Коммунальная квартира 2018

Время чтения: 5 минут

В России сохранилось немало объектов коммунального жилья, находящегося в собственности нескольких людей. Если владелец оного из помещений хочет продать или заложить его, потребуется оценка комнаты в коммунальной квартире. Эта услуга очень схожа с оценкой целого объекта, однако существует ряд отличий. Давайте разберемся, как осуществляется эта процедура и для чего она нужна.

Общие сведения об оценке доли в жилье

Людям приходится сталкиваться с оценкой недвижимости, например, при заключении сделок, оформлении наследства, получении некоторых разрешительных документов.

Если гражданин владеет не всей квартирой целиком, а только ее частью, применяются общие принципы оценивания имущества. Однако определенные особенности несколько усложняют этот процесс.

Оценка доли (части) в квартире – более сложная процедура, чем определение стоимости всего объекта недвижимости.

На цену недвижимости влияет рыночная ситуация – стоимость аналогичных объектов на рынке. И хотя найти выставленную на продажу квартиру со схожими параметрами не так уж сложно, оценить конкретную долю в определенном помещении довольно трудно, поскольку каждая ситуация уникальна.

Кроме того, доля может быть выделена в натуре в виде комнаты или ее части, но возможна и общая совместная собственность на объект. Этот и другие факторы усложняют процедуру оценки части квартиры.

Более детально ознакомиться с особенностями процедуры поможет материал «Оценка квартиры».

Оценка комнаты в коммуналке

При оценке коммунальной комнаты следует учитывать наличие не только жилых помещений, но и мест общего пользования жильцов: коридора, ванной, туалета, кухни. Поскольку каждый обитатель коммунальной квартиры имеет равные права на пользование ими, такие места находятся в общей совместной собственности всех жильцов и не выделяются в натуре.

Проводя процедуру оценки, эксперт определяет стоимость именно комнаты, без учета права совместной собственности заказчика на места общего пользования.

И все же уровень обустроенности подобных мест прямо влияет на конечный результат: чем более благоустроен туалет, ванная и коридор, тем дороже будет оценена комната.

Кроме того, чем больше жилых помещений в квартире, тем дешевле окажется стоимость каждой комнаты в ней.

Особенности долевой собственности

Как упоминалось выше, долю в квартире можно выделить в натуре в виде отдельной комнаты. Но чаще всего жилье находится в совместной собственности нескольких людей: супругов, наследников одной очереди по закону и так далее. В первом случае стоимость имущества будет выше, поскольку его можно увидеть и оценить собственными глазами.

Если человеку принадлежит половина квартиры, которая находится в совместной собственности и стоит миллион рублей, то 1/2 объекта однозначно будет стоить дешевле. Гораздо меньше 500 000 рублей.

Более подробно процедура описана в статье «Как оценить доли недвижимости».

Процедура оценки комнаты

Объективно рассчитать стоимость комнаты в коммунальной квартире невозможно, если применять лишь классическую сравнительную методику, которая используется для оценки комнаты в индивидуальном жилье. Согласно этому подходу, конкретный объект сравнивается с аналогичными предложениями на рынке.

Однако, если внести в методику некоторые поправки, то сделать это вполне реально. К таким правкам можно отнести:

  • общее состояние дома, подъезда, мест общего пользования и комнаты. Без этой информации невозможно понять, как оценить комнату для продажи;
  • качество работы обслуживающих организаций;
  • дату последнего проведения косметического и капитального ремонтов;
  • наличие, возраст и состояние коммунальных и инженерных сетей.

Поскольку комнаты – это жилые помещения, обязательно следует принимать во внимание и другие факторы, влияющие на жизненные условия людей и, соответственно, цену недвижимости:

  • удаленность от транспортных узлов;
  • общее благоустройство территории;
  • наличие инфраструктуры поблизости и так далее.

Для чего нужно определение стоимости

Оценка стоимости комнаты нужна во всех случаях, когда планируется смена собственника или меняется статус недвижимости, например, происходит:

  • купля-продажа;
  • оценка для банка или суда;
  • оформление наследства;
  • заключение брачного контракта;
  • предоставление сведений в органы опеки и попечительства;
  • оформление документов в посольство;
  • страхование и так далее.

Для каждого из случаев это действие должен совершать специалист-оценщик, имеющий соответствующие знания и лицензию. Итогом его работы станет документ под названием «Заключение эксперта», где и будет указана стоимость недвижимости.

Стоимость услуги оценщика

На конечную сумму, которую придется заплатить оценщику, влияют две группы обстоятельств: общее состояние объекта недвижимости и индивидуальные особенности комнаты.

К первой группе можно отнести:

  • месторасположение дома;
  • состояние окружающей территории;
  • состояние подъезда, квартиры, инженерных сетей, их площадь и протяженность;
  • количество соседей;
  • тип строения.

Ко второй группе относится:

  • наличие ремонта;
  • состояние комнаты;
  • ее площадь;
  • наличие лоджии/балкона.

Вот как выглядит ориентировочная стоимость работ в Москве и области.

Характеристика объекта Примерная стоимость услуги (руб.)
Типовой дом в пределах города 4000
Типовой дом в области 5000
Индивидуальный дом в городе площадью больше 120 м2 6000
Индивидуальный дом за пределами города площадью от 120 м2 7000

Сроки оформления – 2-3 дня.

Больше информации в статье «Стоимость оценки квартиры».

Необходимые документы

Для проведения оценки помещения, в соответствии с нормами законодательства, нужно предоставить специалисту комплект документов.

Собирать их придется в разных учреждениях. Так, в Бюро технической инвентаризации нужно получить:

  • технический паспорт объекта. Если есть кадастровый паспорт на комнату в коммунальной квартире, его достаточно;
  • поэтажный план здания;
  • краткое письменное сопровождение (экспиляцию) к поэтажному плану.

Правоустанавливающие документы:

  • паспорт физического лица или реквизиты предприятия-заказчика;
  • подтверждение государственной регистрации права собственности на объект недвижимости или договор долевого участия;
  • описание обременений на квартиру с подтверждающими документами, если таковые имеются.

О других особенностях процедуры читайте в материале «Что нужно при оценке квартиры».

Расчет кадастровой стоимости объекта

Только эксперт может точно ответить на вопрос, как рассчитать кадастровую стоимость комнаты в коммунальной квартире. В качестве приблизительного ориентира используется следующая формула:

Кадастровая стоимость комнаты = стоимость квартиры / площадь квартиры х площадь комнаты.

Как мы уже выяснили, таким способом можно получить лишь приблизительные данные.

Подразделения Росреестра обладают полной информацией обо всем недвижимом имуществе в стране. К редким исключениям можно отнести объекты, право собственности на которые не зарегистрировано. Однако кадастровая стоимость коммунальной квартиры целиком наверняка содержится в базе данных Росреестра.

Если жильцы оформили право собственности на комнату, то можно получить нужную информацию с сайта Росреестра онлайн. Такие сведения считаются публичными и доступны любому желающему на бесплатной основе.

В случае, если коммунальная комната не оформлена как самостоятельная собственность, нужно инициировать выделение доли в общей жилплощади. После этого собственник получит выписку из ЕГРН, в которой будет прописана стоимость долевого имущества с учетом общей цены квартиры.

Узнать стоимость комнаты можно несколькими способами:

  1. Заказать в отделении Многофункционального центра (МФЦ) справку с указанием стоимости помещения в соответствии с данными кадастра. Время ожидания ответа занимает до двух недель. Обращаем внимание, что рыночная и кадастровая стоимость недвижимости могут сильно отличаться. Колебания цен достигают 40% как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому собственнику помещения невыгодно оперировать данными, полученными таким образом.
  2. Оценить комнату с помощью онлайн-сервиса.
  3. Заказать услуги квалифицированного оценщика. Он предоставит наиболее объективную информацию, соответствующую обстановке на рынке недвижимости. Срок получения ответа – до одной недели.

Перед совершением любой сделки в отношении квартиры советуем узнать, как определяется кадастровая стоимость недвижимости.

Оценка комнаты онлайн

В интернете доступна оценка комнаты в коммунальной квартире онлайн. Сделать это можно посредством специального калькулятора, размещенного, например, на . Методика расчета основывается на основании анализа базы объявлений и специализированных справочников, которыми пользуются эксперты.

Оценка недвижимости с помощью таких калькуляторов – автоматизированный метод сравнительного анализа.

Как правило, погрешность полученной цифры не превышает 5% от вывода, который сделает эксперт. Однако при заключении любой сделки по смене собственника или получении обременения на недвижимость нужно воспользоваться услугами оценщика.

Выводы

Оценка комнаты обязательна при совершении любой сделки, накладывающей обременение на имущество, или при смене собственника. Проводят процедуру лицензированные эксперты-оценщики.

В качестве ориентира можно рассчитать примерную стоимость недвижимости на онлайн-калькуляторе или узнать ее на сайте Росреестра.

Если кадастровый номер комнаты в коммунальной квартире еще не присвоен, то нужно это сделать перед совершением любых сделок.

Текст видеосюжета «Комната или доля: что я продаю?»

Здравствуйте, на форум портала поступил вопрос: «Подскажите пож! Судом мне выделена комната для проживания в квартире, а также определена доля собственности в этой квартире. Также судом определен размер оплаты за коммуналку для всех проживающих в квартире. Задумываюсь о продаже. Что я продаю: долю или комнату? Насколько я понял — разница в цене для этих двух вариантов будет существенная…»

Комнаты и доли. Как не запутаться? Как понять, что такое комната, что такое доля?

Давайте, попробуем разобраться.

Доли бывают «идеальные» и «реальные». Идеальная доля — эта та доля, которая не соответствует площади ни какой из комнат и в натуре никак не выделена.

В какой комнате эта доля?

Там, где 8 метров? Но этого мало.

Там, где 20 метров? Но этого много.

То есть получается, что у человека доля и в одной, и в другой комнате. И как эти доли будут распределяться между другими сособственниками — это всегда предмет договоренностей.

Не достигли договоренностей — значит, сосед может ходить по Вашей комнате. (Точно так же как и Вы можете ходить по комнате соседа, и никто Вам запретить этого не может.
Почему?
Потому что в той комнате есть Ваша доля.
А в той комнате, которую занимаете Вы — есть доля соседа.

Это — что касается «идеальных долей».

Но доли бывают реальные.

Реальные доли соответствуют по площади какой-либо комнате, и выделены в натуре в виде комнаты. То есть в правоустанавливающих документах написано, что «человеку принадлежит комната номер такая-то, что составляет столько-то сотых долей квартиры. В этом случае, человеку принадлежит комната, и в этом случае, он на свою комнату может повесить замок и в свою комнату никого не пускать, в том числе и других соседей.
Но точно так же, как и соседи могут отгородиться: тоже повесить замок на свою комнату и тоже Вас не пускать.

Комната, понятное дело, стоит дороже, чем идеальная доля.
Почему?
Потому что у человека своя комната, куда он может прийти, и где он может жить, и где он может не ждать прихода соседей.

Когда человеку принадлежит доля, то, как я уже говорил, гулять по этой доле могут в любое время дня и ночи другие соседи.
Именно поэтому комнаты стоят дороже, чем доли. То есть если Вам по документам принадлежит комната — радуйтесь: Вы можете продать эту комнату дороже, чем будете продавать долю.

Но нужно смотреть правоустанавливающие документы. То есть там четко должно быть указано, что Вам принадлежит, допустим, комната номер 1, по адресу такому-то в квартире номер такой-то.

Спасибо за внимание.

С Вами был я, Дмитрий Овсянников и проект «ipotek.ru, Об ипотеке по-русски».

Если у Вас будут вопросы по ипотеке или по недвижимости — задавайте их на форумах портала.

До свидания.

Пакет документов:
1. Правоустанавливающий документ (договор приватизации, купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и т.д.)
2. Справка из ЕРЦ об отсутствии задолженности по квартплате
3. Справка из «паспортного стола» о прописанных в комнате
4. Справка из налоговой об отсутствии задолженности по налогу на имущество
5. Кадастровый паспорт БТИ на комнату (при подаче документов на госрегистрацию прав, предоставление кадастрового паспорта является необязательным
6. Выписка из ЕГРП – Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (при подаче бумаг на госрегистрацию выписка необязательна).

Дополнительно:
1. Распоряжение органов опеки и попечительства, если несовершеннолетние лица, или совершеннолетние, ограниченные в дееспособности, являются собственниками жилого помещения
2. Для состоящих в браке нотариально удостоверенное согласие супруга на совершения сделки, если отчуждаемая комната приобретена в собственность в период зарегистрированного брака, от Покупателя необходим паспорт и нотариальное согласие супруга на покупку
3. Главное при продаже-покупке комнаты — у продавца должен быть на руках отказ от преимущественного права покупки от соседей. Если вторая комната не приватизирована, отказ дает Администрация города, если собственником второй комнаты является несовершеннолетний, отказ от преимущественного права покупки предоставляется от органов опеки и нотариальный отказ от родителей ребенка. Отказ должен быть оформлен на ту сумму, которая будет в договоре купли-продажи жилого помещения. В случае изменения суммы договор переписывается заново.

Коммунальная квартира — квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и / или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего пользования квартиры) и инженерное оборудование в местах общего пользования.

Источник. Определение дано в Законе г. Москвы от 11 марта 1998 года N 6 «»Основы жилищной политики города Москвы».

Иные варианты

Коммунальная квартира — квартира, в которой проживают несколько семей граждан или (и) граждане, являющиеся собственниками комнат в данной квартире или (и) занимающие их по договорам социального найма, совместно использующие вспомогательные помещения (места общего пользования) квартиры и находящееся в них инженерное оборудование.

Источник. Закон Нижегородской области от 07.09.2007 № 123-З «О жилищной политике в Нижегородской области».

Особую признательность за высказанные предложения и пожелания выражаем г-ну Квартник Юрию Васильевичу.

Посмотреть наши объекты

  • Загородная недвижимость. Предлагается продажа дач в Красноярске недорого.
  • Вы в командировке? Предлагаем квартиры посуточно в Великом Новгороде из первых рук.

Таблица: ЦИАН

«Динамика цен на рынке комнат соответствует изменениям на вторичном рынке в целом, — рассказал Алексей Попов, — С 2014 года они подешевели в среднем на 10–12%. В последние несколько кварталов снижение цен предложения прекратилось».

Цена комнаты зависит от нескольких факторов: площади и состояния комнаты, района, количества комнат в квартире, состояния мест общего пользования, идет дом под реновацию или нет.

«Цена на комнаты также зависит от общей ценовой политики по рынку недвижимости и ситуации в целом, — отметил ведущий менеджер департамента вторичного жилья агентства недвижимости «Азбука жилья» Александр Лунин. — Хотя, если сравнивать по общему рынку недвижимости Москвы, у комнат коэффициент падения цены по году будет чуть меньше в 2018 году, чем по рынку в целом, и составит ориентировочно 3–5%».

Что вы покупаете

В одной коммунальной квартире часть комнат может находиться в собственности у жильцов, другая часть — принадлежать государству. В «государственной» части люди могут жить на основании договора социального найма. Остальные помещения — кухня, санузел, коридор, кладовые, балконы и лоджии — принадлежат хозяевам на правах общей долевой собственности.

«У некоторых есть ложное убеждение, что это имущество принадлежит «всем поровну», — рассказал Евгений Затонский. — На самом деле это не так: у собственников в общем имуществе есть своя доля, причем ее размер зависит от размера комнаты. Чем больше ваша комната, тем большая площадь общего имущества вам принадлежит. А это значит, что в содержание этого имущества вы должны вкладываться больше, в том числе финансово».

Фото: Интерпресс/ТАСС

Правила продажи комнат

Собственники других комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой доли в порядке и на условиях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ.

«Для соблюдения прав этих собственников продавец комнаты должен им направить специальное извещение, — рассказала управляющий партнер «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Марина Толстик. — Такое извещение — это документ, в нем указана цена и условия, на которых продается комната. А владельцы других комнат в коммунальной квартире могут приобрести продаваемую комнату на этих условиях».

Если какие-то комнаты в коммунальной квартире находятся в муниципальной собственности (не приватизированы), то уведомление о продаже нужно направить в соответствующий орган исполнительной власти, осуществляющий правомочия собственника жилого фонда (в Москве это департамент городского имущества).

Если в течение месяца никто из собственников других комнат не купит продаваемую комнату по назначенной продавцом цене, то ее можно продать любому другому лицу. Свой отказ соседи могут заверить у нотариуса или при регистрации сделки и права собственности в регистрационной палате. Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства.

«При отказе других собственников от приобретения комнаты продавать третьим лицам ее можно только по стоимости не ниже той, по которой он предлагал ее выкупить соседям. В противном случае договор купли-продажи может быть расторгнут по иску владельцев других комнат», — отметил Евгений Затонский.

Правило о преимущественной покупке не работает, если комната будет продана одному из соседей-собственников по коммунальной квартире, то есть в этом случае не нужно предлагать выкуп комнаты остальным соседям.

Сложности с продажей

В реальной жизни сложности с продажей комнаты могут возникнуть уже на этапе уведомления собственников коммунальной квартиры. Первая проблема — поиск самих соседей, на который порой уходит очень много времени. Нередки случаи, когда другие собственники не проживают в коммунальной квартире и продавцу комнаты неизвестно их местонахождение.

«В этом случае письменное уведомление нужно направлять либо по последнему известному адресу соседа-собственника, либо по месту нахождения его комнаты, то есть на адрес той же коммунальной квартиры, — рассказала руководитель юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — Предпринять такой шаг необходимо, поскольку при нарушении преимущественного права покупки собственники других комнат вправе в течение трех месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей покупателя».

Бывают ситуации, когда продавец не знает владельца другой комнаты — например, если после смерти прежнего соседа-собственника его наследники не зарегистрировали в ЕГРН свои наследственные права.

Фото: Марина Круглякова/ТАСС

«В этом случае продавцу сложно понять, кого же нужно уведомлять о продаже комнаты. Хорошо, если удастся найти нотариуса, открывшего наследственное дело, и с его помощью разыскать наследников», — отметила Светлана Краснова.

Часты также ситуации, когда собственники остальных комнат умышленно препятствуют соседям, занимающимся продажей. Юристы «Инком-Недвижимости» рассказали, что некоторые соседи саботируют процесс продажи, срывают просмотр комнаты потенциальным покупателем, затягивают подготовку к сделке или даже пытаются ее предотвратить. Например, они могут игнорировать направляемые им уведомления или уклоняться от их получения. Могут формально согласиться на выкуп комнаты, а в дальнейшем затеять переписку с продавцом по согласованию условий сделки, чтобы в конечном счете под разными предлогами на сделку так и не выйти. Некоторые недобросовестные соседи иногда просят других людей (например, родственников) получить за них уведомления, чтобы потом доказывать отсутствие надлежащего извещения о продаже комнаты.

Причины для таких действий могут быть самые разные. Например, другие владельцы комнат могут считать цену завышенной и рассчитывают выкупить комнату дешевле. Или же соседей устраивает, что остальные комнаты пустуют (если владельцы живут в других местах) и места общего пользования фактически полностью находятся в их распоряжении. Продажа соседских комнат грозит им новыми жильцами, с которыми все-таки придется делить жилплощадь.

Эксперты советуют в таких случаях запастись терпением и добиваться от соседей необходимых отказов либо согласия на покупку, а все документы по возможности заверять нотариально. Либо можно обратиться к опытным риелторам или юристам, которые возьмут эти хлопоты на себя.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх