Индексация арендной платы

7 июля 2016

Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 18 апреля 2013 г. N Ф06-2375/13 по делу N А55-22943/2012

г. Казань

18 апреля 2013 г.

Дело N А55-22943/2012

Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:

председательствующего судьи Коноплёвой М.В.,

судей Королёвой Н.Н., Александрова В.В.,

при участии представителя:

ответчика — Гизатулина Р.Р. (доверенность от 30.10.2012),

в отсутствие:

истца — извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества «Торговая фирма «Самара-продукт»

на решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 (судья Каленникова О.Н.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи: Романенко С.Ш., Терентьев Е.А.)

по делу N А55-22943/2012

по исковому заявлению индивидуального предпринимателя Марченко Сергея Валерьевича, г. Москва (ОГРНИП 304770000512781) к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Самара-продукт», г. Самара (ИНН 6318214559, ОГРН 1026301518814) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 250 902 руб. 75 коп.,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Марченко Сергей Валерьевич (далее — истец) обратился в Арбитражный суд Самарской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Торговая фирма «Самара-продукт» (далее — ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2012 по 31.07.2012 в сумме 250 902 руб. 75 коп.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), условиях договора аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006 и мотивированы тем, что пунктом 6.6 договора установлено условие об изменении размера арендной платы пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) за год, в связи с чем истец в адрес ответчика направлял уведомление и претензию об увеличении размера арендной платы, которые ответчиком оставлены без удовлетворения.

Решением Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 в иске отказано.

Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 решение суда первой инстанции от 19.11.2012 оставлено без изменения.

В кассационной жалобе ответчик, не оспаривая резолютивную часть судебных актов, просит изменить решение суда первой инстанции путем исключения абзацев 11, 12, 13 страницы 3, абзацев 1, 2 страницы 4 из мотивировочной части решения. Заявитель жалобы указывает, что вывод судов о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не соответствует нормам материального права и является основанием для исключения из мотивировочной части решения суда предложений, не соответствующих фактическим обстоятельствам дела.

До рассмотрения кассационной жалобы по существу от ответчика поступило ходатайство об отложении судебного заседания в связи с невозможностью обеспечить явку представителя в назначенное время по причине ремонта моста на автомобильной трассе Самара-Казань.

Данное ходатайство рассмотрено и отклонено судом, поскольку оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее — АПК РФ), не имеется. В силу части 3 статьи 284 АПК РФ неявка в судебное заседание лица, участвующего в деле, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.

В порядке статьи 163 АПК РФ в судебном заседании 16.04.2013 был объявлен перерыв до 15 ч. 20 мин. 18.04.2013. Информация о перерыве размещена на официальном сайте в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» Федерального арбитражного суда Поволжского округа. После перерыва судебное заседание продолжено в том же судебном составе.

Проверив законность принятых по делу решения суда первой инстанции и постановления суда апелляционной инстанции в порядке статьи 286 АПК РФ, суд кассационной инстанции находит мотивировочную часть судебных актов подлежащей изменению.

Как установлено судами и следует из материалов дела, между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006, по условиям которого ответчик принял в аренду нежилое помещение общей площадью 589 кв. м, расположенное по адресу: Саратовская область, г. Балаково, ул. Бульвар Роз, д. 18, сроком на 10 лет.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 27.12.2006.

Пунктом 6.1.1 договора аренды стороны согласовали ежемесячную арендную плату в размере 353 400 руб.

Пунктом 6.6 договора аренды стороны предусмотрели, что размер основной арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) на основании данных Федеральной службы государственной статистики.

Впоследствии стороны дополнительными соглашениями к договору аренды неоднократно изменяли площадь арендуемых помещений и размер ежемесячной арендной платы.

Согласно подписанному сторонами дополнительному соглашению от 11.09.2010 N 6 площадь арендуемых помещений составила 470,6 кв. м, а размер ежемесячной арендной платы — 235 300 руб. Данное дополнительное соглашение было зарегистрировано в установленном законом порядке 26.10.2011.

На уведомление истца от 17.02.2012 об увеличении суммы арендной платы с учетом уровня инфляции с 01.01.2012 до 282 360 руб. и предложением в случае необходимости для ответчика заключить соответствующее дополнительное соглашение к договору, ответчик письмом от 26.03.2012 ответил отказом.

Претензия истца от 18.04.2012 с требованием об увеличении суммы арендной платы до 299 536 руб. 90 коп. и заключении дополнительного соглашения к договору, ответчиком оставлена без внимания.

Поскольку ответчик в период с января по июль 2012 года уплачивал арендную плату из расчёта 235 300 руб. за месяц, а по мнению истца, с учетом применения индексов потребительских цен (инфляции), ответчик за указанный период недоплатил арендную плату в сумме 250 902 руб. 75 коп., истец обратился в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, судебные инстанции пришли к выводу о том, что истец, обращаясь в суд с настоящими исковыми требованиями, фактически изменяет размер арендой платы чаще одного раза в год, что является нарушением нормы пункта 3 статьи 614 ГК РФ.

В указанной части судебные акты сторонами не обжалуются.

Обжалуя мотивировочную часть судебных актов, ответчик не согласен с выводом судов о том, что в пункте 6.6 договора стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (инфляции) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия. По мнению ответчика, стороны договора четко установили возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон и установили предел ее увеличения в случае достижения соглашения — не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса инфляции.

Содержащиеся в судебных актах выводы о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, суд кассационной инстанции находит несоответствующим материалам дела, действующему законодательству и существующей судебно-арбитражной практике.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), а пункт 2 указанной нормы предусматривает, что арендная плата может устанавливаться в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

Порядок внесения изменений в договор — в одностороннем порядке или путем подписания двухстороннего соглашения к договору по пункту 1 статьи 452 ГК РФ, зависит от условий действующего между сторонами договора аренды.

При заключении договора аренды от 05.12.2006 редакция пункта 6.1.1 предусматривала ежемесячную арендную плату в размере 353 400 руб., то есть в твердой сумме.

Впоследствии стороны путем подписания дополнительных соглашений от 06.12.2006, 09.01.2008, 27.04.2009, 01.12.2009, 01.07.2010 и 11.09.2010 изменяли размер арендной платы, который также был установлен в твердой сумме.

В связи с этим, выводы судов о том, что стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не основаны на условиях заключенного договора аренды от 05.12.2006.

Исходя из пункта 6.6 договора аренды от 05.12.2006, стороны предусмотрели, что размер основной арендной платы может изменяться по соглашению сторон не чаще одного раза в год пропорционально изменению индекса потребительских цен (инфляции) на основании данных Федеральной службы государственной статистики.

Таким образом, в рассматриваемом случае в договоре аренды содержится лишь положение о возможности изменения арендной платы только по соглашению сторон, и стороны не согласовали возможность одностороннего изменения цены по инициативе арендодателя в случае изменения уровня инфляции.

В спорном случае истец, требуя взыскание арендной платы с 01.01.2012 исходя из размера арендной платы в сумме 271 143 руб. 25 коп. в месяц, который не был предусмотрен договором аренды и согласован сторонами, фактически изменил размер платы в одностороннем порядке, тогда как законом и договором предусмотрено иное.

Данный вывод соответствует правовой позиции, выраженной в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.04.2010 N 1074/10 и от 15.11.2011 N 7121/11.

Ссылка судов на судебно-арбитражную практику (пункт 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2009 N 9330/09 и постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 28.12.2009 по делу N А49-2786/2009) неправомерна, поскольку фактические обстоятельства указанных споров не тождественны с обстоятельствами по настоящему делу.

Принимая во внимание, что вышеуказанные выводы судов о том, что стороны в договоре согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, не привели к принятию неправильного судебного акта, который сторонами по существу рассмотренных требований не обжалуется, суд кассационной инстанции полагает возможным, с учётом пункта 35 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», удовлетворить жалобу ответчика об исключении из мотивировочной части судебных актов оспариваемых выводов.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, статьями 286, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Самарской области от 19.11.2012 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2013 по делу N А55-22943/2012 изменить, исключив из их мотивировочной части выводы о том, что в пункте 6.6 договора аренды от 05.12.2006 N 7/03/2006 стороны согласовали условие о размере арендной платы, устанавливающее способ ее расчета, и фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации (инфляции) не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

В остальной части судебные акты оставить без изменения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.

Председательствующий судья

М.В. Коноплёва

Судьи

Н.Н. Королёва
В.В. Александров

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Па- аренднаяплатаназемлю,используемуюарендатором нежилого здания (помещения); j инф- коэффициент (индекс) инфляции; Ндс <* — коэффициент,учитывающийналогинадобавленную стоимость (Ндс). 3.2. В арендной плате за нежилые здания (помещения) учитывается стоимость арендной платы за землю (Па), фактически используемую арендаторами нежилых зданий (помещений), включая занятую зданием (помещением), которая определяется в каждом конкретном случае отдельно по договоренности сторон, на основании и в соответствии с Законом РСФСР «О плате за землю», постановлением Правительства Российской Федерации «О порядке определения земельного налога и нормативной цены земли» от 25.02.92 N 112, Инструкцией «О порядке применения Закона РСФСР «О плате за землю», утвержденной Минфином Российской Федерации, Роскомземом, Государственной налоговой службой Российской Федерации 17 апреля 1992 года NN 21; 2-10-1/1020:11.

3. расчет арендной платы за нежилые здания (помещения)

Пример Рассмотрим расчет арендной платы за помещение в г. Кунгуре Пермского края. Фирма занимается размещением рекламы. Хочет арендовать 2 кабинета для офиса. Здание находится в муниципальной собственности и располагается на улице Ленина.

Желающий арендатор только один, соответственно торгов нет. Годовая арендная плата рассчитывается по методике, утвержденной городской думой Кунгура. Формула для расчета: Ап = Сб * Па * Кз * Кт * Км * Кс * Кзп * Кэ * Кк * Ксз

  • Текущая базовая ставка (Сб) составит 4200 рублей за кв.м.
  • Площадь объекта (Па) – 60 кв.
    м.
  • Кз – помещение находится на улице Ленина.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 755-98-71. Это быстро и бесплатно! Как назначается? Размер арендной платы должен быть обязательно прописан в договоре, иначе договор будет недействительным (п. 1 статьи 654 ГК). При сдаче в аренду муниципального помещения арендная плата рассчитывается по специальной формуле.

Используемые при расчете коэффициенты назначаются на законодательном уровне. В ином случае плата за пользование объектом принимается по соглашению сторон. Какие виды бывают?

  • За использование муниципального помещения.
    При сдаче в аренду муниципального помещения НДС не входит в плату за его использование. Для заключения арендных отношений необходимо участие в аукционе (ФЗ №135 «О защите конкуренции»).

В соответствии с этим собственник рассчитывает сумму, которую будет платить арендатор. Минимальная и максимальная стоимость аренды нежилого помещения, принадлежащего частному лицу, не установлена законодательно. Однако если сумма будет слишком маленькой, возможны проверки из налоговой.

Методика расчета Методика расчета арендной платы за нежилое помещение отталкивается от приказа Минстроя РФ от 14.09.1992 №209. Для расчета необходимо посмотреть принятую в конкретном регионе формулу, а также значения коэффициентов и годовой базовой ставки. В общем случае формула будет выглядеть так: Арендная плата = (Аим + Пз) * НДС * j инф, где:

  • Аим – плата за имущество.
  • Пз – арендная плата за землю, используемую арендатором.

Порядок расчета арендной платы за нежилые помещения инфляция девальвация

Налог на добавленную стоимость определяется в размере, утвержденном на момент заключения договора. Сумма, исчислена как НДС в арендной плате (Апл), выделяется отдельной строкой. 3.3. Годовая амортизация в расчете на 1 кв. м. общей полезной площади здания (помещения) независимо от фактического срока его службы определяется по формуле: N ам Ам = Сб х jз х Кк х Кист х Ккр х 100 где: N ам — норма амортизации на полное восстановление здания, %; Сб- балансовая(первоначальная) стоимость здания в расчете на 1 кв.мобщейполезнойплощади,руб./кв.м (рассчитывается как частноеотделенияпервоначальной стоимости здания на его общую полезную площадь).

3.4. Для организаций, финансируемых из федерального и местного бюджетов налог на добавленную стоимость в годовую арендную плату за нежилые здания (помещения) не включается. 3.5.

Арендная плата может быть изменена арендатором в одностороннем порядке в случае снижения учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России более чем на 2% в течение года, предшествующего изменению условий договора». ——————————— Если в договоре отсутствуют условия для изменения размера арендной платы Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон (ст. 422, п. 2 ст. 424, ст. 450 ГК РФ). Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке или требовать его изменения в суде, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности). Кроме того, арендодатель при наступлении условий, не указанных в договоре в качестве оснований для одностороннего изменения размера арендной платы, не сможет ссылаться на них как на существенное изменение обстоятельств и требовать внесения изменений в договор по ст.

В силу положений о свободе договора ст. 421 ГК РФ стороны могут установить в договоре одно или несколько условий, наличие которых необходимо для изменения размера арендной платы. Такие условия способны защитить интересы сторон от злоупотребления одной из них правом на изменение арендной платы. Соответственно, до наступления указанного в договоре условия сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке, не сможет увеличить или уменьшить арендную плату.

При наличии в договоре условия об обязательном пересмотре размера арендной платы по соглашению сторон ни одна из них не вправе будет требовать от другой заключения соглашения об изменении размера арендной платы до наступления установленных договором условий.

Стороны могут предусмотреть, что изменение арендной платы возможно (необходимо):

— по истечении определенного промежутка времени;

— в случае изменения определенных договором ставок, тарифов, экономических условий в сфере деятельности арендодателя или в сфере, в которой используется объект аренды;

— по итогам периодической оценки рыночной стоимости объекта аренды или рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество;

— в связи с общим ростом цен (инфляцией);

— ввиду изменения учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России.

———————————

Примеры формулировки условия:

«Арендная плата может быть изменена арендодателем в одностороннем порядке, если установленный Госкомстатом России индекс потребительских цен на услуги по отношению к соответствующему месяцу предыдущего года превысит 120%».

«Арендная плата подлежит изменению по соглашению сторон каждые 500 дней».

«Арендная плата может быть изменена арендатором в одностороннем порядке в случае снижения учетной ставки (ставки рефинансирования) Банка России более чем на 2% в течение года, предшествующего изменению условий договора».

———————————

Если в договоре отсутствуют условия для изменения размера арендной платы

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон (ст. 422, п. 2 ст. 424, ст. 450 ГК РФ). Сторона, наделенная правом изменять договор в одностороннем порядке или требовать его изменения в суде, может предъявить такое требование в любой момент (при условии соблюдения установленной п. 3 ст. 614 ГК РФ периодичности).

Кроме того, арендодатель при наступлении условий, не указанных в договоре в качестве оснований для одностороннего изменения размера арендной платы, не сможет ссылаться на них как на существенное изменение обстоятельств и требовать внесения изменений в договор по ст. 451 ГК РФ.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх