Как продать 1 2 квартиры

Содержание

– Как правильно продать квартиру, если она приватизирована на троих: бабушку и двух внуков? Один из внуков против продажи. А другой хочет добавить денег и купить бабушке однокомнатную квартиру.

Отвечает консультант комиссии по недвижимости общества потребителей СПб и ЛО Анна Горбенко:

В случае, если один из внуков против продажи, то продать квартиру у остальных не получится. Продажа возможна только с согласия всех собственников. Однако если квартира находится в общедолевой собственности, то бабушка и один внук могут продать свои доли в квартире, предварительно предложив выкупить их доли второму внуку. Для этого им необходимо письменно предложить второму внуку выкупить доли по определенной цене, а в случае отказа либо в случае, если второй внук не даст ответ в течение месяца с момента получения предложения, доли могут быть проданы третьим лицам (по цене не ниже предложенной!). Стоит помнить, что при продаже долей собственники теряют в цене, так как при продаже всей квартиры целиком размер вырученных денежных средств будет существенно больше.

Как происходит раздел квартиры на доли?

10 фактов о совместной и долевой собственности на жилье

Отвечает старший юрист национальной юридической службы «Амулекс» Ольга Багаева:

Если квартира приватизирована на нескольких человек (то есть находится в долевой собственности), то она продается по соглашению всех собственников. Это предусмотрено Гражданским кодексом. Таким образом, невозможно продать всю квартиру, которая находится в долевой собственности, если будет против хотя бы один из жильцов.

Предположим, не все люди готовы продать свою долю. Могут ли в таком случае другие сособственники продать свои доли посторонним? Да, могут, но только если будет соблюдено преимущественное право других жильцов на покупку продаваемой доли. Это значит, что продавец обязан письменно известить остальных собственников о намерении продать свою долю в квартире. В извещении указывается цена и другие условия предполагаемой сделки.

Если остальные участники долевой собственности не купят эту долю в течение месяца со дня извещения, то продавец имеет право продать ее любому другому человеку. В том случае, если другие жильцы письменно откажутся от покупки, то долю можно продать раньше, чем через месяц.

По закону «О государственной регистрации недвижимости» сделки купли-продажи долей в квартире обязательно должны быть нотариально заверены. Если квартира продается постороннему лицу, нотариус обязан проверить соблюдение преимущественного права покупки других собственников квартиры.

Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:

Если у одного из долевых собственников есть возражения против продажи квартиры, данную квартиру нельзя продать по закону как единое целое.

Принуждение собственника к продаже его доли в этом случае законом запрещено и, более того, может являться основанием для признания заключенной сделки впоследствии недействительной. Вместе с тем выход из ситуации есть. Причем целых два.

Так, в соответствии с законодательством РФ, доли в объекте недвижимости могут быть реальными (то есть выделенными в натуре – когда доля или доли соответствуют комнате или комнатам в спорной квартире) или идеальными (например, доля в размере ½ в однокомнатной квартире).

Можно ли выписать из квартиры одного из собственников?

Как выписать человека, если неизвестно, где он находится?

Если доли реальны и выделены в натуре, Вы имеете коммунальную квартиру, каждая из комнат которой может быть предметом самостоятельной сделки, в том числе купли-продажи, дарения, мены и т. п.

Идеальные доли также могут быть предметом сделки, но стоимость их на рынке значительно ниже выделенных в натуре реальных долей (комнат), поскольку они подразумевают совместное пользование всеми помещениями квартиры каждым из собственников. Это влечет неудобства и довольно часто становится причиной обращений в суды и правоохранительные органы.

Если согласия всех собственников нет, то выделение долей в виде комнат, как и определение порядка пользования жилым помещением, осуществляется в судебном порядке.

Таким образом, первым выходом из Вашей ситуации является выделить Вашу и бабушкину доли в натуре, в виде комнат, по согласованию сторон или в судебном порядке. Квартира получает статус коммунальной, и Вы продаете Ваши с бабушкой комнаты, что позволяет Вам в дальнейшем добавить необходимую сумму и купить ей желаемую квартиру.

Второй выход – продать идеальную долю, если выделить реальную долю в виде комнат по какой-либо причине не получилось.

Обратите внимание, что в любом случае Вы должны соблюсти преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ), то есть предложить «несогласному» собственнику выкупить Ваши доли по цене предложения их третьему лицу. Если он не выкупает доли в установленный срок, Вы можете спокойно распоряжаться своими долями и решать вопрос с улучшением жилищных условий Вашей бабушки.

Отвечает руководитель отдела городской недвижимости северо-восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Квартира в долевой собственности продается только при согласии всех собственников. В случае хотя бы одного отказа придется продавать доли, а не всю квартиру.

У такого варианта есть свой минус: продажа по частям невыгодна. Денежные потери могут составить порядка 20-30% по сравнению с продажей квартиры целиком.

Возьмем в качестве примера квартиру с рыночной стоимостью 6 млн рублей. В случае полной продажи каждый из собственников получит 2 млн рублей. А при продаже двух третьих долей можно будет рассчитывать только на 2,5-3 млн рублей (вместо 4 млн) на двоих.

Как продать долю, если всех собственников сложно найти?

Могу ли я оформить всю квартиру на себя, когда дочь вырастет?

Отвечает управляющий партнер в агентстве недвижимости «Загородный стиль» Петр Манько:

В ситуациях, когда собственники не согласны по вопросу продажи недвижимости, любые действия нужно начинать только после переговоров со всеми заинтересованными лицами. К обсуждению важно привлечь всех собственников и обязательно их ближайших родственников (супругов, детей, родителей), советы которых, как показывает опыт, серьезно влияют на решения собственника и в последний момент могут как «развалить», так и «вытащить» сделку.

Обычно я начинаю переговоры с собственниками с того, что четко определяю причины и цели продажи, а также выбираю встречные объекты недвижимости (или движимости) для покупки. Это позволяет сформировать у продавцов мотивацию для продажи. Когда человек видит цель продажи и свое будущее, он уже мысленно «продал» существующий объект и «живет» в новой квартире, «тратит» деньги на машины, дачи, развитие бизнеса… В большинстве случаев после обсуждений причин и целей продажи мы приходим к пониманию, что под категоричным ответом «Я не хочу продавать» скрывается истинный ответ «Я готов продать, но на при условии, что…». Если всем собственникам и их членам семей удается договориться об условиях продажи с несговорчивым родственником, то проблема исчезает и можно приступать к продаже.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Как заочно снять дочь с регистрации, чтобы продать квартиру?

Квартиру продали без ведома владельца. Можно ли вернуть жилье?

Узнала, что меня заочно выписали из квартиры. Что делать?

5 509 просмотров

Приобретение квартиры является рискованной сделкой. Ситуация усложняется, если у жилого помещения не один собственник, а 2 или больше. Также дополнительные сложности возникают, если со стороны покупателя выступает несколько человек. Особое внимание нужно уделить надлежащему оформлению документации. Рассмотрим, как оформить договор купли-продажи долей в квартире, если два продавца.

Особенности сделки при продаже квартиры по долям нескольким покупателям

Неделимый объект может быть продан как полностью, так и по долям. В качестве неделимого объекта выступает жилплощадь. Квартира может быть приобретена в собственность несколькими покупателями.

Важно! При покупке квартиры в период брака не имеет значения является покупателем только один из супругов или муж и жена совместно. Они получают на объект право общей совместной собственности вне зависимости от записи в ЕГРН. Исключение составляет семья, заключившая брачный контракт.

Несколько покупателей могут быть как при покупке квартиры полностью, так и при покупке отдельной доли.

№ п/п Особенности сделки
1 Если квартира продается полностью, то договор не требует нотариального удостоверения. Исключение составляет ситуация, когда в качестве продавца выступает несовершеннолетний.
2 Жилплощадь оформляется в общую совместную или долевую собственность, по согласованию покупателей
3 Покупатели необязательно должны быть родственниками или супругами. Одновременно купить жилье могут и посторонние граждане

Пример. Илья получил в наследство квартиру и решил ее продать. В качестве покупателей выступили молодожены Марина и Виктор. Супруги хотели оформить жилье по ½ доли каждому. Сделке не требовалось нотариальное удостоверение. Поэтому стороны подготовили договор в простой письменной форме и сдали в Росреестр.

Закон предусматривает возможность передать полномочия продавца по нотариальной доверенности. Причем полномочия могут быть переданы как сособственнику, так и постороннему гражданину.

Покупателю необходимо уточнить законность нотариальной доверенности. Для этого нужно проверить документ на сайте Федеральной нотариальной палаты.

Зачастую продавцы передают полномочия одному из сособственников. В такой ситуации необходимо уточнить, наделили ли совладельцы его правом получения денежных средств за долю в квартире.

Правила оформления контракта купли-продажи долей в квартире при двух продавцах

Два продавца могут продать доли в квартире одновременно. В этом случае можно получить за жилье среднюю рыночную цену.

Особенности продажи квартиры 2 продавцами:

  1. Каждый из продавцов должен иметь право собственности, оформленное надлежащим образом.
  2. Если доли продаются одновременно одному покупателю, то нотариальное удостоверение не требуется. Исключение составляет ситуация, когда одним из продавцов является несовершеннолетний гражданин.
  3. Если доли продаются одновременно двум разным покупателям, то необходима нотариальная заверка контракта.
  4. Если 2 доли продаются третьему сособственнику, то возможно оформление трехстороннего договора. При этом каждый из совладельцев-продавцов продают свою долю индивидуально. Объединение их для продажи не предусмотрено.

Пример. Сергей и Владимир получили в наследство квартиру. Каждый из них был собственником ½ доли. Общая стоимость объекта составила 2 000 000 р. Чтобы не потерять в деньгах, они решили одновременно продать доли. Жилое помещение выкупила Карина. Она перевела в счет оплаты по 1 000 000 р. на банковский счет каждого из братьев.

Важно! Если договор купли-продажи носит нотариальную форму, то государственная регистрация должна быть осуществлена в течение 1 дня. Поэтому с 2019 года обязанность по передаче документов возложена на нотариуса.

В договоре обязательно прописываются данные каждого покупателя (Ф.И.О., паспортные данные и адрес регистрации). Каждый из них должен самостоятельно поставить подпись на документе.

Если от лица одной из сторон выступает представитель, то его данные также включаются в контракт. Обязательным условием является наличие нотариальной доверенности.

Образец контракта купли-продажи долей в квартире двумя продавцами двум покупателям

Обязательным условием является необходимость указания данных в договоре каждого собственника и покупателя.

При продаже квартиры по долям двум покупателям в документе указывается:

  • название договора;
  • населенный пункт, в котором оформляется документ;
  • дата заключения контракта;
  • данные каждого продавца (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
  • информация о представителе (при наличии);
  • реквизиты доверенности;
  • данные каждого покупателя (Ф.И.О., паспортные данные, адрес регистрации);
  • информация о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж, на котором расположена квартира);
  • величина продаваемых долей;
  • стоимость каждой доли отдельно;
  • порядок расчета;
  • права и обязанности сторон;
  • информация о передаче объекта (если отдельный акт приема-передачи не составлялся);
  • данные о наличии/отсутствии аванса, задатка;
  • отвестветственость за нарушение условий договора;
  • подписи сторон.

Образец договора купли долей в квартире двумя покупателями

Важно! Договор купли долей квартиры двумя покупателями у двух продавцов обязательно подлежит нотариальному удостоверению.

Образец договора купли-продажи долей в квартире двумя продавцами одному покупателю

С 2019 года договор продажи долей в квартире, если они составляют в сумме целую квартиру, не подлежит нотариальной регистрации.

Контракт должен включать следующую информацию:

  • наименование документа;
  • данные 1 продавца (Ф.И.О., адрес регистрации, паспортные данные);
  • аналогичные данные 2 продавца;
  • сведения о покупателе;
  • информация о наличии доверенностей;
  • данные о квартире (почтовый адрес, общая площадь, этажность дома, этаж);
  • сведения о величине долей;
  • стоимость каждой доли отдельно;
  • данные о приеме-передаче квартиры;
  • порядок расчета с учетом задатка и аванса;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность за нарушение документа;
  • подписи.

Образец контракта продажи квартиры двумя продавцами одному покупателю

Правила продажи квартиры по долям нескольким покупателям

Собственник имеет право продать квартиру одному покупателю или нескольким (по долям). Как правило, в качестве покупателей выступает семейная пара. Ситуации, когда в роли покупателей выступают посторонние граждане встречаются редко. Однако закон не запрещает такие сделки.

Важно! Как показывает рынок недвижимости, стоимость квартиры целиком выше, чем сумма стоимости долей. Поэтому целесообразно найти покупателей на квартиру в целом.

Через договор

Распространенным вариантом продажи квартиры является оформление договора купли-продажи. Для проведения сделки собственники должны подготовиться.

Порядок действий:

  1. Достижения согласия всех сособственников на продажу квартиры.
  2. Достижения согласия относительно цены объекта.
  3. Подбор покупателей.
  4. Оформление договора.
  5. Нотариальное удостоверение документа.
  6. Государственная регистрация.
  7. Получение выписки из ЕГРН – для покупателя.
  8. Оформление декларации и оплата налога – для продавца.

Перечень документов

Список документов для продажи квартиры нескольким продавцам включает:

  • гражданский паспорт каждого собственника;
  • выписка из домовой книги;
  • сведения об отсутствии долгов по квартплате;
  • выписка из ЕГРН;
  • технический паспорт;
  • реквизиты банковского счета каждого продавца (если денежные средства должны быть переведены на счет);
  • правоустанавливающий документ каждого собственника;
  • согласие супругов на сделку (если объект был куплен в период брака).

Если одним из продавцов является несовершеннолетний, то необходимо получить согласие районного отдела опеки и родителей. Мать и отец должны подать совместное заявление в отдел опеки. Закон не требуется представления от родителей несовершеннолетнего нотариальной доверенности.

Важно! Согласие отдела опеки на сделку не требуется, если несовершеннолетний выступает в качестве покупателя. Его интересы представляет родитель или опекун. Если ребенок достиг 14 лет, то от представителя требуется только согласие на сделку.

От покупателя требуются следующие данные:

  • гражданский паспорт каждого покупателя;
  • свидетельство о рождении малолетнего покупателя;
  • согласие супруга на сделку (если покупка совершается за счет совместных средств).

Нотариальное удостоверение

Если в сделке участвует несколько покупателей, то обязательно потребуется обращение в нотариальную палату. Удостоверение договора значительно увеличит расходы, зато обезопасит продавца и покупателя. В 2020 году оспорить контракт, удостоверенный нотариально, практически невозможно.

Расходы на нотариуса в 2020 году составляют:

  • 0,5% от суммы сделки – госпошлина;
  • от 10 000 р. – в качестве оплаты за правовые и технические услуги.

Государственная регистрация

С 2019 года обязанность по передаче документов в Росреестр возлагается на нотариусов. Если сделка подлежит нотариальному удостоверению, то специалист самостоятельно передает документы на регистрацию в течение 24 часов.

Расходы на регистрацию возлагаются на покупателя. каждый из новых владельцев должен оплатить 2 000 р. Закон не освобождает от уплаты несовершеннолетних и недееспособных граждан. Исключение предусмотрено только для инвалидов 1 группы.

Правила оплаты налогов

Обязанность по оплате налогов возлагается на продавца. Он обязан оплатить 13% от суммы сделки.

Закон предусматривает следующие исключения:

  1. Квартира была получена в наследство или дар более 3 лет назад.
  2. Квартира была куплена более 5 лет назад.
  3. Стоимость жилого помещения меньше 1 000 000 р.

Закон не предусматривает возможность освобождения от налогов для граждан, которые не являются нерезидентами РФ. Они должны выплатить налог вне зависимости от ситуации.

Перед оплатой налога необходимо подготовить налоговую декларацию. Документ может быть подготовлен самостоятельно или через специализированную организацию. Как правило, они осуществляют деятельность в территориальной близости от каждого отделения ИФНС.

Альтернативным вариантом является обращение к налоговому юристу. Специалист поможет сделать правильные расчеты.

Декларация подается в ИФНС по месту постоянной регистрации продавца. Документ направляется до 01.04 следующего года. В течение 30 дней необходимо оплатить налог.

Через суд

Принудить посторонних граждан к выкупу квартиры через суд возможно только в одном случае. Если стороны заключили предварительный договор, но одна из сторон незаконно уклоняется от оформления основного контакта.

В такой ситуации невиновная сторона может обратиться в суд. Для этого необходимо соблюдения следующих условий:

  1. Предварительный договор (ст. 429 ГК РФ) был заключен в письменной форме и прошел государственную регистрацию.
  2. Прошел срок заключения основного контракта, который предусмотрен в предварительном договоре.
  3. Если срок в предварительном договоре не указан, то с момента заключения должно пройти 12 месяцев.
  4. С момента окончания срока предварительного контракта прошло не более 6 месяцев.
  5. Сторона, заявившая иск, неоднократно принимала меры к заключению договора.
  6. В качестве доказательства истец предоставляет выписку из ЕГРН о том, что предварительный договор был заключен надлежащим образом.

Если заявитель не направлял письменные уведомления, не совершал звонки с просьбой оформить основной договор, то суд откажет в понуждении к заключению сделки.

В случае гибели одной из сторон (одного из продавцов или покупателей), второй участник может отказаться от заключения договора. При обращении другой стороны в суд необходимо доказать, что у ответчика резко изменилась жизненная ситуация.

Судебная практика

Как правило, продажа жилья – это добровольная процедура. Поэтому судебная практика в данных вопросах связана со следующими вопросами:

  1. Оспаривание сделки.

Пример. Виктория обратилась в суд и иском об оспаривании сделки купли-продажи квартиры. Жилье находилось в личной собственности ее дедушки. Мужчина 85 лет продал квартиру внуку соседей и его жене. Стоимость жилья не соответствовала рыночной. Девушка представила в суд доказательства, что дедушка длительное время принимает сильнодействующие препараты. Которые снижают возможность рационального мышления. Медицинская экспертиза подтвердила, что при оформлении контракта мужчина не осознавал последствия действий. Суд признал сделку недействительной. Так как на счетах мужчины денежные средства отсутствовали, то оплата была взыскана с пенсии владельца.

  1. Понуждение к совершению сделки.

Пример. Максим и Илья решили продать жилое помещение, которое досталось им в наследство от бабушки. Владельцы оформили предварительный договор с семейной парой. Покупатели сначала согласились на покупку, но потом решили купить квартиру дешевле. Через год Максим и Илья обратились в суд. Они желали обязать покупателей заключить основной договор. Однако суд принял сторону продавцов и в удовлетворении иска отказал. Причиной стало отсутствие доказательств того, что продавцы принимали активные действия к оформлению сделки. Дополнительно их обязали вернуть аванс.

Покупка жилья от двух продавцов или двумя покупателями является популярной сделкой. Однако это не становится гарантией ее безопасности. В процессе подготовки к заключению договора целесообразно подключить юриста. В отличии от риелтора он поможет проверить юридическую чистоту сделки. Если вы находитесь в процессе подготовки к покупке квартиры, то получить юридическую консультацию можно прямо на сайте. Опишите ситуацию в форме связи. Дежурный юрист свяжется с вами.

Автор статьи Юрист по семейному праву. Стаж с 2010 года. Рейтинг автора Написано статей 712 Задать вопрос эксперту

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Продажа недвижимости – всегда серьезный шаг, но если речь идет о том, как продать долю в квартире, придется учесть большое количество нюансов: тут и определение доли, и согласие совладельцев, и дополнительный список документов, требующийся для сделки. Рассмотрим подробнее, как продать долю в недвижимости.

Как определить долю в квартире

Владельцы квартиры могут определить долю, которая принадлежит им, в договоре, составленном и заверенном у нотариуса. Это возможно в случае, если совладельцы договорились о разных долях с учетом того, сколько каждый вложил в приобретение или обустройство недвижимости. Если такого договора нет, то доли у совладельцев считаются равными.

Для расчета доли каждого совладельца необходимо:

  • высчитать внутреннюю площадь жилья;
  • высчитать площадь принадлежащую каждому из совладельцев.

Для этого используется Инструкция о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Госстроя Украины от 24.05.2001 N 127.

Доля собственности в квартире

Когда пишут или говорят «доля в квартире» подразумевается, что это доля в праве на квартиру. Доля в праве на квартиру частью квартиры не является, а является частью права. Имущество находящееся в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности называется долевая собственность.

Если имущество разделено между совладельцами в фиксированных долях – оно долевое. Если же доли не определены по договору – имущество совместное.

Как выделить доли в квартире детям

Выделить долю можно «в натуре», в статье 364 Гражданского кодекса Украины говорится:

Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

Для выделения доли необходим следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие документы;
  • справка из БТИ;
  • технический паспорт объекта недвижимости;

Получается, что владелец может выделить долю детям или же выделить свою долю из общего имущества. Оставшаяся часть закрепляется за прочими совладельцами как личное имущество. Так, выделяя доли детям, доли родителей будут пропорционально уменьшены.

Если же выделить долю по какой-то причине не получается, владелец доли может получить материальную компенсацию от других совладельцев. Именно это касается выделение доли в квартире. В силу технических характеристик в квартире нельзя выделить долю «в натуре», так как это предполагает обеспечение каждого из владельцев отдельным входом, это же касается и подсобных помещений. А также у каждого владельца должен быть собственный адрес. Поэтому выделить в натуре долю в квартире не получится.

Раздел долей в квартире

Гражданский кодекс и прочие нормативные акты различают две формы раздела долей в квартире:

  • выделение доли в натуре. Это форма, о которой мы говорили выше;
  • раздел, осуществляемый в пропорциях, соответствующих долям.

О второй форме и пойдет речь. Разделу не подлежит объект, в состав которого входит перепланированная недвижимость. Если речь идет о перестроенном доме или квартире с достроенным балконом, вопрос о разделе долей будет возможен только после признания права собственности на каждую достроенную или перепланированную часть. После того, как часть выделена и разделена, долю можно увеличить, передать в дар, объединить и совершить любые другие действия.

Что такое доля в квартире

Перед тем, как искать среди многочисленных объявлений с продажей одной отдельной комнаты в квартире или же части (половины) квартиры, следует разобраться с основными понятиями. Согласно Гражданскому Кодексу в Украине существует два вида права общей собственности:

  • долевое право;
  • совместное право.

Что значит доля в квартире

Доля в квартире может означать как право собственности в общем имуществе, так и право собственности в совместной собственности. Они различаются тем, что совместная собственность подразумевает нотариально заверенный договор с определенными долями. Общее же имущество принадлежит супругам, которые не выделяли доли имущества.

Как продать долю в квартире

В 361 статье Гражданского Кодекса указывается, что совладелец имеет право продавать свою долю, когда ему вздумается, но при этом другие собственники имеют преобладающее право на покупку. Это доказательство уведомления участников общей долевой собственности может быть засвидетельствовано нотариусом.

Совладельцы теряют право на приобретение, если:

  • доля продается на публичных торгах;
  • долю дарят;
  • доля отчуждается по договору мены.

Если продавец получил отказ или в течение месяца после обращения от остальных совладельцев не поступало соответствующих предложений по купле-продаже, то продажа квартиры на 2 собственника (или больше) в пользу иного лица будет признана законной. Такое условие не имеет силы, если доля отчуждается по договору мены или дарения, или продается через публичные торги.

В случае общей совместной собственности ситуация еще более неопределенная, так как доли совладельцев ни в каких документах четко не определены и согласно общим правилам считаются равными. В таком случае вопрос о продаже части недвижимости решается совместно.

После положительного решения совладельцев, переоформление доли квартиры происходит следующим образом: человек, желающий продать свою часть, обязан сначала ее выделить, и только затем происходит продажа, как в случае с общей долевой собственностью. В случае отказа сделка с таким совладельцем невозможна.

Как продать квартиру если ребенок в доле

Когда в квартире есть доля несовершеннолетнего ребенка, то без органов опеки и попечительства не обойтись. Согласие органов опеки обязательно. Когда вы продаете квартиру с долей ребенка, то вы должны выделить ребенку долю в новой квартире. Просто продать квартиру без выделения доли несовершеннолетнему нельзя.

Согласно правилам, установленным органами опеки, если продается квартира, в которой есть доля несовершеннолетнего – его необходимо обеспечить недвижимостью не хуже текущей, чтобы опекунский совет разрешил сделку. Новая жилплощадь:

  • должна быть той же или большей площади;
  • условия должны быть равными или лучшими;
  • недвижимость должна быть готова к эксплуатации.

Права ребенка в отношении недвижимости

Как продать долю в квартире без согласия

Наиболее простой способ, который часто используют собственники, чтобы обойти требования о приоритетной продаже дольщикам – поставить заведомо высокую цену на предлагаемые полквартиры (или меньшую долю). Так, через месяц после официального уведомления совладельца о цене, можно будет решать, как продать половину квартиры и предлагать ее потенциальным покупателям.

Порядок продажи доли в квартире

Согласно ст. 362 Гражданского кодекса Украины владелец обязан сначала предложить покупку своей доли другим совладельцам. Об этом он должен уведомить их письменно, указав все условия продажи (цену, сроки и прочее). Если они отказались, продавец может заключать договор с другими людьми. При нарушении приоритетного права покупки, совладелец может подать в суд и признать сделку купли-продажи недействительной.

Оформление покупки доли квартиры

Главная проблема продажи части квартиры – согласие на такой шаг от совладельцев имущества. Именно они имеют приоритетное право выкупа доли в квартире и обжалования сделки купли-продажи (если согласие не было получено). Поэтому учитывайте такие моменты:

  • нужно уведомить совладельцев о своих намерениях. По закону на ответные действия собственника (согласие или отказ) дается 1 месяц, но это период наступает с момента фактического получения уведомления. Часто это поручается нотариусу;
  • получить отказ каждого совладельца от выкупа доли квартиры, которая продается (оформляется в письменной форме у нотариуса).

Как переоформить квартиру на сына, дочь, родителей, себя

Попробуйте заранее предугадать реакцию совладельцев, так как в таких ситуациях многие из них идут на принцип, не учитывая размеры своей финансовой выгоды.

Как выкупить долю в квартире

Выкуп может быть добровольный, если владелец согласно праву приоритетной покупки предложил вам долю, и вас устроила цена. А может быть принудительный. Второй способ исполняется через суд, необходимо:

  • подать иск о прекращении права собственности на указанную часть квартиры, с указанием аргументов (не платит коммунальные услуги, не проживает по адресу, портит общее имущество и прочее)
  • просить суд назначить строительно-техническую экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос о возможности выдела доли и оценка ее.

Правовая сторона продажи части квартиры

Только после оглашения экспертом стоимости доли квартиры, тому, кто хочет выкупить долю принудительно, необходимо положить на депозитный счет суда эту сумму. После этого суд сможет прекратить право собственности.

Документы для купли-продажи доли в квартире

Как и в обычной сделке купли-продаже, здесь понадобится целый список документов, каждый из которых очень важен. Рассмотрим их детальнее.

Какие документы нужны для продажи доли в квартире

Подготовьте следующий список официальных бумаг:

  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, решение суда, договор о выделении доли, свидетельство о приватизации, дарственная и прочее);
  • паспорт и идентификационный код (а также паспорта других совладельцев);
  • техпаспорт;
  • экспертная оценка;
  • отказ совладельцев от покупки доли;
  • справка о числе зарегистрированных лиц.

Договор купли-продажи жилья

В зависимости от ситуации может понадобиться согласие супруга/супруги или органов опеки (если совладелец – ребенок, не достигший 18 лет), сведения о наличии или отсутствии обременений (например, долгов по коммунальным платежам) и другие документы.

Образец договора купли продажи доли квартиры

Как подарить долю в квартире

Подарить долю в квартире можно без уведомления об этом других собственников. Тут важно, что если даритель и тот, кому дарят долю в квартире, не состоят в родственных связях первой степени, одариваемому придется заплатить налоги в размере:

  • 5% НДФЛ;
  • 1,5% военного сбора.

Как передать свою долю в квартире

Кроме дарения, к которому довольно скептично настроены нотариусы, если речь не идет о ближайших родственниках, популярным способом передачи доли в квартире будет договор займа. Так, продавец и покупатель могут заключить договор о денежном займе и после того, как продавец «не отдал долг», покупатель обращается в суд и изымает долю недвижимости в счет погашения долга с помощью мирового соглашения. Тем не менее, подобные способы передачи доли в квартире гораздо более трудоемкие и затратные по сравнению с обычным договором купли-продажи.

Можно ли подарить долю в квартире

Владелец может подарить свою долю в недвижимости, если она уже выделена. Если недвижимость находится в совместной собственности, необходимо согласие. Так, муж не может подарить часть квартиры своей маме, если на это не даст согласие жена. Согласие супругов должно быть подтверждено у нотариуса.

Что такое дарственная на квартиру и как ее оформить

Как оформить дарственную на часть квартиры

Порядок оформления дарственной на часть квартиры при условии выделенной доли или нотариально заверенного согласия супруга, не отличается от обычного договора дарения. Он заключается у нотариуса, дополнительно оплачиваются определенные налоги и услуги нотариуса.

Если дарение квартиры было «прикрытием» для сделки купли-продажи, совладельцы, у которых продавец не получил согласия, могут обратиться в суд с целью признать сделку недействительной с последующим переводом на себя роли покупателя по цене, которую установит суд. Главная опасность для покупателя тут – он может остаться и без денег, и без недвижимости.

Образец дарственной на долю в квартире

Сколько стоит доля в квартире

Основные проблемы возникают при определении стоимости долей в квартире, в которой затруднительно определить порядок пользования жилыми помещениями.

На конечную цену доли в квартире влияют следующие факторы:

  • наличие определенного порядка пользования общим жильем;
  • объем самой доли (полквартиры, логично, стоят дороже, чем ее пятая часть);
  • готовность документов.

Как определить стоимость доли в квартире

Чтобы определить стоимость доли в квартире, необходимо рассмотреть предложения подобных целых квартир в районе и по городу в целом. В этом может помочь калькулятор стоимости квартир. И делаем корректировку от -20% до -50 в зависимости от вышеобозначенных факторов. Если же речь идет о цене доли в квартире для суда, то оцениваем целую квартиру и делим на то количество долей, сколько есть собственников.

Оценка недвижимости – кем и как проводится

Также на вопрос, как рассчитать стоимость доли в квартире, может помочь формула: цена целой*(0,25-0,3)/долю в квартире. Получается, что если у вас половина квартиры, то продать вы ее сможете немного дешевле, чем за половину реальной стоимости.

Приватизация доли в квартире

Приватизация дает возможность получить государственное имущество в частную собственность. Попробуем разобраться, как можно приватизировать долю в квартире и какие особенности процесса стоит соблюсти.

Приватизация доли в муниципальной квартире

В приватизации недвижимости должны взять все жильцы, зарегистрированные в квартире, поэтому если оформить квартиру планируется только на одно лицо, остальные должны написать письменный отказ. Это возможно во всех случаях кроме тех, когда в квартире зарегистрированы несовершеннолетние. Органы опеки не дадут согласие на отказ ребенка от приватизации.

Согласно ч. 2 ст. 8 Закона Украины «О приватизации государственного жилищного фонда», передача квартир (домов), жилых помещений в общежитиях осуществляется в общую совместную или долевую собственность по письменному согласию всех совершеннолетних членов семьи, постоянно проживающих в данной квартире (доме), жилом помещении в общежитии, в том числе временно отсутствующих, за которыми сохраняется право на жилье, с обязательным определением уполномоченного собственника квартиры (дома), жилого помещения в общежитии. Кормушин Юрий, адвокат

Если совершеннолетним лицом был написан отказ, прав на недвижимость после приватизации он больше не имеет, но все еще может пользоваться квартирой в силу места регистрации.

Приватизация квартиры в равных долях

Приватизация возможна из расчета 21 кв. м на каждого члена семьи + дополнительно 10 кв. м на всю семью. То есть если в семье три человека, то приватизированной площади должно быть 21*3+10 = 73 квадратных метра.

Приватизация квартиры: что нужно знать украинцу

Доля собственности определяется в равных долях, так, если один из членов семьи напишет отказ, оставшиеся квадратные метры будут разделены поровну.

Завещание доли в квартире

Помимо договора дарения, также передать долю можно и с помощью завещания. Рассмотрим подробнее порядок наследования доли в квартире.

Наследование доли квартиры

Если человек оставляет завещание, то в 80% случаев все решается согласно ему. Если же завещания нет, то доля умершего будет разделена в равных долях между всеми наследниками первой очереди. Так, если доли в квартире принадлежали мужу, жене, ребенку и бабушке (теще) в равных долях по 1/4, то после смерти последней, ее доля перейдет жене, как наследнице первого порядка, и она станет владелицей 1/2 квартиры. Если бы в этой ситуации умерла жена, то ее доля была поделена поровну между ребенком, мамой и мужем.

Образец завещания доли в квартире

Отказ от доли квартиры

Просто отказаться от доли в квартире нельзя, так как это право собственности. Если возникла необходимость прекратить у одного из совладельцев квартиры это право, необходимо составлять договор отчуждения доли, к нему может относиться и договор дарения, и купли-продажи, и пожизненного содержания.

Как отказаться от наследства

Как отказаться от доли в приватизированной квартире

Согласно 346 статье Гражданского кодекса Украины:

1. Особа може відмовитися від права власності на майно, заявивши про це або вчинивши інші дії, які свідчать про її відмову від права власності.

2. У разі відмови від права власності на майно, права на яке не підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту вчинення дії, яка свідчить про таку відмову.

3. У разі відмови від права власності на майно, права на яке підлягають державній реєстрації, право власності на нього припиняється з моменту внесення за заявою власника відповідного запису до державного реєстру.

Так, свидетельство о праве собственности будет аннулировано. Однако, гораздо проще это оформить с помощью договора отчуждения, особенно, если владелец доли хочет отказаться в чью-то конкретную пользу.

Отчуждение доли в квартире

Рассмотрим более подробно процесс отчуждения доли в квартире, и случаи, когда это необходимо.

Как лишить доли в квартире

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда создала прецедент, согласно которому владелец меньшей доли в квартире может быть ее лишен в силу незначительности в случае неразрешимого бытового конфликта. Насколько незначительна доля в том или ином случае суд решает в каждом отдельном случае, но среди частых вопросов:

  • есть ли выделенные доли;
  • есть ли у кого-то из спорщиков отдельная недвижимость.

Как правило, незначительные доли – меньше 1/3.

Согласно 365 статье Гражданского кодекса Украины:

  1. Право особи на частку у спільному майні може бути припинене за рішенням суду на підставі позову інших співвласників, якщо:
    1. частка є незначною і не може бути виділена в натурі;
    2. річ є неподільною;
    3. спільне володіння і користування майном є неможливим;
    4. таке припинення не завдасть істотної шкоди інтересам співвласника та членам його сім’ї.
  2. Суд постановляє рішення про припинення права особи на частку у спільному майні за умови попереднього внесення позивачем вартості цієї частки на депозитний рахунок суду.

Так, если целью будет лишить одного из совладельцев доли, наиболее эффективным будет коллективный иск с аргументированной просьбой об отчуждении.

Существует три формы собственности на недвижимость:
-Единоличная, то есть законным владельцем собственности является одно лицо -физическое или юридическое. Право собственности подтверждается государственной регистрацией и внесением об этом записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости
Справка:
Единый государственный реестр недвижимости — ЕГРН образован 02.01.2017 года.
С 31.01.1998 года и до этой даты функционировал ЕГРП — Единый государственный реестр прав, еще ранее — реестр прав велся в БТИ.
-Общая долевая собственность, то есть законными владельцами долей в праве собственности являются несколько физических или юридических лиц.
-Общая совместная собственность, то есть законными владельцами собственности являются несколько физических лиц. На основании Семейного кодекса общая совместная собственность регистрируется супругам. Но в первые годы приватизации жилья такой вид права регистрировался на всех лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
Внимание! Часто совместно нажитое в браке имущество обыватели считают за общую совместную собственность. Совместно нажитое имущество может быть зарегистрировано как в единоличную, так и общую долевую или общую совместную собственность.
Продажа квартиры в совместной собственности супругов
02.06.2016 года в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были внесены поправки. Теперь отчуждение (продажа, дарение, мена) недвижимости, находящейся в долевой собственности подлежит обязательному нотариальному удостоверению.
В связи с эти у владельцев совместной собственности возникают необоснованные опасения о больших расходах на удостоверение их сделки отчуждения у нотариуса. Ваша сделка не нуждается в удостоверении нотариусом!!! НО, если вы обратитесь за этой услугой — вам не откажут.
Справка.
Определение долей в общей совместной собственности супругов( деление на доли) — признается разделом совместно нажитого имущества и подлежит обязательному удостоверению нотариусом.
Итак:
-Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности у супругов, оформляется договором купли-продажи в простой письменной форме и Актом приема-передачи.
-Переход прав к покупателю оформляется заявлением об этом, которое подается вместе с договором в Росреестр
-Заявление подписывается обоими супругами, в присутствии специалиста приема документов. То есть оба супруга должны присутствовать.
-Заявление можно подать непосредственно в Росреестр или через МФЦ.
-Госпошлина за регистрацию перехода права не оплачивается
-Если произошла смена фамилии собственника, сначала об этом внесут изменения в ЕГРН. Госпошлина 350 рублей (лучше уточнить сумму, могут произойти изменения)
Этот же порядок применяется при продаже квартиры, находящейся в совместной собственности не супругов
Продажа доли квартиры в совместной собственности супругов
Иногда возникает необходимость продать ( выделить долю детям) долю в квартире, находящейся в общей совместной собственности супругов. Продажа квартиры, находящейся в общей совместной собственности супругов, происходит только по обоюдному согласию их обоих, даже если право собственности зарегистрировано только на одного из них. В таком случае Договор купли-продажи квартиры подписывает тот супруг, на которого оформлено право собственности, а к комплекту документов для регистрации сделки прилагается письменное нотариально удостоверенное Согласие другого супруга на сделку (ст. 35 СК РФ).
Такое письменное Согласие супруга на продажу квартиры нужно также и в том случае, если супруги находятся в разводе, но их общее имущество (квартира) было приобретено в период их брака. Развод не лишает супругов прав собственности на общее совместное имущество, поэтому Покупателю квартиры нужно всегда помнить о правах обоих супругов. Если письменного согласия на продажу квартиры от второго супруга нет, или оно не заверено нотариусом, то сделка может быть признана судом недействительной по иску этого супруга (чье согласие не было получено).
Если право собственности на квартиру зарегистрировано на обоих супругов, то отдельное согласие на продажу уже не нужно, право общей собственности здесь очевидно – оба супруга просто ставят свои подписи рядом на Договоре купли-продажи квартиры.
Вам предстоит двух этапная сделка.
-Первое — это выделение долей из общей совместной собственности. Такая сделка признается разделом имущества супругов и подлежит удостоверению нотариусом
-Второе продажа доли в праве собственности (или части доли). Такая сделка подлежит удостоверению нотариусом
Две эти сделки можно оформить сложным соглашение (нотариальная форма)
Продажа доли квартиры в совместной собственности не супругов
Общая совместная собственность лиц, не связанных супружеством, редкость. Тем не менее встречается.
Ваша сделка так же двухэтапная.
-Первое — выделение долей всем участникам совместной собственности, оформляется Соглашением о выделении долей в простой письменной форме
-Второе — регистрируется общая долевая собственность
-Третье — договором купли-продажи доли оформляется сделка. Договор подлежит удостоверению у нотариуса
Продажа приватизированной квартиры
В связи с изменением законодательства в настоящее время при заключении договора приватизации с несколькими лицами квартира передается в общую долевую собственность.
Что же делать тем, кто имеет на руках договоры приватизации с указанием общей совместной собственности на квартиру?
Если право собственности на квартиру было зарегистрировано до 1 января 2000 года в органе технической инвентаризации, такое право является юридически действительным. Граждане, желающие получить свидетельство о гос. регистрации права в порядке, установленном Законом о регистрации, могут обратиться в Управление Росреестра с соответствующим единым заявлением, уплатив государственную пошлину. После проведения регистрационных действий такие заявители получат одно на всех свидетельство о государственной регистрации права общей совместной собственности, то есть их ранее возникшее право на квартиру будет подтверждено.
Если на руках имеется договор приватизации с указанием совместной собственности и квартира продается, то нет смысла устанавливать долевую собственность. В этом случае ранее возникшее право продавцов на квартиру будет зарегистрировано бесплатно и одновременно с регистрацией перехода права собственности к покупателю по договору купли-продажи.
Возможно, что правообладатели все же хотят оформить на квартиру право общей долевой собственности (например, чтобы впоследствии подарить или продать кому-либо долю в праве). В этом случае установить долевую собственность с определением размера доли в праве каждого можно по соглашению всех участников совместной собственности. Такое соглашение составляется в письменной форме и подписывается всеми правообладателями.
В Управление Росреестра в этом случае подаются заявления о государственной регистрации права общей долевой собственности от каждого правообладателя (или его представителя по нотариально удостоверенной доверенности), представляется не менее двух подлинников указанного соглашения и подлинник и копия договора приватизации. Кроме того, необходимо уплатить государственную пошлину каждому заявителю, умноженных на размер доли в праве.
К сожалению, в жизни бывают ситуации, когда не все правообладатели квартиры желают установить долевую собственность или между ними не достигнуто согласие в определении размера долей в праве. В этом случае заинтересованной стороне придется обращаться в суд с иском об установлении долевой собственности. После того, как судебное решение вступит в законную силу в Управление Росреестра необходимо представить две его надлежаще заверенные копии, подлинник и копию договора приватизации и так же уплатить гос. пошлину.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх