Как доказать притворность сделки

Как доказать наличие притворной сделки, если стороны сделки не признают данный факт

Согласно п. 2 ст. 170 ГК РФ в редакции до вступления в силу ФЗ от 07.05.2013 № 100-ФЗ, притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

Согласно п. 2 ст. 166 ГК РФ в редакции до вступления в силу ФЗ от 07.05.2013 № 100-ФЗ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Вышеуказанная редакция применяется к сделкам, совершенным до 1 сентября 2013 года.

Согласно изложенным нормам, требование о признании дарения притворной сделкой и применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

При этом под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данной сделке. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой.

Следовательно, при предъявлении иска о признании сделки недействительной (ничтожной) лицо, не являющееся участником этой сделки, должно доказать, что его права или охраняемые законом интересы прямо нарушены спорной сделкой и будут непосредственно восстановлены в результате приведения сторон ничтожной сделки в первоначальное фактическое положение.

К сделкам, совершенным после 1 сентября 2013 года, применяются нормы ст. 170, ст. 166 ГК РФ в редакции ФЗ от 07.05.2013 № 100-ФЗ. На основании норм в новой редакции, требовать признания сделок ничтожными и применения последствий недействительности ничтожной сделки в судебном порядке может любое лицо. Однако в соответствии с Законом заявить такое требование смогут лишь стороны сделки. Иные лица будут вправе обращаться с подобными заявлениями в суд лишь в случаях, определенных законом.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах ЮСС «Система Юрист».

Апелляционное определение Саратовского областного суда от 21.03.2012 № 33-757

«Комарских Л.Н. обратилась в суд с иском к Комарских А.В., Криворучко Е.В. об установлении факта заключения договора купли-продажи, переводе прав и обязанностей покупателя по договору.

В обоснование требований истец указал, что она и Комарских А.Н. являлись сособственниками квартиры <адрес> в г. Саратове (по 1/2 доли каждый) на основании решения Ленинского районного суда г. Саратова от 03.04.2009 года о разделе совместно нажитого имущества. В 2011 году Комарских А.Н. заключил с Криворучко Е.В. договор дарения принадлежащей ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру. До заключения сделки им было размещено в печатных изданиях объявление о продаже 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Истец полагает, что сделка дарения была оформлена с целью прикрыть сделку купли-продажи квартиры с тем, чтобы не соблюдать предусмотренный законом порядок по реализации другим сособственником преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на квартиру.

Истец (с учетом принятого судом изменения исковых требований) просила суд:

установить факт заключения между ответчиками сделки купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в г. Саратове,

перевести на истца права и обязанности покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес>.

Решением Ленинского районного суда города Саратова от 16 декабря 2011 года исковые требования были удовлетворены. Судом установлено, что 03.09.2011 года между Комарских А.В. и Криворучко Е.В. был заключен договор купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в г. Саратове.

На Комарских Л.Н. переведены права покупателя 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в г. Саратове по договору от 03.09.2011 года, заключенному между Комарских А.В. и Криворучко Е.В.

За Комарских Л.Н. признано право собственности на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в г. Саратове, прекращено право собственности Криворучко Е.В. на 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в <адрес>.

С Комарских Л.Н. в пользу Криворучко Е.В. взыскано в счет стоимости доли 250000 рублей, с ответчиков в пользу Комарских Л.Н. взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 2850 рублей с каждого.

В поданной на решение суда апелляционной жалобе Криворучко Е.В. ставится вопрос об отмене решения с принятием по делу нового решения об отказе истцу в удовлетворении требований. Автор жалобы полагает, что решение вынесено с нарушением норм материального и процессуального права, судом неправильно применены нормы материального права, выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела, судом неправильно определены обстоятельства, имеющие значение для дела. По мнению Криворучко Е.В., в ходе судебного разбирательства стороной истца не было представлено доказательств, подтверждающих возмездность совершенной сделки, выводы суда основаны на предположениях. Судом не была дана оценка заявлению ответчика Комарских А.Н. от 08.11.2011 года, в котором он сообщает о наличии у него долга перед Криворучко Е.В. в размере 250000 рублей и подтверждает оформление им сделки дарения. Допрошенные в судебных заседаниях свидетели непосредственно при совершении сделки дарения не присутствовали, поэтому их показания не могут приниматься во внимание при оценке природы сделки. Криворучко Е.В. полагает, что признание иска ответчиком сделано под давлением Комарских Л.Н. Ответчик считает, что между ним и ответчиком Комарских А.Н. был заключен договор дарения, который не требует какого-либо дополнительного толкования, поскольку на момент заключения выражал обоюдное намерение сторон, направленное на безвозмездную передачу предмета сделки.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе (в соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

Согласно частям 1 — 3 ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В пункте 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 ГК РФ.

В силу ч. 1 ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

При наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. К такому договору применяются правила, предусмотренные пунктом 2 статьи 170 настоящего Кодекса.

Часть 2 ст. 170 ГК РФ предусматривает, что притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.

По договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену — ч. 1 ст. 454 ГК РФ).

Таким образом, обстоятельствами, имеющими значение для разрешения данного спора, являются: наличие у истца преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности на объект недвижимости, несовпадение оформленного в договоре волеизъявления с действительной волей сторон сделки, возмездность совершенной сделки*.

Как видно из материалов дела, Комарских Л.Н. и Комарских А.В. являлись сособственниками <адрес> в г. Саратове на основании решения Ленинского районного суда г. Саратова от 03.04.2009 года (по 1/2 доли каждый).

03.09.2011 года между Комарских А.В. и Криворучко Е.В. заключен договор дарения 1/2 доли в праве общей долевой собственности на <адрес> в г. Саратове. В договоре указано, что одаряемый принял в дар 1/2 доли в праве общей долевой собственности без всякой встречной передачи вещей (пункт 3 договора).

Регистрация сделки и перехода прав собственности по договору осуществлена в установленном порядке 12.09.2011 года, о чем имеются отметки в тексте самого договора.

Заключению сделки предшествовало размещение Комарских А.В. в печатном издании «Квартиры Саратова» объявления о намерении совершить сделку дарения доли в спорной квартире, объявление размещено в разделе объявлений о купле-продаже квартир. В колонке «цена» указана стоимость передаваемой доли 350000 рублей (№ от <дата> — л.д. 9).

Допрошенная в судебном заседании 08.12.2011 года свидетель ФИО11 показала, что является риэлтором ООО «Бизнес-Холдинг», к ней обратился ответчик Комарских А.В. по вопросу продажи доли в квартире. Свидетелем размещено объявление о продаже доли через дарение, первоначально заявлена цена в размере 350000 рублей, затем цена была снижена до 300000 рублей. Желание продать долю в квартире через договор дарения Комарских А.В. объяснил нежеланием спрашивать у бывшей жены согласия на продажу квартиры. Со слов свидетеля спорной квартирой заинтересовалась ФИО12, которая приходила в офис и узнавала об условиях сделки. В последующем Комарских А.В. снял объявление о продаже доли в праве собственности на квартиру (л.д. 61).

Стороной ответчика в суд апелляционной инстанции представлена расписка, составленная от имени Комарских А.В., о том, что он получил от Криворучко Е.В. деньги в сумме 250000 рублей, с условиями согласен, расписка датирована 19.09.2011 года.

В материалах дела имеются нотариально удостоверенные заявления ответчика Комарских А.В. от 08.11.2011 года, от 21.11.2011 года и от 11.03.2012 года.

В заявлении от 08.11.2011 года он указал, что ввиду наличия препятствий в пользовании квартирой со стороны Комарских Л.Н. он взял в долг у Криворучко Е.В. 250000 рублей и оформил договор дарения.

В заявлении от 21.11.2011 года ответчик сообщает о признании иска и о возмездности совершенной им с Криворучко Е.В. сделки.

В заявлении от 11.03.2012 года, адресованном в Саратовский областной суд, Комарских А.В. указал, что представленная в дело расписка о якобы полученных им денежных средствах в размере 250000 рублей от Криворучко Е.В. выступала средством защиты интересов Криворучко Е.В. при регистрации договора фактической купли-продажи. Документы из регистрационной службы были получены ответчиком и Криворучко Е.В. 19.09.2011 года, в тот же день была выдана расписка в подтверждение произошедшего расчета за долю в квартире.

Приведенные доказательства в их совокупности свидетельствуют о том, что сделка, совершенная между Комарских А.В. и Криворучко Е.В., носила возмездный характер и связана была со встречной передачей сторонами имущества — Комарских А.В. передал в собственность Криворучко Е.В. принадлежащую ему 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру, а Криворучко Е.В. передал в счет оплаты доли денежную сумму в размере 250000 рублей.

Суд первой инстанции в соответствии со статьей 67 ГПК РФ оценил представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимной связи по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

При данных обстоятельствах вывод суда первой инстанции об имевшем место договоре купли-продажи 1/2 доли в праве общей долевой собственности на квартиру и о нарушении Комарских А.В. преимущественного права покупки доли другого сособственника квартиры Комарских Л.Н. являются обоснованными и соответствующими установленным в ходе судебного разбирательства обстоятельствам дела*.

Судебная коллегия критически относится к доводам апелляционной жалобы о том, что со стороны истца не представлено доказательств возмездности сделки, поскольку возмездность сделки подтверждается письменными объяснениями ответчика Комарских А.В., показаниями свидетеля ФИО11 и текстом представленной расписки Комарских А.В. о получении денежных средств (в тексте расписки отсутствует указание на получение денежных средств Комарских А.В. на условиях займа)».

Профессиональная справочная система для юристов, в которой вы найдете ответ на любой, даже самый сложный вопрос.
Попробуйте бесплатно

Притворились и сделали

Известно, что сейчас практически любые действия с жильем возможны только через акт купли-продажи. При этом нередко в документах на оформление перехода недвижимости из одних рук в другие цена по просьбе одной из сторон может не соответствовать устным договоренностям.

В результате этого часто после такой сделки одна из сторон бежала с жалобой в суд. А там клялась, что написанным в договоре цифрам не надо верить, так как они в реальности были совсем другими. Одни жалобщики при этом говорили про мнимую сделку. Другие — про притворную сделку. Истцы уверены, что это одно и то же. Юристы объясняют — это не просто разные понятия. У таких сделок даже последствия для граждан — разные.

Итак, наша история началась на юге страны в большом городе. Два гражданина обратились в суд с иском к третьему гражданину. Они потребовали признать их право собственности на объект незавершенного строительства — мансарду жилого дома.

Уже в суде истцы объяснили, что несколько лет назад они — трое граждан — договорились купить в складчину недвижимость. Одному из них принадлежал участок земли, где планировалось строительство. Потом все эти годы будущие домовладельцы вкладывали свои деньги и силы в то, чтобы дом построить. В итоге его достроили, но появилась проблема. Жилье заканчивалось мансардным этажом, которого не было в проектной документации на дом. Проще говоря, возведенная мансарда оказалась незаконной самовольной постройкой. Для двоих из них (напомним, у третьего было право собственности на участок) возникли проблемы с оформлением в собственность построенного дома.

В итоге яростных споров ситуация разрешилась так. Каждому из трех строителей досталось по одной трети дома, но в эти квадратные метры не вошла мансарда. Прошло время, и местная власть, точнее ее комиссия, которая занимается самостроем, решила сохранить мансардный этаж. Так чей же он будет?

Сам хозяин земли в суде иск бывших товарищей по стройке не признал вообще. Он подготовил встречный иск, в котором попросил суд признать договор купли-продажи долей дома недействительным. И применить в этом случае последствия недействительности ничтожной сделки. Он стал доказывать, что их договор продажи был именно ничтожной сделкой, так как заключался без намерения «создать правовые последствия».

Итог местных судов таков — хозяину земли пошли навстречу, а двум истцам, требовавшим равноправия в квадратных метрах, в иске отказали. Обиженные и проигравшие граждане дошли до Верховного суда. Там все решения местных судов перечитали и сказали: оба суда — районный и краевой — допустили «существенное нарушение».

Не следует путать мнимую сделку с притворной. У таких сделок даже последствия для граждан — разные

Вот в чем это выразилось. По Гражданскому кодексу (статья 170) мнимой является сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.

Это значит, что для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения этой самой сделки стороны не намеревались создавать соответствующие этой сделке правовые последствия, характерные именно для таких сделок. Обязательным условием для признания сделки мнимой является «порочность воли каждой из ее сторон». Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий. Совершая такую сделку, стороны не собираются ее выполнять.

Местные суды исходили из того, что договор купли-продажи оказался, по их мнению, недействителен. Так как является мнимой сделкой, ведь она совершалась только для того, чтобы зарегистрировать за покупателями доли в этом доме. Ведь по договору деньги за трети дома продавцу не передавались.

Верховный суд не нашел в деле никаких обстоятельств, из которых коллеги сделали выводы о том, что договор купли-продажи — мнимый. Высший суд заметил: продажа долей для регистрации прав собственности обычное явление. Истцы не только получили право собственности, но и вселились в свои доли. Факт вселения Верховный суд перевел на юридический язык — жалобщиками «были совершены необходимые действия для создания правовых последствий, связанных с переходом права собственности».

Местные суды сослались на 168 статью Гражданского кодекса. Там сказано, что сделка, не соответствующая требованиям закона, — ничтожна. Но при этом, вероятно, забыли указать, а какие конкретно нормы закона при купле-продаже нарушены.

Районный суд вообще написал, что основанием возникновения права общей долевой собственности на дом и участок стал их договор о совместной стройке, а не купли-продажи. Который, по мнению суда, — мнимый. Из этого сделали вывод: договор купли-продажи был заключен, чтобы прикрыть договор о совместном строительстве. То есть перед нами явно притворная сделка.

По Гражданскому кодексу «притворными» названы сделки, которые совершают, чтобы прикрыть другую сделку. Если сделка притворная, то недействительной будет лишь та сделка, которой закрыли законную.Местные суды, заявил высший суд, не учли, что правовые последствия мнимой сделки отличны от правовых последствий притворной сделки. Поэтому Верховный суд решил, что выводы коллег о недействительности договора купли-продажи по мотиву мнимости не соответствует установленным судом обстоятельствам.

У суда не было оснований признать договор купли-продажи мнимой сделкой только потому, что деньги не передавались. Если денег не платили, то это по закону влечет другие правовые последствия. Но не может назвать сделку ничтожной.

Почему договор дарения — ненадежная сделка

Договор дарения недвижимости — одна из самых распространенных сделок на рынке жилья. К ней прибегают родственники для переоформления имущества вместо наследства, ею пользуются черные маклеры с целью завладения долевой собственностью для последующих заработков за счет оставшихся совладельцев, и наконец, должники через дарение уводят активы от банков и кредиторов. При этом договор дарения — это наиболее оспариваемая сделка, а соответственно, самая ненадежная. Кто и почему отменяет дарение, рассказал с своей колонке адвокат Олег Сухов.

Есть три вида ситуаций, в которых договор дарения может использоваться незаконно. Рассмотрим каждую из них.

1. Мнимые договоры для увода активов

Неисполненная задолженность по решению суда или кредитному договору приводит к необходимости избавления должника от имеющихся активов. И, как показывает практика, последние предпочитают договоры дарения, в связи с чем и совершают роковую ошибку. Если учесть, что переоформление недвижимости происходит в большинстве случаев в пользу детей или родственников, шансов спасти сделку практически не остается.

Кредиторы пользуются двумя механизмами обнуления подобных договоров — признание их мнимыми, т. е. совершенными для вида, без цели передачи имущества новому собственнику (ч. 1 ст. 170 ГК), лишь бы таковое не забрали кредиторы. Или признание сделки недействительной, ввиду нарушения закона: статей 168 ГК РФ и 10 ГК РФ, направленного на злоупотребление правом с целью ухода от обязанностей перед кредиторами.

2. Притворные договоры дарения для скрытия купли-продажи

Договор купли-продажи доли помещения требует обязательного предложения выкупа жилья его совладельцами, что на практике занимает значительное время и, порой, приводит к долгой волоките, а иногда и к невозможности совершения сделки. В то же время договор дарения позволяет обойти отчуждение имущества в пользу третьих лиц без соблюдения подобного механизма. Именно по этой причине многие «черные маклеры» приобретают доли квартир по договорам дарения и в последующем начинают «работу» по выживанию совладельцев жилья и захвату всего имущества. Формальное дарение при этом осуществляется на не безвозмездной основе, а соответственно, на лицо притворность сделки, под которой всегда скрывается договор купли-продажи (ч. 2 ст. 170 ГК РФ).

Свидетельство о регистрации права собственности отменят

Если заинтересованные лица, каковыми являются содольщики недвижимости или их наследники, смогут доказать притворность договора, дарение суд отменит.

На что следует ссылаться при оспаривании договора? Первое — это нелогичность совершения безвозмездной сделки между посторонними лицами. Второе — это подтверждения тому, что ранее собственник доли пытался продавать таковую и даже предлагал соседям. Такими доказательствами могут быть письменные или нотариальные уведомления о продаже и предложения приобрести имущество. Другим подтверждением платности договора будут объявления в газетах и в интернете о продаже доли. И наконец, если удастся раскопать доказательства, что новый собственник ранее был замешан в аферах, практикуемых черными маклерами, то это может стать завершающей точкой в оспаривании дарения.

3. Безвозмездные сделки для исключения наследства

Увод имущества из потенциального дележа в наследстве — частый ход как со стороны родственников, так и посторонних лиц. Особенно активно он практикуется с недвижимостью одиноко проживающих собственников. Квартиры дарятся втершимся в доверие соседям, арендаторам, социальным работникам или кому-то из вовремя подсуетившихся родственников. Подобные договоры вправе оспорить сам бывший владелец, если докажет, что его обманули или против него стали предприниматься насильственные действия, способные причинить вред жизни и здоровью (например, нанесение побоев). Могут оспорить договор и наследники, если докажут факт нахождения дарителя в болезненном состоянии или состоянии старческого слабоумия, способного повлиять на неоднозначность и неадекватность воли и восприятия действительности при совершении сделки. Именно потому что договоры дарения являются безвозмездными, институт добросовестного приобретателя в них не действует, а отчуждение в два раза чаще отменяется по сравнению с продажей.

«Мы делили апельсин»: вопросы наследования имущества

Договор дарения — сделка повышенной опасности. При совершении ее между неродственниками, одаряемый облагается налогом в размере 13% от кадастровой стоимости. У одаряемого возникает риск и дополнительные основания для утраты полученного имущества, т. к., с одной стороны, закон предусматривает для дарения дополнительные основания прекращения. С другой, суды в два раза чаще обнуляют подобные сделки ввиду их безвозмездности. Именно по указанным причинам рекомендуется заменять договор дарения на другую, возмездную сделку, например, договор купли-продажи. Оформлять его необходимо юридически правильно, чтобы суд не признал такой договор, наоборот, дарением, т. е. притворной сделкой или не расторг по основаниям не оформленной надлежащим образом оплаты.

Как правильно оформить договор даренияПродать долю в квартире: без нотариуса не разберешьсяКого могут выселить из квартиры

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх