Как быстро сдать коммерческую недвижимость в аренду?

Люди часто вкладывают деньги в коммерческую недвижимость. Средний срок окупаемости таких объектов составляет 8-10 лет — в этом смысле коммерческая недвижимость выгоднее, чем квартиры и жилые дома.

Но только при одном условии — если она постоянно сдается в аренду. Лишь в этом случае коммерческие объекты способны приносить тот самый регулярный пассивный доход, о котором мечтают миллионы начинающих инвесторов.

Справка:

Если помещение периодически простаивает, оно может потерять ликвидность. В первую очередь, это связано с необходимостью платить налог на коммерческую недвижимость. Его размер может достигать 2% от кадастровой стоимости объекта ежегодно.

Кроме того, есть эксплуатационные расходы, которые также приходится нести владельцу помещения.

Именно поэтому вовремя найти арендаторов для коммерческой недвижимости и регулярно сдавать ее очень важно. В сегодняшнем ролике мы расскажем, как это сделать.

Вариант №1. Самостоятельный поиск

Как самостоятельно сдать в аренду помещение? Первое, что приходит в голову – разместить объявления на популярных интернет-ресурсах. И это — правильно, но не так просто, как может показаться. На сайтах в интернете годами висят тысячи «мертвых» объявлений, которые не приносят своим авторам ничего, кроме разочарования.

Чтобы ваше предложение не оказалось в их числе, придется проделать серьезную работу:

Определить ликвидность объекта. На нее влияют такие факторы, как месторасположение, состояние помещения, транспортная доступность, соседи и многое другое.

Прежде, чем размещать объявление и приглашать на просмотр потенциальных арендаторов, приведите помещение в порядок. Не обязательно делать свежий ремонт, но чистота и отсутствие видимых неисправностей весьма повысят ваши шансы на успех.

2. Оценить объект. Это можно сделать самостоятельно, проанализировав другие предложения на рынке, или с помощью независимого эксперта.

3. Установить цену. Подойти к этому вопросу нужно максимально реалистично. Если хотите сдать объект быстро — ставьте цену на 5-10% ниже среднерыночной.

4. Привести в порядок правоустанавливающие документы.

Арендатор может затребовать у вас: выписку из ЕГРН, выписку из ЕГРП (на предмет ареста, залога объекта и т.д.) и кадастровый паспорт помещения, а также:

  • если вы (арендодатель) — физическое лицо: паспорт, ИНН и нотариальное согласие супруга на аренду (если объект приобретался в период брака);
  • если вы — юридическое лицо: устав организации, учредительный договор, свидетельство о регистрации юридического лица, выписка ЕГРЮЛ, а также документы, подтверждающие полномочия директора (выписка из протокола, трудовой контракт) и доверенность на аренду от совладельцев компании (если они имеются).

5. Сделать качественные фотографии объекта — как внутри, так и снаружи. Не забывайте, что большинство людей — визуалы, поэтому зафиксируйте на фото как можно больше: панораму улицы, фасад здания, главный вход, основное помещение, подсобные помещения и т.д.

6. Составить текст объявления о продаже. Он должен быть информативным, но не слишком длинным, и — грамотным!

Справка:

В объявлении не стоит упоминать о недостатках объекта, но и придумывать достоинства, которых нет, тоже не стоит.

7. Разместить объявление о продаже на всех крупных ресурсах – Arendator.ru, ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость. Можно использовать тематические группы в соцсетях — это работает не всегда, но попробовать стоит.

8. Терпеливо ждать своего арендатора.

Если ваше помещение подходит для размещения объектов сетевого ритейла, можно обратиться с коммерческим предложением в крупные компании — возможно, они ищут коммерческую недвижимость как раз в вашем районе. Но больших надежд на этот способ возлагать не стоит — не зная, к кому именно обратиться, вы рискуете отправить свое письмо фактически «в никуда».

Вариант №2. Поиск через посредников

Поиск арендаторов через профессиональных риелторов, как правило, происходит намного быстрее – потенциальные арендаторы сами к ним обращаются. И это главный плюс такого варианта. Главный минус — необходимость платить за услуги посредников.

Прежде, чем принять решение, тщательно проанализируйте свою финансовую ситуацию, стоимость работы риелтора, возможные убытки от простоя помещения и т.д. Возможно, вам будет даже выгоднее обратиться к посреднику.

Что могут предложить вам профессионалы:

  • Оценка объекта.
  • Размещение объявлений на популярных интернет-площадках, поиск потенциальных арендаторов по собственным базам данных.
  • Ответы на звонки.
  • Проведение показов и переговоров.
  • Проверка потенциального арендатора на наличие судимостей, долгов, банкротства и т.д.
  • Заключение договора аренды с учетом ваших интересов.

Два последних пункта — самые важные. Нарваться на недобросовестного арендатора очень легко и очень обидно. А заключить с ним некорректно составленный договор — просто опасно.

Снизить риски до минимума вам помогут крупные профессиональные ресурсы — например, Арендатор.ру. У нас — самая полная база данных по коммерческим объектам, которой ежедневно пользуются тысячи потенциальных арендаторов по всей России. Заходите!

Хотите знать еще больше полезного о коммерческой недвижимости, квартирах и загородных домах? Подписывайтесь на наш канал!

Выгодная сдача коммерческой недвижимости – непростая задача, особенно в том случае, если собственника «поджимают» сроки. Вот лишь некоторые вопросы, которые стоит задать себе перед тем, как сдать в аренду офисное помещение.

  • На какого арендатора рассчитана площадь (маленькая фирма или крупная компания)?
  • К какому классу относится офис (А, B, C, D)?
  • Каковы сроки сдачи и приемлемая для владельца арендная ставка (среднерыночная или завышенная)?
  • Каким образом будет проходить поиск клиента, желающего арендовать нежилое помещение (через специализированное агентство или самостоятельно, при помощи тематических интернет-площадок)?

Как показывает практика, наиболее актуален последний вопрос. В условиях нынешнего кризиса большинство АН перекладывают комиссионное (агентское) вознаграждение на плечи арендодателей, и по этой причине большинство собственников вынуждены самостоятельно думать над тем, как быстро сдать офис в аренду, используя возможности наружной рекламы (а иногда и «сарафанного радио») или размещая объявления на соответствующих онлайн-ресурсах.

Самые популярные онлайн-площадки

IRR — Огромный и один из самых известных порталов с объявлениями по разным областям, в том числе и коммерческой недвижимости.

Apex-Realty.ru – Размещение ваших объектов на сайте с широкими и разнообразными рекламными возможностями и добавление в многочисленные базы данных недвижимости. Поддержка высококвалифицированных специалистов.

Cian — Несмотря на излишек предложений и некоторые ограничения, остаётся одним из самых востребованных порталов (в основном благодаря обширной целевой аудитории)

Avito — Бесплатная федеральная площадка, огромная и известная чёткой структурой и удобной функцией «интеллектуального» поиска нежилой недвижимости по карте города

Investmoscow — большой портал, на котором можно относительно недорого разместить объявление. Плюсы – солидная посещаемость и чётко структурированный каталог

Примерный алгоритм самостоятельной сдачи офиса

1 — Мониторинг рынка и подробный анализ ситуации в городе. Имейте в виду, что вы можете при этом воспользоваться профессиональной консультацией посредника (АН), которая вас ни к чему не обяжет.

2 — Предварительная оценка стоимости и расчёт арендной ставки.

3 — Публикация объявления на тематическом портале и/или размещение рекламы. Встречи с потенциальными съёмщиками.

4 — Выбор арендатора. Подробное обсуждение нюансов сделки.

5 — Составление договора аренды и получение предоплаты. Нотариальное заверение поможет избежать в будущем спорных моментов и неприятностей, чего не скажешь о расписках и незаверенных договорах, по сути, не обладающих юридической силой.

* Не забывайте периодически посещать арендованный объект и проверять его техническое состояние.

Цена вопроса: из чего складывается ставка и от чего она зависит?

На окончательную цифру повлияют сразу несколько факторов:

  • Класс офисного помещения.
  • Удалённость от географического и делового центра города.
  • Транспортная доступность (авто и городской транспорт).
  • Суммарная и полезная площадь. Количество комнат, возможность зонирования.
  • Инженерные особенности объекта (наличие коммуникаций, кондиционеров, услуг связи).
  • Наличие паркинга.
  • Инфраструктура здания.

Принимайте во внимание текущий и прогнозируемый курс валют (как правило, доллара США), а также возможную ежегодную индексацию базовой части платежа, обозначенной на приведённой диаграмме голубым цветом.

Каждая вещь имеет срок актуальности после которого она будет не особо востребована. В этом случае для недвижимости нет данного срока, потому что будет востребована и популярна всегда. Покупка квартир, дач, студий, просто помещении под бизнес, склада либо же аренда на определенный срок. В последнее время помещение берут именно в аренду, так как сама сумма непосредственно покупки очень высока и будет трудно покрыть эту стоимость, а вот аренда с возможностью выкупа идеальный вариант. Иногда в аренду берут целые складские площади либо отдельные их помещения под свои нужды.

Если же вы являетесь владельцем склада, то сдача в аренду склада не такая простая задача как кажется на первый взгляд.
Во-первых, поиск непосредственно покупателя не такой уж и простой пункт в сдаче. Рекомендуется разместить объявление на сайте Аренда RU, где каждый способен найти своего арендатора. Выиграет ли от сделки сам арендодатель? Разумеется, да. Перечень преимуществ при сдаче склада

Рост цены на аренду складов происходит постоянно
благодаря сервису Аренда RU поиск арендатора не будет затруднительным
постоянная прибыль при пассивной деятельности
снятие технического обслуживание с ваших плеч

Как же лучше сдавать свой склад и какую стратегию сдачи выбрать?

Завышенная цена часто отпугивает потенциального арендатора, т.к в большинстве случаев руководствуется правилом цена/качество. Значит, к оценке складского помещения нужно подойти весьма ответственно и объективно оценить своё помещение и только после этого ставить свою цену.

Предварительно обговорить с арендатором сумму компенсации в случае повреждения либо нанесения ущерба помещению. Нужно понимать, что идеально состояние сохранить нереально и поэтому подумайте о сумме компенсации в случае чего.

Осознавать процент налогообложения, в любом случае будет наложен на арендодателя. Здесь нужно предусмотреть финансовую часть вопроса и учесть этот процент при оценке самого складского помещения, чтобы комиссия не забрала у вас Ваши же деньги.

Доверие к агентству по аренде. Нужно понимать, что работа с правильным агентством при сдаче в аренду помещения поможет избежать множество трудностей и возможных проблем.

Использование сервиса Аренда RU. Пожалуй самый главный и основной пункт это найти сервис для размещения своего объявления, который сможет Вам предложить множество вариантов сдачи.

Абсолютное большинство людей желают владеть недвижимостью, разной. Кому то достаточно просто отдельной квартиры, что бы жить в комфорте со своей семьей. Тем же счастливчикам, кто может себе позволить больше, видится свое безоблачное будущее во владении коммерческими помещениями. Быть собственником коммерческой недвижимости это просто праздник какой-то! Во всяком случае, именно так думают большинство обывателей.


И ведь верно, быстро сдать в аренду помещение и получать стабильный ежемесячный доход, именно эту цель преследуют собственники квадратных метров.


Зачем нужен агент по недвижимости, если сейчас в интернете много сервисов, с помощью которых можно легко и просто найти арендатора, и платить никому не надо? Все просто только на первый взгляд. А дальше начинается проза жизни. Во-первых, сдать в аренду недвижимость максимально дорого и надолго может только специалист, который отлично знает рынок и обладает большим количеством заявок от арендаторов -крупных сетевых магазинов и небольших предпринимателей. Во-вторых, у владельцев недвижимости, зачастую складывается узкое мнение, которое препятствует выгодной сделке, а именно информацию о цене они формируют исходя «у соседа» и в «интернете».


Важно понимать, что востребованность в аренде коммерческих помещений разная. К примеру, сдать в аренду офис сложнее, нежели склад. Нужно учитывать ситуацию в экономике и ее проекцию на рынок недвижимости. С ценами на аренду тоже все неоднозначно. Казалось бы, район один, класс помещения равный, однако, один объект стоит 350 р/м, а второй 400 р/м. Просто к одному цеху фура может подъехать, а к другому нет. И таких, не особо бросающихся в глаза нюансов, может быть много. Для их фиксации, оценки и как итог -рекомендаций в ценообразовании и выявлении конкретных потребителей (не всем нужен подъезд фуры) и нужны специалисты УК Малахит.


Обращаясь в нашу организацию, для сдачи в аренду нежилого помещения в СПб, будь то производственный цех или магазин, собственник может быть уверен, что мы оперативно и максимально выгодно найдем арендатора, в сжатые сроки проведем все переговоры и подготовим грамотный договор аренды. Ну а дальше останется только «пожинать плоды».


Оставить заявку на услугу вы можете на сайте или по телефону в Санкт-Петербурге:


На правах рекламы

Инвестирование в недвижимость одно из самых прибыльных. Это стабильно развивающаяся сфера с простой схемой получения дохода:

  1. купить помещение;
  2. сдать его в аренду.

Спрос на коммерческую недвижимость от инвесторов больше, чем на жилую. Минфин утверждает, что если выставить одно и то же предложение, например, однокомнатную квартиру на первом этаже, но в первом случае как жилую, а во втором – под магазин, то спрос во втором случае будет в два раза больше.

Существует неписанное правило сдачи в аренду коммерческой недвижимости: аренда должна быть в размере 1% от стоимости в месяц в свою очередь жилую можно сдавать до 2% от стоимости в месяц.

Вывод из этого – на коммерческом рынке выше конкуренция, но не прибыль.

Порог входа рынка аренды в Украине

По данным JLL Ukraine доля вакантных площадей офисных помещений в Киеве за 2018 год снизилась с 10% до 8,6%, а доля свободных площадей торговых центров сейчас составляет всего 3,7%. Это самое низкое значение с 2013 года. Подобные же движения происходят во всех крупных городах Украины, включая Харьков.

С уменьшением доли вакантных площадей стоимость помещений возрастает, а значит стоимость входа на этот рынок постоянно растет и большая часть игроков отпадает на начальном этапе. На рынке жилой недвижимости застройщики предлагают все больше вариантов смарт-квартир и квартир студий, которые за счет уменьшения квадратуры (без ущерба комфорту) доступны по цене. Соответственно зайти на рынок жилой недвижимости намного легче.

Кроме того, есть возможность уменьшить порог входа на 30-50%, покупая малогабаритную квартиру в новостройке на этапе строительства фундамента.

Окупаемость разных видов помещений

Коммерческая недвижимость в Украине при условии ее сдачи в аренду окупается до 10 лет. Средние сроки для новых квартир малой площади – до 8,5 лет.

Если перевести это в проценты, то выйдет, что прибыльность инвестиций в коммерческие помещения приблизительно 10% годовых. Значение для малогабаритных квартир выше – 16% годовых в долларах.

При этом:

  1. Отбить сумму, вложенную в покупку малогабаритной квартиры в новостройке можно быстрее, если купить жилье на этапе котлована.
  2. Требования к квартирам универсальнее, чем к помещениям под офис или магазин.
  3. Доходность коммерческой недвижимости зависит от стабильности экономической ситуации и жилого фонда.

Особенности инвестиций в недвижимость

Вкладываться в недвижимость под офисы или магазины в новостройках дорого, поэтому инвесторы чаще обращают внимание на старые, советские и дореволюционные, помещения.

Для их подготовки под сдачу делают ремонт, часто капитальный. А это – дополнительные затраты финансовых и временных ресурсов.

Подготовить помещение также необходимо с учетом требований арендаторов – будет это магазин, шоу-рум, парикмахерская или офис.

Помимо того, что это сужает целевую аудиторию, это также может как положительно, так и негативно, повлиять на доходность – важно выбрать популярные бизнесы, но с невысокой конкуренцией на рынке.

С жилой недвижимостью вопрос стоит иначе – людям нужно, где жить, всегда. Даже в кризис и безработицу. Особенно это касается небольших бюджетных квартир, доступных по цене людям со средним доходом.

Важно! Оценить прибыльность инвестиций в новый жилой фонд проще, чем в нежилые старые помещения.

Рекомендуется покупать именно новое жилье, поскольку многие старые дома в Украине или уже подлежат сносу или близки к дате вывода из эксплуатации. К тому же, комнаты в новостройках соответствуют требованиям потенциальных квартиросъемщиков:

  • расположены рядом с остановками общественного транспорта;
  • имеют современный ремонт в квартирах и подъезде;
  • часто имеют благоустроенную охраняемую территорию.

Ситуация на украинском рынке аренды приводит к тому, что вкладываться в новые квартиры малой площади выгоднее, чем в старые и даже новые помещения под коммерческую сдачу. По данным Конфедерации строительства Украины, этого же следует ожидать и в ближайшие годы.

Материал предоставлен Строительным Порталом «Zabudovnyk»

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх