Если нет кредитной истории дадут ли ипотеку

Вместе с экспертами разбираемся, кому из потенциальных заемщиков в этом году будет трудно получить ипотеку Фото: Евгений Разумный/Ведомости/ТАСС

В начале апреля крупные российские банки на фоне пандемии COVID-19 и экономических потрясений начали ужесточать требования по ипотечным кредитам. Таким образом банки «отрезают» неподготовленных заемщиков. Одними из первых отреагировали на изменение ситуации на рынке банк «Открытие», Росбанк и Совкомбанк.

«Открытие» и Совкомбанк подняли минимальный размер взноса на 10 п.п. — до 20% по кредитам на готовое и строящееся жилье. Росбанк пересмотрел условия четырех программ: пороговый размер взноса по кредитам под залог имеющегося жилья, а также по ссудам на покупку квартиры, доли в ней или комнаты вырос на 5 п.п., до 35% и 15% соответственно; на 10 п.п. (до 35%) вырос первоначальный взнос по кредитам на готовые дома. По мнению аналитиков, в ближайшее время банки продолжат ужесточать требования к заемщикам, повышая минимальное значение первоначального взноса по ипотеке и финансовому состоянию будущего клиента.

Вместе с экспертами разбираемся, кому в этом году будет трудно получить ипотеку.

Курс на ужесточение требований к заемщику

Банки при выдаче ипотеки уже стали применять более жесткий кредитный скоринг и тщательнее оценивать платежеспособность будущего клиента. По мнению аналитиков, в будущем требования к заемщикам будут ужесточаться, таким образом, банки станут отсеивать рискованных клиентов.

Ужесточение требований к ипотечным заемщикам в 2020 году будет наблюдаться по всем категориям клиентов, считает младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Екатерина Щурихина. Многие банки в марте-апреле уже повысили ставки по ипотеке и требования к первоначальному взносу. С высокой вероятностью на горизонте ближайших трех — шести месяцев смягчения требований к заемщикам не произойдет.

Фото: Ярослав Чингаев/ТАСС

«Основной причиной ужесточения условия кредитований является неопределенность в отношении того, какой масштаб примет ухудшение качества кредитного портфеля и какой запас капитала необходим для прохождения кризиса», — пояснил директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Валерий Пивень. По его мнению, по мере того как масштаб экономического спада станет понятен, требования к заемщикам могут смягчаться.

Сейчас банки детально оценивают платежеспособность будущего заемщика и перспективу того, может ли он потерять работу или получить снижение зарплаты после окончания карантина. «Как только закончится карантин и станут понятны масштабы проблемы, банки начнут корректировать требования к заемщикам. Не исключаю, что вмешается регулятор и введет дополнительные коэффициенты риска по ненадежным заемщикам», — отметил аналитик ГК «Финам» Алексей Коренев.

По его мнению, может быть повышен минимальный первоначальный взнос в случае роста просроченной задолженности. Но на данную меру банки пойдут в крайнем случае, потому что, увеличивая взнос, они будут терять большое количество потенциальных заемщиков.

Тем временем президент России Владимир Путин поручил правительству подготовить предложения о снижении первоначального взноса до 15% при выдаче ипотеки семьям с детьми. Подготовить соответствующие предложения кабмину необходимо к 20 мая.

Категории риска

Ужесточение требований приведет к тому, что часть потенциальных заемщиков будет получать отказ по жилищному кредиту. По словам аналитика ГК «Финам», как и раньше, в категории риски будут те, кто вносит небольшой первоначальный взнос. Сюда же можно отнести тех, кто в качестве первой суммы использует материнский капитал. «Если семья не смогла накопить первоначальную сумму и вносит ее маткапиталом, то велика вероятность, что им откажут», — считает эксперт.

Однако в наибольшей зоне риска окажутся сотрудники компаний, занятых в сфере малого и среднего бизнеса, а также в отраслях, которые в наибольшей степени пострадали от пандемии (туризм, непродуктовый ретейл, рестораны, спорт), продолжила Екатерина Щурихина. Получить ипотеку данным категориям заемщикам будет достаточно сложно, для банков они будут наиболее рискованными клиентами.

В невыгодном положении окажутся самозанятые и индивидуальные предприниматели. «Они сейчас находятся в наиболее тяжелом положении и не загружены работой. Шансов на получение жилищного кредита у них почти никаких», — отметил Алексей Коренев.

Фото: Антон Новодережкин/ТАСС

Будущее молодого заемщика

Сложно получить ипотеку будет и молодым специалистам. До пандемии банки достаточно лояльно относились к молодым заемщикам, их доля в общем количестве выданных кредитов росла. По оценке «Инком-Недвижимости», за пять лет только на вторичном рынке жилья столицы доля молодых ипотечников увеличилась с 50% до 70%.

Теперь отношение банков к такой категории заемщиков может измениться. «Чтобы получить одобрение банка, молодой заемщик должен занимать хорошую должность, иметь приличный стаж работы и быть уверенным, что после окончания карантина останется на рабочем месте с хорошей зарплатой», — сказал аналитик ГК «Финам».

Валерий Пивень из АКРА, напротив, считает, что у молодых заемщиков не будет больших трудностей при получении ипотеки. «В России нет проблемы высокой безработицы среди молодежи. Более того, работодатель часто предпочитает брать на работу именно молодежь, которая, к тому же, обладает более высокой трудовой мобильностью. Поэтому риски длительной потери дохода для молодежи останутся умеренными, и для банков молодые заемщики будут привлекательным клиентом», — пояснил он.

Кому будет проще получить ипотеку

В более выигрышном положении при получении жилищного кредита окажутся представители бюджетной сферы и госструктур — эти сферы в карантин остались на плаву. Зарплаты данных категорий потенциальных заемщиков на период самоизоляции с высокой вероятностью сохранились и останутся примерно на докризисном уровне после ее снятия, считают эксперты.

Проще всего получить ипотеку будет тем, кто имеет хороший доход, сможет его подтвердить (лучше, если это зарплатный проект) и имеет хорошую кредитную историю.

«Если заемщик сможет подтвердить уровень дохода, достаточный для обслуживания долга, и обладает хорошей кредитной историей, его шансы на получение кредита останутся высокими. Ипотека в любом случае одно из самых надежных направлений кредитования, дополнительные риски банки будут закладывать в условия предоставления кредита», — сказал Валерий Пивень.

Фото: Сергей Коньков/ТАСС

По оценкам экспертов, хороший доход для получения ипотеки в понимании банков — от 80–100 тыс. руб. и выше. Получить кредит с такой зарплатой будет легко. «Для того чтобы успешно обслуживать ипотечный заем, нужно, чтобы у человека оставалось свободных денег порядка 40–50 тыс. руб. Для этого зарплату нужно иметь вдвое больше», — пояснил Алексей Коренев.

Например, если человек работает в структуре «Газпрома» и получает высокую зарплату, для банка такой заемщик является наиболее привлекательным. В целом можно сказать, что легче всего получить кредит тому, кто в нем не нуждается, и тяжелее тому, кому он нужен, подытожил Коренев.

Банки обещают не ужесточать требований

Банки, опрошенные редакцией «РБК-Недвижимость», заявили, что не планируют ужесточать требования к заемщикам, но взвешенно подходят к оценке рисков.

В Райффайзенбанке отметили, что традиционно придерживаются консервативной кредитной политики и комплексно взвешивают все риски, однако в настоящее время не вводят дополнительных ограничений для получения ипотеки.

Банк «Открытие» больше не планирует ужесточать требования для какой-либо отдельной категории заемщиков. «Если говорить в целом, то с учетом экономической ситуации мы скорректировали риск-политику и более строго смотрим на клиентов, по совокупности факторов запроса которых видим, что кредитный риск по ним существенно растет в текущих условиях», — пояснили в пресс-службе банка.

Не поменял требований к ипотечным заемщикам банк ВТБ. «В текущей ситуации мы считаем важным оказать поддержку нашим клиентам», — отметили в пресс-службе кредитной организации.

Руководитель центра разработки ипотечных продуктов Промсвязьбанка Марина Заботина заявила, что банк не планирует менять требования к ипотечным заемщикам. «Напротив, банк улучшает условия для своих клиентов. ПСБ дополнительно снизил ставку на 0,5 п.п., до 6% в рамках государственной программы субсидирования ипотеки на новостройки», — отметила она.

МКБ не вводил никаких ограничений, продуктовый конвейер работает в штатном режиме. В Росбанке, в свою очередь, уже предприняли ряд ужесточающих мер. Например, отказались от льготных условий в части требований к первоначальному взносу для некоторых заемщиков (зарплатные клиенты). «В ближайшее время дополнительных ограничений вводить не планируется. Условия ипотечного кредитования в целом остаются на базовом уровне — как в части требований к доходу, так и к первоначальному взносу (от 15%)», — заявил руководитель центра цифрового партнерского бизнеса Росбанка Игорь Дмитриев.

Взять ипотеку без первоначального взноса можно двумя способами — найти программу с особыми условиями кредита или заменить наличные альтернативными вариантами. Рассказываем, на какие нюансы обратить внимание.

Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем он банку

Например, квартира стоит 3 млн, а у вас есть только 1 млн рублей. Вы приходите в банк и предлагаете: «Давайте я отдам 1 млн рублей продавцу, а у вас возьму 2 млн рублей в ипотеку». Банк соглашается и перечисляет 2 млн продавцу. Ваш миллион рублей де-юре и есть «первоначальный взнос по ипотеке».

Взнос обычно составляет 10-30% от общей цены квартиры, всё зависит от рыночной ситуации. Когда банкам нужно привлечь ипотечников, они делают условия выгоднее. Когда не нужно — могут спрашивать и минимум 50%, никаких ограничений нет. Как правило, первоначальный взнос не может составлять больше 70%.

В основном банки просят 10-20% первоначального взноса. Но есть предложения и под 5%.

Для банка первоначальный взнос становится способом подстраховаться на случай, если вы перестанете платить по кредиту. Вот как это работает:

  • Когда заемщик не платит, банк какое-то время ждет, а потом через суд забирает квартиру себе. Любая ипотечная недвижимость находится в залоге у того, кто дал кредит.
  • Банку нужна не квартира, а деньги, поэтому он выставляет жилье на торги. Причем по цене чуть ниже рыночной. Если никто не покупает, начинает постепенно снижать ценник.
  • Получается, если банк займет вам полную сумму, а будет продавать дешевле рыночной цены, то он потеряет деньги. И это не считая расходов: зарплата менеджерам, упущенная выгода за использование денег. Банк — это бизнес, и работать без прибыли не будет.
  • Поэтому у вас и просят первоначальный взнос. Тогда банк занимает вам 70-90% от рыночной цены квартиры. Если вы не возвращаете деньги, то кредитор продает квартиру со скидкой, но прибыль все равно есть.

Как можно взять ипотеку без первоначального взноса

Задача банка — подстраховаться от потери своих денег и упущенной выгоды. Значит, вы можете или заменить наличные в первоначальном взносе на что-то другое, или иначе снизить риски банка.

Дать в залог банку другое имущество

Банки предлагают ипотеку без первоначального взноса тем, кто может дать в залог другое имущество. Если что-то пойдет не так, то в зависимости от того, что прописано в договоре, вы можете лишиться или одной из двух квартир, или сразу двух.

В качестве залога обычно используют другую недвижимость. Поэтому к заявке на ипотеку придется прикладывать выписку из ЕГРН о том, что вы владеете квартирой, домом или земельным участком. Если банк согласен, можно использовать и другое имущество, например, машину.

Стоимость должна быть соизмерима ипотеке. Оценка проводится компанией, аккредитованной в банке — оценщики обычно показывают самую низкую границу рыночной стоимости.

Пример.

Вы хотите купить в ипотеку трехкомнатную квартиру за 20 млн рублей. В залог предлагаете однокомнатную — по цене рынка это 3 млн рублей. Банк не согласится на такую сделку — у вас должно быть имущество примерно на ту же сумму, что вы берете в ипотеку.

Ипотека под залог другого имущества обычно подходит для ситуаций, когда нужно срочно приобрести выгодное жилье. Например, вы живете в своей трехкомнатной квартире, а ребенку хотите купить однокомнатную. Тут в продаже появляется дешевая «однушка». Времени собирать первоначальный взнос нет, поэтому можно заложить свою «трешку» и купить «однушку».

Когда вы подписываете договор, изучите, что именно вы берете. Ипотека — это инструмент для приобретения жилья, который регулируется специальным законом. Кредит — это общее наименование финансового инструмента. Разные инструменты — разные нюансы.

Например, если вы попадете в сложную ситуацию, то можете рассчитывать на кредитные каникулы, но с ограничениями:

  • Для обычных кредитов размер не может превышать 4,5 млн рублей. Если ваш кредит больше, то никаких отсрочек.
  • Для ипотечных каникул сумма ограничена 15 млн рублей.

Подробнее разницу мы разобрали в статье про кредитные и ипотечные каникулы.

Лучше не использовать для приобретения жилья просто кредит — ищите именно ипотеку, так у вас больше прав и защиты от государства.

Использовать потребительский кредит

Такие предложения можно услышать от риелторов, менеджеров по продажам или знакомых. Схему можно условно назвать ипотекой без первоначального взноса, ведь фактически наличные вы все-таки используете, просто у вас получается не один, а два долга.

Внимательно все посчитайте, прежде чем соглашаться на такую авантюру. Ставки по потребительскому кредиту обычно выше, чем за ипотеку, поэтому ваш «первоначальный» взнос может обойтись дорого. Плюс отдавать вы будете его не 20 лет, а 1-3-5 лет, это увеличивает ежемесячный платеж.

Если вы сначала возьмёте потребительский кредит, а затем обратитесь за ипотекой, то последнюю могут и не одобрить — на вас уже будет весомая долговая нагрузка. Обойти это можно так:

  1. Подаете документы на ипотеку — после одобрения у вас будет несколько дней на поиск квартиры. Обычно это месяц, но точный срок зависит от банка.
  2. Найдите квартиру, договоритесь с продавцом о том, что вы покупаете через ипотеку, согласуйте с банковским менеджером дату сделки.
  3. За 2-3 три дня до момента подписания договора подайте онлайн-заявки на потребительский кредит. Выбирайте лучший вариант и подписывайте договор.
  4. Уже с деньгами приходите на подписание одобренного ипотечного договора в банк.

Еще один вариант подходит для семьи — один партнер берет потребительский кредит, другой в этот момент берет ипотеку.

Долговая нагрузка при потребительском кредите увеличивается в сравнении с ипотекой в несколько раз. Посчитайте всё еще раз.

Участвовать в государственных программах

Первоначальный взнос в таких схемах есть, только вносит его государство в рамках специальных социальных программ. Использовать их могут не все.

«Молодая семья». В программе могут участвовать только зарегистрированные в ЗАГС пары. Вы получаете порядка 35% стоимости квартиры в виде субсидии из бюджета, а остальное обязуетесь погасить наличными или с помощью ипотеки.

Чтобы участвовать в программе, вы должны быть в зарегистрированном браке, возраст каждого из супругов — не больше 36 лет. Нужно доказать, что вы в состоянии выплатить оставшийся после субсидии долг, например, с помощью справки о доходах с работы.

Еще семья должна быть «нуждающейся в улучшении жилищных условий». Критерии этого в каждом регионе свои, поэтому за консультациями нужно идти в правительство вашего субъекта. Например, в Москве у каждого супруга должно быть в собственности не больше 10 кв.м. жилой площади. В Санкт-Петербурге — 9 кв.м. Требования могут меняться, поэтому лучше идти в жилищный отдел муниципалитета и выяснять на месте.

Материнский капитал. Деньги, которые государство выплачивает за появление в семье ребенка, можно использовать как первоначальный взнос. Здесь главное, чтобы суммы в 466 617 рублей за первого или 616 617 рублей за второго и следующих хватило. Иначе все равно придется доплачивать наличными.

Пример.

Цена квартиры — 5 млн рублей. Банк требует использовать первоначальный взнос не меньше 15% от стоимости квартиры, то есть 750 000 рублей.

Чтобы семья могла купить эту квартиру, нужно использовать материнский капитал в 466 617 рублей и еще доплатить 283 383 рубля.

Чтобы использовать материнский капитал для ипотеки, принесите в банк справку из ПФР о том, что вы еще не потратили эти средства. Когда будете регистрировать ипотечный договор в МФЦ, сделайте нотариальное обязательства о том, что вы выделяете детям долю в покупаемом жилье.

Военная ипотека. Эту программу могут использовать только военнослужащие. Смысл примерно тот же — берете справки о том, сколько денег накопилось на счету, приносите в банк. Дальше оформляете займ по программе «военная ипотека».

Другие социальные программы. В России такие программы в основном разрабатываются на муниципальном или региональном уровне. Например, в Москве есть программа поддержки нуждающихся, а в Саратовской области приняли специальный закон, в который периодически вносят новые категории граждан.

В основном меры поддержки распространяются на учителей, врачей, представителей правоохранительных органов или просто нуждающихся в улучшении жилищных условий. Принцип тот же — государство компенсирует часть расходов, и вы можете использовать эту компенсацию как первоначальный взнос.

  1. Найдите нужную программу на сайте правительства региона или на сайте муниципалитета;
  2. Соберите справки о том, что вы попадаете под действие программы;
  3. Согласуйте с банком сделку;
  4. Подпишите договора, зарегистрируйте их в МФЦ. Банк расплачивается с покупателем, затем ваш долг уменьшается за счет поступивших банку денег от государства. И дальше вы платите уже обычный ежемесячный платеж по ипотеке.

В зависимости от региона алгоритм может меняться.

Воспользоваться акцией от застройщика

Сам по себе термин «ипотека от застройщика» является маркетинговым — застройщик не выдает ипотеку, этим занимается банк.

Есть ситуации, когда застройщик проводит специальные акции по договоренности с банком, такие предложения можно условно назвать ипотекой без первоначального взноса. Условия зависят от конкретного девелопера.

Например, вы покупаете квартиру за 3 млн рублей. Акция может быть такой.

Вы берете у застройщика в долг 500 тысяч рублей на один-два года. Эти деньги становятся как бы вашим первоначальным взносом — в руках вы их не подержите, они сразу зачисляются на счет застройщика или на эскроу-счет для покупки квартиры. Обычно такая рассрочка оформляется отдельным договором займа, заверяется у нотариуса.

Итого у вас есть сумма долга, которая складывается из займа на первоначальный взнос и ипотеки. Займ застройщика можно вернуть в конце срока, либо равномерно распределить по месяцам — в зависимости от условий договора.

Такие акции могут быть выгодными — застройщики обычно дают деньги в рассрочку, без процентов, с ежемесячными выплатами. Соответственно, это лучше потребительского кредита.

Обратная сторона ипотеки без первоначального взноса

Для банка выдача ипотеки без первого взноса — сделка с повышенным риском. Поэтому в таких программах невыгодные для покупателя условия:

  • Повышенная ставка. Если обычную ипотеку сейчас можно взять за 6,5-8%, то программы со взносом в 0 рублей идут по 12-14% годовых.
  • Больше документов для проверки. Если обычную ипотеку можно получить буквально по паспорту и водительскому удостоверению, то нулевую — только с подтверждением дохода.
  • Официально это не задокументировано, но риск отказа в случае с такой ипотекой выше.

Альфа-Банк просит за ипотеку с залогом уже имеющегося жилья от 13,69% годовых

Краткий чек-лист

  • Изучите социальные программы, которые действуют у вас в регионе — их можно найти с помощью поисковика или на сайтах правительства региона или муниципалитета. Если подходите под какую-то из них — уточните, какие документы нужны для получения денег. Используйте эту поддержку как первоначальный взнос. Если есть материнский капитал, добавьте его к этой сумме.
  • Если под программу не подходите, ищите банк с ипотекой без первого взноса. Попробуйте агрегаторы, например, «Банки.ру» или «Сравни.ру» — в калькуляторе укажите, что первоначальный взнос составит 0 рублей. Учтите, что поисковик может показать неподходящие программы, например, рефинансирование — когда у вас уже есть ипотека, и вы переходите в новый банк из старого с помощью нового кредита.
  • Изучите требования к заемщикам — какие нужны документы, какое имущество просят в залог. Заполните анкету, дождитесь ответа из банка — на сайте или в офисе.
  • Учитывайте соразмерность требований к залогу. Нормально, если для покупки однокомнатной в залог просят тоже однокомнатную. И странно, если хотят трехкомнатную.

Баба-кремень, холостяк-инвестор, молодая семья — это не герои отечественного сериала, а сложившийся пул россиян, покупающих квартиры в кредит.

МАРИЯ ГЛУШЕНКОВА

Елена — молодая, красивая и очень успешная москвичка из тех, кого принято называть self-made woman. Правда, официально москвичкой она стала недавно. «С тех пор как выплатила ипотеку»,— рассказывает она.

До покупки своей небольшой, но уютной московской двушки Елена на протяжении многих лет упорно трудилась, строила карьеру. И вот уже несколько лет она работает в «Роснефти».

Своим главным достижением в жизни Елена, впрочем, считает не работу в нефтяной компании, а сына, который в этом году заканчивает третий класс одной из самых престижных московских школ. Елена не замужем, отец ребенка изредка помогает им деньгами, не более того.

На мой вопрос, почему она решила брать ипотеку, ведь квартиру покупала, еще когда только приехала в Москву и в «Роснефти» не работала, она пожимает плечами: «Я всегда хорошо зарабатывала. Аренда? Фу! Это вообще не для меня».

Если верить банкирам, Елена относится к самой дисциплинированной группе ипотечных заемщиков. Но не потому, что она сотрудница «Роснефти» (это уже сверхбонус для кредитора), а потому, что она — мать-одиночка.

«Женщины в целом более аккуратны в платежах по ипотечным кредитам. А по нашему многолетнему опыту, наиболее ответственные заемщики, практически не допускающие просрочек,— матери-одиночки. Также женщины на 12% чаще погашают ипотечные кредиты досрочно»,— делится своими наблюдениями заместитель председателя правления Абсолют банка Татьяна Ушкова.

Другой яркий пример в пользу этого утверждения — коренная москвичка Мария К. Она осталась одна с тремя детьми, но смогла купить подряд две квартиры при помощи ипотеки.

«Сначала я купила однушку в строящемся доме. Дом строился — я выплачивала кредит. И довольно быстро его закрыла. Потом сразу же купила еще одну однушку в том же строящемся проекте, и тоже в ипотеку, и вновь расплатилась довольно быстро»,— рассказывает она.

Мария почти сразу вышла на работу после рождения двойняшек. Дополнительный доход ей приносила сдача в аренду однушки (квартира досталась в наследство). Она добилась своего:

И теперь я всех своих детей обеспечила жильем. Я баба-кремень, каждую копейку несла в банк, чтобы закрыть ипотеку, а не тратила деньги на шмотки.

Таких заемщиков, как Елена и Мария, не так мало. По данным банка «ДельтаКредит», из тех, кто взял у них ипотеку, половина — женщины, 60% из них не замужем.

Женщины в тренде

«Сразу оговорюсь, речь идет не об оценке, основанной на официальных данных, а на наблюдениях, когда условно берешь наугад 100 заемщиков и смотришь соотношение мужчин и женщин»,— говорит эксперт по банковским продуктам Виталий Апакидзе.

По его словам, в последнее время усредненный портрет заемщика стал «более женским»: «В самом ходовом для ипотеки сегменте недорогих квартир до 6 млн руб. женщины даже преобладают — до 60%. Для более дорогих квартир, от 10 млн руб., заемщиками уже чаще выступают мужчины, но такие квартиры в ипотеку берут относительно редко».

По мнению Виталия, это может быть связано с тем, что мужчины предпочитают недорогие квартиры покупать без ипотеки либо брать в кредит лишь небольшую долю, тогда как женщины готовы брать кредит на значительную сумму:

«Думаю, причина кроется в социальной психологии. Довольно типичный представитель заемщика — одинокая либо с ребенком женщина, имеющая доход выше среднего, готовая скорее впасть в зависимость от графика платежей, нежели от потенциального спутника жизни».

Мужчина же, будучи неженатым, реже видит потребность в собственном жилье и потому склонен скорее снимать его.

«Только я бы не интерпретировал эту ситуацию как «отчаявшиеся русские женщины от безысходности повально впрягаются в кредитный хомут». Думаю, то, что мы видим,— это не женщин слишком много в ипотеке, а мужчин слишком мало.

И в этом, кстати, серьезный потенциал для рынка: он может вырасти почти вдвое, если мужчины займут его долю согласно своей кредитоспособности. Нужно только маркетологам отойти от традиционных женских стереотипов с малышами и котиками и попробовать больше поработать с типично мужскими ценностями и предрассудками»,— считает Виталий Апакидзе.

Заметный перевес числа заемщиков-женщин на ипотечном рынке, особенно в кризис, стал бы сенсацией, если бы не одно «но». Официальная статистика банков эти оценки не подтверждает.

Как рассказали «Деньгам» в банках, которые входят в список крупнейших в стране по объему выдачи ипотеки, заемщиков-мужчин у них больше, чем женщин.

Например, в ипотечном портфеле Сбербанка количество ипотечных заемщиков-мужчин составляет 55%, в ВТБ 24 — 57%, а в Россельхозбанке — 54%.

Похожими цифрами делятся и в Объединенном кредитном бюро (ОКБ), которое дало статистику начиная с 2012 года:

в 2012 году мужчин в ипотеке было 55%, в 2015-м — 56%, в 2016-м — 54% (в 2013-2014 годах мужчин и женщин в ипотеке было поровну).

«Когда вы берете статистику банка, то должны понимать, что один банк ориентируется на молодую креативную аудиторию, а другой работает с традиционной аудиторией. И у банка «Тинькофф» будет одна картина, у Совкомбанка — другая, а у «ДельтаКредита» — третья. Вдобавок в этой статистике сейчас есть большая погрешность, связанная с кризисными явлениями»,— говорит руководитель аналитического центра компании «Русипотека» Сергей Гордейко.

«Если в кредитовании на небольшие суммы еще можно найти отличия потребительского поведения между женщинами и мужчинами, то в ипотеке это сделать практически невозможно. Среди наших клиентов примерно поровну женщин и мужчин, и существенной динамики здесь нет»,— говорит заместитель председателя правления банка «ДельтаКредит» Ирина Асланова.

«Если честно, движения разнонаправленные, и эти 5% плюс-минус у разных банков за год не показывают четкого тренда»,— уверен Гордейко.

Например, если брать статистику Абсолют банка за последние несколько лет, то «в 2014 году женщин было больше половины — 52,5% от общего числа, в 2015-м меньше — 49,13%. В 2016 году женщины-заемщики снова перевалили за половину — их стало 52,7%»,— рассказывает Татьяна Ушкова.

В Газпромбанке, напротив, большой перевес заемщиков-мужчин. По данным замначальника департамента розничных продуктов и процессов Юлии Елсуковой, в 2016 году доля мужчин среди ипотечных заемщиков банка составила 68% (в 2013-м мужчин было чуть больше — 69%). Сложившееся мнение о том, что Газпромбанк выдает ипотеку «только своим», в банке, кстати, называют неверным.

По оценкам управляющего партнера «Метриум Групп» Марии Литинецкой, в ее компании среди всех заемщиков только 24,7% — женщины: «Соответственно, доля мужчин в общей структуре ипотечных сделок — 75,3%».

Она связывает это с кризисными явлениями и с тем, что женщины в кризис действуют гораздо осторожнее мужчин, опасаясь не справиться с долговой нагрузкой.

Ипотечное омоложение

«На рынке действительно есть мнение, что меняется гендерный состав ипотечных заемщиков. Причем меняется именно в пользу мужчин. Но пока достоверно можно сказать только две вещи: во-первых, ипотека помолодела, и во-вторых, ипотеку все чаще берут семьи. Все остальное — от лукавого и будет зависеть исключительно от целевой аудитории банка»,— говорит Сергей Гордейко.

Что касается возраста, то тенденция, по словам Гордейко, выглядит примерно так:

если взять аудиторию в возрасте от 30 до 40 лет, то раньше заемщики брали ипотеку ближе к 40 годам, а сейчас возраст заемщиков все чаще приближается к 30.

«За период с 2013-го по 2016-й в составе ипотечных заемщиков действительно произошли некоторые весьма заметные изменения»,— соглашается руководитель службы ипотечного кредитования компании «ИНКОМ-Недвижимость» Ирина Векшина.

По ее словам, за это время выросла доля клиентов, оформляющих ипотеку в возрасте 25-31 года: «Если в 2013 году заемщиков такого возраста было менее трети — 29%, то в 2016-м их доля выросла до 37%. Для сравнения: количество заемщиков в возрасте 32-38 лет осталось примерно на том же самом уровне, а доля заемщиков в возрасте 39-45 лет сократилась с 21% до 17%».

«Я, пожалуй, соглашусь с тем, что ипотека молодеет. Но замечу, что и раньше она не была особенно «старой». Потому что чем старше заемщик, тем сложнее ему получить ипотечный кредит. Страховка дороже, ограничены сроки по кредиту в силу возраста заемщика.

Я бы так сказал: ипотека молодеет из-за того, что все больше молодых людей стали вкладывать деньги в жилье. А раньше они купили бы машину, которая сразу теряет 30% стоимости»,— отмечает руководитель ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков.

Причины, по которым нынешние тридцатилетние променяли покупку машин в кредит на покупку квартир, можно долго перечислять, но есть ключевой момент.

Дело в том, что доходы у заемщиков в возрасте 30 лет стали достаточными, чтобы брать ипотеку.

«Обратите внимание: в течение последних восьми лет средний размер ипотечного кредита не растет — он как был несколько лет назад 1,7 млн руб., так никуда с этой точки и не сдвинулся. И если раньше считалось, что ипотека — удел обеспеченных, то сейчас она стала средством решения жилищных проблем у тех людей, которые покупают жилье эконом- и комфорт-класса»,— отмечает Сергей Гордейко.

Чтобы сейчас получить ипотечный кредит, достаточно иметь доход 70 тыс. руб. «Это совершенно реально. Цены же на рынке недвижимости не растут, что позволяет уже и с не очень выдающимся доходом купить квартиру. Потому что ежемесячный платеж 25-30 тыс. руб. для семьи, где работают оба — муж и жена, вполне посилен»,— говорит Гордейко.

Рынок недвижимости стоит, более того, цены снижаются, они приближаются к той аудитории, которой нужно решать жилищные проблемы прямо сейчас.

«Сейчас треть ипотечных заявок оформляют молодые семьи. Большинство сделок на первичном рынке проходит с минимальным первоначальным взносом из собственных средств. Заемщики приобретают в основном объекты в новостройках от известных застройщиков, чаще всего в области или в Новой Москве»,— рассказывает Ирина Векшина.

Семейные ценности

Тренд на семейственность ипотеки тоже вполне объясним, и главную роль в нем сыграл, конечно же, кризис.

«Согласитесь, сейчас не так много семей, которые могут позволить себе, чтобы работал один человек. Женщины стали скорее выходить на работу после родов»,— считает Гордейко.

В ипотеке семейственность — это процесс, запущенный банками. Связано это прежде всего с ужесточением андеррайтинга.

«Если речь идет об одиноких людях, то у них нет созаемщика, а это повышает риск невозврата взятых в кредит средств. Семейные же клиенты априори имеют поручительство супруга или супруги, что повышает шанс на получение ипотеки. Во-вторых, семейные клиенты копят на квартиру вдвоем, а значит, их совокупный доход выше, им проще решиться на ипотеку и в сжатые сроки закрыть кредит»,— говорит Мария Литинецкая.

В кризис банки проводят более строгий отбор. «К примеру, вот недавно был случай. За одобрением кредита обратилась незамужняя девушка, которая прошла андеррайтинг, была назначена дата подписания кредитного договора. Но, когда она пришла в банк, выяснилось, что девушка беременна и готовится уйти в декрет буквально через пару недель.

Банк отказался выдавать средства, несмотря на полученное ранее одобрение. Девушка хотела привлечь в качестве созаемщиков вполне обеспеченных родителей, владеющих бизнесом. Однако из-за того, что отец с матерью были пенсионерами, ей отказали»,— рассказывает Мария Литинецкая.

«Мы сейчас по всем клиентам наблюдаем несколько таких негативных тенденций. Есть проблема закредитованности, люди приходят даже с ломбардными обязательствами. У людей реально проблемы с работой. И становится все меньше и меньше клиентов, которые могут официально подтвердить свои доходы, потому что все больше получают зарплату в конвертах»,— отмечает Алексей Новиков.

И самое главное, как отмечает Алексей Трубников, начальник отдела развития жилищного кредитования Сбербанка,— мужчины более склоны к инвестициям в жилье. А именно инвесторов так не хватает сейчас рынку недвижимости.

Вот и выходит у банков в ипотечных предпочтениях расклад такой: большинство — это семейные мужчины, на втором месте — незамужние женщины, потому что у них мотивация — купить жилье, а еще ответственность, на третьем месте — холостяки-инвесторы.

Игорь дожил до 30 лет без кредитов: хватало зарплаты. Но пришло время обзавестись собственным жильем. Игорь промониторил рынок недвижимости. Понял, что на однушку в спальном районе Екатеринбурга нужно минимум 2,5 млн рублей. Для первоначального взноса Игорь скопил 500 тысяч, 2 миллиона — в ипотеку. Может ли Игорь получить ипотеку без кредитной истории?

Что такое кредитная история и для чего она банкам

Прежде чем мы вернемся к Игорю, проясним ситуацию с кредитной историей. Кредитная история — это «паспорт» заемщика. В ней хранятся все сведения о кредитах: их количество, сумма задолженности, сумма ежемесячных платежей, просрочки платежей, обращения в банки и другие сведения.

Титульная страница кредитной истории НБКИ

Каждый кредитор обязан передавать данные по заемщикам в специальные бюро кредитных историй (БКИ). На октябрь в 2017 года в России работают 17 БКИ. Чтобы узнать, в каких БКИ находятся ваши кредитные данные, запросите справку в Центральном каталоге кредитных историй (ЦККИ). Если БКИ вам известны, получите кредитную историю.

Получить кредитную историю

Когда заемщик оставляет кредитную заявку, банк проверяет его кредитную историю. Это делается для оценки возможных рисков: если у заемщика есть успешный опыт кредитования, то шансы на новый кредит высоки, если заемщик допускал просрочки, вероятность одобрения кредита минимальная. Часто банки ограничиваются только данными из кредитной истории. Если кредитной истории нет, подключаются дополнительные механизмы проверки.
У Игоря нет кредитной истории. Банку сложно спрогнозировать, как он будет расплачиваться по кредиту. Поэтому банк проведет социодемографический скоринг: посмотрит, как похожие по соцдем параметрам люди выплачивали ипотеку. Также банк тщательно проверит работодателя, отчисления в пенсионный фонд, посмотрит соцсети Игоря, узнает про штрафы, административные и уголовные правонарушения. То есть банк заполнит дефицит данных их кредитной истории дополнительными проверками.

Подробнее об инструментах банковский проверки читайте в статье Как банки принимают решение о выдаче кредита

Можно ли получить ипотеку без кредитной истории

Получить ипотеку без кредитной истории можно, если банк сочтет, что Игорь надежный заемщик по другим признакам. Ниже расскажем, какие признаки увеличат шансы Игоря, а какие снизят.

Ответ Сбербанка

Высокие шансы
• Игорь женат. Жена работает. Тогда жена выступает созаемщиком. Банк учитывает доход не только Игоря, но и его жены.

• Игорь бюджетник. К бюджетникам относятся преподаватели, медработники, деятели науки и служащие. Данные категории граждан могут получить частичную компенсацию затрат на недвижимость из бюджета и пониженные процентные ставки соципотеки.

• Игорь готов предоставить залог. Согласно статье 5 ФЗ № 102 залогом для ипотеки может быть частный дом, квартира, комната (общежитие или коммуналка), земельный участок, плавсредство или воздушное судно.

Низкие шансы
• Игорь холост. Работает у частника или является индивидуальным предпринимателем.

• Получает низкую зарплату.

• Недавно сменил работу.

Что делать, если не дают ипотеку

Допустим, Игорь получил отказы в нескольких банках. При этом каждый отказ отразился в кредитной истории Игоря. Это плохо, потому что каждый последующий банк будет видеть предыдущие отказы.

Игорю поможет положительная кредитная история. Для ее формирования подойдут потребительские кредиты, кредитные карты и микрозаймы в МФО.

Игорь выбрал потребкредитование. Сходил в магазин электроники, оформил в кредит ноутбук, телефон и сушилку для обуви. Выплатил кредит за полгода. Затем взял в кредит пылесос и вентилятор Дайсон — снова на полгода.

Важно не торопиться выплачивать кредит раньше срока. Потому что кредитная история формируется ежемесячно. Чем дольше, тем лучше. Еще банки не любят «торопыг» — ведь зарабатывают на переплатах. Чем больше срок кредита, тем больше переплата и выше доход банка. Два-три небольших кредита без просрочек сформируют Игорю положительную кредитную историю.

Зеленые квадратики означают, что кредит выплачивался в течение 51 месяца без просрочек.

Финал и вывод

За год Игорь сформировал положительную кредитную историю и получил ипотеку. Уделите внимание кредитной истории прежде, чем подавать заявки на ипотеку. Так вы повысите шансы на одобрение сможете получить более выгодные условия кредитования.

Проверить кредитную историю

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх