Как определить стоимость квартиры при продаже?

Вполне разумным выглядит стремление продающего квартиру человека получить за нее максимально возможную сумму за минимальный срок. Чтобы не образовалось конфронтации между понятиями «быстро» и «выгодно» должно быть соблюдено главное условие: установление справедливой цены на недвижимое имущество.

О том, что «первую скрипку» при продаже играет именно реальная цена квартиры, говорят
такие проверенные практикой факты:

  • занизив стоимость квартиры, вы продадите ее за 2 недели, а то и меньше;
  • завысив ее стоимость – за несколько месяцев;
  • установив справедливую цену, недвижимое имущество реально продать в срок от 2-х недель до месяца.

Если нет веских причин для очень срочной продажи, нет смысла занижать цену жилья. Также как и завышать, чтобы не сидеть в ожидании покупателя месяцами. Бывают случаи продажи квартир по завышенным ценам, но это эпизоды, когда выясняется, что рядом с приобретенной недвижимостью проживает близкий родственник или продавец, который чутко уловил сиюминутную конъюнктуру рынка.

Определение стоимости квартиры при продаже

Оценка квартиры для продажи может быть произведена специалистом или самостоятельно. Положительные и отрицательные стороны основных видов определения стоимости жилья в таблице:

Вариант определения
оптимальной стоимости жилья
Плюсы Минусы
С помощью получения официальных документов – обращения в саморегулируемую организацию оценщиков. В недельный срок специалисты выдают исчерпывающую информацию на десятках печатных страниц с ценой и ее обоснованием;
— допускается процент погрешности, но он минимален.
— Цена услуги 3 – 5 тысяч рублей;
— срок действия документа всего 1 месяц;
— ориентир оценщиков – существующие цены на рынке, а не реальные сделки. Велика вероятность получить завышенную цену с ошибкой, которую не покроет допустимая погрешность.
Обращение к действующим риэлторам по недвижимости и в агентства недвижимости. — Реальная оценка жилья на основе постоянного мониторинга рынка недвижимости;
— опыт работы специалиста и его заинтересованность в положительном результате сделки.
— возможно завышение цены.
Устанавливаем свою цену. Оценка квартиры самостоятельно производится продавцом, он хозяин положения. Покупателя можно ждать очень долго, иногда годы. Но не исключена быстрая продажа без торга. Дело случая.
Продаем жилье самостоятельно с помощью интернета. — Собственная оценка жилья, выставляемого на продажу;
— помощь в ориентации на рынке недвижимости;
— простота метода: на сайте вводите данные квартиры, и вам выдается ее цена. Можно сделать подборку похожих квартир и определиться со стоимостью своей.
Годится главным образом для удовлетворения любопытства о том, сколько примерно стоит своя квартира. Результаты слишком приблизительны.

Оценить стоимость жилья правильно – дело непростое. Существует несколько типов цен
на недвижимость:

  1. Стартовая цена или объявляемая стоимость продаваемой квартиры. Еще ее называют ценой ожидания.
  2. Продажная цена – это фактическая сумма, заплаченная за квартиру покупателем.
  3. Рыночная цена. Формируется в зависимости от ситуации на рынке недвижимости, на нее активно влияет
    экономическая и политическая ситуация в государстве.

Есть еще два вида цен: средневзвешенная (средняя между стартовой и продажной ценой) и ликвидационная. По ликвидационному варианту квартира продается на рынке в самые короткие сроки по наименьшей цене. Применяется в крайних случаях, когда требуется срочная продажа.

А как определить стоимость квартиры при продаже, если продавец намерен действовать самостоятельно?

Оцениваем квартиру сами

Чтобы правильно сделать оценку квартиры, нужно учесть ряд критериев, которые определяют
стоимость жилья:

  • месторасположения района, в котором находится квартира. Как правило, жилье в центре стоит дороже;
  • тип строения. Самыми дорогими являются квартиры в монолитных домах, далее следуют кирпичные. Еще дешевле жилье в блочных строениях;
  • год постройки здания;
  • планировка квартиры. Повысить стоимость жилья может большая кухня, раздельные комнаты, наличие просторной лоджии и пр.;
  • общая площадь жилья. Здесь действует принцип: чем больше квартира, тем дешевле м2. Поэтому 1м2 в «однушке» ценится выше, чем в «трешке»;
  • состояние квартиры, качество ремонта;
  • инфраструктура. Этот фактор очень индивидуален и оценивается покупателем. Кому-то непременно нужна школа или поликлиника рядом, кому-то – станция метро или автостоянка. Но вряд ли кто-то обрадуется шумной автостраде под окнами или мусорному полигону неподалеку;
  • юридическая ситуация. Важно, чтобы квартира не являлась предметом залога, на нее имелись необходимые документы, были выплачены все коммунальные платежи и пр.

Как узнать реальную цену квартиры мы выяснили. Но есть еще нюансы, которые часто ускользают от внимания, но влияют на стоимость жилья.

Что снизит цену квартиры

Упустив некоторые детали, можно не дождаться «хорошей» цены за свое жилье:

  • частая смена владельца квартиры снижают ее стоимость, больше ценится жилье хозяев, проживающих в нем длительное время;
  • собственниками квартиры являются несовершеннолетние дети или они просто прописаны в ней;
  • если квартира куплена по доверенности (особенно менее чем 3 года назад). Причина — риск появления наследников, о которых продавец мог не знать.

Лучшим ответом на вопрос: «Как оценить квартиру на продажу?» будет совет отнестись к своей собственности объективно. Перед тем, как начать процесс продажи, выясните спрос на недвижимость в районе. Возможно, есть тенденция к покупке квартир на 1-м этаже под магазины и офисы, тогда не пользующийся популярностью нижний этаж увеличит ее стоимость.

Изучайте потенциальных клиентов и делайте акцент на ценности своей жилплощади. Несомненно, что для молодых семей важным будет соседство детского сада, а для пенсионеров – поликлиники или парка.

Позвоните по похожим объявлениям о продаже, почитайте тематические колонки в газетах, листочки, расклеенные на стенах и столбах. Любая информация может принести пользу для правильной оценки квартиры. А, значит, поможет продать жилье по ожидаемой цене за короткий срок.

Экспертная оценка земли и оценка дома в большинстве случаев оформляется двумя отдельными документами (отчетами об оценке). Это связано в первую очередь с тем, что право устанавливающие документы на земельный участок и на строение на нем различные. Нам в практике попадались документы на домовладения, где нет документального разделения не землю и строения, но это скорее исключение, нежели правило.

Кроме того, необходимость оформлять землю и дом отдельными отчетами обусловлена особенностями лицензирования профессиональной оценочной деятельности. Оценка земли проводится на основании лицензии, которую выдает Госкомзем. Хотя эти лицензии уже де-юро отменены, однако де-факто нотариус часто требует, чтобы такая лицензия была подшита под документы. Оценка недвижимости, которая расположена на участке, проводится на основании сертификата субъекта оценочной деятельности, которую выдается Фонд госимущества. То есть при, например, продаже жилого дома, у нотариуса заключаются одновременно два договора: по земле и по строениям. При этом для оформления каждого из них нужен отдельный пакет документов, в том числе и отчет оценщика.

Отдельная история с определением рыночной стоимости для предъявления в суде. В некоторых случаях не требуется разделение стоимости дома и стоимости земли, а определяется стоимость домовладения целиком. В такой ситуации оценщик может сделать общий отчет, где будет указана стоимость домовладения вцелом (в качестве примера можно привести оценку имущества при разводе, когда один из супругов должен компенсировать другому его долю в стоимости. Но бывает и так, что предметом спора является только само строение, например, если при том же разводе выяснилось, что земельный участок был приобретен еще до брака и право собственности на него не оспаривается, а предметом судебного рассмотрения является только недвижимое имущество, которое супруги построили, находясь в браке.

Таким образом, ответ на вопрос об оформлении результатов определения стоимости земельных участков и домов зависит от того, для чего нужна экспертная оценка. Больше информации по данному вопросу можно получить в статье о том, обязательно ли нужна оценка земли при оценке дома.

§ 1 Оценка площади

В этом уроке ответим на вопрос: как произвести оценку площади? А также научимся выполнять приближённое вычисление площади.

Давайте представим ситуацию.

Однажды ученики 4 класса побывали на кондитерской фабрике. Им показывали, как делают вафли. В конце экскурсии кондитер отломил каждому ученику от большой пластины по маленькому кусочку хрустящей вафли. Кусочки были неодинаковые. Петя и Вася стали спорить, чей кусок оказался больше.

Как же им помочь решить их спор? Можно конечно сравнить, наложив один кусок на другой. Но сравнение точным не получится, так как одну из фигур разместить внутри другой нельзя.

Какой же метод сравнения используют в случае, когда наложением сравнить нельзя? Конечно, нужно сделать измерения. Чтобы измерить площадь фигуры, нужно выбрать единицу измерения и определить, сколько раз она содержится в фигуре.

Единицы измерения площади – это квадратный миллиметр, квадратный сантиметр, квадратный метр, квадратный километр.

На рисунке мы видим, что вафли разделены на квадраты. Возьмём их за единицу измерения площади вафель. На рисунке также видно, что площадь вафель состоит из целых и нецелых квадратов.

Определим, между какими числами заключена площадь каждой вафли, т.е. сделаем оценку площади, найдём «нижнюю и верхнюю границы».

«Нижняя граница» – это меньшее число квадратов, значит, мы будем считать только целые квадраты внутри фигуры. Чтобы найти «верхнюю границу», нужно найти большее число квадратов. Значит, нужно найти количество всех целых и всех нецелых квадратов вместе.

Итак, давайте сделаем оценку площади Петиной вафли.

Сосчитаем целые квадраты, их получилось 8. Это «нижняя граница» площади.

Сосчитаем все нецелые квадраты фигуры, их – 2, прибавим к целым, получилось 10. Это «верхняя граница» площади.

Значит, площадь Петиной вафли находится в границах от 8 до 10 квадратов. Это можно записать в виде двойного неравенства.

8 < S < 10

Теперь сделаем оценку площади Васиной вафли. Считаем все целые квадраты внутри фигуры, «нижняя граница» – 8. Считаем все нецелые квадраты фигуры и добавляем к целым, «верхняя граница» – 11. В результате мы получаем следующее неравенство, которое обозначает «нижнюю и верхнюю границы» площади Васиной вафли.

8 < S < 11

Таким образом, у нас получилось, что у мальчиков почти одинаковые по площади вафли.

Давайте обобщим, чтобы произвести оценку площади надо:

1. сосчитать число целых квадратов, расположенных внутри фигуры, то есть определить «нижнюю границу» площади.

2. сосчитать число нецелых квадратов фигуры и прибавить к ним количество всех целых квадратов, расположенных внутри фигуры, то есть определить «верхнюю границу» площади.

3. записать двойное неравенство, указав «верхнюю» и «нижнюю» границы площади.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх