено, что земельный участок соответствует всем нормам и размерам, нужно установить, как он появился в собственности у супругов, будет ли являться общим.

При добровольном разделении, с учетом общих положений о свободе договора, участвующие стороны могут не придерживаться размера принадлежащих долей на земельный участок.

Если он достался одному из супругов в наследство, был подарен, приватизирован им, или куплен до заключения брака, да к тому же за период совместной семейной жизни никак не облагородился и не вырос в стоимости, то вопрос о его разделе не стоит. Второй супруг никаких притязаний на него иметь не должен, это будет личная собственность.

Другой вопрос, если земельный участок был унаследован (подарен, приватизирован) в запущенном виде, а за время брака и совместных усилий супругов на нем появился сад, дом, постройки, что увеличило его стоимость в разы. Тогда уже за раздел наследства, полученного в браке, стоит побороться при разводе (подробнее об этом вы можете узнать нашей статье — https://divorceinfo.ru/2252-razdel-nasledstva-pri-razvode-suprugov)

Как поделить постройки на земельном участке

Знаете ли Вы, что Важное условие делимости земельного участка регулирует ст. 1182 ГК РФ. Где говорится, что при разделении участка земли, каждая часть его должна соответствовать определенным нормам предоставления участков целевого назначения, деление меньше этих норм не допустимо.

Статья 1 Земельного Кодекса РФ говорит о единстве земельного участка и расположенных на нем постройках. Поэтому какие-либо сложности при разделе возведенного на участке дома возникают редко. Основное условие, чтобы участок этот был делимым. Тогда и дом можно поделить. По семейному законодательству каждый супруг имеет права на его половину.

Даже если дом полностью не построен и не зарегистрирован в качестве жилого объекта, он все равно будет отнесен к разряду недвижимости, как объект незавершенного строительства. При том лишь условии, что это не фундамент и полстены, а минимум строение с готовыми полом, стенами и крышей. Между супругами он, как и земельный участок, будет разделяться в равных долях.

По соглашению или по суду

Раздел земли при разводе супруги смогут осуществить как по соглашению, так и в судебном порядке. Это зависит от добровольного согласия обоих на раздел.

Если разводящиеся супруги полюбовно договорились и заключают мировое соглашение при разводе о разделе имущества или о выделении долей в общей собственности, то должны убедиться, что земельный участок является делимым.

Соглашение о добровольном разделе земельного участка при разводе оформляется в письменной форме и его нужно согласовать и завизировать у нотариуса. Ведь на основании этого документа будут регистрироваться права на доли земельного участка.

В случае раздела участка земли через суд в судебном заседании также будет в приоритете вопрос о делимости-неделимости участка, будет рассматриваться, каким способом у супругов появились права собственности на это участок, какие на этом участке есть постройки, и каков их статус.

Коттедж, жилой дом или дача могут быть поделены в натуре, в случае, если на долю каждого собственника-супруга возможно выделить изолированную площадь (часть дома) с отдельными входами.

Нередко суды прибегают к назначению землеустроительной экспертизы, результаты которой помогают разрешить спор супругов о разделе земельных участков наиболее квалифицированно.

Если участок делим и оба супруга имеют права на выделение доли в нем, то суд часто принимает решение о разделе его между мужем и женой в одинаковых долях. Если же произвести раздел участка земли не удается, то суд оставляет его в совместной собственности супругов, определяя порядок пользования им.

В разделе долевой собственности есть свои нюансы, и обязательно должны учитываться интересы всех сторон, особенно, если с одним из супругов остаются несовершеннолетние дети. Подробнее о разделе долевой собственности при разводе читайте на страничке.

Супруги сами смогут решить дальнейшую судьбу земельного участка, придя к единому мнению о его разделении и заключив мировое соглашение.

Как оформить раздел земельного участка при разводе

Для переоформления частей земельного участка в свою собственность супругам в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии, или попросту Росреестр, нужно предоставить пакет следующих документов:

  • заявление определенного образца от каждого из супругов о государственной регистрации прав на доли, выделенные в земельном участке, указанные в соглашении или решении суда о разделе имущества,
  • паспорта личности супругов,
  • соглашение о разделе общего имущества или о выделении долей в праве на земельный участок (если оно добровольно заключено между супругами),
  • решение суда о разделе или выделении долей супругов в праве на земельный участок (если дело о разделе рассматривалось в судебном порядке),
  • документ о заключении брака или копию актовой записи о регистрации брака (чтобы подтвердить, что участок приобретен в период брака),
  • свидетельство о расторжении брачного союза (если развод уже зарегистрирован),
  • документы о праве собственности на земельный участок,
  • документы, подтверждающие постановку на кадастровый учет построек, имеющихся на участке,
  • квиток об уплате госпошлины.

Заявление рассматривается в Росреестре в течение десяти рабочих дней, после чего супруги смогут получить на руки документы, подтверждающие государственную регистрацию их права на законную долю земельного участка.

Последнее обновление: 05.02.2020

При отсутствии брачного контракта между супругами, все имущество, нажитое ими в период брака (в том числе квартира) является их общей совместной собственностью (ст. 34 СК РФ и ст. 256 ГК РФ).

Термин «нажитое» трактуется как купленное, заработанное, приобретенное на совместные средства обоих супругов. То есть если квартира была куплена в браке, то она считается приобретенной на общие средства и становится общей собственностью супругов, независимо от того, на чье имя зарегистрирована недвижимость.

А полученное безвозмездно имущество одним из супругов (подарок, наследство, приватизация) не считается «нажитым», а значит, НЕ относится к общей собственности супругов. Правда, насчет приватизации есть один нюанс – см. ниже:

♦ Уточнение о приватизации в отношениях супругов ♦

В совместной собственности супругов каждый из них имеет равные права на квартиру, если иное не установлено брачным контрактом. При продаже такой квартиры оба супруга должны совместно принимать решение о сделке (подробнее об этом – ниже).

Если брачный контракт существует, то все права супругов в отношении их общего имущества определяются по его условиям (подробнее – по ссылке).

К совместной собственности супругов применяются правила Общей совместной собственности. При выделе долей в общем имуществе – у них возникает Общая долевая собственность (подробнее о видах собственности – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Распределение налоговых вычетов между супругами при покупке квартиры – как это происходит?

Личная собственность супруга на квартиру

Помимо общей совместной («совместно нажитой») собственности, каждый супруг имеет право на личное имущество (ст. 36 СК РФ).

В отношении квартиры – она будет личной собственностью одного супруга, если она получена лично им в дар, в наследство, а также если она была приватизирована им в ситуации, когда другой супруг не имел права на приватизацию этой квартиры (не был там прописан на момент приватизации) – ведь, приватизация, по сути, это тоже дар (от государства).

Если квартира принадлежала кому-либо из супругов до вступления в брак, то она, соответственно, тоже является личной собственностью этого супруга.

Также если квартира куплена в период брака, но на средства, вырученные от продажи личного имущества одного из супругов (например, дачи или машины), то эта квартира тоже НЕ считается совместной собственностью, а признается личной собственностью этого супруга.

Исключением является случай, когда личная собственность (квартира) одного из супругов была в период брака сильно преобразована (дорогой ремонт, например) за счет средств обоих супругов (ст. 37 СК РФ и п.2, ст.256, ГК РФ). Если в результате такого ремонта стоимость квартиры существенно выросла, то эта квартира может быть признана судом совместной собственностью обоих супругов.

Квартира также может быть личной собственностью одного из супругов в соответствии с условиями брачного договора.

Брачный договор/контракт определяет права и обязанности супругов в период брака и на случай развода, в частности, определяет права собственности супругов на имущество, нажитое ими в период брака. Такой контракт имеет приоритет перед обычным (согласно указанной ст. 34 СК РФ) распределением прав супругов на совместно нажитое имущество.

Брачный договор должен быть заверен нотариально.

Режим действия брачного договора регулируется ст. 40 – 44, Главы 8 СК РФ.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Общая собственность супругов и ипотека

Отдельно стоит упомянуть о случае, когда квартира была куплена в ипотеку до брака (вроде бы – личная собственность супруга), но часть кредита выплачивалась обоими супругами уже в браке.

Здесь судебная практика сводится к тому, что супруг, не являющийся собственником, имеет право на половину тех денежных сумм, которые вносились в счет долга по ипотеке в период брака. Как правило, при разделе имущества суд обязывает одного супруга (собственника квартиры) выплатить второму супругу половину внесенных по ипотеке платежей. Но теоретически возможен и другой подход суда – признание совместной собственности супругов на квартиру, ввиду большой доли совместных выплат по кредиту.

Покупателю такой квартиры не помешает дополнительная консультация юриста по этому вопросу.

Чем рискует Покупатель, приобретая квартиру, купленную ранее на материнский капитал – см. в этой заметке.

Продажа квартиры, находящейся в общей собственности супругов

Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них (ст. 35 СК РФ). В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку. То же касается и дарения квартиры.

Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на их совместно нажитое имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов.

Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено). Причем, по закону он вправе требовать признания сделки недействительной в течение года с того момента, когда он узнал или должен был узнать о нарушении своих прав (п.3, ст.35, СК РФ).

Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей совместной собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продаже квартиры.

Какие основания могут быть для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной?

Раздел квартиры в общем имуществе супругов

Раздел совместной собственности супругов (в т.ч. квартиры) может быть как по согласию сторон, путем подписания Соглашение о разделе имущества, так и по решению суда – Решение суда о разделе имущества (ст. 38 СК РФ). Любой из этих документов может служить основанием для регистрации права собственности каждого из супругов на соответствующую долю квартиры, или на всю квартиру.

После раздела общего имущества супругов, каждый супруг получает свою часть имущества (например, квартиру или долю в ней) в личную собственность, и может распоряжаться ей по своему усмотрению без участия (без согласия) другого супруга.

Раздел общего имущества супругов может происходить как в период брака, так и после развода супругов. И в том и в другом случае на разделенное имущество перестает действовать режим совместной собственности супругов.

Соглашение о разделе общего имущества супругов с 2016 года в обязательном порядке должно быть заверено у нотариуса.

Образец Соглашения о разделе общего имущества супругов можно скачать .

Срок исковой давности на требование о разделе имущества супругов после развода – 3 года.

Не следует путать право собственности супруги Продавца на квартиру с правом пользования супругой той же квартирой. Сохранившиеся после продажи квартиры права пользования могут стать неприятным сюрпризом для Покупателя (подробнее об этом – см. в Глоссарии по приведенным ссылкам).

Супруги приобрели квартиру в строящемся доме. Брачный договор между ними не заключался. Договор купли-продажи квартиры заключен в сентябре 2011 года, стоимость квартиры согласно договору — 2 456 350 руб. Оплата производилась обоими супругами (от имени супруга было оплачено 1 586 350 руб., а от имени супруги — 870 000 руб.). Оплата подтверждается корешками приходно-кассового ордера и платежными поручениями, где конкретно указывается Ф.И.О. плательщика. В октябре 2014 года супругами получено свидетельство о государственной регистрации права на квартиру, где указан вид права — общая совместная собственность, а субъекты права — оба супруга.

В акте приема-передачи квартиры указано, что на момент передачи квартиры платежи по ней произведены полностью, но разделения платежей по каждому из супругов нет. В январе 2015 года квартира была продана по цене приобретения за 2 456 350 руб. Договор купли-продажи также был оформлен от имени обоих супругов (они оба являлись продавцами согласно договору купли-продажи квартиры).

Как следует отображать доходы от продажи квартиры при оформлении декларации 3-НДФЛ каждому из супругов?

Правомерно ли будет, если декларацию по форме 3-НДФЛ на всю сумму доходов, связанных с реализацией квартиры, и расходов, связанных со строительством данной квартиры, предоставит только один супруг?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:

При предоставлении декларации по форме 3-НДФЛ супруг может отразить как всю сумму дохода, полученного от реализации квартиры, так и всю сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением.

При этом за непредставление или несвоевременное представление декларации супруга может быть привлечена к ответственности по ст. 119 НК РФ.

Обоснование позиции:

В соответствии с положениями ГК РФ и Семейного кодекса РФ имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех ее участников. При этом не имеет значения, на имя кого из супругов оформлено такое имущество, а также кем из них вносились деньги при его приобретении (письма Минфина России от 21.12.2015 N 03-04-05/74790, от 24.08.2012 N 03-04-05/3-1000, от 16.11.2011 N 03-04-05/7-898).

НДФЛ

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы от реализации недвижимого имущества, находящегося в РФ, относятся к доходам от источников в РФ и на основании ст. 209 НК РФ подлежат обложению НДФЛ.

Отметим, что норма п. 17.1 ст. 217 НК РФ в рассматриваемой ситуации не применяется, т.к. согласно вопросу квартира была реализована на следующий год после получения на нее права собственности. Следовательно, доход от реализации квартиры подлежит обложению НДФЛ. В общем случае налог уплачивается с той суммы, за которую продана квартира (так как именно эта сумма является суммой полученного дохода). Такие доходы облагаются НДФЛ по ставке 13% (п. 1 ст. 224 НК РФ).

Однако нормами НК РФ предусмотрено, что в некоторых случаях сумму НДФЛ, причитающуюся к уплате, можно уменьшить. Так, п. 3 ст. 210 НК РФ установлено, что для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка в размере 13%, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренных ст.ст. 218-221 НК РФ, с учетом особенностей, установленных главой 23 НК РФ.

Согласно п. 1 ст. 220 НК РФ при определении размера налоговой базы в соответствии с п. 3 ст. 210 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение предоставляемых с учетом особенностей и в порядке, которые предусмотрены ст. 220 НК РФ имущественных налоговых вычетов.

Так, при реализации квартиры, находящейся в собственности налогоплательщика менее указанного в пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ срока, имущественный налоговый вычет предоставляется в размере полученного дохода, не превышающего в целом 1 000 000 руб. (пп. 1 п. 1, пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Отметим, что имущественные налоговые вычеты предоставляются при подаче налогоплательщиком налоговой декларации в налоговые органы по окончании налогового периода, если иное не предусмотрено ст. 220 НК РФ (п. 7 ст. 220 НК РФ).

Вместо использования права на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного данным подпунктом, налогоплательщик вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с получением этих доходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

По мнению Минфина России, изложенному в письме от 27.12.2012 N 03-04-05/7-1447, к таким документально подтвержденным расходам можно отнести расходы, связанные с приобретением продаваемого имущества. При этом необходимо иметь документы, фактически подтверждающие данные расходы (квитанции к приходным ордерам, банковские выписки о перечислении денежных средств со счета покупателя на счет продавца, товарные и кассовые чеки и другие документы).

Следует отметить, что на основании пп. 3 п. 2 ст. 220 НК РФ при реализации имущества, находящегося в общей совместной собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества по договоренности между ними.

При этом, по мнению ФНС России, изложенному в письме от 01.09.2014 N БС-3-11/2928@, физические лица также вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей совместной собственности.

Учитывая вышесказанное, полагаем, что, если между супругами не был заключен брачный договор, предусматривающий раздельный или долевой режим собственности на имущество, каждый из супругов имеет право на предоставление декларации по форме 3-НДФЛ, в которой может быть указана сумма дохода, полученного от реализации квартиры, и сумма расходов, связанная с ее приобретением, в размерах, согласованных супругами. При этом суммы, фактически уплаченные каждым из супругов, значения не имеют (смотрите также письмо Минфина России от 02.07.2012 N 03-04-05/9-819).

То есть считаем, что при предоставлении декларации по форме 3-НДФЛ супруг вправе отразить как всю сумму дохода, полученного от реализации квартиры, так и всю сумму документально подтвержденных расходов, связанных с ее приобретением (смотрите также письмо Минфина России от 05.06.2013 N 03-04-05/20751, ответ УФНС России по г. Санкт-Петербургу, 10.08.2012).

В то же время согласно абзацу второму п. 1 ст. 80 НК РФ налоговая декларация представляется каждым налогоплательщиком по каждому налогу, подлежащему уплате этим налогоплательщиком, если иное не предусмотрено законодательством о налогах и сборах. Так, в соответствии с положениями п. 1 ст. 83, п. 3 ст. 228, п. 1 ст. 229 НК РФ физические лица, реализовавшие имущество, доходы от реализации которого не освобождаются от налогообложения на основании п. 17.1 ст. 217 НК РФ, обязаны представить в налоговый орган по месту жительства соответствующую налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом (смотрите также письмо УФНС России по г. Москве от 20.04.2010 N 20-14/4/041791). При этом декларация должна представляться независимо от того, возникает сумма налога к уплате или нет.

При этом за непредставление или несвоевременное представление декларации физическое лицо может быть привлечено к ответственности по ст. 119 НК РФ (минимальная сумма штрафа — 1000 руб.).

В то же время никаких официальных разъяснений, определяющих порядок предоставления деклараций по форме 3-НДФЛ супругами, которые были вместе отражены в свидетельстве о государственной регистрации права общей совместной собственности и являлись продавцами согласно договору купли-продажи квартиры, нам обнаружить не удалось. В этой связи рекомендуем обратиться за письменными разъяснениями в Минфин России или налоговый орган по месту учета (пп.пп. 1, 2 п. 1 ст. 21 НК РФ).

К сведению:

Отметим, что сведения о владельцах недвижимого имущества налоговые органы получают в электронном виде от органов, осуществляющих кадастровый учет, ведение государственного кадастра недвижимости и государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 4 ст. 85 НК РФ, соглашение между ФНС России и Росреестром от 03.09.2010 N 37/ММВ-27-11/9@, письмо ФНС России от 26.06.2015 N АС-19-15/147).

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:

— Энциклопедия решений. Уменьшение в целях НДФЛ дохода от продажи имущества на сумму расходов, связанных с приобретением этого имущества;

— Энциклопедия решений. Имущественный вычет по НДФЛ при реализации имущества, находящегося в общей собственности;

— Энциклопедия решений. Предоставление имущественного вычета по НДФЛ при приобретении жилья в общую собственность.

Ответ подготовил:

Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ

член Палаты налоговых консультантов Гусихин Дмитрий

Просмотров 255

Семейный союз мужчины и женщины может длиться всю жизнь, а может быстро распасться. Хорошо, если супруги не нажили совместного имущества – делить будет нечего. Однако зачастую приходится думать, как разъехаться из совместно нажитой квартиры после развода. Оптимальный вариант – разделить жилье и продать долю экс-супругу по договору купли-продажи. Однако на практике все гораздо сложнее. Приходится учесть множество юридических факторов.

Можно ли и как реализовать долю квартиры в пользу второго супруга? Когда это возможно, а когда затруднительно? Что вписывать в договор купли-продажи и где его регистрировать? Если вы планируете такую сделку – наша статья поможет разобраться с нюансами.

Может ли муж продать долю в квартире жене, и наоборот?

Статус «семья» означает, что супруги пребывают в официальном браке. Об этом имеется штамп в паспорте и свидетельства из ЗАГС. Примеров, когда муж продавал долю в квартире жене – не очень много. Чаще практикуется дарение доли квартиры в пользу второго супруга.

Иная ситуация в случае развода между мужем и женой. Обычно они не могут жить под одной крышей – и разумным вариантом становится продажа доли в квартире второму супругу.

Важное значение играет факт имущественного владения квартирой или отдельно взятой долей. Разберем характерные ситуации.

Если имущество в индивидуальной собственности супруга

Единоличная собственность мужа или жены – когда квартира (доля) получена по наследству, в результате приватизации или дарения до или в период брака. Также имущество могло быть у супруга до вступления в брак (ст. 36 СК РФ).

Считается, что имущество принадлежит одному супругу – его правообладателю, о чем имеется запись в правоутверждающем документе (свидетельстве или выписке из ЕГРН). Проблем с продажей доли второму супругу не возникнет – хоть в период брака, хоть при разводе.

Мнение эксперта Семен Фролов Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право. Задать вопрос эксперту

Однако нужно помнить, что в случае покупки доли квартиры одним из супругов, придется запрашивать согласие второго. Другими словами, если используется семейный бюджет, не обойтись без нотариуса – получится, что продавец должен дать согласие на сделку с самим собой. Вторая сложность – доля перейдет в совместное владение: 50% продавцу (мужу) и 50% покупателю (жене), что опять же не выгодно. Отчасти согласия можно избежать, но для этого у покупателя должны иметься личные средства (например, унаследованный вклад в банке). Правда, с этим могут возникнуть трудности.

Как выйти из ситуации? Супруги могут заключить между собой брачный договор. Текст документа должен включать пункт о том, что «приобретаемое в браке имущество переходит в индивидуальную собственность получателя этих доходов». Таким образом, при продаже доли в квартире супругу она перейдет к покупателю, а не станет совместным имуществом (п. 1 ст. 33 СК РФ).

Читайте «Как правильно составить и оформить брачный договор?»

Если имущество в совместной собственности

Есть ли смысл продавать долю квартиры супругу в браке? Наверное, нет. Зато это актуально при разводе – когда нужно разделить общие активы, а уже потом распоряжаться ими по своему усмотрению.

Супругам предстоит:

  1. Составить соглашение или брачный контракт – о разделе квартиры в совместной собственности. Обратиться в суд, если мирные договоренности невозможны.
  2. Перевести жилье в статус общей долевой собственности – с равными или не равными долями, на усмотрение.
  3. Получить выписки из ЕГРН о праве собственности на доли.
  4. Заключить договор купли-продажи доли бывшему супругу.
  5. Удостоверить документ у нотариуса.
  6. Зафиксировать изменения в Росреестре.

Итог сделки: продавец утратит права на долю, которая перейдет к покупателю – бывшему супругу. Совместная собственность прекратит существование. Жилье станет личным имуществом покупателя: мужа или жены.

Пример:

Супруги подали заявления на развод, получили свидетельства в ЗАГС и поделили общую квартиру. Бывший муж получил ¼ долю, жена также получила ¼ часть, а остальные доли сохранились за детьми. Супруг сразу предложил жене выкупить его долю, поскольку готовился к переезду в другой город. Жена согласилась, но ей нужно было оформить ипотеку. Экс-супруги составили предварительный договор купли-продажи, заверили его у нотариуса и передали на рассмотрение в банк. Вскоре ипотека была одобрена и банк перечислил сумму на счет продавца (бывшего мужа). Жена приступила к погашению займа. Теперь ей принадлежала 2/4 доля в квартире.

Как правильно составить договор купли-продажи доли между супругами

Итак, разобравшись с юридическими моментами проведения сделки, самое время поговорить о договоре купли-продажи (ДКП) супругов. Отдельной, специальной формы для супругов не предусмотрено. Договор имеет стандартную письменную форму и содержание (ст. 454 ГК РФ).

Некоторые супруги думают, что раз они члены семьи, нужно отразить этот факт в тексте договора. Однако закон не предусматривает особых различий. Даже если вы сообщите, что приходитесь покупателю мужем (женой), разницы не будет.

Укажите в содержании следующую информацию о сделке:

  • «шапка» по центру – наименование документа (…доли в квартире);
  • дата и место подписания;
  • данные о продавце/покупателе: ФИО, сведения из паспорта, дата рождения, место прописки (регистрации);
  • данные о доверенных лицах – если оформление поручено представителю продавца или покупателя;
  • описание Предмета сделки: адрес расположения квартиры, отчуждаемая доля, размер, соответствие комнате (кв. метры), кадастровый номер, общая площадь жилья и т.д.
  • чем подтверждается владение долей Продавца – документ-основание в виде дарственной, акта о передаче квартиры в частную собственность (приватизация) и т.д.
  • цена объекта сделки;
  • особенности жилого помещения или доли – нет ли ареста, залога, притязания третьих лиц;
  • данные о том, что текущие собственники получили уведомления о продаже доли – отметить, как они отреагировали, отказались ли от своего права;
  • права и обязанности сторон – обязательство выплатить сумму, провести платеж в установленные сроки, способ расчетов, передать объект, закрепить намерения и т.д.
  • данные о распределении расходов у нотариуса;
  • сведения о регистрации права собственности;
  • число экземпляров договора;
  • подписи сторон.

Вспомогательным документом будет акт приема-передачи доли в квартире (комнаты). Он составляется уже после того, как будет заключен основной ДКП между супругами.

Прежде чем подписать передаточный акт, покупатель должен убедиться, что жилье соответствует заявленным характеристикам. Учтите, что после подписи вся ответственность ложится уже на приобретателя доли в квартире. Если что-то сломается – претензии в адрес продавца неуместны. Акт приема-передачи также содержит срок фактического освобождения жилплощади. Второй супруг съезжает из квартиры и передает ключи от входной двери, комнаты, домофона и почтового ящика. Новый собственник должен переоформить лицевые счета в ЕИРЦ или УК – расчеты за долю отныне будут приходить на его имя.

Образец договора купли-продажи доли квартиры между супругами

Наши юристы подготовили типовой договор – вы можете смело использовать его в качестве шаблона:

Пакет документов

Обоим супругам нужно подготовить документы в следующем комплекте:

  • два заявления на переоформление права собственности в Росреестре;
  • копии паспортов;
  • копия доверенности + паспорт представителя – если в сделке участвует доверенное лицо;
  • свидетельство или выписка из ЕГРН – о том, что продавец действительно имеет во владении квартирную долю;
  • документ, на основе которого возникло такое право (например, свидетельство о праве на наследство или договор о приватизации);
  • техплан, кадастровый план или паспорт жилища;
  • справка об отсутствии долгов перед УК или ТСЖ;
  • справка из Налоговой – об отсутствии долгов (не всегда);
  • выписка из поквартирной карточки;
  • копии уведомления других совладельцев — если жилье находится в долевой собственности не только у супруга (-ов);
  • квитанция об оплате госпошлины.

Экземпляры ДКП доли квартиры + акт приема-передачи подаются после их оформления. Если передаточный акт еще не подписан, об этом нужно указать в договоре купли-продажи. Без уведомления Росреестра супругам откажут в перерегистрации прав собственности на квартиру.

Нужно ли обращаться к нотариусу?

Стремление сэкономить может посеять у супругов ложную мысль, а не обойтись ли нам без нотариуса? Увы, сейчас это сделать никак не получится. Новые изменения обязывают проводить куплю-продажу долей квартиры только через нотариуса (п. 1 ст. 42 ФЗ № 218 «О государственной…» от 13.07.2015).

Нотариус выступает гарантом того, что сделка пройдет без нарушений и обмана. Подпись и печать должностного лица говорят о том, что ДКП составлен в соответствии с законом, а его условия не ущемляют интересов сторон.

Сколько стоит оформление договора?

Один из недостатков при обращении к нотариусу – высокие расходы на совершение сделки. Тариф нотариуса зависит от территориального принципа – чем ближе к Москве и Санкт-Петербургу, тем дороже. Расценки установлены на уровне Нотариальный палаты в конкретном регионе. Суммы могут доходить до 20-30 тысяч рублей за одну операцию с долями.

Основной вид расходов – госпошлина за удостоверение ДКП доли в квартире супругу. Участники оплачивают 0,5% от цены договора. Денежная сумма не может быть меньше 300 рублей и больше 20 000 рублей за один документ.

Вторая строка расходов – услуги правового и технического характера (УПТХ), которые оказывает нотариус. Назвать точный размер сложно – расчеты индивидуальны, в среднем от 2 000 до 7 000 рублей.

Супруги также оплачивают госпошлину за переоформление права собственности в ФКП «Росреестра» – 2 000 рублей с покупателя; 350 рублей – с продавца.

Договор купли-продажи доли между супругами заключается по тому же принципу, что и обычный договор. Один из важных факторов – правовой режим имущества. Квартира может находиться в личной собственности супруга, а может быть совместной собственностью мужа и жены. Продажа долей практикуется при разводе супругов. Все документы проходят удостоверение у нотариуса.

Заключение купли-продажи доли супругу – нетипичная гражданская сделка. Незнание семейного законодательства может привести к тому, что супруги попытаются оформить продажу совместной доли. Или забудут о нотариальном согласии на отчуждение имущества. Проблемы могут коснуться и сбора документов, особенно если не знать, какие справки вам потребуются. Решить сложные моменты помогут юристы нашего сайта. Если у вас есть вопросы по форме, содержанию ДКП, документах, стоимости и оспариванию договора – задайте вопрос в чат или позвоните по горячей линии. Юридическая консультация позволит узнать много нового и снизить риски. Задайте вопрос эксперту-юристу БЕСПЛАТНО! Анонимно Информация о вас не будет разглашена Быстро Заполните форму, и уже через 5 минут с вами свяжется юрист Расскажите друзьям Оцените (1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Автор статьи Правовед. Стаж 2 года. Специализируюсь на гражданских спорах в сфере жилищного и семейного права. Рейтинг автора Написано статей 610 задать вопрос эксперту

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх