Когда продавец должен освободить квартиру?

Очень часто нам поступают вопросы следующего содержания:

  • «Мы купили квартиру, но никак не можем в нее вселиться – продавец не вывез вещи».
  • «Продавая квартиру, мы сообщили покупателю, что нам пока некуда съехать. А он получил свидетельство и теперь требует освободить помещение. Прав ли он?».

Наши специалисты сталкиваются с подобными вопросами клиентов. Почему так часто возникают недоразумения на финальном этапе сделки?

Дело в том, что законодательство напрямую не оговаривает, с какого момента и как скоро бывший собственник должен выехать из проданной квартиры. Есть указание только на неопределенный «разумный» срок. Поэтому наши эксперты рекомендуют не забывать об этом вопросе при составлении договора купли-продажи и оговаривать точные сроки передачи квартиры.

Возможны три ситуации:

  1. Продавец освобождает квартиру сразу после регистрации смены собственника. Это наиболее удобное для покупателя решение, ведь квартира поступает в его распоряжение без промедления. Разумеется, не нужно понимать слово «сразу» буквально. В договоре обычно предусматривают двух- или трехдневный срок для передачи квартиры.
  2. Продавец выезжает из помещения в течение оговоренного срока. На рынке сложилась практика, когда бывшему собственнику дается две недели на то, чтобы освободить квартиру. Стороны могут договориться о любом другом периоде, главное, чтобы он был прописан в договоре максимально конкретно.
  3. Действуют дополнительные условия, при которых продавец освободит недвижимость. Чаще всего таким условием становится приобретение им другой квартиры, в которую он может переехать. Для покупателя это рискованная схема, потому что при таком условии продавец может оставаться в квартире сколь угодно долго. Впрочем, покупатель может обезопасить себя, настояв на том, чтобы в договоре было указание на крайнюю дату выезда бывшего собственника.

Важно помнить, что собственник должен освободить квартиру не только физически, то есть очистив ее от своих вещей, но и юридически – сняв с регистрации себя и прочих проживающих граждан.

Вопрос:

Я купил квартиру. В договоре купли-продажи риэлторы не указали, когда продавцы должны её освободить. Устно договорились, что в течение недели они съедут. Прошел месяц, семья продавца квартиру не освобождает. Говорят, что им некуда ехать, т. к. еще не освобождена квартира, которую купили они. Свидетельство о праве собственности на квартиру я получу через две недели. Что мне делать? Имею ли право наказать их рублем?

Ответ юриста:

Следует признать, что риэлторы упустили в договоре довольно значимый пункт. Учитывая отсутствие прямого указания на срок, в течение которого продавец должен освободить жилье (ст. 457 ГК РФ), необходимо руководствоваться нормами гражданского законодательства, а именно статьей 314 ГК РФ. Согласно указанной норме продавец обязан освободить жилое помещение в разумный срок.

Другой немаловажный вопрос — с какого момента считать такой срок: с даты заключения договора купли-продажи, уплаты денежных средств или государственной регистрации? В нормах законодательства РФ нет прямого указания на это, соответственно, он не только определяется, но и рассчитывается самостоятельно. А при возникновении судебной тяжбы будет оценен судом.

Заключение договора купли-продажи квартиры не свидетельствует о том, что она перешла в вашу собственность. Статья 223 ГК РФ четко прописывает, что право покупателя на имущество при сделках, нуждающихся в государственной регистрации, возникает именно с её момента. Соответственно после регистрации у вас возникнут все права на квартиру, в том числе — закрепленные ст. 30 ЖК РФ. Также возникает ваше право требования выселения продавца, а у него появляется обязанность по освобождению квартиры и снятию с регистрационного учета.

В соответствии со сложившейся практикой по делам данной категории, продавцу предоставляется двухнедельный срок для выселения и снятия с регистрационного учета с момента регистрации права покупателем и передачи денежных средств в полном объеме. Однако, если между вами была устная договоренность и об этом известно кроме сторон договора и третьим лицам, например, риэлторам, то можно и отступить от общепринятой нормы, но и не злоупотреблять своим правом. Учитывая, что в договоре нет пунктов, регулирующих вопрос освобождения квартиры продавцом, то рекомендую вам обратиться с письменным требованием к нему, в котором указать конкретную дату, к которой он должен будет освободить квартиру. Для направления письма не нужно ждать получения свидетельства о собственности, вручите его в кратчайший срок. Период, в течение которого они должны освободить квартиру и вывезти свое имущество, можно указать по своему усмотрению. Например, предоставить 2-3 дня для полного вывоза вещей с момента получения вами свидетельства. Если даже возникнет конфликтная ситуация, то вы сможете в последующем доказывать, что была устная договоренность, чему будет подтверждение в виде показаний вашего риэлтора.

Выселение и освобождение жилья от вещей это только часть проблемы. На продавце лежит еще одна обязанность — снятие с регистрационного учета всех, кто был прописан в нем. Следовательно, в письме, адресованном продавцу необходимо изложить и требования о снятии с регистрационного учета всех, кто был прописан в квартире до покупки её вами.

В том случае, если продавец добровольно не выселится в установленное время, вам необходимо будет обратиться в суд с иском о его выселении и снятии с регистрационного учета. Для этого необходимо:

  • оформить иск в соответствии со ст. 131-132 ГПК РФ;
  • приложить к нему документы, подтверждающие возникновение права на квартиру;
  • изложить ваши требования к продавцу об освобождении квартиры.

Что касается материальной стороны вопроса. Ваше право предъявлять претензии продавцу, не исполнившему свои обязательства, возникнет со следующего дня после установленной вами даты для освобождения квартиры. Вы можете рассчитывать на:

  • компенсацию всех расходов, понесенных в связи с необходимостью обеспечения себя другим жильем;
  • оплату коммунальных платежей до дня освобождения квартиры продавцом;
  • неустойку за пользование чужими денежными средствами;
  • компенсацию морального вреда.

Задайте свой вопрос юристу!

Некоторые другие отвеченные вопросы из раздела «Купля-продажа недвижимости»:

Продажа квартиры с участием несовершеннолетнего лица

Моей собственностью является ½ часть двухкомнатной квартиры. Еще ½ принадлежит моему несовершеннолетнему брату. Сможем ли мы ее сейчас продать?

Отказ от права преимущественной покупки жилья

У мужа в Москве есть 3/4 квартиры в собственности более трёх лет. Мы хотим эту его долю продать и по закону сперва предложили выкупить её другому собственнику…

Выделение доли в натуре и выплата компенсации совладельцам.

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Не хватает метров в новой квартире! Что делать?

Купила квартиру по договору долевого участия со строительной компанией. По договору площадь квартиры указана одна, а по техпаспорту оказалась меньше на 3 кв. м…

Ввел в заблуждение продавец квартиры. Что делать?

Осенью купил квартиру. При ее осмотре хозяева ввели в заблуждение тем, что она теплая… Как доказать, что недостаток тепла в квартире возник по вине прежних хозяев? Как отстоять свои права?

Переуступка пая в жилищно-строительном кооперативе

ЖСК строит жилой дом; ИП выкупил у него свой пай (соответствующий договор уступки права требования пая зарегистрирован в жилищно-строительном кооперативе) и продал физическому лицу…

Встречная покупка квартиры. Не успеваем её освободить. Что делать?

Мы продали свою квартиру и купили другую (первичку). Застройщики обещали ключи в течение месяца, но пока их нет, квартиру мы должны освободить, но как можно освободить, когда нет ключей от новой квартиры?

Долевая собственность на квартиру – долю можно сдать, можно продать

Мой муж после смерти отца получил по наследству 2/3 квартиры. Его племянница получила 1/3. Как можно сдать или продать квартиру? Племянница ничего слышать о продаже не хочет…

Квартира как индивидуальная собственность одного из супругов

Мой сын в настоящий момент прибывает в законном браке. Мы с моим мужем хотим сделать ему подарок на день рождения в виде 3-х комнатной квартиры. Но мы не хотели бы, чтобы в случае возможного развода, невестка имела право претендовать на жилплощадь…

Как сэкономить на уплате налогов при продаже квартиры?

Четыре года назад была куплена квартира за 2 млн. руб. Оформлена она была на мужа. Через 2 года заключили договор о разделе имущества и оформили по 1/2 доле прав собственности на меня и на мужа…

Продажа доли в квартире

Могу я продать свою 1/2 долю в приватизированной однокомнатной квартире (38,6 кв. м.) без ведома мамы, у которой тоже 1/2 доля?

Другие темы вопросов и ответов:

  • Долги
  • Кредит
  • Поручительство по кредиту
  • Ипотека
  • Коллекторы
  • Страхование
  • Купля-продажа недвижимости
  • Купля-продажа автомобилей
  • Развод
  • «Гражданский» брак
  • Установление отцовства
  • Алименты
  • Наследство, завещания
  • Размен жилплощади
  • Жилищный вопрос
  • Приватизация
  • Договоры и доверенности
  • Дарение
  • Административные правонарушения
  • ДТП
  • Нарушения ПДД. Взаимоотношения с ГИБДД.
  • Лишение прав
  • Угон транспортного средства
  • Уголовные преступления
  • Уголовно-Процессуальный Кодекс
  • Суд
  • Исполнительное производство, судебные приставы.
  • Детская преступность
  • Мировое соглашение
  • Трудовое право
  • Налоговое право
  • Декретный отпуск
  • Медицинское право
  • ИП и ООО
  • Земельное право
  • Гражданское право
  • Военкомат, служба в армии
  • Защита прав потребителей

Когда продавец должен передать квартиру покупателю? В какой срок он обязан сняться с регистрационного учета? И чем чревата задержка выполнения двух этих пунктов? Как правило, решивши купить квартиру в Москве, люди не задумываются над этими вопросами. А меж тем, именно физическое освобождение квартиры прежними собственниками часто становится камнем преткновения и источником конфликтов. Чтобы ссор и недоразумений не возникало, следует знать, что при разных ситуациях квартира может освобождаться и в день получения свидетельства о собственности, и через месяц, и даже через два.

Освобождение квартиры сразу после регистрации ДКП (договор купли-продажи)
О том, чтобы продавцы выехали из квартиры как можно раньше, а желательно еще до проведения сделки, мечтает подавляющее большинство покупателей. Однако, подобным образом ситуация развивается нечасто. Причина в том, что большая часть сделок, проводимых в столичном регионе – альтернативные. Но если квартира действительно свободна и в ней никто не живет, то в договоре часто указывают, что «Продавец обязуется освободить квартиру не позднее двух дней после регистрации договора купли-продажи».
Освобождение квартиры в течение стандартного срока
По разным причинам, но чаще всего, собственники не могут выехать из квартиры сразу после подписания договора купли-продажи или после получения зарегистрированных документов. В этом случае стороны договариваются и указывают, в течение какого срока квартира будет передана покупателю. Лучше указать все максимально конкретно, к примеру, включить в договор фразу, что «Продавец обязуется передать квартиру не позднее 14 дней после регистрации договора купли-продажи».
Освобождение «альтернативных» квартир
Когда в цепочке участвует ни одна, ни две и даже ни три квартиры, физическое освобождение объектов прежними собственниками может затягиваться. При этом представители покупателя, приобретающего самую «проблемную» квартиру (собственники которой, по разным причинам, будут переезжать долго), могут настаивать на размытом сроке освобождения недвижимости. Соглашаться на него не стоит, поскольку в этом случае продавец может выезжать из квартиры бесконечно долго. Лучше указать в договоре конкретную дату, не позже которой квартира должна быть передана и освобождена.

01Покупка квартиры содержит множество нюансов, которые просто необходимо учитывать. Одним из них также является период времени, в течение которого продавец освобождает квартиру, а покупатель принимает ее.

02Первое, что необходимо отметить, универсального срока не существует, хотя Гражданский Кодекс и регулирует вопрос передачи недвижимости. Так, в статье 556 говорится, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае же если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Также в законе говорится, что уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество. В таком случае уже подается иск в суд с требованием обязать продавца передать квартиру покупателю.

03То есть, по сути, Гражданский Кодекс отдает вопрос о сроках на откуп самим участникам сделки, которые прописывают его отдельным пунктом в договоре купли-продажи. В профессиональном сообществе принято, что по умолчанию эти сроки не превышают двадцать один рабочий день с момента государственной регистрации права собственности покупателя и уплаты им полной стоимости квартиры.

04Однако при этом покупателю не выгодно ждать такой долгий срок, так как, например, в случае покупки по ипотеке платежи начинаются с момента выдачи кредита, но реально квартира освобождается продавцом не сразу, возможно это заставляет тратить время и деньги на съем временного жилья. Что же делать со сроком освобождения квартиры после покупки / продажи? Покупателю в таком случае следует отдельно договариваться с продавцом о сроке передачи собственности и настаивать на их сокращении. Для продавца, как показывает практика, самым компромиссным вариантом является срок от недели до двух календарных недель.

05Особняком выступают «альтернативные квартиры», то есть ситуация, когда продавец взамен продаваемой квартиры покупает себе новую. Подобные цепочки могут включать в себя сразу 5-10 квартир. В таком случае переговоры о сроках станут более сложными, так как серьезно увеличится количество их участников. Однако оно редко превышает месяц. В эти сроки, как правило, все участники сделки успевают переехать в новые квартиры.

06Таким образом, отсутствует законодательно установленный допустимый срок освобождения продавцом жилья, поэтому следует особое внимание уделять договору купли-продажи, в котором эти сроки и будут прописаны. Главное, не только настаивать на своей позиции по срокам в устных переговорах с собственником, но и добиваться перенесения результатов устной договоренности в конечный текст договора, не забывать прописывать срок освобождения в авансовом соглашение, лучше договориться обо всем на берегу.

07На практике, когда собственник выписывается после продажи квартиры, в отдельную ячейку закладывается часть суммы (от 50 тыс. р. до 100 тыс. р.) от стоимости квартиры, под выписку. Условием доступа будет служить либо отметка в паспорта с иным адресом регистрации или выписка из домовой книги. Такой способ расчета с продавцом, подстраховывает на случай не соблюдения договоренностей по договору купли продажи. В таком случае можно на эти деньги воспользоваться услугами адвоката (юриста) и выписать продавца по суду, если он просрочил установленный в договоре купли-продаже срок, но надо быть особо осторожным, если в квартире прописан маленький ребенок – это особый случай и суд будет на стороне ребенка. Если у вас нестандартная ситуация, проконсультируйтесь со специалистом.

08PS Помните: передать квартиру покупателю по придаточному акту — обязанность продавца. Обязанность покупателя передать денежные средства продавцу в размере, установленном в договоре купли-продажи, а также получить от продавца написанную им собственноручно расписку в получение денежных средств.

Вы решили продать квартиру. Причины могут быть разными — разонравилась, или выросла семья и необходимо приобрести жилье большей площади, или просто понадобились деньги.

Разумеется, чтобы избежать лишних сложностей, лучше заранее иметь общие представления об основных этапах процесса продажи квартиры на вторичном рынке жилья.

Сегодня на продажу квартиры может потребоваться больше времени, чем в недавнем прошлом, ведь покупатели предполагают, что квартиры будут дешеветь и дальше, поэтому не торопятся их приобретать, и, конечно, наибольший интерес вызывает жилье по явно заниженным ценам. Так что продавцам приходиться прикладывать максимум усилий, для того чтобы найти покупателя и продать свою квартиру по приемлемой цене. С другой стороны, покупатель с наличными — редкое явление и всё чаще квартиры продаются под ипотеку. Почему не стоит избегать покупателей-ипотечников, читайте в статье.

К тому же сорвать сделку купли-продажи или отложить ее на неопределенное время могут неправильно оформленные документы на недвижимость или их отсутствие. Об основных этапах процесса продажи квартиры рассказывают юристы и нотариусы Караганды.

Начало — сбор документов

В первую очередь при продаже квартиры необходимо иметь следующие документы:

  • договор купли-продажи, мены, дарения, приватизации (если вы квартиру, соответственно, купили, обменяли, получили в дар или приватизировали);
  • свидетельство о праве на наследство (в случае если квартира или ее доля получена по наследству);
  • решение суда, вступившее в законную силу и подтверждающее право собственности;
  • технический паспорт (этот документ выдается центрами по недвижимости по месту расположения квартиры);
  • удостоверение личности.

Следует отметить, что правоустанавливающий документ на квартиру должен быть обязательно зарегистрирован в регистрирующем органе и содержать штамп регистрации.

В случае утери какого-либо из указанных документов нужно получить дубликат в том органе, который его выдавал. Дубликат документа должен быть также зарегистрирован в ЦОНе.

Надо сказать, что собственниками квартиры являются все лица, указанные в правоустанавливающих документах (статья 188 ГК РК). Кроме того, не имеет значение, проживает ли сособственник в данной квартире или нет. Права собственности не прекращаются и при выезде за границу.

Обратите внимание на то, чтобы характеристики, приведенные в техническом паспорте, не отличались от указанных в правоустанавливающих документах (например, площадь жилья). Если есть несоответствие, то придется заказывать новый техпаспорт, а на это потребуются время и деньги.

Технический паспорт содержит основные данные о техническом состоянии квартиры. Поэтому очевидно, что если вы самовольно произвели перепланировку квартиры или даже приобрели жилье в таком виде, то перед продажей квартиры перепланировку лучше узаконить. Ведь это может привести к нежелательным последствиям при продаже уже в момент подписания договора. На страницах нашей газеты мы писали о том, куда обратиться и какие документы требуются для того, чтобы узаконить перепланировку.

Конечно, оформить договор купли-продажи с не утвержденной по закону перепланировкой возможно, но на невыгодных для продавца условиях со значительным снижением цены.

Как восстановить документы на недвижимость >>>

Реклама — важна

При подготовке квартиры к продаже не стоит забывать о рекламе продаваемого объекта. Объявления о продаже желательно одновременно поместить в нескольких средствах массовой информации. При этом важно четко изложить условия продажи: количество комнат, этаж, район нахождения и т.д. Также продавцу важно проинформировать покупателей обо всех достоинствах продаваемой квартиры. А вот цену лучше оговаривать с потенциальным покупателем уже при показе.

Конечно, по-прежнему эффективен старый способ расклеивания объявлений на стенах и столбах в своем районе. Они наверняка заинтересуют жителей района, желающих переселить поближе родственников. Но следует иметь в виду, что делать это необходимо в специально предназначенных для этого местах. Потому что городские власти могут привлечь к административному наказанию или потребовать помыть столбы, на которых вы расклеили свои объявления. К примеру, в Караганде сумма штрафа за размещение объявлений «в не положенном месте», установленная городскими властями, составляет 8 500 тенге. Мытье одного столба оценено в 850 тенге, так что «отработать» штраф вы можете, помыв 10 столбов.

Объявления в СМИ лучше публиковать вплоть до того момента, пока потенциальный покупатель не внесет задаток.

Согласно статье 337 ГК РК:

  1. Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне и в обеспечение заключения и исполнения договора либо исполнения иного обязательства.
  2. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть заключено в письменной форме. Это правило применяется и в том случае, когда основное обязательство должно быть нотариально удостоверено. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о задатке.

Только после получения задатка сделка купли-продажи приобретает правовой смысл, с обеспечением правовых обязательств (статья 292 ГК РК). На страницах газеты мы уже писали о том, какие обязанности возникают у продавца и покупателя при внесении задатка и чем отличается задаток от аванса. Стоит повторить, что для продавца желательно получить задаток. Это гарантия того, что покупатель в последний момент не откажется от приобретения квартиры. Однако если сделка будет сорвана по вине продавца, ему придется вернуть покупателю двойную сумму задатка и, кроме этого, возместить его возможные убытки (статья 338 ГК РК).

Что за сделка без нотариуса

Очевидно, что после проведения колоссальной работы по рекламе и показу квартиры вы найдете покупателя собственной квартиры, но это только полдела. Главное — юридически правильно оформить договор купли-продажи квартиры. Процедура заключения договора в простой письменной форме без нотариуса недостаточно отработана и из-за многих недостатков используется крайне редко. К тому же она занимает больше времени, и все равно требуются документы, заверенные нотариусом, — согласие супруга, заявление третьих лиц и т.д. Поэтому лучше обратиться к нотариусу.

Заранее принесите ему необходимый «пакет» документов на квартиру. Нотариус представляет интересы обеих сторон — и продавца и покупателя. Удостоверяя договор, он проведет правовую экспертизу представленных документов, запросит выписку, подтверждающую правомочия собственника, проверит, нет ли каких-либо обременений, проверит истинные намерения сторон, их дееспособность, подлинность подписей. Нотариус сразу же увидит спорные моменты и объяснит все тонкости законодательства по сделке в данном случае. Кроме того, в случае возникновения судебного разбирательства нотариус будет свидетельствовать в суде. Он вправе отказать в удостоверении сделки, если обнаружит нарушение закона.

Оформление сделок с недвижимостью у нотариуса: нюансы и стоимость >>>

Составление договора купли-продажи

Действующее законодательство Республики Казахстан предусматривает письменную форму сделки купли-продажи квартиры путем составления документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (статья 153 ГК РК). Составленный договор сделки купли-продажи квартиры подлежит нотариальному удостоверению.

Для оформления договора купли-продажи квартиры у нотариуса необходимы:

  • правоустанавливающие документы на квартиру;
  • нотариальные доверенности, с необходимым объемом полномочий, от всех отсутствующих сособственников;
  • личная явка всех сособственников квартиры старше 14 лет с паспортами или удостоверениями личности (для достигших 16 лет);
  • личная явка супруга собственника квартиры с удостоверением личности и свидетельством о браке, если квартира приобретена во время брака (кроме случаев получения ее в дар или по наследству), либо нотариальное заявление супруга о согласии на продажу;
  • кадастровая справка о зарегистрированных правах (обременениях). Выдается департаментом юстиции через центры обслуживания населения по месту нахождения квартиры. Действительна такая справка один день, поэтому получать ее необходимо в день заключения договора;
  • свидетельства о рождении несовершеннолетних сособственников квартиры;
  • удостоверения личности продавца и покупателя.

Кроме того, обязательно наличие разрешения органа опеки и попечительства на продажу доли несовершеннолетних сособственников квартиры.

Все, кто указан в правоустанавливающих документах, должны присутствовать при оформлении договора купли-продажи квартиры или действовать через представителя по доверенности. Исключение возможно, если сособственник умер к моменту заключения сделки. В этом случае необходимо оформить наследство в установленной законом форме.

Важной частью подготовки к заключению договора купли-продажи квартиры является уяснение наличия обременений (ограничений) в пользовании квартирой, а иногда и в распоряжении ею.

Пункт 1 статья 406 ГК РК гласит: по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество (товар) в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество (товар) и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Следовательно, договор купли-продажи должен предусматривать цену квартиры. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным. Цена квартиры определяется в тенге, и в договоре желательно указать, что она окончательная и не подлежит изменению. Конечно, необходимо указывать реальную стоимость квартиры, ведь в случае расторжения договора именно она будет фигурировать в суде.

Кроме того, в договоре могут быть указаны условия, конкретизирующие определенные права и обязанности сторон по договору:

  • право собственности продавца и основания возникновения этого права;
  • ограничения прав продавца, обременения имущества залогами, правами третьих лиц;
  • условия и порядок оплаты имущества покупателем;
  • условия и порядок передачи имущества продавцом;
  • обязательства сторон по регистрации перехода права собственности.

Также стоит отметить, что в обязательном порядке в договоре купли-продажи указывается:

  • адрес расположения квартиры;
  • назначение;
  • площадь, в том числе жилая;
  • этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора.

Если заключается договор купли-продажи квартиры в кредит с рассрочкой платежа, то в документе обязательно указываются:

  • размеры платежей;
  • порядок выплаты платежей;
  • сроки выплаты платежей.

Стоит отметить, если эти условия не перечислены, то договор купли-продажи с рассрочкой платежа считается незаключенным и регистрации не подлежит.

Нотариус поясняет, что в договор купли-продажи можно внести любые условия по сделке, но только в соответствии с законом. Основная задача нотариуса — убедиться в том, что продавец и покупатель понимают, что делают, и осознают последствия подписания договора. Юридически грамотно составленный и нотариально удостоверенный договор купли-продажи квартиры — это ваши гарантии при заключении сделки с недвижимостью.

Регистрация договора купли-продажи квартиры

Заключенный договор купли-продажи квартиры обязательно должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке. У покупателя право собственности на квартиру возникает только после установленной государственной регистрации в департаменте юстиции (статья 118 ГК РК).

Подача документов для регистрации осуществляется через центры обслуживания населения.

Для регистрации нотариально заверенного договора купли-продажи квартиры необходимы следующие документы:

  • договор купли-продажи квартиры — оригинал и нотариально удостоверенная копия;
  • удостоверения личности покупателя и продавца — оригиналы и копии;
  • технический паспорт на квартиру;
  • квитанция об оплате регистрационного сбора в размере 50% МРП.

Сроки расторжения договора купли-продажи квартиры

Заметим, что особое внимание следует обратить на сроки исковой давности оспаривания сделок с квартирами в судебном порядке, которые установлены действующим Гражданском кодексом Республики Казахстан и не могут быть изменены соглашением сторон.

Общий срок для защиты нарушенного права лица или охраняемого законом интереса для всех субъектов гражданских правовых отношений установлен в три года (статья 178 ГК РК).

Но есть и специальные сроки исковой давности для признания сделки недействительной. Это касается сделок, совершенных под влиянием обмана, насилия, угрозы или вследствие злонамеренного соглашения. Срок исковой давности в таком случае составляет один год со дня прекращения насилия или угрозы (пункт 2 статья 162 ГК РК).

По требованию одной из сторон договор купли-продажи может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором.

Следует заметить, что существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Разумеется, продавать квартиру можно в любом состоянии, но продавец отвечает за все скрытые недостатки, даже если покупатель не смог их обнаружить при осмотре квартиры. В соответствии с действующим законодательством (пункт 2 статьи 430 ГК РК) требования, связанные с недостатками квартиры, могут быть предъявлены в пределах двух лет со дня ее передачи. Покупатель вправе требовать устранения недостатков или уменьшения цены. Кроме того, недостатки могут стать причиной расторжения договора. Поэтому при продаже квартиры заранее предупредите покупателя о промерзающей стене или протекающей крыше.

Односторонний отказ от исполнения обязательств (расторжение договора) и одностороннее изменение условий договора действующим законодательством не допускаются (статья 273 ГК РК).

Конечно, при продаже квартиры можно положиться на свой жизненный опыт либо на опыт ваших друзей и близких. Но лучше все-таки получить консультацию специалистов — юристов и нотариусов. Только при условии, что продавец будет проявлять больше активности в продаже собственного жилья, ему удастся быстро продать квартиру с минимальными потерями денег и времени.

Перепланировкой считается любое несоответствие между фактической планировкой помещения и техническим планом центра по недвижимости (бывшего БТИ).

Если вы продаете квартиру, найдите время, чтобы привести ее в порядок. Даже такая мелочь, как блестящие окна, может стать решающей для потенциальных покупателей. Квартира, наполненная светом и свежим воздухом, выглядит привлекательнее.

Дарья Власова, www.kn.kz

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх