Доверенность ДДУ, образец

1 июля 2019 года российский на рынке недвижимости произошли серьезные перемены. Застройщики перешли на проектное финансирование объектов. Формат проектного финансирования объектов более надежен, чем заключение договора долевого участия (ДДУ). Но одновременно перевести строительство всех объектов на проектное финансирование невозможно. Поэтому Правительство РФ приняло решение дать застройщикам возможность достроить начатые объекты путем заключения ДДУ.

Особенности оформления доверенности на регистрацию ДДУ

Согласно статье 48 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», договор участия в долевом строительстве регистрируется на основании заявления сторон – застройщика и участника долевого строительства. Если участник ДДУ не может участвовать в процедуре оформления сделки лично, он может воспользоваться помощью представителя, выдав ему доверенность на заключение ДДУ и его последующую регистрацию.

Содержание доверенности на заключение ДДУ

Доверенность заключается в письменной форме и содержит следующие пункты:

  • наименование сторон (ФИО, паспортные данные, контакты);
  • дата и место составления;
  • полномочия представителя (конкретный перечень допустимых действий);
  • срок действия;
  • подпись доверителя.

Обратите внимание на то, что доверенность на договор долевого строительства нельзя продлить – если срок документа истек, нужно оформить новый. В связи с тем, что ДДУ подлежит государственной регистрации, доверенность должна быть нотариально заверена (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Договор долевого участия является на сегодняшний день документом, способным обеспечить защиту интересов дольщика во время приобретения жилья у компании-застройщика. В законе прописаны четкие требования к содержанию документа, регламентированы права и обязанности сторон, однако договор может защитить дольщика от многих проблем только в том случае, если документ зарегистрирован в Росреестре.

При подписании ДДУ застройщик сам регистрирует договор (это является дополнительной услугой), но при этом требует за это с дольщика оплату, причем, довольно высокую. Сегодня мы поговорим о том, может ли дольщик сэкономить деньги и зарегистрировать ДДУ в Росреестре самостоятельно. Вы узнаете, имеет ли дольщик на это право, допускает ли самостоятельную регистрацию закон и насколько охотно застройщик соглашается на такой вариант взаимодействия с дольщиком.

Что говорит закон по поводу самостоятельной регистрации

Начнем с того, что существует сам договор (ДДУ), в котором отсутствуют любые упоминания о том, кто будет регистрировать документ. К договору прилагаются дополнительное соглашение, в котором речь идет о различных услугах, оказываемых застройщиком за отдельную плату, в частности, регистрация документа как раз является той дополнительной услугой, которую оказывает застройщик дольщику.

Федеральный закон (ФЗ-214) определяет, что отношения между дольщиком и застройщиком регулируются положениями закона «О защите прав потребителей» (ЗоЗПП). В статье 16 ЗоЗПП говорится о том, что покупка одних товаров или услуг не может заставлять потребителя приобретать другие товары, услуги.

Другими словами, застройщик не может навязать дольщику услугу регистрации ДДУ (оформление недвижимости в собственность, равно как и прочие услуги), если он того не желает, дольщик имеет полное право самостоятельно зарегистрировать договор с застройщиком в Росреестре.

Однако сегодня регистрация ДДУ застройщиком является общепринятой практикой, подавляющее большинство дольщиков, не задумываясь, платят застройщику за регистрацию. В некоторых случаях дольщику действительно проще заплатить, чтобы за него все сделали, особенно, если ему никогда не приходилось заниматься подобными вопросами. Но чаще всего клиенты компаний-застройщиков просто не подозревают, что от услуги регистрации можно отказаться и сделать все самостоятельно, сэкономив при этом деньги.

Что почем? Сколько стоит зарегистрировать договор на самом деле

Надо сказать, в качестве оплаты за данную услугу застройщик просит немалые суммы, стоимость регистрации (по не совсем понятным причинам) начинается где-то в пределах 30 тыс. рублей, а стоимость всего пакета дополнительных услуг вполне может переваливать за 300 тыс. рублей. Как правило, застройщики привязывают сумму оплаты за регистрацию ДДУ к стоимости квартиры, берется процентное соотношение стоимости приобретаемого жилья к сумме оплаты. Так, сегодня застройщики и девелоперы берут до 1% стоимости квартиры.

Кстати, от такой практики застройщики стали понемногу отходить, принимая за стоимость своей услуги некую фиксированную величину.

Возможно, так происходит по той причине, что дольщики в последнее время стали более грамотными, и менеджерам все труднее стало отвечать на неудобные вопросы. Действительно, сложно объяснить, каким образом метраж и стоимость жилья может влиять на стоимость услуги (фактически, набора одних и тех же действий, совершаемых в стандартной последовательности).

На самом деле, цена услуги, которую застройщики тем или иным способом навязывают, слишком завышена даже при минимальном ценнике. Вся процедура регистрации сводится к подаче набора документов (со стороны застройщика и дольщика), причем, делается это, как правило, «оптом», на регистрацию одновременно отправляются десятки договоров. И да – застройщик обязан подать полный комплект документов со своей стороны только единожды, когда заключается и регистрируется первый ДДУ (в возводимом жилом комплексе). Единожды подается проектная документация, разрешения, пр., а затем вместе с пакетом дольщика застройщик подает заявление о его согласии на договор, пр.

После «открытия регистрации» повторная подача всего пакета предоставленных документов не требуется, нужна, главным образом, информация, которая касается каждого дольщика.

Каким же образом потребителя приучили к тому, чтобы отдавать достаточно серьезные суммы за столь необременительное для застройщика занятие? Застройщику весьма выгодно получать хорошие деньги, фактически, ни за что. Если на этапе строительства основные денежные средства, уплаченные дольщиками, уходят на закупку строительных материалов, оплату рабочих, обеспечение работы оборудования, спецтехники, то на этапе регистрации вложения минимальные.

Собственно, все затраты, с которыми столкнется дольщик, будут ограничены лишь госпошлиной (до 350 рублей), ну и транспортными расходами (и то не факт: документы можно подать в ближайший МФЦ или даже через интернет).

Положение дел с регистрацией ДДУ на современном рынке

Застройщику на руку отсутствие четкой и структурированной информации о том, в каком порядке нужно проходить процедуру регистрации и какие документы нужно предоставлять. Операторы Росреестра и МФЦ частенько сами не в курсе, так как подобные обращения являются на данный момент крайне редкими. Соответственно, представители самого застройщика также не горят желанием кого-либо консультировать по данному вопросу. Поэтому при самостоятельной регистрации ДДУ действительно придется приложить определенные усилия.

Часто менеджеры застройщика настаивают на том, чтобы регистрацией договора занималась компания, если речь, все же, зашла об этом, так как большинство клиентов продолжают считать услугу обязательной. Соответственно, для клиентов, которые склонны платить за регистрацию ДДУ запрашиваемые суммы, предусмотрены различные преференции (при выборе квартиры, пр.). Для самих продажников также предусмотрены различные бонусы, если они будут навязывать услугу, поэтому если имеет место хороший поток клиентов, они могут под разными предлогами отказывать тем, кто не хочет платить лишние деньги.

Официально отказывать в подписании ДДУ никто не будет, так как это явно противоречит закону (описано выше). Например, «жадному» клиенту предоставляется возможность купить жилье, однако без бронирования конкретной квартиры, мол, застройщику неизвестно, когда клиент зарегистрирует договор, и произойдет ли это вообще. В итоге, клиент может получить, мягко говоря, не самые выгодные условия.

Далее, процедура регистрации предполагает подачу документов сразу двумя сторонами, если застройщик может подать документы за дольщика (через доверенность), то шансы, что застройщик выпишет аналогичную доверенность дольщику, практически равны нулю.

Как правило, менеджеры объясняют — чтобы дольщик мог сам зарегистрировать договор, необходима встреча представителя застройщика и дольщика в месте подачи документов (в данном случае, от застройщика нужно заявление о своем согласии на заключение договора с дольщиком, так как остальные документы уже застройщиком поданы).

Соответственно, застройщик может ссылаться на невозможность выделить менеджера, который бы заниматься отдельным дольщиком персонально, таким образом, процесс регистрации можно оттянуть до того момента, когда самые лучшие квартиры окажутся проданными. Однако немногие знают, что на самом деле застройщик может подать документы со своей стороны и без присутствия дольщика.

Самостоятельная регистрация ДДУ

Выход из сложившейся ситуации имеется. Перед дольщиком, который не хочет платить лишние деньги и может найти время на то, чтобы оформить регистрацию самостоятельно, стоит задача, состоящая из двух этапов. Сначала необходимо сделать так, чтобы застройщик обеспечил возможность клиенту реализовать свое законное право, а затем нужно просто передать набор документов в Росреестр.

«Уговариваем» застройщика

Сейчас мы приведем способ, который поможет дольщику отказаться от дополнительной услуги. На этапе подписания ДДУ (это происходит в офисе продаж) не нужно задавать лишних вопросов, а просто подписать сам ДДУ, а также дополнительное соглашение — договор об оказании возмездных услуг, где будут перечислены различные услуги, порядок их оказания, размер оплаты, в том числе и услуга регистрации ДДУ в Росреестре. После подписания на руки клиент получает перечень документов, которые нужно предоставить компании-застройщику, дабы ее представитель мог выполнить обязательства по двум договорам.

Уже на следующий день нужно прийти в отдел продаж с заявлением о желании расторгнуть дополнительное соглашение (при этом, подтверждается согласие выполнять условия основного документа). Заявление пишется в двух экземплярах, один передается ответственному лицу (в отделе обслуживания сделок), а на втором ставится пометка, подтверждающая принятие заявления.

Теперь остается ждать результата в виде получения официального ответа от компании-застройщика. Есть два сценария развития событий – либо застройщик соглашается разорвать договор о дополнительных услугах либо отказывается это сделать (в письменной форме). В первом случае можно приступать к оплате и регистрации договора. Во втором случае нужно оплатить сумму, запрошенную застройщиком, брать официальный ответ застройщика, договор долевого участия и отправляться в суд с исковым заявлением. Письменный ответ послужит убедительным доказательством того, что застройщик нарушает закон и вымогает деньги за дополнительные услуги.

Если суд примет решение в пользу дольщика (а шансы достаточно высоки), то сумма, уплаченная по второму договору, будет возвращена. При этом, обязательства по ДДУ застройщик будет обязан выполнить, поскольку причин для расторжения этого договора просто нет.

Подготавливаем документы

В любом случае, к моменту принятия судом решения договор зарегистрирован не будет, так как застройщик не получил от дольщика набор документов, требуемых для этого. Поэтому на этом этапе дольщику нужно подготовить необходимые бумаги со своей стороны (застройщик со своей стороны сам предоставит в Росреестр необходимые документы), и отправиться регистрировать свой ДДУ.

Документы для регистрации понадобятся следующие:

  • Удостоверение личности или доверенность, если кто-либо регистрирует договор по поручению дольщика. Если в сделке участвует тот, кто представляет интересы ребенка, требуется свидетельство о рождении, за недееспособного сделку может оформлять его опекун, в этом случае потребуется свидетельство о назначении опекуном;

  • Договор о долевом участии. Документ необходимо предоставить в трех экземплярах (для дольщика, Росреестра и компании-застройщика), если договор дольщиков несколько, то должно быть соответствующее количество экземпляров;

  • Заявление о регистрации, это должно быть заявление от дольщика и заявление от застройщика. В случае самостоятельной регистрации последний сам его предоставит в Росреестр;

  • Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования;

  • Документы по объекту недвижимости – план объекта с указанием месторасположения квартиры, площади и прочих параметров жилья. Документы составляются застройщиком и в момент подписания ДДУ согласовываются с дольщиком;

  • Документ о согласии супруги (супруга) на проведение сделки, заверенный нотариально. Не потребуется если муж и жена являются участниками сделки.

В связи с тем, что в законодательстве периодически происходят изменения, представленный перечень может быть изменен, поэтому нужно уточнять его в Росреестре. При подаче документов нужно оплатить пошлину (до 350 р.), квитанцию предоставлять не нужно, просто в случае отсутствия информации об оплате на протяжении пяти дней (рабочих) Росреестр приостановит регистрацию и вернет пакет документов, не рассматривая.

Регистрация в Росреестре ДДУ с ипотекой

Если в сделке задействованы заемные средства, необходимо предоставить в Росреестр ипотечный договор с банком. Кроме того, потребуется договор залога, так как одновременно с регистрацией ДДУ будет происходить регистрация обременения прав требования.

Подаем документы и забираем зарегистрированный договор

Подать документы можно в территориальном отделении Росреестра, через МФЦ, через интернет (сайт Росреестра или Единый портал госуслуг), почтовым отправлением. Кроме того, есть возможность передать документы представителю Росреестра, при выездном приеме (при ограничении возможности передвижения это бесплатно, в прочих случаях на возмездной основе).

Регистрация (по закону) должна быть осуществлена в течение семи рабочих дней, если документы подавались через МФЦ, тогда это займет на пару дней больше времени (с учетом пересылки). По истечении указанного времени нужно получить на руки зарегистрированный договор, на документе появится регистрационная надпись.

Мы описали последовательность действий, которые необходимо предпринять при самостоятельной регистрации ДДУ. Надеемся, что изложенная информация поможет вам обеспечить экономию во время оформления недвижимости у застройщика. Помните о своем праве отказаться от дополнительных услуг, это относится не только к регистрации договора, но также и к оформлению жилья в собственность. В завершение хотелось бы напомнить о необходимости внимательно изучать договор, и обращаться к профессиональным юристам в случае возникновения различных затруднений.

Игорь Василенко

Это официальная бумага, которой одно лицо уполномочивает другое представлять его интересы в определенных правоотношениях.

Представитель лишен возможности:

Заключения подписания дополнительного либо иного другого документа, которые прилагаются к договору долевого участия
Совершать сделки способствующие изменению условий соглашения
Подписывать документы оформленные в ходе любых видов сделок с воздвигаемым зданием
Менять лиц которые указаны в договоре
Передавать право собственности не указанному в ДДУ лицу

Вопросы относительно долевого строительства разъяснены в 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ».

Гражданский кодекс РФ дает определение понятия «доверенность». По своей сути это есть сделка, осуществляемая в одностороннем порядке.

В ней указываются полномочия представителя. В статье 185 разъясняется порядок передачи прав доверителем, ответственность уполномоченного лица.

Видео: право собственности по предварительному договору долевого участия

На нее распространяются правила, которые напрямую связаны с односторонними сделками.

Помимо них введены в действие специальные нормы, применяемые в исключительных случаях.

Приобретение жилой площади в строящемся здании сопровождается двойной регистрацией ДДУ в государственном органе.

В первый она осуществляется в период заключения договора, второй — вслед за передачей жилого помещения в эксплуатацию.

Как правило, в первом случае интересы дольщика при регистрации может обеспечить застройщик.

Норма предусмотрена в положениях Федерального закона 214-ФЗ.

Чтобы минимизировать количество подаваемой на регистрацию документации можно оформить доверенность на застройщика, который займется регистрацией заключенного ДДУ в соответствующих структурах.

Норма предусмотрена в акте № 214-ФЗ, а именно в статье 17.

Составляется в письменной форме. Она не имеет унифицированной формы, утвержденной законодателем.

Но оформляется с соблюдением правил канцелярского делопроизводства. Ее не нужно удостоверять нотариально.

Она адресуется в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

В ней должен быть указан конкретный срок действия, в течении которого представитель наделяется правом совершать действия.

В доверенности отмечается, что предоставляется право:

Ведения переговоров и подачи заявления на регистрацию ДДУ
Представления и получения справок зарегистрированного в установленном порядке договора, позволяющего принять участие в долевом строительстве, свидетельства об осуществлении регистрации права собственности, правоустанавливающих актов
Внесение поправок в ЕГРП совершение оплаты обязательных сборов, включая государственную пошлину
Исполнения действий которые связаны с поручением

В соответствии с положениями статьи 187 ГК срок действия доверенности, который оформляется в порядке передоверия, не должен превысить срок действия основной.

В отдельных случаях она выдается на неограниченный срок, о чем отмечено в статье 188 ГК.

Но такого рода доверенность должна быть заверена в нотариальном порядке.

По общепринятым правилам, участник договора на долевое строительство лишен возможности оформления права владения на приобретаемое жилое помещение без осуществления регистрации ДДУ.

Право подлежит оформлению вслед за сдачей объекта в эксплуатацию.

no images were found

Указанное положение означает, что соглашение должно быть составлено надлежащим образом.

Если Росреестр орган отказывает в регистрации, то застройщик будет вынужден оформить право собственности на себя.

В сложившейся ситуации жилое помещение продается застройщиком участнику договора ДУ. При этом оформляется сделка купли-продажи.

Но застройщик должен внести поправки в отчетную документацию, произведя перерасчет размера:

  • налога на имущественные объекты;
  • добавленной стоимости;
  • получаемой прибыли.

Если договор ДУ не будет зарегистрирован в установленном порядке, то застройщик лишается права вовлечения материальных средств в строительство.

ФЗ о долевом участии в строительстве читайте в статье: закон о долевом участии в строительстве.

О сроках регистрации уступки по договору долевого участия, .

Доверитель имеет право подать претензионную жалобу по поводу нарушения его прав, если получив доверенность, застройщик не произвел в установленном порядке регистрацию.

Процедура осуществляется в органе Росреестр, к которому закреплен район строительства.

При ее проведении должны быть соблюдены все указания:

Постановления «О федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» опубликованного 1 июня 2009 года за номером 457
Приказ Росреестра «Об утверждении Регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» обнародованного 28 февраля 2011 года за номером П/52

Он расценивается в качестве зарегистрированного договора, если занесена соответствующая запись в единый государственный реестр прав.

Он является базовым государственным ресурсом, где содержится информация:

  1. Обо всех правообладателях недвижимого имущества.
  2. О существующих объектах
  3. О правах собственности, которые были приостановлены.

Правила пользования ценными бумаги, управления ими и распоряжение предусматривают совершение сделок посредством доверенности. Ее форма не отличается какими-либо признаками.

В соответствии с заложенным в нее принципом представитель владельца ценных бумаг может совершать любые действия с ними.

Доверенность такого рода относится к категории именных официальных бумаг, в которой обязательно указываются получившее и выдавшее ее лица.

Ее можно оформить одному или нескольким лицам, которые могут действовать вместе и раздельно.

Лица, принимающие непосредственное участие в долевом строительстве, заключают определенное соглашение.

Его основная цель заключается в вовлечении материальных средств граждан для возведения жилого здания.

Оно подлежит заключению в письменной форме на основании заявления граждан.

В содержании ДДУ должны быть указаны:

Характеристика строящегося жилого здания которое воздвигает застройщик соответственно условиям заключенного с дольщиком договора
Дата сдачи объекта дата его передачи дольщику
Договорная стоимость жилого помещения
Порядок внесения выплат конкретные сроки осуществления взносов
Гарантии застройщика на период эксплуатации жилого здания
Обязательства обеспечивающие надлежащее исполнение договора застройщиком, способы возмещения срыва сроков

При регистрации ДДУ застройщик оплачивает госпошлину в размере 350 рублей.

Факт оплаты удостоверяется платежной квитанцией.

Доверенность должна уполномочивать застройщика исключительно на осуществление регистрации ДДУ и права собственности на воздвигнутое жилье от имени дольщика.

Ни в коем случае ее нельзя подписывать, если в ней указано право подписи от имени дольщика различных видов документов, содержание которых изменяет договор на участие в долевом строительстве.

К ним относятся:

  • договор уступки прав по ДДУ;
  • соглашение на право требования залога, его снятия;
  • дополнительные соглашения, акты;
  • иные акты и соглашения, при помощи которых вносятся поправки в договор.

Как совершить покупку квартиры по договору долевого участия в сданном доме читайте в статье: покупка квартиры по договору долевого участия.

О госпошлине за регистрацию договора долевого участия в 2020 году, .

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх