Мена земельного участка

Жилой дом — это объект права частной собственности любого гражданина. Жилой дом может быть приобретен по договору купли-продажи, мены, дарения и др.

Договор мены жилых домов — одна из разновидностей договора мены.

Особенностью этого договора является то, что предметом договора являются объекты недвижимости прочно связанные с землей.Мена жилого дома, находящегося на земельном участке проводится только вместе с земельным участком.

Собственник вправе передать другой стороне не только земельный участок, занятый недвижимостью, но и прилегающий к ней участок любой площади, разумеется, незанятый другими строениями.

В настоящее время для граждан установлены два права пользования земельными участками: право собственности и аренда. Если земельные участки под обмениваемыми жилыми домами находятся в собственности сторон, то на основании договора мены жилых домов в Федеральной регистрационной службе одновременно регистрируется переход права собственности на жилой дом и земельный участок.

Если же у одной из сторон земельный участок находится в пользовании на правах аренды, то обмен жилыми домами осуществляется без такого земельного участка. После регистрации перехода права на жилой дом новый приобретатель жилого дома как новый собственник переоформляет право аренды земельного участка в уполномоченном органе государственной власти или местного самоуправления. В уполномоченный орган должен обратиться и бывший собственник переданного жилого дома с заявлением об отказе от принадлежащего ему права аренды земельного участка.

Договор мены жилых домов должен содержать, помимо имени, описание недвижимого имущества и вид регистрируемого права. Договор мены жилых домов, являющийся основанием для государственной регистрации права собственности на недвижимость и занимаемый ею земельный участок, должен содержать все необходимые элементы регистрируемого правоотношения: объект, субъект и право.

Кадастровый план отчуждаемого земельного участка является необходимым приложением к документам, представляемым в Федеральную регистрационную службу.

Договор мены земельных участков очень схож с другим видом сделки, договором купли-продажи земельного участка. Вопросы правового регулирования нашли отражение в Земельном кодексе и Гражданском кодексе Российской Федерации.

Согласно ст. 567 Гражданского кодекса, договор мены земельных участков подразумевает передачу в собственность другой стороне земельного участка в обмен на другой.

Договор мены земельных участков основывается на правилах, применяемых к договору купли-продажи. Если они не противоречат правилам ст. 31 Гражданского кодекса о существе мены.

Положения статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации «Особенности купли-продажи земельных участков» о недействительности договора, распространяются на договор мены земельных участков.

Договор мены земельных участков предполагает, что эти объекты равноценны. Поэтому, будущие споры участников мены, о действительной цене имущества, ограничены.

В случае, когда цена одного из участков признана ниже цены другого земельного участка, предлагаемого на обмен. Сторона обязана оплатить другой стороне разницу. Вполне естественно, что данные условия и форма компенсации должны отражаться в договоре.

Подписав договор мены на объекты недвижимости, стороны обязаны явиться в органы юстиции (регистрационную палату), в том районе, где расположены земельные участки. И подать договор мены земельных участков на государственную регистрацию. Данное действие необходимо для обретения права собственности на объекты недвижимости и регистрации перехода права собственности на объекты задействованные в сделке.

В обмене на земельный участок могут участвовать различные движимые и недвижимые вещи. Достаточно часто встречаются ситуации, когда в качестве предмета договора выставляется один земельный участок. А его владелец намерен обменять его и дачное строение на нем, на жилое помещение и автомашину.

Когда в соответствии с договором мены сроки передачи обмениваемых вещей не совпадают, тогда применяются правила о встречном исполнении обязательства. Данные правила установлены ст.328 ГК РФ. Согласно которым, при неисполнении обязанной стороной своего обязательства в соответствии с договором и при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков.

Получить информацию по данному вопросу можно у юристов компании в любое удобное для вас время. Иногда, для получения представления о сделке, документах, форме передачи имущества, достаточно консультации. Мы подробно расскажем о всех тонкостях договоров и этапах совершения сделок. Подскажем, куда нужно обратиться для проверки документов, подтверждающих право собственности на объекты недвижимого имущества.

Ниже представлен образец договора мены

Договор мены земельного участка на земельный участок (участки признаны равноценными)

г._____________ «__» __________ 200_ г.

с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Сторона-1 обязуется передать в собственность Стороне-2 земельный участок площадью 1500 кв.м.,с кадастровым номером 50:02:678564:002, на землях населенных пунктов, предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, расположенный по адресу: Московская область, Луховицкий район, сельское поселение Кумино, деревня Озерцо,

а Сторона-2 обязуется передать в собственность Стороне-1 земельный участок, 2000 кв.м., с кадастровым номером 50: 01: 123487: 123, на землях населенных пунктов, предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Талдомский район, сельское поселение Велинское, деревня Лужки, участок

2. Земельный участок принадлежит Стороне-1 на праве собственности на основании Постановления Главы Администрации сельского округа № 146 от 12 марта 1994 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 ноября 2003 года, зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-654/3-50

3. Земельный участок принадлежит Стороне-2 на праве собственности на основании Постановления Главы Администрации сельского округа № 116 от 10 января 1992 года, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17 июня 2009 года, зарегистрировано в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за № 50-50-654/3-50

В результате настоящего Договора мены в собственность Стороны-1,

Иванова Ивана Ивановича, переходит земельный участок, указанный в п. 3. настоящего Договора, а в собственность Стороны-2, Ивановой Иринаы Анатольевны, переходит земельный участок, указанный в п. 2 настоящего Договора.

4. Сторона-1 заявляет, что земельный участок правами других лиц не обременен, не заложен, не продан, не являются предметом исков третьих лиц, на земельный участок не наложен арест.

5. Сторона-2 заявляет, что земельный участок правами третьих лиц не обременен, не заложен, не находится под арестом, свободен от исков и претензий третьих лиц.

6. Стороны считают обмениваемые участки равноценными, поэтому обмен земельными участками производится без доплаты.

7. Обмен земельными участками между Стороной-1 и Стороной-2 осуществляется по передаточному акту, который подписывается сторонами.

8. Передача земельных участков должна осуществиться в течение двух дней с даты подписания настоящего Договора.

9. После подписания передаточного акта Сторонами и государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки обязательства Сторон по передаче считаются выполненными.

10. Право собственности на земельные участки, указанные в п. 1 настоящего Договора, возникает с момента государственной регистрации перехода права собственности на каждый земельный участок.

11. Сторона-1 обязуется передать Стороне-2 земельный участок в течение двух дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.

12. Сторона-2 обязуется передать Стороне-1 земельный участок в течение двух дней с даты подписания передаточного акта в пригодном для целевого использования состоянии.

13. Расходы, связанные с оформлением настоящего Договора, Стороны несут в равных долях

14. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

15. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение своих обязательств по настоящему Договору, если оно возникло в результате действия обстоятельств непреодолимой силы. Под обстоятельствами непреодолимой силы понимаются такие обстоятельства, которые возникли после подписания настоящего Договора в результате непредвиденных и неотвратимых событий чрезвычайного характера, а также такие обстоятельства, как война, военные действия, санкции государственной власти, и другие обстоятельства вне контроля сторон.

Сторона, у которой возникли обстоятельства непреодолимой силы, должна немедленно, но не позднее трех дней с даты их наступления известить другую сторону о начале их действия и в течение трех дней с даты наступления обстоятельств представить документы, свидетельствующие о действии обстоятельств непреодолимой силы. В такие же сроки сторона, у которой действовали обстоятельства непреодолимой силы, должна известить другую сторону о прекращении их действия.

Если обстоятельства непреодолимой силы действуют более трех месяцев, стороны проводят переговоры с целью выявления приемлемых альтернативных способов исполнения обязательств по настоящему Договору.

16. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по настоящему Договору.

17. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны совершаться в письменной форме и подписываться обеими Сторонами.

18. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах на русском языке по одному для каждой Стороны и третий для хранения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Луховицкого и Талдомского районов и все три экземпляра имеют одинаковую юридическую силу.

19. Настоящий Договор подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Луховицкого и Талдомского районов Московской области

Для регулирования отношений применяются положения главы 31 ГК РФ. Главным условием в данном случае выступает то, чтобы эти нормы не противоречили сущности отношений.

Содержание

Определение и сроки

Можно выделить несколько основных черт договора мены:

  • взаимность;
  • наличие согласия обеих сторон;
  • оплата.

Предметами могут выступать только такие товары, которые освобождены от обременения. Существенным условием выступает предмет. На практике может возникнуть ситуация, когда производится обмен товарами, обладающими неравной стоимостью. Тогда на участника, кто обладает правами на более дешевый предмет, возлагается обязательство доплатить разницу в стоимости.

Кроме того, в договоре мены недвижимости может указываться другой порядок по компенсированию цен. Переход правомочий на предметы производится после того, как стороны передали друг другу предметы, указанные в бумаге. Срок действия документа зависит от воли сторон. Если время передачи предмета не совпало, исполнение обязанности будет выступать как встречное обязательство.

По указанной причине последнему исполнителю дается возможность отказаться от исполнения условий, прописанных в оформленном соглашении. Это относится к ситуации, когда первый исполнитель отказывается исполнять положения акта. Тогда вторая сторона имеет возможность заявить требования относительно возмещения убытков.

Для этого нужно иметь подтверждения о том, что гражданин не выполняет свои обязательства. Также могут быть данные, что договор мены недвижимого имущества не будет исполнен в будущем.

Устный формат оформления используется в таких ситуациях:

  • оформляется между частными лицами, при этом стоимость по нему составляет не более 10 МРОТ;
  • вне зависимости от субъектов отношений, при условии, что исполнение производится сразу при оформлении.

В других случаях требуется облачить договор мены квартир в письменный вид.

Участники соглашения

В законодательстве не закреплены определенного рода требования для лиц, которые могут принимать участие в отношениях. В связи с тем, что процесс передачи предмета от одного лица другому рассматривается как формат распоряжения имуществом, у каждого участника должны быть правомочия собственности на объекты. Также допустимо использование другой разновидности вещного права, при условии, что оно позволяет распоряжаться предметом по своему усмотрению.

Договор мены земельных участков может иметь субъектов:

  • граждан;
  • юридических лиц (для примера, таковыми выступают предприятия, принадлежащие государству или муниципалитету).

В последнем случае предусматривается, что организация вместе с вещью передает правомочия. Они заключаются в праве на управление и хозяйственное ведение. Важно указать, о том, как происходит обмен, что организации имеют возможность оформлять соглашения мены как с юр. лицами, так и между физическими лицами.

Условия сделки

Договор мены между близкими родственниками и другими лицами в качестве существенного условия отражает предмет. Это товар, который подлежит обмену на основании оформленного документа. Важным моментом выступает то, что при отсутствии названия предмета, который будет обмениваться, этот акт нельзя рассматривать как соответствующий действительности.

Важно отметить то, что данный вариант сделки предусматривает равноправие всех лиц, кто принимает участие в его оформлении. Помимо этого, у сторон есть равные обязательства, которые они несут перед законом. Когда оформляется договор мены жилого помещения производится передача товаров, обладающих равной стоимостью.

Также предусматривается, что граждане должны затратить одинаковый объем средств на получение и передачу рассматриваемых предметов. Когда один из участников получает товар с браком или недостатком, то другая сторона должна отвечать согласно условиям, предусмотренным в бумаге или аналогично тому, какая ответственность наступает при купле-продаже.

В ситуации, когда происходит изъятие товара третьим лицом, то пострадавшая сторона получает право требовать, чтобы второй участник вернул товар, который был получен во время обмена и произвел возмещение убытков на основании положений ст. 571 ГК РФ. Эти правила распространяются и на договор мены земельного участка.

Отличия от купли-продажи

Невзирая на то, что в статье 567 ГК РФ по факту устанавливается сходство рассматриваемого отношения с куплей-продажей, а также для удобства участников принято именовать как продавец и покупатель. Однако, между ними есть отличия.

Основная отличительная черта заключается в том, что при заключении купли-продажи участник передает другому деньги. Договор мены квартиры предусматривает необходимость передачи средств только в том случае, когда производится обмен товарами, обладающими разной стоимостью.

Стоимость

Отражение стоимости в рассматриваемом отношении является не обязательным условием. Однако, иногда такое указание требуется для того, чтобы верно вести учет бухгалтерского типа.

Только таким образом получится избежать проблем с фискальными органами. Договор мены между близкими родственниками предусматривает 2 способа оценки:

  • третьи лица не привлекаются;
  • основанная на данных бухгалтерского учета.

Также можно использовать независимую оценку. Ей занимаются специальные фирмы, которые руководствуются составленной бумагой.

Обмен квартир

Договор обмена жилыми помещениями имеет особенности:

  • применяются правила купли и продажи квартиры, при условии, что это не нарушает сущность соглашения;
  • когда цена не указывается, считается, что недвижимость является равноценной;
  • расходы, связанные с оформлением правомочий собственности на имущество, несет тот, кто выступает владельцем предложенного объекта;
  • право собственности получает каждый участник сделки после того, как все условия исполнены.

Если договор мены квартиры отражает разные сроки, тогда учитывать стоит положения о встречных требованиях.

Можно ли разменять муниципальную квартиру без приватизации

Если говорить о том, можно ли разменять неприватизированную квартиру, стоит указать, что возможность произвести размен такой жилплощади есть. В законодательстве не предусматривается запрет для реализации данного действия. В этом случае могут быть использованы несколько вариантов. Стоит учесть, что поменять неприватизированное жилье на приватизированное не получится.

Закон указывая на то, можно ли разменять неприватизированную квартиру на частую собственность, отмечает, что сделать это невозможно. Договор обмена жилыми помещениями, которые принадлежат муниципалитету, предусматривает единственный способ – оформление нового соглашения социального найма.

Как происходит обмен квартирами с доплатой

Обмен квартирами с доплатой может производиться в нескольких вариантах:

  • на вторичном рынке, то есть заключается соглашение, где указывается, что стоимость одной квартиры не равна второй и у стороны появляется обязанность доплатить;
  • в новостройке, при этом используется программа trade-in. Здесь производится заключение нового соглашения, согласно условиям которого старая квартира обменивается на новую.

Обмен земельных наделов может иметь аналогичный формат.

Сделка в отношении земли

Договор мены земельного участка отражается в положениях ГК РФ. Обмен земельными участками может производить только собственник данного имущества. Вне зависимости от того, заключается сделка между родственниками или нет, соглашение подлежит обязательной регистрации при обращении в отделение Росреестра.

Причина заключается в том, что рассматриваемые объекты отнесены к недвижимости. Договор мены земельного участка имеет некоторые особенности:

  • производится передача правомочий собственности на землю;
  • допустимо осуществить не обмен земельными участками, а смену надела на средство передвижения;
  • в соглашении может отражаться условие относительно выплаты вознаграждения.

Договор мены между близкими родственниками и иными лицами подразумевает оценку имущества, передающегося в рамках соглашения. Это может быть кадастровая или инвентаризационная цена.

Между родственниками

Соглашение между родственниками формируется в письменной форме. Исключением может выступать ситуация, когда стоимость имущества составляет менее десяти тысяч рублей. Родственный обмен квартиры на квартиру также предусматривает необходимость обязательность регистрации соглашения.

Для этого гражданам потребуется обратиться в отделение Росреестра. Обмен жилыми помещениями между собственниками жилья допускает игнорирование обращения в нотариальную контору для заверки документации, когда сторонами соглашения выступают родственники.

Договор мены между близкими родственниками не подлежит налогообложению.

Обмен недвижимого имущества между физическими лицами

Конкретный формат рассматриваемого соглашения не предусмотрен в законодательстве. По этой причине, когда речь идет про недвижимость, использовать следует положения, отнесенные к купле и продаже.

Это говорит о том, что этот акт, равно как и договор мены между близкими родственниками, подлежит заключению в письменном формате. При этом, каждая сторона должна поставить подпись в конце акта.

Допустимо использовать заверение нотариусом, однако, данное требование не обязательное.

Образец

Предмет сделки оказывает влияние на то, сколько разделов будет в документе и как они будут именоваться. К примеру, образец соглашения земли отражает такие разделы:

  • предмет соглашения;
  • обременения, которые установлены в отношении наделов;
  • ограничения относительно использования;
  • правомочия и обязательства;
  • ответственность;
  • реквизиты и заключительные положения.

Для правильного формирования рассматриваемого акта нужно использовать образец. Вне зависимости от того, в отношении какого предмета составляется документ, отразить следует место его формирования и время. Кроме того, прописываются данные акта, посредством которого удостоверяется личность граждан.

На завершающей стадии оформления акта каждый участник должен поставить свою подпись. Также к бумаге прикладывается документация на предметы, передаваемые по нему.

Образец для квартир

В данном случае следует отразить основные разделы, что прописаны выше. Особенностью рассматриваемого акта выступает то, что гражданину потребуется указать:

  • величину каждой квартиры;
  • стоимость объектов;
  • место расположения;
  • указание на документацию правоустанавливающего типа.

Если данные условия не соблюдены – сделка не действительна.

Пример с доплатой

Особенностью здесь выступает то, что сторонам потребуется произвести оценку стоимости каждого предмета, который передается по составленной бумаге. Вписать нужно точную сумму, которую должна оплатить сторона. При этом, прописывается не только величина доплаты, но и сроки ее внесения.

Образец для земли

В данном случае стороны указывают точное место расположение наделов, так как иначе идентифицировать объект будет довольно сложно. Кроме того, потребуется, чтобы в отношении каждого участка были проведены необходимые работы, такие как межевание.

Таким образом, при оформлении рассматриваемого акта, нужно учитывать положения ГК РФ. В общем, форма схожа с куплей и продажей. Однако, мене присущи особенности.

Энциклопедия МИП » Земельное право » Землеустройство » Обмен участка из государственных или муниципальных земель на частный участок

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством.

В 2014 году вступил в силу Федеральный закон РФ под № 171, который собой в значительной степени модифицировал ЗК РФ. В частности, были затронуты и смежные вопросы земельного, лесного, градостроительного законодательства. Кроме того, были заполнены некоторые правовые пробелы, которые касались обмена земельного участка, находящегося в государственной или же муниципальной собственности.

Понятие и случаи обмена земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Перед тем как рассмотреть данный вопрос более детально, следует остановиться на самом определении земельного участка. Опираясь на ЗК РФ, можно вывести следующую дефиницию:

Земельный участок — это объект правовых сделок, предусмотренных российским законодательством, который официально признается недвижимым имуществом.

Иными словами, земельный участок — это вещь, которая обладает определенными характеристиками, что установлено ст. 6 ЗК РФ.

Земельный надел, находящийся в государственной или же муниципальной собственности, может представлять собой объект сделок обмена, купли-продажи, мены, дарения и пр.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что законодательством РФ предусматривается возможность обмена земельных объектов, находящихся в муниципальной или государственной собственности, на наделы, которые принадлежат субъектам правоотношений на праве частной собственности.

Однако следует помнить о том, что подобный обмен недвижимых объектов возможен лишь в том случае, если происходит изъятие территории для обеспечения государственной или муниципальной нужды, в том числе передача осуществляется с целью строительства на территории объектов социальной инфраструктуры.

При этом нормативный порядок подразумевает, что обмен земельных объектов должен происходить на основании документации, с прописанными в ней целями, с учетом которых и осуществляется изъятие. Собственник объектов, передача которых происходит на законодательном основании со стороны государства или же муниципалитета, получает новый земельный надел, по правилам, которые установлены законом.

Изъятие земельного участка, находящегося в частной собственности, для государственных или муниципальных нужд

Изъятие надела, находящегося в частной собственности, происходит с учетом условия, которое закреплено в действующих российских нормативно-правовых актах. Подобный обмен может быть осуществлен только по решению уполномоченных на то органов муниципальной или же государственной власти.

Передача земельного участка подразумевает целый перечень дополнительных юридических действий, в частности:

  • Прекращение права собственности владельца подобного надела (это может быть как физическое, так и юридическое лицо);
  • Прекращение права собственности на земли, которые принадлежали собственнику на праве безвозмездного пользования или полученные в качестве наследства, но которые причисляются к рангу муниципальной или же государственной собственности;
  • Прекращается и безвозмездная или возмездная аренда земельного участка, о чем у субъектов правоотношений был ранее заключен договор.

Кроме того, изъятие надела подразумевает также полное прекращение действия сервитута, залога и иных ограничений объектов, в отношении которых происходит безвозмездная или возмездная передача. Но законодательный порядок предусматривает и некоторые исключения из общего правила, в частности, передача земельного участка, находящегося в частной собственности, возможна и без снятия сервитута.

Особенности этого обмена состоят в том, что сервитут не должен ограничивать цели, с которыми надел из частной собственности переводится в муниципальную или же государственную.

При этом собственник должен быть заранее оповещен о решении органов государственной или муниципальной власти, в котором прописана безвозмездная или возмездная передача объектов для обеспечения государственных нужд. Законодательный порядок при этом должен быть соблюден.

Условия, которые подразумевает безвозмездная или же возмездная передача объектов обмена, прописываются в соглашении об изъятии земельных наделов. В частности, указываются условия: временные сроки, денежная компенсация и иные выплаты. Если безвозмездная или возмездная передача объектов происходит принудительно, то особенности обмена прописываются в судебном решении.

Предмет договора мены земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на земельный участок, находящийся в частной собственности

Как и любое другое правовое соглашение, договор мены подразумевает четкую регламентацию того, какой объект будет признаваться предметом этого контракта. Иными словами, указание предмета договора — это одно из ключевых условий, чтобы документ вступил в юридическую силу. Образец оформления данного пункта можно посмотреть в типовом договоре мены.

Предмет договора мены участками, находящимися в различной собственности, должен включать следующую информацию:

  • точный адрес земельного участка;
  • категорию надела, а также целевое предназначение земли;
  • сведения о находящихся на территории участка объектах недвижимости;
  • конечную цель использования территории;
  • кадастровый номер участка, который был подвергнут межеванию;
  • наличие притязаний со стороны третьих лиц и обременений;
  • итоговую площадь земельного участка.

При этом следует отметить, что предметом мены не могут выступать участки, которые были изъяты из оборота или ограничены в своем обращении. Вопрос, который касается территорий, взятых в ипотеку, решается в каждом конкретном случае индивидуально. Несмотря на наложенные ограничения, если залогодатель даст свое согласие, то надел может подлежать процедуре мены.

Обязательная оценка участка при заключении договора мены

Договор мены земельных наделов и его регистрация подразумевает соблюдение всего законодательного порядка проведения юридических сделок. Одним из таких условий, которое возводится в ранг обязательных, считается оценка участка.

Это нормативное правило зафиксировано в земельном законодательстве, а именно, в ст. 39.22 ЗК РФ.

Оценке подвергаются как сами земельные наделы, которые выступают в качестве предмета договора мены, так и все объекты недвижимого имущества, расположенные на указанной территории. Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основе законодательной базы, которая разрабатывалась как на федеральном, так и местном уровне.

При этом производить оценочную деятельность могут только уполномоченные на то специалисты, которые имеют лицензию на данный тип работ. Образец оценочного листа можно посмотреть в Интернете, так как он содержит в себе типичные пункты.

Следует отметить, что регистрация мены земельного участка невозможна, если оценка будет не произведена, так как государственная регистрация подразумевает указание истинной стоимости надела.

Цена обмениваемых земельных участков

Договор мены по сравнению с договором о свершении сделки купли-продажи (образец можно найти в Интернете в свободном доступе) имеет существенные отличия. Именно поэтому все правовые нюансы должны учитываться при оформлении подобного обмена. В частности, в договор мены обязательно включается стоимость земельных участков, которые подлежат мене. При этом учитываются два основания:

  • Кадастровая стоимость. В этом случае определение цены происходит на основе данных, полученных из кадастрового паспорта объекта. Это необходимо для того, чтобы рассчитать финансовые издержки на уплату госпошлины и работу нотариуса.
  • Справедливая стоимость. Это основание подразумевает включение в договор информации о том, какую цену за меняемый участок хотят получить законные владельцы.
    Если цена обмениваемых объектов не фиксируется договором и не обговаривается сторонами правоотношений, то подобные наделы, согласно законодательству, считаются полностью равноценными. При этом все бремя издержек ложиться на плечи лица, которое заинтересовано в проведении подобной сделки.

УДК 349.42+ 332.2

Ю. М. РОГАТНЕВ А. Ю. ЗАБОРСКИХ

Омский государственный аграрный университет

МЕНА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ИЗ СОСТАВА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ: ЭКОНОМИКО-ПРАВОВЫЕ ОСОБЕННОСТИ И ПЕРСПЕКТИВА

На основании проведенного исследования установлены экономико-правовые особенности сделки мены земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Омской области либо любой другой собственности, а также необходимость их совершения в связи с существенным влиянием данного процесса на развитие рынка земли Омского региона.

В настоящее время одним из важнейших направлений государственной политики в сфере создания условий устойчивого экономического развития Омской области является формирование государственной казны Омской области в целях ее дальнейшего эффективного использования. Среди прочих объектов недвижимого имущества в казне Омской области в соответствии с федеральными законами находятся и земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Между тем в число земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые происходит государственная регистрация права собственности Омской области в процессе разграничения государственной собственности на землю, попадают земельные участки, использование которых для нужд сельского хозяйства Омской области, в частности для производства товарной сельскохозяйственной продукции либо для других целей, становится неактуальным в силу сравнительно небольших размеров таких земельных участков, их неудачного местоположения, отсутствия в настоящее время надобности в данных угодьях и т.д. Несомненно, что такие земельные участки можно было бы использовать для других целей. Например, под перспективное строительство линейных инженерных сооружений областного значения (автомобильных дорог, нефтегазопроводов, АЭП и пр.) или для других государственных нужд Омской области. Однако такая необходимость также может отсутствовать. В связи с этим сразу возникает вопрос об эффективности использования данного недвижимого имущества Омской области и о целесообразности его нахождения в казне Омской области.

Как выход из создавшейся ситуации (в случае отсутствия других вариантов использования данных земельных участков для государственных нужд Омской области) — продажа указанных земельных участков или предоставление в аренду гражданам или юридическим лицам, занимающимся сельскохозяйственной деятельностью. Но и такие варианты также могут иметь достаточно небольшие шансы на успех.

На наш взгляд, при возникновении подобной ситуации (когда встает проблема ввода земельных участков из состава земель сельскохозяйственного на-

значения, на которые зарегистрировано право Омской области, в хозяйственный или гражданско-правовой оборот) необходимо также рассматривать вариант совершения сделки мены земельных участков. Обмениваемые земельные участки могут быть использованы, например, для формирования больших массивов земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности Омской области, в целях создания на этих землях областных предприятий сельскохозяйственного профиля или для строительства тех же линейных сооружений при прохождении трассы через земли других собственников.

С другой стороны, любой собственник земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения (Российская Федерация, другой субъект Российской Федерации, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин) имеет полное право обратиться к субъекту Российской Федерации — Омской области с предложением о совершении сделки мены земельных участков. К сожалению, вопрос мены практически никак не отражен в действующем законодательстве, хотя это направление, имея свои экономико-правовые особенности, может быть также не менее перспективно, как и другие гражданско-правовые сделки.

Экономической основой договора мены земельных участков является взаимная выгода, т.е. стороны соглашаются на совершение сделки мены, рассчитывая на более рациональное использование находящихся в их собственности земель сельскохозяйственного назначения и соответственно на увеличение прибыли (для юридического и физического лица) или доходов в бюджет (для субъекта Российской Федерации — Омской области либо Российской Федерации, другого субъекта Российской Федерации, муниципального образования),

Это происходит потому, что, во-первых, любое имущество (в данном случае земли сельскохозяйственного назначения) начинает обладать какой-либо ценностью только в руках того собственника, который это имущество ценит, поскольку цели, задачи, опыт, финансовые средства ит.п. увсех, кто занимается сельским хозяйством, различны. Соответственно если, например, для субъекта Российской Федерации — Омской области какой-то земельный участок

из состава земель сельскохозяйственного назначения в настоящее время не представляет какой-либо ценности, это совсем не значит, что надобность в данном земельном участке не испытывают Российская Федерация, другой субъект Российской Федерации, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин. Следовательно, такие варианты необходимо тщательно прорабатывать, поскольку в результате совершения подобной сделки не только возрастает благосостояние участвующих в ней сторон, ной имущество переходит в собственность того, кто его будет более эффективно использовать. Во-вторых, при совершении сделки мены происходит обоюдная экономия финансовых средств, так как в случае покупки необходимого в настоящее время земельного участка из состава земель сельскохозяйственного назначения любой из сторон было бы потрачено, несомненно, намного больше финансовых средств, нежели это произошло при совершении сделки мены. При этом не используемые в настоящее время земельные участки так бы и остались выведенными из хозяйственного оборота, что соответственно сразу отразилось бы на их ценности. И в-третьих, мена земельных участков не является конечной стадией при проработке вопроса их более эффективного использования, поскольку такие земельные участки уже можно будет потом продать, сдать в аренду и т.д. Следовательно, естественно расширятся рамки существующих сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения, что, в свою очередь, окажет существенное влияние на развитие рынка земли Омского региона.

Однако сделка мены земельных участков далеко не так безвозмездна, как это может показаться на первый взгляд. Здесь, так же, как и при совершении любой другой сделки, присутствуют предварительные затраты времени, сил и прочих ресурсов, необходимых для поиска партнеров, ведения переговоров и т.д., что, по сути, является издержками данной сделки и несколько ограничивает ее взаимовыгодность для одной из сторон, которая выступает с инициативой совершения подобной сделки. Тем не менее необходимо признать, что совершение подобной сделки позволяет избежать куда больших затрат, которые могли бы потребоваться на приведение земельных участков в состояние, пригодное для сельскохозяйственного использования в случае выбытия их из хозяйственного оборота.

Предмет договора мены земельных участков относится, как правило, к индивидуально-определенным вещам, т.е. обладает индивидуально-определенными признаками, отличающими его от других однородных вещей. Договор мены земельных участков заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ) устанавливает, что несоблюдение письменной формы ведет к недействительности такого договора (ст. 550 ГК РФ) . С момента заключения договора в письменной форме у сторон возникают взаимные права и обязанности по передаче земельных участков друг другу. Право совершать сделки мены земельных участков имеют только их собственники. Типовая форма договора мены земельных участков рекомендована письмом Роскомзема от 19 октября 1994 г. № 2-16/1629 .

Земельным кодексом Российской Федерации (далее — ЗК РФ) установлено, что требования, предъявляемые к договору купли-продажи земельных участков (ст. 37 ЗК РФ), предъявляются также и к договору

мены. Применительно к данным основаниям объектами мены могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет . При этом лицо, обладающее земельным участком на праве собственности и выступившее первым с инициативой мены (отчуждатель), при заключении договора мены обязано предоставить другому лицу, обладающему земельным участком на праве собственности, к которому оно выступило с инициативой обмена (приобретателю), имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. В свою очередь, приобретатель (в случае его согласия на обмен земельных участков) также обязан предоставить от-чуждателю аналогичную информацию.

Указанные требования заложены Роскомземом в типовую форму договора мены земельных участков, этим при заключении договора мены земельных участков на стороны возлагается обязанность проинформировать друг друга о наличии и существе имеющихся земельных споров по поводу обмениваемых земельных участков . Кроме того, стороны должны быть проинформированы о существовании сер-витутов, передаче планируемого к обмену земельного участка третьему лицу. При этом на кадастровом плане соответствующего земельного участка должны быть указаны границы земель, обремененных правами третьих лиц, а также титулы этих прав, поскольку стороны, в собственность которых по договору мены переходят земельные участки, принимают на себя обязательства соблюдать права третьих лиц, вытекающие из установленных сервитутов и заключенных другой стороной договоров.

В случае предоставления приобретателю отчуж-дателем заведомо ложной информации:

1) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;

2) о разрешении на застройку данного земельного участка;

3) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость обмениваемого земельного участка;

4) о качественных свойствах земли, которые могуг повлиять на планируемое приобретателем использование и стоимость обмениваемого земельного участка;

5) иной информации, которая может оказать влияние на его решение об обмене данных земельных участков — приобретатель вправе требовать расторжения договора мены земельных участков и возмещения причиненных ему убытков.

Являются недействительными следующие условия договора мены земельных участков :

1) устанавливающие право отчуждателя обменять земельный участок обратно по собственному желанию;

2) ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

3) ограничивающие ответственность отчуждателя в случае предъявления прав на земельный участок третьими лицами.

Помимо указанных в ст. 37 ЗК РФ обстоятельств договор мены земельных участков, как считает Н.И. Кресникова, имеет и другие особенности и отличия от договора их купли-продажи.

Во-первых, в договоре мены отсутствуют условия о распределении между сторонами расходов, связанных с исполнением обязательств, возникающих из догово-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

ра мены. По особым правилам ст. 568 ГК РФ, если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая имеет соответствующие обязанности. Если в соответствии с договором мены обмениваемые товары признаются неравноценными, то сторона, обязанная передать товар, цена которого ниже цены товара, предоставляемого в обмен, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором .

По нашему мнению, применительно к рассматриваемым в данной статье землям сельскохозяйственного назначения это можно расценивать как компенсационные выплаты, рассчитываемые из учета сравнения рыночной стоимости земельных участков, подлежащих обмену, либо в случае отсутствия сложившегося рынка по месту нахождения указанных земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения — сравнения их кадастровой стоимости. При определении улучшений оцениваемых земельных участков, как правило, должны обязательно учитываться:

1) мелиоративные, агрохимические, агротехнические, фитосанитарные, противоэрозионные и иные мероприятия;

2) подведенные инженерные сети и коммуникации;

3) возведенные здания, строения и сооружения;

4) проложенные подъездные пути;

5) произведенные иные улучшения.

В качестве исходных материалов могут быть использованы: материалы геодезических и картографических работ, почвенных, геоботанических и других обследований и изысканий, оценки качества земель, инвентаризации земель и т.д.

Во-вторых, Н. И. Кресникова отмечает, что по договору мены сроки передачи обмениваемых участков могут не совпадать. В этом случае применяются правила о встречном исполнении обязательств одной из сторон, которое в соответствии с договором обусловлено исполнением своих обязательств другой стороной (ст. 328 ГК РФ). По этим правилам в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков .

На наш взгляд, данное обстоятельство целиком соответствует сезонному характеру использования земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Следовательно, такую сделку необходимо осуществлять до посадки сельскохозяйственных культур либо уже после уборки урожая, предварительно оформив соответствующие условия в договоре.

В случае, когда в качестве отчуждателя выступает гражданин или юридическое лицо, а в качестве приобретателя выступает субъект Российской Федерации — Омская область, отчуждателю необходимо помнить, что, поскольку речь идёт о мене земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, в обращении дополнительно должны быть указаны балл бонитета, а также другие параметры, однозначно характеризующие предполагаемые к обмену земельные участки. Такие, например, как: вид угодий, тип (подтип) почв, мехсостав, экспозиция,

крутизна склона (град.), степень эродированности, гумус (%), степень увлажнения и т.д.

Руководствуясь нормами ст. 37 ЗК РФ, это важно принимать во внимание, поскольку в случае обнаружения (например, в результате проведения независимой экспертизы) недостоверной информации но любым из приведенных параметров, однозначно характеризующих обмениваемые земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, приобретателем (Омской областью) может быть инициирован судебный процесс с целью расторжения договора мены и возмещения причиненных приобретателю убытков в связи с сокрытием отчужда-телем качественных свойств земли, повлиявших на планируемое приобретателем использование .

В этой связи во избежание возникновения изложенной ситуации указанные факты необходимо в обязательном порядке учитывать при проведении оценки земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Однако при проведении оценки предполагаемых к мене земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения необходимо также учитывать, что большинство из перечисленных параметров носит динамический характер. Следовательно, при совершении сделки мены они не могут расцениваться как статические величины.

Право собственности оформляется в порядке, предусмотренном законодательством. Так, сделки с землей подлежат обязательной государственной регистрации. При этом объектами сделок не могут быть земельные участки, изъятые из оборота (ст. 27 ЗК РФ) .

Совершая сделку мены земельных участков, необходимо также принимать во внимание, что в случае отсутствия её государственной регистрации такая сделка может быть признана самовольной. Самовольной является такая переуступка (передача) права пользования, при которой собственник, владелец, арендатор (иной пользователь) отдали это право другому лицу, не оформив его переход юридически. В соответствии со ст. 7.10 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях самовольная переуступка права пользования землей, а равно самовольный обмен земельного участка влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пяти до десяти минимальных размеров оплаты труда; на должностных лиц — от десяти до двадцати минимальных размеров оплаты труда; на юридических лиц — от ста до двухсот минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, наступают последствия недействительности, т.е. ничтожной сделки, предусмотренные гражданским законодательством . При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом) — возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. При этом если из содержания оспоримой сделки вытекает, что она может быть лишь прекращена на будущее время, суд, признавая сделку недействительной, прекращает ее действие на будущее время (ст. 167 ГК РФ) .

Таким образом, подходя к вопросу мены земельных участков, каждому из участников данного процесса необходимо тщательно подготовиться, учтя ее особенности и проработав все необходимые экономические и правовые аспекты совершения данной сделки во избежание возникновения возможных проблем при ее совершении. Развитие процесса мены зе-

мельных участков позволит не только более эффективно использовать недвижимое имущество, находящееся в собственности субъекта Российской Федерации — Омской области либо любой другой собственности (Российской Федерации, другого субъекта Российской Федерации, муниципального образования, юридического лица или гражданина), но также окажет существенное влияние на развитие рынка земли Омского региона, поскольку естественно расширит рамки существующих сделок с земельными участками из состава земель сельскохозяйственного назначения.

При подготовке данной статьи использовалась общероссийская сеть распространения правовой информации — правовая информационно-справочная система Консультант Плюс; Технология 3000.

Библиографический список

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 5 декабря 1994 г., № 32, ст. 3301.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 29 января 1996 г., №5, ст. 410.

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЭ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 29 октября 2001 г., №44, ст. 4147.

4. Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях от 30 декабря 2001 г. № 195-ФЗ. «Собрание законодательства Российской Федерации», 7 января2002г.,№ 1 (ч. 1),ст. 1.

5. Письмо Роскомэема от 19 октября 1994 г., № 2-16/1629 «Типовые договоры дарения и мены земельными участками». Документ опубликован не был,

6. Кресникона Н.И. Правовые аспекты л экономическая сущность оборота земель в рыночной системе. «Право и экономика», N6 4, 2004.

РОГАТНЕВ Юрий Михайлович, проректор по учебной работе, доктор экономических наук, профессор, член-корреспондент Международной академии аграрного образования, заслуженный землеустроитель Российской Федерации.

ЗАБОРСКИХ Александр Юрьевич, заместитель директора ООО «Экспертное бюро «Юникон», соискатель 5-го года обучения кафедры землеустройства.

Дата поступления статьи в редакцию: 15.11.2006 г. © Рогатнев Ю.М., Заборских А.Ю.

УДК 637.56 (571.13)

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Т. В. РОМАНОВА

Омский государственный аграрный университет

СОСТОЯНИЕ И ПУТИ РАЗВИТИЯ РЫБНОГО РЫНКА ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

Проведен анализ рыбного хозяйства Омской области и предложены пути расширения ассортимента рыбной продукции.

Изучение возможности развития рыбного рынка является актуальным, поскольку рыба — это легкоусвояемый продукт, позволяющий удовлетворять потребности населения в полноценном питании.

Омская область обладает значительным водным фондом, насчитывающим 255754 тыс. га (р. Иртыш, пойменные и материковые озера, рыбоводные пруды).

Водно-биологические ресурсы представлены осетровыми (осетр, стерлядь), лососевыми (нельма), карповыми (карась, язь, лещ, плотва, елец и др.), щуко-выми (щука), окуневыми (окунь, судак, ерш), тресковыми (налим), из класса круглоротых — минога, а также другими гидробионтами. С 1998 года в силу общеэкономических и внутриотраслевых причин в Омской области сельскохозяйственная отрасль переориентировалась на озерное рыбоводство.

Характерные особенности озер Омской области — малая глубина, обильная зарастаемость и напряженный гидрохимический режим в зимний период.

Освоение озер происходит в основном в северной лесостепной зоне, где они занимают около 65% от общего водного фонда области и дают до 20% рыбной продукции.

При анализе данных Омской областной инспекции рыбоохраны за период 1994-2005 гг. видно, что объем вылова рыбы из материковых озер составил до 92%. Практически во всех озерах доминирует карась золотой, присутствуют в больших количествах гальян и верховка. Другие виды рыб встречаются в уловах из р. Иртыша и пойменных водоемов. Следует отметить, что рост сиговых и других видов рыб тормозит сорная рыба верховка, в огромном количестве заселившая все рыбохозяйственные водоемы.

Современное положение рыбного хозяйства Омской области следующее: ОАО «Таврический зональный рыбопитомник», ФГУП «Учхоз №2 Омского аг-роуниверситета» и СПК «Сибирь» снизили производство годовиков карпа на 80%, т.к. их материальная база изношена и находится в аварийном состоянии. Бездействует ОАО «Крутинский рыбозавод» . Требуют ремонта нерестовые и зимовальные пруды. Не проводятся научные исследования в области инфекционных и инвазионных болезней, селекционная работа с главным объектом рыбодобычи — карасем, формы которых на отдельных озерах измельчали до карликовых. Наблюдается значительное заражение карася гельминтами.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх