Когда передавать деньги при покупке дачи?

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

  • Подписать договор купли-продажи;
  • Передать продавцу требуемую сумму;
  • Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

  • Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
  • После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
  • Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Подготовка сделки

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Оформление передачи денег

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

  1. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
  2. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
  3. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
  4. Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

  • Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
  • В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть – продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

Перечисление денежных средств по аккредитиву

Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

  • Покупатель открывает в банке аккредитив — специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
  • Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
  • Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
  • Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

Использование аккредитива имеет некоторые преимущества – покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

Представьте, что в вашей жизни произошло радостное событие – вы «накопили и квартиру купили». Процесс, завершившийся так замечательно, состоял из нескольких этапов. Сначала обнаружилось частное объявление: цена устроила, и даже удалось поторговаться. Квартирка оказалась в прямой продаже и именно в том районе, где вы давно мечтали поселиться. Все документы – уже подготовлены. Крайне приятная хозяйка в квартире не зарегистрирована и освободит ее очень быстро. Дело за малым: оставить требуемую сумму в сейфовой ячейке банка, оформить договор купли-продажи у нотариуса, сдать на регистрацию.

К моменту регистрации договора вещи вывезены, в банке вы отдали продавцу деньги, она вам – ключи от квартиры. Живите и наслаждайтесь!

Бумажно-правовой конфуз

Едва закончив ремонт в новом жилье, вы получаете судебную повестку. И с ужасом узнаете, что продавец требует лишить вас прав на данную жилплощадь и незамедлительно выселить. Потому что бывшая хозяйка, якобы, никаких денег за квартиру не получала.

У вас есть зарегистрированный договор, подписанный лично продавцом, есть документы об аренде сейфовой ячейки в банке. У вас есть свидетели совершения всех этапов сделки, в том числе и процесса расчетов – друзья вас морально и физически поддерживали, особенно при транспортировке немалых средств. Также у вас есть моральное право негодовать сколько угодно по поводу отсутствия у продавца чести и совести.

Но вы серьезно рискуете остаться – через несколько лет изматывающих судебных разбирательств – без крыши над головой и без денег. Ведь у вас нет главного документа, который мог бы защитить ваши интересы, – расписки от продавца о том, что он получил всю причитающуюся ему за продажу квартиры сумму. Причем это не теоретический, а абсолютно реальный риск. Поскольку прецеденты уже были.

В последнее время закон все более лоялен к добросовестному приобретателю. И это создает у порядочных покупателей иллюзию защищенности их интересов. В данном случае совершенно безосновательную, поскольку отсутствие расписки как подтверждения факта расчетов как раз и ставит под сомнение добросовестность нового владельца недвижимости.

Президиум Верховного суда РФ неоднократно оставлял без удовлетворения протесты Генеральной прокуратуры РФ, утверждая тем самым первоначальные, принятые за два-три года до этого, решения районных судов о возврате квартир продавцам и выселении покупателей без какого-либо возмещения их расходов. Потому что доказать факт передачи денег за приобретенное жилье без расписок подававших иски продавцов горе-покупатели так и не смогли.

Свидетели отдыхают

Возможно, что в упомянутых случаях дело обстояло не совсем так, как в нашей «страшной сказке». А возможно, что именно так все и было. Например, материалы официального издания «Бюллетень Верховного суда Российской Федерации» (№ 8, 2002 г.) подтверждают примерно такой сценарий.

В конце 1990-х две москвички заключили в нотариальной конторе договор купли-продажи квартиры. Форма и порядок расчетов в документе не оговаривались. Однако в полном соответствии с логикой «Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» передача денег продавцу должна была осуществляться после государственной регистрации перехода права на квартиру. Есть банковские документы о том, что покупатель деньги со счета перед нотариатом снимал, имеются свидетели взаиморасчетов. Есть, наконец, простой факт – продавец освободил квартиру для беспрепятственного въезда семьи покупателя. Но присутствует в ГК РФ статья 162, пункт 1 которой гласит: «Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания».

Так что свидетели пусть отдыхают. Не помогли они отвоевать права – похоже, и впрямь «добросовестного приобретателя» – ни в районном суде, ни в судебной коллегии городского суда, ни перед его президиумом. Правда, протест прокуратуры был заявлен, но и это не помогло. Возможность «борьбы за справедливость» заблокировало отсутствие одного маленького, но грамотно составленного рукописного документа.

Парадоксы «письменной формы»

Главное недоразумение, порожденное правовой безграмотностью, заключается в том, что существование «простого письменного», а тем более нотариально удостоверенного договора купли-продажи успокаивает даже «читавших» Гражданский кодекс. Они считают договор той самой «письменной формой сделки». На самом деле произведенные расчеты – неотъемлемая и обязательная часть сделки, без отдельного подтверждения которой договор купли-продажи становится просто «протоколом намерений».

Если сделка оформляется через агентство – как правило, оно само заинтересовано, чтобы все обошлось в дальнейшем без проблем, и заботится о своевременном и полноценном оформлении документов, подтверждающих взаиморасчеты. В остальных случаях – надежда на нотариуса. Так, в текст удостоверяемого нотариусом договора может быть введена следующая «подсказка» для клиентов: «Подтверждением произведенных расчетов между сторонами является расписка». В соответствии со статьей 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство, то есть необходим дополнительный документ, свидетельствующий, что покупатель исполнил указанное в договоре обязательство оплатить приобретенную квартиру. Но не все нотариусы склонны перегружать текст договора подробностями.

Некоторые же, наоборот, стараются полностью подстраховать интересы клиентов и практикуют «удостоверенную надпись о том, что все расчеты произведены и обязательства сторон выполнены» – прямо на бланке договора после его регистрации и передачи объекта. Это единственная ситуация, когда можно обойтись без расписок – при условии, что в договоре указывалась полная стоимость объекта, а не сумма оценки ПИБа, взятая в техническом паспорте. Но такое встречается нечасто. Да и покупатели, в основном, не осознают, что экономия на 1% от дельты между инвентаризационной и полной рыночной стоимостью объекта вообще лишает их многих возможностей защитить свои интересы «в случае чего».

Правила составления расписки

Чтобы иметь юридическую силу, расписка должна быть составлена в соответствии с определенными требованиями. Ее пишет от руки лично продавец, указывая:

— место (географический пункт) и дату составления – прописью;

— кто и от кого получил деньги (при этом ФИО участников взаиморасчетов пишутся полностью, с паспортными данными и адресами их постоянной регистрации);

— выплаченную сумму – числом и прописью, в российских денежных единицах, соответствующих по курсу ЦБР на день расчетов эквиваленту определенной суммы в иностранной валюте;

— за что именно передается сумма (в качестве платы за проданную квартиру, доплаты при обмене, мене и т. п.);

— точный адрес объекта сделки (желательна и его общая характеристика: например, «отдельная двухкомнатная квартира» или «комната площадью Х кв. м в пятикомнатной квартире»).

Кроме того, если кто-то действует по доверенности, вносятся ее данные (номер и дата составления доверенности, сведения об оформившем ее нотариусе). Если выплаты разбиты на несколько этапов, желательно указывать события, по факту наступления которых выплачивается очередная часть суммы. Подписывать расписку нужно полными фамилией, именем и отчеством и обычной подписью.

Есть любители указывать, что расписка составлена «в здравом уме, твердой памяти, не под давлением» и пр. Такие дополнения не имеют смысла. А вот указать, что причитающаяся за проданный объект сумма получена полностью и претензий по расчетам у продавца нет, весьма полезно.

Самое же надежное по доказательности – нотариально удостоверить в расписке подпись лица, получившего деньги. Всякая грамотно составленная расписка имеет юридическую силу. Но оспорить документ с нотариально удостоверенной подписью всегда сложнее, чем если он составлен «на коленке». При этом подпись у нотариуса можно удостоверить по пути в банк или вообще заблаговременно. А вручить бумагу покупателю в момент осуществления расчетов – в обмен на полученные деньги.

Хранить вечно!

Скорее всего, в описанных выше случаях, приведших к суду с печальным финалом, граждане не пользовались услугами профессионалов-риэлтеров. Дорожащие своим реноме агентства обязательно контролируют составление клиентами расписок и хранят их или их копии в архиве вместе с остальными документами по сделке. Ведь в случае возникновения судебного спора между клиентами риэлтерская компания неизбежно будет вовлечена в разбирательство. И сможет представить суду документы, доказательно защищающие интересы сторон. Но только если вы имеете дело с фирмой с устойчивой деловой репутацией, соблюдающей правила документооборота, предусмотренные соответствующими профессиональными стандартами.

Многие риэлтеры предлагают оставлять в агентстве оригиналы расписок, выдавая заверенную копию, поскольку неоднократно убеждались – покупатели хранят такие документы крайне небрежно. Впрочем, решение за клиентом. Главное – при хранении договора дома не отделять от него расписку о расчетах, лучше даже скрепить эти взаимосвязанные «по жизни» и по закону бумаги.

Когда оформляется «цепочка» сделок, все равно необходимо, чтобы расписки о «движении денег» по цепи были оформлены всеми ее участниками. Даже если все полученные за продажу одной квартиры средства «промежуточные» участники тут же тратят на приобретение другого объекта недвижимости, так и не подержав их в руках. А как иначе доказать факт произведения полных взаиморасчетов и отсутствия друг к другу финансовых претензий?

При покупке недвижимости у знакомых или родственников бывает неловко упоминать о расписке: вдруг обидятся. На самом деле конкретизация финансовых отношений не способна навредить настоящей дружбе или крепким семейным узам. А в современном фольклоре много высказываний по поводу того, что именно делать «неудобно», – в отличие от проявления элементарной юридической грамотности.

Текст: Татьяна Родионова

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ – продолжение:

…Идем дальше.

После проверки всех необходимых документов (см. предыдущие шаги ИНСТРУКЦИИ), ситуацию с квартирой и ее хозяевами мы выяснили, риски сделки увидели, оценили и приняли их (выполнив защитные действия). Пора нам теперь готовить деньги.

Надеемся, что Продавец не забыл, как мы будем передавать ему деньги при покупке квартиры – мы договаривались с ним об этом еще на этапе внесения предоплаты.

Не забываем и сами о том, что часть денег мы уже отдали Продавцу в виде этой самой предоплаты. Теперь наша задача – подготовить безопасную передачу оставшейся суммы.

Передача денег за квартиру на вторичном рынке часто происходит наличным способом, особенно в альтернативных сделках (см. ниже), или если квартира покупается без привлечения кредита (ипотеки). В случае с ипотекой наличный расчет тоже возможен, но реже. Обычно, банк-кредитор стремится все расчеты свести к безналичной форме, и для финансирования покупки квартиры в ипотеку использует аккредитив.

Как провести расчеты через аккредитив – подробно рассказано в отдельной заметке по ссылке. Здесь же мы рассмотрим вариант расчетов за квартиру наличными.

Покупка квартиры за ​наличный расчет

Самый распространенный и безопасный способ передачи наличных денег при покупке квартиры – это расчеты через банковскую ячейку (что это и как работает – см. в Глоссарии по ссылке).

Банк здесь выступает в роли посредника, который держит у себя в сейфе деньги Покупателя, и отслеживает выполнение Продавцом необходимых действий по передаче прав собственности на квартиру, и только после этого разрешает Продавцу забрать деньги из сейфа-ячейки.

Как застраховать свое право собственности в купленной квартире? Смотри в Глоссарии по ссылке.

Ячейку арендует Покупатель и в присутствии Продавца закладывает в нее деньги. Продавец получит доступ к ячейке только при строгом соблюдении условий, которые прописывается в пунктах допсоглашения (дополнительного соглашения к Договору аренды ячейки). Выполнение Продавцом заданных условий отслеживают сотрудники банка.

Как происходит наличный расчет при покупке квартиры (этапы и порядок действий) показано в примере ниже..

♦ Пример передачи денег за квартиру через банковскую ячейку ♦
(Жми! Откроется во всплывающем окне.)

Допсоглашение при расчетах через банковскую ячейку – самая важная вещь. Оно является неотъемлемой частью Договора аренды ячейки (т.е. тоже заключается между арендатором и банком), но в нем также участвует (и ставит свою подпись) Продавец квартиры.

В этом допсоглашении можно указывать почти любые условия доступа к ячейке (например, Продавец должен прийти за деньгами в розовых штанах); банку все равно, он выполнит именно те условия, которые мы ему укажем.

Но мы лучше укажем другое условие – наличие у Продавца зарегистрированного Договора купли-продажи (ДКП) квартиры, которую мы у него покупаем. Штамп Росреестра на этом договоре будет говорить о том, что переход права собственности по договору зарегистрирован, и мы стали полноправными владельцами этой квартиры. Только тогда Продавец получит доступ к ячейке с деньгами.

Образец Договора аренды ячейки и допсоглашения к нему можно скачать (СЕРВИСЫ).

Аренда банковских ячеек для сделок (Сбербанк, ВТБ, Альфа-банк) – (СЕРВИСЫ).

Когда в покупаемой квартире на момент сделки остаются прописанными люди, то в допсоглашении можно отдельным условием прописать, что Продавец получит доступ к ячейке не только при наличии зарегистрированного ДКП, но и при предоставлении банку свежей Выписки из Домовой книги, в которой будет указано, что в квартире на данный момент никто не зарегистрирован.

Вместо Выписки из Домовой книги дополнительным условием доступа к ячейке могут быть паспорта тех, кто был «прописан» в квартире, со штампами о регистрации по другому месту жительства.

Это условие стимулирует Продавца вовремя позаботиться о «юридическом освобождении» квартиры.

Как вариант такого стимула, на практике используют также две ячейки. В первой – основная часть суммы за квартиру, к которой Продавец получает доступ по зарегистрированному ДКП. Во второй ячейке – остаток суммы (например, 100 тыс. руб.), к которой Продавец получает доступ по предъявлении «чистой» Выписки из Домовой книги, или указанных в допсоглашении паспортов со штампами о регистрации по другому адресу.

В обоих случаях такое условие взаиморасчетов должно быть заранее обговорено с Продавцом, и отражено отдельным пунктом в Договоре купли-продажи квартиры.

Если сделка затем проходит по плану, то мы можем забыть про банк. Продавец без нас заберет в отведенный ему срок деньги из ячейки.

Если сделка по какой-то причине сорвалась, то по истечении срока доступа Продавца (согласно условию в допсоглашении) мы можем вернуться в банк и забрать назад свои деньги.

В чем риск покупки приватизированной квартиры? Нюансы приватизации. Что нужно знать Покупателю – см. по ссылке в Глоссарии.

Передача наличных денег через ячейку по условиям допсоглашения. На что здесь следует обратить особое внимание?

На сроки!

Срок аренды ячейки должен быть достаточным (с запасом) для любого исхода со сделкой. На практике, обычно, арендуют на месяц или два месяца – этого времени вполне хватит и для Продавца, и для Покупателя. Стоит это не дорого, а надежность расчетов дает высокую.

Срок доступа Продавца к ячейке, очевидно, зависит от срока регистрации ДКП квартиры. С учетом, что если срок регистрации немного затянется, то у Продавца должно хватить времени для того, чтобы забрать деньги из ячейки до истечения срока его доступа к этой ячейке.

Срок доступа Покупателя к ячейке, если сделка не состоялась, тоже должен иметь некоторый запас. Т.е. с момента окончания срока доступа Продавца до момента окончания срока аренды ячейки должно быть, как минимум, 3-5 дней.

Если мы покупаем «альтернативную» квартиру, т.е. в «цепочке» присутствуют две квартиры и, соответственно, присутствуют Продавец-1 (наш, у кого мы покупаем) и Продавец-2 (конечная квартира в цепочке) – то деньги мы закладываем и подписываем допсоглашение с Продавцом-2. То есть с тем, кто будет в конечном итоге получать наши деньги.

А наш Продавец-1 в этом случае денег вообще не видит, он получает вместо своей квартиры – другую, от Продавца-2.

Нюанс здесь в том, что мы, как Покупатель, готовы будем отдать деньги только когда убедимся, что квартира-1 оформлена (зарегистрирована) на нас, в то время как Продавец-2 (получатель денег) к квартире-1 формально никакого отношения не имеет. Подробнее о том, как происходят денежные расчеты в альтернативной сделке рассказано в отдельной заметке по ссылке.

Как и куда подавать документы для регистрации сделки с квартирой? Перечень документов и сроки регистрации – смотри в Глоссарии по ссылке.

К слову сказать, банк по условиям допсоглашения обязан проверять только факт наличия указанных в нем документов, но не обязан проверять их подлинность. Он и не проверяет! А это значит, что Продавец, теоретически, может подделать штамп о регистрации на своем экземпляре ДКП и получить по нему доступ к деньгам. Как тут быть?

Защититься от этого можно с помощью стороннего исполнителя (например, риэлтора или юриста), который берет на себя регистрацию всего пакета документов. в том числе при альтернативной сделке. При этом в допсоглашении с банком следует прописать условие совместного доступа к ячейке одновременно Продавца и этого исполнителя (конечно, вместе с зарегистрированным ДКП квартиры). Тогда Продавец уже не сможет по-тихому пробиться к деньгам с поддельным штампом на договоре.

Для дополнительной «страховки» можно в условия доступа по допсоглашению вписать, помимо зарегистрированного ДКП, еще и Выписку из ЕГРН, где Покупатель указан уже в качестве собственника квартиры.

Другие типы наличных расчетов при покупке квартиры, как то – расчеты в машине, в подъезде, в рабочем кабинете, в ресторане и т.п., мы рассматривать не будем, так как это, по определению, является небезопасным для участников сделки, а также поводом для репортажей криминальной хроники.

По какой причине Росреестр может приостановить регистрацию права собственности на квартиру в сделке купли-продажи – смотри по ссылке.

Безналичные расчеты при покупке квартиры

Если обстоятельства складываются так, что за покупку квартиры нужно рассчитываться безналичным способом, то традиционным решением здесь является банковский аккредитив (см. по ссылке). Надежность и удобство этого способа ничуть не ниже, чем у расчетов через ячейку, а принцип доступа Продавца к деньгам Покупателя – аналогичный.

Безналичные расчеты за квартиру можно провести и через нотариуса (с его согласия), но только в том случае, если Договор купли-продажи квартиры (ДКП) будет заверяться у него. Деньги Покупателя переводятся на специальный депозит нотариуса, и нотариус сам переводит их Продавцу только после того, как убедится, что заверенная им сделка прошла регистрацию в Росреестре.

Какие документы должны остаться у Покупателя после покупки квартиры, и для чего они нужны?

Важное замечание! На этапе пересчета и закладки денег в ячейку, нам следует договориться с Продавцом о том, что после сделки он должен дать нам Расписку в получении денег за квартиру. Причем, указать в ней полную сумму цифрами и прописью, с указанием, что деньги получены полностью, и претензий к Покупателю у него нет – это дает нам дополнительную защиту от возможного оспаривания сделки по основанию неоплаты (или неполной оплаты) договора.

Благоразумнее будет подготовить шаблон этой Расписки заранее, т.к. это в интересах Покупателя. Сама Расписка подписывается, как правило, уже после регистрации сделки, и Продавец передает ее нам в обмен на ключ от банковской ячейки.

— Расскажите о процессе передачи денег при купле-продаже квартиры.

Отвечает заместитель генерального директора управляющего агентства недвижимости «Агентство.net» Роман Писарев:

Взаиморасчет при купле-продаже недвижимости возможен несколькими способами. Например, расчет наличными при подписании договора купли-продажи используется редко, так как основан на доверии сторон друг другу. При этом когда продавец получил деньги, гарантии регистрации перехода права нет, поскольку после получения денег он может в любой момент отказаться от регистрации перехода права собственности. Конечно, покупатель в судебном порядке докажет свою правоту, но вот получить обратно деньги представляется очень сложным и длительным процессом.

Самый популярный способ расчет с помощью банковского сейфа (ячейки). При таком способе каждая из сторон максимально защищает свои интересы. Покупатель и продавец совместно закладывают денежные средства по сделке в ячейку банка, при этом у каждой стороны есть свои условия доступа. Так, продавец не сможет получить деньги, пока не зарегистрируется переход права собственности по договору купли-продажи. Если регистрация права собственности на покупателя не произошла по каким-либо причинам, покупатель вправе забрать свои денежные средства. Таким образом каждый остается при своем.

Есть еще один способ: аккредитив. Это банковский счет, открываемый под конкретную сделку, доступ к которому блокируется до выполнения определенных условий. Такая схема похожа на расчет через банковский сейф, только деньги кладутся на расчетный счет до выполнения условий договора. Аккредитив дороже, чем банковский сейф и сложнее в оформлении, поэтому пользуется меньшей популярностью.

Кроме того, не стоит забывать следующее: если в сделке купли-продажи в качестве продавца участвует юридическое лицо, расчет происходит по безналичной форме оплаты.

Какие тонкости нужно знать о налоге с продажи квартиры?

Как проверить квартиру на чистоту документов перед покупкой?

Отвечает руководитель отдела департамента вторичной недвижимости отделения «Савеловское» компании «НДВ-Недвижимость» Александр Мурашов:

Вопрос взаиморасчетов по купле-продаже квартиры едва ли не самый важный вопрос для продавца и покупателя. От правильной организации этого процесса зависит безопасность обоих участников сделки. Взаиморасчеты могут быть осуществлены двумя способами. Первый это расчеты с использованием индивидуальных банковских ячеек. Второй при помощи открытия покупателем аккредитива. Оба варианта по своей сути одинаковы, только в одном случае идет передача наличных денег, а в другом осуществляется безналичный перевод на банковский счет продавцу.

Оба способа хороши тем, что они надежно защищают обе стороны сделки. В обоих случаях доступ к деньгам за проданную квартиру у продавца появляется при условии, что переход прав зарегистрирован в Росреестре на имя покупателя. Только таким образом продавец получает деньги, предъявив договор купли-продажи с отметкой о регистрации перехода права на имя покупателя.
Если предположить, что по каким-то причинам регистрация перехода права не произошла (то есть сделка не состоялась), по истечении определенного, согласованного заранее срока покупатель получает свои деньги обратно (как в случае с ячейками, так и при аккредитивной форме расчетов). Получается, что продавец не продал квартиру, а покупатель не потерял деньги.

Отвечает юрист практики «Недвижимость» юридической фирмы Legal Studio Павел Балюк:

Большинство сделок купли-продажи квартир осуществляется с использованием банковских ячеек. Данный способ расчетов подразумевает, что покупатель заключил с банком договор аренды банковской ячейки, куда закладывается денежная сумма с условием, что продавец вправе получить ее только при предоставлении определенного пакета документов. Это может быть зарегистрированный договор купли-продажи квартиры с отметкой регистрирующего органа или выписка из ЕГРП, где собственником квартиры значился бы покупатель. Также с 01.01.2015 года стало доступно использование депозитного счета нотариуса. Данный способ подразумевает, что осуществление сделки будет совершено в нотариальной форме, а денежные средства покупателем будут перечислены на депозитный счет нотариуса. При этом подача документов на государственную регистрацию будет также возложена на нотариуса, а денежные средства будут переданы продавцу только после получения нотариусом информации о регистрации права собственности на покупателя.

Когда лучше и выгоднее покупать квартиру?

Как выгодно продать квартиру на 1 этаже новостройки?

Отвечает маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева:

Существует несколько вариантов передачи наличных средств в сделке купли-продажи квартиры. Первый вариант является удобным и выгодным для продавца, однако рискованным для покупателя. Тем не менее, этот способ используется довольно часто. Деньги передаются продавцу после составления и подписания договора, но до момента подачи документов на государственную регистрацию. При этом к договору составляется акт или расписка о том, что необходимая сумма передана в полном объеме, и претензий к покупателю продавец не имеет. Для того чтобы уменьшить риски покупателя, данную сделку лучше проводить за один день, а следующим шагом избрать посещение Росреестра с передачей всех документов на переоформление.

Во втором случае деньги по взаимной договоренности передаются в том помещении, где проходит сделка по переоформлению прав собственности. Однако в данной ситуации рискует продавец, поскольку здесь отсутствует возможность пересчета и проверки полученных средств.

Третий вариант предполагает расчеты между сторонами с использованием банковской ячейки и особенно часто применяется риэлторами при сопровождении сделок. При таком способе подписывается трехсторонний договор между продавцом, покупателем и банком, предоставляющим услугу. Деньги после тщательной банковской проверки закладываются в депозитарную ячейку и отдаются продавцу только в случае предъявления документа, прописанного ранее в договоре (этот договор удостоверяет факт продажи и переоформления права собственности на покупателя) и подтверждающего право на открытие ячейки и владение наличными средствами в ней.

Четвертый вариант передачи денег безналичный. Если вы решили пойти по этом пути, помните: ряд финансовых организаций берет процент от суммы перевода. Данный процент может быть довольно значительным при условии, что счета покупателя и продавца находятся в разных банках.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Могу ли я продать или обменять квартиру с долгом?

Из-за «черных» риелторов остались без жилья и регистрации. Что делать?

Какая квартплата в апартаментах, есть ли нюансы при сдаче и проживании?

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх