Инвестиции в строительство недвижимости

Mar 26 · 7 min read

Эксперты о том, почему инвестировать в квартиры нужно прямо сейчас

Курс валюты по отношению к рублю снова скакнул, и потенциальные инвесторы понесли свои сбережения на рынок недвижимости. Спросили у игроков этого рынка, насколько оправдана такая стратегия, и сколько могут заработать на приобретении квартиры покупатели.

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»

Почему выгодно вкладывать деньги в недвижимость именно сейчас? Любой кризис — время возможностей. В кризис люди больше всего боятся обесценивания своих сбережений и потери источника доходов.Такой актив, как недвижимость, способен уберечь от этих напастей. Но, безусловно, выбирать объект инвестирования необходимо очень взвешенно. Только при этом условии квартира или апартамент сможет принести прибыль или сохранить сбережения, а также стать источником постоянного дохода. На ликвидные арендные квартиры в мегаполисе всегда есть спрос.

В выигрыше, конечно, сейчас люди с валютными сбережениями. Если еще пару месяцев назад на 100 тыс. евро можно было купить лишь 1-комнатную квартиру, то сейчас уже можно искать 2-комнатную или жилье классом выше.

Рублевые сбережения также можно спасти от обесценивания, но многое зависит от суммы. Если хватает лишь на первоначальный взнос по ипотеке — стоит привлечь кредитование. Вероятно, таких ипотечных ставок, как сегодня, мы не увидим в ближайшие два года. Но этот метод подходит лишь тем, кто уверен в своих доходах и востребованности профессии. Если доходы непостоянны, лучше положить средства на депозит.

Если сбережений достаточно для покупки недвижимости, надо выбрать, вторичка или новостройка.

Однозначно не стоит вкладываться в старую вторичку. Она не будет расти в цене, а будет дешеветь. В особенности если по соседству строятся новые дома. Более «свежая» вторичка требует бОльших вложений на старте. Однако она наиболее ликвидна, поэтому может уберечь капитал от обесценивания.

Выбирая новостройку, не руководствуйтесь принципом «Хватает только на студию в 70 км от МКАД в чистом поле». В таком случае, лучше рассмотреть другие инструменты сбережения денег, например, депозиты. Если же средств хватает на полноценную 1–2-комнатную квартиру, изучите рынок, сравните объекты. Выберите те, что удобнее всего расположены относительно метро и выезда в центр города. Оцените репутацию застройщика и темпы строительства. Это поможет сделать правильный выбор.

Выгодно ли для инвесторов брать ипотеку, или стоит покупать только за наличные деньги? В ряде случаев инвесторы привлекают заемные средства. Это особенно оправданно, если прогнозируемая доходность проекта хотя бы вдвое превышает процентную ставку по ипотеке, а ставки по депозитам низкие (что мы наблюдаем и сегодня). С другой стороны, в период кризиса многие инвесторы идут уже по пути не приумножения, а хотя бы сохранения первоначальных вложений. Для этого сейчас может подойти любой объект, в котором цены растут на уровне 7–9% в год.

Если привлечь при покупке подобных проектов ипотеку со ставкой, скажем, 8,5% годовых, можно заработать до 25%. При этом стоит вносить как можно больший первоначальный взнос, это позволяет рассчитывать на снижение ставки.

Найти такую недвижимость помогают консалтинговые компании и агентства, реализующие новостройки. Как правило, опытные инвесторы подписаны на анонсы всех стартов продаж, что помогает выбрать объект и вложить деньги с наибольшей выгодой. Начинающий инвестор может ориентироваться на следующие факторы: надежный застройщик, проект возводят у метро или рядом с будущей станцией подземки, рядом немного конкурирующих проектов или их нет совсем.

При этом немаловажно выйти из проекта до момента ввода в эксплуатацию, иначе часть прибыли будет нивелирована необходимостью уплатить налог при последующей продаже объекта недвижимости. Также ипотеку привлекают для покупки квартир с целью последующей сдачи в аренду. В этом случае стоит рассчитать вложения так, чтобы арендный платеж покрывал ипотечные взносы или превышал их.

Что выгоднее сегодня, покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи или для аренды? Перепродажа — более быстрый инструмент получения прибыли. Аренда — более медленный, но стабильный. Оба инструмента связаны с рисками: при перепродаже можно не получить ожидаемой выгоды, при аренде — столкнуться с периодом простоя квартиры или с убытками из-за повреждений от арендаторов.

Так, например, купив готовую квартиру в столице за 6 млн рублей (допустим, это скромная 1-комнатная с «бабушкиным ремонтом») и сдавая ее в аренду за 30 тыс. руб. ежемесячно, инвестор получит доход 360 тысяч в год. За вычетом налога (предположим, 6% по патентной системе) — 338,4 тыс. Таким образом, вложения окупятся только через 18 лет, и только затем пойдет чистая прибыль. Но скорее всего, за эти годы придется еще несколько раз провести косметический ремонт.

Вложив те же деньги в новостройку, (допустим, это объект с наиболее привлекательными характеристиками — от надежного застройщика, недалеко от метро, в старых границах Москвы), можно получить порядка 10–15% годовых в течение двух лет. Доход таким образом составит 900 тыс. руб. Очевидно, что эта схема выгоднее, чем аренда, однако есть риски, о чем говорилось выше. Поэтому надо крайне внимательно выбирать объект, чтобы получить желаемый рост цены.

Наибольшую доходность можно получить, вложившись на старте продаж в новостройку на низкой стадии готовности, а затем выйти из проекта ближе к моменту ввода в эксплуатацию. Кстати, сейчас можно выбирать проекты с продажами через эскроу, что защищает средства дольщика. Так риск полной потери средств, например, из-за банкротства компании, в таких проектах полностью исключается. Банк вернет все деньги.

Наталья Глебова, управляющий директор «АЯКС-Риэлт»

Я бы вкладывалась в новостройки. Это позволит не только сохранить деньги, но и приумножить их. Застройщики предлагают очень интересные программы: рассрочки, приятные процентные ставки на ипотеку. Это хорошие варианты для инвестирования своих денег.

На мой взгляд, наибольшую доходность принесет недвижимость класса «стандарт» и «комфорт». Большинство людей покупают именно в этих категориях. Я считаю, что доходность таких проектов в будущем будет только расти.

Мой личный лидер городов для инвестиции в недвижимость — это Краснодар. В нем достаточно большой поток людей, которые переезжают. Тепло, море рядом и работа есть. А еще достаточно низкая стартовая цена для покупок недвижимости, есть куда расти.

Сегодня выгоднее покупать недвижимость для дальнейшей перепродажи, чем для аренды. Аренда — это низкая доходность. Если мы покупаем однокомнатную квартиру, в лучшем случае в год мы заработаем 150 000 рублей. А при перепродаже 15–20% от стоимости мы можем запланировать и спокойно получить.

Игорь Козельцев, генеральный директор УК «Развитие» (девелопер ЖК «Мир Митино»)

В нестабильной экономической ситуации вложения в недвижимость остаются самым надежным инструментом сбережения денежных средств. Сегодня фондовые рынки переживают кризис доверия со стороны инвесторов, а по банковским депозитам предлагаются рекордно низкие ставки. В условиях колебания курса рубля именно недвижимость выступает последним оплотом стабильности. Разумеется, цены на квартиры также подвержены краткосрочным колебаниям. Однако в масштабе десятилетий мы наблюдаем устойчивую положительную динамику. Стоимость жилья неуклонно растет, и, после непродолжительных «провалов», кривая вновь начинает движение вверх.

Обычно доля инвесторов от общего числа покупателей составляет порядка 10%. В кризисные периоды этот показатель возрастает до 15–20%. Полагаю, в текущей ситуации динамика будет аналогичной.

Поскольку регулятор принял решение о сохранении ключевой ставки и тем самым зафиксировал установленный ранее исторический минимум (6%), ипотека по-прежнему остается основным инструментом заключения сделок. Однако в текущей экономической обстановке доступные жилищные кредиты в большей степени выгодны клиентам, покупающим квартиры для личного проживания. Поскольку низкий процент отчасти нивелирует рост цен и текущий уровень доходов населения. Конечно, вложение в ипотеку — это вполне реальная инвестиционная стратегия. Но, на мой взгляд, она более уместна в экономически стабильное время. Сегодня же инвесторы больше нацелены на сохранение собственного капитала.

При оценке инвестиционной привлекательности объекта следует исходить не из его класса, а из бюджета покупки, соотношения цены и качества, стадии строительной готовности, репутации застройщика и т. д. Несмотря на то, что порог входа в проекты сегодня достаточно высок, в каждом сегменте можно найти ликвидные варианты.

Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE

В сложившейся ситуации инвесторам необходимо найти золотую середину с точки зрения времени совершения сделки. С одной стороны, не стоит поддаваться панике и принимать скоропалительные решения. Следует тщательно просчитать предполагаемую доходность объекта для инвестиций. С другой, не нужно медлить и откладывать сделку на долгие месяцы. Даже сейчас на рынке появляются ликвидные проекты, в которые лучше входить на самом старте.

Доходность в размере 20–30% за три года — это стандартные средние показатели на рынке недвижимости. В случае с высоколиквидными лотами речь вполне может идти о 40–50%. Более того, в зависимости от экономической ситуации возможны и более высокие значения. Например, в 2019 году после перехода на эскроу-счета отдельные проекты в Москве прибавили в цене 20–30% за один лишь год.

С начала 2020 года мы отмечаем положительную ценовую динамику на столичном рынке: за январь и февраль квартиры массового сегмента подорожали почти на 4%. Помимо этого, в связи с ослаблением рубля во многих проектах застройщики вновь пересмотрели прайсы. Вместе с тем, по нашим оценкам, рост цен в годовом выражении будет менее радикальным, чем 15–20%. Не исключено, что на волне спроса в марте и апреле стоимость жилья еще раз повысится. Однако после сокращения покупательской активности на рынке ожидается коррекция цен.

Выбор инвестиционной стратегии полностью зависит от намерений клиента, универсального решения не существует. Если покупатель заинтересован в стабильном пассивном доходе и при этом готов заниматься поиском арендатора, подготавливать квартиру к сдаче и т. д., он может рассчитывать на доходность порядка 5–8%. Если же клиент планирует получить прибыль от перепродажи квартиры, за полный строительный цикл жилье подорожает в среднем на 20–25%. Разумеется, в самых ликвидных проектах эти показатели могут быть выше.

Вы знаете, что инвестиции в строительство это способ для заработка. Инвестирование в недвижимость уже принесло прибыль многим инвесторам, но очень важно, чтобы вы принимали решение про вклад «с открытыми глазами”, то есть признавая потенциальные преимущества и недостатки этого вида инвестиций. Вы должны учесть все особенности и быть уверенны, что ваши права защищены на протяжении строительства. Выбирая правильно, а затем умело управляя приобретенным, инвестиции в жилую недвижимость могут дать ряд преимуществ, не имеющих себе равных в других инвестициях.

Содержание

Почему инвестировать в строительство жилья прибыльно?

Вы наверняка знаете, что приобретение жилья в уже построенном доме (новострое) возрастает, по сравнению со стоимостью жилья еще в самом начале строительства. Таким образом застройщики создают деятельность по созданию красивого и положительного образа компании и привлекают первых покупателей. В общем такое положение дел дает потенциальным инвесторам возможность приобрести недвижимость на определенную долю ниже стоимости завершенной недвижимости. В некоторых регионах стоимость жилой недвижимости возрастает еще до того, как проект будет завершен. То есть, если вы успеете вложить деньги еще в самом начале строительства, то имеет большой шанс увеличить вдвое свой доход после сдачи готового объекта в эксплуатацию.

Дилемма выбора будущей жилой недвижимости: квартира или коттедж

Прежде чем инвестировать вам нужно определиться с выбором объекта. Выбор местоположения жилой недвижимости даст лучшую оценку вашим инвестициям. Одни люди выбирают квартиры, другие предпочитают коттеджи. Если вы выберете квартиру, то ваша инвестиция может обойтись немного дешевле, чем частный дом. Это зависит от того пожеланий к планировке и этажности будущего дома. Далее вместе разберемся в некоторых различиях инвестирования в эти два объекта, чтобы ваше решение про инвестиционный проект в строительство стал лучшим выбором.

Квартира в многоквартирном доме, как инвестиции в строительство жилья

Квартиры всегда были хорошими инвестициями. В отличие от инвестиций в коммерческую недвижимость, квартиры гораздо сильнее связаны с жилыми тенденциями и демографическим показателям.

Квартиры, в качестве объекта для инвестиций можно приобретать по следующим причинам:

  • относительно небольшая сумма вклада;
  • срок окупаемости всего один-два года;
  • широкие возможности выхода из проекта (вы можете продать квартиру или сдать ее в аренду).

На что обратить внимание выбирая квартиру

Инвестиции в квартиры, как и другие классы активов, периодически переживают периоды взлетов и падений. Разница лишь в том, что они не такие волатильные, как, скажем, акции или золото. Цены на недвижимость на некоторых рынках оставались на прежнем уровне в течение последних 1-2 года. А в некоторых районах было падение цен.

Вклад в жилье в районе с плохой инфраструктурой может быть небольшим, но такая инвестиция будет сопряжена с другими расходами, включая длительные поездки на работу, школу, походы по магазинам, социальные визиты и т. и. Поэтому выбирая квартиру как объект инвестиций стоит обратить внимание на:

– регион, район и инфраструктуру,

– транспортную доступность,

– планировку и количество комнат в квартире,

– класс жилья.

Инвестиции в строительство загородных коттеджей

Все больше людей хотят жить не в черте города, а в тихом и уютном месте (возле леса, озера и т.д), поэтому коттеджи — альтернатива вложению денег в многоквартирные дома. На это есть как минимум две причины:

при определенных условиях доходность становится выше;

вариативность стоимости и низкая ликвидность такого вида жилья.

А еще инвестировать в строительство коттеджей выгодно из-за стопроцентной прибыли от стоимости строительства. На этот фактор не влияет даже экономический кризис, главное правильно сформировать цену.

На что обратить внимание при выборе коттеджа

Вкладывать инвестиции в коттеджи нужно еще на стадии фундамента, учитывая:

– экологическую ситуацию,

– близость до крупного центра

– удобство коммуникаций на объекте.

Последовательность действий инвестиций в строительство жилья

Важно! Инвестировать в жилье можно двумя способами: индивидуально и коллективно.

Именно индивидуальное инвестирование считается основным. Такие инвесторы вкладывают деньги с целью получения дополнительного заработка, они же становятся поставщиками основного капитала на рынке недвижимости.

Коллективное инвестирование возможно при добровольном объединении вкладчиков. Такие кооперативы скорее вынужденная мера, чем осознанный выбор. Они возникают на месте обанкротившихся застройщиков и принимают от них все права на завершение строительства объекта. Кооператив может быть и сам застройщиком, а его члены обязаны вносить паевые взносы.

Основные шаги, чтоб инвестиции в строительство принесли прибыль

После выбора способа инвестирования нужно действовать в следующей последовательности:

  • Выбрать будущего застройщика. При этом нужно обратить внимание на репутацию застройщика, отзывы бывших клиентов, опыт строительства и разрешительную документацию.
  • Выбрать инвестиционный проект. Будьте внимательны изучая следующие документы: техническую и экономическую аргументацию инвестиций, документацию проекта и, непосредственно, бизнес-план.
  • Проведите переговоры. На этой стадии нужно обсудить долевое участие, паевой взнос и инвестиционный вклад в проект.
  • Заключите договор. Чтобы быть спокойным, для уверенности, что ваши права защищены, на этом этапе советуем обратиться за консультацией к профильному юристу.

С какими рисками вы можете столкнуться при инвестировании в жилую недвижимость

Да, как и в любом другом виде инвестиций, строительные инвесторы могут столкнуться с определенными рисками:

Падение цен. Этот риск связан с экономическим положением в стране. Так, если в регионе (стране) возникает экономический кризис — вы можете потерять от 30 до 40% на одном объекте.

Мошенничество. Чтоб не попасть на удочку в умелым «разводилам” стоит проверить легальность деятельности заявленного застройщика в специальном реестре. Также рекомендуем привлечь своего юриста — компании-”однодневки” очень часто работаю в связке с подставными юридическими фирмами.

Застройщик может обанкротиться. Еще на этапе его выбора стоит внимательно отнестись к профессиональности управления, способность полного финансирования и использования средств согласно заявленным целям.

Нарушение срочности застройки. Это может привести в вашему убытку, ведь пока на вашем объекте застой, рядом может вырасти другой объект, а цена на наш упадет.

Полная потеря объекта. Этот риск предполагает форс-мажорные обстоятельства, такие как стихийное бедствие, пожар или экологическую катастрофу. Избежать его сложно, если уж что-то случится, поэтому рекомендуем обязательно страховаться.(стихийные бедствия, военные действия, промышленные катастрофы, пожары).

Теперь вы знаете все про инвестирование в недвижимость. Знаете, что, как и в любом другом виде инвестирования, тут тоже есть опасность потери денег. Поэтому советуем не спешить на любом из этапов инвестиций в строительство. Изучите все схемы для афер с недвижимостью и ваш проект сможет обеспечить вас средствами на годы вперёд. Если вы будете следовать всем перечисленным моментам — ваши инвестиции в строительство жилья будут безопасны и увеличат доход.

На вторичный рынок Москвы выходит все больше покупателей, которые не нуждаются в решении жилищного вопроса. Рекордно низкие банковские ставки заставляют их вкладываться в квартиры Фото: MIND AND I/

Каждая седьмая сделка на рынке вторичного жилья Москвы в августе совершалась с целью сохранения сбережений. Об этом говорится в исследовании компании «Инком-Недвижимость».

Эксперты отмечают активность покупателей на вторичном рынке: ежемесячно увеличивается число полученных компанией авансов. Рост начался в июне и составил 45% к маю, в июле — уже достиг 50% к июню. В августе количество авансов платежей сравнялось с показателями июля, а в годовом выражении увеличилось на 30%.

Покупатели-инвесторы

Спрос на вторичном рынке сейчас поддерживают владельцы банковских депозитов, которых не устраивают низкие проценты по вкладам. В итоге они активно вкладывают сбережения в покупку жилья. По подсчетам аналитиков, сейчас на вторичном рынке каждая седьмая сделка проходит с инвестиционной целью, а число покупателей с незаемными средствами с начала лета выросло в два раза.

Количество покупателей-инвесторов на рынке вторичного жилья Москвы растет с начала весны 2020 года, на которую пришлись валютные колебания и пандемия. Тогда доля инвесторов на вторичке составила 7%. На фоне снижения вкладов по депозитам этот показатель вырос в два раза и сейчас составляет 15%, уточнили «РБК-Недвижимости» в «Инком-Недвижимости».

«Основные факторы, поддерживающие уровень спроса на вторичном рынке жилья, — пониженные ставки по ипотеке и уменьшение доходности банковских депозитов. В силу последней причины на рынок выходит все больше покупателей, которые фактически не нуждаются в решении жилищного вопроса, — рекордно низкие ставки по вкладам вызывают у них сильную негативную реакцию из серии «да я лучше в квартиру вложусь, чем получать такие проценты», — пояснил директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимости» Сергей Шлома.

Вымывание ликвидного предложения и рост цен

По наблюдениям аналитиков, резкий рост спроса на вторичке привел к вымыванию ликвидного предложения и росту цен. Так, с начала лета стоимость наиболее качественных объектов экономкласса увеличилась в среднем на 10%. Причем цены начинают повышать и собственники квартир, ранее считавшихся малопривлекательными. Аналитики прогнозируют дальнейший рост цен — до 15% к концу года. После чего в сегменте может начаться длительная стагнация.

По данным Росреестра, число сделок на вторичном рынке жилья Москвы выросло на треть. Всего в июле было проведено 11 303 сделки с переходом прав на основании договоров купли-продажи (мены). Количество сделок со вторичным жильем увеличилось на фоне выхода столицы из режима самоизоляции и благодаря снижению ипотечных ставок.

Ситуация с банковскими вкладами

Пользователи вкладов еще с весны стали опасаться за свои сбережения и начали досрочно снимать деньги со своих счетов в банках из-за снижения ставок по депозитам.

В марте банки столкнулись с ростом числа заявлений клиентов о закрытии вкладови выдаче наличных. Такая реакция последовала после заявления президента Владимира Путина о необходимости взимать налог с процентных доходов по вкладам на сумму от 1 млн руб. Позднее ситуация стабилизировалась.

В мае был зафиксирован новый отток вкладов россиян из банков. Причиной сокращения депозитов ЦБ назвал длительные майские праздники.

Между тем привлекательность банковских вкладов падает. Банки продолжают снижать ставки по депозитам вслед за ключевой. В августе Сбербанк вновь снизил ставки по рублевым вкладам. В начале июля максимальная ставка по наиболее доходному из депозитов основной линейки «Сохраняй» была снижена до 3,65% годовых, то теперь она составляет лишь 3,5%. Ставки по рублевым вкладам снизил ВТБ. По базовой линейке снижение максимальной ставки составило от 0,1 до 0,2 процентного пункта.

Зампред ВТБ Анатолий Печатников заявил о риске возвращения ситуации с вкладами в 1990-е. По его мнению, реальная доходность банковских депозитов может в скором времени не компенсировать потери от инфляции. Следствием этого станет повторение ситуации 1990-х годов, когда россияне не рассматривали вклады серьезно. Если такая ситуация сохранится, «люди будут искать альтернативу депозитным формам сбережений».

Возможные риски при капиталовложениях в строительство

Инвестиции в строительство жилых домов могут быть сопряжены с таким форс-мажором, как падение стоимости объекта возведения. Ведь спрос на жилье всегда зависит от макроэкономики. При затяжном кризисе расценки на жилье могут снизиться до 40%.

Еще одна неприятность, с которой сталкиваются неопытные инвесторы – мошенничество. Основные схемы недобросовестных фирм-однодневок – это продажа несуществующих активов или строительство без разрешительных документов, а также реализация одной и той же доли несколько раз.

Следующий риск, с которым сопряжены инвестиции в строительство жилых домов, связан с банкротством застройщика из-за некомпетентного управления, недостатка или неправильного использования финансов.

Многие вкладчики сталкиваются с превышением сроков завершения строительства. Это может стать причиной прямых и косвенных убытков. Например, если по соседству построится еще один многоквартирный дом, текущий объект вложений потеряет свои конкурентные преимущества, а значит и рентабельность на несколько десятков процентов.

Даже если дом сдан вовремя, существует вероятность того, что застройщик не соблюдал технологии возведения. Это может стать причиной отказа государственной комиссии в воде здания в эксплуатацию.

И последнее, с чем можно столкнуться, производя инвестиции в строительство жилой недвижимости – это утрата объекта по причине обстоятельств непреодолимой силы (война, стихийное бедствие и другие чрезвычайные происшествия). Избежать полной потери своих вложений поможет страховка.

На что нужно обратить внимание перед тем, как вложить деньги

Чтобы грамотно и выгодно вложить деньги в строительство квартиры в Москве или другом городе, следует придерживаться определенного алгоритма.

  1. Выбрать подходящее время для вхождения в проект. Для этого нужно проанализировать текущую обстановку на рынке, прислушаться к прогнозам.
  2. Подобрать объект недвижимости, с учетом места расположения, транспортной развязки, инфраструктуры, планов по развитию микрорайона от муниципальных властей или застройщика, экологической обстановки, планировки (количества комнат), класса (бюджетный, VIP, бизнес и т.д.).
  3. Определиться со способом инвестирования – индивидуальное или коллективное.
  4. Найти надежного застройщика, исходя из репутации, отзывов, официальных документов в Госреестре, периода существования на рынке (количества сданных в эксплуатацию сооружений), наличия финансовых партнеров и пакета разрешительной документации (соответственно ФЗ-214).
  5. Изучить инвестиционный проект будущего строительства (технико-экономическое обоснование вложений, бизнес-план, проектные документы).
  6. Вместе с независимым юристом проанализировать условия договора (валюта, цены, платежи, дата сдачи, условия и сроки получения документов о праве собственности, штрафы и неустойки, страховка и условия расторжения соглашения), а также оценить интерес к проекту со стороны других вкладчиков.
  7. Определить способ выхода из проекта – перепродажа (с ремонтом или без) или сдача в аренду (короткий или длительный срок).

Эксперты оценили, выгодно ли сейчас покупать дома и квартиры или стоит подождать до конца года Фото: Mikibella/

Недвижимость остается наиболее выгодном активом для сохранения средств. Однако пандемия, длительный карантин, скачки курса валют и дешевая ипотека существенно повлияли на спрос, предложение и цены как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Одно дело спасать деньги зимой-весной 2020 года, когда все начиналось, а другое дело — сейчас.

Аналитики оценили, насколько выгодно инвестировать в недвижимость в преддверии осени 2020 года.

«Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене»

Алексей Гальцев, основатель Realiste:

— Недвижимость еще не успела резко понизиться в цене, несмотря на то что уже кардинально изменились условия на рынке. Дело в том, что цены на жилье более инертны, они не сразу реагируют на происходящие события, поэтому реальные перемены стоит ожидать только к концу текущего года. Тогда мы окончательно увидим, как изменились цены на жилье. Но уже сейчас можно предположить, что, скорее всего, они упадут. В связи с этим инвестировать, что называется, в долгую, когда ты на длительное время приобретаешь жилье, сейчас невыгодно. Самые большие дисконты появятся только через семь-восемь месяцев. Если мы говорим о коротком инвестировании для тех, кто занимается покупкой и быстрой перепродажей жилья, играет на рынке, то сейчас для этого более выгодные условия: люди, которые продают свое жилье, зачастую сами соглашаются на большие дисконты по телефону. Что касается рыночных цен на недвижимость, как правило, от застройщиков, то они однозначно понизятся на несколько процентных пунктов, но, повторюсь, только к концу года, поэтому рекомендую ожидать. Предполагаю, что тогда жилая недвижимость упадет в цене на 5%, коммерческая, возможно, несколько больше — на 7%, если учитывать сложившиеся экономические реалии.

«Можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии»

Сергей Колосницын, директор департамента жилой недвижимости Penny Lane Realty:

— Действительно, на рынке произошел некоторый всплеск сразу после окончания самоизоляции, но эксперты оценивают его по-разному. Оценивая общую политическую и экономическую обстановку, по-прежнему не видим почвы для развития благоприятного инвестиционного климата. Пик бурного роста и строительства в городе пройден, инвестировать в коммерческую недвижимость могут только профессионалы — это сложный бизнес, хотя сейчас и можно приобрести что-то ниже рынка у тех, кто в наибольшей степени пострадал от пандемии. Единственное перспективное направление — загородный рынок, который сейчас получил второе дыхание благодаря тому, что люди вернулись к традиционным ценностям, просидев несколько месяцев взаперти. Девелоперы выходят на стройплощадки, и тут точечно можно выбрать и вложиться в перспективный проект. Но нужно понимать, что и это явление отнюдь не массовое и требует определенного профессионализма и умения оценить перспективы.

«Инвестировать в недвижимость еще не поздно»

Юрий Лебедев, начальник отдела департамента новостроек «Инком-Недвижимость»:

— Думаю, что инвестировать в недвижимость еще не поздно. Рост цен на жилье, который мы наблюдаем уже пару лет, объясняется рядом причин. Во-первых, в прошлом году стартовал переход отрасли на проектное финансирование, что повлекло за собой повышение стоимости новостроек. Во-вторых, за год банки значительно снизили ставки по вкладам, и для инвестора такой вариант вложений стал неинтересен. Как итог — денежные средства начали перетекать в сегмент недвижимости. Наконец, третий момент — это льготная ипотека. С помощью государства банки плавно понижали ипотечную ставку от 8–10% до 5,9–6,4% в этом году. Такого в новейшей истории нашей страны еще не было. Думаю, благодаря новому уровню доступности ипотеки интерес к жилью увеличится в разы. Что касается прибыльности инвестиций в недвижимость, то здесь важно учитывать все характеристики жилого проекта: в зависимости от них доходность может колебаться от 15% до 30%. Если, допустим, квартира массового сегмента в начале строительства стоит 9–10 млн руб., то через два года, ближе к дате сдачи дома, она уже будет стоить 14–15 млн руб. Таким образом, мы получаем доходность около 18–20% годовых.

«Правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть»

Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН:

— Получить доход от вложений в недвижимость в рублевом выражении можно практически всегда. За 30-летнюю историю российского рынка цены в рублях устойчиво снижались лишь в 2009-м и в 2015–2016 годах. Параметры этого дохода и сроки возврата инвестиций зависят от множества факторов, но правило «выше риски — выше доходность» еще никто не смог опровергнуть. На рынке существуют как варианты более рискованных вложений в квадратные метры (к примеру, покупка апартаментов на котловане по ценам ниже рынка), так и довольно консервативные варианты (выкуп квартир на вторичке под сдачу в долгосрочную аренду). В первом случае можно получить и 50%, и (в исключительных случаях) 100% доходности за три-четыре года (самые удачные новостройки в Москве подорожали в два раза от котлована до выдачи ключей); во втором варианте срок окупаемости вложений будет заметно выше, а получать более чем 5-6% годовых будет сложно. На фоне снижения ключевой ставки Центробанка (и связанного с этим изменения процентов по депозитам) жилая недвижимость вновь стала интересна как объект для инвестиций или сохранения сбережений. Тем более что цены на первичном рынке растут (несмотря на спад в экономике и ограничительные меры, связанные с пандемией). Одновременно нужно всегда помнить, что недвижимость не относится к активам с высокой ликвидностью. Если валюту, драгметаллы или ценные бумаги можно превратить в денежные средства практически моментально, то для выхода из инвестиций в жилье потребуется как минимум несколько недель (а итоговая стоимость продажи может отличаться от ожидаемой или рыночной).

«Существует риск не окупить свое вложение»

Сергей Ковров, руководитель департамента консалтинга и аналитики «НДВ-Супермаркет Недвижимости»:

— Ввиду последних событий (пандемия коронавируса, снижение ключевой ставки ЦБ, негативно сказывающееся на курсе рубля и доходности по вкладам) недвижимость является надежным финансовым активом для многих россиян. В настоящий момент на рынке первичной недвижимости Москвы и Подмосковья наблюдается восстановление продаж после спада в апреле-мае. На фоне сформированного отложенного спроса наблюдаются повсеместные скачки продаж, что автоматически является стимулом к повышению цен. Так, при вложении в новостройку на этапе котлована возможно получить до 30% прибыли. Как правило, малогабаритные квартиры (студии, однушки) являются наиболее востребованным и ликвидным товаром, в том числе под сдачу в аренду. Даже при отсутствии возможности приобрести квартиру за собственные средства можно совершить сделку с привлечением ипотеки. В первую очередь, речь идет о правительственной программе с льготной ставкой 6,5%, так как в настоящий момент до сих пор нет официальных подтверждений о ее продлении. Между тем наблюдается смена подхода к коммерческим помещениям на первых этажах, еще недавно считавшихся одними из самых доходных для их владельцев. Они по-прежнему могут быть высоко маржинальной недвижимостью, однако теперь необходимо более тщательно выбирать сферу деятельности / потенциальных арендаторов, а также отвечать последним санитарным и эпидемиологическим требованиям. Ключевыми недостатками такого способа инвестирования средств в жилье остается риск заморозки проекта и/или банкротство девелопера. Даже в случае крупных застройщиков всегда существует вероятность сдвига сроков ввода объекта в эксплуатацию. Существует риск не окупить свое вложение из-за отсутствия роста цен по проекту (например, при дефляции). Вот почему необходимо тщательно выбирать проект, обращать внимание на дисциплинированность застройщика, а также на текущее конкурентное окружение и планы по развитию территории.

«Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— Сейчас уникальный момент для совершения инвестиций в недвижимость, так как можно это делать даже с использованием заемных средств. В особенности интересны объекты, где предлагается ипотека со ставкой 5,9% и даже ниже (есть примеры проектов, где разработаны программы ипотеки со ставкой 3% годовых на весь срок кредитования!). Главное — выбрать объект, который вырастет в цене минимум на 10% в год. Такую доходность сейчас могут дать практически все новостройки, расположенные у метро и с удобным выездом в сторону центра. Обращайте внимание на проекты крупных застройщиков и те, что обладают уникальными характеристиками — например, расположены около парка или имеют виды на воду/зеленый массив. Такие квартиры никогда не теряют в цене. Вложения на нулевом цикле обеспечат рост цены по мере повышения строительной готовности. Нивелировать риски можно, выбирая квартиру в доме с продажами через эскроу-счет. При выборе изучите генплан участка: если в проекте запланировано несколько очередей строительства, а также есть много строящихся жилых комплексов по соседству, это усилит конкурентную среду и при перепродаже выгода может оказаться несколько ниже, чем при выборе квартиры в компактном проекте (1–3 корпуса).

«С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов»

Наталия Кузнецова, генеральный директор АН «Бон Тон»:

— Инвестиции в недвижимость остаются актуальными до сих пор — покупатели исходят из целей сохранения денежных средств при помощи понятного и стабильного механизма. Например, депозиты теряют свою привлекательность на фоне падающей ключевой ставки, которая установлена уже на уровне 4,25%. Недвижимость остается понятным средством сохранения накоплений. Особенно в ситуации валютной турбулентности. В условиях снижения ипотечной ставки привлекательность инвестиций в недвижимость еще больше возрастает. В сфере недвижимости доступны два варианта инвестиций. Первый — покупка с целью получения пассивного дохода. Второй — перепродажа и получение прибыли за счет разницы в стоимости квадратного метра. Главное здесь — правильно выбрать объект для вложений. С целью сдачи в аренду сегодня интересен сегмент апартаментов — такие проекты нередко реализуются в очень интересных локациях и предлагают качественное наполнение в рамках свой стоимости. То, что нужно арендаторам, и нежилой статус помещений не является помехой. Перепродажа недвижимости обеспечивает доход на небольшом временном отрезке, но инвестору необходимо тщательно выбирать проекты для входа с учетом особенностей локации, рынка конкурентов, вторичного фонда и характеристик самого объекта. Выбираются наиболее ликвидные лоты, которые могут быть реализованы в минимально возможные сроки.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх