Долевая собственность раздел дома и земельного участка

Раздел жилого дома (на части) или земельного участка в натуре предполагает под собой прекращение общей долевой собственности и образование новых отдельных объектов недвижимости, которые ставятся на кадастровый учет в Государственном кадастре недвижимости (далее — ГКН).

Необходимость раздела между сособственниками возникает, когда фактически они проживают разными семьями и ведут отдельное хозяйство. Ведь в этом случае им уже не придется согласовывать модернизацию инженерных сетей или спрашивать согласие на ремонт своей части дома, не требуется и согласование с соседом по земельному участку при постройке хозяйственных сооружений и др. Поскольку в силу статьи 252 Гражданского кодекса Российской федерации (далее — ГК РФ) участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества, то после прекращения в таком порядке общей долевой собственности граждан на жилой дом утрачивается и их преимущественное право покупки доли в этом доме. Как видим, доводов, говорящих в пользу такого раздела масса.

Разделить жилой дом или земельный участок можно по соглашению или в судебном порядке. Так, в соответствии со статьей 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Как при выделе доли дома, так и при разделе земельного участка существуют свои особенности.

Выдел доли в совместной собственности на дом возможен, если позволяют технические характеристики дома, в частности, обе части имеют изолированные жилые комнаты для проживания, оборудованы отдельными входами, санузлом, кухней или существует потенциальная возможность такого оборудования.

Этапы раздела дома по соглашению:

1. Изготовление технического паспорта на дом в Бюро технической инвентаризации.

2. Изготовление технических планов на выделяющиеся части дома кадастровыми инженерами.

3. Составление соглашения о разделе дома на части на основе данных, указанных в технических планах и с учетом интересов долевых сособственников.

4. Постановка выделенных частей дома на кадастровый учет в ГКН (на основании соглашения о разделе и технических планов).

5. Регистрация прекращения права общей совместной собственности на дом и права собственности на отдельную часть дома за каждым собственником в Росреестре.

Раздел дома по соглашению невозможен в следующих случаях:

— отсутствует согласие всех сособственников;

— не позволяют технические характеристики дома;

— сособственники (или один из них) произвели переоборудование дома или возвели самовольные пристройки к нему.

Раздел дома в судебном порядке.

При наличии вышеуказанных обстоятельств раздел дома может быть осуществлен только в судебном порядке.

1. Подготовка документов в суд. Необходимо, во-первых, собрать весь пакет правоустанавливающих документов на дом (свидетельства о государственной регистрации права собственности, договора дарения, купли-продажи, соглашения о разделе наследственного имущества, свидетельства о праве на наследство и др.), а при их отсутствии получить выписки, подтверждающие право собственности истца и ответчика на предмет раздела. Во-вторых, в суд, как правило, предоставляется технический паспорт на дом, который следует заказать в БТИ заблаговременно. При этом, если были произведены неузаконенные пристройки (переоборудование) необходимо вызвать техника для обмеров дома, которые будут отражены в новом техническом паспорте, ведь именно на его основе судебным экспертом будет составляться экспертное заключение.

2. Составление искового заявления и подача его в суд по месту нахождения недвижимого имущества.

При подаче иска необходимо оплатить государственную пошлину, которая расчитывается от цены иска.

3. Назначение судом строительно-технической экспертизы.

Согласно п. 4 Постановления Пленума Верховного суда Российской Федерации от 10 июня 1980 года № 4 для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства. Поэтому при подготовке дела к судебному разбирательству в порядке ст.150 ГПК РФ надлежит на основании представленных документов и пояснений сторон в каждом случае обсуждать, не следует ли назначить экспертизу для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, о всех допустимых вариантах выдела или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами, о действительной стоимости дома и других построек, а также стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат, необходимых на переоборудование и т.п.

Проведение экспертизы с учетом характера разрешаемых вопросов может быть поручено судом на основании ст. 79 ГПК РФ судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам. Экспертиза должна назначаться и проводиться в строгом соответствии с требованиями ст.ст. 18, 79, 80, 84 – 86 ГПК РФ.

Суд назначает судебную экспертизу, как правило, по ходатайству одной из сторон. Эксперт должен ответить на вопросы суда о том, возможен ли выдел части дома, а также привести в своем заключении возможные варианты раздела; указать какие необходимо провести работы по переоборудованию дома; в экспертизе также устанавливается ориентировочная стоимость работ по переоборудованию.

При необходимости в экспертном заключении также определяется денежная компенсация одному из сособственников за уменьшение причитающейся доли. В том случае если в суде были заявлены требования о признании права собственности на самовольно возведенные пристройки, то эксперт разрешает вопрос нарушает ли сохранение пристройки права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 3 ст. 222 ГК РФ).

Согласно п. 8 вышеуказанного Постановления невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй пункта 4 ст.252 Кодекса, не исключает права участника общей долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из сособственников в этом имуществе и реальную возможность совместного использования (п. 37 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского Кодекса Российской Федерации»).

4. Если суд принимает решение о разделе дома на части, то на основании данного решения кадастровый инженер составляет технический план, который будет является основанием для постановки земельных участков на кадастровый учет.

5. Изготовление кадастровых паспортов.

6. Регистрация прекращения права общей совместной собственности на дом и права собственности на отдельную часть дома за каждым собственником в Росреестре.

Порядок раздела земельного участка практически аналогичный.

Этапы раздела земельного участка по соглашению:

1. Межевание и изготовление технических планов на каждую выделяющуюся долю земельного участка.

Учитывая, что при разделе земельного участка, то есть выделе из него земельных участков, образуются новые участки, участники раздела обязаны представить в ГКН сведения о границах тех участков, которые они намереваются выделить, поскольку только при их установлении и согласовании возможно принять решение о выделении конкретных земельных участков как новых объектов недвижимости (Определение СК по гражданским делам свердловского областного суда от 9 июня 2011 г. по делу № 33-8335/2011);

2. Составление соглашения на основе технических планов на новые выделенные участки.

3. Постановка на кадастровый учет образовавшихся земельных участков и изготовление кадастровых паспортов.

4. Регистрация права собственности на выделенные земельные участки в Росреестре.

При отсутствии согласия всех долевых собственников, разделить земельный участок можно только через суд. В порядке досудебной подготовки суд назначает землеустроительную экспертизу.

Следует знать, что выделяемый земельный участок должен соответствовать следующим требованиям, предъявляемым к земельному участку:

— относительно его разрешенного использования, предельного (минимального) размера земельного участка, предоставляемого в собственность (Определение СК по гражданским делам Ленинградского областного суда от 4 сентября 2013 г. по делу № 33-4188/2013); ограничения должны затрагивать не только предельно максимальные, но и предельно минимальные размеры предоставления земельных участков (так, в Московской области принят законы от 17.06.2003 г. «О предельных размерах земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность на территории Московской области»);

— относительно прохода или подъезда к земельному участку; в

результате выдела доли из земельного участка должны образоваться два самостоятельных земельных участка, выход на которые возможны каждому из сособственников первоначального земельного участка.

Право общей собственности на земельные участки относится к видам частной собственности на землю и характеризуется множественностью субъектов права собственности, именуемыми участниками общей собственности или сособственниками, при совместном использовании земельного участка (ст. 244 ГК РФ). По сути, возникновение общей собственности есть объединение субъектов права собственности на землю и соединение земельных участков в единый объект, подтвержденное актом о государственной регистрации. Право общей собственности на земельный участок делится на два вида:

  1. Общая совместная собственность на землю (без определения долей).
  2. Общая долевая собственность на землю (с определением долей каждого сособственника).

Различия между видами права общей собственности касаются как области содержания правомочий собственников, так и института возникновения правовых отношений. Рассмотрим каждый вид общей собственности на землю по отдельности.

Общая долевая собственность на земельный участок

Общая собственность может быть объявлена долевой на основании соглашения участников общей совместной собственности либо, при отсутствии такого согласия, по решению суда (п. 5 ст. 244 ГК РФ). Каждый из участников долевой собственности вправе получить во владение и пользование часть земельного участка, соразмерной выделенной доли (ст. 247 Гражданского кодекса РФ). Действия правомочий владения и пользования землей, которая является общей долевой собственностью, возникают на основании соглашения всех ее участников собственности либо по решению суда. Участник общей долевой собственности, осуществивший неотделимые улучшения объекта общего имущества (в данном случае – земельного участка) с использованием собственных средств, вправе требовать увеличения своей доли в соответствующем объеме. В случае, если были произведены отделимые улучшения, они являются собственностью того участника долевой собственности, кто их осуществил (ст. 245 ГК РФ). Право общей долевой собственности на землю предполагает распределение между всеми участниками в соответствующих долях поступающих в состав общего имущества доходов, выращенных плодов и произведенной продукции, если иное не предусмотрено дополнительным соглашением (ст. 248 ГК РФ). Расходы по содержанию земельного участка, находящегося в общей долевой собственности, распределяются между всеми участниками, в соответствии с размером их долей. В частности, каждый из участников несет ответственность за своевременную уплату земельного налога, предоставление налоговой декларации по земельному налогу, уплату издержек по содержанию земли и другое (ст. 249 ГК РФ). Распорядиться своей долей участник общей долевой собственности вправе по своему усмотрению, в том числе, он может передать свою долю в дар или по завещанию, продать по договору купли-продажи земельного участка. В свою очередь, распорядиться земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, можно только на основании соглашения всех участвующих сторон. Возмездное отчуждение доли имущества в общей собственности предполагает преимущественное право остальных участников на покупку продаваемой доли по стоимости, в размере которой она продается (ст. 246 ГК РФ).

Нарушение преимущественного права покупки доли дает право любому из участников долевой собственности в течение 3-х месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя.

Земельный участок, находящийся в общей долевой собственности и обладающий возможностью деления, может быть разделен между всеми участниками/сособственниками, желающими произвести государственную регистрацию права собственности на отдельный земельный участок. Осуществление действий по делению земли предполагает прекращение общей долевой собственности на данный земельный участок, и может быть выполнено по общему согласию всех сторон либо на основании судебного решения (ст. 252 ГК РФ). В случае невозможности выдела доли по закону либо если деление повлечет за собой несоразмерный ущерб имуществу, выделяющийся собственник вправе потребовать выплаты ему стоимости его доли остальными участниками общей долевой собственности.

Собственник, получивший денежную сумму или иную компенсацию от остальных участников долевой собственности за свою долю, утрачивает право собственности на долю в общем имуществе.

Неделимый земельный участок, находящийся в общей долевой собственности, предполагает выплату стоимости доли участнику, желающему выделить свою долю в натуре, другими участниками (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Общая совместная собственность на земельный участок

Право общей совместной собственности регулируется ст. 253 Гражданского кодекса РФ, в соответствии с которой все участники данного правового режима могут сообща владеть и пользоваться общим имуществом (земельным участком), если иное не предусмотрено дополнительным соглашением. Земельным участком, находящимся в общей совместной собственности, могут распоряжаться любой из участников, по согласию всех остальных сторон. Например, порядок владения, пользования и распоряжения землей фермерского назначения определяется соглашением между лицами, изъявившими желание создать и вести совместное фермерское хозяйство. Вместе с тем, правомочие распоряжения фермерским земельным участком получает его глава в интересах ведения фермерского хозяйства. Каждый из участников совместной собственности имеет право совершать различные сделки по распоряжению общим имуществом, при этом, совершенная сделка может быть признана недействительной на основании требований, предъявленных другими участниками, относительно отсутствия у стороны, совершившей сделку, определенных правомочий. Раздел общего имущества между участниками совместной собственности либо выдел доли одного из них осуществляются после предварительного определения доли каждого из участников.

Раздел общего совместного имущества предполагает равные доли для всех участников (ст. 254 ГК РФ).

Правовой режим общей совместной собственности наглядно описывается в ст. 256 ГК РФ (общая собственность супругов). Так, имущество, нажитое супругами в браке, является их совместной собственностью, за исключением отдельных случаев, предусмотренных брачным договором. Вместе с тем, имущество, которое было приобретено одним из супругов до брака или полученное в дар либо в порядке наследования во время брака, является его собственностью. На основании российского законодательства совместная собственность возникает в отношении:

  • крестьянско-фермерских хозяйств;
  • общих земельных участков, которые были приобретены за счет целевых взносов членов садово-огороднических и дачных некоммерческих товариществ;
  • общей собственности супругов, если иное не предусмотрено брачным контрактом;
  • совместной собственности граждан, являющихся членами садово-огороднических и дачных некоммерческих объединений, при условии предоставления земельного участка на условиях оплаты.

Государственная регистрация общей долевой собственности на землю

Объект недвижимости, расположенный на неделимом земельном участке, может быть приобретен на праве общей долевой собственности или аренды с множественностью лиц на стороне арендатора, при этом учитываются доли в праве собственности на здание. Для приобретения права общей собственности на земельный участок все участвующие стороны должны совместно обратиться в государственный орган местного самоуправления с заявлениями о приобретении прав собственности на земельный участок (ст. 245 ГК РФ), к заявлениям необходимо приложить кадастровый паспорт объекта.

Государственная регистрация доли одного из сособственников в праве общей долевой собственности, при отсутствии волеизъявления остальных участников, предполагает их потенциальное участие в общей долевой собственности помимо их воли. В проведении государственной регистрации права общей долевой собственности на землю может быть отказано при отсутствии совместного обращения всех участников.

Отвечает заместитель генерального директора по продажам компании «Бон Тон» Валерия Цветкова:

Задача довольно сложная, и одним из способов ее решения является суд. Однако есть следующий нюанс: выделить долю дома в единоличную собственность можно будет в том случае, если строение имеет несколько отдельных входов и отдельно подключенные коммуникации. Если коммуникации одни на весь дом, и у других сособственников нет отдельного подключения, то в такой ситуации выделение части дома не представляется возможным. Для решения проблемы потребуется выкупить доли дома у остальных сособственников.

Как выделить и продать 1/4 дома и земли?

Можно ли продать три сотки из шести в СНТ?

Что касается земельного участка, то здесь также есть свои нюансы: выдел доли в натуре возможен при соблюдении ряда условий. Например, размер участка должен быть не менее 6 соток, при этом каждый из сособственников должен дать добровольное согласие. Если его нет, то нужно обращаться в суд.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

В случае, если нет согласия между сособственниками по определению порядка пользования земельным участком, необходимо обратиться в суд. В данной ситуации геодезическая компания готовит карточку по разделу земельного участка, после чего необходимо определить, кто и какой частью пользуется. Существуют минимальные размеры земельного участка, которые зависят от вида разрешенного использования, и 2,5 сотки, действительно, очень мало, поэтому данный вопрос сможет решить только судья.

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В первую очередь, отмечу, что не стыкуются доли в праве собственности на дом: 1/2 у первого собственника + 2 доли по 1/8 у второго и третьего. Получается, что где-то еще потерялись 2/8 доли дома?

Как выделить свою долю собственности – земли и дома?

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Как правило, все ситуации, касающиеся раздела участков и домов, усложняются несколькими факторами.

  1. Минимально допустимые размеры земельного участка по ПЗЗ, принятым в Вашем регионе.
  2. Нежелание других собственников производить раздел по разным причинам. Иногда это просто опасения чего-то неизвестного, но чаще трезвый расчет на то, что в случае своей несговорчивости они смогут получить на выходе что-то большее.
  3. Наличие технической возможности произвести реальный раздел дома и участка (то есть обеспечить другим собственникам условия прохода и проезда к их участкам).

Третий фактор в Вашей ситуации, как я понимаю, не является значимым. Соответственно, есть два основных пути:

Первый – договариваться о мирном решении ситуации. Здесь возможны несколько сценариев:

  • выкуп у второго и третьего собственников их долей (как правило, если предложить не просто деньги, а альтернативный объект, шансы на благополучный исход переговоров значительно выше);
  • перераспределение долей в земельном участке между собственниками таким образом, чтобы появилась возможность реального раздела участка и возможность выделения второму и третьему собственникам отдельного земельного участка в их общую долевую собственность, соответствующего принятым нормам.

И второй путь – обращаться в суд.

Нужен ли нотариус при продаже дома с участком?

Какой налог платить при продаже дома и участка?

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

В случае, если между участниками долевой собственности отсутствует согласованное всеми собственниками решение о разделе (выделе в натуре своих долей), и один из собственников намерен добиваться выделения своей доли, наличие земельного спора очевидно. Так как никто не вправе ни одного из собственников принудить к выделению долей, единственный способ разрешить данный спор – исключительно судебный порядок.

В рамках рассмотрения дела судом с высокой долей вероятности будет назначена и проведена судебная землеустроительная экспертиза, по результатам которой сторонам будет предложен один или несколько вариантов разделения участков.

В случае, если вторая и третья доля (миноритарии) являются смежными, и они заявят о том, что не согласны на выделение доли каждого из них в натуре, то суд выделит только долю первого участника, составляющую 1/2 дома и 3/4 земельного участка.

Если же вторая и третья доли не являются смежными, а разделены, например, невыделенной долей первого собственника, то выделение его доли в натуре фактически разделит дом на три части. В отношении схем раздела земельного участка также потребуется судебная землеустроительная экспертиза.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Продаем дачу. Нужно ли делать межевание?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Как продать квартиру, если один собственник против?

30.10.2006 | Рубрика: Прочее

Для регистрации перехода права собственности на квартиру, новому собственнику недвижимости достаточно зарегистрировать договор купли-продажи (мены, дарения и т.д.) квартиры. А вот для того чтобы зарегистрировать переход права собственности на индивидуальный жилой дом, новому собственнику вначале надо зарегистрировать переход права на землю. Но, как показывает практика, со временем на этой земле могут запросто появиться новые постройки, пристройки и т.п. И если бывший владелец собственности их не зарегистрировал, это по закону будет служить основанием для отказа новому собственнику в государственной регистрации перехода прав на дом.

Мы встретились с заместителем начальника отдела регистра № 1 РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» Еленой Найденышевой, которая рассказала нам о некоторых весьма важных нюансах, которые могут возникнуть при государственной регистрации создания индивидуальных жилых домов и земельных участков, а также при возникновении, переходе и прекращении прав на капитальные строения и земельные участки.

С момента принятия Закона Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» прошло уже более 4-х лет. Тем не менее, как показывает практика, некоторые наши граждане до сих пор не понимают, что же такое государственная регистрация прав на земельный участок, государственная регистрация прав на индивидуальный жилой дом, гараж и т.д. Распоряжаясь землей, например, не один десяток лет, засевая его и платя исправно налоги, многие ошибочно полагают, что эта земля принадлежит им, что они могут эту землю продать, подарить и т.д. А о том, что не проходила государственная регистрация создания самого земельного участка, на котором расположен жилой дом, что не установлены его точные границы, они не задумываются. На самом же деле, чтобы владеть землей или распоряжаться ей, надо получить на то соответствующие документы.

Вначале надо оформить права на землю

Если раньше столичному жителю, для того чтобы оформить свои права на землю, надо было самостоятельно обращаться в различные органы и организации за получением необходимых документов, тратить на это свои силы, нервы и драгоценное время, то теперь ему достаточно обратиться в одну из организаций – либо в Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру (далее Агентство), либо в администрацию района г. Минска по месту нахождения земельного участка, которая окажет услуги гражданину по так называемому принципу «одного окна».

Так, если гражданину необходимо оформить права на земельный участок, то, обратившись в Агентство, можно сразу подать три заявления: о предоставлении земельного участка, на изготовление землеустроительного дела и на регистрацию создания земельного участка и прав на него. При подаче заявлений должны присутствовать все собственники жилого дома с личными паспортами.

Заявление на изготовление землеустроительного дела будет передано в отдел № 7 кадастра Агентства, сотрудники которого в течение месяца со дня внесения платы за выполнение соответствующего вида работ произведут установление границ земельного участка на местности, проведут согласование проекта границ предоставляемого земельного участка с заинтересованными организациями и службами и изготовят землеустроительное дело. Изготовленные в установленном порядке документы будут переданы Минской городской землеустроительной и геодезической службе для подготовки проекта решения о предоставлении (передаче) земельного участка и вынесения его на ближайшее заседание Мингорисполкома.

В зависимости от того, кто является собственником дома – гражданин Республики Беларусь или иностранный гражданин, определяется, на каком праве передается (предоставляется) земельный участок гражданам – либо в частную собственность, либо в пожизненное наследуемое владение, либо в аренду. Если по решению Мингорисполкома земля предоставляется гражданам в аренду, то для государственной регистрации необходимо заключить с городской мэрией договор аренды земли.

На основании решения Мингорисполкома и землеустроительного дела регистратор недвижимости Агентства произведет регистрационные действия и выдаст на руки гражданину свидетельство о государственной регистрации создания земельного участка, возникновении прав и ограничений (обременений) прав на него.

За оформлением прав на землю можно обратиться и в администрацию района по месту нахождения земельного участка. В этом случае по принципу «одного окна» администрация района запросит все необходимые сведения из других организаций и направит гражданина в одну из организаций, осуществляющую геодезические работы по установлению границ земельного участка и изготовлению землеустроительных дел. Составленные ими документы будут переданы в Минскую городскую землеустроительную и геодезическую службу для подготовки проекта решения о предоставлении (передаче) гражданину земельного участка.

После вынесения данного решения заявителям выдается на руки экземпляр землеустроительного дела и выписка из решения Мингорисполкома. Эти документы являются основанием для совершения регистрационных действий в отношении земельного участка при обращении в Агентство.

В регистрации могут и отказать

По закону регистрация должна осуществляться в течение 7 рабочих дней c момента приема документов и внесения платы за совершение регистрационного действия. Однако если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней.

Совершение регистрационного действия может быть приостановлено регистратором на срок не более одного месяца при необходимости истребования дополнительных сведений и документов либо для того чтобы убедиться в отсутствии у заинтересованных лиц возражений против совершения этого действия.

Но в регистрации могут и отказать. Как отметила заместитель начальника отдела регистра № 1, если регистратор, занося координаты границ земельного участка в базу данных, заметит, что имеет место наложение границ одного участка на другой, он будет вынужден приостановить совершение регистрационных действий. Он сделает запрос в Минскую городскую землеустроительную и геодезическую службу. В зависимости от полученного результата в регистрации либо будет отказано, либо будут уточнены границы земельного участка.

В регистрации может быть отказано и в том случае, если регистратор обнаружит ошибки или неточности в документах. Например, идентификационные сведения гражданина в паспорте отличаются от идентификационных сведений в документах. Распространенным примером является неточное написание имен, например, Софья и София, Наталья и Наталия и др.

Могут быть обнаружены ошибки и в сведениях об ограничениях прав на земельный участок.

Однако камнем преткновения является долевое право на объект недвижимого имущества. Нежелание одного из сособственников лично явиться и подписать заявление о государственной регистрации является основанием для отказа в приеме документов, представленными остальными собственниками для регистрации.

Долевая собственность – головная боль для собственников

Согласно ст.33 Закона РБ «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» заявление о государственной регистрации должно быть подписано собственниками соответствующего имущества, а в отношении земельного участка заявление может быть подписано лицами, которым земельный участок принадлежит на праве пожизненного наследуемого владения либо временного пользования. Это значит, они все вместе они должны прийти в Агентство и подать заявление на оформление прав на землю. По словам Елены Найденышевой, вот здесь-то, как правило, и возникают проблемы. Кто-то из собственников жилого дома желает оформить права на землю, кто-то — нет. И достигнуть согласия чаще всего им, к сожалению, не удается.

Как пояснила замначальника отдела регистра № 1, если раньше решать такие вопросы, связанные с регистрацией земельных участков, находящихся в общем долевом пожизненном наследуемом владении либо в общем долевом временном пользовании, было достаточно проблематично, то в настоящее время появилась возможность для их решения.

С учетом того, что рассматриваемые земельные участки находятся в государственной собственности, Мингорисполком выносит решение о предоставлении земельного участка всем участникам общей долевой собственности на жилой дом на общем долевом праве по заявлениям только заинтересованных в оформлении прав на земельный участок лиц. В тексте решения о предоставлении земельного участка должны содержаться идентификационные сведения всех участников общей долевой собственности на капитальное строение, необходимые для внесения в регистрационную книгу.

На основании этого решения заявление о регистрации создания и возникновения общего долевого права на земельный участок в Агентстве может быть подписано и подано как одним, так и несколькими кандидатами в правообладатели. Если среди заявителей не было кого-либо, чьи права непосредственно регистрируются или ограничиваются, то регистратор информирует этих лиц о приеме документов, приостановив совершение регистрационных действий. При наличии возражений гражданин должен явиться в Агентство лично и подать заявление регистратору. Это заявление послужит основанием для отказа в регистрации согласно п.п.1.3 п.1 ст.36 закона о госрегистрации.

В случае, если собственник лично не придет в Агентство в течение указанного регистратором срока и не напишет заявление о том, что он отказывается оформлять свои права, а пришлет отказ по почте или устно известит регистратора о несогласии, его права будут зарегистрированы. Однако свидетельство о государственной регистрации он не получит, то есть документа, удостоверяющего его права на землю, у него не будет. Он сможет, при необходимости, только заказать выписку, в которой будет указано, что его права зарегистрированы.

При наличии отказа в совершении регистрационных действий граждане могут обратиться в суд. Суд своим решением обяжет Агентство зарегистрировать создание и возникновение общего долевого права на земельный участок по заявлению одного из граждан, так как наличие возражений у одного из кандидатов в правообладатели не должно служить препятствием для осуществления законных прав других лиц. На основании решения суда будет осуществлена регистрация прав на земельный участок. Как правило, все судебные издержки возлагаются на гражданина, препятствующего осуществлению законных прав других граждан.

Чем больше долей – тем больше хлопот

Недвижимое имущество может находиться в долевой собственности. Как правило, доли появляются при наследовании недвижимого имущества, при дарении, купле-продаже.

В г. Минске количество собственников индивидуального жилого дома может варьировать от одного до восьми человек. Так, например, после смерти одного из собственников жилого дома сразу может появиться и 6, и 7 наследников, зарегистрировавших свои права. Замечательно, если они поддерживают между собой хорошие отношения, но так бывает не всегда. Зачастую они не могут поделить дом, сарай, гараж, огород и т.д. И самое печальное – это то, что все они, как правило, — близкие родственники. Но даже там, где есть лишь два собственника жилого дома, уже появляются проблемы. А что говорить, если их несколько!!! Ведь для того чтобы даже реконструировать часть дома, не говоря уже о том, чтобы сделать пристройку и т.п., нужно получить согласие второго сособственника. При выдаче разрешения на строительство объекта на границе двух земельных участков, кроме согласия сособственников, администрация района требует согласие владельцев соседнего участка. (А вдруг крыша сарая одного соседа будет создавать тень для клубники в огороде другого соседа!)

Решением проблемы, связанной с общим долевым правом на индивидуальные жилые дома, может стать раздел либо вычленение доли в праве недвижимого имущества. Как отметила Елена Найденышева, в настоящее время в столице раздел жилых домов не практикуется, это не всегда возможно выполнить технически, так как по закону в результате раздела объекта недвижимого имущества определенного вида создается два или более объектов недвижимого имущества того же вида (дом — на два дома, квартира на две квартиры). Поэтому, в основном, практика такова: вычленяются доли в натуре, прекращается долевая собственность, регистрируется создание и возникновение права собственности на изолированные помещения (квартиры). Необходимое условие – согласие собственников жилого дома и то, чтобы получаемые в результате вычленения объекты отвечали требованиям, предъявляемым к изолированному помещению (квартире), согласно ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, СНБ 1.04.01-04 и СТБ 1154-99 (жилище).

Специалистами отдела № 7 кадастра Агентства готовится проект вычленения изолированного помещения. Обязательное условие – отсутствие изменений и нарушений в доме и на земельном участке, не оформленных в установленном законом порядке. На сегодняшний день основным препятствием для совершения регистрационных действий является наличие самовольных строений на земельном участке и перепланировок в капитальных строениях. Собственники жилого дома приходят в Агентство либо в нотариальную контору и подают заявление на удостоверение договора о вычленении изолированных помещений из капитального строения. После удостоверения данный договор подлежит государственной регистрации, для чего подаются соответствующие заявления.

При отсутствии согласия всех собственников жилого дома, создание квартир можно также зарегистрировать по решению суда, но подавать заявление о регистрации прекращения общей долевой собственности на дом в Агентство должны все собственники.

Бывает, что доля в праве собственности очень мала, и ее выдел в натуре не возможен. В этом случае собственники могут заключить мировое соглашение в суде, отказавшись от своей доли в праве собственности в пользу других совладельцев и получив от них соответствующую компенсацию.

С соседом лучше дружить

Если один из сособственников сделал пристройку, построил сарай, гараж и т.п., а с соседом у него натянутые отношения, то зарегистрировать изменения капитального строения ему вряд ли удастся. Ведь по закону подавать и подписывать заявление на совершение регистрационных действий должны все участники долевой собственности. А сосед, к примеру, не соглашается идти в Агентство, не желает подписывать документы. Из вредности или просто так. Тогда второму собственнику в регистрации изменений капитального строения будет отказано.

По словам Елены Найденышевой, получается, что на сегодняшний день страдают законопослушные граждане. Получив разрешение на реконструкцию жилого дома либо строительство гаража, выполнив данные работы и оформив акт приемки в эксплуатацию объекта в администрации района, они, при обращении в Агентство для регистрации изменений капитального строения, получают отказ в приеме документов. Причина отказа в том, что в Агентстве имеется информация о том, что на этом земельном участке имеются еще какие-то самовольно возведенные строения других собственников, которые не желают заниматься их оформлением в установленном законом порядке, а изменения капитального строения не могут регистрироваться в какой-либо части, они должны регистрироваться по всему объекту недвижимого имущества .

И это, на сегодняшний день, отметила замначальника отдела регистра № 1, одна из самых больших проблем. Основная масса жалоб граждан касается именно этих вопросов. И чтобы решить их, чтобы не страдали законопослушные граждане, необходимо вносить изменения в закон о государственной регистрации.

Елена МАСЛОВСКАЯ

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх