Документы по продаже квартиры

Содержание

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

С чего начать процесс, стоимость товара

В первую очередь необходимо определиться со стоимостью вашей квартиры. Для этого следует несколько дней скрупулезно изучить рынок недвижимости вашего региона, выяснить какие факторы влияют на ценообразование и с учетом полученной информации попытаться как можно точнее рассчитать стоимость вашего жилья.

Также нелишним будет узнать по какой цене продается аналогичное вашему жилье, проконсультироваться по этому вопросу не только с родственниками и знакомыми, но и с юристами, занимающимися имущественными делами. При оценке квартиры главное не продешевить, но и слишком высокая цена может отпугнуть потенциальных покупателей. Следует учитывать несколько основополагающих моментов:

  • одним из основных факторов, влияющих на стоимость жилья, является его площадь — чем больше квадратных метров, тем дороже будет стоить;
  • местоположение квартиры — вносит существенный вклад в ценообразование (центр города или его окраина — это две большие разницы);
  • покупатели очень большое значение придают наличию хорошего ремонта в квартире и общей ухоженности;
  • также немаловажным является общее состояние дома (старенькая «хрущевка» будет стоить дешевле новостройки).

Определившись с параметрами вашей квартиры, открывайте любой журнал недвижимости и сравните цены на аналогичные объекты. Выберите самые низкие и самые высокие цены. Это тот диапазон, в котором находится и ваша цена. Если рынок недвижимости растет (активный спрос), то цена может быть ближе к высоким, если падает — до ориентируйтесь на нижние значения цен. Немного завысьте цену в расчете на торг.

Сбор необходимого пакета документов

Если квартира будет соответствовать всем запросам покупателя, то есть удовлетворять его по цене и качеству, дальше он начнет интересоваться юридической стороной сделки. Необходимо будет подготовить солидный пакет документов:

  1. документы, удостоверяющие право собственности на жилое помещение, дающие вам право продавать жилплощадь;
  2. технический паспорт (получать в БТИ);
  3. выписка из ЕГРП;
  4. кадастровый паспорт (получать в Росреестре);
  5. справка о составе семьи;
  6. справка об отсутствии задолженности по квартплате;
  7. письменное согласие супруга на продажу жилья (только в том случае, если оно было приобретено в совместном браке);
  8. если квартира записана на несовершеннолетнего, получить соответствующее разрешение от органов опеки.

Важно: готовность комплекта документов может стать существенным фактором ускорения продажи квартиры. И наоборот: какие-то проблемы с документами с вероятностью 100 % отпугнут потенциального покупателя.

Поэтому пакет документов должен быть в «полной боевой готовности». Документы из БТИ должны быть свежими (срок их действия — 5 лет с последней инвентаризации). Если в квартире проводилась перепланировка, это должно быть зафиксировано.

Регистрация в Федеральной регистрационной службе документов не обязательна (например, в случае получения наследства), но зарегистрированные документы производят более благоприятное впечатление на покупателей, многие из которых не подозревают, что документы могут быть незарегистрированными и это законно. Если речь идет о продаже доли, то заранее получите согласие всех, кого это касается.

Как быть с обременениями, наложенными на квартиру

Обычно покупатели обходят стороной квартиры с обременениями, но так как подобная жилплощадь продается со значительной скидкой, у них появляется своеобразный стимул. В большинстве своем обременения бывают трех видов: банковский (или ипотечный) залог, рента с пожизненным содержанием и арест имущества.

Самым часто встречающимся случаем является ипотечный залог. Тут только один выход — договориться с покупателем о предоставлении аванса, который можно вернуть после сделки купли-продажи. На полученные деньги закрыть банковский кредит, после чего сделка может быть совершена без каких-либо ограничений.

Нередки случаи, когда сердобольные соседи берут шефство над одиноким стариком, а тот в благодарность заключает с ними договор пожизненной ренты. Другими словами, соседи берут обязательство ухаживать за ним до самой смерти в обмен на его квартиру. Поэтому пока обременение не будет снято (то есть пока не умрет собственник жилья), такая квартира не может быть продана.

Арест имущества является наиболее тяжелым случаем. Налагается судом обычно за крупные долги собственника жилья. Чтобы продать такую квартиру необходимо сначала снять арест, а для этого следует устранить первопричину ареста, то есть выплатить долги.

Как ускорить продажу

Простейший способ — сделать так, чтобы об этом узнало как можно больше людей. А для этого необходимо регулярно давать объявления в интернете, газетах и на местном телевидении. Объявления должны быть четкими, достоверными, а главное, подчеркивать достоинства вашей жилплощади.

Например, заострить внимание покупателя на том, что квартира с улучшенной планировкой, большая кухня, лоджия, находится на 3 этаже, лифт работает, рядом школа, садик, в двух шагах супермаркет и прочее. Везде указывайте свой номер телефона и электронную почту.

Крайне важно при встречах с клиентами вести себя доброжелательно, излучать позитивную энергию. Согласитесь, мало кто захочет жить в квартире, где до него обитал скандалист и грубиян. Кроме того, следует отвечать на все звонки, на задаваемые вопросы деловито, не выказывая раздражения и не запинаясь. А для этого все данные, касающиеся продаваемой квартиры, необходимо знать наизусть.

Некоторые правила продажи квартиры, если нужно сделать это быстро:

  1. Удачные фото: выберите ракурсы для фото такие, чтобы сразу было ясно, что именно из себя представляет квартира (а не ее обстановка!). Хороши панорамные фото. Не нужно фотографировать беспорядок или неудачные дизайнерские решения в надежде на то, что покупатель сам сообразит, как сделать из помещения «конфетку».
  2. Сервисы для размещения объявлений — с их помощью реально продать квартиру за месяц. Есть множество крупных порталов, где легко найти клиентов, например: MLSN, Avito, Яндекс Недвижимость. За одни-два дня реально разместить объявление на 20 площадках, где его увидят сотни людей.
  3. Правильное описание товара. Оно должно быть и ясным, и подробным. Из описания покупатель должен сразу понять, чем именно ваша квартира лучше других аналогичных. Не забудьте указать такие вроде бы мелочи, как: вид из окон, инфраструктура (дет. сады, школы), площадь и оснащение балкона, наличие удобной парковки и т. п. Для части покупателей это может стать решающим фактором при принятии решения в пользу именно вашей квартиры.
  4. Если есть цель продать квартиру дорого и быстро, возможно, придется воспользоваться платными объявлениями, которые занимают топовые строчки. Такие объявления не только привлекают внимание покупателей, но и сразу характеризуют высокий класс жилья.

Какие документы предоставляются в Юстицию при купле-продаже квартиры?

Для оформления процедуры купли-продажи квартиры потребуется следующий комплект документов:

1. Личный паспорт покупателя и продавца или его представителя, полномочия которого должны быть подтверждены доверенностью;

2. Правоустанавливающий документ, договор приобретения (договор купли-продажи, договор приватизации, дарственная и т.д.) + ксерокопия.

3. Технический паспорт квартиры нового образца — БТИ по улице Республики Дом общественных организаций. Стоимость 510 руб. Направление брать в БТИ + ксерокопия.

4. Справка БТИ о баллансовой стоимость квартиры.

5. Свидетельство о регистрации права собственности + ксерокопия.

6. Нотариальная доверенность всех собственников старше 14 лет, включая супруга либо их личное присутствие + ксерокопия.

7. Нотариальное согласие на отчуждение квартиры всех совершеннолетних членов семьи, в том числе согласие супруга, а так же нотариальное согласие временно снятых с регистрационного учета + ксерокопия.

8. Нотариальное согласие супруга покупателя на покупку квартиры + ксерокопия.

9. Разрешение на отчуждение квартиры из Комитета по опеке и защите прав детства при наличии детей до 18 лет. Справка действительна в течении месяца + ксерокопия.

10. Справка о составе семьи по отчуждаемой квартире, включая сведения о состоянии на регистрационном учете. Паспортист ЖЭУ. Действительна 2-3 дня + ксерокопия.

11. Справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогам на имущество. Налоговая инспекция — 2 этаж + ксерокопия.

12. Копия лицевого счета. Советская 18А+ ксерокопия.

13. Справка МУП ЭС об отсутствии задолженности за электричество. Предварительный заказ, на следующий день после 14-00 справка у контролера + ксерокопия.

14. Домовая книга.

15. Чек на оплату оформления сделки.

16. Чек на оплату регистрации.

17. Чек на оплату изменения в реестре.

18. Договор купли-продажи — 3 экз.

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, для оформления сделки купли-продажи квартиры необходимо официальное разрешение органов опеки и попечительства. Для получения такого разрешения необходимо подготовить следующие документы:

1. Заявление от обоих родителей. Пишется в органах опеки и попечительства.

2. Паспорта родителей.

3. Свидетельство о рождении ребенка или паспорт.

4. Свидетельство о регистрации права собственности жилья.

5. Договор о приватизации, купли продажи.

6. Справка с места жительства о составе семьи (паспортист жэу)

7. Справка о состоянии лицевого счета оплаты коммунальных услуг.

8. Договор по приобретению жилья.

9. Ксерокопии всех вышеперечисленных документов, кроме паспортов.

10. Почтовый конверт с марками по России.

11. Справка с налоговой об уплате налога на имущество

Если Вы покупатель, то продавец собирает все эти документы самостоятельно.

Документы для купли-продажи квартиры

Проблемой в такой сделке является то, что список документов не фиксированный. Состав перечня может меняться в зависимости от обстоятельств конкретной ситуации. Нижеперечисленное – базовые документы, имея на руках которые, в большинстве случаев можно без проблем провести сделку.

Для купли-продажи жилья покупателю понадобятся только паспорт и деньги. Либо документы об одобренной ипотеке, если квартира приобретается через банк. Продавец предоставляет:

  • Паспорт.
  • Свидетельства о рождении несовершеннолетних, проживающих в квартире или формально зарегистрированных там. Если собственников несколько, то необходимы все паспорта или свидетельства о рождении.
  • Документ о праве собственности.
  • Если есть супруг или супруга, то от этого человека требуется официальное согласие на продажу жилья. Но его предоставляют лишь в том случае, если квартира – совместно нажитое имущество.
  • Технический паспорт помещения давностью менее 5 лет.
  • При наличии недееспособных или несовершеннолетних собственников – разрешение от органов опеки и попечительства.
  • Выписка из ЕГРН.
  • Выписка из домовой книги. Давность её получения не должна составлять более месяца.
  • Справка об отсутствии долгов по коммунальным платежам – можно взять в ТСЖ.
  • Заранее подготовленный и правильно составленный договор купли продажи квартиры в трёх экземплярах.

В отдельных случаях нужна справка из ФНС об отсутствии задолженностей по налогам. Важно учитывать, что для получения вышеуказанных бумаг также могут быть запрошены отдельные справки. Объём затраченного времени увеличивается в разы.

>Порядок оформления договора

Поделиться публикацией с друзьями> Не знаете, как выглядит договор купли-продажи квартиры? Самое доступное разъяснение с примерами!

Подписание предварительного ДКП для приобретения жилья

На основании статьи 429 ГК РФ перед подписанием купчей может заключаться предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Составление такого вида документа может быть только добровольным и не является обязанностью сторон.

Он может составляться как для квартиры, так и для её доли или комнаты, нужен:

  • для гарантии договорённости о купле продаже;
  • чтобы продавец сохранил право на покупку с контрагентом;
  • для оформления аванса или задатка.

В документе указывают, что стороны договорились о сделке, с указанием:

  1. сведений о сторонах;
  2. характеристик квартиры;
  3. её стоимости;
  4. сроков проведения сделки;
  5. суммы полученного аванса или задатка.

Если сделка расторгается, то аванс возвращается в полученном объёме, если не было установлено взимание компенсации за срыв сделки. Задаток остаётся у продавца, если сделка сорвалась по вине покупателя, или передаётся в двойном размере, если она сорвалась по вине продавца.

При оформлении купчей аванс или задаток включается в стоимость квартиры.

О составлении ПДКП можно также прочитать .

Инструкция по составлению ДКП

Если ранее составлялся ПДКП, то все положения о сделке должны опираться на ранее возникшие договорённости. Лучше всего, чтобы основной договор купчей составлялся юристом.

В документ нужно внести существенные положения:

  1. Наименование документа, дата и населённый пункт – когда и где он заключался.
  2. Вводная часть, с указанием сторон, их реквизитами или паспортными данными. Указание на право собственности, имеющееся у продавца.
  3. Предмета договора – адрес, подробные технические и кадастровые характеристики объекта.
  4. Права и обязанности сторон.
  5. Условия перехода права собственности на объект.
  6. Сроки и сумма для внесения платежа. Срок освобождения помещения.
  7. Ответственность сторон за нарушение установленных договорённостей.
  8. Условия расторжения: по соглашению и в суде.
  9. Заключительные положения.
  • Обязательно указывается, что заключением настоящего договора права третьих лиц не нарушаются. Лица, состоящие в браке, указывают о наличии согласия супруга на сделку, или на иные причины, которые этому не препятствуют. Договор составляется в трёх экземплярах. Каждый экземпляр подписывается участниками сделки.

    Больше нюансов узнать об оформлении договора купли-продажи квартиры можно из этой статьи.

    Особенности при покупке комнат в общежитии и коммуналке

    Если предметом договора выступает комната в коммунальной квартире или общежитии, то они оформляются как фактический автономный объект.

    В предмете договора именуются:

    1. Комната в коммунальной квартире, с указанием параметров комнаты и параметров коммунальной квартиры.
    2. Комната в общежитии с указанием параметров комнаты и параметров общежития.

    Важно! Так как здесь передаётся фактическая площадь, соседи смежных комнат права преимущественной покупки не имеют.

    Если же продаётся доля в квартире – нужно получить согласие совладельцев на сделку, так как они вправе выкупить долю в первую очередь. Доля в квартире является формой права на владение квартирой, а не фактическим объектом, поэтому фактическая жилплощадь в виде комнаты продаваться не может. В предмете договора указывается только установленная для сделки часть в праве на квартиру, с указанием параметров квартиры. Договор о продаже доли обязательно составляется и/или удостоверяется нотариусом.

    Подробнее об оформлении договора купли-продажи комнаты читайте , а мы рассказывали о составлении ДКП доли в квартире.

    Возможность восстановления при утрате

    Справка. Если свой экземпляр утерял продавец, то достаточно сделать копию экземпляра покупателя и удостоверить его нотариально. Покупателю при утере или порче документа обязательно нужно восстановить договор, так как без его наличия право вступления в собственность будет оспоримым.

    Восстановить его можно одним из следующих способов:

    1. Переписав его текст досконально, без изменений. Дать подписать продавцу, поставить отметку о регистрации в Росреестре.
    2. Если документ составлялся нотариусом – получить дубликат у нотариуса, поставив отметку о регистрации.

    Если данные действия невозможны – обратиться в суд с иском о признании права собственности. Решение суда заменит правоустанавливающий документ.

    Изучить нюансы восстановления ДКП квартиры можно в этом материале.

    Составлением ДКП передаётся право собственности на квартиру, долю, комнату. Договор обязательно должен содержать обязательные реквизиты и пройти регистрацию. К нему может прилагаться акт приёмки объекта или дополнительное соглашение. Если документ утерян, его нужно восстановить.

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх