Документы для передачи квартиры в собственность

Оформление квартиры в собственность — это последний шаг, превращающий покупателя недвижимости в её владельца. Кто-то сделает этот шаг после ввода дома в эксплуатацию, кто-то — после выплаты кредита по ипотеке.

Регистрация права собственности на квартиру возможна, если:

  1. новостройка введена в эксплуатацию;
  2. открыта государственная регистрация квартир в новостройке;
  3. у покупателя есть все необходимые документы.

Первые два пункта находятся в компетенции застройщика. А вот сбором необходимых документов и самой процедурой регистрации покупатель может заняться самостоятельно. Можно воспользоваться и помощью специалистов, часто застройщик предлагает покупателям взять на себя регистрацию права собственности на квартиру. Тут все зависит от цены на услугу и наличия у покупателя свободного времени.

Если по какой-либо причине застройщик не торопится с оформлением документов, необходимых для открытия государственной регистрации, его можно «поторопить», обратившись в суд. Но на этот счет особо волноваться не нужно. Если в качестве застройщика выступает солидная компания, ожидать подобных «сюрпризов» не стоит.

Можно купить квартиру с готовой отделкой. Это выгодный и наименее хлопотный вариант. В качестве примера взят интерьер квартиры в UP-квартале «Сколковский», Одинцово.

Большая часть квартир покупается по ипотеке. В этом случае оформление квартиры в собственность проходит в 2 этапа, но по сути отличий от обычной регистрации мало.

Содержание

Какие документы нужны для регистрации права собственности на квартиру

Список документов на оформление собственности на квартиру в новостройке в МФЦ обычно выглядит так:

  • Заявление от покупателя;
  • Паспорт покупателя;
  • Договор, заключенный с застройщиком, например, договор долевого участия;
  • Кадастровый паспорт с экспликацией;
  • Подписанный покупателем и застройщиком акт приема-передачи;
  • Квитанция об уплате государственной пошлины.

Если покупатель поручает регистрацию третьему лицу, то помимо указанного перечня документов, для регистрации права собственности на квартиру, на это лицо нужно оформить у нотариуса соответствующую доверенность.

Оформление квартиры в собственность при ипотеке

Порядок регистрации квартиры в новостройке при ипотеке такой же, как и при обычной покупке, но список документов, необходимых для оформления квартиры в собственность, будет немного отличаться.

Обременение залогом

В перечень документов для регистрации права собственности на квартиру в новостройке, приобретаемую по ипотеке, входят:

  • ипотечный договор:
  • договор, заключенный с застройщиком;
  • договор залога квартиры;
  • согласие кредитора на то, что покупатель будет пользоваться квартирой.

Купленная в ипотеку квартира обременена залогом, это фиксируется в Росреестре. У покупателя есть определенные права на квартиру. Например, он имеет право жить в ней, а подарить квартиру родственнику без согласия банка или даже прописать его в ней — нет.

Чтобы распоряжаться квартирой на своё усмотрение, после погашения ипотечного кредита нужно зарегистрировать снятие обременения. Кредиторам, погасившим задолженность по ипотеке, банки выдают необходимые для снятия залогового обременения документы. После этого в МФЦ нужно предоставить:

  • заявление на снятие залога;
  • паспорт;
  • закладную из банка с отметкой о погашении (обычно — с доверенностью на сотрудника, внесшего запись о погашении);

  • кредитное соглашение;
  • свидетельство собственности.

В некоторых ситуациях возможны небольшие отличия. В исключительных ситуациях возможно снятие обременения через суд.

Процесс регистрации прав собственности на квартиру, в том числе купленную по ипотеке, нельзя назвать сложным. Получить необходимые документы у застройщика или банка обычно не составляет труда. Зарегистрировать заявление на регистрацию прав собственности или снятие обременения в МФЦ довольно просто. Без помощи квалифицированных специалистов сложно обойтись только в исключительных случаях.

Хотя регистрация прав на квартиру может быть проведена самостоятельно, стоит обратить внимание на наличие у застройщика подобной услуги. Такие услуги удобны и экономят время, но главное — они отражают стремление обеспечить покупателям высокий уровень сервиса.

  • Что выбрать — срочную продажу или выкуп квартиры?
  • Какие осложнения могут возникнуть на этапе сбора документов
  • Порядок срочного выкупа дома (выкуп загородной недвижимости)
  • Собираем необходимые документы для срочной продажи или выкупа
  • Как мы определяем цену квартиры при срочном выкупе/продаже
  • Какие риски при продаже жилья возникают на разных этапах сделки
  • Подготовка и утверждение договора о срочной продаже/выкупе жилья
  • Услуги «МИЭЛЬ» по срочной продаже жилья

Продажа жилой недвижимости – сложный процесс, требующий немало времени, знаний и терпения. Расскажем о том, что обязательно нужно сделать, чтобы продать квартиру.

Основные этапы сделки купли-продажи недвижимости:

1. Подписание договора с агентством
Собственник объекта недвижимости обращается к сотруднику «МИЭЛЬ», подписывает договор с агентством.
2. Оценка объекта недвижимости
Владельцу жилья трудно определить его рыночную стоимость, это сделает профессионал, работающий в «МИЭЛЬ». Он оценит квартиру с учетом ее параметров, типа дома, инфраструктуры микрорайона, а также тенденций на рынке недвижимости.
Адекватная цена поможет быстрее найти покупателя.
3. Сбор пакета документов на квартиру
Продавец собирает пакет документов для продажи квартиры (или риэлтор собирает их по его доверенности). Если ситуация необычная, потребуется консультация юриста агентства. Юрист разъяснит, какие дополнительные документы нужно представить, в зависимости от конкретной ситуации.

4. Проверка документов на квартиру
Собранные продавцом документы сначала изучает риэлтор, а затем юрист агентства.
Если юрист находит какие-то ошибки или несоответствия в документах, просит запросить новые документы.
5. Проверка «чистоты» квартиры
Юрист использует ряд методов, чтобы убедиться в «чистоте» квартиры и отсутствии запрета на ее продажу. Это позволит без проблем заключить сделку, зарегистрировать ее и избавить от неприятностей будущих владельцев.
6. Рекламная кампания
Информация о продаже квартиры размещается на сайте «МИЭЛЬ» и на других популярных порталах о недвижимости.
7. Поиск покупателей
Риэлтор активно ищет покупателя в обширной базе клиентов «МИЭЛЬ». Предлагает квартиру, прежде всего тем, кто ищет жилье с такими же параметрами в этом районе.
8. Просмотры квартиры
Риэлтор организует просмотры квартиры, лично на них присутствует и ведет переговоры с потенциальными покупателями.
9. Переговоры и торг с реальным покупателем
Когда появляется человек, желающий приобрести эту квартиру, задача риэлтора – эффективно провести с ним переговоры, договориться о цене и условиях сделки.

10. Проверка документов покупателя
Риэлтор и юрист изучают документы, представленные покупателем.
Юрист может попросить недостающие документы (например, согласие жены на приобретение недвижимости). Если покупатель хочет получить ипотечный кредит, риэлтор помогает ему оформить ипотеку.
11. Составление текста договора купли-продажи
Юрист составляет текст договора, учитывая основные и дополнительные условия, требования законодательства и Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).
12. Организация схемы расчета между сторонами
Условия и способ получения денег продавцом указываются в договоре купли-продажи.
Подготовка документов для аренды банковской ячейки или безналичного расчета (аккредитива).

13. Утверждение текста договора купли-продажи
Юрист изучает окончательный текст договора, проверяет правильность описания документов, квартиры и всех условий.
14. Подписание договора купли-продажи
В назначенный день продавец и покупатель в присутствии нотариуса ставят свои подписи под договором купли-продажи.
15. Регистрация договора купли-продажи
Представитель агентства подает в отделение Росреестра подписанный договор и другие документы для внесения записи о заключенной сделке в Единый государственный реестр прав (ЕГРП). Позже он забирает и передает покупателю свидетельство о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.
16. Окончательный расчет между сторонами
Продавец получает в банке деньги за проданное жилье (забирает в ячейке сейфа или снимает наличные с банковского счета).
17. Подписание акта приема-передачи
Финал сделки: обе стороны подписывают акт приема-передачи объекта недвижимости.

Покупка квартиры сопровождается ее переоформлением от одного собственника на другого. Инструментом для передачи прав служит договор купли-продажи. Рассмотрим, как правильно его заключить, и что нужно проверить до этого. Придерживаясь правильного алгоритма, вы обойдете схемы мошенников и купите объект недвижимости.

Порядок оформления покупки квартиры

  1. Проверьте недвижимость и владельца – убедитесь, что жилье не арестовано, не заложено, бумаги на него в порядке, а собственник адекватно подходит к заключению сделки.
  2. Подпишите предварительное соглашение – это гарантия выполнения обязательств со стороны продавца, а вы подтверждаете, что готовы приобрести объект.
  3. Подготовьте бумаги и дождитесь, пока это сделает продавец – соберите документы для заключения сделки и предоставьте их нотариусу.
  4. Заключите договор – на этом этапе права на недвижимость переходят к вам.
  5. Рассчитайтесь с продавцом – это можно сделать и до подписания договора, зависит от того, что прописано в договоре купли-продажи.
  6. Оплатите услуги нотариуса – обычно оплачивают пополам продавец и покупатель.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Проверка юридической чистоты объекта

Проверка квартиры перед покупкой включает анализ недвижимости на отсутствие обременений, изучение владельца и выявление третьих лиц, имеющих преимущественное право на покупку квартиры. Нотариус не станет заверять соглашение, если:

  • квартира находится под залогом или арестом – отчуждать такое имущество запрещено законом;
  • нарушены права и интересы ребенка – если в квартире проживает несовершеннолетний, или у него здесь есть доля, продажа возможна только при предоставлении ему нового жилья, притом, оно должно быть не хуже предыдущего, а доля в нем – не меньше той, которую он имел;
  • появились третьи лица, которые имеют права на квартиру и не соглашались с ее продажей – возможно, кто-то из жильцов был временно снят с регистрации;
  • дом находится в аварийном состоянии – по закону сделки с такой недвижимостью запрещены.

Дом под снос. Какие перспективы для жильцов

Проверить все это проще через нотариуса. Он узнает, кто прописан в квартире, и нет ли здесь временно снятых с регистрации жильцов, проверит наличие ареста, залога, третьих лиц, которые претендуют на покупку квартиры.

Рекомендуется заключать предварительный договор только после анализа всей этой информации. Если окажется, что сделку нельзя провести уже после выплаты задатка, продавец или решает ситуацию в установленный срок, или возвращает вам задаток в двойном размере и возмещает убытки. Но в предварительном соглашении могут быть прописаны и другие условия.

Чтобы узнать заранее о наличии обременений, попросите продавца предоставить справки об аресте, залоге, ипотеке, прописанных жильцах. Он может отказаться это делать, но далее информацию все равно проверит нотариус.

Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018

При продаже части дома или квартиры продавец в первую очередь дает возможность купить долю владельцам остальной части недвижимости. Если они отказываются, только тогда часть квартиры можно продать другому лицу.

Проверка собственников квартиры

Перед тем, как заключить договор купли-продажи недвижимости, проверьте владельцев. Сверьте, соответствует ли информация в правоустанавливающих документах паспортным данным продавца. Убедитесь, что описание в технической документации отвечает фактическим характеристикам объекта:

  • этаж;
  • планировка;
  • количество комнат;
  • площадь.

Попросите предоставить справку о составе семьи, из которой узнаете, нет ли здесь зарегистрированных несовершеннолетних лиц. Если прописаны дети, уточните, как будет решаться вопрос по предоставлению им новой жилплощади.

Визуально проанализируйте продавца, нет ли у него признаков наркотической или алкогольной зависимости, психических расстройств. Убедитесь, что все собственники квартиры согласны с продажей и не будут оспаривать сделку. Они должны присутствовать при заключении сделки и дать письменное согласие. Если владелец получил квартиру в собственность по решению суда, проверьте, прошел ли срок обжалования судебного решения, и не может ли оно быть отменено. Если это случится, сделку признают недействительной.

Оформление документов при покупке квартиры

В расходы по оформлению покупки квартиры входят:

  • государственная пошлина: за регистрацию перехода права собственности (пошлина может быть поделена в равных долях между покупателем и продавцом квартиры);
  • оплата услуг нотариуса;
  • оплата услуг агентства недвижимости за юридическое сопровождение сделки.

Документы для купли-продажи дома

Оформление документов на квартиру начинайте с запроса выписки из государственного реестра. В ней содержится информация о владельце, обременениях и отягощениях. Убедившись, что квартиру можно продавать, заключайте предварительный договор купли-продажи. Его оформляют у нотариуса.

Далее продавец подготавливает документы. За справками он обращается в ЦПАУ, к юристу и в коммунальные службы. Собранные документы проверяет нотариус. Если все бумаги в норме, оформляют основной договор купли-продажи.

Стоимость оформления покупки квартиры

За оформление купли-продажи квартиры платят риелтору и нотариусу. Риелтор возьмет 2-5% от стоимости квартиры, а услуги нотариуса обойдутся от 1000 грн.

Услуги риелтора может оплачивать как продавец, так и покупатель. Если в сделке участвуют два риелтора: со стороны покупателя, и продавца, а работают они по системе партнерских продаж, услуги оплачиваются из доли посредника продавца. В таком случае за услуги агента платит продавец.

За что платить риелтору

За регистрацию права собственности заплатите от 180 до 8 800 грн. Сумма зависит от срочности операции. Самый дешевый вариант предполагает 5 дней, самый дорогой – 2 часа.

Как провести сделку по продаже квартиры

Сделку заверяет нотариус. После этого она набирает юридическую силу. Специалист проверяет документы и разрешает продавать объект. Для этого ему нужно убедиться в законности процедуры.

Зачем нужен юрист

Соблюсти порядок оформления квартиры поможет юрист. За его услугами обращаются для:

  • проверки и подготовки документов;
  • сбора пакета бумаг;
  • консультации по проведению сделки, особенно при нестандартной ситуации.

Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«После того, как убрали справку по форме Ф3, собственники часто обращаются с вопросом оформления заявления и за выдачей справки о зарегистрированных жильцах. Это необходимо, чтобы показать покупателю, кто зарегистрирован в квартире, нет ли среди жильцов несовершеннолетних лиц.

Второй вопрос, с которым часто обращаются перед заключением договором купли-продажи – проверка жилья на отсутствие обременений, не находится ли оно в ипотеке или под арестом, просят проверить долги. Популярной также остается услуга по составлению договора купли-продажи, вычитке, проверке безопасности сделки».

Юридическое сопровождение снижает риски попасть на мошенников или неправильно оформить квартиру, из-за чего договор признают недействительным.

Что такое предварительный договор купли-продажи квартиры

Предмет предварительного договора. Согласно части 1 статьи 635, предварительным является договор, стороны которого обязуются в течение определенного срока (в определенный срок) заключить договор в будущем (основной договор) на условиях, установленных предварительным договором.

Например: «Стороны обязуются в будущем, заключить и надлежащим образом оформить договор купли-продажи недвижимого имущества (далее – Основной договор) на условиях, в порядке и сроки, определенные настоящим Договором».

Предварительный договор – соглашение, которым стороны подтверждают готовность заключить сделку. Этот документ фиксирует, что продавец и покупатель договорились о цене и условиях продажи, и переходят на этап оформления квартиры. По этому договору покупатель вносит часть суммы – задаток – обычно 10% от стоимости жилья. Это гарантирует серьезность его намерений. В предварительном договоре указано:

  • сколько стоит объект;
  • задаток;
  • при каких условиях и в каком объеме задаток будет возвращен;
  • условия расторжения соглашения;
  • условия заключения основного договора;
  • сроки оформления квартиры и др.

Юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий дал комментарий, как такой договор расценивается с точки зрения юриста:

«Он расценивается как намерение сторон заключить основную сделку при наступлении определенных обстоятельств. Если владелец сможет освободить жилье только спустя определенный срок, но он и покупатель уже договорились о будущей сделке, они заключают такой договор, указав в нем, что продажа осуществится по факту выезда продавца. На это ему отведен конкретный срок.

Другая ситуация – покупатель не готов сразу заплатить всю сумму, но он точно знает, что через определенный срок сможет это сделать и хочет купить именно эту квартиру. Если владелец готов подождать, они заключают предварительный договор с соответствующими условиями».

Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры

В основном предварительный договор заключают для того, чтобы стороны смогли подготовиться к продаже, имея гарантии друг от друга. На этом этапе покупатель дает задаток и ждет, пока продавец подготовит все необходимое к продаже. Собрать бумаги важно в оговоренный в договоре срок. Если окажется, что есть проблемы с прописанными жильцами, обременениями, их также нужно решить в это время.

Вопросы, которые нужно согласовать до подписания предварительного договора

При встрече с продавцом для заключения предварительного договора, попросите его взять с собой правоустанавливающие документы на квартиру. Из них вы убедитесь, что именно он законный владелец объекта. Далее обсудите:

  • сумму и условия расчета за объект;
  • какие документы для покупки квартиры готовы, а какие пока нет;
  • в какие сроки будут готовы бумаги;
  • как и когда будут сняты с регистрации жильцы.

Все это должно быть прописано в предварительном договоре. Так вы сможете отстоять свои права в случае, если продавец не выполнит обязательства.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Документы для продажи квартиры со стороны продавца:

  • правоустанавливающий документ;
  • выписка из реестра прав собственности;
  • паспорт или свидетельство о рождении;
  • согласие супруга или супруги;
  • техпаспорт;
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • разрешение органов опеки и попечительства – если среди собственников или жильцов есть дети;
  • заявление о составе семьи, составленное самим владельцем;
  • оценка объекта недвижимости;
  • отказ владельцев общей долевой собственности от преимущественного права покупки части объекта – в случае продажи части дома или квартиры;
  • справки об отсутствии долгов.

В зависимости от ситуации из перечня могут быть убраны или добавлены другие документы. Нотариус также может потребовать открыть счет в банке для перевода туда средств за покупку квартиры.

Документы при покупке квартиры от покупателя:

  • паспорт или свидетельство о рождении;
  • свидетельство о браке или его расторжении;
  • согласие супруга или супруги.

Если покупаете квартиру на несовершеннолетнего, получите разрешение органов опеки и попечительства. При участии в сделки двух супругов, согласие не требуется.

Покупка квартиры на ребенка: ответы на основные вопросы

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья

Расторжение договора по обоюдному согласию требует нотариального подтверждения. Если участник сделки отказывается расторгнуть договор или бездействует — подайте иск в суд. Продавец или покупатель имеет право расторгнуть договор, если:

  • договор нарушает интересы или моральные принципы общества;
  • нотариус допустил ошибку;
  • договор не соответствует законам или они нарушены при оформлении;
  • участник подписал документы под давлением;
  • ущемлены права несовершеннолетнего лица;
  • стороны не выполнили обязательства;
  • в заключении сделки участвовал недееспособный гражданин.

Как расторгнуть договор купли-продажи жилья

Если расторжение сделки поддерживают обе стороны, они обращаются к нотариусу для заключения обратного договора. Теперь к продавцу снова переходит право собственности, но за это он возвращает выплаченную ему сумму. Расторгнуть договор можно в течение трех лет после его заключения.

Как рассчитаться за покупку квартиры

На завершающем этапе продажи квартиры покупатель оплачивает продавцу оговоренную в договоре сумму. Это можно сделать как до подписания договора, так и после. В первом случае рискует покупатель, так как до момента подписания соглашения и деньги, и права на имущество фактически некоторое время принадлежат продавцу. Во втором случае риски есть у продавца, ведь договор уже подписан, но деньги пока находятся у покупателя.

Покупка квартиры: когда передавать деньги?

Чтобы снизить риски обеих сторон средства передаются в момент, когда договор подписан, но еще не заверен. А если они проходят не напрямую от продавца к покупателю, а через депозит нотариуса, каждый участник сделки максимально защищен. Покупатель кладет средства, стороны сделки подписывают бумаги, и после этого продавец забирает деньги.

Покупка квартиры за наличные

Нацбанк разрешил рассчитываться наличными за приобретение недвижимости в пределах 50 тысяч гривен. В рамках купли-продажи квартир практически все сделки заключаются на сумму выше этого порога. Платить наличными при этом нельзя. Переведите деньги на банковский счет продавца. Еще один вариант – перевести деньги на депозит нотариуса, а дальше он передаст их продавцу, как только тот выполнит свои обязательства.

Но все же украинцы находят пути расчета наличными даже при превышении суммы в 50 тысяч гривен. Популярный вариант – указать в договоре, что деньги уплачены ранее, а сейчас осталось просто оформить право собственности на другого человека.

Второй вариант – специальная услуга банка по предоставлению справки о безналичном расчете. На сделке присутствует представитель банка с документами на открытие и закрытие счета, платежкой и квитанцией об операциях с деньгами.

Как легально платить валютой за недвижимость

Законный способ расчета за приобретение квартиры в иностранной валюте не предусмотрен. Но сделки, которые проводятся в обход безналичного расчета, могут подразумевать оплату в долларах или евро. В договоре сумма все равно указывается в гривнах. Полностью законно оплатить покупку квартиры валютой не получится.

Как сохранить деньги после сделки

Чтобы исключить риски, связанные с потерей денег в результате мошенничества, передавать средства стоит законным способом. В этом случае участники не обходят схемы безналичного расчета и платят через депозит нотариуса. Так вы можете рассчитываться только в гривне.

Налог на недвижимость в Украине

При продаже квартиры продавец платит налог на доход физического лица:

  • НДФЛ – 5% от стоимости, если продавец реализует квартиру, купленную в течение последних трех лет, или продает не первый объект недвижимости за год;
  • НДФЛ равен 0% – в остальных случаях;
  • НДФЛ для нерезидента – 18%.

Когда можно продавать квартиру после ее покупки

На продавца также накладывается госпошлина – процент от суммы, и военный сбор – 1,5%. Покупатель платит 1% в Пенсионный фонд.

Какие налоги платят в Украине при покупке недвижимости

От налогов при покупке квартиры освобождены:

  • члены семей военнослужащих;
  • инвалиды I-II групп;
  • участники ликвидации аварии ЧАЭС;
  • ветераны.

Если под льготы попадает одна сторона сделки, второй участник все равно уплачивает налоги.

Как самостоятельно провести сделку по продаже квартиры

Оформление продажи квартиры проводят двумя способами: через риелтора или самостоятельно. В случае заключения сделки при участии посредника он контролирует процесс. Если вы отказались от услуг агентства, придерживайтесь таких рекомендаций.

Следите за документами

Проверяйте все документы для продажи квартиры. Сверяйте информацию в них с паспортными данными продавца. Проследите, чтобы во всех бумагах были указаны достоверные данные: адрес объекта, характеристики и т.д. Справки не должны быть просрочены. Сделайте для себя чек-лист с перечнем нужных бумаг, попросите продавца их предоставить, и проверьте все по списку.

Заключайте договор

Если покупаете квартиру через риелтора, заключите с ним договор. При продаже по системе партнерских продаж (СПП) продавец подписывает эксклюзивный договор. Частые вопросы, связанные с этим форматом работы риелтора:

  1. Что такое эксклюзивный договор?
    Соглашение, по которому продавец обязуется доверить продажу объекта конкретному агентству или риелтору.
  2. Что такое СПП?
    Система, при которой риелторы работают в рамках партнерства: представитель продавца ищет покупателя через других посредников рынка, предлагая часть своего гонорара.

В ходе покупки квартиры вам предстоит заключить два договора: предварительный и основной. В каждом из них внимательно проверьте данные о продавце и покупателе, объекте недвижимости, стоимости, перечитайте условия продажи, расторжения договора, сроки и др.

Оформляйте квартиру у нотариуса. Он регистрирует переход права собственности. Регистрация сделки купли-продажи квартиры подтверждает законность процедуры, и она имеет юридическую силу. Оба договора стороны заключают письменно и оба заверяют у нотариуса.

Что нужно переоформить после покупки квартиры

Поэтому, при самостоятельной покупке вы заключаете два договора со второй стороной сделки, а при привлечении риелтора – еще и с посредником.

Контролируйте ситуацию

Оформление продажи квартиры без участия риелтора требует повышенного внимания к каждому этапу со стороны и продавца, и покупателя. Следите, чтобы продавец вовремя подготовил документы, звоните и узнавайте, какие справки он уже успел собрать, и нет ли проблем с подготовкой бумаг. Проверяйте все, что подготавливает продавец, консультируйтесь у юриста, правильно ли проходит оформление купли-продажи квартиры.

Сначала читайте, потом подписывайте

Оформление сделки купли-продажи квартиры сопровождается подписанием договора, по которому одна сторона передает имущество второй за денежное вознаграждение. Ставьте подписи на этих документах только после прочтения всех пунктов. В договоре не должно оставаться пустого места, в котором можно было бы прописать текст позже. Требуйте исправить любые двузначности или неясности. Чем проще и точнее все написано, тем лучше. Разберитесь в каждом пункте. Что не ясно – спросите у юриста.

Не передавайте полномочия

Все, что можете сделать собственными силами, делайте. Оформляйте доверенность, только если фактически не в состоянии лично участвовать в сделке и имеете возможность доверить задачу кому-то опытнее вас.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

Оформление купли-продажи квартиры требует скрупулезной проверки документов, продавца и самой квартиры. Подписывайте документы и оставляйте задаток, только убедившись в отсутствии проблем и обременений.

Для тех, кто хочет продать квартиру без риелтора, собрали все советы по подготовке квартиры к продаже, перечень необходимых документов, нюансы оформления сделки и расчетов в одном месте. Воспользуйтесь нашей пошаговой инструкцией, которая поможет вам продать квартиру самостоятельно!

Как продать квартиру самостоятельно: общие правила

Собираясь продать квартиру самостоятельно, вы должны быть готовы потратить на это время и деньги. С риелтором процесс будет быстрее, однако за помощь в поиске покупателя придется заплатить от 10% от стоимости сделки в зависимости от региона. В риелторские агентства имеет смысл обращаться, если речь идет о продаже «сложной» квартиры – к примеру, находящейся в другом городе и т.д.

Если же вы продаете типовую квартиру и внимательно следуете инструкциям, то особых проблем возникнуть не должно.

Перед продажей вам нужно будет заняться:

  • Сбором недостающих документов;
  • Провести предпродажную подготовку квартиры;
  • Разместить объявления о продаже квартиры на соответствующих веб-площадках;
  • Организовать просмотр квартиры для потенциальных покупателей;
  • Провести проверку документов покупателей;
  • Заключить предварительный и основной договоры.

При самостоятельной продаже квартиры также надо учесть, куплена она на материнский капитал или нет, проживают ли в ней несовершеннолетние, есть ли ипотечное обременение и т.д.

Продажа квартиры: с чего начать

Условно процесс продажи квартиры можно разделить на два этапа: подготовительный и основной.

Подготовительный этап продажи квартиры включает:

  • Определение стоимости вашей квартиры;
  • Расхламление, уборка, освобождение квартиры от вещей;
  • Косметический ремонт – при необходимости;
  • Сбор документов;
  • Размещение объявления и продаже на тематических ресурсах;
  • Показ квартиры откликнувшимся покупателям.

В основной этап продажи квартиры входят:

  • Оформление предварительного договора и получение задатка;
  • Подписание основного договора с последующей регистрацией;
  • Передача квартиры и ключей;
  • Получение оставшихся денег;
  • Оплата налоговой пошлины.

Пошаговая инструкция продажи квартиры без риелтора

Определение стоимости вашей квартиры

Здесь можно пойти двумя путями:

  • Самостоятельно провести мониторинг цен на квартиры в вашем районе, сравнив свою квартиру (метраж, техническое состояние) с аналогичными квартирами. Так вы сможете понять среднюю цену по рынку.
  • Заказать отчет об оценке квартиры (цена от 2-3 тысяч рублей), в котором будет содержаться информация о рыночной стоимости и ликвидационной стоимости принадлежащей вам недвижимости.

Не забывайте, что цена, по которой вы собираетесь выставить квартиру, должна соответствовать рыночной стоимости. Завышенная цена заставит потенциальных покупателей рассматривать более выгодные предложения, соответственно, продать квартиру быстро вам не удастся.

При определении стоимости квартиры, рекомендуем отталкиваться от следующих параметров:

  • Площадь, размер которой прямо пропорционален цене: больше метраж – выше стоимость;
  • Количество комнат и их расположение относительно друг друга. Изолированные комнаты, раздельный санузел выигрышно скажутся на цене. А вот смежные комнаты и совмещенный санузел ее понизят. Это же относится и к кладовым, постирочным – их наличию или отсутствию, а также состоянию балкона.
  • Этажность (первый и последний пользуются меньшим спросом);
  • Наличие или отсутствие ремонта;
  • Месторасположение и инфраструктура района. В городах-миллионниках выше ценятся квартиры рядом с транспортными развязками, метро. Для семей с детьми и людей преклонного возраста окажется важным близкое расположение больниц, аптек, парков, школ, детских садов и игровых площадок.
  • Общее состояние дома. Так дома, построенные полвека назад, могут иметь технические проблемы: протекающую крышу, плохой водопровод и т.д. Отдельно отметим дома, относящиеся к ОКН (объекты культурного наследия). Продать их значительно сложнее, несмотря на всю заманчивость идеи жить в памятнике культуры. Здесь гораздо выше налоги и требования к ремонту, что делает их менее привлекательными для покупателей.
  • Юридические аспекты: наличие обременений, неоплаченные долги по коммуналке и т.п.

Предпродажная подготовка квартиры

Придайте квартире товарный вид! Проведите генеральную уборку и избавьтесь от ненужных вещей, которые «съедают» квадратные метры. Так вы сможете показать пространство и создать атмосферу уюта, что сделает квартиру более привлекательной. При необходимости можно сделать косметический ремонт, а также привести в рабочее состояние окна, двери, электрику и сантехнику. Согласно статистике, даже затратив 3% от стоимости недвижимости на ремонт, вы продадите квартиру на 7% дороже.

Если же средств нет от слова совсем, можно ободрать обои и, как минимум, отмыть квартиру от пыли и грязи. Такую квартиру можно выставлять на продажу, как подготовленную к ремонту.

Также на решение о покупке может повлиять состояние и внешний вид подъезда, лестничных площадок и т.д. Чистые стены, отмытые от граффити, как минимум, сделают подъезд привлекательнее.

Сбор документов

Приведем перечень необходимых документов (и сроков), которые вам потребуются при самостоятельной продаже квартиры. Отметим, что список документов при продаже квартиры может иметь свои особенности, к примеру, если вы продаете квартиру, купленную на материнский капитал, в ипотеку или у вас есть несовершеннолетние дети.

Документы, необходимые сразу

Документы, имеющие ограниченный срок действия, которые нужно получить перед самой сделкой

Свидетельство о праве собственности на квартиру. Если недвижимость приобреталась после отмены свидетельств, потребуется договор, по которому жилье перешло в собственность, и выписка из ЕГРН

Согласие органов опеки на продажу квартиры, если затронуты интересы несовершеннолетнего владельца

Паспорт или свидетельство о рождении для детей-собственников, не достигших 14 лет

Справка формы 9 (справка о составе семьи, выдается бесплатно в МФЦ)

Кадастровый паспорт на квартиру (можно получить в МФЦ, Росреестре либо непосредственно в Кадастровой палате)

Справка о расчетах с коммунальными службами либо квитанции по коммунальным платежам за последние месяцы

Технический паспорт

Справка из налоговой службы об отсутствии долгов

Согласие второго супруга на отчуждение недвижимости

Перечень документов, необходимых при самостоятельной продаже квартиры

Размещение объявления

Советуем придерживаться следующих правил по размещению и подготовке объявления:

Провести съемку квартиры утром или днем при естественном свете. При съемке – подчеркнуть метраж и главные достоинства квартиры. Если есть кладовка – снимите ее. Если в ванной новый кафель и поменяны трубы – это тоже заслуживает внимания! Покажите вид из окна, наличие стоянки, ухоженную придомовую территорию.

При составлении объявления укажите основные параметры квартиры, отметьте инфраструктуру (сады, школы, больницы и прочее). Сделайте объявление максимально информативным, чтобы у покупателя не возникло вопросов.

Разместите объявление на нескольких площадках по продаже жилья. Это могут быть как веб-сайты, так и группы в соцсетях, где возможно бесплатное размещение (или за небольшую цену) вашего объявления и продаже.

Показ квартиры потенциальным покупателям

Будьте вежливы и приветливы – приятное впечатление, в том числе от хозяина, располагает к покупке. В процессе разговора узнайте, для каких целей приобретается квартира. Тем, кто планирует сдавать, будет актуальна уступка в виде бытовой техники или мебели, которые вы готовы оставить. Тем, кто покупает себе или близким, подробно расскажите о преимуществах именно вашей квартиры по сравнению с подобными, продающимися в этом же районе.

Основные этапы продажи квартиры

Как мы уже говорили выше, основной этап покупки квартиры включает:

  • Подписание предварительного договора или договора задатка;
  • Подписание основного договора купли-продажи;
  • Его регистрацию;
  • Получение оставшейся суммы.

Предварительный договор купли-продажи /договор задатка

Если вы продаете квартиру самостоятельно, вам потребуется заключение либо предварительного договора либо договора купли-продажи. И тот и другой призваны зафиксировать намерения покупателя – приобрести, продавца – продать. В ходе этих договоров покупатель вносит часть от стоимости квартиры, а продавец убирает все объявления о продаже с веб-площадок и перестает показывать квартиру другим потенциальным покупателям. Договоры нужны для того, чтобы дать время и продавцу и покупателю собрать недостающие документы, с коротким сроком действия (поэтому их собирают уже непосредственно перед самой сделкой).

В чем разница между предварительным договором купли-продажи и договором задатка?

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Договор задатка при купле-продаже квартиры

Если обеспечением является аванс, то при отказе сторон от заключения сделки, вся сумма должна быть возвращена покупателю. В договоре может быть прописан пункт, согласно которому в случае отказа продавца от продажи, он возвращает переданную ему в качестве аванса суммы, при этом с начисленными процентами (с момент получения и до момента возврата)

Если сделка не состоится по вине покупателя, сумма задатка остается у продавца. Если сделка не заключена по вине продавца, он обязан вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

В предварительный договор включают следующие пункты (они же будут продублированы и в основном соглашении):

  • Стоимость квартиры и ее основные характеристики (метраж, адрес, этажность и проч.);
  • Порядок оплаты (единовременно, по частям и т.д.);
  • Кто и за что платит во время купли-продажи квартиры (оплата услуг нотариуса, аренда банковской ячейки и т.п.), а также ответственность каждой из сторон в случае отказа от обязательств;
  • Сроки – когда продавец освободит квартиру и снимет ее с регучета, а также сроки, в которые сделка будет окончательно завершена, деньги переданы, а продавец передаст ключи от квартиры.

Расчеты за квартиру

  • При оплате наличными. Одним из самых надежных способов передачи денег является банковская ячейка. Ее арендует покупатель на срок, в который нужно совершить регистрационные действия (ориентировочно – 10-14 дней). Деньги помещаются в ячейку в присутствии сотрудников банка, пакет с оплатой запечатывается и пломбируется. После регистрации сделки в Росреестре обе стороны получают регистрационный договор и выписку ЕГРН, подтверждающую сделку. На основании этих документов и акта приема-передачи квартиры продавец получит заложенные в ячейку деньги.
  • При безналичной оплате используются аккредитив и платежное поручение. Если покупатель приобретает вашу квартиру в ипотеку, то здесь также применяется безналичный расчет. Банк переводит деньги на личный счет продавца после регистрации перехода права собственности (договора).

Заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника

Основной договор купли-продажи составляется в письменной форме в 3 экземплярах. Как мы уже отмечали выше, если в сдела затрагивает интересы несовершеннолетних, то к сделке привлекается нотариус. В договор включаются условия, на которых заключалось предварительное соглашение. Комплект документов дополняется квитанцией об уплате госпошлины. Стороны сделки обращаются МФЦ или Росреестр, где пишут заявление об осуществлении регистрационных действий.

Передача квартиры и получение денег

После регистрации сделки покупатель получает зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН, свидетельствующую о внесении записи в реестр. Продавцу выдается только его экземпляр договора. Следующий этап – передача квартиры и оформление акта приема-передачи. Он составляется в двух экземплярах, а если покупатель привлекает заемные средства – в 3 (+1 для банка). На основании зарегистрированного договора и акта приема-передачи банк открывает продавцу доступ к деньгам. На этом сделка по самостоятельной продаже квартиры завершена! Поздравляем!

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх