Назначение земель

До того, как Земельный кодекс РФ вступил в силу, федеральные и местные власти раздавали землю без межевания и постановки на кадастровый учет. В результате в настоящее время в России тысячи участков не имеют точно установленных границ. Купля-продажа таких наделов сопровождается рядом рисков для покупателей, вызывает судебные споры и серьезно осложняет сделки с землей. Подробнее — в материале «ЭЖ».

Что именно считается неустановленными границами земельного участка? ­Если исходить из закона (п. 7 ст. 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» (в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г.), далее — старый Закон о кадастре, и п. 8 ст. 22 Федерального закона от 13.07.2015 № 218‑ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», далее — новый Закон о госрегистрации недвижимости), речь идет о земельных участках, в отношении которых не установлено местонахождение их границ с помощью координат характерных точек.

Риски приобретения участков с неустановленными границами

Проблемы с ограждением участка.

Довольно распространенная ситуация, когда собственники соседних участков не могут огородить землю, конфликтуют и обращаются в суд. Если оба участка не имеют установленных границ, то суд, как правило, отказывает обеим сторонам. Например, в одном деле собственники соседних земельных участков обратились с встречными требованиями в суд. Одна сторона требовала устранить препятствия в пользовании землей, а вторая — установить границу между участками. При этом границы ранее были не установлены и не были согласованы в процессе межевания. В итоге суд отказал в удовлетворении обоих исков, отметив, что границы земельного участка должны устанавливаться при его межевании, которое производится правообладателем во внесудебном порядке, а при наличии спора уже при согласовании границ правообладатели могут обратиться в суд за его разрешением (решение Тяжинского районного суда Кемеровской области по делу № 2-309/2015 от 25.12.2015).

Покупка участка с посторонними объектами и обременениями.

Тоже довольно распространенное явление. Будущий собственник приобретает (покупает или получает в наследство) участок с неустановленными границами, затем проводит межевание. В результате выясняется, что на приобретенной земле располагаются объекты третьих лиц, которые нельзя перенести или снести. Из-за этого уменьшается полезная площадь участка и его реальная стоимость.

Например, в одном деле (решение Богородского городского суда Нижегородской области по делу № 2-412/16 от 30.03.2016) лицо приобрело участок с неустановленными границами. В процессе межевания выяснилось, что по территории этого участка проходит газопровод низкого давления, проложенный к соседнему дому. Новый собственник земельного участка попытался признать газопровод самовольной постройкой. В ходе рассмотрения дела выяснилось, что строительство ветки было согласовано всеми инстанциями на специально выделенных землях. При этом, когда велись работы по прокладке трубы, будущий учас­ток истца не имел установленных границ. О том, что ветка газопровода проходит по его земле, новый собственник узнал только в процессе межевания. В итоге суд отказал в удовлетворении требований, отметив при этом, что покупатель приобрел участок с ограниченными правами на землю (ст. 56 ЗК РФ). Таким образом, земельный участок получил обременение в виде газопровода. Сумеет ли теперь новый собственник продать эту землю или возвести на ней постройку — большой вопрос.

Приобретение «другого» участка.

На практике бывают случаи, когда покупатели приобретают тот участок, который указан в до­кумен­тах, осматривают его перед покупкой, но вот о том, что в реальности является предметом сделки, новый собственник узнает, только когда устанавливает забор или ограждение.

Вообще неспециалисту трудно оценить месторасположение участка на местности, особенно если он находится в поле, а его границы никто до этого не установил. В такой ситуации покупатель слабо представляет себе реальный размер и мес­тонахождение своего будущего надела. И только заплатив деньги, а потом, вызвав геодезиста, покупатель приходит к выводу, что ему продали совершенно не то, что он хотел изначально приобрести.

Например, в одном деле (решение Иркутского районного суда Иркутской области по делу № 2-1951/2013 от 12.11.2013), покупатель земельного участка обратился в суд с требованием признать до­гово­р купли-продажи недействительным в порядке ст. 179 ГК РФ. Поводом для обращения в суд послужил тот факт, что ответчики продали ему не тот надел, который показывали при осмот­ре. В свою очередь продавцы выдвинули контраргументы, указав, в частности, что покупатель лично землю не осмат­ривал. Вместо покупателя участок осмотрела его супруга, но так как участок достаточно большой, границы его не определены и большая часть ограждающих колышков в момент осмотра отсутствовала, то она не смогла правильно оценить его местонахождение и размеры. Надо понимать, что непрофессионал на местности этого сделать просто не в состоянии. Поэтому у супруги покупателя сложилось ошибочное мнение о реальном расположении земли. В итоге суд встал на сторону продавцов и отказал покупателю в иске.

Приобретение «исчезнувшего» участка.

С течением времени земля без установленных границ может и вовсе исчезнуть. Классический пример такой ситуа­ции — спор, рассмотренный Пачелмским районным судом Пензенской области (решение № 2-163/2012 от 11.02.2013).

В этом деле компания «Тандер» (владелец сети магазинов «Магнит») приобрела у одного гражданина земельный участок рядом с будущим торговым центром. Покупатель собирался построить на этой земле парковку с подъездными путями. Сделка, на первый взгляд, прошла успешно. Продавец передал представителям покупателя все необходимые до­кумен­ты: кадастровый паспорт, постановление администрации об изменении вида разрешенного использования земли, свидетельство о праве собственности. Единственный момент — сведения о мес­тоположении границ участка были ориентировочными, что, впрочем, не является препятствием для сделки купли-продажи. Однако пос­ле оформления сделки у покупателя начались неприятности. Чтобы использовать приобретенный участок, необходимо было провести кадаст­ровые работы. Вызванный для межевания кадастровый инженер заявил, что по адресу расположения надела уже сформирован другой участок, который занесен в кадастр. Ему присвоен номер и установлены границы. Следовательно, провести работы с новым наделом невозможно, так же как и использовать его, потому что фактически этого участка просто не существует — на его месте уже расположен другой земельный участок, который полностью перекрывает приобретенную землю. Тогда компания обратилась в суд с требованием признать до­гово­р-купли продажи незаключенным и взыскать с ответчика уплаченные по сделке денежные средства.

В этом споре суд принял сторону истца и признал до­гово­р незаключенным. Мотивируя свое решение, судья сослался на то, что из до­гово­ра нельзя определенно установить, о каком вообще имуществе шла речь в до­гово­ре (ст. 554 ГК РФ).

Вероятность получить учас­ток фактически меньшего размера.

Данная ситуация встречается, пожалуй, чаще других, и, как правило, в нее попадают наследники либо покупатели. Получив землю, они уже на местности понимают, что их права нарушены. Судебные разбирательства чаще всего заканчиваются для истцов безрезультатно.

Так, в одном деле (решение Увинского районного суда Удмуртской Республики по делу № 2-449/2013 от 09.07.2013), гражданин приобрел земельный участок и жилой дом. Затем, сопоставив реальную площадь своего надела с той, что была указана в акте, покупатель пришел к выводу, что сосед, поставив новый забор, захватил часть его земли, и обратился в суд за защитой своих прав.

В суде выяснилось, что новый забор, который потребовал перенести истец, построен на месте старого ограждения, и прежний собственник участка против его размещения не возражал. В итоге суд отказал в иске, отметив, что поскольку межевание земельного участка истца не проводилось, его границы не устанавливались, то участок считается поставленным на кадастровый учет декларативно, а его площадь является ориентировочной и подлежащей уточнению. Следовательно, права истца сосед не нарушал.

Как минимизировать риски, приобретая участок с неустановленными границами?

Первое правило, которым необходимо руководствоваться, приобретая земельный учас­ток: в принципе стоит избегать покупки земли с неус­тановленными границами. Если необходимость приобрести такой участок все же велика, надо понимать, что минимизировать риски помогут юрист по земельным вопросам и кадаст­ровый инженер. Юрист займется правовыми вопросами, а инженер поедет на местность, где определит местоположение участка и расскажет, что будет с ним пос­ле межевания.

Если же участок с неустановленными границами уже приобретен или достался по наследству, то следует приступить к процедуре межевания. На первом этапе собирается информация для его проведения и выяснения юридических границ участка. Сначала надо выявить всех заинтересованных лиц. Как правило, это владельцы или арендаторы соседних земельных участков (п. 3 ст. 39 Федерального закона от 24.07.2007 № 221‑ФЗ «О кадастровой деятельности», далее — Закон о кадастровой деятельности). Даже если собственник знает соседей лично, все равно необходимо запросить сведения из Росреестра (раньше это была выписка из ­ГКН, а теперь — выписка из ­ЕГРН). Такой запрос является платной услугой.

Необходимо также решить, будут ли устанавливаться какие‑либо знаки (в соответствии с приказом Минэкономразвития России от 31.12.2009 № 582 «Об утверждении типов межевых знаков и порядка их установки (закладки)» существуют три типа межевых знаков: металлические трубы, деревянные столбы и металлические марки с крестообразной насечкой) на местности) или нет (п. 5 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

При этом следует помнить, что соседи вправе потребовать согласовать с ними границы и сами установить на местности соответствующие знаки. Одновременно с этим собственник земли должен пригласить для выполнения работ кадастрового инженера. Сделать это можно через специализированную организацию. Однако в любом случае необходимо проверить информацию об инженере через сервис на сайте Росреестра (доступен по ссылке: https://rosreestr.ru/wps/portal/ais_rki). При заключении до­гово­ра с кадастровым инженером у него необходимо потребовать копию квалификационного аттестата или запросить в Росреестре выписку из госреестра кадастровых инженеров.

После подписания до­гово­ра об оказании услуг всю остальную работу берет на себя кадастровый инженер. Вначале он решает, как будет проводить согласование границ. Есть два способа осуществления данной процедуры: индивидуальное согласование с каждым собственником или проведение собрания. При созыве собрания инженер рассылает по поч­те с уведомлением о вручении специальные извещения. Эти до­кумен­ты также могут быть переданы представителям собственников под расписку или направлены по электронной поч­те. Форма извещения является стандартной и ее утверждает Минэкономразвития России (см. приказ Минэкономразвития России от 21.11.2016 № 735 «Об установлении примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков …»).

В некоторых случаях закон разрешает информировать о собрании, не рассылая извещения, а печатая их в местных ­СМИ. Такой вариант возможен, если в ­ЕГРН нет информации о поч­товом адресе или адресе элект­ронной почты одного из заинтересованных в согласовании границ лиц либо кадастровый инженер получил извещение о невозможности вручить письма одному из них. Кроме того, извещение о собрании подлежит публикации в ­СМИ, если смежный земельный учас­ток расположен в пределах территории садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения и считается объектом общего пользования либо входит в состав земель сельхозназначения и им владеют более пяти собственников. И наконец, если прилегающая земля входит в состав общего имущества многоквартирного дома (п. 8 ст. 39 Закона о кадастровой деятельности).

Нарушение порядка уведомления может привести к аннулированию установленных границ. Так, например, в одном деле (решение Кропоткинского городского суда Краснодарского края по делу № 2-1122/2015 от 14.10.2015) суд по иску прокурора признал результаты кадастровых работ и межевание незаконными, потому что инженер не согласовал границы с двумя собственниками смежных участков.

Соответственно, следующий этап — это уже непосредственно согласование границ кадаст­ровым инженером. Он проверяет до­кумен­ты и полномочия всех заинтересованных в согласовании лиц, а также знакомит их с проектом плана, объясняя его содержание. После этого инженер показывает соседям возможные границы земельных участков непосредственно на территории.

Финальным этапом межевания и установления границ является акт согласования. Он оформляется на обратной стороне межевого плана. Границы считаются согласованными, когда в акте стоят подписи всех заинтересованных лиц либо их представителей. При нарушении инженером данного правила суд может признать кадастровой ошибкой местоположение границ и даже в некоторых случаях прекратить в ­ЕГРН регистрацию права собственности на участок (см., например, решение Рассказовского районного суда Тамбовской области по делу № 2-36/2016 от 25.08.2016).

Закон считает, что согласование прошло успешно, даже если не все заинтересованные подписали до­кумен­т, но в то же время не представили свои возражения о границах в письменной форме (п. 3 ст. 40 Закона о кадастровой деятельности).

Если соседи не согласились с границами и передали на бумаге свои возражения, кадастровый инженер записывает это в акте и прикладывает данные до­кумен­ты к межевому плану. Фактически с этого момента открывается этап досудебного урегулирования спора.

Спор о границах земельного участка

Процедура досудебного урегулирования спора о границах изложена в приказе Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 921 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке», в котором пре­ду­смот­рена возможность повторного согласования. Для этого инженер создает новый чертеж и на его обороте составляет акт, где фиксирует сведения о спорных точках. Далее новый до­кумен­т приобщается к делу (п. 87 Требований к подготовке межевого плана). Если же стороны и при повторном согласовании не пришли к консенсусу, то впереди их ждет суд.

Первая задача, которая возникает при обращении в суд, — это определение предмета иска. Если рассматривать вопрос о неустановленных границах в чистом виде, то здесь можно выделить два вида судебных разбирательств. Во-первых, это тяжбы об установлении границ между соседними участками. Во-вторых, это споры, выте­кающие из отказа собственников участков или муниципальных органов согласовать границы.

Некоторые юристы выделяют еще и третий вид споров — о разделе участка и пос­ледую­щем установлении границ. Представляется, что такой подход не совсем верный, так как первоначальным предметом судебного разбирательства в данном случае является определение порядка использования земли, которая затем делится между сторонами. Поэтому вопрос о границах в данном случае является ­вторичным.

Наиболее часто встречаются споры об установлении границ между смежными землепользователями. И здесь есть несколько тонких моментов, которые необходимо иметь в виду, участвуя в такого рода разбирательствах.

Иногда собственники подают в суд на владельцев соседних участков и требуют признать незаконными результаты межевания, которое они провели. Причины могут быть самые разные: уменьшилась площадь участка, сдвинулись границы, не согласован акт и так далее. При этом участки самих истцов не имеют установленных границ. В таких случаях суды, как правило, отказывают в иске на том основании, что если границ нет, то сосед ничего и не нарушил. Поэтому прежде чем идти в суд, необходимо провес­ти межевание и полностью изменить предмет заявляемых требований.

Здесь следует заметить, что формулировка требований «отменить результаты межевания» является неграмотной. Что такое результаты межевания? Это план и землеустроительное дело. Иными словами, техническая до­кумен­тация. Сама по себе она не может нарушить права субъектов.

Если же исходить из норм закона (п. 3 ч. 1 ст. 7 старого Закона о кадастре и п. 2 ст. 8 нового Закона о госрегистрации недвижимости), то права истца нарушает недостоверная информация в ­ЕГРН (ранее — в ­ГКН), касающаяся сведений о земельном участке ответчика, которые позволяют определить его в качестве индивидуально-определенной вещи, в том числе сведений о его границах. Следовательно, истцу необходимо заявлять требование признать такие сведения недействительными и исключить их из реестра.

Однако это лишь часть требований, которые необходимо заявить. Отметим, что раньше суды действительно иног­да выносили такие решения и возвращали ситуацию в прежнее русло. Однако Московский областной суд положил конец этой практике (см. постановление Президиума Московского областного суда от 05.08.2015 № 367), указав, что основанием для внесения необходимых изменений в сведения о местоположении земельного участка будет являться решение суда об установлении спорных границ участка в конкретных координатах. Иными словами, одновременно с удалением записи из ­ЕГРН необходимо требовать установления новых границ между соседними участками. Причем с указанием координат новых границ.

Поэтому требования могут звучать приблизительно так:

1) признать недействительными, а также исключить из ­ЕГРН сведения об описании местоположения границ земельного участка (кадастровый номер такой‑то), принадлежащего (тому‑то) и находящегося по адресу…;

2) установить смежную границу между участком (кадаст­ровый номер такой‑то) и участком (кадастровый номер такой‑то) на основании координат, которые имеются в приложении к экспертному заключению (либо в межевом плане).

Прежде чем подавать заявление в суд, необходимо иметь на руках межевой план, пусть даже и не внесенный в Росреестр (см. п. 1 Бюллетеня судебной практики Московского областного суда за первый квартал 2015 года, утв. Президиумом Московского областного суда 17.06.2015). Судья во время заседания определит, какие до­кумен­ты являются верными, либо просто назначит землеустрои­тельную экспертизу.

Второй момент, на который следует обратить внимание, вступая в судебный спор о неустановленных границах, — сбор доказательств. Как правило юристы, представляю­щие интересы собственников земельных участков в судах, основной упор делают на стандартные до­кумен­ты, предоставляемые клиентами, и показания свидетелей. Это, безус­ловно, правильно, однако нельзя забывать и о других моментах. В частности, желательно запрашивать из Росреест­ра материалы инвентаризации. Они особенно важны, когда границы участков являются неуточ­ненными. Также полезными могут быть и копии из ортофотопланов — обычные фотографии местности с воздуха. Дело в том, что многие съемки производились еще 90‑е гг. прошлого века. И если спорная земля еще в те времена имела ограждения, то старые фотографии это покажут. Эти фото также можно получить в Росреестре.

Читатели, имеющие представление об археологии, подтвердят, что специалисты, работающие в данной отрасли, часто используют аэрофотосъемку для поиска и уточнения места проведения раскопок. Подобный способ можно использовать и при выяснении фактических границ земельных участков. Как правило, если ограждения стояли долгое время, то они оставили след на местности. На земле его определить сложно, а вот при аэрофотосъемке достаточно просто. Более того, в зависимости от того, как собственники использовали землю, можно сделать выводы и о конфигурации участков. Например, в одном из регионов Поволжья съемка с беспилотного аппарата показала фактические границы участков. Дело в том, что собственники по‑разному использовали соседствующие наделы: засевали разными культурами, каждый по‑своему культивировал землю и т.п. Все это отразилось на состоянии земель и, соответственно, на снимках.

Для подобной съемки сегодня используют беспилотные летательные аппараты (­БПЛА). В интернете можно легко найти компании, которые оказывают подобные услуги.

Наряду с вышеперечисленными материалами большое подспорье в ходе процесса окажут выписки из похозяйственных книг, техпаспорта и другие до­кумен­ты. Кроме того, юристу, ведущему дело, желательно выехать на местность и осмот­реть спорные участки. Здесь надо обследовать территорию, обратив внимание на природные и искусственные объекты, которые находятся на участке более 15 лет. Это могут быть старые деревья, пни, столбы, развалины и так далее. Когда нет сведений о координатах границ, при их определении следует отталкиваться от подобных объектов.

Таким образом, еще на стадии досудебной подготовки надо собрать как можно больше фактического материала, не ограничиваясь выписками из ­ЕГРН и показаниями свидетелей.

В настоящий документ внесены изменения следующими документами:

Федеральный закон от 6 июня 2019 г. N 138-ФЗ

Изменения вступают в силу с 18 июня 2019 г.

Федеральный закон от 1 мая 2019 г. N 100-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 мая 2019 г.

Федеральный закон от 27 декабря 2018 г. N 503-ФЗ

Изменения вступают в силу с 28 марта 2019 г.

Федеральный закон от 3 августа 2018 г. N 341-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 сентября 2018 г.

Федеральный закон от 27 июня 2018 г. N 164-ФЗ

Изменения вступают в силу с 8 июля 2018 г.

Федеральный закон от 29 декабря 2017 г. N 447-ФЗ

Изменения вступают в силу с 30 марта 2018 г., за исключением пункта 1 статьи 1 изменений, вступающего в силу с 1 января 2019 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 361-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 354-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона, за исключением абзацев восьмого — десятого, двадцать второго — двадцать пятого пункта 2 статьи 5 изменений, вступающих в силу с 1 января 2017 г.

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 352-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 июля 2016 г. N 336-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 июля 2015 г. N 245-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 31 декабря 2014 г. N 499-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 апреля 2015 г.

Федеральный закон от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 марта 2015 г.

Федеральный закон от 28 декабря 2013 г. N 446-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 января 2014 г.

Федеральный закон от 2 декабря 2013 г. N 327-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 7 июня 2013 г. N 108-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 июня 2012 г. N 96-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 25 июня 2012 г. N 93-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 декабря 2010 г. N 435-ФЗ

Изменения вступают в силу с 1 июля 2011 г., за исключением изменений, вступающих в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 28 декабря 2010 г. N 420-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 30 декабря 2008 г. N 297-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 3 декабря 2008 г. N 250-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 13 мая 2008 г. N 66-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 5 февраля 2007 г. N 11-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении десяти дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 18 июля 2005 г. N 87-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 7 марта 2005 г. N 10-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ

Изменения вступают в силу с 5 января 2005 г.

Федеральный закон от 3 октября 2004 г. N 123-ФЗ

Изменения вступают в силу по истечении 10 дней после дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 29 июня 2004 г. N 58-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Федеральный закон от 7 июля 2003 г. N 113-ФЗ

Изменения вступают в силу со дня официального опубликования названного Федерального закона

Из всех существующих категорий земель: земли запаса, земли населенных пунктов, земли промышленности и т.п., только земли сельскохозяйственного назначения непосредственно используются для выращивания сельскохозяйственной продукции, являясь незаменимым средством ее производства.

Земли сельхозназначения по праву считаются стратегическим объектом жизнедеятельности, основой экономического и экологического благополучия страны, каждого региона и муниципалитета в отдельности. Земли сельскохозяйственного назначения занимают около четверти всей территории Российской Федерации.

Виды использования земель сельскохозяйственного назначения ─ пашня (на нее приходится основная часть сельскохозяйственных угодий), пастбища, сенокосы, пруды для разведения рыбы и т.д.

От их состояния и продуктивности зависит продовольственная безопасность государства. На земле работает немалая часть населения страны, сельские жители составляют четверть россиян.

Плодородие земель сельскохозяйственного назначения представляет собой способность грунта удовлетворять потребности культурных растений.

Для поддержания надлежащего качества почвы, должны проводится мелиоративные мероприятия собственниками земель в процессе осуществления их деятельности.

При не использовании земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, как юридическими лицами, так и гражданами, то есть допущении зарастания земельных участков древесно-кустарниковой и сорной травянистой, а так же при нарушении плодородного слоя почвы (произведенного без разрешения уполномоченного органа), как юридические лица, так и граждане привлекаются к административной ответственности. Длительное не использование земель сельскохозяйственного назначения, может привести к изъятию (конфискации) земель у собственника.

Земли сельскохозяйственного назначения могут сокращаться не только в силу воздействия неблагоприятных факторов естественного или антропогенного происхождения, но и в следствии перевода земель в другие категории.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях. Вот некоторые из них:

  • консервация земель;
  • создание особо охраняемых природных территорий или отнесение земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
  • изменение черты населенных пунктов;
  • размещение промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу);
  • включение непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или запаса.

В случае изменения категории земельного участка, собственнику земельного участка необходимо обратиться в Единый государственный реестр недвижимости, сообщить о новом статусе земельного участка и в дальнейшем оплачивать земельный налог в соответствии с новой категорией земельного участка.

При не предоставлении сведений об изменении статуса земельного участка в Единый государственный реестр недвижимости, земельный участок продолжает являться землей сельскохозяйственного назначения для сельскохозяйственного производства.

Если на территории, относящейся к данной категории, не осуществляется деятельность, связанная с сельскохозяйственным производством на протяжении установленного указанным законом срока, предусматривается административная ответственность:

  • ч. 2 . ст.8.7 КоАП РФ – невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению, защите земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов и иного негативного воздействия на окружающую среду, ухудшающих качественное состояние земель для граждан от 20 до 50 тыс. руб., для должностных лиц от 50 до 100 тыс. руб., для юридических лиц от 400 до 700 тыс. руб.

При проведении работ на участке сельскохозяйственного назначения связанных со строительством, и как следствие, нарушении плодородного слоя почвы предусматривается административная ответственность в размере:

  • ч.1 ст.8.6 КоАП РФ – самовольное снятие и перемещение плодородного слоя почвы для граждан от 1 до 3 тыс. руб., для должностных лиц от 5 до 10 тыс. руб., для юридических лиц от 30 до 50 тыс. руб. плюс возмещение нанесённого ущерба;
  • ч.2 ст. 8.6 КоАП РФ – уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления для граждан от 3 до 5 тыс. руб., для должностных лиц от 10 до 30 тыс. руб., для юридических лиц от 40 до 80 тыс. руб. плюс возмещение нанесённого ущерба.

Обращаем внимание землепользователей: земли сельхозназначения являются особо ценными естественными ресурсами государства.

В настоящее время особую актуальность приобрел вопрос о рациональном использовании территорий, отведенных для осуществления с/х производства и прочей деятельности с ним связанной. Необходимо учитывать, что земля, как и прочие природные ресурсы, присутствуют в ограниченном количестве. Вместе с этим, она выступает как основной источник продуктов питания населения. Для сохранения и обеспечения восстановления продуктивности почвы должны выполняться соответствующие мероприятия. Однако выполнять их необходимо рационально и грамотно.

С.Ю. Розова, М.С. Сергеева

Земля, которая предназначается для индивидуальных застроек, таких как коттедж, дача, усадьба, может обладать несколькими статусами: она делится по категориям и по виду назначения. Строительство дома будет зависеть от того, к какому назначению принадлежит земельный участок: оно может быть разрешено, но с определенными ограничениями, либо совсем запрещено.

Категория земли

Земельный участок может относиться:

  • к землям населенных пунктов,
  • к землям сельскохозяйственного назначения,
  • к землям особо охраняемых территорий,
  • к землям промышленного назначения,
  • к землям лесного фонда,
  • к землям водного фонда и др.

Частным лицам для коттеджного строительства выделяются земли, относящиеся к первым двум категориям. В редких случаях может быть разрешено строительство на участках земель, относящихся к землям особо охраняемых территорий.

Земли населенных пунктов (поселений)

Землями населенных пунктов (земли поселений) называются земли, которые используются и предназначаются для застройки, а также развития населенных пунктов. Земли населенных пунктов отделяются от земель других категорий границами городских и сельских населенных пунктов. В соответствии с п. 2 ст. 83 Земельного кодекса РФ, существуют предписания градостроительного регламента, исходя из которых разные участки земли, находящиеся в одном и том же населенном пункте, могут иметь различные предназначения, предположим, сельскохозяйственное использование и жилищное строительство. Таким образом, можно построить дом на земле, которая предназначена как под личное подсобное хозяйство (ЛПХ), так и под ИЖС. Разница будет заключаться лишь в том, что прописку в доме, находящемся на участке, выделенном под ЛПХ, придется доказывать через суд. Если же прописка для вас не принципиальна, то эти два варианта больше ничем не отличаются.

Земли сельхоз назначения

Данные земли располагаются за чертой поселений и предназначаются для нужд сельского хозяйства в соответствии с пунктом 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ. Но вот по виду использования такие земли сильно отличаются, что может в значительной степени ограничить возможности владельца в плане застройки. Допустим, участок из категории земель сельскохозяйственного назначения может предназначаться для огородничества, и на нем невозможно построить объект ИЖС. В другом случае он может предназначаться для личного подсобного хозяйства с правом застройки, либо без такового. Если же участок предназначен для садоводства, ведения крестьянско-фермерского хозяйства, то застройка возможна, но существуют некоторые ограничения.

Вид разрешённого использования земли

Подкатегория, предписывающая варианты использования участка собственником, называется видом разрешенного использования. Это может быть индивидуальное жилищное строительство — ИЖС, личное подсобное хозяйство — ЛПХ, дачное строительство, дачное хозяйство, сельскохозяйственное производство, фермерское хозяйство, крестьянско-фермерское хозяйство, сельское хозяйство, малоэтажное жилищное строительство, сельскохозяйственное использование, жилищное строительство, жилая и коммерческая застройка.

Предположим, если приобретается участок земли, относящийся к землям сельхоз назначения, то он может предназначаться для огородничества, тогда на нем нельзя строить коттедж, либо для того, чтобы вести личное подсобное хозяйство, тогда у него может быть или не быть право застройки, либо для садоводства, дачного строительства, крестьянско-фермерского хозяйства — во всех случаях можно совершать застройку, вот только на разных условиях.

Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

Участком ИЖС называется земля, на которой можно возводить объекты индивидуального жилищного строительства. А объектами индивидуального жилищного строительства называются жилые дома, которые стоят отдельно и имеют не более трех этажей. Они предназначаются для проживания одной семьи, согласно п. 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ. В доме, который стоит на участке ИЖС можно сделать постоянную регистрацию по месту жительства. Земли ИЖС отличаются от садовых участков тем, что проект жилого здания должен быть выполнен компанией-проектировщиком, которая имеет гос. лицензию, и его необходимо согласовать в контролирующих государственных инстанциях.

Земли для ведения крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ)

Для того чтобы построить усадьбу, лучше всего подойдет земля КФХ, ведь размер участка для крестьянско-фермерского хозяйства может быть огромных размеров. Проблема заключается в том, что заниматься хоть какой-то сельскохозяйственной деятельностью все же придется, а также заниматься отчетами в налоговую инспекцию. Но на самом деле решить эту проблему элементарно: чтобы создать видимость целевого использования земли будет достаточно разбить вишневый сад или устроить конюшню.

Садоводство (СНК, СНП, СПК)

Садоводческим некоммерческим объединением называется некоммерческая организация, которая учреждена гражданами на добровольных началах в соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Оно может быть в форме садоводческого некоммерческого товарищества СНТ, садоводческого потребительского кооператива (СПК), садоводческого некоммерческого партнерства (СНП). На сегодняшний день практически все коттеджные поселки находятся в одной из вышеперечисленных юридических форм.

Сделать прописку в садоводческом некоммерческом объединении по сути можно, но не всегда, да и чаще всего только через процедуру судебного разбирательства.

Но есть постановление конституционного суда Российской Федерации, которое разрешает прописку на садовых участках. Помимо этого летом планируется принятие закона, который разрешит эту процедуру.

Земли для дачного строительства

В соответствии с федеральным законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», гражданин может получить или купить земельный участок для отдыха. На нем можно возводить жилое строение, но на нем невозможно зарегистрироваться. Строительство на сельскохозяйственной земле не имеет отличий от ИЖС. По всем остальным параметрам строительство загородного дома на дачном участке будет гораздо выгоднее, чем ИЖС, так как не будет никаких ограничений, связанных с габаритами и назначением строящихся зданий.

Земли для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

Личное подсобное хозяйство мало отличается от садоводства. Но не всегда можно построить дом на участке ЛПХ. Все будет зависеть от решения местной администрации. Предположим, она может запретить строить здание и прокладывать коммуникации, если участок находится не в черте населенного пункта, либо не примыкает к его границам. Но в том случае если строительство на участке ЛПХ разрешается, то у него нет почти никаких ограничений.

Михаил Паршков, Директор по развитию компании «Горизонт» (пос. Кузнецово-Заповедный)

«Вообще, самый действенный способ проверить землю — взять копии документов и обратиться в регистрационную палату. Это первый этап, он будет гарантировать, что участок существует и находится в собственности у того лица, которое его продает, и что земля не находится в обременении. Потом нужно нанять геодезиста, который подтвердит точную площадь участка.

Второе — это цена, она сильно колеблется. К примеру, сельхозземли без коммуникаций в пределах 50 км от города возле деревни стоят — от 1 до 10 тыс. руб. за сотку, если говорить о дачных участках, то от 20 тыс. и где-то до 70 тыс. за сотку в зависимости от расстояния.

В коттеджных поселках, при условии свободной застройки, нужно прежде всего смотреть условия, у кого-то в течение 3 лет нужно начать застройку, иначе участок отчуждается, или нужно соблюдать определенные типовые условия. Цена за сотку варьируется, в зависимости от расположения поселка, в пределах от 40 до 150 тыс.

Сейчас поселки идут уже сразу с инфраструктурной обвязкой, но при этом в стоимость земли не включено подключение к коммуникациям. У нас каждое отдельное подключение обходится в 150 тыс. руб. за воду, и 150 тыс. за электричество. Разделили мы по очень простой причине: там, где у людей есть возможность, то они предпочитают бурить скважину.

Дороги же стоят запредельных денег, и сам частник ее не потянет. Тут либо полагаться на муниципальные власти районов, либо положиться на совесть собственника дороги и его желание ее улучшить тем или иным способом. Нужно сказать, что у любого коттеджного поселка должна быть минимальная подъездная дорога, иначе бессмысленно что-либо делать».

Преимущества выбора ИЖС:

  • На земле, которая имеет категорию ИЖС можно законно построить собственный дом и прописаться в нем (независимо от того собираетесь ли Вы жить в нем постоянно или сезонно). После окончания строительства дома ему будет присвоен почтовый адрес.
  • Житель (владелец) получает все те же государственные услуги, которыми пользуются люди, прописанные в обычной городской квартире: официальное трудоустройство, возможность получать корреспонденцию, пользоваться курьерской доставкой и даже хранить дома оружие. Иногда скорая помощь отказывается ехать «на дачу». Но если у дома есть адрес, отказа можно не бояться.
  • Имея прописку за чертой города, Вы имеете льготы при оформлении страховки ОСАГО и налоговых вычетов.
  • Для земель с категорией ИЖС существует генеральный план застройки поселения, а это значит, что построенный дом не снесут как незаконную постройку!
  • Для покупки земли, имеющей категорию ИЖС, и строительства дома на ней можно получить ипотеку в банке как на обычную городскую квартиру.
  • Земельные участки с категорией ИЖС принимаются банками в качестве залога.
  • Будет просто оформить вычет из подоходного налога, так как по закону земли категории ИЖС и постройки на них предназначаются для постоянного проживания. Оформить вычет можно как за сам участок, так и за построенный дом.
  • Землевладения со статусом ИЖС обеспечиваются государством целым набором привилегий: благоустройством и уборкой дорог, развитием социально-бытовой инфраструктуры.

Минимущество в рамках взаимодействия с органами местных муниципальных образований в Республике Крым оказывает консультационно — методическую помощь муниципальным образованиям по всем вопросам, касающимся регулирования земельных отношений.

В структуре Минимущества специально создано и действует Управление по работе с муниципальными образованиями. Данное управление включает в себя секторы земельных отношений, их 21 (по 2 специалиста в каждом секторе). Такие секторы находятся в административно — территориальных районах Республики Крым.

В их полномочия входит: оказание консультационно — методической помощи муниципальным образованиям, прием заявлений от юридических и физических лиц о предоставлении земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, контроль за использованием земель собственности Республики Крым, предоставление органам муниципальных образований необходимой информации о земельных участках и землях.

По всем обращениям муниципальных органов, касающихся вопросов применения земельного законодательства Российской Федерации на территории республики, в том числе порядка предоставления земельных участков, Минимуществом проводится разъяснительная работа.

Минимуществом также планируется организация и проведение на территории административно — территориальных районов республики семинаров по разъяснению и применению норм земельного законодательства Российской Федерации.

Кроме того, в Минимуществе организована ежедневная работа «горячих» телефонных линий по соответствующим направлениям деятельности:

  • по вопросам приватизации – 550-736;
  • по вопросам арендных отношений – 601-386;
  • по вопросам управления имуществом – 550-737;
  • по вопросам распоряжения землями – 550-739;
  • по вопросам реализации государственных программ, оценке имущества и обеспечению кадастровой деятельности – 550-749;
  • юридической службы – 550-743.

Звонки «горячей» линии принимаются в следующем режиме: понедельник – пятница с 9.00 до 18.00, (обеденный перерыв с 13.00 до 14.00).

О разграничении земель государственной и муниципальной (коммунальной) собственности Республики Крым

До вступления в силу Федерального конституционного закона «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя» от 21.03.2014 №6-ФКЗ (далее — Федеральный конституционный закон) все земли на территории Республики Крым были разграничены в соответствии с Законом Украины от 06.09.2012 № 5245 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно разграничения земель государственной и коммунальной собственности».

Так, согласно пунктам 3 и 4 Заключительных и переходных положений указанного Закона землями коммунальной собственности соответствующих территориальных громад признаются:

  • земельные участки, на которых расположены здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества коммунальной собственности соответствующих территориальных образований;
  • земельные участки, которые находятся в постоянном пользовании органов местного самоуправления, коммунальных предприятий, учреждений, организаций;
  • все земельные участки, расположенные в пределах соответствующих населенных пунктов, кроме земельных участков частной и государственной формы собственности.

Земельными участками государственной формы собственности признаются:

  • земельные участки, расположенные в пределах населенных пунктов, на которых находятся здания, сооружения, другие объекты недвижимого имущества государственной собственности;
  • земельные участки, которые находятся в постоянном пользовании государственных органов;
  • земли обороны;
  • все другие земельные участки, расположенные за границами населенных пунктов, кроме земельных участков частной собственности и земельных участков коммунальной собственности.

В соответствии с частью 1 статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Соответственно земельные правоотношения регулируются Конституцией Российской Федерации, Федеральными конституционными законами, Земельным кодексом Российской Федерации, законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12.1 Федерального конституционного закона 30.07.2014 Государственным Советом Республики Крым принят Закон Республики Крым №38-ЗРК «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» (далее — Закон), вступивший в законную силу 11.08.2014.

Так, согласно статье 2 Закона, права и объекты недвижимого имущества, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории Республики Крым в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации:

  • право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной и правом общей собственности;
  • право коммунальной собственности территориальных громад признается собственностью соответствующих муниципальных образований;
  • все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью Республики Крым.

Исходя из вышеизложенного, в настоящее время все земли на территории Республики Крым разграничены: к землям муниципальной собственности относятся земельные участки, находящиеся до вступления в силу Федерального конституционного закона в коммунальной собственности, а к землям собственности Республики Крым — земельные участки, не находящиеся в частной и муниципальной собственности.

О полномочиях органов исполнительной власти и местного самоуправления в области земельных отношений

В соответствии с частью 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления.

Согласно части 1 указанной статьи органы местного самоуправления осуществляют резервирование земель, изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установление с учетом требований Российской Федерации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территорий других муниципальных образований и реализацию местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия по решению вопросов местного значения в области использования и охраны земель.

Учитывая, что на территории Республики Крым все земли разграничены, органы местного самоуправления осуществляют полномочия в части управления и распоряжения земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, в порядке, установленном статьей 11 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации резервирование, изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления осуществляют субъекты Российской Федерации (Республика Крым).

Частью 2 статьи 10 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации (Республики Крым) осуществляют субъекты Российской Федерации (Республика Крым).

Указом Главы Республики Крым от 03.09.2014 №242-У «Об уполномоченном органе» Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым определено исполнительным органом государственной власти Республики Крым, осуществляющим функции в области приватизации и полномочия собственника, в том числе права акционера, в сфере управления имуществом Республики Крым (далее — Уполномоченный орган).

Кроме того, пунктом 2 данного Указа установлено, что все действия, связанные с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество Республики Крым, а также на государственное имущество (государство Украина) и бесхозяйное имущество, которое учитывается на период интеграции Республики Крым в состав Российской Федерации и до разграничения собственности между Российской Федерацией, Республикой Крым и муниципальной собственностью как собственность Республики Крым, и сделок с ним, осуществляются Уполномоченным органом.

Исходя из изложенного, статьей 10 Земельного кодекса Российской Федерации и актом субъекта Российской Федерации (Указ Главы Республики Крым) определены полномочия Республики Крым в области земельных отношений по распоряжению землями, находящимися в собственности республики, а также уполномоченный орган, осуществляющий функции в сфере управления имуществом — Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым.

О границах населенных пунктов

В настоящее время особую актуальность приобретают вопросы перевода земель иных категорий в земли населенных пунктов (включение земельных участков в границы населенных пунктов).

Особенности перевода земель или земельных участков из других категорий в земли населенных пунктов установлены статьей 8 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», согласно которой установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов.

Согласно статье 84 Земельного кодекса Российской Федерации установлением или изменением границ населенных пунктов является:

  • утверждение или изменение генерального плана, в том числе поселения, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования;
  • утверждение или изменение схемы территориального планирования муниципального района, отражающей границы сельских населенных пунктов, расположенных за пределами границ поселений (на межселенных территориях).

При этом, включение земельных участков в границы населенных пунктов не влечет за собой прекращение прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Таким образом, при включении земельных участков в границы населенных пунктов путем утверждения или изменения генерального плана (внесения изменений в генеральный план) принятие решения о переводе земель из одной категории в категорию земель населенных пунктов не требуется.

Частью 2 статьи 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) установлено, что в случае если проектом генерального плана поселения/городского округа предусматривается включение в границы населенных пунктов (в том числе образуемых населенных пунктов), входящих в состав поселения, городского округа, земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, проект генерального плана подлежит согласованию с высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Подготовка и утверждение документов территориального планирования поселений, в соответствии со статьей 8 Кодекса, относится к полномочиям органов местного самоуправления поселения/городского округа.

В настоящее время в республике, в соответствии с законодательством Российской Федерации, проводится работа по подготовке и утверждению документов территориального планирования поселений, городских округов.

В соответствии со статьями 20, 24 Кодекса подготовка проекта схемы территориального планирования муниципального района и генерального плана поселения осуществляется, в том числе с учетом предложений заинтересованных лиц.

Таким образом, для включения земельного участка в границы населенного пункта заинтересованному лицу необходимо обратиться в орган местного самоуправления соответствующего поселения/городского округа. При этом представить мотивированное заявление и документы (при наличии) о включении земельного участка (земель) в границы конкретного населенного пункта с целью рассмотрения соответствующим органом возможности такого включения и учета предложений, направленных заинтересованным лицом при подготовке генеральных планов поселения/городского округа. Вместе с тем, путем принятия участия в публичных слушаниях заинтересованное лицо имеет возможность наблюдать о включении своих предложений в подготавливаемый генеральный план населенного пункта.

Об особенностях регулирования земельных отношений в Республике Крым

В соответствии с частью первой статьи 72 Конституции Российской Федерации вопросы владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Соответственно гражданские, земельные правоотношения регулируются Конституцией Российской Федерации, Федеральными конституционными законами, законами субъектов Российской Федерации.

Основным специальным Федеральным законом в области земельных правоотношений является Земельный кодекс Российской Федерации (далее-ЗК РФ).

В соответствии со статьей 28 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных Кодексом, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Между тем, Государственным Советом Республики Крым принят Закон Республики Крым «Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории Республики Крым» от 31 июля 2014 года № 38-ЗРК (далее — Закон).

Согласно статье 13 Закона предусмотрено, что завершение оформления права на земельные участки, начатое до принятия Федерального конституционного закона, осуществляется на основании действующих решений органа местного самоуправления, органа исполнительной власти о разрешении на разработку документации по землеустройству, принятых до 21 марта 2014 года.

При этом, предоставление земельных участков осуществляется без проведения торгов и предварительного согласования места размещения объекта, гражданам Российской Федерации в собственность – бесплатно. Иностранным гражданам, лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам земельные участки предоставляются в собственность за плату или в аренду.

Так, в соответствии с пунктом 7 статьи 3 Закона, право аренды земельного участка, возникшее до вступления Федерального конституционного закона (21.03.2014) соответствует праву аренды, которое предусмотрено законодательством Российской Федерации.

Пункт 12 статьи 3 Закона предусматривает, что положения договора аренды земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации.

Обращаем внимание на норму Закона, предусмотренную пунктом 13 статьи 3, согласно которому установлена обязанность сторон по договору аренды или залога, договора об установлении сервитута, в срок до 1 января 2017 года внести изменения в соответствующие договора, если не истек срок действия, в целях приведения его в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.

В срок до 1 января 2017 года лица, которым предоставлены земельные участки до вступления Федерального конституционного закона подают в срок до 1 января 2017 года заявление о заключении договора аренды и т.д.

Уполномоченные органы (органы местного самоуправления или органы государственной власти, осуществляющие распоряжение земельными участками) обязаны заключить с такими лицами соответственно договор аренды и т. д. в отношении соответствующего земельного участка.

В рамках реализации положений Закона, постановлением Совета министров Республики Крым от 2 сентября 2014 года № 313 утвержден Порядок переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки на территории Республики Крым (далее — Порядок), устанавливающий правила завершения оформления прав.

Заявление о предоставлении земельного участка должно содержать:
1) имя (наименование) заявителя;
2) просьбу о предоставлении земельного участка в порядке переоформления прав или завершения оформления прав на земельные участки, начатого до вступления в силу Федерального конституционного закона. При этом должен быть указан желаемый вид права на земельный участок (при условии, что допускается предоставление земельного участка на различных видах прав);
3) адрес, телефон или иной способ связи с заявителем;
4) ссылка на правовое основание льготного (бесплатного) предоставления земельного участка.

К заявлению о предоставлении земельного участка прилагаются:
1) для физических лиц – копия документа, подтверждающего личность гражданина;
2) для юридических лиц:
копия устава, заверенная данным юридическим лицом;
копия документа, подтверждающего соответствующие полномочия представителя юридического лица;
копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица, заверенная данным юридическим лицом;
копия свидетельства о постановке заявителя на учет в налоговом органе Российской Федерации;
3) подлинник правоустанавливающего (подтверждающего) документа либо копия судебного решения, заверенная судом, свидетельствующие о наличии у заявителя подлежащего переоформлению права;
4) копия решения органа местного самоуправления или органа исполнительной власти, дающего право на завершение оформления прав на земельный участок, начатого до вступления в силу Федерального конституционного закона;
5) кадастровый паспорт земельного участка без отметки о необходимости уточнения границ земельного участка и с указанием сведений об объектах местности, упрощающих понимание места расположения земельного участка, имеющихся в Государственном кадастре недвижимости;
6) документ, подтверждающий право на приобретение земельного участка в соответствии с требованиями статей 3 и 13 Закона, если такое право не вытекает из документов, перечисленных в подпунктах 1-4 настоящего пункта;
7) документ, подтверждающий соответствующие полномочия заявителя (при подаче заявления представителем заявителя).

Предусмотрены два способа получения кадастрового паспорта земельного участка:
1) при предоставлении сведений, внесенных в государственный кадастр
недвижимости;
2) при осуществлении государственного учета земельного участка.

В первом случае, любое заинтересованное лицо вправе обратиться в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении внесенных в государственный кадастр недвижимости сведений об интересующем его земельном участке в форме кадастрового паспорта.

Запрос о предоставлении сведений о земельном участке может быть представлен в любой офис приема и выдачи документов Госкомрегистра.

После чего, необходимо обратиться в уполномоченные органы:
1) Министерство имущественных и земельных отношений Республики Крым – в отношении земельных участков, находящихся в собственности Республики Крым, которые расположены в основном за границами населенных пунктов;
2) органы местного самоуправления поселений (городских округов) – в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, которые расположены в основном в границах населенных пунктов.

Срок рассмотрения заявления не должен превышать 65 дней, в течение которого уполномоченные органы обеспечивают:
— подготовку и подписание договора аренды, соглашения об установлении сервитута.

Сроки договора аренды и договора об установлении сервитута, заключенных в порядке переоформления прав, определяются сроком окончания действия ранее заключенных договоров.

Один экземпляр договора (соглашения) должен быть подписан заявителем и представлен в уполномоченный орган не позднее одного месяца со дня направления, в противном случае договор считается не заключенным.

Передача земельного участка осуществляется на основании акта о передаче земельного участка, который составляется в течение 10 дней со дня поступления платежа (очередного платежа – арендной платы).

Права на земельные участки подлежат государственной регистрации только при наличии акта о передаче земельного участка.

С момента государственной регистрации, ранее приобретенные права, считаются прекращенными.

Учитывая особенности Республики Крым, внесены изменения в Федеральный закон № 124 – ФЗ от 05.05.2014 «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие части 1 Гражданского кодекса РФ» и статью 1202 части 3 Гражданского кодекса РФ».

Юридические лица в срок до 1 января 2015 года должны привести свои учредительные документы в соответствие с законодательством РФ и должны быть внесены в государственный реестр юридических лиц.

Вопрос о перерегистрации юридических лиц согласно вышеизложенным нормам актуален, поскольку перерегистрация должна произойти в срок до 1 января 2015 года, а обязанность переоформления права аренды — в срок до 1 января 2017 года.

Постановлением Совета министров Республики Крым от 15 октября 2014 года № 378 утверждено Положение об особенностях отнесения определенной категории земель и определении вида разрешенного использования земельных участков, которое устанавливает особенности отнесения к определенной категории земель и (или) определения (изменения) вида разрешенного использования образуемых земельных участков, в том числе из земель государственной и муниципальной собственности, ранее учтенных земельных участков, а также при переводе земельных участков из одной категории в другую и установление категории вида разрешенного использования земельного участка.

О порядке выдела земельной доли (пая)

В целях реализации гражданами прав на выдел земельной доли (пая) в Республике Крым Советом министров Республики Крым 25 сентября 2014 принято постановление № 345 «Об утверждении Порядка выдела земельной доли (пая)» (далее — Порядок).

Во исполнение пункта 2 данного постановления Минимущество разъясняет.

Лицо, изъявившее желание выделить в натуре (на местности) земельную долю (пай), обращается с заявлением о выделе земельной доли (пая) в натуре (на местности) в орган местного самоуправления по месторасположению земельного участка, подлежащего выделу из распаеванных земель. К заявлению прилагается документ (документы), удостоверяющий право на земельную долю (пай).

Документами, удостоверяющими право на земельную долю (пай) согласно пункту 4 Порядка, являются:
1) сертификат на право на земельную долю (пай), выданный до 16 марта 2014 года;
2) свидетельство о праве на наследство;
3) договоры купли-продажи, дарения, мены, удостоверенные в установленном законом порядке;
4) решение суда о признании права на земельную долю (пай);
5) решение органа исполнительной власти или органа местного самоуправления о приватизации земель государственных и коммунальных сельскохозяйственных предприятий, учреждений и организаций либо решение совета народных депутатов о передаче земель в коллективную собственность со списком граждан — совладельцев, имеющих право на земельную долю (пай). Основанием для выделения земельных участков в натуре (на местности) является решение соответствующего органа местного самоуправления о выделе земельной доли (пая), которое принимается по результатам рассмотрения заявлений граждан, пожелавших выделить земельный участок в натуре.

К заявлению и документу (документам), удостоверяющему право на земельную долю (пай) прилагается землеустроительная документация по паеванию. В данном случае — утвержденные в установленном порядке проекты разгосударствления и приватизации земель, схемы раздела земель коллективной собственности, проекты землеустройства по организации территории земельных долей (паев), техническая документация по землеустройству по составлению документов, удостоверяющих право собственности на земельный участок, содержащие графические материалы раздела на земельные участки, разработанные и утвержденные до 16 марта 2014 года.

Если перечисленная выше документация отсутствует, разрабатывается проект межевания земельного участка. Проект межевания земельного участка разрабатывается кадастровым инженером за средства лица, заинтересованного в выделе земельной доли (пая).

Органы местного самоуправления в течение 30 дней со дня получения заявления:
— рассматривают заявление владельца земельной доли (пая) о выделе ему в натуре (на местности) земельного участка;
— уточняют месторасположение, границы и площади сельскохозяйственных угодий, подлежащих распределению между владельцами земельных долей (паев);
— в случае наличия ранее разработанной и утвержденной землеустроительной документации по землеустройству принимают решение о выделе земельной доли (пая), а в случае отсутствия её дают разрешение на разработку проекта межевания либо принимают решение об отказе в даче разрешения (отказ в даче разрешения дается в случае отсутствия документов, подтверждающих право на земельную долю (пай);
— осуществляют распределение земельных участков (в случае отсутствия распределения земельных участков согласно документации землеустройства по паеванию).

После принятия органом местного самоуправления решения о выделе земельной доли (пая) или утверждения проекта межевания, заинтересованное лицо обращается в орган, осуществляющий регистрацию прав — Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым (г. Симферополь, проспект Победы, 165/1) (далее — Госкомрегистр) либо его территориальные отделения на территории Республики Крым для постановки земельного участка на кадастровый учет и получения кадастрового паспорта земельного участка.

Постановка земельного участка на кадастровый учет осуществляется на основании указанной выше землеустроительной документации по заявлению заинтересованного лица в сроки, установленные законом.

Орган местного самоуправления на основании заявления владельца земельной доли (пая) о предоставлении земельного участка в собственность в результате выдела земельной доли (пая) в натуру (на местность) и приложенного к нему кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении земельного участка бесплатно в собственность.

Данное решение является основанием для осуществления заинтересованным лицом государственной регистрации права собственности на земельный участок в Госкомрегистре.

Минимущество обращает внимание граждан на то, что выдел земельной доли (пая) необходимо произвести до 1 января 2016 года, так как с указанной даты земельные участки, определенные проектами межевания земельных участков и из которых не выделены земельные доли (паи), а также земельные доли (паи), права на которые не были зарегистрированы (сертификаты на право на земельную долю (пай) не были получены их владельцами), будут считаться невостребованными земельными долями (паями) и в судебном порядке признаваться муниципальной собственностью.

Кроме того, иностранные физические и юридические лица, лица без гражданства, которые имеют право на земельную долю (пай) либо получили в собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения до вступления в силу Федерального конституционного закона от 21 марта 2014 №6-ФКЗ «О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов — Республики Крым и города федерального значения Севастополя», и которым земельные участки не могут принадлежать на праве собственности в соответствии с законодательством Российской Федерации, обязаны осуществить выдел в натуру (на местности) земельных участков согласно Порядку и произвести отчуждение в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки.

В случае отчуждения указанных выше земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения Республике Крым либо муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх