Договор суперфиция

В настоящее время невозможно с желаемой точностью установить время происхождения в Риме суперфициарного права. Однако если учитывать тот факт, что уже Гай пишет о суперфиции, можно предположить, что последний был известен римскому праву ещё до 178 г. н. э. Но, если Гай говорит уже об окончательно сложившемся правовом институте, то, следовательно, время его образования должно быть отнесено ещё к более ранней эпохе. Установить же этот период времени не представляется возможным из-за отсутствия положительных указаний источников. Косвенные же соображения в пользу более раннего существования суперфициарного права существуют. Прежде всего, нужно отметить два факта общего характера, весьма важных в этом отношении – неотчуждаемость значительной части городской территории, принадлежавшей государству и городской общине и, наряду с этим, значительное развитие городской жизни (к концу республики (509 – 31 гг. до н. э.) население Рима достигало двух миллионов жителей). Эти факторы не могли не умножить случаев возведения зданий на чужой земле, что, в свою очередь, не могло не выдвинуть вопроса об организации правовой защиты многочисленных застройщиков . Известно, что уже в 298 году до н. э. Авентинский холм был отдан в пользование плебеям под застройку.
Ряд источников указывают и на политические цели, как на причину более раннего возникновения суперфициарного права, а именно, на необходимость необеспеченным классам городского населения дать в прочной форме возможность владения жилыми домами .
Несмотря на то, что источники не позволяют с совершенной точностью установить время происхождения в Риме суперфициарного права, они дают достаточно данных для уяснения важнейших причин возникновения этого института. Так, основная причина, вызвавшая к жизни суперфиций, заключалась в том, что городские массы сильно обеднели и поэтому были не в состоянии приобретать в собственность землю для постройки себе жилища. Кроме того, римское государство, которое владело почти всеми строительными площадями, очень неохотно продавало эти земли, но зато весьма охотно отдавало эти участки в аренду .
По мнению М.И. Митилино , экономические интересы богатых нобилей владевших городской землёй и неохотно её продававших, должны были побудить их эксплуатировать годную под застройку землю посредством сдачи её в суперфициарное пользование, дававшее постоянный доход и освобождавшее землевладельца от общения с отдельными квартирантами. В качестве примера он приводит сообщение о городском водопроводе в Риме. Указанный водопровод проходил вдоль линии домов по городской земле, и домовладельцы за пользование землёй для водопровода должны были вносить определённую плату – solarium.
Схожей точки зрения придерживается и Ю. Барон : нуждающемуся в жилище римлянину предоставлялось два пути: или нанять чужой дом (или часть его), или же нанять чужую земельную площадь, потребовав себе вместе с тем право возводить на площади на свои средства дом; последнее было выгодно только в том случае, если договор найма заключался навсегда или на весьма продолжительное время. Этот второй путь был нередко избираем в Риме по отношению к тем строительным площадям, которые находились в собственности государства. Например, во времена республики, муниципии, с целью поощрить постройки, уступали навсегда или по крайней мере на долгое время клочки муниципальной земли с обязанностью возвести на них здания . Таким образом, исторически суперфиций обязан своим происхождением обычаю государства и городов отдавать в найм на долгий срок loca publica (земли, принадлежащие государству или городам) для постройки на них зданий.
Если первоначально наём земли носил публично – правовой характер, то в дальнейшем, с деградацией экономической жизни и обострением потребностей городского населения в жилье, примеру государства и муниципий стали следовать и частные лица, и постепенно это отношение перешло и в область частного права. Поскольку в первом случае дело касалось земель государственных, возникающие из такой сдачи отношения регулировались юрисдикцией цензоров; но когда речь шла о землях частных лиц, эти отношения подлежали ведению претора . И те и другие сначала рассматривали договор сдачи земли под застройку как обыкновенный договор аренды, вследствие чего съёмщик – суперфициарий – имел только обязательственное требование к хозяину, а не jus in rem (то есть как обязательственно – правовое отношение, в котором арендатор пользуется только личным иском для защиты своего права). Однако впоследствии преторы совершенно справедливо выделили застройщика из ряда обычных, краткосрочных арендаторов, предоставив ему особые средства защиты: интердикт о суперфиции для защиты от пользования третьих лиц и вещный иск против владельцев вещи. Вследствие этого, отношение, носившее прежде характер обязательственного, развилось в практике преторов и получило значение права на вещи — ius in re. Суперфиций стал рассматриваться как вещь, юридически отделённая от поверхности и имеющая обособленное правовое положение.
Следовательно, элементы института superficies складывались одновременно в римском и провинциальном праве, сила же и значение прав на чужую вещь, были признаны за ним лишь значительно позднее, под влиянием и воздействием преторского права.
Таким образом, существующие источники дают полное основание утверждать, что в эпоху Республики суперфиций существовал в Риме уже как совершенно развитой институт частного права, получивший своё юридическое признание от преторского права.
Под суперфицием (superficies в общем смысле означало всё созданное над и под землёй и связанное с поверхностью земли ) римское право подразумевало вещное, полное, наследственное и отчуждаемое право пользования и извлечения плодов на здание, принадлежащее навсегда или на установленное продолжительное время тому, кто возвёл это здание на чужом участке с согласия собственника . То есть, в юридическом смысле суперфиций – это вещное, отчуждаемое и наследуемое право пользования строением на чужом земельном участке за плату .
Предметом суперфиция могли быть находящиеся на чужой земле строения, простая надстройка (надстроенный на чужом здании этаж) или же совокупность сооружений, используемых с хозяйственной целью (например, плантация); последнее было скорее исключением, поскольку по общему правилу разведение плантаций на чужом участке регулировалось эмфитевтическим правом . При этом собственник мог передать застройщику как пустующий участок, так и уже застроенный. Если предметом сделки являлась пустующая земля, то суперфициарий обязан был застроить её за счёт собственных средств. Кроме того, суперфиций мог быть установлен и в отношении уже готового строения .
По общему правилу, право собственности на строение признавалось за собственником земли – semper superficiem solo cedere – всё находящееся на земле, но связанное с ней принадлежит собственнику земли. Однако только суперфициарию принадлежало в течение срока суперфициарного договора право осуществлять пользование зданием. Так, только суперфициар и его наследники в течение установленного срока (например, 99 лет) могли жить в построенном на собственные средства доме и осуществлять в отношении дома все права, свойственные собственнику (например, производить улучшения и изменения дома).
У классических юристов superficies рассматривалось как право на чужую вещь – ius in re aliena, которое могло переходить от одного лица к другому, независимо от того, сохраняется ли право собственности на землю в прежних руках или отчуждается.
Юридически между землёй и возведённой на ней постройкой существовало такое же отношение, как между главной и подчинённой вещью. А из правила о том, что подчинённая вещь следует за главной, вытекал и соответствующий частный вывод: суперфиций следует за земельным участком (superficies cedit solo). Тем самым, кто бы ни возвёл строение, его собственником мог быть признан лишь тот, кому принадлежал на праве собственности использованный для строительства земельный участок .
Поначалу отношения с земельным собственником оформлялись договором имущественного найма, с тем чтобы за ежегодно вносимую плату (solarium) возведший строение приобретал возможность длительного его использования. В результате у застройщика возникало не вещное, а только личное право на возведённое строение и связанный с ним земельный участок. Впоследствии, однако, претор предоставил правам застройщика более широкую защиту: помимо отчуждаемости, бессрочности и перехода по наследству, эти права защищались также против любого и каждого, включая собственника, при помощи исков и интердиктов, аналогичных по своему содержанию виндикационным, негаторным и прогибиторным искам, а также владельческим интердиктам. Так, претор предоставлял суперфициарию интердикт о суперфиции — interdictum de superficie (аналогичен interdictum uti possidetis ), предназначенный для защиты пользования от третьих лиц и вещный иск — actio de superficie, аналогичный иску о собственности (rei vindicatio), при помощи которого суперфициарий мог защищать своё право пользования землёй (например, требовать возвращения ему участка) от всех посторонних лиц и от самого собственника. Последний предоставлялся в случае потери владения постройкой. После расследования дела, направленного против третьего лица и признания нарушения его права (включая и собственника), происходило восстановление нарушенных прав. Мотивом для этих исков было то обстоятельство, что суперфициарий строил здание из собственного материала, и поэтому справедливость требовала снабдить его самостоятельными средствами защиты от нарушений со стороны третьих лиц, чтобы ему не приходилось прибегать всякий раз к посредничеству собственника . Благодаря указанным реформам суперфиций был превращён из личного права в вещное.
Таким образом, по мнению Ю. Барона , от права, которое принадлежало нанимателю здания, суперфиций отличался тем, что первое — только обязательственное право, а последнее — вместе с тем и вещное. И, кроме того, как указывают И.Б. Новицкий и И.С. Перетёрский , от простого найма или аренды суперфиций отличался защитой соответствующих прав против всех нарушителей, тогда как найм и аренда считались обязательственными отношениями и защита их носила личный характер (т.е. различие между вещными и обязательственными правами сводится к различию в объёме самостоятельной судебной защиты тех и других ).
Суперфициарий имел полное право пользования и извлечения плодов на здание и принадлежащие ему сервитуты; так как его право отчуждаемо и наследственно, то он мог распоряжаться им между живыми и на случай смерти (mortis causa и inter vivos), устанавливать сервитуты на время существования своего права и закладывать его. При этом, он обязан был нести государственные повинности, лежащие на поземельном имуществе и платить подати (в случае неплатежа податей хозяин не мог лишить застройщика его ius in re, недоимки взыскивались с него общим фискальным порядком), а также вносить собственнику участка обещанную наёмную плату (solarium). По смерти застройщика суперфиций переходил к его наследникам либо по завещанию, либо по закону. Собственник не мог произвольно лишить суперфициария его правомочий . Он ограничивался получением с него solarium и, в случае неуплаты в установленные сроки, мог возбудить иск о собственности (rei vindicatio). Solarium мог взыскиваться ежегодно (либо с другой периодичностью) или же вносился единовременно при установлении суперфиция, но собственник мог и вообще освободить застройщика от внесения solarium. Однако каждый новый приобретатель суперфиция обязан был уплачивать не только текущие платежи за время его владения, но и недоимки, не взысканные с прежних пользователей.
Застройщик обязывался возвести строение (надстроить этаж) на участке в оговорённый сторонами срок. По общему правилу он не нёс расходы на капитальный ремонт здания, если иное не было установлено соглашением с хозяином земли .
Собственник участка в случае отчуждения суперфиция со стороны суперфициария не имел права ни на преимущественную покупку (jus protimiseos), ни на laudemium (т.е. на получение от нового приобетателя 2% (quinquagesima pars) покупной цены, допускавшихся при отчуждении эмфитевзиса) . Для сделок по отчуждению имущества другим лицам требовалось согласие собственника . Тем не менее, неисполнение этой (и предыдущей) обязанности не давало собственнику возможности прекратить суперфиций в одностороннем порядке.
Superficies устанавливался следующим образом:
1. На основании договора между собственником и застройщиком.
Для установления суперфиция по цивильному праву было недостаточно простого договора, а требовалась ещё передача постройки. Претор уполномочивал приобретателя на exceptio pacti против новых приобретателей . Специального договора для установления суперфиция римскими юристами изобретено не было, поэтому стороны использовали в таких случаях либо emptio-venditio, либо locatio-conductio . По мнению Ю. Барона, договор этот принадлежал к типу договоров найма, но возможен был и какой – либо иной договор (например, договор купли) . Д. Азаревич также считал, что «…суперфициарное право устанавливается по договору, сопровождаемому традицией. Договор этот может быть куплею (или меною) или наймом. Первое имеется в тех случаях, когда данное право уступается за единожды уплачиваемую цену; второе – при периодических уплатах solarium. Может суперфиций устанавливаться и по безвозмездной сделке, например, по дарению» . Эту же точку зрения поддерживает и Н.И. Нерсесов: «…суперфиций устанавливается также посредством покупки (ограничивающейся именно этим правом), дарения, завещания и проч. Договор, обусловливающий возникновение обязательства, признаётся достаточным для возникновения вещного права, находящегося с ним в такой тесной связи» . При этом к числу сделок, устанавливающих суперфиций, он относил следующие:
· «…отдача в наём существующего строения; вещное право признаётся здесь лишь в том случае, когда строение отдаётся в наём навсегда или по крайней мере на весьма долгий срок;
· отдача в наём земли для возведения на ней суперфиция…» ;
2. Посредством завещательного отказа (легата), назначенного собственником в распоряжении на случай смерти.
«Завещательное распоряжение служит основанием возникновения суперфициарного права, а не требования легатария к наследнику об установлении последнего, если, конечно, наследодатель имеет в виду обременение суперфициарным правом своей земли, а не чужой; в последнем случае, когда, например, завещатель отказывает третьему лицу суперфициарное право на землю своего наследника, отказополучатель не приобретает суперфициарного права, а только личное требование к наследнику об установлении последнего» .
3. Посредством судебного установления (если при разделе общего застроенного участка судья передавал одному лицу право собственности на землю и постройку, а другому – право отчуждаемого наследуемого пользования );
4. Посредством давности;
Вопрос о возможности возникновения superficies по давности является в юридической литературе спорным. Согласно одной точке зрения, которую высказывает Н.И. Нерсесов: «…superficies может устанавливаться посредством давности; хотя источники ничего не говорят об этом способе установления superficies, но теоретически нет никаких оснований не допускать давности при суперфиции, как она допускается при сервитутах» . Такова же точка зрения Д. Азаревича и М.И. Митилино . По мнению же Ю. Барона, и ряда других романистов , суперфиций вообще не может возникнуть по давности: правила о давности, касающиеся права собственности и сервитутов есть ничто иное как lex singularis.
Далее, Н.И. Нерсесов говорит о том, что «…некоторые римские юристы вполне произвольно и ошибочно требовали совершения традиции (как основания установления суперфиция ); заблуждение это коренится в признании традиции всеобщим способом возникновения вещных прав» . Учитывая тот факт, что посредством traditio передавался уже существующий суперфиций , следует признать, что последний нельзя относить к законным основаниям установления суперфиция.
Отдельные юристы, в частности, В.М. Хвостов , А.С. Выдрин и М. В. Виленкин , говорят о том, что суперфиций мог устанавливаться и по завещанию. Здесь с ними трудно согласиться, поскольку от оснований установления суперфиция следует отличать основания перехода суперфициарного права к новому субъекту (речь идёт о возможностях приобретения уже существующего права застройки; как право отчуждаемое и наследственное, superficies мог свободно переходить от одного лица к другому, как по сделкам inter vivos, так и mortis causa ). Этот переход происходил следующим образом:
1. Посредством заключения договора об отчуждении между прежним и новым обладателем суперфиция;
2. В порядке наследования (как по закону, так и по завещанию). Суперфициарий мог в завещании отказать свой суперфиций третьему лицу, то есть переход ius in re aliena происходил и на основе завещательного отказа;
3. Путём судебного решения в процессах, возбуждённых разделительным иском (если застроенную землю нельзя было разделить, то допускалось присуждение суперфиция одному лицу, которое обязывалось уплатить часть стоимости застройки остальным претендентам) .
Superficies прекращался в следующих случаях:
1. По соглашению сторон (собственника и суперфициария);
2. По истечении назначенного при его установлении срока (если суперфиций предоставлялся на определённое время);
3. В случае уничтожения самого участка, перехода его в разряд res extra commercium, оккупации имущества неприятелем и т.д. Гибель строений сама по себе не влекла прекращения данного ius in re aliena, если иное не было предусмотрено соглашением сторон;
4. Вследствие дереликции (derelictio), т.е. одностороннего отказа от этого права со стороны суперфициария .
5. Вследствие слияния прав, т.е. приобретения суперфициарием права собственности на участок (confusion) или собственником – суперфиция (consolidatio) ;
6. Вследствие наступления резолютивного (отменительного) условия, предусмотренного сторонами;
7. В случае смерти застройщика, не имевшего наследников (или в случае отказа всех наследников от наследства);
8. Вследствие судебного решения;
9. Вследствие погасительной давности (погашается право на иск);
10. Иными способами, предусмотренными сторонами договора, если они не противоречили существу этого института.
Ряд учёных (Д.Д. Гримм, Н. Рождественский ) относят к основаниям прекращения суперфиция неплатёж суперфициарием государственных податей или solarium в течение двух лет подряд, заимствовав эту норму из эмфитевтического права. Но в то же время многие и отрицают возможность применения этого правила к superficies (в их числе Ю. Барон и В.М. Хвостов ), поскольку оно относится только к кратковременным отношениям по найму.
По мнению Н.И. Нерсесова и Д. Азаревича, superficies мог защищаться всеми вещными исками, которые свойственны институту частной собственности . Следовательно, суперфициарий мог прибегнуть ко всем искам собственника: rei vindicatio, actio negatoria, confessoria, publicana in rem actio, но только в качестве actionеs utiles (вследствие этого, в средние века ему ошибочно приписывали т. н. dominium utile ).
Можно выделить следующие средства защиты прав суперфициария:
1. Петиторные иски (actio de superficie, actio negatoria, actio prohibitoria, actio publicana), которые предоставлялись ему в качестве utiliter.
Как уже упоминалось выше, actio de superficie предоставлялся суперфициарию согласно обещанию претора в случае потери владения постройкой и действовал аналогично виндикационному иску. Когда же застройщик не терял possessio суперфицием, но встречал какие-либо помехи в осуществлении своего права со стороны третьих лиц, он применял либо негаторный иск (отрицающий право третьих лиц на создание таких препятствий), либо прогибиторный иск (воспрещавший ответчику вмешиваться в осуществление суперфициарного права). Для защиты же сервитутов, относящихся к застроенному участку, суперфициарий располагал конфессорным иском (с помощью actio confessoria сервитут защищался от препятствования к своему осуществлению не только против собственника служащей недвижимости, но и против всех третьих лиц).
2. Суперфициарий, будучи юридическим владельцем здания имел, наряду с обыкновенными рекуператорными интердиктами (unde vi и de precario), особый интердикт, interdictum de superficiebus, используемый для защиты от нарушений его quasi possessio и представляющий собой один из видов interdicta uti possidetis, который применялся для удержания владения. То есть, суперфициарий располагал ещё и поссесорной защитой, предоставлявшейся ему в виде интердикта о суперфиции .
3. Между суперфициарием и собственником земли возникали и личные иски, различавшиеся в зависимости от основания возникновения суперфиция (например, actio locati-conducti, emti-venditi ).

Анжела Фёдорова,
аспирантский сборник № 4. — Москва: РГСУ, 2005.

В последние время согласно данным Госгеокадастра Украины и Министерства юстиции в Украине наблюдается позитивная динамика заключения договоров эмфитевзиса.

Прежде всего, эмфитевзис – право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (ст. 407 ГКУ), когда аренда земли — это основанное на договоре срочное платное владения и пользования земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской и других видов деятельности (ст. 1 ЗУ «Об аренде земли»).

В отличие от аренды земли, для эмфитевзиса не существует ни типичного договора, ни определенного законом перечня существенных условий договора.

Отсутствие типичного договора и широкой практики применения эмфитевзиса повышает риски, связанные с некачественным составлением договора и возможным неоднозначным толкованием условий, что может привести в дальнейшем к проблемам в осуществлении своего права. В договор эмфитевзиса государство практически не вмешивается, а это означает, что согласование его условий лежит в плоскости договоренностей собственника и сельхозпроизводителя.

Действующее законодательство не содержит требований относительно обязательных приложений (дополнений) к договору эмфитевзиса. Однако целесообразно всё-таки добавлять к договору:

1) кадастровый план земельного участка;

2) копии правоустанавливающих документов на землю (государственного акта или свидетельства на право собственности)

3) копии документов о регистрации права собственности на земельный участок (извлечение из Государственного земельного кадастра и из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество и их обременений);

4) акт приема-передачи земельного участка.

Наличие этих документов уменьшит риски возникновения споров по договору.

Кадастровый номер земельного участка также необходимо в обязательном порядке указать в договоре эмфитевзиса, что понадобится для его государственной регистрации.

Стоит отметить, что поскольку эмфитевзис — это право пользования земельным участком (недвижимым имуществом) и допускает строительство недвижимости (только объектов сельхозназначения), то он может быть предметом ипотеки согласно ст. 5 ЗУ «Про ипотеку».

Особенности налогообложения, связанные с использованием эмфитевзиса, законодательством не установлены, в отличии от налогообложения аренды земучастка.

Стоит отметить, что аренда и эмфитевзис – это два взаимоисключающих вида пользования земельным участком. Если земля в аренде – договор эмфитевзиса на нее заключить нельзя. Если заключен договор эмфитевзиса, то эту землю уже невозможно сдать в аренду!

Какие же проблемы и неразберихи могут встретиться во время заключения договора эмфитевзиса? Из основных проблем можно выделить накладки участков друг на друга, «двойные» собственники (когда одну и ту же землю выделяли нескольким лицам), отсутствие участков в кадастре или землеустроительной документации на них. Эти и другие проблемы могут стать причиной многих неприятностей, вплоть до потери участка.

Более того, законодательство не содержит прямой нормы о праве собственности землепользователя на всё построенное на участке. И это может создавать трудности при оформлении права собственности на возведенные садовые дома и хозяйственные постройки. Поэтому рекомендуем определять право собственности землепользователя на постройки в договоре.

Так же отдельного внимания требуют «региональные особенности» землеустройства, которые должны быть учтены для успешного и плодотворного ведения сельхоздеятельности на земельном участке.

Рассмотрим отличия между договором эмфитевзиса и договором аренды (см. табл.).

Договор эмфитевзиса Договор аренды
Форма заключения договора Письменная Письменная
Форма договора Законодательством
не урегулирована
Типовая форма, утвержденная постановлением КМУ
от 03 марта 2004 г.
Нотариальное удостоверение Не нуждается, но возможно по согласованию сторон Не нуждается, но возможно по согласованию сторон
Государственная регистрация Подлежит Подлежит
Максимальный срок
действия договора
Без ограничений для земель частной собственности, и не более 50 лет – для земель государственной и коммунальной собственности Не более 50 лет
Существенные условия договора Законодательством
не определены
Определены ст. 15 Закона
Украины «Об аренде земли»
Целевое назначение
земельного участка
Сельскохозяйственное Любое целевое назначение
Форма платы за пользование землей По договоренности сторон В денежной (для земель государственной и коммунальной собственности исключительно) или в натуральной форме.
Порядок расчета
платы за пользование
По договоренности сторон По договоренности сторон для земель частной собственности.
В процентах от нормативной денежной
оценки земли по НКУ для земель государственной и коммунальной собственности.
Сроки внесения платы
за пользование землей
Для земель частной собственности — по договоренности сторон, возможна выплата единовременно за весь период пользования или заранее за несколько лет.

Для земель государственной и коммунальной собственности — по договоренности сторон.

Для земель частной собственности — по договоренности сторон.

Для земель государственной и коммунальной собственности – согласно НКУ.

Порядок
обретения права
Для земель частной собственности — по договоренности сторон.

Для земель государственной и коммунальной собственности – по результатам проведения земельных торгов.

Для земель частной собственности — по договоренности сторон.

Для земель государственной и коммунальной собственности – по результатам проведения земельных торгов.

Отчуждение права
пользования
землепользователем
другим лицам
Земель частной собственности — может быть отчуждено.

Земель государственной и коммунальной собственности – не может быть отчуждено, кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения.

Не может быть отчуждено (отчуждается только собственником).

Может передаваться в субаренду – по договоренности сторон.

Залог (ипотека) Можно передать в залог (ипотеку) Нельзя
Наследование Нельзя Заключение договора аренды земельного участка может быть осуществлено в порядке наследования
Налогообложение Законодательством не предусмотрено Предусмотрено НКУ

Поэтому, чтобы обезопасить себя и избежать подобных проблем советуем обратиться к юристу Альянса за консультацией.

Автор консультації:

В данной статье речь пойдет о нормах гражданского законодательства, в некоторой степени расширивших возможности землепользователей, но, как это часто бывает, не закрепивших процедуры реализации своих прав собственниками земли и иными заинтересованными лицами.

Статья 413 ГК содержит норму, согласно которой собственник земельного участка имеет право передать его в пользование другому лицу для строительства промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и строений (суперфиций).

Суперфиций включен в раздел вещных прав на имущество, к которым среди прочего относится также эмфитевзис и сервитут.

Несмотря на то что многие цивилисты склонны считать суперфиций всего лишь разновидностью земельного сервитута, мы будем рассматривать подобные отношения как самостоятельный институт гражданского права.

Римское право относило суперфиций к вещным правам на чужие вещи. Заметим, что в данном случае вещным правом называлось все то, что позволяло несобственнику владеть или пользоваться вещью или ее отдельной частью, что в свою очередь ограничивало собственника в его правах относительно такой обремененной вещи.

Особенность суперфиция, заимствованная и украинским гражданским правом, заключается в том, что такое право, предоставленное лицу, может им самостоятельно отчуждаться в пользу любых третьих лиц и, кроме того, является наследуемым. Суперфиций как право пользования землей может иметь постоянный характер, что, в принципе, противоречит нормам Земельного кодекса Украины, где ясно сказано, что пользование землей, если только речь не идет о праве собственности и праве постоянного пользования, всегда носит временный характер.

Отлична и цель заключения договора суперфиция. Она — не в пользовании земельным участком как таковым, а в получении правоустанавливающего документа (договор суперфиция), который может быть подан в уполномоченные органы для получения разрешения на застройку соответствующего участка.

Поэтому считаю, что заключение договора суперфиция должно рассматриваться как правоотношения, предшествующие основной цели, а именно: осуществление строительной деятельности на земельном участке.

По сути, при заключении договора суперфиция участок из пользования, владения и распоряжения собственника не изымается. Вместе с тем право временного пользования землей собственник передает за плату другому лицу, что порождает между ними земельные и гражданские правоотношения.

Глава 34 ГК (право пользования чужим земельным участком под застройку) не дает расширенного толкования норм, согласно которым возможно заключение договора суперфиция. По сути, статьи 413–417 ГК лишь регламентируют право использования участка под застройку, не конкретизируя, как и в какой форме могут быть реализованы данные нормы на практике. Не указано также, с какого момента пользователь земельного участка (суперфициарий) может приступать к использованию земли по договору суперфиция, с какого момента стороны приобретают права и обязанности, возникает ответственность по договору.

В процессе составления, подписания и реализации такого договора стороны могут столкнуться с необходимостью согласования ряда юридически важных вопросов.

Форма договора

Поскольку типовой формы договора суперфиция, утвержденной Кабинетом Министров Украины (КМУ), пока нет, стороны могут заключить его в письменной форме, с соблюдением всех существенных условий договора, относимых к таковым гражданским законодательством. Учитывая, что по своей природе суперфиций достаточно близок к арендным отношениям, считаю, что стороны могут руководствоваться существенными условиями договора аренды земли, указанными в Законе Украины «Об аренде земли» от 6 октября 1998 года, а также типовым договором аренды земли, форма которого утверждена Постановлением КМУ № 220 от 3 марта 2004 года. При этом участники отношений должны предусмотреть в договоре цель предоставления в пользование земельного участка, а именно: осуществление на нем строительства, а также правовой режим объектов недвижимости, которые планируется возвести на участке.

Составление проекта отвода земельного участка

Необходимость в составлении проекта отвода, думаю, возникнет при передаче в пользование земельного участка, предусматривающей изменение его целевого назначения.

Вместе с тем при заключении договора суперфиция стороны должны решить вопрос перенесения границ земельного участка в натуре (на местности). Думаю, что акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), равно как и план (схема) земельного участка, должны быть неотъемлемой частью договора суперфиция.

Условия пролонгации договора

Считаю, что при решении этого вопроса сторонам необходимо исходить из того, что, согласно арендным отношениям, арендатор имеет приоритетное право на перезаключение договора аренды на новый срок. Приоритетное право на продление договора суперфиция на новый срок может объясняться еще и тем, что при установлении срока действия договора стороны предполагают, что к моменту его истечения на земельном участке уже будет возведена недвижимость (или ее часть). Кроме того, при заключении договора суперфиция стороны могут вообще не устанавливать конкретный срок его действия, что прямо предусмотрено статьей 413 ГК.

Плата за пользование землей

Согласно ГК, собственник земельного участка, переданного под застройку, имеет право на получение платы за пользование им. Вместе с тем Законом Украины «О плате за землю» предусмотрены только два вида платы: земельный налог и арендная плата. Думаю, сумма оплаты, согласованная сторонами, будет иметь, скорее, компенсационный характер, в нее полностью или частично будет включена сумма земельного налога, подлежащего уплате собственником земельного участка.

Правовой режим строений и сооружений, возведенных на земельном участке

Договор суперфиция должен содержать положения о предполагаемом назначении планируемых на земельном участке объектов. Кроме того, с целью защиты интересов собственника земли договор может обязывать пользователя земли до начала выполнения строительных работ согласовать проект строительства с собственником земельного участка. Также в положениях договора относительно условий возврата земельного участка собственнику может содержаться обязанность пользователя вернуть участок в состоянии не худшем, чем полученный в пользование, с учетом тех изменений, которые произошли вследствие строительства объектов недвижимости.

Если согласие относительно продления действия договора сторонами не было достигнуто, то есть несколько путей определения судьбы возведенных строений. Это: покупка строений собственником земли либо, наоборот, выкуп застройщиком земельного участка с расположенным на нем объектом недвижимости. Вместе с тем возможны ситуации, при которых ни первый, ни второй вариант для сторон не будут приемлемыми из-за высокой стоимости и земли и недвижимости. При этом любая из заинтересованных сторон может обратиться в суд с целью разрешения ситуации, связанной с правовым режимом пользования недвижимостью и земельным участком, переданным в пользование под застройку. В случае судебного рассмотрения спора, возникшего из договора суперфиция, суд может принудить стороны к продлению договора на новый срок для дальнейшего использования земельного участка собственником строений.

Государственная регистрация договора суперфиция

Согласно Закону Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», вступившему в силу 1 июля 2004 года, право застройки земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество и их ограничений (Реестр вещных прав). Приступать к использованию земельного участка, по общему правилу, можно после государственной регистрации договора. Однако известно, что для регистрации таких договоров на практике необходим не только Закон, но еще и Порядок, разработанный на основе Закона, по правилам которого должны вноситься сведения о вещных правах и обременениях в Реестр. Вместе с тем на данный момент действует лишь Временный порядок ведения государственного реестра земель, утвержденный приказом Госкомзема № 174 от 2 июля 2003 года. В соответствии с ним в Государственный реестр земель вносятся сведения только о праве собственности на землю и праве пользования землей (в том числе на условиях аренды). Таким образом, стороны, заключив договор суперфиция, сталкиваются с проблемой его легализации, поскольку, с одной стороны, информация относительно суперфиция должна быть подана регистратору, а с другой — такие сведения физически пока вносить некуда. До утверждения Порядка ведения Реестра вещных прав сведения о заключенном договоре суперфиция могут вноситься в Государственный реестр земель, в раздел ограничений права собственности на землю (обременения земельного участка суперфицием). Иного варианта пока нет.

Подводя итог, могу сказать, что практика заключения на Украине договоров суперфиция уже есть. Органы по земельным ресурсам, несмотря на отсутствие четких правил, склонны к мнению, что договор суперфиция должен быть нотариально заверен; приступать же к использованию земельного участка под застройку можно только с момента внесения о нем сведений в Государственный реестр земель, а с 1 января 2005 года — в Реестр вещных прав. Остается надеяться, что в ближайшем будущем будут внесены дополнения в Земельный и Гражданский кодексы Украины, которые конкретизируют процедуру заключения договоров суперфиция на Украине.

Понятие и виды прав на чужие вещи. Сущность прав на чужие вещи состоит в том, что субъект этого права получает возможность пользоваться чужой вещью или даже распоряжаться ею. Различают 3 вида прав на чужие вещи: а) сервитуты; б) эмфитевзис и суперфиций; в) залоговое право.

Сервитуты — это вещное право пользования чужой вещью в одном или нескольких отношениях. Сервитуты устанавливались на право пользования чужой землей (вещью) лишь в каком-то одном отношении (право проезда, прохода пешком, прогона скота), а именно в том, недостаток которого испытывает господствующий земельный надел (недостаток воды, дороги). Объект земельных сервитутов — земля. Субъект — собственник господствующего земельного надела. Виды: земельные сервитуты – право пользования чужой землей (если предметом сервитута была земля сельскохозяйственного назначения, то сервитут был сельский; если право пользования чужой землей обращалось на городскую землю, то сервитут был городским); личные сервитуты — это право пользования чужой вещью или имуществом в интересах конкретного физ или юрид лица. Они устанавливались на движимое и недвижимое имущество пожизненно для физ лиц и на время существования юрид лица. Объект личных — все вещи кроме земли. Субъект личного сервитута — именно то лицо, в пользу которого он установлен. Виды личных сервитутов: узуфрукт — вещное право определенного лица пользоваться и извлекать доходы из чужой непотребляемой вещи без изменения ее субстанции; узус — вещное право пользования чужой вещью без извлечения доходов; эмфитевзис — долгосрочное и наследственное право пользования чужой землей сельскохозяйственного назначения. Субъект эмфитевзиса обладал широкими правами. Формально он не являлся собственником, а фактически осуществлял все правомочия собственника (владение, пользование и распоряжение в полном объеме) в пределах полного сельскохозяйственного производства. Субъект получал право собственности на все доходы и плоды. Права эмфитевзиса переходили по наследству как по завещанию, так и по закону. Эмфитевзис мог быть подарен (продан) любому 3ему лицу. Обязанности субъекта состояли в добросовестном ведении хозяйства, хорошей обработке земли. Он обязан был платить все причитающиеся на землю налоги, выполнять другие гос-ные и общественные повинности. Основная обязанность субъекта — уплата ежегодной ренты (деньгами и натурой. Эмфитевзис мог быть прекращен, если субъект существенно ухудшал земельный надел, в течение 3х лет не уплачивал налоги. Суперфиций — долгосрочное, отчуждаемое и переходящее по наследству право пользования чужой землей для застройки. Суперфициарию принадлежало право пользования и распоряжения возведенным на чужой земле зданием и иным сооружением. Он мог распоряжаться этим сооружением по своему усмотрению: право продать, подарить, обменять, сдать в наем. Суперфициарий обязан был своевременно уплачивать собственнику земли поземельную ренту, а в гос-ную казну — установленные налоги и иные подати. Суперфиций прекращался так же, как и эмфитевзис. Защищались права суперфициария всеми средствами защиты собственника.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх