Документы для покупки коммерческой недвижимости

Практически каждый предприниматель сталкивается с вопросом приобретения коммерческой недвижимости на определенном этапе развития собственного бизнеса.
Рассмотрим алгоритм покупки коммерческого объекта.
Вне зависимости от того, какое помещение Вы планируете приобрести (склад, офис, производство), Вам необходимо пройти несколько этапов, чтобы совершить сделку.

1. Определение характеристик и бюджета. Поиск объекта.

Определите Ваши требования к объекту (локация, технические параметры, площадь, наличие коммуникаций, проходимость, доступность и трафик) и финансовые возможности. Обратитесь в агентство недвижимости SPB4RENT для подбора подходящих вариантов, или начните поиск самостоятельно. Работа с агентством позволит получить более полную картину рынка и наиболее выгодные предложения по продаже объектов. Если Вы находитесь в поиске объекта или планируете его продать, пожалуйста, звоните: +78129473277. Мы с удовольствием проконсультируем Вас и обсудим условия сотрудничества

2. Осмотр помещений и сбор документов.

На данном этапе важно обратить внимание на:
* правоустанавливающие документы на объект недвижимости (договор купли-продажи, акт приватизации, наследство, договор дарения).
* документы продавца: если это физическое лицо – убедитесь, что он не лишен дееспособности и правоспособности, не ограничен в них; если это юридическое лицо – не лишено ли оно правоспособности, не находится ли на стадии реорганизации, ликвидации или банкротства
* Запросите выписку из ЕГРП Росреестра на объект недвижимости.

3. Поиск и привлечение юриста.

Важно привлечь юриста, который является экспертом именно в сфере купли-продажи объектов коммерческой недвижимости.
Задача юриста — провести полный анализ документов на приобретаемый объект недвижимость и оценить юридическую чистоту, не повлечет ли его приобретение налоговые и прочие тяжбы по задолженностям или иным просрочкам предыдущего собственника.
Отметим, что агентство коммерческой недвижимости SPB4RENT оказывает услуги по юридическому сопровождению сделок.

4. Составление договора купли-продажи.

Важные моменты, на которые следует обратить внимание:
* схема сделки и порядок расчетов;
* сроки и способ передачи недвижимости;
* штрафные санкции для сторон договора в случае его нарушения;
* имеются ли гарантии продавца или покупателя, что будет происходить в случае уклонения одной из сторон от регистрации права в государственных органах;
* как и когда можно отказаться от сделки, не понеся соответствующих убытков, если выяснились обстоятельства, при наличии которых объект недвижимости не будет Вами приобретен;
* имеются ли долги, которые переходят к покупателю вместе с объектом.

5. Подписание договора.

Все документы, превышающие объем одного листа, подлежат прошивке, а также скреплению подписями и печатями, в том числе все дополнения и приложения.
Необходимо проверить полномочия сторон на совершение сделки, а также наличие всех требуемых одобрений (или справки о том, что сделка не является крупной для общества), если договор подписывается с юридическим лицом, либо нотариально заверенное согласие супруга (супруги), если контрагентом является физическое лицо.

6. Регистрация сделки или перехода права собственности.

После подписания договор купли-продажи недвижимости и сопутствующие ему документы согласно требованиям сделки и законодательства, направляются в Росреестр для регистрации договора и (или) перехода права собственности соответственно.
Отдельно необходимо обратить внимание на уплату налогов, если она имеет место быть, на порядок платежей по сделке и на документы, закрывающую сделку после получения зарегистрированных документов из Росреестра, т.к. на получении документов из указанного органа сделка не заканчивается.

Каким образом происходит освобождение от выплаты налога в случае, если собственник помещения — физическое лицо?

Освобождение от выплаты НДФЛ при продаже недвижимого имущества происходит, как правило, в двух случаях:
1. Если помещение находится в собственности более 3 лет и было оформлено до 31 декабря 2015 года включительно.
2. Если помещение находится в собственности более 5 лет и было оформлено c 01 января 2016 года.
Также платить НДФЛ не придется, если сумма дохода при продаже была меньше расходов на приобретение объекта.

Как рассчитывается НДФЛ?

Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) для граждан России составляет 13%. В случае с продажей коммерческой недвижимости НДФЛ рассчитывается следующим образом: например, помещение было приобретено 24-11-15 за 18 млн. рублей. Собственник хочет продать его за 21 млн рублей. Если дата продажи до 24-11-18, то налог составит (21 000 000 — 18 000 000) * 0,13 = 390 000 руб. Если продажа совершается после 25-11-18, то собственник избежит уплаты НДФЛ.
Еще раз обращаем Ваше внимание: налог взимается с разницы между начальной стоимостью помещения и той стоимостью, за которую собственник продает помещение на данный момент. Для вычета суммы расходов при расчете налогооблагаемой базы необходимо предоставить в налоговую платежные документы, чеки или расписку, подтверждающие расходы на приобретение объекта.
Отметим, что субъекты РФ могут снизить установленный Налоговым кодексом РФ пятилетний срок владения недвижимостью. Также они вправе снижать процентную величину кадастровой стоимости объекта, с которой сравнивается полученный продавцом доход в целях обложения НДФЛ.

Особенности покупки

Договор купли-продажи, заключённый в отношении недвижимости, регулируется параграфом 7 главы 30 ГК РФ. Формально там нет никаких особых норм, касающихся только продавцов-физлиц и продажи конкретно нежилых объектов, однако на практике есть моменты, которые надо иметь в виду.

Главный из них – это правовое положение продавца. Если с право- и дееспособностью организаций всё ясно, то продавец-человек может:

  • быть несовершеннолетним – и тогда требуется согласие не только его законных представителей, но в некоторых случаях и органов опеки;
  • быть ограниченным в дееспособности – и тогда от его имени будет действовать опекун или попечитель;
  • находиться в заблуждении относительно сущности сделки;
  • действовать под насилием или его угрозой.

В первых двух случаях требуется совершать сделку, получив согласие всех уполномоченных лиц, а в двух последних дело кончится тем, что сделка окажется недействительной.

Общие этапы

Сделка между двумя физическими лицами

В том случае, если один человек покупает у другого нежилую недвижимость (например, гараж, сарай, ангар и т. д.), возможны два типа отношений:

  • Оба выступают как ИП. В этом случае сделка, по сути, ничем, кроме суммы пошлины за регистрацию права, не будет отличаться от той, которая может быть между организациями.
  • Оба (или хотя бы покупатель) являются обычными гражданами, покупающими недвижимость для своих личных нужд. В этой ситуации будут отличия в порядке налогообложения.

Сама же по себе сделка будет для двух физических лиц состоять из следующих этапов:

  1. Поиск второй стороны. На этой стадии продавец ищет покупателя, а покупатель – продавца.
  2. Проверка правового статуса – насколько дееспособны покупатель и продавец, и нет ли ограничений на сделку.
  3. Согласование условий сделки. Обсуждается цена, порядок выплат и другие существенные вопросы.
  4. Заключение договора купли-продажи. Обговорив основные условия, стороны либо сами готовят документ, либо заказывают его у юриста или риелтора. Нотариальная регистрация не требуется.
  5. Регистрация. Сам по себе договор с 2013 года в реестр не вносится – а вот права в ЕГРН регистрируются. Поэтому, в силу ст.551 ГК РФ, требуется обращаться в Росреестр или МФЦ. Лишь с этого момента договор вступает в силу.
  6. Акт передачи. Он не обязателен по закону, но крайне желателен, поскольку избавляет стороны от возможных претензий по поводу качества переданного объекта.

Между физическим и юридическим лицом

В том случае, если покупателем выступает организация, процедура заключения договора выглядит примерно так же – с той лишь разницей, что нужно проверять полномочия представителя, а не дееспособность покупателя. В остальном же структура сделки будет той же.

Какие нужно требовать документы?

С покупателя

От покупателя при сделке потребуются:

  1. Экземпляр договора.
  2. Документы, подтверждающие личность либо регистрацию организации (если покупает компания).
  3. Платёжные документы, если оплата производилась безналичным способом.

С продавца

От продавца нужны будут:

  1. Подтверждающие личность документы – либо копия доверенности, если сделка совершается через представителя.
  2. Если есть ограничение в дееспособности – согласие контролирующих органов.
  3. Кадастровый паспорт и техпаспорт на помещение.
  4. Выписка из ЕГРН.
  5. Справка о стоимости объекта.

ВАЖНО: Вопрос о том, кто платит пошлину за регистрацию, стороны решают сами – и потому заранее указать её нет возможности.

Договор купли-продажи – на какие пункты обратить особое внимание?

Заключая договор относительно нежилого помещения, сторонам следует особое внимание обратить на следующие пункты:

  1. Кто является владельцем? В том случае, если помещение в долевой собственности, нужно согласие всех собственников.
  2. Как будет оплачиваться цена?
  3. Как будет осуществляться передача объекта.
  4. В каком порядке будет проходить регистрация права в ЕГРН.

В зависимости от конкретных обстоятельств надо будет наблюдать и за другими пунктами.

Налогообложение

Для сделок по продаже недвижимости, не связанных с предпринимательством, установлено, что если объект был в собственности (согласно данным ЕГРН) больше, чем 3 года, то НДФЛ не платится (п. 17.1 ст.217 НК РФ). Больше того, в этом случае гражданин не обязан даже подавать декларацию и указывать в ней совершённую сделку.

Однако тут есть ряд тонкостей:

  • Если здание или помещение ранее тем же лицом сдавались в аренду – ситуация спорная. В большинстве случаев это не считается предпринимательством, и потому, согласно приведённой выше норме, НДФЛ уплачивать не надо. Однако налоговая инспекция может попытаться доказать другое. Если ранее гражданин был зарегистрирован как ИП, а затем прекратил деятельность и снялся с учёта – вероятность обойтись без уплаты налога крайне низка, хотя и не равна нулю.
  • Срок отсчитывается двояко. Если объект изначально возводился или приобретался как нежилой – то три года считаются с момента приобретения или регистрации нового объекта в ЕГРН. Но если произошла смена статуса (например, гражданин перевёл принадлежащую ему квартиру на первом этаже в нежилой фонд, рассчитывая её затем продать какой-нибудь компании под офис или магазин) – то срок надлежит считать именно с момента перевода, сколько бы ранее гражданин этим объектом не владел.

ВНИМАНИЕ: Если помещение пробыло в собственности меньше трёх лет, платится налог по ставке 13%.

Но базу по исчислению можно уменьшить, воспользовавшись одним из двух вариантов (ст.220 НК РФ):

  1. Получить вычет либо в размере 250 тысяч рублей (если цена продажи больше), либо на полную цену проданного объекта (если он дешевле 250 тысяч). То есть, к примеру, продав помещение за 1 500 000 рублей, налоги он будет платить лишь с 1 250 000 рублей.
  2. Уменьшить базу по НДФЛ на сумму расходов, ранее понесенных в связи с этим объектом. В приведённом выше примере это означает, что если помещение было приобретено полтора года назад за 1 миллион, а затем в ремонт были вложены ещё 50 тысяч рублей, то платить придётся НДФЛ лишь с 450 тысяч. При этом, разумеется, все понесённые расходы должны быть документально подтверждены.

Наконец, если продажа была произведена в рамках деятельности ИП, то по УСН платятся 6%. Но здесь есть свои подводные камни:

  • Стоимость сделки не должна быть выше 600 тысяч рублей. Иначе вместо УСН придётся платить по ОСН – а это в итоге оказывается больше, чем даже 13% по НДФЛ безо всяких вычетов.
  • Если в ОКВЭД при регистрации не была указана деятельность, связанная с торговлей недвижимостью, в ИФНС могут придраться и потребовать платить не 6% по УСН, а 13% по НДФЛ.

Регистрация осуществленной сделки

После того, как договор подписан, необходимо совершить регистрацию сделки в ЕГРН. Сделать это можно либо в органах Росреестра – либо через МФЦ города.

Для этого потребуется предоставить:

  • Сам договор.
  • Квитанцию об оплате госпошлины. Для граждан она равна 2 000 рублей, для организаций – 22 тысячи.
  • Заявление установленного образца.
  • Копию и оригинал доверенности, если сделка ведётся через посредников.

СПРАВКА: После того, как документы сданы, нужно подождать – и по истечении срока регистрации право будет зафиксировано в ЕГРН.

Легко заметить, что несмотря на все сложности, продажа недвижимости физлицом мало отличается от продажи организацией. Таким образом, все проблемы являются решаемыми. Важно лишь внимательно отнестись к пакету документов.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх