Договор специализированного найма

В.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

Предыдущая

9.2. Заключение договора найма специализированного жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК РФ по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Юридическим основанием для заключения любого договора найма специализированного жилого помещения является административный акт — решение о предоставлении гражданину соответствующего жилого помещения, принятое собственником такого помещения с учетом положений ч. 1 ст. 100 ЖК РФ.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

При предоставлении некоторых специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади. Для случаев предоставления специализированных жилых помещений в общежитиях и домах маневренного фонда установлена специальная норма предоставления — не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека (см. ст. 105, 106 ЖК РФ). Для служебных жилых помещений сохранен особый норматив предоставления — такие помещения всегда предоставляются в виде отдельной квартиры (см. ст. 104 ЖК РФ). Порядок и условия предоставления остальных видов специализированных жилых помещений определяются специальным законодательством (см. ст. 107-109 ЖК РФ).

В договоре найма специализированного жилого помещения определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем. Для всех видов договора найма специализированного жилого помещения установлено ограничение прав нанимателей: наниматель не вправе произвести обмен предоставленного ему специализированного жилого помещения (в т.ч. на другое специализированное жилое помещение), сдать его в поднаем. Естественно, что такие жилые помещения не могут быть также переданы нанимателем другому лицу по договорам аренды, доверительного управления и т.п., поскольку соответствующие правомочия могут принадлежать только собственнику.

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные статьей 65, частями 3 и 4 статьи 67 и статьей 69 ЖК РФ, за исключением пользования служебными жилыми помещениями, к пользованию которыми по договорам найма таких помещений применяются правила, предусмотренные частями 2 — 4 статьи 31, статьей 65 и частями 3 и 4 статьи 67 ЖК РФ.

В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя. В ч. 6 ст. 100 ЖК РФ не установлено, какие лица относятся к членам семьи нанимателя жилого помещения в специализированном жилищном фонде. Представляется, что в таком случае необходимо по аналогии закона (см. ст. 7 ЖК РФ) применять правило ч. 1 ст. 69, согласно которому к членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме. Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством Российской Федерации.

Предыдущая

Договор найма специализированного жилого помещения

По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона — собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (п. 1 ст. 100 ЖК РФ).

К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные разд. IV ЖК РФ, а также отдельные положения разд. III, указанные в п. 5 ст. 100.

Стороны договора

Наймодателем по договору данного вида выступает собственник специализированного жилого помещения. Таким собственником является либо государство, либо субъект РФ. либо муниципальное образование. Нанимателем специализированного жилого помещения может быть лишь гражданин, не обеспеченный жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте и относящийся к категориям граждан, которым предоставляется конкретный вид помещения, отнесенного к жилым помещениям специализированного жилищного фонда. Например, служебные жилые помещения представляются гражданам лишь в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления.

Объект найма

По данному виду договора передается специализированное жилое помещение, т. е. помещение, отнесенное к специализированному жилищному фонду. В соответствии с п. 3 ст. 19 ЖК РФ специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам разд. IV ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов. К жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

  • служебные жилые помещения (ст. 93 ЖК РФ);
  • жилые помещения в общежитиях (ст. 94 ЖК РФ);
  • жилые помещения маневренного фонда (ст. 95 Ж К РФ);
  • жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения (ст. 96 ЖК РФ);
  • жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев (ст. 97 ЖК РФ);
  • жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами (ст. 97 ЖК РФ);
  • жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан (ст. 98 ЖК РФ).

Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Жилищные права граждан, проживающих в служебных жилых помещениях, ограничены по сравнению с правами нанимателей неслужебных жилых помещений: они не могут обменять, передать в аренду или поднаем занимаемое служебное помещение. Однако необходимо отметить, что законодательство РФ предусматривает вопрос о переводе служебных жилых помещений в неслужебные в случаях, когда граждане проработали определенный срок (как правило, не менее 10 лет) в организациях, предоставивших им это помещение.

Срок найма

Договор найма специализированного жилого помещения является срочным. Срок, на который предоставляется специализированное жилое помещение, зависит от категории данного помещения. Например, в соответствии с п. 3 ст. 104 Ж К РФ договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Плата по договору найма специализированного жилого помещения

Структура и размер платы за жилое помещение и предоставление коммунальных услуг по данному виду договора определяется по тем же правилам, которые установлены для договора социального найма (ст. 154, 156 ЖК РФ). Однако на них не распространяется правило п. 9 ст. 156 об освобождении от платы за наем.

Права и обязанности сторон договора

Права и обязанности сторон договора совпадают с правами и обязанностями сторон договора социального найма.

Форма договора

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в письменной форме (п. 7 ст. 100).

Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время может расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК РФ случаях.

Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, за исключением случаев, если новый собственник такого жилого помещения или юридическое лицо, которому передано такое жилое помещение, является стороной трудового договора с работником — нанимателем такого жилого помещения.

В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. При отказе освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК РФ.

Отдельные категории граждан не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений.

Новая редакция Ст. 106 ЖК РФ

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

2. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 настоящего Кодекса);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 настоящего Кодекса);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены настоящим Кодексом (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 3 статьи 95 настоящего Кодекса);

3.1) до завершения расчетов с гражданами, указанными в пункте 3.1 статьи 95 настоящего Кодекса, либо до предоставления им жилых помещений, но не более чем на два года;

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 4 статьи 95 настоящего Кодекса).

3. Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

Комментарий к Статье 106 ЖК РФ

1. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются по правилам ст. 106 Кодекса в предусмотренных законом случаях во временное пользование по договору найма жилого помещения маневренного фонда. Такой договор заключается в простой письменной форме на основании решения о предоставлении соответствующего жилого помещения, принятого субъектом, указанным в ч. 1 ст. 99 Кодекса.

Норма предоставления площади жилого помещения маневренного фонда, установленная в ч. 1 ст. 106 Кодекса, совпадает с нормой предоставления, предусмотренной для общежитий (см. ст. 105 Кодекса).

Нанимателями по указанному договору могут быть граждане Российской Федерации, иностранные граждане, лица без гражданства. Исключение составляют случаи, когда прежним жилым помещением, взамен которого предоставляется жилье из маневренного фонда, гражданин пользовался на основании договора социального найма. В таких случаях нанимателем по договору найма жилого помещения в домах маневренного фонда будет российский гражданин.

2. Срок договора в каждом конкретном случае зависит от цели предоставления жилого помещения в доме маневренного фонда и определяется в соответствии с правилами, установленными в п. п. 1 — 4 ч. 2 ст. 106 Кодекса. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в связи с капитальным ремонтом дома, в котором они проживали по договору социального найма);

до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, утратившими таким образом жилые помещения, приобретенные за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложенные в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными);

до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном Кодексом, иными федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений из государственного или муниципального жилищных фондов в случаях и порядке, предусмотренных Кодексом;

установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, которым жилое помещение в маневренном фонде предоставляется для временного проживания в случаях, прямо не указанных в ст. 95 Кодекса, но предусмотренных иными законодательными актами).

3. По истечении периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, указанный договор прекращает свое действие. Кроме того, указанный договор прекращается по основаниям, установленным общими нормами ст. ст. 101 и 102 Кодекса.

При заключении договоров найма жилых помещений маневренного фонда на практике необходимо руководствоваться типовым договором найма жилого помещения маневренного фонда, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Другой комментарий к Ст. 106 Жилищного кодекса Российской Федерации

1. Жилое помещение маневренного фонда предназначено для временного проживания:

а) граждан на период капитального ремонта или реконструкции дома, в котором они занимают жилье по договору социального найма;

б) лиц, которые взяли кредит под залог жилого помещения и не вернули этот кредит в срок, в связи с чем на заложенное жилье было обращено взыскание;

в) граждан, у которых единственное жилое помещение стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств (см. комментарий к ст. 95).

Законодательством могут быть определены иные категории граждан, которым предоставляются жилые помещения маневренного фонда.

Согласно ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются гражданам, не обеспеченным жильем в соответствующем населенном пункте. Однако возможны исключения, которые не обозначены в этой статье. Так, в соответствии со ст. 88 ЖК жилые помещения маневренного фонда предоставляются лицам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома без расторжения договора социального найма жилого помещения в этом доме.

2. Основания предоставления такого жилья установлены ст. 95 ЖК и комментируемой статьей. Оно предоставляется из расчета не менее 6 кв. м жилой площади на одного человека.

В случае капитального ремонта или реконструкции дома помещение маневренного фонда предоставляет наймодатель жилья того дома, который поставлен на капитальный ремонт или реконструкцию. При этом он заключает с нанимателем договор найма жилого помещения в доме маневренного фонда, т.е. обе стороны одновременно выступают (соответственно) наймодателем и нанимателем по двум договорам, поскольку предыдущий договор не расторгается.

Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. В случае отказа переселиться наймодатель может потребовать этого в судебном порядке (ст. 88 ЖК РФ).

Следует отметить, что ст. 82 ЖК РСФСР предусматривала: в период проживания нанимателя — в связи с капитальным ремонтом — в другом жилом помещении он вносит плату лишь за помещение, предоставленное на время капитального ремонта.

Такое положение в ЖК отсутствует. Представляется необходимым уточнить вопрос оплаты жилья в сложившейся ситуации, имея в виду положения ч. 11 ст. 155 (см. комментарий к ней).

3. Жилищный кодекс РФ не определяет порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда в случае утраты гражданами жилья в связи с обращением на него взыскания (п. 2 ст. 95, п. 2 ч. 2 ст. 106). По вопросу обращения взыскания на заложенное имущество следует руководствоваться ст. 348 — 350, 447 и 448 ГК РФ.

4. Согласно п. 3 ст. 95 ЖК жилыми помещениями маневренного фонда обеспечиваются граждане, у которых единственное жилье стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств. Договор найма в этом случае заключается до завершения расчетов с гражданами либо до предоставления им других жилых помещений. По вопросам расчетов с собственником жилых помещений следует руководствоваться ст. 32 (см. комментарий к ней). Что касается предоставления жилых помещений (в случае непригодности жилья, занимаемого по договору социального найма), то оно осуществляется в порядке и по основаниям, предусмотренным ст. 87, 89 ЖК РФ.

5. Жилищный кодекс РФ не предусматривает замены нанимателя в договоре найма специализированного жилого помещения. Вместе с тем следует отметить, что в ряде случаев члены семьи нанимателя сохраняют право пользования жилым помещением при выбытии нанимателя или после его смерти.

Так, члены семьи умершего нанимателя сохраняют право пользования жилым помещением в доме маневренного фонда до завершения капитального ремонта или реконструкции дома. Аналогично могут решаться вопросы в отношении иных случаев пользования жилыми помещениями маневренного фонда.

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА АЛТАЙСКОГО КРАЯ (с изменениями на: 19.09.2016)

АДМИНИСТРАЦИЯ АЛТАЙСКОГО КРАЯ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

от 26 июля 2007 года N 334

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ О ПОРЯДКЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА АЛТАЙСКОГО КРАЯ

(в редакции Постановлений Администрации Алтайского края от 23.01.2008 N 27, от 19.09.2016 N 320)

В соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 N 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» и во исполнение закона Алтайского края от 12.12.2006 N 136-ЗС «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Алтайского края» постановляю:
1. Утвердить Положение о порядке заключения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда Алтайского края (прилагается).
2. Утратил силу. — Постановление Администрации Алтайского края от 19.09.2016 N 320.

Глава Администрации
Алтайского края
А.Б.КАРЛИН

ПОЛОЖЕНИЕ О ПОРЯДКЕ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРОВ НАЙМА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА АЛТАЙСКОГО КРАЯ

Утверждено
Постановлением
Администрации края
от 26 июля 2007 года N 334

(в ред. Постановлений Администрации Алтайского края от 23.01.2008 N 27, от 19.09.2016 N 320)

Настоящее положение разработано в соответствии с законом Алтайского края от 12 декабря 2006 года N 136-ЗС «О предоставлении жилых помещений государственного жилищного фонда Алтайского края» и устанавливает порядок и условия заключения договоров найма жилых помещений специализированного жилищного фонда Алтайского края.
1. Основанием для заключения договора найма служебного жилого помещения и жилого помещения в общежитии специализированного жилищного фонда Алтайского края (далее — «Договор найма специализированного жилого помещения») является решение руководителей органов государственной власти Алтайского края, краевых государственных учреждений или краевых государственных унитарных предприятий, которое направляется в течение одного рабочего дня после его принятия краевому государственному казенному учреждению «Региональное жилищное управление».
(в ред. Постановления Администрации Алтайского края от 19.09.2016 N 320)
2. Основанием для заключения договора найма жилого помещения маневренного фонда Алтайского края (далее — «Договор найма жилого помещения маневренного фонда») является решение уполномоченного органа исполнительной власти Алтайского края в сфере жилищно-коммунального хозяйства (далее — «Уполномоченный орган»), которое направляется в течение одного рабочего дня после его принятия краевому государственному казенному учреждению «Региональное жилищное управление».
(в ред. Постановления Администрации Алтайского края от 19.09.2016 N 320)
3. Договор найма служебного жилого помещения, находящегося на балансе органа государственной власти Алтайского края, краевого государственного учреждения или краевого государственного унитарного предприятия, заключает с гражданином (далее — «Наниматель») руководитель краевого государственного казенного учреждения «Региональное жилищное управление».
Договор найма жилого помещения в общежитии, находящегося на балансе органа государственной власти Алтайского края, краевого государственного учреждения или краевого государственного унитарного предприятия, заключает с Нанимателем руководитель соответствующего органа или организации.
(п. 3 в ред. Постановления Администрации Алтайского края от 19.09.2016 N 320)
4. Договор найма жилого помещения маневренного фонда Алтайского края с гражданином заключает руководитель краевого государственного казенного учреждения «Региональное жилищное управление».
(п. 4 в ред. Постановления Администрации Алтайского края от 19.09.2016 N 320)
5. Договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается в письменной форме в соответствии со статьей 100 Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлением Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 года N 42 «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений».
Договор найма специализированного жилого помещения и договор найма жилого помещения маневренного фонда заключаются в течение 3 рабочих дней с даты принятия решения в порядке, предусмотренном настоящим Положением, при наступлении условий, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации и (или) законодательством Алтайского края.
(абзац введен Постановлением Администрации Алтайского края от 23.01.2008 N 27)
6. Предметом договора найма специализированного жилого помещения и договора найма жилого помещения маневренного фонда должно быть пригодное для проживания жилое помещение специализированного жилищного фонда Алтайского края.
7. Жилое помещение по договору найма специализированного жилого помещения и договору найма жилого помещения маневренного фонда передается Нанимателю и членам его семьи за плату во временное владение и пользование для проживания на условиях, установленных жилищным законодательством.
8. Наниматель, заключивший договор найма специализированного жилого помещения или договор найма жилого помещения маневренного фонда, обязан использовать жилое помещение специализированного жилищного фонда Алтайского края по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации и законодательством Алтайского края.
9. При вселении гражданина в жилое помещение специализированного жилищного фонда Алтайского края копия договора найма специализированного жилого помещения или договора найма жилого помещения маневренного фонда передается Нанимателем в организацию, обслуживающую дом.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх