Как продавать коммерческую недвижимость?

Агентство Retail-Realty управляет более 150 объектами недвижимости в Москве. Больше всего опыта у нас в работе с недвижимостью формата стрит-ритейл (первые этажи).

С начала 2000-х мы покупали квартиры, переоформляли их в помещения со свободной планировкой и продавали с арендаторами или без. Если квартира стоила 3 000 000 р., то продать её уже в качестве коммерческой недвижимости можно было в 1.5, 2 или даже 3 раза дороже.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

В настоящее время собственники продают некоторые объекты, чтобы инвестировать в более выгодные проекты. Однако с падением покупательской способности в 2014-2019 гг. продавать даже ликвидную коммерческую недвижимость стало очень сложно.

В статье поделимся опытом продаж, ответив на вопрос, как продать коммерческую недвижимость быстрее.

Содержание

Подготовка продающей информации

Продающая информация об объекте коммерческой недвижимости — это вся та информация, которая нужна грамотному инвестору для принятия решения о покупке.

Заниматься подготовкой этой информации можно самому или через риелтора и агентство недвижимости. Цель этой подготовки в том, чтобы обосновать инвестору ЛИКВИДНОСТЬ недвижимости с помощью фактов и цифр, а не эмоций.

Общая информация об объекте

Эту информацию стоит разместить в рекламных объявлениях о продаже коммерческой недвижимости. Потенциальному покупателю недвижимости нужно знать:

  • тип помещения: жилое, офис, склад, стрит-ритейл;
  • адрес;
  • площадь объекта;
  • высоту потолков;
  • электическую мощность;
  • арендатора, кто он и на какой срок заключен договор;
  • арендную ставку на месяц и год;
  • расходы в год на содержание объекта;
  • стоимость объекта, цена за 1м2 (нужно иметь профессиональную оценку);
  • примерный срок окупаемости при 100% загруженности;
  • этаж;
  • наличие рекламных площадей на фасаде;
  • внешний вид входной группы (фото, видео);
  • транспортную доступность: метро, ж/д и автобусные станции, остановки общественного транспорта, пешеходные переходы;
  • наличие торгового оборудования, кондиционеров, приточной вентиляции, СанПиН разрешений.

Если речь идет об объекте стрит-ритейл, то не будет лишним указать объем пешеходного трафика, рассказать о ближайшем торговом окружении, иметь характеристики входной группы.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Если продаем офисное помещение, то расскажем о доме, куда выходят окна, есть ли в подъезде проходная (какая она), что с лифтом, есть ли кондиционеры, в каком состоянии помещения.

Всё это ключевая информация. Однако её редко публикуют в полном размере. Видимо, они хотят чаще и дольше сидеть на телефоне, отвечая на вопросы, которые можно было закрыть еще в объявлении.

Запомните, чем больше исходных данных вы сообщите в рекламе, тем проще потенциальному инвестору оценить объект и принять решение о звонке.

Фотографии, видео, сканы

Визуальная информация воспринимается быстрее и проще, чем текстовая. Поэтому нужно подготовить качественные фотографии объекта, а также сделать скан планировок.

Планировка объекта нужна инвестору для принятия решения, постарайтесь сделать так, чтобы он её легко мог найти в вашей презентации.

Что лучше отразить визуально:

  • общий план улицы;
  • торговое окружение;
  • точное положение магазина, метро, остановки;
  • фасад дома (входная группа);
  • рекламная вывеска;
  • площади внутри;
  • скан планировок.

Не будет лишним записать видео с краткими комментариями по объекту продажи.

Юридическая подготовка

Объект недвижимости не проверяют только самые новички, остальные работают с юристами, которые раскопают почти все то, что вы хотели скрыть.

  • Важно подготовить следующие документы:
  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • поэтажный план;
  • справка о балансовой стоимости помещения;
  • паспорт БТИ на здание;
  • заключение компаний по оценке стоимости (если проводилась оценка);
  • правоустанавливающие документы.

В договоре купли-продажи, как в основном документе при продаже коммерческой недвижимости, важно указать:

  • полные данные о покупателе и продавце;
  • кадастровые характеристики объекта продажи;
  • точный адрес;
  • тип: помещение, пристройка или отдельное здания и т.д.;
  • площадь, этаж, в каком здании расположено;

сумма продажи и валюта (если расчет проводится не в рублях, то указывают курс, по которому производится пересчет), обычно сделки с недвижимостью заключаются в национальной валюте;

  • способ и срок расчета;
  • сроки передачи объекта продажи.

Оценка стоимости

Оценка стоимости коммерческой недвижимости не проводится на глаз. Хотя так делает большинство собственников.

Чтобы правильно оценить стоимость коммерческой недвижимости, нужно учитывать множество критериев. Например:

  • локация и наличие рядом транспортных развязок;
  • тип недвижимости;
  • этаж, на котором расположена недвижимость;
  • наличие арендатора и договора на долгий срок;
  • финансовое состояние арендатора;
  • продолжительность владения площадью;
  • состояние объекта недвижимости;
  • суммарная стоимость эксплуатации здания;
  • наличие или отсутствие посредников (риелторов, агентств недвижимости);
  • оценка потенциального дохода и окупаемости;
  • оценка рисков;

и еще десятки критериев…

Оценка недвижимости по многим параметрам позволяет увидеть рентабельность в цифрах или сделать обратное.

С одной стороны, эти факторы рассматривает продавец, а с другой стороны, такую же работу проводит покупатель. Когда говорят, что не сошлись в цене — это означает, что продавец и покупатель оценили какие-то критерии объекта недвижимости по-разному.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

Покупатель тоже может поставить своего человека оценить трафик, так что приукрашивать — не всегда правильная позиция

Продавец посчитал, что строительство нового торгового центра рядом с его недвижимостью — это плюс, поэтому он увеличил цену. А покупатель думает, что торговый центр рядом — это минус для недвижимости стрит-ритейл и цену нужно снизить. Поскольку новый торговй центр рядом может как оттянуть потенциальных покупателей на себя, так и увеличить целевой трафик.

Если знать, какие критерии оценки стоимости не совпали, то можно предметно вести переговоры о цене.

Так что оценка стоимости коммерческой недвижимости — ключевой шаг не только в определении цены, которую вы хотите запросить, но и в оценке суммы, которую вы получите в итоге сложных переговоров.

Заготовка ответов на «блицопрос”

Грамотный покупатель, особенно опытный инвестор с деньгами, задает вопросы:

  • Почему вы продаете именно за 32,5 млн рублей, это на 1,5 млн выше рынка?
  • Сколько посетителей заходит в магазин?
  • Как идут дела у арендатора?
  • и еще раз Почему продаете?

Ответы на них нужно готовить заранее. Вопросы — это возражения и потенциальная попытка покупателя сбросить цену.

Очевидный и безобидный вопрос «Почему продаете?” ставит многих в тупик. Собственники придумывают ответы на ходу. Иногда они не имеют никакого отношения к реальности. Среди ответов бывает такое: «Устал от бизнеса, хочу отдохнуть”. Это детский сад, а не ответ Продавца. Он показывает вашу неопытность в продаже коммерческой недвижимости. Подготовьте что-то стоящее. Например:

  • хочу закрыть все кредитные обязательства, вот выписка из банка (дайте покупателю шанс проверить ваши слова);
  • планирую вложиться в недвижимость в еврозоне, нужны дополнительные средства.

У вас наготове должен быть максимально реалистичный повод продать РЕНТАБЕЛЬНУЮ коммерческую недвижимость. Недвижимость, которая вас кормит! Идеально, если этот ответ можно будет проверить.

Ни один инвестор в здравом уме не продаст курицу, несущую золотые яйца. Исключение одно: форс-мажор или необходимость финансирования в новый перспективный проект.

Необходимость договориться с арендатором

Арендатор должен быть в курсе, что вы продаете объект. Так как к нему может прийти новый собственник и задавать вопросы. Весьма неудобные для вас вопросы. Будет неплохо, если арендатор ответит на вопросы покупателя в ваших интересах.

Договориться с арендатором можно как за разовое материальное вознаграждение, так и за постоянную скидку на аренду. Тут надо смотреть на конкретного арендатора и подбирать стратегию. Отношение арендатора к вам может быть такое, что он будет только рад перейти к другому собственнику без дополнительной мотивации.

Бывает так, что арендатор в состоянии выкупить объект, он только и ждет предложения.

Где продавать

Целевая аудитория — инвесторы, начинающие инвесторы (предприниматели, люди с деньгами), а также посредники: риелторы, агентства недвижимости.

Вы можете передать всю собранную информацию риелтору, агентству по недвижимости, чтобы они занимались этим вопросом. Но будет лучше, если и вы займетесь поиском покупателя. Потому что есть инвесторы, которые предпочитают работать без каких-либо посредников. Дайте им шанс найти ваше предложение.

Какие инструменты использовать:

Доски объявлений «Авито”, «Циан”. Это огромная база данных, которую используют все. Используйте и вы.

Реклама в Яндекс, Google, социальных сетях. Чем дороже объект, тем серьёзнее нужна подготовка по его продаже. В некоторых случаях стоит нанять агентство интернет-маркетинга для разработки сайта и запуска рекламной кампании в интернете.

Посредники (агенты, агентства). Они оборвут вам телефоны, поэтому будет лучше, если вы найдете агентства, которые занимаются именно коммерческой недвижимостью. Чем больше информации вы предоставите им, тем больше шансов, что покупателя найдут в самые короткие сроки.

Объект из портфеля управляющей компании Retail-Realty

4 способа, как быстро и выгодно продать коммерческую недвижимость

  1. Подготовить максимум информации. Чем больше информации вы дадите покупателю и посредникам, тем быстрее найдутся реальные покупатели. Важно планомерно готовить потенциального клиента к покупке. Хорошая подготовка помогает не только найти покупателя, но и быстрее договориться о сделке.
  2. Снизить цену до возможного минимума. Инвестиции в недвижимость могут быть растянуты во времени. Из них нельзя выйти быстро, поэтому снижение цены — это реальный способ ускорить продажу недвижимости. Но при таком подходе надо особенно тщательно готовить ответы на вопросы: «Почему так дешево?” и «Зачем продаете?”. Некоторые инвесторы видят в низкой цене подвох.
  3. Увеличить количество рекламы в несколько раз. Чем большее количество потенциальных клиентов увидит вашу рекламу, тем быстрее вы найдете покупателя. Увеличить количество рекламы можно, задействовав дополнительные рекламные каналы: публикации в профильных интернет-журналах и блогах, Яндекс.Дзен, журналы и газеты, закрытые тусовки в социальных сетях и мессенджерах, местные СМИ.
  4. Увеличить качество рекламы. Речь о той самой продающей информации. Если реклама запущена, а результата нет, то в большинстве случаев проблема скрыта не в рекламных каналах, а в содержании, смысле рекламного сообщения. Обратитесь в рекламное агентство, у которого был опыт продажи коммерческой недвижимости.

Эффективность рекламы зависит от её СОДЕРЖАНИЯ! Соответственно, скорость продажи зависит от количества и качества продающей информации, а также охвата целевой аудитории, которой вы покажете предложение.

Опытные инвесторы говорят: «В 2020 году покупать нечего!”

Отчасти это правда. Грамотный инвестор знает, что ликвидную недвижимость продавать нельзя. А в каждом втором объявлении написано, что недвижимость ликвидная! Только доказательств этому нет кроме цифр годовой аренды часто без учета налогообложения, себестоимости и без учета рисков.

Если вы устали от управления коммерческой недвижимостью и Вам хочется просто отойти от этого процесса, то не обязательно её продавать. Передайте недвижимость в управление и не спеша ищите покупателя.

Рынок коммерческой недвижимости Москвы завален неликвидными предложениями. Обычно объекты массово выставляют на продажу перед или после каких-то глобальных изменений. К таким изменениям можно отнести: программу реновации или полный запрет парковок (как было на Тверской улице в Москве).

Если продаете «неликвид”, то красиво упакуйте объект и проверьте, что инвестор точно не читал нашу статью «как выбрать коммерческую недвижимость”.

Надеемся, что вы узнали больше о том, как продавать коммерческую недвижимость. Пользуйтесь нашим опытом и рекомендациями. Они работают. Проверено.

Согласно определению Гражданского кодекса России договор купли-продажи – это письменное официальное удостоверение согласие двух сторон о передачи недвижимого объекта от продавца покупателю. Сделка считается совершенной с момента скрепления ее подписями и печатями. Подлежит ли регистрации договор купли-продажи нежилого помещения? Стандартные правила говорят о том, что такая процедура не предусмотрена. Регистрировать необходимо переход прав собственности. Даже если в тексте документа будет содержать пункт, в котором оговаривается, что сделка вступает в силу с даты госрегистрации, положение будет недействительным, так как противоречит законодательству. Условие будет считаться ничтожным в соответствии со статьями 168 и 180. Подлежит ли договор купли-продажи нежилого помещения государственной регистрации в том или ином случае, предусмотрено статьями 131 и 164:

  • сделка, которая предусматривает изменения условий, после регистрации;
  • если вид недвижимого имущества подлежит специальному учету.

Несмотря на то, что договор купли-продажи нежилого помещения не подлежит регистрации, покупатель приобретает статус собственника с момента его заключения. Но пока переход прав не оформлен официально, продавец имеет право пользоваться недвижимым объектом. Поэтому необходимо сразу после заключения сделки передать пакет документов:

  • паспорт нового собственника (если документацию подает представитель – заверенную нотариусом доверенность);
  • сам договор, подтверждающий сделку;
  • акт о том, что объект передан продавцом покупателю;
  • экспликация объекта и кадастровый паспорт;
  • порядок внесения платежей, если объект приобретен в рассрочку или на условиях кредита;
  • документы по госрегистрации коммерческого помещения;
  • документальные доказательства отсутствия обязательств долгового характера по объекту;
  • дополнительная документация по договору, если таковая существует;
  • квитанция об оплате государственных услуг.

Результаты регистрации перехода прав

Пакет документов передается в государственный орган по месту нахождения недвижимого объекта, где он рассматривается специалистами. В случае положительного решения в течение установленного времени сведения об изменении информации по объекту вносится в базу данных. На руки новому собственнику выдается документ, дата в котором считается моментом перехода прав. С этой даты новый владелец обладает всеми правами и всеми обязанностями по коммерческому помещению. Официальное оформление перехода прав обязательно и не зависит от вопроса, подлежит ли договор купли-продажи государственной регистрации.

Риски при продаже или приобретении коммерческих объектов

Вне зависимости регистрируется договор купли-продажи нежилого помещения или подлежит официальному оформлению, главное учесть риски при совершении сделки. В большей степени они относятся к стороне, приобретающей объект. Но и продавец может оказаться в ситуации, когда необходимо отстаивать свои права по правомерности сделки в судебном заседании. Судебная практика выделила основные риски, связанные с куплей-продажей нежилых объектов недвижимости:

  • документ по сделке можно признать недействительным, если в нем неточно, не полностью или неправильно освещены основные условия, характеристики помещения и его стоимость. То есть, договор можно признать незаключенным;
  • соглашение может быть признано незаконным, если в процессе заключения сделки не были представлены необходимые справки и разрешения, либо нарушено одно из требований закона, в том числе не был правильно решен вопрос, нужно ли регистрировать договор купли-продажи нежилого помещения;
  • если объект обременен третьими лицами;
  • неисполнение или исполнение условий сделки не в оговоренном объеме, в том числе передача денежных средств и передача помещений;
  • если продавец скончался до государственного оформления перехода прав, возникает риск включения объекта в наследственную массу.

Продажа коммерческого объекта с участком земли

Гражданский кодекс уступает требованиям земельного законодательства, если продавец нежилого помещения является владельцем земельного участка, на котором сооружено строение. То есть, в случае если с коммерческим объектом отчуждается и территория. Исключением представляются случаи, когда выделить участок невозможно либо земля изъята из оборота. Такой вопрос не встанет, если помещение расположено в административном здании. Вообще, если объект расположен в многоэтажном здании, то при его продаже невозможно рассчитать долю и выделить ее. Если отдельное помещение является собственностью нескольких владельцев, то при покупке его доли одновременно с ней переходят и права на долю земли под ним.

Продажа коммерческого объекта по частям

Если продавец хочет продать недвижимый объект по долям, то сначала необходимо выделить их. Вновь образованные помещения нужно поставить на кадастровый учет. Для этого на каждую долю формируются технические планы и кадастровые паспорта. С этими документами собственник обращается в Росреестр. А после получения свидетельств, помещения можно продавать согласно регламенту, установленному законодательством РФ. Перед продажей и покупкой нежилого помещения следует официально уточнить, входит ли конкретное нежилое помещение в перечень обязательных к регистрации сделок.

Схема продажи коммерческой недвижимости имеет несущественные отличия от продажи жилого здания или помещения. Продажа коммерческой недвижимости достаточно редкое явление, чаще всего его используют под сдачу в аренду.

К такому типу недвижимости можно отнести всю собственность, предназначенную для получения выгоды, не относящуюся к жилому фонду. Это могут быть здания под офисы, торговые площадки или склады.

Краткое содержание материала:

  • Реализация объектов коммерческой недвижимости
  • Ресурсы для поиска потенциального покупателя
  • Основные пункты договора купли-продажи
  • Оплата налога с продажи коммерческой недвижимости
  • Интересное видео

Реализация объектов коммерческой недвижимости

Прежде всего, объект, который планируется перепродать, следует подготовить. Важным этапом является подготовка документации, неверно оформленные документы могут стать причиной возникновения проблем не только с продажей недвижимости, но и со сдачей ее в аренду.

Если в здании проводились работы по перепланировке или были пристроены дополнительные помещения, то это должно быть отмечено в документе о техническом состоянии.

Продать коммерческую недвижимость, находящуюся в залоге или в договоре долгосрочной аренды, тоже не получится. Перед реализацией земельного участка он должен быть приватизирован.

В случае если собственность была под арестом, то следует погасить все задолженности и получить документальное подтверждение того, что она не обременена никакими долговыми обязательствами. После этого можно приступать к поиску потенциального покупателя на собственность.

Ресурсы для поиска потенциального покупателя

  • Размещение объявления о продаже на Авито;
  • Размещения объявления о продаже коммерческой собственности на различных Интернет-ресурсах;
  • Размещение предложения в различных печатных изданиях;
  • Компании, занимающиеся реализацией недвижимости.

Размещать объявления следует на тех площадках, где их может увидеть потенциальный покупатель или посредник, который будет заинтересован в продаже данного объекта.

Как правило, заключение сделки и подписание договора, если все документы в порядке, проводятся достаточно быстро. После оплаты и подписи договора, стороны подписывают акт передачи объекта.

С этого момента имущество уже переходит во владение нового собственника, для этого даже не нужно присутствие нотариуса. Но полноправным владельцем коммерческой недвижимости покупатель станет тогда, когда пройдет регистрацию в Росреестре.

Основные пункты договора купли-продажи

При составлении договора о продаже коммерческой собственности в него должны быть включены такие пункты:

  • Сведения о лицах, совершающих договор купли-продажи;
  • Полное описание объекта: адрес, тип коммерческой недвижимости, план здания и технические характеристики, дополнительно указываются другие детали в зависимости от особенностей помещения;
  • Стоимость объекта и валюта, в которой производится расчет. Большая часть документов оформляется в рублевом эквиваленте, валюта может быть изменена в зависимости от пожелания сторон. При этом стоит учитывать курс валюты на день совершения сделки;
  • Сроки, в которые покупатель должен совершить оплату и способ передачи средств;
  • Время, в течение которого объект должен быть передан от старого владельца к новому.

При составлении документа следует обращать особое внимание на каждый из пунктов, спорные моменты должны быть подробно описаны, чтобы не возникло конфликтных ситуаций в дальнейшем.

Как правило, сотрудники риэлтерских агентств хорошо разбираются в важных нюансах договора, но для перестраховки рекомендуется воспользоваться услугами стороннего юриста для его перепроверки.

Это проводят для того, чтобы избежать возникновения спорных вопросов по причине допущения неточностей в формулировке пунктов договора.

Вне зависимости от того в качестве юридического или физического лица выступает собственник, все вышеперечисленные пункты выполняются аналогично.

Оплата налога с продажи коммерческой недвижимости

Основные вопросы продажи для юридических и физических лиц не отличаются, а вот система налогообложения в обоих случаях разная. В данном случае может быть взят налог на прибыль для юридического или физического лица, нюансы взимания которого во многом отличаются.

Физические лица, продающие недвижимость, обязаны подать декларацию в налоговую службу по месту своей прописки. При этом прибыль от совершения сделки облагается налогом в размере 13% от стоимости собственности.

В случае недвижимости жилого фонда, бывшего в эксплуатации более 3-х лет, продавцу не нужно платить налог. На коммерческую собственность это не распространяется, поэтому вне зависимости от времени владения собственностью, налоговая ставка для физлиц будет неизменной.

В случае если физическое лицо выступает в качестве индивидуального предпринимателя, и использовало продаваемое имущество для получения прибыли в прошлом, то сделку совершают от лица ИП с налоговой ставкой 13%.

Для индивидуальных предпринимателей, работающих по упрощенной схеме, налог составляет 6% от стоимости продажи.

При совершении сделки юридическим лицом, она облагается подоходным налогом согласно системе налогообложения, по которой работает предприниматель.

В последнее время наблюдается тенденция получения быстрой прибыли за счет продажи или сдачи в аренду объектов коммерческой недвижимости.

Коммерческой недвижимостью называют объекты нежилого фонда, которые используются для ведения предпринимательской деятельности. Сюда относятся не только торговые, промышленные или офисные сооружения, но и здания отельного или рекреационного назначения. Разберемся, чем коммерческая недвижимость отличается от жилых объектов, и как ее правильно продать.

Что такое коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость – здания, сооружения или земельные участки, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли или прироста капитала, дохода от аренды, инвестиционного дохода.

Коммерческая недвижимость – объекты, не предназначенные для постоянного проживания, которые используются в качестве инструмента для получения прибыли. К ней относятся офисы, гостиницы, кафе, рестораны, магазины, склады и т.д. Объекты коммерческой недвижимости отличаются от жилых домов и квартиры следующими особенностями:

  • не относится к жилому фонду;
  • не подходит для регистрации места жительства;
  • используется для получения прибыли;
  • имеет другие условия налогообложения.

Таким образом, если недвижимость относится к коммерческой, это еще не значит, что в ней нельзя жить. Просто она не предназначена для постоянного проживания. Например, апартаменты внешне похожи на жилую квартиру, но при этом не относятся к жилому фонду.

Апартаменты – что это

Процедура продажи коммерческих объектов несколько отличается от реализации жилой квартиры.

Как продать офис, магазин и другую коммерческую недвижимость: этапы

Чтобы обойти конкурентные предложения на рынке, стоит придерживаться ряда правил и рекомендаций, действуя по следующему плану.

Подготовьте объект к продаже

Чтобы иметь возможность продать недвижимость максимально выгодно, необходимо привести ее в товарный вид. Даже представительное помещение в состоянии ремонта выглядит менее привлекательно, чем чистый, убранный офис эконом сегмента с отделкой, без пыли и мусора. Если это коммерческая недвижимость в новостройках, и вы не планируете вкладывать деньги в ее ремонт, реализуете вариант без отделки, но обеспечьте там чистоту и порядок.

Как переоформить квартиру под магазин или офис

Коммерческая недвижимость также должна быть подготовлена к безопасной сделке в рамках документации:

  • объект не находится под залогом или арестом;
  • право собственности принадлежит продавцу;
  • нет возражения со стороны третьих лиц, претендующих на недвижимость.

Проанализируйте перечень преимуществ объекта:

  • выгодное расположение;
  • новые коммуникации;
  • развитая инфраструктура;
  • современная система безопасности и т.п.

Если есть возможность поработать над преимуществами объекта, сделайте это. Подготовленная информация станет эффективным инструментом на следующих этапах продажи.

Определите оптимальную цену

При необъективной стоимости продажа может застопориться на этапе поиска покупателя на месяцы. Тогда вы так и не сможете реализовать предложение, пока не установите справедливую стоимость. Чтобы правильно оценить объект, выполните следующее:

  • проанализируйте рынок коммерческой недвижимости;
  • рассмотрите как можно больше похожих предложений;
  • узнайте объективные расценки квадратного метра аналогичных объектов в том же районе города.

Налог на коммерческую недвижимость

Коммерческая недвижимость, цена которой подобрана с учетом этой информации, будет оптимальной для обеих сторон сделки.

Подайте объявления, сделайте рекламу

Покупкой жилой недвижимости может заинтересоваться практически кто угодно, а коммерческий сегмент остается актуальным в основном только для бизнесменов, предпринимателей и инвесторов.

Объявление важно разместить там, где его увидит целевая аудитория: на DOM.RIA, в соответствующих изданиях. Баннер о продаже на самом здании также поможет расширить область поиска клиента, особенно если объект находится в центре города или в местности с большим потоком людей.

Обязательно используйте высококачественные фотографии с разных ракурсов и описания с перечнем всех основных преимуществ. Каждое из них может стать решающим для будущего покупателя.

Как купить коммерческую недвижимость по лучшей цене: 9 советов покупателям

Если не желаете заниматься вопросами поиска клиента лично, обратитесь в агентство недвижимости. При этом важно учитывать репутацию компании, опыт и квалификацию сотрудников.

Выберите покупателя

Правильно организованная рекламная кампания достаточно быстро переведет вас на следующий этап – переговоры с потенциальными клиентами. В ходе обсуждения объекта придерживайтесь следующих рекомендаций:

  1. Оперируйте подготовленной ранее информацией. Не просто перечисляйте преимущества, а делайте акцент на том, что они дадут. Например, наличие парковки обеспечит удобство для клиентов и партнеров, в результате повысит лояльность и т.п.
  2. Озвучьте размер предполагаемой прибыли от объекта в случае сдачи его в аренду или при использовании под собственный бизнес. Конечно, грамотный покупатель также проведет соответствующие расчеты, но вы сможете предоставить ему конкретные цифры для своего помещения. Обратите внимание на то, через сколько окупится эта недвижимость при эффективном ее использовании.
  3. Проведите показ в наиболее благоприятной обстановке. Организуйте встречу на объекте в дневное или утреннее время. Здесь должно быть хорошее освещение и приятный микроклимат.

Правильная подача информации и демонстрация коммерческой недвижимости позволит достаточно быстро сойтись с покупателем на взаимовыгодных условиях.

Оформите документы и заключите сделку

После того, как клиент найден, с ним заключается предварительный договор купли-продажи. Проводится предпродажная подготовка бумаг, к которым относится:

  • документ о праве собственности;
  • независимая экспертная оценка;
  • техпаспорт;
  • согласие супруга/супруги;
  • паспорт и код.

Документы для купли-продажи недвижимости

Для юридических лиц и ФЛП потребуется свидетельство о регистрации или выписка, учредительные и прочие документы. С подготовленным пакетом бумаг можно переходить к финальному этапу – заключать сделку.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости от вас требуется правильно подготовить объект, установить оптимальную цену и организовать эффективную рекламную кампанию.

Здания и помещения, находящиеся в собственности юридических лиц, допускают отчуждения в результате проведения имущественных сделок.

Главное положение в определении типа недвижимости занимают такие характеристики как его функциональное назначение, допускающее использование в соответствии с целями приобретателя, а так же – его площади и место расположения в общем контексте градостроительного плана или производственных площадей.

Тип недвижимости играет роль при определении типов сделок, которые рассматриваются как совокупность приобретаемых преимуществ, расширяющих сферу влияния предпринимателя на рынке услуг. Это говорит о том, что приобретаемые здания или помещения требуют соответствия типу предпринимательства и роду бизнеса, для которого они предназначены.

Таковые определяют сегмент рынка, выделяя следующие типы отчуждения объектов:

  • покупка;
  • аренда и лизинг;
  • ипотека.

К объектам данного вида, допускающим переход прав посредством проведения имущественных операций, относятся здания, иные строения и помещения, указанные в нормативных сведениях:

  1. СП 118.133330.2012 – свод правил, распространяющийся на общественные здания и сооружения.
  2. СНиП 31-06-09 – нормативы, предъявляемые к помещениям, предназначенным для обслуживания населения.

Покупка обозначенного имущества определяет возмездный вид перехода прав, который предусматривает расчёт с собственником объекта, в том числе – при оформлении кредита и залога.
По завершении расчёта с собственником, а в случае кредитных обязательств – с кредитором, объект полноценно переходит во владение покупателя (см. Прекращение залога).

При найме право использования строения переходит на условиях составленного контрагентами договора аренды. Оно не даёт разрешения на распоряжение помещением по усмотрению владельца нанимателя.

При оформлении лизинга положение меняется. Арендатор выплачивает предусматриваемую договором лизинга сумму аналогично арендной плате. Но по завершении выплат имущество переходит в его собственность. При этом учитывается степень износа здания, амортизация и т.п.

Особенности

Ряд параметров нежилых помещений, относящихся к видам коммерческой недвижимости, принципиально отличается от жилой собственности (см. Жилое помещение и пределы его использования).

Соответственно, традиционное понимание гражданско-правовых действий с квартирами не допускает их в качестве аналогов процедур, проводимых с нежилой собственностью (см. Перевод жилого помещения в нежилое). Принципы и подходы, при работе с ними, различны.

В первую очередь это правило относится к земельной собственности. Территории, на которых расположены здания, в отличие от земель жилого сектора, требуется оформлять в собственность или в аренду. Право постоянного (бессрочного) пользования здесь утрачивает силу.

Так же важно отличать коммерческую недвижимость от индустриальной. Помещения, расположенные в индустриальных зданиях допускают применения только на производстве, предприятии, к которому они относятся.

Для их участия в бизнесе, требуется специальная регистрация в ЕГРП, с передачей сведений в налоговую инспекцию о получаемых доходах.

Соответственно, право аренды на данные помещения окажется недействительным. Так же недопустимо выставлять таковые на торги.

Перевод объекта в коммерческий фонд требует его функционального соответствия требованиям, предусмотренным, для зданий и помещений, использующимся в данном контексте. Здесь требуется пройти дополнительные освидетельствования по качеству освещения, обеспечению теплом и т.п. От места расположения здания зависит его рентабельность в ведении бизнеса, что не играет роли для индустриальных объектов.

Покупатель или арендатор после заключения договора перехода прав смогут использовать приобретённый объект только по его целевому назначению (ст.615 ГК). Если для покупателя появится возможность внесения изменений в правовой и функциональный контекст использования приобретённого имущества, то арендатор не вправе вносить данные изменения.

Проверка объекта

Исходя из специфики гражданских отношений, допускающих приобретение коммерческой недвижимости, подготовка к её приобретению и выбор достойного варианта может продлиться достаточно долго.

Но торопливость и ненадлежащее внимание к процедуре могут привести к юридическим и финансовым последствиям, которые допустимо предотвратить только при предварительном осмотре. Здание или помещение следует не только внимательно осмотреть внутри и снаружи, выявляя технические неполадки (см. Проверка квартиры при покупке).

Главное – проверка его правоспособности, что определяется на основании анализа пакета имеющейся у правообладателя документации.

Имеющаяся документация указывает на перспективу «юридической чистоты» сделки, выявляет недочёты в оформлении недвижимости, что даёт покупателю следующие преимущества:

  • Гарантию безопасности вступления в имущественные права и защиту от недобросовестных действий контрагента.
  • Допустимость снижения цены за счёт выявленных недочётов в оформлении собственности.
  • Определение объёма работ по оформлению документации, связанной с имеющимися недочётами.

Поэтому при проверке целесообразно пригласить юриста, имеющего практический опыт работы с недвижимостью.
Главное условие – отсутствие личной заинтересованности, в отличие от риэлторов, которые стремятся навязать сделку, без тщательной проверки.

Проверить следует:

  • Надлежащее оформление здания или помещения – в качестве нежилого и предназначенного для коммерческой деятельности.
  • 0формление земельного участка в собственность или аренду. Уточнить категорию земель и допустимость планирующейся коммерческой деятельности – целевому назначению участка (см. Проверка земельного участка при имущественной сделке).
  • Официально оформленное и удостоверенное в уполномоченных инстанциях согласие на переоборудование или перепланировку здания или помещений.
  • Проверка несанкционированных строений и пристроек, использующихся в роли складов или технических подсобок. Каждое строение, расположенное на территории, требует как внесения в план, так и регистрации в Росреестре, так же как и вид права на землю.
  • При покупке требуется проверка действующих договоров аренды на приобретаемые площади, с условием аннулирования таковых. Кроме случаев, когда покупатель заинтересован в арендаторах.
  • Отсутствие – ареста, залога и иных обременений.

Целесообразно добиваться устранения обнаруженных недочётов.

Исключением являются ситуации, когда владелец существенно снижает стоимость, а покупатель даёт отчёт в том объёме правовых процедур, которые ему потребуется провести самостоятельно.

Проверка сторон сделки

Не менее существенную роль играет правоспособность субъекта, то есть сторон гражданско-правового договора, которыми выступают:

  1. продавец и покупатель;
  2. арендодатель и арендатор.

В данную систему не вписываются как банк, при подаче заявки на кредит, так и страховая компания, при обращении к услугам таковой. Обозначенный субъект не признаётся стороной договора при переходе имущественных прав. Он устанавливается специальным контрактным условием.

Главным образом требуется проверять правоспособность, продавца, и покупателя. Требуется выявить, является ли юридическое лицо, вступающее в имущественные отношения, правоспособным. такое подтверждение регламентировано пакетом документации, зарегистрированной в сведениях ЕГРП (см. Выписка из ЕГРП).

Правоспособность определяется как в общем контексте, так и по отношению к конкретной сделке. Если сделка крупная – недопустимо игнорировать положение п.1 ст.46 Федерального закона № 14-ФЗ, принятого 8.02.98 г., который оглашает правило проведения имущественных сделок в крупном размере, не допускающих превышения 25% имеющегося в распоряжении ООО, уставного капитала. Объём финансирования определяют на основании бухгалтерских отчётов за предшествующий год.

Контрагенты обязаны представить уставную документацию, оформленную по установленным правилам.
В ином случае допускается признание таковых неправоспособными и не имеющими доступа к формированию имущественного базиса.

Если в интересах стороны договора действует представитель, от него потребуется:

  • нотариально удостоверенная доверенность;
  • договор на доверительное управление.

От продавцов – физических лиц, в роли которых выступают индивидуальные предприниматели, потребуется нотариально удостоверенное разрешение супруга, если имущество приобреталось в условиях совместного, официально зарегистрированного брака.

От них же потребуется нотариально удостоверенные разрешения совладельцев имущества, если оно оформлено в совместное долевое владение.

Заключение сделки и расчёты

После проверки правоспособности сторон и определения функциональных и юридических характеристик объекта, возникают условия для оформления перехода прав. По преимуществу вначале составляется предварительный договор купли-продажи (ПДКП), соответственно с действием п.1 статьи 429 ГК РФ.

На основании ПДКП вносится авансовый платёж или задаток, который гарантирует удержание недвижимости за потенциальным покупателем, снятие объекта с торгов и отказ иным лицам, притязающим на его приобретение.

ПДКП не подлежит регистрации, его правоспособность имеет силу до момента составления купчей. Поэтому недопустимо требовать полной оплаты за приобретаемый объект на основании его заключения.

Так же не допускается выплачивать полную стоимость, не заключив основного договора, так как в случае срыва сделки или недобросовестности продавца, вложенные инвестиции останутся в пользовании недобросовестного контрагента, без права приобретения недвижимости.

В ПДКП вносят существенные положения, которые:

  • определяют условия проведения сделки;
  • назначают сроки проведения;
  • фиксируют оговоренную стоимость;
  • вносят сумму аванса.

Допускается вносить иные сведения, имеющие отношение к процедуре. К числу таковых относятся замечания и недочёты в правовом оснащении объекта, которые продавец обязался устранить.

В обозначенный срок контрагенты, при помощи юриста или риэлтора заключают основной договор, который вменяет сторонам произвести взаиморасчёты:

  1. Продавец (арендодатель) передаёт право распоряжения актом приёмки, составленным на материальное имущество и юридическую документальную базу.
  2. Покупатель передаёт деньги или ценные бумаги, на сумму, установленную положением договора.

Крупные сделки предполагают передачу денег в присутствии юриста, нотариуса или иных уполномоченных лиц, которые в случае расторжения договора представят свидельские показания. Кроме этого требуется обязательное подтверждение передачи платежа.

Иногда продавцы требуют от покупателей передачи установленной суммы денег нелегальным способом.
Они указывают в купчей сумму, отличающуюся от переданной продавцу стоимости, в сторону существенного уменьшения. Скрывая реальные доходы от налоговой инспекции, они лишают имущественных гарантий покупателей недвижимости (см. Занижение стоимости квартиры).

При расторжении договора или отказе в регистрации, путём признания сделки оспоримой (ничтожной), возникнут условия реституции, в результате которых объект и право владения им, возвратятся к продавцу, а покупатель получит только сумму, указанную в купчей.

По преимуществу суды отклоняют иски обманутых, таким образом, покупателей, признавая их осознанные действия по занижению стоимости – недобросовестными. Иные ситуации допускают вменение сторонам уголовных санкций за налоговое преступление.

Регистрация коммерческой недвижимости

После оформления сторонами купчей, её требуется зарегистрировать. Регистрация проводится в территориальном Управлении Кадастровой палаты.

Здесь оформят право собственности приобретателя объекта, сведения, о чём внесут в учётные записи государственного кадастра.

В Москве данную услугу представляет Главное управление федеральной регистрационной службы.

Проведение процедуры происходит при предъявлении следующей документации:

  • Стороны предъявляют нотариально удостоверенные доверенности, констатирующие правоспособность участия в регистрационных действиях на соответствующий объект. Исключение составляют индивидуальные предприниматели.
  • Гражданские паспорта участников.
  • Три экземпляра составленных и подписанных договоров купли-продажи.
  • Нотариально удостоверенные копии учредительной документации сторон. Устав в форме оригинала.
  • Справка о внесение в реестр ЕГРП, если учредитель оформил уставную документацию до 07.02 г. В иных случаях подтверждение не требуется.
  • Выписка из реестра регистрации юридических лиц.
  • ИНН покупателя и продавца.
  • Протокол (копия протокола) общего собрания с вынесенным решением о приобретении данного объекта, подписанная Советом директоров учредителя.
  • Кадастровый паспорт здания или помещения.
  • Экспликация БТИ.
  • Правоустанавливающая документация о собственности на недвижимость, документация на земельный участок.
  • Квитанцию об уплате государственной пошлины, которая составляет 22 тысячи рублей.

Обозначенная документация передаётся в окно регистрирующего органа под расписку, после чего проводится учёт приобретённой недвижимости. По завершении оформления стороны оповещаются о готовности документации и приглашаются для её получения.

Кроме этого, дата повторного визита указывается в расписке и озвучивается.

Сроки регистрации составляют 1 календарный месяц.

Только после внесения указанных сведений в информационный банк государственного кадастра недвижимости, что констатирует полученное свидетельство о собственности, договор вступает в силу, а новый владелец приобретает полноценное право распоряжения недвижимым имуществом.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх