Как оценить свое жилье?

1. Какие на сегодня самые популярные способы оценки своей недвижимости есть у желающих её продать?

При продаже недвижимости возникает вопрос о справедливой рыночной стоимости. Определить рыночную стоимость поможет независимый оценщик, который является профессиональным участником рынка недвижимости, а также имеет опыт и знания в сфере недвижимости. Грамотно составленный отчет об оценке является дополнительным аргументом при обсуждении стоимости недвижимости с потенциальным покупателем.

2. Существуют ли бесплатные он-лайн сервисы, помогающие в такой оценке и насколько они, на Ваш взгляд, компетентны?

В интернете есть несколько онлайн-калькуляторов, которые ориентируются на среднюю стоимость квартиры в зависимости от месторасположения и количества комнат. Они показывают «Среднюю температуру по больнице» и не учитывают все особенности каждого объекта, такие как площадь, этаж расположения, видовые характеристики, удаленность от метро и т.д. Использование указанных калькуляторов носит информационный характер, и никак не поможет отстоять свою точку зрения при переговорах с потенциальным покупателем. Собственник может даже необоснованно занизить стоимость своей недвижимости принимая информацию, полученную данным способом.

3. Сколько может стоить услуга оценки квартиры у специалистов?

Стоимость услуг на рынке оценке квартир состоялась и составляет 4 000- 5 000 руб. за отчет, сроки проведения данных работ составляют 1-3 рабочих дня.

4. Как неопытному человеку понять, насколько проведённая оценка его недвижимости адекватна?

Достаточно просто взять отчет и внимательно его полистать, часто встречается, что часть текста берется из старого отчета и по другому объекту, это сразу видно, т.е. человеку без образования в сфере оценки недвижимости стоит обратить внимание на внешний вид и содержание. Также можно посмотреть насколько правильно подобраны аналоги, насколько они сопоставимы/похожи на объект оценки.

5. Насколько, по Вашему опыту, может отличатся оценка, проведённая специалистом от цены, которую за свою недвижимость хочет получить собственник?

В ходе проведения расчета рыночной стоимости независимый оценщик вносит корректировки для определения финальной рыночной стоимости, в том числе корректировку на торг. Все зависит от того, насколько быстро собственник хочет продать свою недвижимость, на рынке недвижимости существуют стандартные сроки экспозиции/продажи объекта. если есть необходимость продать быстрее значит нужно давать большую скидку на торг и итоговая рыночная стоимость может оказаться ниже той, которую рассчитал независимый оценщик.

Является ли обязательным проведение экспертной оценки для всех сделок купли-продажи недвижимости?

При совершении сделки купли-продажи установления рыночной стоимости недвижимости требует налоговое законодательство для правильного начисления суммы налога. Поэтому для физических лиц проведение оценки имущества при сделках с недвижимостью является обязательным. Исключением есть купля-продажа недвижимости между юридическими лицами, в этом случае проводить оценку не требуется.

Какой срок действия Отчета об экспертной оценке недвижимости?

Оценка объекта недвижимости, выполнена в целях налогообложения, не может превышать 6 месяцев.

Кто оплачивает экспертную оценку?

Стоимость услуги по оценке недвижимого имущества оплачивает заказчик оценки, который передает необходимые сведения и документы Субъекту оценочной деятельности (оценочной компании).

Кто имеет право быть заказчиком экспертной оценки недвижимого имущества?

Согласно Закона Украины «Об оценке имущества…», заказчиками экспертной оценки могут выступать исключительно:

  1. Владельцы. При заключении сделки купли-продажи недвижимости, заказать проведение оценки недвижимости имеет право только продавец, поскольку покупатель при осуществлении сделки не будет иметь прямого отношения к объекту оценки.
  2. Арендаторы или законные пользователи имущества на основании соответствующих документов. Арендаторы в таких случаях выступают заказчиками оценки на основании действующего договора аренды. Если между продавцом и покупателем заключен предварительный договор по этой сделке, покупатель также имеет право (но не обязан) заказать проведение оценки.
  3. Лица, действующие по поручению собственников или арендаторов. Чаще всего такими доверенными лицами выступают потенциальные арендаторы недвижимости, находящейся в государственной или коммунальной собственности.

Нужно ли проводить оценку, если купля-продажа недвижимости происходит между родственниками?

Нужно, если речь идет именно о продаже. А дареные недвижимости членам семьи первой степени родства облагается налогом по нулевой ставке. До этих членов семьи относят отца, мать, мужа, жену и детей (в том числе усыновленных).

Как лучше оформить переход собственности между родственниками через договор купли-продажи или дарения?

Для родственников лучше делать дарения. Это корректно отобразит данный процесс. Сделка купли-продажи производится, если есть споры с недвижимостью или действительно происходит продажа. Здесь стоит отметить, что вытребовать приобретенное имущество значительно труднее, чем полученное в дар, ведь оплаченный договор предоставляет большие гарантии лицу, которое приобрело объект недвижимости.

Нужно ли согласие всех собственников недвижимости, если один из них решил продать или подарить свою часть?

Согласие всех собственников нужно только при заключении договора купли-продажи одного из них. Обусловлено это тем, что совладельцы имеют право первого выкупа. Если речь идет о даровании имущества или передачи его через завещание, то необходимости в таком согласии нет.

Если покупка недвижимости проводится на первичном рынке и дом уже возведен, но застройщик еще не принял в собственность квартиры, которые он продает. Нужно ли в таком случае делать оценку недвижимости?

В данном случае оценка не является необходимой. Право собственности на недвижимое имущество возникает с момента государственной регистрации этого объекта, а не с момента сдачи его в эксплуатацию. Пока недвижимость ни за кем не зарегистрирована, ее юридически нет как объекта недвижимости. В данной ситуации заключаются договора участия в фонде финансирования строительства, продажи имущественных прав и т.п., которые не требуют оценки и стоимость недвижимости является предметом договоренности.

Какими нормами регулируется деятельность оценщиков и оценка объектов недвижимости?

Процедура оценки имущества урегулирована указом Фонда государственного имущества Украины. Он предоставляет оценщикам соответствующий сертификат, позволяющий проводить оценку для целей совершения сделок с недвижимостью. Информацию о наличии у оценщика соответствующих документов и срок их действия можно проверить в реестре на сайте Фонда госимущества.

Также с июля 2018 начала действовать электронная база отчетов об оценке, в которую вносятся все отчеты. В этой базе Фонд государственного имущества пытается оказывать влияние на результаты оценки, осуществляя согласование отчетов. Поэтому, если есть подозрение на заниженную оценку, отчет может не пройти данное согласование.

Должна ли стоимость недвижимости, указанная в договоре купли-продажи, обязательно соответствовать стоимости, которую установил оценщик?

Только продавец и покупатель определяет стоимость недвижимости. Цена, указанная в договоре, может быть меньше. При этом налог будет начисляться с суммы, которую занесено в оценку. Но если стоимость сделки, указана в договоре, является выше чем у оценщика в отчете, налог будет начисляться и уплачиваться с большей суммы.

Это вызвано тем, что в процессе налогообложения дохода от продажи объектов недвижимого имущества осуществляют сравнение цены и оценочной стоимости. Целью такого сравнения является установление базы на доход физического лица от продажи недвижимого имущества. То есть, если есть превышение цены, указанной в договоре купли-продажи, оценочная стоимость применяется в качестве базы налогообложения. Однако, оценка нужна для корректной уплаты налогов и никто не может ограничить людей в том, чтобы стоимость продажи недвижимости была договорная.

Оцените свое жилье

Назвать настоящую цену недвижимости может только профессиональный оценщик. Используя несколько методов оценки и учитывая огромную совокупность факторов, он рассчитывает рыночную стоимость квартиры, земельного участка, любой постройки. Нередко реальная, определенная оценщиком, стоимость отличается от той, в которой продавец (или покупатель) были стопроцентно уверены.

Оценку делает сертифицированный оценщик со специальным образованием. На рынке действуют специализированные оценочные компании, оценщики есть в консалтинговых фирмах, крупные агентства недвижимости зачастую имеют в структуре отделы по оценке. Отдельные виды оценки могут выполнять только аккредитованные оценщики – при банках, страховых компаниях и т. д. Отчеты об оценке, подготовленные так называемыми независимыми оценщиками, банк или страховщик может не принять.
Цели и задачи
Оценку выполняют в нескольких случаях. Например, когда недвижимость (в том числе квартира) должна стать взносом в уставный капитал. Оценка необходима при оформлении залога при получении ипотечного кредита. Делается оценка и прежде, чем недвижимость будет застрахована, чтобы определить размер страхового покрытия и тарифы. Оценка также готовится по решению суда, для налогообложения, при выкупе государственной собственности, при разделе наследства и т. д. В некоторых случаях оценка требуется при сделках с квартирами, загородными домами, земельными участками. Большинство квартирных сделок происходит без участия оценщика, но заказать оценку, если есть сомнения, никому не возбраняется.
Для оценки объекта, который попадет в залог, определяется не только его рыночная, но и ликвидационная стоимость – сумма, за которую банк сможет очень быстро и самостоятельно реализовать квартиру, если заемщик прекратит рассчитываться по кредиту (наступит дефолт). Поэтому ликвидационная стоимость может оказаться примерно на 25% ниже реальной рыночной стоимости. Именно при такой «скидке» банк получит гарантию быстрой продажи при необходимости. Кроме того, банк таким образом ограждает себя от риска внезапного понижения цен на рынке.
Что и как ценится
Оценить можно любое имущества или права. Применительно к недвижимости оценивается все: земельные участки, отдельно стоящие дома, квартиры, коттеджи, объекты нежилой недвижимости (здания или помещения в зданиях), любые сооружения, недостроенные объекты, инженерные коммуникации, а также право аренды, право застройки земельного участка и проч.
Отчет об оценке делается на конкретную дату и остается действительным всего полгода. Так назначено законодательством. Как только шесть месяцев проходит, оценку необходимо обновить, актуализировать. Однако опытные оценщики составляют подробные отчеты, в которых описаны ситуация на рынке в целом и прогнозы развития этой ситуации. Такой отчет остается актуальным (не по закону, а по сути), по крайней мере, еще несколько месяцев.
Чтобы получить объективный результат оценки, она выполняется сразу тремя методами.
Доходный метод (метод капитализации дохода). В этом случае недвижимость оценивается с точки зрения доходов, которые она принесет в будущем.
Сравнительный метод. Объект оценки сравнивается с аналогичными объектами, которые продавались на рынке в ближайшее время или сейчас выставлены на продажу.
Затратный метод. При этом методе учитываются затраты на объект недвижимости – в первую очередь, расходы на его строительство. Принцип данного метода: объект не может стоить больше, чем затраты на его сооружение.
В зависимости от целей оценки специалисты отдают предпочтение тому или иному методу. Например, при оценке недостроенных объектов загородного рынка, каждый из которых – образец индивидуальности, применяется затратный метод – наиболее подходящий для подсчета объема средств, уже затраченных на строительство. Для целей ипотечного залога чаще применяется сравнительный метод. Он служит основой, но потом корректируется с учетом индивидуальных особенностей объекта оценки. Этот метод применяется, поскольку позволяет оценить ликвидность объекта залога.
Разнообразие цен
Специалисты различают несколько видов цены: цена предложения, цена спроса и реальная цена сделки.
Продавец всегда хочет продать подороже, покупатель – купить подешевле. Продавец выставляет цену предложения, покупатель называют свою – цену спроса. Происходит торг, в результате которого выявляется реальная цена сделки.
Хочется еще раз подчеркнуть, что действительно рыночную цену может назвать только специалист-оценщик. Тем не менее попробуем перечислить некоторые основные параметры, которые влияют на цену квартиры.
Самый главный параметр – местоположение. Не напрасно мировое риэлторское сообщество любит повторять: location, location & location. Место играет определяющую роль. Чем престижнее жилой район, тем дороже там стоит любая недвижимость – по сравнению с аналогичными объектами, которым повезло меньше: они были построены не в столь интересных районах. Совершенно одинаковые квартиры, но расположенные в разных районах города, могут различаться по цене в два-три раза.
Например, максимальное отличие стоимости аналогичных квартир в домах массовой застройки и даже в однотипных спальных районах может составлять 1,5 раза. Вопрос престижности района играет здесь свою роль – если хотите, районный имидж.
Максимальная цена может превышать среднюю в несколько раз. Она верна для престижных районов и добротных домов с хорошими потребительскими характеристиками. Но и здесь подходы различаются. Для каждого покупателя есть собственные критерии. Например, покупателям дорогих квартир интересен вид на воду – то есть они готовы платить за квартиру не просто в историческом центре города, но, помимо всего прочего, расположенную на набережной.
Покупатели жилья в спальных районах больше интересуются транспортной доступностью и набором объектов социальной инфраструктуры: магазинами, школами, аптеками, детскими садами и т. д.
Хотя транспорт в большинстве случаев очень интересует покупателей, оживленная магистраль под окном – большой минус. От грохота и вибрации даже стеклопакеты спасают не всегда. Плюс появляется физический износ здания. С другой стороны, с верхних этажей этого же дома может открываться волшебный вид, что автоматически делает квартиру привлекательной. Особенно для иностранцев.
Большие любители экологии, скорее всего, предпочтут переехать за город. Прочих покупателей экологическая ситуация в районе волнует не всегда. В том числе потому, что информации об этом обычно мало. Обычно очевидно лишь присутствие промышленных предприятий неподалеку. Их близость не просто снижает стоимость квартиры, но иногда делает невозможным ее продажу вообще: спроса нет ни за какие, даже за малые, деньги.
Если дом расположен в месте, богатом зелеными насаждениями, продавец может смело накидывать к средней цене процентов 20.
С точки зрения экологии лучше жить выше десятого этажа. Но, с другой стороны, там сильнее дует ветер. И если в монолитном доме это не ощущается, то в кирпичных и панельных у чувствительных натур может произойти головокружение.
Еще один фактор, завязанный на местоположение дома, – транспортная доступность. Критерий – количество минут до станции метро пешком. Если не больше десяти, то можно накинуть до 20% к цене, актуальной для аналогичных домов по соседству. Если до метро надо ехать 20 минут, придется отнимать от «базовой» цены примерно столько же.
Совокупность отрицательных факторов (отсутствие транспорта и «социалки», непрестижность места) может снизить цену на 12-15%. Порой – до 20%. Конечно, находящийся поблизости большой торговый комплекс – это плюс. Но желательно, чтобы не совсем уж рядом. Теперь для большинства потенциальных покупателей гораздо важнее, есть ли рядом детский сад и школа, а также развлекательные центры, кинотеатры и сооружения для занятий спортом.
Пока идет уплотнительная застройка, цены на квартиры в домах по соседству могут упасть. Однако это, скорее, психологический момент: потенциальных покупателей отпугивают шум и строительный мусор. Строительный пейзаж за окном может снизить стоимость квартиры на 3-5%.
Иногда в сравнении с новым старые дома проигрывают. Но покупателя, в конце концов, можно подвезти к подъезду на машине, минуя грязь, а в подъезде ввернуть лампочки.
В центре Петербурга квартиры в первых этажах всегда стоят дешевле. А если в первом этаже размещается какое-нибудь шумное заведение, то в цене теряет и второй этаж. «Уценка» может достигать 10%.
Квартира на пятом этаже в доме с лифтом и без лифта может различаться на 5% – понятно, что с лифтом дороже.
Если дом высокий да еще густонаселенный, там возникают определенные проблемы, характерные только для него. Например, больше грязи, долго приходится ждать лифт, который шумит денно и нощно рядом с квартирой, и проч. Иногда подобные проблемы можно сгладить, немного сбрасывая цену – не обязательно на процент, можно договариваться о нескольких тысячах рублей.
Для вторичного рынка тип дома (если речь идет о спальном районе) – очень важный параметр. Например, хрущевки или «немецкие» дома всегда расположены в обжитых районах, насыщенных зеленью и обеспеченных инфраструктурой. Но стоят они, как известно, дешевле домов любого другого типа. Много объясняется так называемым моральным старением.
Высота потолков актуальна для квартир вторичного рынка. Разница между стоимостью кв. м в жилье с низким и высоким потолком может достигать 20% в пользу последнего.
Большая по площади кухня позволяет прибавить до 10% к базовой стоимости квартиры.
Аккуратный подъезд может добавить до 5% к стоимости квартиры.
Цена вопроса
Расценки на оценочные услуги для частных лиц в Петербурге различаются не слишком заметно. Минимальная стоимость, обнаруженная на сайтах местных оценочных компаний, – 1,5 тыс. руб. Оценка типовой квартиры в среднем стоит 3,5 тыс. руб. Дороже обходится оценка загородных объектов, особенно дорогих и больших по площади, – от 7 тыс. руб.
Сроки выполнения оценки также почти одинаковы – 1-7 дней – и на стоимость услуги не влияют.
Примерные расценки на услуги оценщиков

Предмет оценки Стоимость услуги, руб.
Комната 3500-4000
Типовая квартира 3500-4000
Элитная квартира 5500-7000
Загородный дом (коттедж) 8000-10000
Земельный участок 10000-15000
Дом ИЖС 5000-10000

Источник: сайты оценочных компаний

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх