Как выбрать управляющую компанию в новостройке?

Довольны ли вы работой своей управляющей компании? Скорее всего, не очень. Если верить статистике, только несколько процентов россиян не имеют нареканий к управляющей компании, работающей в их доме. Кого-то не устраивает стоимость предоставляемых услуг, кого-то – их качество. Часто это недовольство проецируется на весь жилой комплекс, а потом — и на застройщика. Люди не больно-то хотят разбираться, по чьей вине у них в подъезде отваливается штукатурка – это не доделала условная ГК «НеДоСтрой” или не уследила условная УК «Спустя рукава”? Тем более, что в последнее время вторая всё чаще принадлежит первой.

По российскому законодательству, каждый жилой дом должен находиться под чьим-либо управлением. Поэтому завершив строительство, компания-застройщик либо сама начинает следить за эксплуатацией проекта, либо передаёт его в надёжные руки профессионалов. Расставаться со своим детищем, впрочем, не так легко, как кажется – управление большим жилым комплексом приносит такие же большие деньги. Кто же захочет от них отказываться?

Что такое «аффилированная управляющая компания”?

Кстати

Впрочем, у слова «аффилированный” есть и второе, переносное значение – «связанный общими интересами”. Может быть, по документам управляющая компания и не входит в состав застройщика – но если застройщик раз за разом доверяет свои проекты одной и той же УК, не так уж сложно сделать определённые выводы о, как минимум, устных договорённостях.

Так у застройщиков появляются аффилированные управляющие компании. Официально «аффилированный” значит «юридически связанный”. И правда, крупные застройщики, особенно осуществляющие полный цикл работ, легко могут позволить себе содержать штат сотрудников, который будет следить за домом во время его эксплуатации. Кстати, даже если управляющая компания совершенно самостоятельная, она всё равно получается «от застройщика” – на первом этапе после сдачи дома именно застройщик выбирает, кому его отдать.

Юридически связанные с застройщиком управляющие компании стали появляться в России примерно в середине 2000-х. В основном – в проектах жилья высокого класса. Всё-таки покупая квартиру в таком объекте, человек, как часто говорят в рекламе, «приобретает не просто квадратные метры, но и стиль жизни”.

Мало того, что от обслуживания дома зависит комфорт его жителей – от этого напрямую зависит и репутация застройщика. Вряд ли в чей-то стиль жизни удачно вписываются холодные батареи, грязные межквартирные холлы и неблагоустроенный двор. Тем более, обслуживание и даже техническое оснащение домов какого-нибудь бизнес-класса зачастую оказывается сложнее, чем дешёвых объектов. Без ответственных профессионалов, знающих дом от А до Я, тут не обойтись.

Почему у управляющих компаний от застройщика обычно плохая репутация?

Сейчас, конечно, управляющие компании от застройщика часто (возможно, даже чаще) появляются и в проектах комфорт- и эконом-класса. Чем крупнее проект, тем больше вероятность, что его отдадут «своим”. Во-первых, велика ответственность – на чужие плечи её не переложишь. Во-вторых, если управляющая компания работает только на одном объекте (или на нескольких, но похожих), она скорее выполнит свою работу качественно, чем компания, работающая в разных домах по всему городу. Ну и в-третьих, крупные проекты максимально выгодны.

Аффилированная управляющая компания получает практически полную власть над домом – и это, к сожалению, не всегда хорошо. Если тарифы по оплате коммунальных услуг хоть как-то регулируются государственной властью, то остальные свои услуги УК предлагает и оценивает самостоятельно.

Не спешите радоваться, если, скажем, балконное остекление снаружи моют чересчур часто – не забывайте, что вам придётся за это платить. Будьте настороже, когда представители УК по разным поводам приглашают более профессиональных специалистов – платить вам придётся и тем, и другим (да и зачем вам такая УК, которая ничего не может сделать сама?). Если во дворе заменили шлагбаум, по всему дому развесили камеры, а при входе вместо старушки-консьержки теперь сидит охранник, это значит не только, что управляющая компания заботится о вашей безопасности, а ещё и что счёт в квитанции теперь будет больше, чем раньше. Это особенно неприятно, когда такая усиленная забота в вашем районе, в общем-то, без надобности.

Кроме этого, у застройщиков есть и другие способы подзаработать с помощью аффилированных управляющих компаний:

  • Например, договор с ней заключают, пока дом ещё не сдан в эксплуатацию и даже не полностью достроен. Когда жители только въезжают в квартиры, их уже ждёт немаленький счёт за предоставленные услуги.

  • Или застройщик затягивает передачу в собственность машиноместа в паркинге – вместо того, чтобы платить только за эксплуатацию купленного места, житель платит ещё и за его аренду у управляющей компании.

  • А иногда, если покупатель не соглашается на определённую управляющую компанию, к нему в квартиру даже не проводят коммуникации.

Пожалуй, именно это ощущение полной власти и безнаказанности управляющей компании от застройщика больше всего и не нравится жителям. УК от застройщика уже априори воспринимается людьми как бесспорный минус жилого комплекса.

Ничего удивительного, что и сама УК в таких условиях работает по принципу «после нас хоть потоп” – по окончанию срока в договоре (а это обычно год) её всё равно заменят. Такое отношение управляющей компании от застройщика понять, в общем, можно. Простить – никогда.

Что делать, если управляющая компания требует замены?

Не менее тяжелой, кстати, может оказаться смена управляющей компании. Начнём с того, что новую, вместо старой, должны захотеть сами жильцы. Социальная ответственность и бережное отношение к чужому имуществу – к сожалению, кажется, что это не про нас. Что вы чаще видите, когда заходите в подъезд – объявления неравнодушных граждан с призывами о снижении коммунальных тарифов или разрисованные стены, разбитые лампочки, сигаретные окурки? Почему-то у многих жильцов нет понимания, что подъезд и придомовая территория – это тоже части их жилья, поэтому бережного уважения от них иногда не добиться.

Допустим, что какая-никакая инициативная группа в доме собралась. Несколько человек готовы потратить личное время, чтобы уровень обслуживания был выше, а его стоимость – ниже. Но ведь только лишь их желания будет мало, нужна поддержка и всех остальных собственников. Заручиться ей будет ой как непросто. Квартиру в новостройке в последнее время часто покупают в качестве инвестиции. Кто-то, даже если и собирается жить в купленной квартире, не спешит с завершением ремонта. Кто-то, даже если и доделал ремонт, пока не спешит переезжать – мало ли какие бывают обстоятельства. Пока всех найдёшь, оповестишь и уговоришь поставить в нужном месте подпись, год уже пройдет.

если жильцы вовремя не сообщили о расторжении договора с УК, договор просто считается продлённым.

А главное, что смена собственной управляющей компании на какую-либо другую совсем не в интересах застройщика. Дело вот в чём. Почти каждая вторая, а то и каждая первая новостройка сдаётся с каким-то количеством недоделок, серьёзных и не очень. Жители-то их когда-нибудь так или иначе заметят, а вот управляющая компания от застройщика наверняка предпочтёт проигнорировать. Или как-то подешевле прикроет, спрячет, а то и просто отвлечёт от них внимание – «Да, в стенах щели, но зато вам не придётся тратиться на кондиционеры! И кстати, в этом месяце делаем скидку на обслуживание! Ура!”. Года через три-четыре, когда застройщику уже нельзя будет предъявлять претензии по качеству строительства, УК и сама будет рада уйти – особенно на какой-нибудь проект попроще, без таких явных проблем.

Почему даже у управляющей компании от застройщика есть свои недостатки – и как вообще с ней примириться?

Итак, в худшем случае в лице управляющей компании от застройщика мы получаем исполнителя ленивого, но изворотливого; жадного, но пассивного; властного, но беззаботного. Этот исполнитель думает не о благополучии жильцов дома, а о том, как заработать на них больше денег. И ещё и не собирается никуда уходить, а хочет только продержаться на своём месте подольше. Не лучшая картина, не правда ли?

Объективности ради, краски на этой картине всё же несколько сгущены. Опытные застройщики, которые дорожат своей репутацией, делают качественное обслуживание своей отличительной чертой и ещё одним плюсиком в восприятии клиента. Все упомянутые выше страшные случаи упомянуты как раз потому, что случаются вовсе не сплошь и рядом – они поражают и иногда даже привлекают внимание общественности. Смена управляющей компании хоть и тяжела, но вполне возможна – надо только убедить соседей, что вам всем это нужно. Если управляющая компания действительно требует замены, сделать это должно быть легко.

Представители управляющих компаний рассказывают, что претензии жильцов к высоким ценам часто вызваны банальным непониманием, куда и на что конкретно уходят их деньги. Это, впрочем, проблема не столько УК, сколько её клиентов – никто обычно не вникает в подробности пришедшего счёта, все видят только конечную сумму. «Раньше мы платили гораздо меньше!”, – возмущаются жильцы. «Да, но раньше вы жили в однушке на окраине, а сейчас у вас огромные апартаменты в жилом комплексе в центре города с круглосуточной охраной и фонтаном во дворе”, – отвечают на все претензии в управляющей компании. «Хм, справедливо…”, – наконец соглашаются жильцы.

Управляющая компания от застройщика действительно лучше остальных знает дом, в котором ей приходится работать. Представляя гораздо более крупную и серьёзную компанию, она хорошо понимает, какая лежит на ней ответственность. Если вас всё-таки что-то не устраивает в её работе, попробуйте для начала разобраться в причинах, не спешите обвинять управляющую компанию вообще во всех бедах. И наконец подумайте, так ли легко будет найти управляющую компанию, которая работает дешевле, качественнее, быстрее. Покопайтесь в этом рынке услуг – найдёте ли вы там что-нибудь лучше того, что имеете сейчас? Как бы это вам самим потом не пришлось просить у неё понимания, прощения и… Возвращения.

Управление многоквартирными жилыми домами (Реформа ЖКХ)

Конституция Российской Федерации закрепляет право каждого гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Указанное конституционное положение отражено в жилищном законодательстве: собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют управление многоквартирным жилым домом при минимальном вмешательстве органов власти.

Что есть управление многоквартирным домом?

Вновь принятый Жилищный кодекс РФ не дает понятия «управление многоквартирным жилым домом», хотя в нем управлению многоквартирными домами посвящен целый раздел. Единообразное понимание смысла того или иного явления имеет практическое и теоретическое значение.

Таким образом, управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Как выбрать способ управления домом?

Жилищный кодекс РФ налагает на собственников помещений обязанность выбрать способ управления домом в течение года до дня проведения конкурса по выбору управляющей организации органами местного самоуправления. Вероятно, что дата проведения таких конкурсов должна быть заранее известна, то есть как минимум не меньше чем за один год.

ЖК РФ предлагает три способа управления многоквартирным домом:

  • непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  • управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  • управление управляющей организацией.

Выбор способа управления зависит от того, сколько квартир в доме, насколько платёжеспособны и дисциплинированы жители, какие управляющие организации есть на рынке жилищно-коммунальных услуг, какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями, установлены ли общедомовые и поквартирные приборы учета и т.д.

Критерии (условные) выбора способа управления домом:

Способ управления

Непосредственное управление

ТСЖ, ЖК, иные ПК

Управляющие

организации

Критерии дифференциации

Заключение договоров с организациями – поставщиками ЖКУ

Договоры на коммунальные услуги заключаются с каждым собственником помещения отдельно, в договорах на поставку жилищных услуг одной стороной договора выступают все собственники

Заключаются ТСЖ, ЖК и иными ПК с организациями – поставщиками ЖКУ

Заключаются управляющими организациями с поставщиками ЖКУ

Заключение договора управления многоквартирным домом

Заключения договора не требуется

Заключаются с каждым собственником, если такое решение принято на общем собрании. Заключение договоров не обязательно, так как функции по управлению домом прописаны в Уставе ТСЖ и протоколе общего собрания собственников, на котором принято решение создать ТСЖ (ЖК, ПК).

Заключается с каждым собственником отдельно

Обучение персонала

Может потребоваться, если собственники выберут из своего состава представителя по доверенности для ведения дел.

Имеет место, если в органы управления выбраны лица – не профессионалы в области управления многоквартирным домом.

Не предполагается, так как управляющие компании работают на профессиональной основе.

Затраты на обучение персонала

Могут быть.

Могут быть.

Нет.

Затраты на управление домом, содержание штата управления

Нет.

Есть.

Есть.

Количество собственников в доме

До 4 (по аналогии с ранее действовавшим ФЗ «О товариществах собственников жилья»).

От 4 (условно).

От 4 (условно).

Защита прав и законных интересов собственников помещений в доме

Собственники помещений в доме сами осуществляют защиту своих прав и законных интересов лично, либо через представителей.

Если функция защиты прав и законных интересов собственников прописана в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, то собственники могут обратиться непосредственно в ТСЖ, ЖК, ПК. Органы управления ТСЖ, ЖК, ПК либо сами представляют интересы собственников, либо нанимают для этого специалистов со стороны.

Если функция защиты прав и законных интересов собственников помещений в доме прописана в договоре управления, то, собственники могут обращаться за помощью непосредственно в управляющую компанию.

Возможность снижения затрат собственников на содержание и обслуживание дома

Нет расходов на управление домом.

— оказание некоторых видов услуг собственными силами (дворники, сантехники, уборщицы);

— содействие органов местного самоуправления в виде предоставления бюджетных средств на капитальный ремонт и обучение персонала (ст. 165 ЖК);

— осуществление коммерческой деятельности (перечень видов деятельности – ст. 137 ЖК).

Выбор управляющей организации, предоставляющей услуги по ценам, удовлетворяющим интересы собственников помещений в доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме самостоятельно выбирают способ управления домом исходя из выбранных критериев в зависимости от конкретной ситуации.

Договорные связи

Непосредственное управление

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками, возможны следующие варианты отношений со сторонними организациями, предоставляющими жилищные и коммунальные услуги :

Договоры на поставку коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление) заключаются с каждым собственником помещения в доме от своего имени.

Договоры оказания услуг по содержанию и выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме заключаются со всеми или с большинством собственников помещений в доме. При этом, все или большинство собственников выступают в качестве одной стороны в договоре.

В интересах всех собственников по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в отношениях с третьими лицами может действовать один из собственников по доверенности от остальных собственников помещений в доме.

Рис. 1.
Заключение договоров на коммунальные услуги
с каждым собственником помещения в доме

/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>/>

Заключение договоров на жилищные услуги,
одной из сторон в которых являются все собственники помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги
от имени всех собственников помещений в доме одним из собственников,
действующим по доверенности

Управление ТСЖ, ЖК, ПК

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья (жилищным кооперативом, другими потребительскими кооперативами), указанные юридические лица вправе заключать в соответствии с законодательством РФ договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений в доме.

Таким образом, существует две схемы договорных взаимоотношений между собственниками помещений в многоквартирном доме и организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг при способе управления домом посредством ТСЖ, ЖК, ПК (рис. 2):

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК). Делегирование функций на заключение договоров может быть закреплено в решении общего собрания собственников, в уставе ТСЖ, ЖК, ПК, в договоре управления.

Собственники помещений в многоквартирном доме делегируют право заключения договоров на поставку жилищно-коммунальных услуг товариществу собственников жилья (ЖК, ПК), а товарищество собственников жилья (ЖК, ПК) в свою очередь заключает договор управления с управляющей организацией, которая осуществляет поиск поставщиков услуг и заключает с ними договоры от имени товарищества собственников жилья (ЖК, ПК).

Рис. 2.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги ТСЖ,
ЖК, ПК от имени всех собственников помещений в доме

Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей

организацией от имени ТСЖ, ЖК, ПК

Управление управляющими организациями

При выборе способа управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений в многоквартирном доме заключают с выбранным управляющим договоры управления, в которых должно быть указано:

· состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

· перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

· порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

· порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Договор управления, заключаемый с управляющей организацией по всем своим признакам, подпадает под признаки договора оказания возмездных услуг, предусмотренного гражданским законодательством РФ.

В соответствии со ст. 780 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором возмездного оказания услуг, исполнитель (Управляющая организация) обязан оказать услуги лично. То есть, управляющая организация либо сама оказывает часть жилищно-коммунальных услуг по договору управления многоквартирным домом, либо является посредником между собственниками помещений в доме и поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Договоры с организациями – поставщиками жилищно-коммунальных услуг заключаются управляющей организацией с поставщиками от имени собственников помещений в доме (рис. 3).

Рис. 3.
Заключение договоров на жилищно-коммунальные услуги управляющей
организацией от имени всех собственников помещений в доме

Таким образом, существующее жилищное законодательство в целом достаточно полно отражает реалии сложившихся отношений в области управления многоквартирными жилыми домами, предоставляет собственникам возможность выбрать наиболее удобный способ управления недвижимостью как инструмент реализации права распоряжения своей собственностью.

Главная страница / Жилищно-коммунальное хозяйство и благоустройство / Порядок предоставления услуг ЖКХ /

ЖК или иной специализированный потребительский кооператив

Управлять многоквартирным домом может жилищный или иной специализированный потребительский кооператив.

Можно выделить следующие виды жилищных и иных специализированных потребительских кооперативов:

· жилищный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);

· жилищно-строительный кооператив (п. 1 ст. 110 ЖК РФ);

· потребительский кооператив, созданный в порядке, установленном действующим законодательством (ст. 116 ГК РФ), в целях управления многоквартирным домом.

Жилищный кооператив создается по решению его учредителей, принимаемому на общем собрании этих учредителей. Число членов кооператива должно быть не менее пяти и не должно превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом кооперативом многоквартирном доме.

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления жилищного кооператива являются:

· общее собрание членов жилищного кооператива;

· конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и наличие такого органа управления предусмотрено уставом жилищного кооператива;

· правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

Управляет текущей деятельностью жилищного кооператива правление, избираемое общим собранием членов кооператива. Правление выбирает из своего состава председателя кооператива.

После того как все члены жилищного кооператива выплатят паевые взносы и оформят свое право собственности на помещения в многоквартирном доме, сохранение кооператива в существующем виде представляется нецелесообразным.

Основная цель жилищного кооператива достигнута — удовлетворена потребность членов кооператива в жилых и нежилых помещениях, а далее необходимо лишь организованно управлять многоквартирным домом. Следовательно, собственники помещений в многоквартирном доме, управляемом кооперативом, могут принять решение об изменении способа управления домом. Так как члены кооператива «приучены и привыкли» согласовывать свою волю через создание и участие в управлении юридическим лицом, законодатель логично предусмотрел для жилищных кооперативов лишь один способ реорганизации. Согласно ст. 122 ЖК РФ жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья. Тем более, управление многоквартирным домом посредством создания товарищества собственников жилья более подробно регламентировано (большая часть норм имеет императивный характер), что призвано в большей степени защищать интересы собственников помещений в многоквартирном доме и будет способствовать сведению к минимуму количества конфликтов, связанных с управлением.

Версия для печати

К списку

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх