Функциональное зонирование

Территориальные зоны – это территории, для которых правилами землепользования и застройки определены границы и в отношении которых действуют градостроительные регламенты. Именно градостроительный регламент устанавливает для каждой территориальной зоны определенные виды разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства, а также параметры строительства и реконструкции объектов. Границы территориальных зон должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне. Формирование одного земельного участка из нескольких земельных участков, расположенных в различных территориальных зонах, не допускается.

Границы территориальных зон могут устанавливаться по линиям магистралей, улиц, границам земельных участков, границам населенных пунктов в пределах муниципальных образований, естественным границам природных объектов или иным границам. В состав территориальных зон могут входить улицы, дороги, набережные, скверы, водоемы и прочие объекты.

Выделяют территориальные зоны жилой застройки, зоны производства, зоны общественно-делового назначения, зоны транспортной и инженерной инфраструктуры, зоны рекреации, зоны сельскохозяйственного использования и другие.

Например, территориальные зоны под жилую застройку используются для размещения жилых зданий различной этажности, как многоквартирных, так и индивидуальных. Общественно-деловые зоны предназначены для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, образовательных учреждений и прочих. Рекреационные зоны включают в себя парки, городские леса, пляжи и иные места отдыха.

Сведения о территориальных зонах вносятся в Единый государственный реестр недвижимости на основании решения об утверждении правил землепользования и застройки, утвержденного органом государственной власти или органами местного самоуправления и направленного им в орган регистрации прав в порядке межведомственного информационного взаимодействия.

Для собственника земельного участка важно понимание, что разрешенное использование его участка определяется перечнем видов разрешенного использования, установленным для территориальной зоны, в границах которой расположен его участок.

Наличие в Едином государственном реестре недвижимости сведений о территориальных зонах значительно упрощает и ускоряет решение вопросов по установлению и изменению разрешенного использования земельных участков.

< Предыдущая
13 февраля 2019 г.
Электронный сервис «Личный кабинет кадастрового инженера»
Следующая >
14 февраля 2019 г.
О нововведениях в сфере строительства и реконструкции строений на садовых участках

Автоматизированная база данных формируемых объектов градостроительной деятельности Акт приемки Арендаторы земельных участков Архитектура Архитектурная концепция Архитектурно — градостроительное решение (архитектурный проект) Архитектурно-композиционное решение здания Архитектурно-планировочное решение здания Архитектурно-строительное проектирование Архитектурно-художественное решение здания Архитектурное решение здания (архитектура здания) Архитектурный объект Благоустройство территории Блокированные дома Блокированный жилой дом Боковые границы участка Бульвар Ветровое давление на сооружение Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Вновь выявленный объект культурного наследия Водоохранная зона Восстановление красных линий Временные здания и сооружения Временные здания и сооружения для нужд строительного процесса Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства Высота здания, строения, сооружения Генеральный подрядчик Генеральный проектировщик Городская (поселковая) черта Государственный строительный надзор Градорегулирование Градостроительная деятельность Градостроительная документация Градостроительная концепция и/или технико-экономическое обоснование Градостроительная подготовка территорий Градостроительная ценность территории градостроительное задание Градостроительное заключение по условиям предоставления земельного участка Градостроительное заключение по условиям размещения объекта Градостроительное зонирование Градостроительные изменения Градостроительные правоотношения Градостроительный договор Градостроительный кадастр Градостроительный паспорт земельного участка Градостроительный паспорт объекта Градостроительный план земельного участка Градостроительный регламент Забор Задание на разработку архитектурно-строительного проекта объекта капитального строительства Задание на разработку проектной документации по планировке территории Задняя граница участка Заказчик Застройщик Здание Зеленые насаждения внутриквартального озеленения Зеленые насаждения внутриквартального озеленения Зеленые насаждения общего пользования Зеленые насаждения общего пользования Зеленые насаждения ограниченного пользования Зеленые насаждения ограниченного пользования Земельные участки как объекты градостроительной деятельности Земельный участок Землевладельцы Землепользователи Землеустроительная документация Землеустройство Земли публичного использования Зоны охраны объектов культурного наследия Зоны с особыми условиями использования территорий Зоны санитарной охраны Изыскательские работы для капитального строительства Индустриальное строительство Инженерная подготовка территории Инженерная, транспортная и социальная инфраструктуры Инженерное (инженерно-техническое) обеспечение территории Инженерные изыскания Инфраструктура Использование территории (приспособление для ведения хозяйственной деятельности) Исторические территории города Исходно-разрешительная документация Исходные материалы Кадастровая справка Кадастровое дело формируемого объекта градостроительной деятельности Капитальное строительство Капитальный ремонт Капитальный ремонт объектов капитального строительства Карта (план) объекта землеустройства Карта градостроительного зонирования Квартал (микрорайон) Комиссия по землепользованию и застройке Комплекс Конкурс Конструктивная схема Конструкции Коэффициент застройки Коэффициент озеленения Коэффициент строительного использования земельного участка Красные линии Красные линии планировочной структуры кварталов (внутриквартальные красные линии) Красные линии элементов внеквартальной планировочной структуры территории Крыша Ландшафт Линейные объекты Линейные объекты, не образующие элементы планировочной структуры (кварталы, микрорайоны) Линейные объекты, образующие элементы планировочной структуры территории Линии градостроительного регулирования Линии отступа от красных линий

Территориальное планирование и зонирование территории Territorial planning and zoning of the territory

УДК 332.145

Галеева Елена Рашидовна,

магистрант, ФГБОУ ВО «Государственный университет по землеустройству», г. Москва

Galeeva E.R.,

Аннотация. Совершенствование практики территориального планирования в настоящее время приобретает все более значимый характер, поскольку оно напрямую связано с пространственной организацией социальных и экономических ресурсов и во многом определяет успешность развития регионов. Зонирование территории является одним из главных результатов разработки схем территориального планирования и, по сути, инструментом регулирования территориального развития района, определяющим состав функциональных зон, их границы и режимы использования. Границы функциональных зон устанавливаются на основе выявленных однородных природных атрибутов и характера хозяйственного использования. Функциональное назначение территории определяет преимущественный вид деятельности для выделенных ареалов. Основываясь на данном факте, можно сказать, что зонирование территорий является одним из основных способов определения правовых и функциональных режимов использования земельных участков. Предлагаемая статья посвящена рассмотрению содержания территориального зонирования.

regimes of use of the land plots. The offered article is devoted to consideration of content of territorial zoning.

Ключевые слова: градостроительное зонирование, зонирование территорий, территориальное планирование, функциональные зоны.

Key words: town-planning zoning, zoning of territories, territorial planning, functional zones.

Территориальная организация страны в целом, отдельных регионов и населенных мест формирует структуру отраслей национального хозяйства, возможность формирования внутреннего валового продукта (ВВП) и определяет значимость Российской Федерации в мировой экономике. Пространственное планирование одновременно является основой государственного обеспечения конституционных прав граждан России на безопасное и здоровое проживание на территории Российской Федерации, защиту имущественных прав и улучшения экономического положения населения.

Разработка стратегий по развитию районов уже получила широкое распространение. На сегодняшний день почти все районы в каком-либо виде имеют свои программы. Но вопрос о необходимости разработки схем территориально планирования все еще остается открытым, он вызывает не мало споров у специалистов, хотя уже давно признан тот факт, что полноценное управление развитием района или какого-либо другого административно территориального образования должно осуществляться на основе программы социально экономического развития района или какого-либо другого административно территориального образования, составляемой на основе территориального планирования.

Градостроительным кодексом Российской Федерации было введено понятие «территориальное планирование» в качестве начальной фазы градостроительной деятельности, оно же является аналогом «пространственного планирования» применяемого во всем мире для создания правового пространства в сочетании с устоявшимися национальными территориальными нормами и системами устойчивого и эффективного природопользования, размещения и развития отраслей в экономики, сети населенных пунктов, инженерно-транспортной инфраструктуры территории.

Таким образом, территориально планирование вступает в качестве инструмента эффективного и устойчивого социально экономического развития страны на основе поэтапного трансформирования пространственной организации территории. Пространственное несоответствие государства требованиям рыночной экономики стало, чуть ли не основной причиной системного кризиса в момент переходного периода 90-х годов. Территориальное планирование выступает и как важнейшая функция

государственного управления на федеральном и региональном уровнях и является приоритетной стратегической задачей местного самоуправления . При территориальном планировании решаются следующие задачи:

— определение природно-ресурсного, историко-культурного, демографического, производственно-экономического потенциала района, области и т.п.;

— определение основных путей развития экономики, хозяйственной деятельности и сферы услуг, предоставляемых в районе, области;

— установление направлений развития района в части развития его инфраструктуры и совершенствования системы расселения;

— подготовка решений по сохранению и рациональному использованию объектов культурно-исторического наследия;

— разработка мер по прогнозированию и предотвращению чрезвычайных ситуаций.

В итоге всех работ формируются конкретные предложения по развитию функционально-планировочной структуры района ее модификации и совершенствованию.

Основным документом территориального планирования является схема территориального планирования соответствующего административного уровня. На федеральном уровне составляют схемы территориального планирования Российской Федерации на различных территориях федерального значения; на уровне субъектов Российской Федерации разрабатывают схем территориального планирования субъектов Российской Федерации, на муниципальном уровне — схемы территориального планирования муниципальных районов.

Постановлением Правительства Российской Федерации «Об утверждении Положения о подготовке и согласовании проекта схемы территориального планирования Российской Федерации» от 23.03.08 г. № 178 установлен порядок подготовки документов территориального планирования Российской Федерации, согласно которому в отдельных министерствах и ведомствах предоставляют соответствующую информацию в единую Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

Основанием для подготовки схем территориального планирования служит постановление высшего органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации . Порядок разработки и реализации схем территориального планирования устанавливается в соответствии со ст. 16 Градостроительного кодекса Российской Федерации и «Положением о согласовании проектов схем территориального планирования субъектов Российской Федерации».

Источниками информации при создании схем являются:

— стратегические программы, которые включают в себя комплексные и целевые программы в сфере социально-экономического развития субъектов Российской Федерации;

— любые документы государственной значимости в сфере социального, экономического, природного развития, состояния и использования природной среды и т.п.;

— статистические данные по численности населения, демографическому состоянию сети населенных пунктов и т.п.;

— муниципальные статистические данные;

— кадастровый план территории;

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

— различные тематические карты.

Основой разработки схемы является концепция развития данного субъекта Российской Федерации. Основными данными, отраженными в концепции, являются результаты оценки состояния и современного использования ресурсов, дальнейшего перспективного направления и ограничения в их использовании. Сначала разрабатывается пространственная модель организации района, в которой устанавливаются зоны интенсивного, экстенсивного и ограниченного роста экологической нагрузки на развивающуюся территорию.

Зоны интенсивного развития располагаются на наиболее перспективных территориях, которые характеризуются выраженными благоприятными условиями для процессов развития.

В настоящее время механизм подготовки схем территориального планирования имеет три этапа:

— составление объектов регионального значения с их характеристиками;

— обоснование планируемого размещения объектов регионального значения;

— общая оценка влияния, планируемого размещения объектов на комплексное развитие территории и сбалансированного учета экономических, социальных, экологических факторов, влияющих на развитие территории .

При формировании схемы территориального планирования ключевые цели и основные приоритеты социально-экономического улучшения региона сравниваются и согласовываются с разработанной моделью территориального совершенствования региона, представленной в виде важнейших зон использования территории.

При составлении картосхем территориального планирования субъектов Российской Федерации используют имевшийся реже в СССР опыт районных планировок автономных республик, краев, областей. За рубежом подобный опыт возник ещё в 20-х годах прошлого века. Он имел место в Англии, США, Германии, Франции .

Градостроительное зонирование — это деление (разбивка) территории муниципальных образований (в том числе и поселений) на части, в которых определяются территориальные зоны с установлением видов их градостроительного использования и необходимых ограничений (карта градостроительного зонирования муниципального образования) .

При подробном рассмотрении карты градостроительного зонирования можно увидеть, что на ней в обязательном порядке отмечают: границы территориальных зон (стоит отметить, что сейчас нет проблемы с раздробленностью земельных участков по зонам, поскольку сейчас не допускается образование земельного участка из нескольких находящихся в разных зонах земельных участков); границы зон, имеющих особые условия использования земель на данной территории; зоны, образованные объектами культурного наследия.

Зоны муниципальных образований могут быть следующих видов: жилые, общественно-деловые, производственные, инженерно-транспортной инфраструктуры, сельскохозяйственного использования, рекреационного назначения, особо охраняемой территории, специального назначения, отнесенные к военным объектам и иные.

На сегодняшний день установлен следующий состав зон, отнесенных к сельскохозяйственным:

— зоны сельскохозяйственных угодий. Такие зоны включают в себя пастбища, пашни, земли, занятые многолетними насаждениями, сенокосы, залежи, и т.п.

— зоны, земли которых заняты объектами сельскохозяйственного назначения. К ним относятся земли, занятые сельскохозяйственными объектами и земли, предназначенные для ведения подсобного хозяйства, дачного хозяйства, расширения объектов сельскохозяйственного значения .

Территориальное планирование осуществляется комплексно и включает в себя установления направлений развития инженерной, социальной и экономической инфраструктуры. Это необходимо для того, чтобы максимально учесть интересы граждан, муниципальных образований, субъектов Российской Федерации, Российской федерации . Городские поселения в отличие от сельских забирают на себя большую часть населения района и края. Её решение рассматривалось в монографии А.Г. Осипова «Управление территорией: актуальные проблемы», в которой отмечается негативная динамика развития сельских поселений и предлагаются некоторые меры о противодействии развития негативных процессов в сердце расселения.

Рассмотрев некоторые, отмеченные в разделе, подходы к территориальному планированию следует сказать, что основная суть планирования заключается, в решении двух основных проблем:

— оптимальное управление земельными ресурсами территории;

— совершенствование этих систем расселения в административных районах и субъектах Российской Федерации.

В заключении можно сказать, что территориальное планирование регулируется совместной деятельностью органов управления Российской федерации, субъектов Российской Федерации и имущественных образований.

Список использованной литературы

1. Российская Федерация. Конституция. Конституция Российской Федерации : федер. закон // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

2. Российская Федерация. Законы. Градостроительный кодекс Российской Федерации : федер. закон // Справочно-правовая система «Консультант Плюс».

7. Управление недвижимостью. Том 1 Учебник / под общ. ред. А.А. Мурашевой, В.Н. Хлыстуна — М.: ГУЗ, 2018. — 404 с.

8. Фомин А.А., Шаповалов ДА., Лепехин П.П. Создание общедоступных информационных систем управления земельными ресурсами в сельском хозяйстве. Московский экономический журнал. 2019. № 1. С. 45.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

10. Рубанов Н.И., Фомин А.А. Рынок биопродуктов в растениеводстве. Московский экономический журнал. 2018. № 3. С. 2.

11. Фомин А.А. Состояние и перспективы формирования экономических механизмов регулирования земельных отношений. Московский экономический журнал. 2018. № 5-3. С. 19.

15. Пантелеев А.А., Жадан А.В., Фомин А.А., Шаповалов Д.А. Методика и требования к проведению пилотных испытаний на промышленных предприятиях. В книге: СОВРЕМЕННОЕ СОСТОЯНИЕ И ПЕРСПЕКТИВЫ ИННОВАЦИОННОГО РАЗВИТИЯ НЕФТЕХИМИИ материалы IX международной научно-практической конференции. 2016. С. 11 -12.

16. Рубанов И., Фомин А. Рынок биопродуктов. Международный сельскохозяйственный журнал. 2016. № 2. С. 19.

17. Иванова Н. А., Повышение эффективности управления земельными ресурсами сельских поселений (на примере Московской области): автореферат дис. на соиск. уч. степ. кандидата экономических наук. — Москва, 2013. — 23 с.

После анализа ландшафтно-климатических особенностей заданной территории выполняется схема функционального зонирования всего посёлка, структурное зонирование системы улиц, площадей, и размещения объектов культурно-бытового назначения с отводом соответствующих им земельным участков в плане.
Функциональное зонирование – часть территории населенного пункта, имеющая определённое целевое назначение. Основными функциональными зонами сельских населённых мест являются жилая или селитебная и производственная зоны. Могут быть образованы санитарно-защитные зоны, коммунально-складская и зона внешнего транспорта.
В селитебной зоне размещаются жилые дома и общественные здания с земельными участками улицы и площади, зелёные насаждения, спортивные сооружения, производственные сооружения, не имеющие санитарных ограничений.
В производственной зоне сосредоточены объекты производственного назначения.
Санитарно-защитная зона создаётся для частичного задерживания санитарных вредностей со стороны производственной зоны, пыли и выхлопных газов со стороны магистрали.
В коммунально-складской зоне размещаются гаражи, склады, бани, прачечные и другие объекты коммунального хозяйства.
Зона внешнего транспорта создаётся в случаях, когда населённое место расположено при железнодорожной станции, пристани, автостанции и т.д.
Основу архитектурно-планировочного решения сельских поселений создаёт взаимное размещение селитебной и производственной зон с учётом норм санитарных разрывов, компактности, рациональной организации территорий, удобных тротуарных и пешеходных связей, возможности перспективного расширения основных зон.
Селитебную зону надо размещать выше по рельефу и с наветренной стороны по отношению к производственной зоне. Направление господствующего ветра учитываем в тёплый период года так как самые неблагоприятные запахи приходят летом. Если населённая местность расположена возле реки, то селитебная зона должна находиться выше по течению, чем производственная.
Для достаточной изоляции жилых территорий необходимо соблюдать минимальные санитарные разрывы, которые между длинными сторонами жилых зданий следует принимать не менее 15 метров. Ближе к селитебной зоне следует располагать те из сельскохозяйственных производственных комплексов, которые характеризуются меньшими производственными вредностями. Крупные животные и птицеводческие комплексы промышленного типа по санитарным условиям размещаются автономно на расстоянии 1-1,5 км от селитебной зоны.
План посёлка должен быть компактным, иметь чёткий архитектурный замысел и простую композицию, с ярко выраженным общественным центром, не сложную сеть улиц, проездов и подъездов к группам жилых домов или отдельно стоящим зданиям.

Принципы зонирования

Основными принципами зонирования земель городов и иных поселений в рамках настоящей концепции являются следующие принципы.

1. Функциональность — дифференциация земель поселений по признаку их функционального назначения. Параметры функционального назначения земель находят свое конечное отражение в разрешенном использовании конкретных земельных участков.

2. Универсальность — применимость для всех типов поселений в Российской Федерации.

3. Системность — системный подход к зонированию поселений как к части системы управления земельными ресурсами, рационального использования и охраны земель.

4. Комплексность — комплексный подход к решению проблем зонирования различных поселений. На практике это должно означать, в частности, что не может быть земель, подлежащих зонированию, но не зонированых.

5. Полнота — система зонирования должна содержать в себе полную совокупность регламентов разрешенного использования, необходимых для обеспечения оптимального режима использования земельных участков в интересах как поселения в целом, так и отдельных землепользователей.

6. Сопоставимость с основами нормирования, планирования и прогнозирования, в том числе с их инструментами и методами.

7. Дифференцированность — учет различных характеристик земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости при осуществлении различных этапов зонирования.

8. Взаимосвязь — увязка градостроительной и земельно-хозяйственной организации территории поселения с предлагаемой структурой зонирования.

9. Последовательность и обоснованность — осуществление проведения зонирования в четко сформированной и контролируемой системе: от зон к подзонам, от общей к более детальной дифференциации земель до отдельного земельного участка.

10. Открытость (гласность) — принятие решений в области зонирования с привлечением граждан и их объединений.

11. Обязательность исполнения согласованных регламентов разрешенного использования земельных участков всеми участниками зонирования.

Предотвращение использования земельных участков, несовместимого с функциональным назначением зоны (подзоны), а также использование земельных участков, оказывающее негативное воздействие на окружающую среду, здоровье и условия проживания населения.

Составление схемы зонирования территорий города для осуществления градостроительной деятельности производится:

1. при разработке проекта нового генерального плана;

2. при корректировке генерального плана в целом или в части его положений о зонировании территорий с учетом новых условий развития города;

3. при разработке правил застройки.

Конкретные требования к разработке схем зонирования в составе отдельных видов градостроительной документации определяются Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения градостроительной документации.

Разработка схем зонирования территорий городов осуществляется с соблюдением следующих принципов:

1. обеспечение преемственности и развития ранее принятых предложений о зонировании территорий города во вновь разрабатываемой документации по его зонированию;

2. учет сложившейся застройки, транспортной и инженерной инфраструктуры, а также основных элементов планировочной структуры в границах города, обеспечение их реконструкции и развития на основе рационального природопользования и ресурсосбережения;

3. выделение зон с ограничениями градостроительной деятельности, установленными законодательством Российской Федерации и специальными нормами и правилами в области безопасности территорий и поселений и их защиты от воздействия чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, охраны окружающей природной среды, охраны недр, экологической безопасности и санитарных правил, сохранения объектов историко-культурного наследия и особо охраняемых природных территорий;

4. выделение территориальных зон с учетом относящихся к ним ограничений градостроительной деятельности, ресурсного потенциала, определения функционального назначения и интенсивности использования территорий, исходя из государственных, общественных и частных интересов;

5. определение с учетом местных условий соответствующих им разновидностей территориальных зон и подзон города на основе и в развитие видов зон, установленных Градостроительным кодексом Российской Федерации, градостроительными уставами (кодексами) субъектов Российской Федерации;

6. определение для каждой территориальной зоны (подзоны) градостроительного регламента, устанавливающего совокупность видов и условий использования земельных участков и иных объектов недвижимости, а также допустимого их изменения;

7. установление правового режима для каждой территориальной зоны в расчете на его применение в равной мере ко всем расположенным в ней земельным участкам, иным объектам недвижимости;

8. установление дополнительных требований к отдельным объектам недвижимости, расположенным в территориальных зонах, градостроительная деятельность в которых подлежит особому регулированию;

9. увязанность границ зон с красными линиями, полосами отвода, границами основных землевладений и землепользований.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх