Кто составляет договор купли продажи при ипотеке?

Неискушенные клиенты зачастую не видят разницы между агентским и юридическим сопровождением сделок с жильем. Между тем услуги эти хоть и взаимно пересекающиеся, но все-таки разные, хотя бы потому, что оказывают их разные специалисты. В первом случае клиент обращается в агентство недвижимости, во втором – в юридическую компанию.

Разные сопровождающие

Когда вас «сопровождает» риэлтор, в его обязанности, если речь идет о покупке, обычно входит проверка самого объекта, его состояния, включая технические коммуникации дома и квартиры, и рекомендации по цене сделки.

Нередки ситуации, когда грамотный риэлтор после оценки квартиры помогает снизить цену на нее, выявив те или иные объективные недостатки.

Продавцу жилья, помимо прочего, сопровождающий-риэлтор поможет в сборе необходимых документов.

Ну и, конечно же, риэлтор должен принимать самое активное участие в переговорах продавца и покупателя, где согласовываются все условия и снимаются взаимные разногласия – не только юридические, но и психологические.

Дальнейшие этапы сопровождения и у юриста, и у риэлтора аналогичны.

Проводится проверка продавца: его дееспособность (к примеру, не состоит ли он на учете в психдиспансере) и полномочия на совершение сделки. Оценивается история перехода квартиры из рук в руки, количество зарегистрированных в ней лиц, налоговые и коммунальные платежи по объекту, наличие исковых требований и существующих или потенциальных притязаний на квартиру третьих лиц.

Далее следуют подготовка договора купли-продажи, согласование и проведение взаиморасчетов, регистрация сделки в Росреестре с получением документов о регистрации права собственности и подписание акта приема-передачи.

Если квартира покупается на первичном рынке, то будет проверен договор долевого участия, документы застройщика, включая разрешительную документацию на объект. Грамотный специалист обязательно оценит репутацию застройщика, учитывая наличие судебных дел.

Вот тот стандартный набор действий, который пройдет сопровождающий вместе со своим клиентом.

Как видим, специфическая часть риэлторского сопровождения лежит в области агентской работы со второй стороной сделки – в обеспечении своему клиенту режима максимального благоприятствования, в том числе и по вопросу цены.

Далеко не все юристы хотят и могут этим заниматься. Но некоторые хотят и, главное, могут.

Юрист и немного риэлтор

Зачастую юристы, специализирующиеся на жилищных вопросах, с годами практики становятся «немного риэлторами». Вопросы, которые им приходится решать, настолько тесно связаны с агентской работой, что и соответствующие навыки со временем приобретаются.

Подтверждение тому – перечень услуг, предлагаемых юридическими фирмами по сопровождению сделок с жильем. Здесь очень часто декларируются не только юридические, но и агентские функции.

Так, наряду с экспертизой документов, подготовкой договора купли-продажи юристы по недвижимости чаще всего обещают клиенту анализ сделки и рекомендации исходя из ценовой ситуации на рынке, организацию и проведение взаиморасчетов, переговоры с банковскими специалистами в случае ипотечной схемы и многое другое.

Более того, некоторые юридические компании проводят консультации даже по поиску второй стороны сделки: дают рекомендации, где и как разместить рекламу вашей квартиры, как вести переговоры, проводить показы и готовить объект к просмотру.

Чаще всего специалисты таких юридических фирм сами проходят обучение по той или иной агентской программе, к примеру – в «Институте недвижимости» при РГР.

И что почем?

Вообще юридическое сопровождение сделки с недвижимостью – услуга относительно недорогая. Разные юридические компании Санкт-Петербурга просят за нее от 15 тыс. до 40 тыс. руб. Сопровождение ипотечных сделок стоит на 5-10 тыс. руб. дороже.

Другой вопрос, что как такового «обязательного» перечня мероприятий услуга не содержит и отдельные компании могут как включать, так и исключать из пакета разные виды работ.

В любом случае – описанные выше обязательные этапы сопровождения в «стандартный» пакет серьезной юридической компании должны входить.

В принципе, юристы могут оказать клиенту рынка и отдельные услуги. Цены на них в разных компаниях отличаются несильно.

Так, за простую консультацию по сделке с недвижимостью придется заплатить 1,0-1,5 тыс. руб. Проведение юридического анализа правоустанавливающих документов на квартиру обойдется в 3-5 тыс. руб., столько же будет стоить составление договора купли-продажи без ипотеки (с ипотекой, маткапиталом и т. д. – примерно на 1 тыс. руб. дороже). Ну а если вы захотите, чтобы юрист посетил с вами банк для взаиморасчетов, нотариальную контору или агентство недвижимости второй стороны сделки, то за каждый такой визит вам придется заплатить 3-6 тыс. руб.

Кстати, личное присутствие юриста на разных этапах сделки – весьма важный момент, который необходимо обговорить заранее, перед заключением договора сопровождения.

Вполне понятно, если юрист постарается свое присутствие минимизировать (время – деньги) и, к примеру, участвовать в проведении расчетов покупателя с продавцом заочно. Как этакий мудрый советчик, который дал необходимые рекомендации, а от поездки в банк воздержался.

Тут заказчику услуги следует проявить настойчивость: в процессе такой серьезной сделки, как покупка или продажа жилья, могут возникнуть разные неожиданности и недоразумения, которых личное присутствие грамотного юриста поможет избежать. Да и спокойнее с ним, что уже немало!

Текст: Андрей Грязнов Фото: Mari Helin on Unsplash

ВТБ реализует пилотный проект нового сервиса по оформлению цифровой ипотеки. Теперь клиенты без посещения офиса могут подать заявку, открыть свой личный ипотечный кабинет и получить одобрение по кредиту. Услуга доступна на сайте vtb.ru.

В рамках нового сервиса клиенты могут оставить заявку на ипотеку на приобретение готового или строящегося объекта недвижимости, а также рефинансирование. Для того чтобы воспользоваться услугой, заемщику на сайте в разделе «Ипотека» достаточно выбрать интересующую программу и заполнить форму для получения средств. Если банк принимает по заявке положительное предварительное решение, то клиенту предоставляется доступ в личный кабинет. Вход в него осуществляется при успешной идентификации по номеру телефона, после ввода пароля из СМС.

Чтобы получить окончательное решение банка, заемщику в личном кабинете необходимо заполнить электронную анкету и загрузить сканы документов. Онлайн-помощник подскажет, какие документы необходимо собрать для выбранного объекта недвижимости. В случае возникновения вопросов есть возможность проконсультироваться с менеджером в чате и получить оперативный ответ. Клиенты могут удаленно согласовать понравившееся жилое помещение и записаться на проведение сделки в банк. Помимо этого в личном кабинете заемщику доступен кредитный калькулятор. Также клиент всегда может проверить статус как по своей заявке, так и по объекту.

«В рамках новой стратегии ВТБ как технологичный банк стремится предоставлять клиентам удобные дополнительные цифровые сервисы. Возможность получить одобрение по ипотеке в цифровом формате – это еще один шаг к сокращению времени заемщика на оформление кредита. Благодаря современному и безопасному онлайн-управлению заемщики смогут самостоятельно получать информацию по ипотечной заявке в любое удобное для них время. Пока сервис доступен жителям московского региона, но уже до конца года мы планируем расширить его действие на Санкт-Петербург и Ленинградскую область. Масштабирование на всю сеть планируется в следующем году», – отметил заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.

Первый этап проекта «Цифровая ипотека» запускается в тестовом режиме. Решение по предварительному одобрению кредита принимается в среднем за 30 секунд. В дальнейшем через личный кабинет заемщик сможет заказать оценку объекта недвижимости, а также оформить онлайн все сервисы и услуги, необходимые для покупки квартиры. Кроме того, клиентам будет предоставлена возможность приглашать в свой кабинет агента по недвижимости для участия в подготовке ипотечной сделки.

Как17/04/2015

Необходимая юридическая формальность при покупке квартиры в кредит – оформление договора купли-продажи по ипотеке. Это аналог стандартного договора при покупке квартиры, однако в этой бумаге указывается еще и то, что квартира приобретается на заемные деньги. Mesto.ru поможет разобраться в тонкостях вопроса.

Договор ипотеки при покупке квартиры составляется, когда квартира уже найдена, одобрена и сделка уже началась. Это трехсторонний документ: в нем фигурирует банк, покупатель жилья и продавец. После оформления один из трёх экземпляров документа передаётся в банк.

Кто составляет договор купли-продажи квартиры при ипотеке?

Банк, который предоставляет кредит, дает каждому ипотечнику и юриста на сделку, который будет оформлять документы и составлять договор купли-продажи квартиры. Возможно, что риелтор со стороны продавца также предоставит свой вариант договора, однако согласовывать его все равно придется с банком.

В общем приближении, бумага должна содержать следующие пункты:

1. Предмет договора. Здесь говорится, что покупатель с помощью занятых у банка денег приобретает у продавца определенную квартиру (указывается адрес, площадь, количество комнат). Подсчитывается инвентаризационная стоимость жилья и пишется, за какую сумму квартира продается.

2. Гарантии. Пункт, в котором прописывается ответственность продавца (квартира не должна быть заложена, отчуждена по суду и т.п.), указывается, на каком основании продавец ею владеет (номер свидетельства). Прописывается, что на совести продавца нет долгов по коммунальным платежам.

3. Порядок передачи квартиры новому владельцу. Пункт, в котором указывается, когда квартира переходит во владение новому хозяину. Здесь также можно указать, через какое время ключи должны быть переданы покупателю.

4. Обязательства покупателя. Прописывается то, что квартира остается в залоге у банка, пока новый владелец не выплатит кредит.

Также в договоре фигурируют пункты «порядок расчета», «права и обязанности сторон», «срок действия» и прочие. Личная информация и покупателя, и продавца указывается в договоре детально (с паспортными данными).

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх