Российские специалисты в сфере недвижимости уже не первый год составляют и предлагают схемы, отражающие параметры, необходимые для характеристики рынков торговой и складской недвижимости. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на данных рынках недвижимости, но так и не пришли к общему знаменателю – единой системе классификации торговых и складских помещений.
Наиболее общую и часто применяемую классификацию мы приведем ниже:
Торговые помещения:
Для классификации торговых помещений используют следующие параметры:
- масштаб объекта (региональный, окружной, районный);
- товарная специализация: смешанные (все виды товаров); универсальные (все виды продовольственных или непродовольственных товаров); комбинированные (представляют группу товаров, объединенных общностью спроса); специализированные; узкоспециализированные;
- основные целевые группы потребителей;
- инфраструктура и сервис (наличие банкоматов, кафе, детской игровой комнаты и пр.);
- расположение;
- внешняя и внутренняя отделка, планировочные решения;
- возраст здания;
- паркинг;
- управление зданием, охрана.
Также необходимо учитывать следующее: удельная цена (за 1 кв.м) и арендные ставки прямо пропорциональны размерам и разнообразию товаров, которые будут представлены на данной торговой площади.
Приведенные параметры являются основой для выявления класса торгового помещения. Выделяют следующие 10 классов:
I — торгово-развлекательные комплексы, торговые комплексы, торговые центры, мегамоллы, гипермоллы;
II — торговые комплексы, торговые центры, гипермаркеты;
III — супермаркеты и универсамы;
IV — салоны, мебельные центры, техноцентры и т.п.;
V — универмаги, гастрономы, промтоварные магазины и т.п.;
VI — павильоны и киоски;
VII — павильоны, киоски, «магазины-стекляшки»;
VIII — бутики;
IX и X классы объединяют нежилые помещения свободного назначения, а именно первые этажи и подвалы жилых домов. Бутики, несмотря на наличие класса, все-таки стоят особняком в классификации торговых площадей.
Очевидно, что данная классификация достаточно понятна и удобна, но как было сказано выше – она не универсальна. Поэтому, на сегодняшний день, поиск помещения лишь с указанием интересующего вас класса вряд ли возможен.
Зачастую отделы развития крупных ритейлов и розничных сетей имеют свои специальные анкеты на помещения с интересующими их параметрами, по которым впоследствии отдел развития продолжает работу над объектом или же отказывается от него.
Таким образом, для получения реального представления об объекте и за первоначальной информацией о нем лучше обратиться к специалистам, которые приведут вам технические характеристики объекта, покупательские потоки, конкурентное окружение и т.п.
Складские помещения:
Наиболее удобную классификацию сектора складской недвижимости еще в 2004 году предложило агентство Swiss Realty Group. Предложенная классификация достаточно четко отражает ситуацию на российском рынке складской недвижимости, и определяется семью классами: «А”, «В”, «С”, «D” – основные и «А-”, «В+”, «С-” — промежуточные.
Класс «А”. Это современные складские комплексы (логопарки), построенные с учетом будущей складской деятельности. Склады класса «А” обладают территорией, достаточной для отстоя и маневрирования большегрузных фур и расположены на основных магистралях, обеспечивающих хороший подъезд. Такие склады оснащены оборудованием, необходимым для адаптации под любые виды товаров и обеспечивающим высокую скорость грузооборота и гарантии сохранности. Само здание комплекса построено по современным технологиям с использованием высококачественных материалов.
Классы ниже класса «А” характеризуются отсутствием некоторого числа определенных параметров, присущих высшему классу, а именно:
- Географическое расположение. Обязательно наличие в непосредственной близости транспортных магистралей, а также удобный подъезд на территорию склада.
- Одноэтажное/однообъемное здание с высокими потолками, позволяющее устанавливать любое складское оборудование, в том числе многоярусные стеллажные системы.
- Плоские бетонные полы с современным антипылевым покрытием, обеспечивающие высокую скорость и безопасность движения погрузочной техники.
- Высокая проектная нагрузка на поверхность пола, допускающая применение тяжелой погрузочной техники (высотные штабелеры) и позволяющая максимально использовать высоту потолка для размещения стеллажей.
- Конструкторская планировка склада, которая позволяет оптимально размещать стеллажи и планировать организацию рабочего персонала и движение погрузочной техники.
- Одни и более погрузочно-разгрузочные ворота на каждую 1000 кв. м склада и специальная зона погрузки-разгрузки и комплектации заказов, обеспечивающие максимально быструю разгрузку и загрузку грузового транспорта.
- Система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (или возможность ее установки).
- Отопление. Автономные системы тепло- и водоснабжения.
- Погрузочно-разгрузочные ворота, оборудованные гидравлическими аппарелями и док-шелтерами (или позволяющие их устанавливать).
- Прилегающая территория (хозяйственные постройки, внутренние дороги, парковки, зоны разворота и озеленения), составляющая не менее 40% от площади складского комплекса.
- Привлекательное внешнее оформление комплекса (отделка современными фасадными системами, современное остекление).
Класс «В” — это склады, возведенные еще в 70 — 80-х годах, характеризующиеся структурой логистики и состоянием, свойственных плановой экономике. На начальном этапе своей эксплуатации часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д.
Класс «С” – это помещения, изначально не приспособленные под складскую деятельность, например, бывшие производственные площади, автобусные и таксомоторные парки. Таким помещениям необходим капитальный ремонт, включающий частичное или полное техническое переоборудование: врезание дополнительных ворот, создание рамп и пандусов, улучшение покрытия пола, системы отопления, систем охраны и пожаротушения.
Класс «D” – это помещения, занятые под складские нужды, но в корне не подходящие для этого. Ценность таких помещений составляет лишь территория, на которой они расположены, поэтому с финансовой точки зрения такие объекты выгоднее снести, построив на их месте современные складские комплексы.
Промежуточные классы «А-”, «В+”, «С-” характеризуются отсутствием двух-трех ключевых параметров, необходимых для площадей соответствующего основного класса.
На примере города Казань, можно перечислить следующие складские комплексы: «Q-Park” (83 тыс. кв.метров), «Биек Тау” (159 тыс.кв.метров), «Константиновский” (15,7 тыс. кв.метров), склады Поволжской логистической компании (15,4 тыс. кв.метров), Прогресса, Ринго-терминала и отнести их к высшему классу. По мнению некоторых экспертов, открывшиеся в 2009 году два крупнейших логопарка — «Q-Park” и «Биек Тау” будут контролировать 90% рынка складских помещений класса «А” в Татарстане.
Одновременно с этим в Казани по-прежнему преобладают складские помещения классов «С” и «D”, основная часть которых расположена в Московском и Авиастроительном районах, в районе улиц Журналистов, Техническая, Тихорецкая — то есть традиционных промзонах Казани.
Говоря о крупных клиентах казанских складских комплексов, каких, на самом деле, не так много, «Q-Park” может похвастаться такими арендаторами, как Schneider Electric, Michelin и MacDonald’s; логопарк «Константиновский” — двумя федеральными сетевыми компаниями Центробувь и М.Видео; «Биек Тау” — пока только сетью бытовой электроники DOMO.
Кротов Дмитрий Сергеевич,
специалист по коммерческой недвижимости
компании «Латыпов Риэлти»
Корректная классификация объектов необходима всем участникам цивилизованного рынка коммерческой недвижимости. В ней заинтересованы банки, страховщики, оценщики, риэлторы, собственники, покупатели и арендаторы, в общем все, кто хоть раз столкнулся с объектом коммерческой недвижимости в своей профессиональной деятельности или в быту.
До сегодняшнего дня не существует формальных критериев для классификации коммерческих зданий и сооружений. Тем не менее, у заинтересованных сторон всегда присутствует собственное понимание стоимости объекта, исходя из его основных характеристик и стоимости аналогичных объектов на рынке.
Конечно, на стоимость объекта оказывает влияние огромное количество факторов, но из них можно выделить основные, понятные и неиболее весомые.
Ниже приведены таблицы, сформированные нами именно по основным критериям, влияющим, в итоге, на стоимость объектов коммерческой недвижимости.
Мы учли, что для трех основных групп коммерческой недвижимости — офисная, складская и торговая состав основных характеристик различен. Поэтому и таблиц — три. Они не могут служить справочниками, но позволяют клиентам нашего агентства коммерческой недвижимости ABCproperty.ru получить начальное представление о «классности» объектов.
Содержание
Классификация бизнес-центров и офисных зданий.
| Основные характеристики | Класс «А» | Класс «В» | Класс «С» | Класс «D» |
| Местоположение объекта | центр или рядом с центром города на основных магистралях и площадях с удобной транспортной инфраструктурой | не центральные районы города; рядом с транспортными магистралями |
окраина города, неудобный подъезд |
на окраине города, на территории реструктурированных предприятий, в жилых домах |
|
Состояние объекта |
новостройка, отделка высокого качества | эксплуатация до 10 лет, качественная отделка в хорошем состоянии |
эксплуатация более 10 лет, реконструированные здания, стандартный ремонт, отделка в хорошем состоянии |
удовлетворительное состояние, требующее ремонта |
|
Конструктивные и планировочные решения объекта |
высота потолков — не менее 3м, просторные зоны общего пользования | высота потолков — не менее 3м, качественные, хорошо оснащенные зоны общего пользования | высота потолков -не менее 2,7 м, коридорная система, |
Не качественные планировки, коридорная система, размещение в подвальных, полуподвальных помещениях |
|
Паркинг |
многоуровневый наземный или подземный паркинг с входом в здание | организованная охраняемая парковка с охраной и удобным подъездом | ограниченная возможность паркинга | стихийная парковка без охраны |
|
Инфраструктура |
высокий уровень обеспечения средствами связи и телекоммуникации, наличие конференц-залов, зон бытового обслуживания, питания и отдыха | развитая инфраструктура обслуживания бизнеса, включая конференц-залы и бытовое обслуживание | неразвитая инфраструктура обслуживания арендаторов | отсутствие инфраструктуры обслуживания арендаторов |
Если Вы планируете аренду офисного помещения, ознакомьтесь с разделом аренда офиса.
Покупателям офисных помещений предназначена информация на странице покупка офиса.
Классификация торговых центров.
Для торговой недвижимости используется европейская классификация. Торговые центры в ней распределяются по группам, в зависимости от местонахождения, размеров торговой площади, состава и специализации основных арендаторов.
| Расположение | Аудитория | Торговая площадь | Якорный арендатор | Описание | |
| Микрорайонный торговый центр | в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей | до 3000 человек | менее 3000 квадратных метров | может отсутствовать | торговля товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса |
| Районный торговый центр | в удалении от центральных улиц и стратегических магистралей, в радиусе 5-10 минут езды на личном или общественном транспорте | 3000 – 40000 человек | 3000-10000 квадратных метров | продуктовый супермаркет, аптека | Торговля продуктами питания, товарами первой необходимости, услуги повседневного спроса |
| Окружной торговый центр | вблизи центральных улиц и стратегических магистралей, 10-20 минут транспортной доступности | 40 – 150 тысяч человек | 9000 – 20000 квадратных метров | продуктовый супермаркет, аптека, товары для детей, промтовары. | промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания |
| Региональный торговый центр | вблизи стратегических магистралей, 30-40 минут транспортной доступности | свыше 150 000 человек | 30000 – 45000 квадратных метров | несколько крупных универмагов с полным ассортиментом товаров | промтовары, одежда, мебель, товары для дома, места отдыха и развлечения, предприятия бытового обслуживания |
В разделе аренда магазина Вы можете ознакомится с нашимиуслугами для арендаторов торговой недвижимости и получить дополнительную информацию.
Для покупателей торговых помещений предназначен раздел покупка магазина.
Классификация складской недвижимости.
Основными признаками для классификации складской недвижимости, как и для офисной, являются месторасположение зданий и оснащение помещений. Специфика складов требует наличия хорошей транспортной инфраструктуры объектов и подъездных путей к ним.
| Основные характеристики | Склады класса «А» | Склады класса «В» | Склады класса «С» | Склады класса «D» |
| Характеристика здания | новые одноэтажные складские здания прямоугольной формы из легких металлоконструкций без колонн, или с колоннами с шагом 6-10 м. | одно или двухэтажные складские здания, новое строительство или реконструированные | ангары, производственные помещения, новые или реконструированные | неотапливаемые производственные помещения и ангары, подвальные помещения |
| Характеристика помещений | ровный бетонный пол с антипылевым покрытием, с нагрузкой — 5 тн на кв.м. Высота потолков не менее 12 метров | Высота потолков от 6 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия | высота потолков от 4 метров, пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия | высота потолков — не регламентируется, пол — ограниченно пригоден для движения транспорта |
|
Расположение объекта |
расположены вблизи центральных магистралей, желательно наличие железнодорожной ветки | удобные подъездные пути, близость магистралей, желательно ж/д ветка | транспортная доступность для большегрузных автомобилей | наличие дороги для автотранспорта |
|
Техническое оснащение |
система вентиляции, регулируемый температурный режим, система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения, система охранной сигнализации и видеонаблюдения, оптико-волоконные телекоммуникации, система доступа. | не менее одного грузового лифта на каждые 2000 кв.м., система отопления, пожаротушения, охранной сигнализации и система видеонаблюдения, телекоммуникации | наличие грузовых лифтов, системы отопления, телекоммуникации | необязательное наличие механизмов для погрузки-разгрузки и транспортировки грузов |
|
Транспортная инфраструктура |
площадки для большегрузных автомобилей, площадки для маневрирования большегрузных автомобилей | площадки для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей, пандус для разгрузки автотранспорта | место для маневрирования и загрузки-выгрузки автотранспорта | нет |
| Дополнительные условия | офисные и вспомогательные помещения, туалеты, душевые, подсобные помещения, раздевалки | вспомогательные помещения для персонала | вспомогательные помещения для персонала | наличие вспомогательных помещений на территории |
Для получения консультаций по аренде или купле-продаже складских помещений в Москве Вы можете обратиться к нашим специалистам. Так же, дополнительную информацию можно получить в разделах: аренда склада.
и покупка склада.
Мы будем рады если предоставленная нами информация по классам объектов коммерческой недвижимости поможет Вам сориентироваться на этом рынке. Если Вам требуется консультация, или решение какого-либо вопроса по коммерческой недвижимости, пожалуйста, обращайтесь к специалистам нашего агентства недвижимости.
Офис — одна из самых важных опций для успешного бизнеса, его лицо. Также важно, чтобы он был удобен для сотрудников, и клиентов, если деятельность фирмы предполагает работу с ними. Выбрать подходящую рабочую площадку — задача сложная и кропотливая. В Минске только последние 10 лет стали появляться качественные бизнес-центры. Для их грамотной оценки необходима была классификация. Официального варианта у нас нет, поэтому будем ориентироваться на международные стандарты, но учитывать местные особенности.
Для начала давайте разберемся, по каким критериям в принципе мы будем оценивать офисные здания:
- месторасположение — самый главный критерий классификации офисов;
- инфраструктура района, транспортное сообщение;
- наличие парковки или паркинга;
- техническое состояние здания, коммуникации, средства связи;
- площадь офиса, планировка, конструктивное решение;
- экстерьер и интерьер офисного здания;
- наличие системы вентиляции и кондиционера;
- безопасность;
- система управления зданием.
На сегодня можно выделить офисы класса А, А+, А-, В, В+, В-, С, D. Именно такое разделение на классы встречаются во многих странах мира.
Офисы класса А
Офисы класса А — это элитные, дорогие объекты, которые имеют самое лучшее расположение, оснащены по последнему слову техники. В таких офисах работают успешные, именитые компании. Здания класса А могут бы реконструированы или построены с нуля, но важно, чтобы они имели свободную удобную планировку, были оснащены системами вентиляции, кондиционирования, рекуперации.
Как правило, внешне здание класса А имеет уникальную задумку, авторскую концепцию. Экстерьер здания отвечает последним модным тенденциям в дизайне. Интерьер создан также по уникальной концепции. Офисы имеют дорогую и долговечную отделку.
Компании, которые арендуют офисы класса А, говорят таким образом о своей успешности и лидерстве. В Минске, пожалуй, нет ни одного офисного здания, который бы соответствовал всем международным требованиям. Главная проблема — это управление офисом. В бизнес-центрах класса А не может быть нескольких владельцев. Владелец и управляющая компания одна. Именно она следит за порядком и сервисом.
Класс А тоже имеет отличая. Например, есть бизнес-центры класса А+. Знак + говорит о том, что зданию не более трех лет, и оно оснащено умными технологиями. Также в нем есть места для отдыха, принятия пищи. Также в таких зданиях высокие потолки, во всех кабинетах установлены большие окна. Важно, что в офисах класса А+ в обязательном порядке есть охраняемый паркинг, установлены системы видеонаблюдения, есть охранный пункт, сигнализация.
Класс А очень похож на А+, однако первый может быть старше трех лет или вовсе отреставрированным зданием. Также здесь возможна менее функциональная планировка, а также не большие окна. Офисы класса А- — это реконструированное здание, где средние по эффективности планировки, а техническое оснащение не самое современное.
Офисы класса В
На втором месте находятся офисы класса В. Это тоже качественные здания, которые имеют удобное расположение, хорошо развитую инфраструктуру рядом, достойный внешний вид, качественное техническое оснащение, однако у них может не быть единой управленческой компании, паркинга, у них менее навороченные технические «плюшки». Удобное расположение — это, конечно, не центр города, но комфортная и доступная локация. Арендные ставки офисов класса В, разумеется, ниже, чем у класса А, например, из-за отсутствия паркинга, мест отдыха для сотрудников.
Из-за некоторых отклонений в лучшую или худшую сторону класс В тоже делать на В+ и В-.
Офисы класса С и D
Офисы в старых зданиях советского периода, не имеющие в себе никаких современных технических возможностей — это офисы класса С. Расположены они в неудачных местах, где не развита инфраструктура, не развито транспортное сообщение. Разумеется, ни о каком дизайне интерьера мы не говорим. Планировка в таких зданиях самая стандартная — кабинетная нарезка на комнатки.
Такие офисы арендуют небольшие компании, которые не имеют большого коммерческого успеха, либо начинающие фирмы, которые только-только сформировались.
