Категории земельных участков и виды разрешенного

ТС2

Градостроительный регламент зоны производственных объектов сельскохозяйственного назначения с включением объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры)

1. Код обозначения зоны – ТС2.

2. Цель выделения зоны – сохранение и развитие производственных объектов сельскохозяйственного назначения и обеспечивающих их инфраструктур до изменения профиля территориальной зоны в соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга.

3. Основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

N п/п

Наименование вида разрешенного использования земельных участков

Код

Основные виды разрешенного использования

1

Скотоводство

1.8

2

Птицеводство

1.10

3

Рыбоводство

1.13

4

Научное обеспечение сельского хозяйства

1.14

5

Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

1.15

6

Питомники

1.17

7

Обеспечение сельскохозяйственного производства

1.18

8

Коммунальное обслуживание

3.1

9

Ветеринарное обслуживание

3.10

10

Рынки

4.3

11

Обслуживание автотранспорта

4.9

12

Автомобильный транспорт

7.2

13

Обеспечение внутреннего правопорядка

8.3

14

Земельные участки (территории) общего пользования

12.0

Условно разрешенные виды использования

15

Бытовое обслуживание

3.3

16

Магазины

4.4

17

Общественное питание

4.6

18

Объекты придорожного сервиса

4.9.1

19

Связь

6.8

20

Железнодорожный транспорт

7.1

21

Трубопроводный транспорт

7.5

4. Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в соответствии с пунктами 1.3.1-1.3.3 раздела 1 настоящего Приложения.

5. Предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства:
1) минимальная площадь земельных участков устанавливается в соответствии с пунктом 1.4.2 раздела 1 настоящего Приложения;
2) минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков устанавливаются в соответствии с пунктами 1.6.1-1.6.6 раздела 1 настоящего Приложения;
3) максимальные выступы за красную линию частей зданий, строений, сооружений устанавливаются в соответствии с пунктом 1.7.1 раздела 1 настоящего Приложения;
4) максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений на земельных участках не устанавливается;
5) максимальная высота зданий, строений, сооружений на земельных участках устанавливается в соответствии с пунктами 1.8.1-1.8.9 раздела 1 настоящего Приложения;
6) максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на земельных участках не устанавливается;
7) максимальный класс опасности (в соответствии с санитарно-эпидемиологическими правилами) объектов капитального строительства, размещаемых на земельных участках, — IV;
8) минимальная площадь озеленения земельных участков устанавливаются в соответствии с пунктами 1.9.1-1.9.8 раздела 1 настоящего Приложения;
9) минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта на земельных участках устанавливается в соответствии с пунктами 1.10.1-1.10.6 раздела 1 настоящего Приложения;
10) минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках на земельных участках устанавливается в соответствии с пунктами 1.11.1-1.11.3 раздела 1 настоящего Приложения;
11) минимальное количество мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта на земельных участках устанавливается в соответствии с пунктами 1.12.1-1.12.2 раздела 1 настоящего Приложения.

6. В случае если земельный участок и объект капитального строительства расположены в границах зон с особыми условиями использования территорий, правовой режим использования и застройки указанного земельного участка определяется настоящим градостроительным регламентом и совокупностью ограничений, установленных в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Более строгие ограничения, относящиеся к одному и тому же параметру (требованию), поглощают более мягкие.

Категории земель Поделиться в соцсетях:

Для того, чтобы государство могло отслеживать состояние отечественных ресурсов, Земельный кодекс РФ классифицирует все существующие земли на категории земель и виды разрешенного использования. Ст. 7 ЗК РФ выделяет около десятка таких категорий, однако в личных целях гражданами используются, как правило, только две:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов.

Проводить какие-либо мероприятия на земельном участке собственники могут лишь в соответствии с актуальными видами разрешенного использования. Найти их можно в Приказе от 1 сентября 2014 года №540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков». Традиционно вид пользования любого участка вписывают в его кадастровый паспорт.

Какие земли могут относиться к личному хозяйству?

Чаще всего в собственность гражданам оформляются участки на:

  1. Землях населенных пунктов

Как указано в ст. 85 ЗК РФ, населенные пункты состоят из девяти типов зон. Гражданам могут быть переданы только жилые зоны или участки с/х назначения:

ВРИ: Преимущества и недостатки
Жилые зоны
  • ИЖС (индивидуальное жилое строительство)
  • ЛПХ (личное подсобное хозяйство)
Возведение жилых объектов допускается и в ИЖС, и в ЛПХ. Больше всего прав дает ИЖС – такие здания будут равноценны объектам населенных пунктов городского типа. При этом проект застройки необходимо согласовать с местными властями. При выборе ИЖС гражданин постоянно живет в загородном доме с оформленной регистрацией, получает доступ к экстренным службам (скорая, полиция и т.д.), получает почту на адрес строения. Помимо индивидуального жилого дома (до трех ярусов включительно, раздел на квартиры невозможен), у хозяина есть право заниматься разведением с/х культур. Кроме того, он может построить на участке гараж. Главный минус ИЖС – высокая ставка налогообложения.

Также объекты для проживания на постоянной основе можно возводить в рамках ЛПХ. Здание не должно превышать три яруса, также разрешено возведение гаража и прочих подобных зданий, содержание с/х животных, осуществление с/х деятельности. Главный минус такого ВРИ – возможные сложности с оформлением регистрации.

*Не стоит путать данное определение с одной из категорий земель. В таблице описаны сельскохозяйственные участки, которые соответствуют целевому назначению поселений.

  1. Землях сельскохозяйственного назначения

Группа включает участки земли, вынесенные за пределы поселений и служащие для осуществления сельского хозяйства. К основным ВРИ относятся:

  • растениеводство;
  • выращивание зерновых, бобовых и других с/х культур;
  • овощеводство;
  • культивирование лекарственных цветочных растений;
  • животноводство;
  • скотоводство;
  • звероводство;
  • птицеводство;
  • свиноводство;
  • рыбоводство;
  • научное обеспечение с/х сферы;
  • хранение и обработка с/х продукции;
  • расположение на участке техники и вспомогательных объектов инфраструктуры для обеспечения сельского хозяйства;
  • ведение ЛПХ – при этом допускается расположение на участке только некапитальных жилых зданий. Получить регистрацию в домах, которые находятся на территории сельскохозяйственных земель, практически невозможно – встать на регистрационный учет можно только в том случае, если здание относится к какому-либо населенному пункту.

Дачные, садоводческие и огороднические хозяйства

Осенью 2015 года вышел Приказ «О внесении изменений в классификатор видов разрешенного использования земельных участков, утвержденный приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2014 года № 540».

Согласно ему, в классификатор добавили три дополнительных вида разрешенного использования земельных участков под номерами 13.1, 13.2 и 13.3 соответственно. Речь идет о:

Вид разрешенного использования

Характеристика

Ведение садоводства
  • выращивание овощных, плодовых и других с/х культур;
  • строительство садового дома (раздел на квартиры не допускается);
  • возведение хозстроений.
Ведение огородничества
  • выращивание овощных, плодовых и других с/х культур;
  • строительство некапитальных жилых домов и хозяйственных сооружений (для расположения орудий труда и продукции).
Ведение дачного хозяйства
  • возведение жилых объектов до 3 этажей (здание должно быть рассчитано всего на одну семью);
  • выращивание с/х культур;
  • возведение вспомогательных с/х сооружений.

Чем грозит использование участка не по назначению?

Гражданин, который ведет на участке деятельность, противоречащую требованиям Классификатора, несет административную ответственность. Как указано в Статье №8 Кодекса РФ об административных правонарушениях, штрафные санкции достигают 0,5–1% от кадастровой стоимости для граждан (не менее 10 тысяч рублей) и 1,5–2% кадастровой стоимости для юрлиц (не менее 100 тысяч рублей). При условии возведения на участке объекта, назначение которого не вписывается в рамки допустимого применения, данный объект сносят.

Подводим итоги

Категория «Сельскохозяйственные земли» допускает строительство только тех зданий, которые необходимы для потребностей с/х отрасли. При этом возведение жилых объектов капитального строительства невозможно.

Если в ваши планы входит строительство жилых объектов с возможностью регистрации, оптимальным решением станет выбор участка в пределах населенных пунктов.

В рамках ВРИ ИЖС зданиям гораздо проще получить адрес, а вы в дальнейшем сможете зарегистрироваться по месту жительства, воспользоваться коммунальными услугами и т.п. При этом будьте готовы к высокой кадастровой стоимости.</span
Чтобы определить для себя предпочтительный ВРИ, воспользуйтесь таблицей

Показатель ИЖС ДНП СНТ Огородническое объединение
Группа земель земли поселений с/х, земли поселений с/х земли, земли поселений с/х земли, земли поселений
Разрешенная деятельность строительство жилого дома и подсобных помещений возведение дачного домика, разбивка сада и огорода выращивание с/х культур, строительство садового дома выращивание овощей и плодово-ягодной продукции, строительство только некапитальных хозяйственных строений
Что можно строить жилой дом и хоз. постройки жилой дом дачного типа и хоз. постройки небольшое строение и хоз. постройки небольшое строение и хоз. постройки
Необходимость составления проектной документации и ее согласования да нет нет нет
Наличие объектов инженерной и коммунальной инфраструктуры да редко редко редко
Оформление регистрации по месту жительства да да, в случае расположения в черте населенного пункта нет нет
Сравнительная стоимость высокая низкая низкая низкая

30 марта 2020 года народные избранники на внеочередном заседании Верховной Рады поддержали в целом Закон № 552-IX , который открывает рынок земли в Украине, а 28 апреля 2020 года Президент его подписал. Вокруг этого документа не утихали обсуждения еще с момента его внесения в октябре прошлого года. Так что же ожидать гражданам от открытия рынка земли?

Кто сможет быть собственником земель сельхозназначения?

Закон предусматривает, что собственниками земель сельскохозяйственного назначения могут быть:

  • граждане Украины;

  • украинские юридические лица с конечными бенефициарными собственниками только из числа граждан Украины, государства, территориальных общин;

  • сами территориальные общины;

  • само государство.

Новшеством является возможность банков становится собственниками земель сельхозназначения в порядке обращения взыскания на них как на предмет залога. При этом банк обязан продать такую землю на земельных торгах в течении последующих двух лет. Это однозначный плюс для фермеров, которые смогут со спокойной душой кредитоваться под залог принадлежащих им земель.

Раскупят ли землю иностранцы?

За время обсуждений темы об открытом рынке земли не раз поднимался вопрос о возможности иностранцев стать собственниками украинских земель. Решение этого вопроса закон отдает на откуп всеукраинскому референдуму. До принятия такого решения на референдуме иностранцы не могут стать собственниками земель сельскохозяйственного назначения даже через опосредованное владение через юридические лица, которые созданы и зарегистрированы по законодательству Украины. Кроме того, иностранцам, лицам без гражданства и юридическим лицам запрещено приобретать доли в уставном капитале, акции, паи, членство в юридических лицах (кроме как в уставном капитале банков), которые являются владельцами земель сельскохозяйственного назначения. Следует обратить внимание, что самого закона о референдуме нет и неизвестно, когда он появится. Поэтому будет ли разрешено иностранцам покупать земли и как скоро это может произойти — пока остается загадкой.

Кто не сможет купить землю сельхозназначения?

Закон при этом предусматривает четкий перечень лиц, которым запрещено приобретение права собственности на земли сельхоз назначения. Такой запрет будет распространяться в любом случае, независимо от результатов всеукраинского референдума. Запрет на владение распространяется на:

  • юридических лиц с участниками/конечными бенефициарами не гражданами Украины — на земельные участки сельхоз назначения государственной и коммунальной собственности, земельные участки сельхоз назначения, выделенные в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) и которые расположены ближе 50 километров от государственной границы Украины (кроме государственной границы Украины, который проходит по морю);

  • юридических лиц с участниками / конечными бенефициарами — гражданами Российской Федерации;

  • лиц, которые принадлежат или принадлежали к террористическим организациям;

  • юридических лиц с участниками / конечными бенефициарами — иностранными государствами;

  • юридических лиц, в которых невозможно установить бенефициарного собственника (контроллера);

  • юридических лиц, бенефициарные владельцы (контроллеры) которых зарегистрированы в оффшорных зонах, отнесенных в перечень оффшорных зон Кабинетом Министров Украины;

  • физических и юридических лиц, в отношении которых применены специальные экономические и другие ограничительные меры (санкции) в соответствии с Законом Украины «О санкциях» в виде запрета на заключение сделок по приобретению в собственность земельных участков, а также связанных с ними лиц;

  • украинских юридических лиц, находящиеся под контролем физических и юридических лиц, зарегистрированных в Иране и КНДР, так называемый черный список FATF.

Какие еще есть ограничения?

Устанавливается мораторий на продажу земли сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности. Таких земель в Украине порядка 10 млн. га, что составляет около 26% от всех земель с/х назначения. Не обошли стороной и земли, расположенные на временно оккупированных территориях в Донецкой и Луганской областях, Автономной Республики Крым и города Севастополя. Закон предусматривает запрет на отчуждение земельных долей (паев), участков сельскохозяйственного назначения государственной и коммунальной собственности, отчуждение и изменение целевого назначения земельных участков сельскохозяйственного назначения частной собственности, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев), расположенных на таких территориях, кроме передачи их по наследству.

Физические лица могут приобретать право собственности на земли сельскохозяйственного назначения, площадь которых не превышает суммарно 10 000 гектаров. При этом площадь земли, которая принадлежит юридическому лицу на праве собственности (кроме банка) не может превышать общей площади земельных участков сельскохозяйственного назначения, которые могут находиться в собственности всех участников такого юридического лица (членов, акционеров), но не более десяти тысяч гектаров. При этом, если физическое лицо является участником какого-либо юридического лица, то при подсчете принадлежащей физическому лицу земли будет учитываться также площадь земель, которые находятся в собственности юридического лица, в процентном соотношении его участия в уставном капитале.

Несмотря на установленный размер площади в 10 000 гектаров, до 1 января 2024 года установлен лимит в 100 гектар. И право на приобретение предоставляется исключительно физическим лицам.

Ограничения в конфигурации по лицам и объемам земель, которые могут быть в собственности, станут причинами роста теневого рынка, а также обновления схем «покупки» земли. Ведь несмотря ни на что компании вступят в гонку и будут оформлять земли на «доверенных» лиц с целью дальнейшей передачи в собственность юрлица.

Обратите внимание, что уберечь имущество от рейдеров помогут сервисы SMS-маяк и SMS-маяк Земля, с помощью которых можно оперативно узнать об изменениях в реестре недвижимости (через SMS-сообщение, электронным письмом, или же через сообщение в кабинете пользователя).

Сколько будет стоить земля?

Что касается цены продаж, то Законом предусмотрены ограничения по цене продажи участков сельскохозяйственного назначения — до 1 января 2030 года. Стоимость таких участков не может быть меньше их нормативной денежной оценки. Расчеты за земли должны проводится исключительно в безналичной форме и только при наличии у приобретателя права собственности на землю документов, подтверждающих источники происхождения средств или других активов, за счет которых приобретается такое право.

Размер нормативной денежной оценки ежегодно публикуется ГНСУ на собственном сайте, которая формируется на основании данных из Госгеокадастра. Откуда берется и по какому принципу рассчитывается? В основу расчета нормативной денежной оценки положен рентный доход от использования земельного участка в течение определенного периода времени. Для упрощенного понимания, рентный доход — это, по сути, те деньги, которые можно выручить от наиболее эффективного использования земельного участка по целевому назначению. Для земельного участка сельхозназначения за пределами населенного пункта этот доход будет определяться в результате продажи зерна, выращенного на земельном участке за определенный промежуток времени. При этом если участок принадлежит частному лицу, также учитывается качество грунта, покрывающего такой земельный участок. На сегодня в среднем по Украине размер нормативной денежной оценки земли составляет 27 500 грн. При этом сама низкая нормативная денежная оценка за 1 га пашни — Житомирская область (21 411, 00 грн), Львовская область (21 492,00 грн), Волынская область (21 806,00 грн), Ровенская область (21 938,00 грн), а самая высокая — Черкасская область (33 646,00 грн), Черновицкая область (33 264,00 грн), Харьковская область (32 237,00 грн), Кировоградская область (31 888,00 грн).

В ближайшие годы справедливой цены на сельхозугодья не будет. Во многом это связанно с ограничениями по владению землей как в отношении площадей, так и в отношении круга лиц, отсутствием рынка, бедностью жителей страны, а в особенности жителей сел, для которых порой 1500-2000 долларов США — это годовой доход, политическая нестабильность в стране и прочее.

На сегодняшний день цена 1 га пашни в среднем по Украине составляет от 1000 до 1500 долларов США за гектар, т.е. в пределах +10%-20% к нормативной денежной оценке. По разным оценкам и прогнозам разных экспертов стоимость 1 га пашни в Украине после открытия рынка земли и в ближайшие 2,5 года после будет колебаться в районе от 1000 до 3000 долларов США за гектар. С 2024 года после открытия возможности для юридических лиц приобретать в собственность сельскохозяйственные земли стоимость 1 га пашни будет расти в пределах 10-15% в год. На стоимость также будет влиять как экономическая, так и политическая ситуация в стране.

Если говорить о том, что будет выкупаться в первую очередь, то будут выкупаться земли по договорам эмфитевзиса, под который в последние годы маскировалась реальная продажа земельного пая, ну и конечно же те земли сельскохозяйственного назначения, которые в последние 2 года активно раздавались местными советами по 2 га в основном льготникам: афганцы, чернобыльцы, АТОшники и проч.

По оценкам Николая Сольского «В течение первых двух лет после запуска рынка земли выкупить могут 1,6 млн га земли. Это как раз договоры эмфитевзиса и долгосрочная аренда».

Руслан Редька, управляющий партнер ЮК Legal House

Чтобы держать в фокусе важные для вашего бизнеса изменения, заказывайте тестовый доступ к решению LIGA360. Мониторинг изменений законодательства, судебных решений, контроль изменений в деятельности партнеров и конкурентов, настройки персональной ленты новостей из источников, которым вы доверяете и еще 10 инструментов для командного управления рисками и возможностями во время кризиса.

Статья обновлена: 16 апреля 2020 г. Автор статейМитрофанова СветланаЮрист. Стаж работы — 14 лет

Здравствуйте. В этой странице я покажу как узнать у земельного участка его вид разрешенного использования (ВРИ) и категорию земель. Достаточно знать или его кадастровый номер, или его адрес или местоположение на карте.

Для справки — все виды категории земли перечислены в п. 1 ЗК РФ Статья 7. Состав земель в Российской Федерации, а все наименования ВРИ в этом классификаторе (левый столбец).

Смотрим на публичной кадастровой карте Росреестра

  1. Перейдите по ссылке — Публичная кадастровая карта Росреестра. Часто сайт тормозит, дождитесь загрузки.
  2. Найти нужный участок можно 3 способами:
    • 1. С помощью кадастрового номера участка. Слева сверху введите кадастровый номер участка и ниже нажмите на предлагаемый номер.
    • 2. С помощью адреса. Введите адрес участка и ниже нажмите на предлагаемый адрес.
    • 3. На самой карте с помощью навигации. Приближать и отдалять карту можно с помощью кнопок справа внизу экрана или «колесика» на мышке. Кнопка «+» приближает карту, кнопка «-» отдаляет. Как только найдете нужный участок, кликните на него. Если участок не отображен на карте, скорее всего: 1) его нет в кадастровом учете или 2) он есть в кадастровом учете, но границы его не определены. В этом случае ВРИ и категорию земель можно узнать в документах.
  3. Проскрольте вниз, ВРИ показано в строке «Разрешенное использование».

Смотрим в документах

  • В свидетельстве о регистрации права собственности

    (нажмите на картинки, чтобы их увеличить)

  • В выписке из ЕГРН
  • В договоре аренды
  • В кадастровом паспорте

Если на руках другие документы на участок, ВРИ ищите в таких формулировках как: «Разрешенное использование»; «выдан для индивидуального жилищного строительства»; «используется для индивидуального жилищного строительства» и т.п. Последние две формулировки это наименования ВРИ.

У нас есть много статей про земельные участки: как оформить в собственность; как изменить ВРИ; как разделить; про установление и уточнение границ; про межевание.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх