Гостевой дом как оформить

iriana88w/

Содержание

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

У Вас назначение земельного участка под ИЖС, а Вы хотите сдавать в аренду отдыхающим домик. Это незаконно. Вы гарантированно получите штраф.

Вам нужно добавить разрешенный вид использования земельного участка. Для этого обратитесь к кадастровому инженеру или юристу по земельным вопросам.

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Строю дом. Могу ли я устроить в нем хостел?

Отвечает партнер адвокатского бюро г. Москвы «Щеглов и партнеры» Виктория Рыбалко:

По общему правилу право собственности на строение оформляется на собственника земельного участка. Однако после оформления права собственности на гостевой домик земельный участок при наличии правовых оснований можно разделить на два. И тогда переоформить право собственности на землю и строение. Также можно попробовать осуществить выдел супружеской доли, например, по брачному договору, по которому право собственности на гостевой домик перейдет к одному из супругов, являющемуся индивидуальным предпринимателем.

В случае, если для указанных вариантов нет правовых либо моральных оснований, есть возможность заключить договор аренды на гостевой домик, а потом сдавать его в субаренду.

Необходимо отметить, что в описанной ситуации у собственника появится обязанность платить налог на доходы физических лиц с дохода, получаемого от сдачи в аренду недвижимого имущества, а также он будет лишен права на льготы по налогам в случае продажи сдаваемого в аренду недвижимого имущества.

Отвечает директор офиса вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Земля ИЖС предполагает строительство только одного дома. При возведении дополнительного строения необходимо зарегистрировать его не как гостевой домик, а как дополнительное строение — баню, сарай и прочее. Также стоит учитывать, что собственником земельного участка является Ваш супруг, следовательно, он будет собственником всего, что находится на данной территории.

На землях каких категорий можно строить, а на каких нельзя?

Как открыть мини-отель?

Отвечает генеральный директор юридической компании «Центр гражданского права» Александра Бродельщикова:

Возведенный гостевой домик является самовольной постройкой, поскольку предварительное разрешение на его строительство получено не было.

В связи с этим признать право собственности на него возможно лишь в судебном порядке. Для этого необходимо подготовить иск о признании права собственности на самовольную постройку.

В иске нужно обосновать, соответствует ли гостевой домик требованиям СНиП (строительным нормам), СанПиН (санитарно-эпидемиологическим нормам), нормам и правилам пожарной безопасности. Также важно доказать, что он не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В судебной практике можно найти много примеров по успешному признанию права собственности на самострой. Так, решением Левобережного районного суда Липецка от 26.12.2016 по делу № 2-2223/2016 удовлетворен иск о признании права собственности на индивидуальный жилой дом, включающий в себя домик для гостей. Истцу удалось доказать, что возведенное строение соответствует всем строительным, санитарным и противопожарным правилам, а также не угрожает безопасности жизни и здоровья людей.

Отвечает директор юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Константин Бобров:

Если ранее Вы получили разрешение на строительство гостевого домика, то проблем у Вас возникнуть не должно. А если он был возведен в отсутствие такого разрешения, то риск того, что его могут признать самостроем через суд и обязать Вас снести его за свой счет, есть. Чтобы предупредить такую ситуацию, Вам необходимо подать в суд иск о признании права собственности на гостевой домик, построенный самовольно. При этом придется доказывать, что постройка не представляет опасности для окружающих и соответствует строительным правилам и нормам.

Как пристроить комнату к частному дому?

Снес дачу, построил дом – как его регистрировать?

Отвечает руководитель отдела продаж «Истринской долины» Алексей Шаров:

Гостевой домик имеет много общего с гостиницей, но главное его отличие — он должен иметь не менее 10 номеров.

Для регистрации гостевого домика Вы можете создать ИП с упрощенной системой налогообложения. Вам будет необходимо получить санэпидзаключение, разрешение от пожарной службы, провести сертификацию. Если у Вас будет общая кухня или обеденная зона, то еще необходимо получить санитарные разрешения.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как зарегистрировать дом по новым правилам

Могу ли я узаконить пристройку к дому на 4 квартиры?

Построил баню – надо ли ее регистрировать?

Для получения разрешения на строительство необходимо пройти согласование в муниципальных службах и органах местной власти. Они проверяют проект относительно действующих норм проектирования гостиниц и других жилых помещений. Данный этап является обязательным как для строительства гостиницы с нуля, так и для работ по реконструкции.

Приобретается участок земли.

Разрабатывается эскизный проект гостиницы.

    В данном случае — покупается готовый проект гостиницы. При необходимости дорабатывается под пожелания заказчика.

У нотариуса заверяются документы (в трех экземплярах каждый):

    свидетельство о Государственной регистрации права собственности на земельный участок;

кадастровый план земельного участка.

Подается обращение в местную администрацию с заявлением (в свободной форме) на имя главы администрации (примерный текст: «Прошу вас разрешить мне строительство гостиницы на 20 мест на земельном участке,принадлежащем мне по праву собственности»). В течении примерно двух недель местная администрация выдает документы:

    разрешение на строительство;

Примечание: Это пока еще не окончательный документ, который дает вам право на строительство гостиницы.

справку об отсутствии арестов и запретов на земельный участок;

ситуационный план, заверенный в местной администрации;

Вместе со всеми полученными документами подается заявление в местное, например, районное Управление архитектуры и градостроительства (УАИГ), на имя главного архитектора. Получаем направление на проведение топографической съемки участка, либо поднимаем из кадастровой палаты чертеж участка.

Получаем технический паспорт БТИ.
На полученном чертеже (схема планировочной организации земельного участка) делается согласование со всеми службами, от которых предполагается получение энергоресурсов, воды и т.д.
Важно! В случае использования альтернативных источников энергии время, силы и деньги для получения разрешения на строительство гостиницы и последующее введение ее в эксплуатации можно значительно сократить. Прикладываются копию документа, удостоверяющего личность;

при нарушении строительных норм (если расстояние между домами менее 15 метров) получаем письменное согласие владельцев соседних участков, заверенное в местной администрации или нотариально.

Получаем строительный паспорт на проект гостиницы, в котором содержится документация:

  • пояснительная записка (включает сведения о местоположении объекта, архитектурно–строительном и конструктивном решении здания; описание электрооборудования, систем водоснабжения, канализации, отопления,вентиляции, очистных сооружений (при их наличии); перечень противопожарных мероприятий, мер по охране окружающей среды; технико–экономические показатели по проекту);
  • схема планировочного решения земельного участка;
  • эскизный проект гостиницы.

На основании строительного паспорта (проекта гостиницы) получается «разрешение на строительство гостиницы».

Разрешение на строительство оформляется в трех экземплярах. Два из них выдаются застройщику, третий остается в архиве органа, выдавшего разрешение.

Примечание. Если площадь дома больше 500 кв.м . его строительство обязано выполняться в соответствии с АПЗ (архитектурно-планировочным заданием), который можно получить в местном комитета по архитектуре.

АПЗ состоит из:

  • утвержденной градостроительной документации;
  • требований предоставленных санитарной, пожарной, экологической службой к архитектурным объектам;
  • требования по охране памятников архитектуры;
  • требования по охране прав физических и юридических лиц, которые прямым или косвенным способом могут быть затронуты в ходе строительного процесса.

Чтобы получить АПЗ надо подать заявку и документы на землю.

Перед началом строительных работ, сразу после оформления всех необходимых разрешительных документов, надо получить разрешения на проведение земляных работ, строительно-монтажных работ, разрешение на строительство от межведомственной комиссии (МВК), которая будет осматривать готовый дом после завершения строительства.

Срок действия полученной документации действителен только лишь на период в 2 года.

Любые изменения в проекте, затрагивающие более 10% всего здания должны быть согласованы с районным архитектором.

Без разрешения местной администрации и согласования строительства с главным архитектором размещение в плане участка других строений не допускается.

Подготовка и сбор исходно-разрешительной документации (ИРД) при проектировании гостиниц Сбор ИРД осуществляется на самых первых этапах проектирования, в этот пакет входит около 50 документов, содержащих информацию об объекте и участке. В ИРД входит так же задание на проектирование гостиницы. Важно, чтобы принятые проектные решения ему полностью соответствовали. Одним из главных требований к проектированию является получение разрешеня на гостиницу подключение её к инженерным сетям, поэтому большое внимание следует уделить оформлению технических условий на присоединение к сетям инженерного обеспечения.

C какими трудностями можно столкнуться?

Собственник не располагает правоустанавливающими документами на земельный участок;

Нулевые показатели в ГПЗУ;

Вопросы от пользователей сайта:

Требуется перевод земельного участка 22 сотки (состоящие из 4 участков разной площади) в Новая Москва. Из категории — земли поселений (для ведения личного подсобного хозяйства и огородничества) в категорию, пригодную для строительства гостиницы/хостела.

Дело не в ГК. Дело в том, КАК используется недвижимость. У вас получается не для проживания. У вас получается коммерческая недвижимость.

В соот. со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ

1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.

3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий,выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Основной вид разрешенного использования в Вашем случае — ИЖС. Но имейте в виду, что ИЖС — «индивидуальное жилищное строительство» — осуществление строительства и эксплуатации индивидуального жилого дома. т.е. отдельно стоящего жилого дома с количеством этажей не более трех, предназначенного для проживания одной семьи. Если у Вас более 3 этажей, то требования администрации законны.

Действия администрации Вы вправе обжаловать в судебном порядке.

Также имейте в виду, что в соот. со ст. 17 ЖК РФ

1. Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

2.Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Вам грозит административный штраф.

Два пути.

Первести в коммерческую.

Судиться

Практика:

Зарегистрировали двухэтажный дом, расположенный в охранной зоне кабеля, как хозяйственную постройку

За помощью в решении проблемы с регистрацией гостевого дома к юристам агентства недвижимости «Правозем» обратилась жительница города Москвы. На своём земельном участке в Мытищинском районе она собиралась построить два дома: один жилой, другой гостевой. Действуя по закону, перед началом строительства она отправила в администрацию уведомление со схемой участка, в которой указала будущее расположение обоих домов. С жилым домом проблем не возникло, поэтому администрация выдала разрешение на его строительство. А гостевой дом попал в охранную зону бронированного кабеля связи, поэтому администрация письменно предупредила о невозможности такого строительства.

Мы посоветовали собственнице участка жилой дом регистрировать в обычном порядке через администрацию на основании уведомления об окончании строительства и технического плана, а двухэтажный гостевой площадью 90,1 квадратных метров — по декларации как хозпостройку сразу через Росреестр без получения уведомлений. Она с таким вариантом согласилась, поэтому по окончании строительства наши геодезисты выехали на участок и обмерил оба дома. Затем наш кадастровый инженер составил два технических плана: один на жилой дом, другой на гостевой. Для регистрации жилого дома мы отправили в администрацию уведомление о завершении строительства, а для регистрации гостевого дома заполнили декларацию. После получения положительного ответа из администрации оба техплана мы подали в Росреестр: один с уведомлением, другой с декларацией. В результате получили две выписки из ЕРГН на жилой и гостевой дома.

Еще документы: 1, 2

Принято постановление Кабинета Министров от 7.08.2018 г. № 631 «Об организации деятельности семейных гостевых домов». Постановлением утверждено Положение об организации деятельности семейных гостевых домов. Об этом на сайте Госкомтуризма.

Что такое семейный гостевой дом?

Семейным гостевым домом является частное домовладение, предоставляющее услуги по временному проживанию и (или) питанию одновременно до 10 посетителей (туристов) по принципу их совместного проживания вместе с владельцем дома и членами его семьи. Важным условием для создания такого пункта размещения является наличие необходимой жилой площади из расчета 3 м2 на одного проживающего. Владельцы гостевых домов должны быть зарегистрированы как индивидуальные предприниматели или субъекты семейного предпринимательства.

Регистрация и сертификация

Установлено, что регистрацию семейных гостевых домов и ведение Единого реестра семейных гостевых домов (далее – Реестр) осуществляет Государственный комитет по развитию туризма.

Реестр ведется в электронном виде и подлежит размещению на официальном веб-сайте Госкомтуризма. Ведение Реестра предусматривает: внесение в базу данных сведений о гостевых домах с присвоением гостевому дому индивидуального реестрового номера, а также обновление базы данных в режиме онлайн в Интернете.

Сертификация услуг семейных гостевых домов осуществляется упрощенно путем их включения в Реестр на основании акта изучения условий в гостевом доме. Владельцу гостевого дома выдается выписка из Единого реестра.

В 3-месячный срок будет разработано предложение по организации сертификации посредством Центров государственных услуг.

Порядок включения и исключения из реестра представлен в таблице:

Документы, подаваемые заявителем в уполномоченный орган для включения в реестр

Рассмотрение заявления уполномоченным органом

Решение

Исключение из реестра

отказ

положительное

  • заявление по ;
  • копия свидетельства о государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя или субъекта семейного предпринимательства;
  • копия свидетельства о государственной регистрации права на здание и сооружение.

Документы могут быть предоставлены непосредственно, через средства почтовой связи или в электронной форме с уведомлением об их получении.

Заявление рассматривается в течение 3-х рабочих дней со дня получения документов. В течение этого срока проводится изучение гостевого дома на соответствие обязательным условиям (прил-2).

По результатам изучения уполномоченный государственный орган оформляет акт.

За рассмотрение заявления о включении в Реестр плата не взимается.

В случае несоответствия гостевого дома , уполномоченный государственный орган в течение 1-го рабочего дня со дня оформления акта направляет заявителю в письменной форме уведомление об отказе во включении гостевого дома в Реестр, с указанием конкретных несоответствий и срока (до 3-х месяцев), в течение которого заявитель вправе устранить причины отказа и предоставить документы для повторного рассмотрения.

В случае устранения заявителем причин отказа повторное рассмотрение документов осуществляется в течение 2-х рабочих дней, с оформлением по результатам рассмотрения дополнительного акта.

При повторном рассмотрении не допускается приведение со стороны уполномоченного государственного органа причин отказа, ранее не изложенных
заявителю в письменном уведомлении.

Заявление, поданное заявителем по истечении срока, указанного
в письменном уведомлении об отказе во включении в Реестр, считается вновь поданным и рассматривается уполномоченным государственным органом
на общих основаниях.

При соответствии гостевого дома , уполномоченный государственный орган в течение 1-го рабочего дня вносит в Реестр сведения о гостевом доме, с присвоением гостевому дому индивидуального реестрового номера и выдает заявителю выписку из реестра.

По желанию заявителя выписка может направляться в электронной форме с применением считывающих систем QR-кода.

За выдачу выписки плата не взимается.

В случае утраты или порчи выписки по письменному обращению владельца гостевого дома выдается ее дубликат.

Уполномоченный государственный орган обязан выдать (направить) дубликат выписки в течение 1-го рабочего дня со дня получения заявления, а также оригинала выписки – в случае ее порчи.

За рассмотрение заявления о переоформлении выписки и выдачу ее дубликата плата не взимается.

Исключение из реестра производится в случаях:

  • подачи владельцем гостевого дома заявления о добровольном исключении
    из Реестра;
  • прекращения деятельности индивидуального предпринимателя либо ликвидации субъекта семейного предпринимательства в установленном порядке;
  • выявления уполномоченным государственным органом в ходе проведения изучения и по результатам анкетирования проживающих в гостевом доме лиц фактов систематического нарушения требований, предусмотренных Положением.

Важно! При устранении владельцем гостевого дома нарушений, выявленных в ходе изучения, он может подать повторное заявление на включение в Реестр.

Льготные кредиты

Коммерческим банкам рекомендовано по заявкам индивидуальных предпринимателей и субъектов семейного предпринимательства, включенных в Реестр, выделять льготные кредиты на следующих условиях:

  • сумма до 300 ;
  • процентная ставка, не выше ставки рефинансирования ЦБ (на момент публикации – 14%);
  • срок – 5 лет, в т.ч. с 2-летним льготным периодом.

При этом половина суммы процентов по выделяемым кредитам коммерческих банков, процентная ставка которых не превышает 1,5-кратного размера ставки рефинансирования ЦБ, субсидируется за счет средств внебюджетного Фонда поддержки туристской сферы при Госкомтуризма.

Налогообложение

В 3-месячный срок Министерство финансов и Госкомтуризма разработают предложения об установлении отдельной ставки фиксированного налога для индивидуальных предпринимателей, оказывающих услуги семейных гостевых домов, в зависимости от зон их расположения и категории. А до тех пор эти услуги, включенные в раздел III (бытовые услуги, кроме ремесленнической деятельности, — ред.), облагаются фиксированным налогом по ставке, установленной для бытовых услуг:

  • в Ташкенте – 2,5 ;
  • в Нукусе и городах-областных центрах – 1,5 ;
  • в прочих городах – 1 ;
  • в прочих населенных пунктах – 0,5 .

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх