Недействительность договора купли продажи

11 октября 2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан от 21 мая 2015 г. по делу N 33-8189/2015

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе:

председательствующего Васильевой Г.Ф.

судей Кривцовой О.Ю.

Смирновой О.В.

при секретаре Валетдиновой Р.Р.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску МРА к ИВМ о признании недействительной сделки, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

по апелляционной жалобе представителя МРА — РВВ на решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 25 февраля 2015 года.

Заслушав доклад судьи Кривцовой О.Ю., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

МРА обратилась в суд с иском к ИВМ о признании недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: РБ, адрес, заключенный дата между МРА и ИВМ, применении последствий недействительности сделки, обязав ИВМ возвратить квартиру истцу, взыскании с ИВМ в пользу МРА расходов по оплате государственной пошлины в размере N … руб.

Заявленные требования мотивированы тем, что дата между МРА и ИВМ заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: РБ, адрес. дата произведена государственная регистрация сделки. Истец выполнила свои обязательства по договору купли-продажи, в том числе была снята с регистрационного учета в указанной квартире. В соответствии с условиями договора, стоимость квартиры определена в размере N … руб. Указанная сумма должна быть передана покупателем продавцу полностью до подписания договора купли-продажи (п.3 договора). Однако передача денежных средств в указанном размере ИВМ произведена не была, что подтверждается последующими расписками ответчика и показаниями, данными ответчиком в ходе проверки, проведенной Управлением МВД России по адрес. До заключения договора между сторонами была устная договоренность о стоимости квартиры в размере N … руб. Ответчик попросил указать стоимость в договоре в размере N … руб., чтобы избежать налогов, введя истца в заблуждение. На момент подачи иска ответчик заплатил всего N … руб. дата в полиции ИВМ составил расписку, где обязался вернуть истцу сумму в размере N … руб. за квартиру до дата, однако денежные средства возращены не были. Таким образом, ответчик ввел истца в заблуждение относительно природы сделки, истец находился под воздействием недобросовестной воли ответчика (обмана), то есть договор купли-продажи квартиры является недействительным.

Решением Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 25 февраля 2015 года постановлено:

отказать в удовлетворении искового заявления МРА к ИВМ о признании сделки недействительной.

В апелляционной жалобе представитель МРА — РВВ ставит вопрос об отмене вышеуказанного решения суда, ссылаясь на его незаконность и необоснованность. При этом указано, что суд не исследовал постановление о признании истца потерпевшим от дата, правовой оценки не дал, сделав вывод в решении об отсутствие обмана ответчиком. Суд так же отклонил ходатайство представителя истца об истребовании материалов уголовного дела N N … , возбужденного дата в отношении ответчика ИВМ по признакам состава преступления, предусмотренного п.3 ст. 159 УК РФ, тем самым лишив истца права на защиту. Суд не исследовал и не дал правовой оценки собственноручным распискам ответчика ИВМ от дата на сумму N … руб. и от дата на N … руб. Данные расписки даны ответчиком и датированы позднее, чем сам договор купли-продажи квартиры. Ответчик не отрицал в судебном заседании, что должен был произвести окончательный расчет за квартиру в размере N … руб.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ТНЮ, ее представитель БЕЮ просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Иные лица на судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, об уважительных причинах неявки не сообщали. В связи с чем, руководствуясь ст.ст. 167, 327 ГПК РФ, судебная коллегия полагает возможным рассмотрение дела в отсутствие не явившихся.

Изучив материалы дела, выслушав третье лицо и ее представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность решения суда в соответствии с требованиями ч. 1, 2 ст. 327.1 ГПК РФ в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.

Материалами дела подтверждается и судом установлено, что истцу принадлежала на праве собственности квартира по адресу: РБ, адрес (л.д. 9-10).

дата между МРА (продавец) и ИВМ (покупатель) заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил в собственность благоустроенную однокомнатную адрес, общей площадью N … кв.м., в том числе жилой площадью N … кв.м., расположенную по адресу: РБ, адрес (п. N … договора).

Согласно п. N … указанного договора, квартира продается за N … руб., которые продавец получил от покупателя полностью до подписания настоящего договора. Расходы по оформлению и государственной регистрации настоящего договора стороны несут в равных долях.

Договор купли-продажи квартиры от дата подписан сторонами, прошел государственную регистрацию, что подтверждается штампом регистрирующего органа на обороте договора, номер регистрации N … (л.д. N … ).

Ответчик ИВМ являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: РБ, адрес, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним была сделана запись N … от дата.

По договору купли-продажи от дата ИВМ продал ТНЮ спорную квартиру за N … руб.

Решением адрес от дата, вступившим в законную силу дата на основании апелляционного определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РБ (л.д.144-151), удовлетворены исковые требования ТНЮ к ИВМ о государственной регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру. Произведена государственная регистрация сделки купли-продажи квартиры по адресу: РБ, адрес, заключенной между ИВМ и ТНЮ

дата МРА обратилась в Управление МВД России по адрес в отношение ИВМ по факту его мошеннических действий при продаже однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: РБ, адрес.

дата стажером по должности оперуполномоченного отдела экономической безопасности и противодействия коррупции адрес по адрес вынесено постановление об отказе в возбуждении уголовного дела в связи с отсутствием в действиях ИВМ признаков состава преступления, предусмотренного ст. 159 УК РФ. При этом указано, что дата между МРА и ИВМ был заключен договор купли-продажи вышеуказанной квартиры. Данный договор подписан в квартире по адресу: РБ, адрес, в присутствие БНИ, после подписания договора ИВМ собственноручно написал расписку, в которой обязуется отдать N … рублей за квартиру, конкретного периода оплаты полной суммы в данной расписке указанно не было. В период с дата по настоящее время ИВМ выплатил МРА N … руб.

В материалы дела представлено два оригинала расписок, датированных дата и дата, подписанных ИВМ, согласно которым ИВМ (паспортные данные) обязуется МРА отдать (в расписке от дата) N … руб., (в расписке от дата) N … руб. за квартиру, расположенную по адресу: РБ, адрес. В расписке от дата указан срок возврата до дата (л.д. N … ).

Разрешая заявленный спор, суд первой инстанции, оценив представленные по делу доказательства по правилам ст.ст. 60, 67 ГПК РФ, применил законодательство, регулирующее сложившиеся правоотношения, и пришел к выводу о недоказанности заключения между истцом и ответчиком договора купли-продажи квартиры от дата не соответствующего требованиям закона, под влиянием заблуждения, обмана; истец избрал ненадлежащий способ защиты, поскольку в обоснование заявленных требований истец ссылается на получение денежных средств по договору купли-продажи спорной квартиры не в полном размере.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.В соответствие с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу ст. 167 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент совершения сделки) недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре, возместить его стоимость в деньгах.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции правильно исходил из отсутствия оснований, предусмотренных ст. 168 ГК РФ, для признания оспариваемого договора ничтожным, так как указанный договор совершен в письменной форме, содержит все существенные условия, продавцом — собственником объекта недвижимости и покупателем подписан, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры, перехода права и права собственности на жилое помещение осуществлена дата.

Также суд не установил наличие обстоятельств, свидетельствующих о том, что сделка была совершена МРА под влиянием заблуждения или обмана, в связи с чем, пришел к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения исковых требований о признания спорной сделки недействительной по указанным основаниям.

В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, разумность участников гражданских правоотношений, т.е. осознание ими правовой сути и последствий совершаемых действий предполагается, пока не доказано обратное.

Согласно п. 1 ст. 178 ГК РФ (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

По смыслу приведенных положений п. 1 ст. 178 ГК РФ, сделка может быть признана недействительной, если выраженная в ней воля участника сделки неправильно сложилась вследствие заблуждения, и поэтому сделка влечет иные, а не те, которые он имел в виду в действительности, правовые последствия, то есть волеизъявление участника сделки не соответствует его действительной воле. Так, существенным является заблуждение относительно природы сделки, то есть совокупности свойств (признаков, условий), характеризующих ее сущность.

Вопрос о том, является ли заблуждение существенным или нет, должен решаться судом с учетом конкретных обстоятельств каждого дела исходя из того, насколько заблуждение существенно не вообще, а именно для данного участника сделки.

В обоснование иска МРА также ссылалась на положения ст. 179 ГК РФ о недействительности сделки, совершенной под влиянием обмана.

Таким образом, по настоящему делу с учетом заявленных МРА исковых требований и их обоснованием (ст. 178, 179 ГК РФ) юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являлось выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершающих сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий.

Суд данное обстоятельство (соответствие действительной воли МРА ее волеизъявлению, выраженному в договоре купли-продажи от дата, на продажу принадлежащей ей на праве собственности квартиры в пользу ответчика) выяснял, оценивая в совокупности представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями ст. ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, не установил предусмотренных законом оснований для признания недействительным по ст.ст. 178 и 179 ГК РФ договор купли-продажи квартиры от дата, пришел к правильному выводу о том, что истцом суду не были представлены доказательства совершения сделки под влиянием заблуждения, обмана, поскольку доказательств преднамеренного создания у истицы несоответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на ее решение, не представлено.

Названные МРА обстоятельства, что истец денежные средства по договору получила не в полном объеме, ответчик не собирался производить по данной сделке исполнение, ответчик скрыл свою неплатежеспособность и преследовал цель — перепродать квартиру, в том числе возникшие впоследствии, после заключения договора купли-продажи квартиры, не свидетельствуют о том, что она заблуждалась относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, что сделка совершена под влиянием обмана, и не являются основанием для признания сделки недействительной на основании статьи 178, 179 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из представленных суду доказательств следует, что купля-продажа квартиры произошла с согласия истца, МРА понимала суть сделки.

Само по себе обстоятельство невыплаты покупателем продавцу части денежных средств за приобретенную квартиру не влечет недействительности сделки.

При заключении оспариваемого договора МРА знала о том, что деньги в сумме N … руб. вопреки содержанию расписок не получала. Таким образом, заключая договор купли-продажи квартиры, продавец осознавала, что не получила всей стоимости квартиры и не лишена возможности взыскать недостающую сумму с покупателя в установленном законом порядке, в связи с чем не отказалась от условий договора до государственной регистрации перехода права собственности.

Таким образом, суд обоснованно отказал в удовлетворении требований истца о признании договора купли-продажи квартиры недействительным и применении последствий недействительности сделки.

Доводы о необоснованности отклонения судом ходатайства об истребовании материалов уголовного дела N N … , возбужденного дата в отношении ответчика ИВМ по признакам состава преступления, предусмотренного п.3 ст. 159 УК РФ, тем самым лишив истца права на защиту несостоятельны, опровергаются материалами дела. В процессе рассмотрения дела представителем истца какие-либо ходатайства об истребовании доказательств не заявлялись, а все заявления сторон спора о приобщении доказательств по делу судом были удовлетворены, представленные сторонами доказательства приобщены к делу, исследованы судом в судебном заседании и им дана надлежащая правовая оценка. Нарушений положений ст. 57 ГПК РФ, о чем указывает представитель истца в жалобе, не имеется.

В целом доводы апелляционной жалобы сводятся к позиции, занятой стороной истца в ходе рассмотрения дела, являлись предметом судебного разбирательства, направлены на иную оценку установленных представленными доказательствами обстоятельств по делу, основаны на неверном толковании норм материального права, в связи с чем не принимаются судебной коллегией во внимание.

Нарушений норм процессуального и материального права, влекущих за собой отмену судебного акта, судом не допущено, в связи с чем решение суда, проверенное по доводам жалобы, является законным и обоснованным и отмене не подлежит.

Руководствуясь ст.ст. 327 — 329 ГПК Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Стерлитамакского городского суда Республики Башкортостан от 25 февраля 2015 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя МРА — РВВ — без удовлетворения.

Председательствующий Г.Ф. Васильева

Судьи О.Ю. Кривцова

О.В. Смирнова

Справка: судья ШЗХ

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

Содержание

Оспаривание договора займа по безденежности: судебная практика

Ответил адвокат — Королева С.О.:

Здравствуйте Александр!
Для оспаривания долговой расписки по безденежности на основании ст. ст. 432 и 807 ГК РФ необходима подача отдельного иска или встречного иска о признании договора займа незаключенным в случае, если заимодавец сам уже инициировал судебное разбирательство, пытаясь взыскать с вас деньги. В этом случае встречный иск является эффективным способом защиты от первоначально заявленных необоснованных исковых требований. Одних возражений на поданный иск о взыскании денежных средств со ссылкой на безденежность займа будет не достаточно.
Судебная практика свидетельствует о том, что ответчики активно используют такой способ защиты от исков о взыскании задолженности, как признание договора займа незаконченным или недействительным, поскольку
согласно п. 1 ст. 812 ГК РФ заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.
Если заимодавец заявил исковое требование о взыскании задолженности по договору займа, а заемщик предъявил ему встречный иск о признании договора займа недействительным или стал оспаривать его по безденежности, то бремя доказывания обстоятельств, касающихся заключения договора займа и передачи денежных средств, возлагается в такой ситуации на самого заемщика, который пытается освободиться от долгового бремени (Определение ВС РФ от 11.11.2014 N 36-КГ14-3).
Так, заемщик может доказывать, что в действительности он никакой расписки не давал. Об этом может свидетельствовать выполнение текста заемного обязательства под подписью заемщика (Определение Мосгорсуда от 10.08.2010 по делу N 33-24062), существенные и неустранимые ошибки, исправления в тексте расписки, ее написание в необычных условиях (Апелляционное определение Ульяновского областного суда от 22.04.2014 по делу N 33-934/2014), подписание пустого листа задолго до распечатывания на нем текста расписки (Апелляционное определение Московского городского суда от 22.11.2013 по делу N 11-38144).
Заемщик может с опорой на экспертизу и свидетельские показания доказывать, что он подписал пустые листы (например, для получения визы или иных документов), передал их другому лицу, которое воспользовалось этим и учинило на листе над подписью текст заемного обязательства.
В такой ситуации реальная передача денег считается недоказанной и у заемщика не возникает обязанности их вернуть (Апелляционное определение Московского городского суда от 02.10.2014 по делу N 33-26262/2014) при условии, что из экспертного заключения следует однозначный вывод о том, что подпись стояла задолго до распечатывания текста расписки (Апелляционное определение Вологодского областного суда от 13.07.2012 N 33-2722/2012).
Доказательством непогашенного долга может быть только находящийся у заимодавца оригинал расписки или иного документа, подтверждающего передачу денег. Наличие у него только копии такого документа при отсутствии подлинника непогашенный долг не подтверждает и не может являться достаточным основанием для его взыскания (Определение ВС РФ от 11.11.2014 N 5-КГ14-99). А вот поврежденная расписка не лишает заимодавца права и возможности взыскать долг, если из оставшейся части можно однозначно идентифицировать условия заемного обязательства и обязанную сторону (Апелляционное определение Омского областного суда от 07.05.2014 N 33-2791/2014).
Если в расписке не указаны сведения о заимодавце, а она просто содержит сведения о том, что заемщик получил определенную денежную сумму и обязуется ее вернуть, получить с него деньги по такой расписке может любое лицо, у которого она находится (Апелляционные определения Белгородского областного суда от 14.10.2014 N 33-2920/2014, Новосибирского областного суда от 19.12.2013 по делу N 33-9969-2013). При этом заемщик вправе представлять доказательства в пользу того, что истец по требованию о взыскании заемных денег не является заимодавцем и в действительности не передавал ему их.
Следует иметь в виду, что правильно составленную расписку суд может не принять в качестве надлежащего доказательства передачи денег в случае, если будет установлено наличие исключительного обстоятельства, которое ставит под сомнение факт реальной передачи денег. Например, договор займа признан недействительной сделкой, совершенной недееспособным гражданином, который вследствие своего психического расстройства не мог понимать смысл и значение своих действий. Составленная таким гражданином расписка о получении денег не будет являться достаточным доказательством (Апелляционное определение Кемеровского областного суда от 02.10.2012 по делу N 33-9630).
То же самое касается случая, когда расписка выдавалась под угрозой применения насилия, лицо, ее составившее, было вынуждено обратиться в полицию, нанять охрану и т.п. (Апелляционное определение Самарского областного суда от 15.05.2013 по делу N 33-4261/2013). В ст. 812 ГК РФ на этот счет предусмотрено, что заемщик вправе оспаривать договор займа по его безденежности, доказывая, что деньги или другие вещи в действительности не получены им от заимодавца или получены в меньшем количестве, чем указано в договоре.
Если договор займа должен быть совершен в письменной форме (ст. 808 ГК РФ), его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается, за исключением случаев, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с заимодавцем или стечения тяжелых обстоятельств. Если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены от заимодавца, договор займа считается незаключенным. Когда деньги или вещи в действительности получены заемщиком от заимодавца в меньшем количестве, чем указано в договоре, договор считается заключенным на это количество денег или вещей (ст. 812 ГК РФ).
Таким образом, заемщик вправе оспаривать выданную им расписку по мотиву безденежности договора займа, заявив о том, что реально ему денежные средства заимодавцем не передавались, и подкрепив свое заявление соответствующими доказательствами.
Использовать свидетельские показания для этой цели он не сможет, так как недопустимо опровергать содержание письменного доказательства свидетельскими показаниями, кроме случая, когда расписка была написана под давлением (Определение ВС РФ от 10.09.2013 N 25-КГ13-2). В последнем случае заемщик как доказательство может использовать последовательные и непротиворечивые показания свидетелей (Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 07.08.2013 по делу N 33-6200/13).

Оспаривание договора займа по безденежности в российском гражданском праве Текст научной статьи по специальности «Государство и право. Юридические науки»

Contesting of the loan agreement of lack of money in Russian civil law Kravchenko K. (Russian Federation) Оспаривание договора займа по безденежности в российском

гражданском праве Кравченко К. И. (Российская Федерация)

Кравченко Камила Ильдусовна / Kravchenko Kamila — студент, юридический факультет,

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего образования Санкт-Петербургский государственный университет, г. Санкт-Петербург

Аннотация: в статье рассматриваются особенности оспаривания договора займа по безденежности в российском гражданском праве и возможные изменения договора займа, предусмотренные в проекте нового Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту — ГК РФ). В исследовании также приводится практика российских судов по данному вопросу.

Ключевые слова: правовое регулирование, договор займа, безденежность, оспаривание, расписка, недействительность.

Keywords: legal regulation, loan agreement, impecunious, challenging, receipt, invalidity.

Договор займа исторически возник из римского контракта mutuum. В настоящее время он сохраняет значение общей модели, на которой основывается регулирование кредитных отношений. Согласно ст. 807 ГК РФ по договору займа займодавец передает в собственность заемщику деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества. Стоит отметить, что договор займа является классической моделью одностороннего договора. Также в данной статье прописано, что договор считается заключенным с момента передачи денег или других вещей. При этом с применением данных норм на практике возникает много проблем. Предположительно поэтому законодатель решил в проекте нового ГК РФ построить договор займа по консенсуальной модели .

Кроме всего прочего в проекте нового ГК РФ в ст. 807 прописано, что договор займа считается заключенным с момента согласования воли участников договора и достижения согласия по существенным условиям. Однако этот договор не будет полностью консенсуальным, потому что законодатель в ч. 1 ст. 807 ГК РФ указал на то, что если займодавцем является гражданин, то сделка считается совершенной только с момента передачи вещи. Следовательно, законодатель сохраняет реальную модель договора займа между гражданином и контрагентом, при этом общая модель данного договора становится реально-консенсуальной. Вместе с тем есть основания полагать, что сделано это для того чтобы защитить слабую сторону сделки .

Анализ проекта ГК РФ показал, что в договор займа внесены необходимые существенные изменения. При этом договор займа представлен как реально-консенсуальный договор по моменту перфекции. В то же время это поможет решить многие теоретические проблемы.

Согласно ч. 2 ст. 812 ГК РФ в том случае, если договор займа оформлен в письменной форме, его оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается. Исключением являются те случаи, когда договор был заключен под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя заемщика с займодавцем или

стечения тяжелых обстоятельств. При этом договор займа согласно ст. 807 ГК РФ, как договор реальный, считается заключенным с момента передачи лицом денежных средств, либо иных вещей, указанных в договоре. В том случае, если передача не состоялась, то договор считается не заключенным, при этом воля участников может быть формально согласована. Поэтому оспаривая договор по безденежности, необходимо исходить из того, что фактически есть лишь видимость договора займа, т.е. фикция. Следовательно, если безденежность такого договора будет признана судом, то он признается незаключенным. Стоит отметить, что в ст. 808 ГК РФ смешиваются две конструкции. Вместе с тем на момент оспаривания договора, фактически имеем лишь его видимость. При этом в данной статье прописано о том, что оспаривание по безденежности путем свидетельских показаний не допускается. Таким образом, оспорить безденежность при отсутствии свидетельских показаний можно путем признания факта заключения договора под влиянием обмана, насилия, угрозы. Однако в данном случае договор должен быть заключенным. Исходя из вышеизложенного, можно сказать, что в данной статье происходит смешение правил оспаривания фактически не заключенного договора, которые применимы лишь для заключенных договоров .

Вместе с тем проект нового ГК РФ может решить данную проблему. В том случае, если договор займа станет консенсуальным, то для его заключения будет достаточно согласования воли участников по прописанным условиям, при этом фактической передачи денежных средств или иных вещей не потребуется. Поэтому, оспаривать по безденежности необходимо будет заключенный договор, что на практике облегчит сторонам защиту своих прав.

В настоящее время проблема оспаривания договора займа по безденежности особенно проявляется на практике. Например, при наличии у одной из сторон безденежной расписки, возникает ситуация, когда в расписке прописано, что сумма была передана заемщику, а по факту действий не осуществлялось. При этом практика по данному вопросу довольно противоречивая.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Стоит отметить, что в настоящее время в теории рассматриваются всего два варианта недействительности договора займа по ст. 812 ГК РФ:

— полностью незаключенный договор по его безденежности (при заключении договора деньги не были переданы);

— частично незаключенный договор по его безденежности (при заключении договора деньги получены не полностью) .

В добавление к вышесказанному в качестве примера судебной практики, рассмотрим решение Братского городского суда по гражданскому делу № 2-1408/2010 о взыскании денежных средств по расписке. Стоит отметить, что в расписке были прописаны паспортные данные заемщика, его адрес, срок возврата суммы, сумма займа, поставлена его подпись и подписи свидетелей. В соответствии со ст. 807, ст. 808 ГК РФ в расписке содержалась вся необходимая информация для подтверждения обязательства по возврату долга, однако в суде ответчик заявил, что от истца денег не получал, о чем свидетельствует расписка. В расписке фраза «обязуюсь выплатить» относилась к другим отношениям, займа фактически не было. Ответчик подал встречный иск о признании договора займа незаключенным и о возмещении судебных расходов. Суд в удовлетворении иска истца отказал, встречный иск ответчика удовлетворил, взыскав с истца судебные расходы. Таким образом, без предъявления дополнительных письменных доказательств договор займа был оспорен и признан судом незаключенным в связи с безденежностью.

Кроме того в деле Вилючинского городского суда Камчатского края № 2 -463/2016 для признания договора незаключенным одной расписки было недостаточно. Суд указал на то, что в подтверждение заявления о том, что фактически денежные средства не передавались доказательств не представлено. Суд не принял доводы представителя о том, что нет доказательств, а именно: где, когда и какими купюрами были переданы денежные средства, поскольку в судебном заседании было установлено, что фраза в договоре займа о том, что «денежные средства получил полностью» и подпись написаны

заемщиком. В удовлетворении исковых требований об оспаривании договора займа по безденежности суд отказал.

Стоит отметить, что в судебных решениях по данной категории вопросов встречалась фраза «в противоречие здравому смыслу». При этом суд указывает, что подписание расписки при неполучении денег выглядит подозрительно. В то же время подозрения исчезают, если заемщику удается доказать факт безденежности или принуждения к написанию расписки. Вместе с тем в силу ч. 2 ст. 812 ГК РФ данный факт заемщик имеет право подтверждать не только письменными доказательствами, но и свидетельскими. В законе четко определены обстоятельства, которые могут быть доказаны заемщиком с помощью свидетельских показаний, а именно: обман, насилие, угроза, злонамеренное соглашение представителя заемщика с заимодавцем, стечение тяжелых обстоятельств. Однако сложности возникают в том случае, если в силу прямого указания закона на свидетельские показания ссылаться нельзя .

Таким образом, чтобы доказать факт безденежности заемщики чаще стали пользоваться нормами уголовного права. Порядок действий определяется следующим образом: лицо заявляет в органы о принуждении к подписанию расписки, после чего на предполагаемого займодавца заводится уголовное дело, и проводятся следственные действия, протоколы которых можно будет использовать в качестве письменных доказательств по гражданскому делу (ст. 71 ГПК). Как правило, действия по принуждению к написанию расписки квалифицируют по ст. 163 УК РФ «Вымогательство» или ст. 159 УК РФ «Мошенничество».

Подводя итоги, можно сделать вывод, что оспаривание договора займа по безденежности имеет существенные особенности в силу специфики данных отношений. Есть основания полагать что, вступление в силу проекта нового ГК РФ, позволит решить многие проблемы, в том числе и теоретического плана.

Литература

1. Гражданский кодекс Российской Федерации, часть первая от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ. : СПС Гарант. Режим доступа: http://base.garant.ru/10164072/ (дата обращения: 12.10.2016).

2. Проект Федерального Закона «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации». . Режим доступа: https://rg.ru/2012/04/06/gk-popravki-site-dok.html/ (дата обращения: 12.10.2016).

3. Гражданское право России. Обязательственное право: Курс лекций/отв. ред. О. Н. Садиков. М.: Юристъ, 2010. 845 с.

4. Грудцын Л. Ю. Гражданское право России: учеб. / Л. Ю. Грудцын, A. A. Спектор. М.: ЗАО Юстицинформ, 2008. 560 с.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Дело № 2-492/08

РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

Кировский районный суд города Омска
в составе председательствующего судьи…,
при секретаре…,
рассмотрел в открытом судебном заседании в городе Омске 20 июня 2008 года
гражданское дело по иску Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П. П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. к Т.В., В.Ф. о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей П.П., 08.11.2001 г.р., С.Д.. 13.09.1994 г.р., а также П.А., Л.М. обратились с иском в Кировский районный суд г.Омска к Т.В., В.Ф. о признании незаключенным договора от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры № … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске, а также о признании недействительными записи регистрации права собственности, сделанные 14.07.2006 г. в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указав в обоснование иска, что 14.06.2008 г. с ответчиками заключен договор купли-продажи указанной квартиры. При регистрации по месту жительства в спорной квартире им стало известно, что в квартире зарегистрированы Ю.М. и Н.М., вселенные в квартиру решением суда от 06.12.2005 г.. которое вступило в законную силу в мае 2006 г., а уже 14.06.2006 г., эта квартира была им продана ответчиками. То есть ответчики умышленно скрыли от них факт вселения указанных лиц и наличие у них бессрочного права пользования жилым помещением. Решением суда от 21.05.2007 г. истцам было отказано в выселении Ю.М. и Н.М. Считают, что при заключении сделки по вине ответчиков не было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, в связи с чем его следует признать незаключенным. Кроме того, сделка была совершена под влиянием обмана со стороны ответчиков и может быть признана недействительной. Зная о правах Ю.М. и Н.М. на проживание в квартире, они бы не стали заключать сделку.

Впоследствии истцы уточнили исковые требования в части обоснования заявленных требований и просили признать договор купли-продажи квартиры незаключенным ввиду нарушений ст. ст. 432, ч.1 ст. 558 ГК РФ. Дополнительно указав, что в силу ч. 1 ст. 1102 ГК РФ ответчики обязаны возвратить им неосновательное обогащение и возместить убытки, составляющие разницу в рыночной стоимости жилого помещения, приобретенного 14.06.2006 г. и рыночной стоимости аналогичного жилого помещения на 12.03.2008 г., а также выплатить проценты за пользование чужими денежными средствами согласно ст. 395 ГК РФ. В связи с чем уточнили исковые требования и просили суд признать договор купли-продажи жилого помещения по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского д. 10 кв… незаключенным, взыскать с ответчиков в равных долях 1 350 000 руб. неосновательно приобретенных ответчиками по незаключенному договору купли — продажи жилого помещения, 1 282 242 руб. убытков, причиненных ответчиками и 241 387 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами (л.д. 143-144).

В судебном заседании Н.В., действующая за себя и в интересах несовершеннолетних детей, дополнительно суду пояснила, что узнала о наличии зарегистрированных в квартире Ю.М. и ее дочери Н.М. когда получала документы о регистрации сделки. До этого Т.В., В.Ф. говорили ей о том, что у них есть два сына, которые отказались от приватизации квартиры. О том, что между ними и Ю.М. был спор в суде и о результатах рассмотрения этого спора они ей не говорили, пока она, узнав об их правах после совершения сделки, не позвонила ответчикам. Но они, а потом и юристы заверили ее, что она без проблем выпишет Ю.М. и ее дочь через суд. До совершения сделки она сама копию лицевого счета по квартире не видела, все документы собирала риэлторская фирма, проводившая сделку. В сентябре 2006 г. она встречалась с Г.А., с самого начала принимавшей участие в совершении сделки в интересах ответчиков, и она передала ей за август, сентябрь 2006 г. деньги за оплату коммунальных услуг за Ю.М. и ее дочь. О мирном разрешении вопроса с ответчиками договориться не удалось.

Представитель истца А.А. по устному ходатайству иск поддержал, дополнительно суду пояснил, что договор нельзя считать заключенным, т.к. стороны не достигли соглашения по всем существенным условием договора, а в спорном договоре не указаны лица, имеющие право бессрочного пользования квартирой Ю.М. и ее дочь. Незаключенная сделка не породила юридических последствий, кроме фактических. Под неосновательным обогащением они понимают 1 350 000 руб., которые получили ответчики при продаже квартиры, убытки составляют разницу между ценой квартиры, за которую она была продана и ее рыночной стоимостью в настоящее время. Проценты за пользование чужими денежными средствами взыскиваются, поскольку возможность их взыскания прямо предусмотрена статьей 1107 ГК РФ. Считает, что срок по требованиям о признании договора незаключенным составляет 3 года и он истцами не пропущен.

Истцы П.А., Л.М. в суд не явились, извещены надлежаще, просили о рассмотрении дела в свое отсутствие (л.д. …)

Ответчики В.Ф., Т.В. в суд не явились, извещены надлежаще (л.д. 201, 202).

Представители ответчиков Г.А. и И.П. по доверенности (л.д. 179) против иска возражали, пояснив суду, что Н.В. знала при заключении договора и о копии лицевого счета и о том, кто прописан в приобретаемой ею квартире. Их фирма предлагала Н.В. выкупить квартиру по той же цене, что она ее приобрела, но она обратилась в суд. Они пытались урегулировать спор, т.к. ответчики готовы были предложить Ю.М. и ее дочери частный дом на условиях в нем проживания, но та отказалась. Договор считается заключенным с момента его регистрации в государственном органе и требования о признании его незаключенным не имеет смысла. Истцы узнали о регистрации в квартире Ю.М. и ее дочери в июле 2006 г., они все время говорят об обмане, и им ничего не препятствовало сразу же обратиться в суд, но они этого не сделала, т.е. пропустили годичный срок для обращения в суд о признании сделки недействительной.

3-е лицо Ю.М., действующая за себя и в интересах несовершеннолетней Н.М., суду пояснила, что не знала о совершенной сделке, т.к. в квартире фактически не жила после судебного решения, поскольку Т.В. устраивала скандалы, выгоняла ее, тем самым препятствую проживанию ей и ее дочери. Узнала о том, что квартира продана и попыталась вселиться, в иске о ее выселении истцам было отказано, сейчас предоставлена с ее согласия отсрочка исполнения решения суда, т.к. она понимает, что у истцов большая семья, фактически ей и дочери жить в квартире негде, но у нее тоже нет иного жилья, сейчас она снимает квартиру в Амурском поселке, дочку возит в садик на Левый берег по месту регистрации.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив представленные доказательства в их совокупности, судом установлены следующие обстоятельства.

Решением суда от 06.12.2005 г., вступившим в законную силу 01.03.2006 г., по иску В.Ф., Т.В. к Ю.М. о выселении Ю.М. отказано (л.д. 20-22).

14 июня 2006 г. между истцами и ответчиками заключен договор купли-продажи квартиры № … по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского д. 10. (л.д. 7-9).

Право долевой собственности истцов на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке (л.д. 11-15).

Решением Кировского районного суда г. Омска от 21 мая 2007 г. в удовлетворении исковых требований Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних детей П.П., 08.11.2001 г.р., С.Д., 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. о выселении Ю.М. и несовершеннолетней Н.М. отказано, за ними признано право пользования спорной квартирой, куда они и были вселены названным решением суда (л.д. 18-19).

По правилам ч.1 ст. 425, ч.1 ст. 432 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ст. 432 ГК РФ).

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст.ст. 454, 549, 550, 554, 556 ГК РФ договор купли-продажи недвижимости заключается в виде одного письменного документа, подписываемого сторонами, обязательным изложением в нем данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, а также цену этого имущества.

Кроме того, ст. 558 ГК РФ установлено, что помимо предмета и цены, существенным условием договора продажи квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно пунктам 6, 7 договора купли-продажи спорного жилого помещения от 14.06.2006г. Продавцы гарантируют, что указанная квартира свободна от проживания третьих лиц, которые имеют право пользования ею на основании договоров найма, аренды и что в указанном объекте недвижимости отсутствуют лица, сохраняющие право пользования жилым помещением.

Вместе с тем, в указанном договоре на момент его заключения были зарегистрированы Ю.М. и ее дочь Н.М., в выселении Ю.М. решением суда от 06.12.2005 г., вступившим в законную силу 01.03.2006 г., В.Ф., Т.В. было отказано (л.д. 20-22), ее дочь была зарегистрирована по месту жительства матери с 07.03.3006 г. (л.д. 10). То есть на момент совершения сделки ответчики знали о праве пользования данным жилым помещением третьих лиц, однако не указали их в договоре о продаже квартиры.

С учетом изложенного, суд удовлетворяет требования истцов о признании сделки от 14.06.2006 г. купли-продажи квартиры №… в доме 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске незаключенной.

При этом суд критически относится к доводам представителей ответчиков о том, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд, поскольку по требованиям о признании сделки незаключенной подлежит применению общий срок исковой давности, составляющий три года (ст. 196 ГК РФ). Доводы представителей ответчика, что в данном случае следует применять специальный срок исковой давности, установленный в 1 год для оспоримых сделок (ст. 181 ГК РФ) несостоятельны, т.к. истцом не заявлялись требования о признании сделки недействительной, изначально ставился вопрос о признании договора незаключенным (л.д. 3-6) и впоследствии уточнялись основания заявленного иска (л.д. 114-116).

Согласно названному договору стоимость квартиры составляла 1 350 000 руб. (п.З). Сделка исполнена полностью.

Одновременно суд считает обоснованными требования истцов о взыскании убытков виде удорожания цен на жилье, поскольку не может не учитывать процесс инфляции в стране.

Согласно данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области (справка от 06.03.2008 г. № 21-59/296, л.д. 119) индексы цен на вторичном рынке жилья квартир улучшенной планировки в г. Омске (на конец квартала, в процентах к концу предыдущего квартала) составляет: …

Одновременно согласно справке Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Омской области № 21-59 44 от 18.01.2008 г. средняя цена 1 кв.м. квартир улучшенной планировки на вторичном рынке жилья г. Омска в четвертом квартале 2007 г. соответствовала 38 920 руб. (л.д. 65-67). Общая площадь спорной квартиры составляет 65,5 кв.м., т.е. ее стоимость по состоянию на 4 квартал 2007 г. составляла бы 2 549 260 руб.

В соответствии с отчетом № 33-08 ООО «Экспертно-оценочного агентства «Ледон» от 30.01.2008 г. об оценке рыночной стоимости квартиры расположенной по вышеуказанному адресу стоимость оцениваемого объекта недвижимости по состоянию на 29.01.2008 г. округленно составляет 2 830 000 руб. (л.д. 23-63).

Исходя из изложенного, с учетом ст. 15 ГК РФ, указанного выше удорожания цен на жилье и требований истцов, суд также удовлетворяет требования истцов о взыскании с ответчиков 1 282 242 руб.

Вместе с тем, суд не находит оснований для признания обоснованными доводов представителя истца о наличии неосновательного обогащения и взыскании с них на основании этого процентов за пользование чужими денежными средствами, поскольку из буквального толкования ст. 1102 ГК РФ следует, что обязанность по возврату неосновательного обогащения возникает у лица, которое без установленных законом оснований, иными правовыми актами или сделкой приобрело или сберегло имущество за счет другого лица. Тогда как денежные средства получены ответчиками в результате договора, на законных на тот момент, основаниях. Более того, сами истцы все это время пользовались приобретенной ими квартирой.

В связи с чем суд отказывает в удовлетворении требований истцов в части взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами.

С учетом положений ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию госпошлина в размере 17 261 руб. 21 коп..

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Иск Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. к Т.В., В.Ф. удовлетворить частично.
Договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу г. Омск, ул. Рокоссовского в г. Омске, д. 10 кв…, от 14.06.2006 г., заключенный между Т.В., В.Ф. и Н.В., П.П., 08.11.2001 г.р., в лице законного представителя (матери) Н.В., Л.М., С.Д., 13.09.1994 г.р. в лице законного представителя (матери) Н.В., П.А., признать незаключеным.
Аннулировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись от 14 июля 2006 г. № 55-55-01/073/2006-847 о праве долевой собственности на квартиру … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омск С.Д. (14 доли), П.П. (14 доли), Н.В. (1/6 доли), П.А. (1/6 доли), Л.М. (1/6 доли).
Восстановить Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество запись о праве долевой собственности В.Ф. (1/2 доли), Т.В. (1/2 доли ) на квартиру № … в доме № 10 по ул. Рокоссовского в г. Омске.
Взыскать в пользу Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. с Т.В., В.Ф. солидарно 1 350 000 рублей (стоимость квартиры), 1 282 242 руб. (стоимость удоражания цен на жилье), всего 2 632 242 (два миллиона шестьсот тридцать две тысячи двести срок два) руб. 00 коп.
Взыскать в пользу Н.В., действующей за себя и в интересах несовершеннолетних П.П. 08.11.2001 г.р., С.Д. 13.09.1994 г.р., П.А., Л.М. с Т.В., В.Ф. государственную пошлину в размере 17 261 руб. 21 коп., по 8 630 руб. 60 коп. с каждого. В удовлетворении остальной части иска отказать.
Решение может быть обжаловано в Омский областной суд через Кировский районный суд г. Омска в течение 10 дней.

См. по данному делу документы:

Истцы обратились в суд с иском о признании незаключенным договора купли-продажи квартиры

Решением суда договор купли-продажи квартиры признан незаключенным

Кассационной инстанцией принят отказ от иска, ввиду того, что стороны, все же, договорились, производство по делу прекращено.

Что это?

По своей сути «сделка купли-продажи» есть передача права собственности одним человеком другому на недвижимое имущество за определенную денежную сумму. Ее смысл заключается в совершении определенных юридически значимых действий.

В ходе ее проведения заинтересованными лицами подписывается договор купли-продажи. В нем указываются условия сделки, порядок ее совершения, права и обязанности участников сделки, их ответственность. Если покупатель даст за недвижимость установленную продавцом цену, то договор купли-продажи обязует его передать недвижимость покупателю. Он в свою очередь обязуется принять ее, уплатив денежные средства.

Нормативы ГК

Во многих случаях встает непростой вопрос оспаривания договора уже совершенной сделки. Если судебным органом договор купли-продажи недвижимости признается недействительным, то он не несет никаких юридических последствий с момента его подписания. Норма предусмотрена в указаниях статьи 167 ГК РФ, который регламентируют вопросы относительно сделок.

Договор относится к категории недействительного в ходе ее оспаривания либо из-за ничтожности сделки, о чем отмечено в указаниях статьи 166 ГК.

С точки зрения юриспруденции сделка может быть:

  • оспоримой;
  • ничтожной.

В первом случае сделка признается судебным органом недействительной, если заинтересованная сторона предъявить весомые законные основания.

Процедура оспаривания сделки предполагает обращение заинтересованных сторон с исковым заявлением в судебный орган. При этом они заявляют, что их интересы в отношении недвижимости не были учтены либо нарушены, когда заключался договор купли-продажи.

Например, такого рода иск может подать наследник имущества скончавшегося человека, если его право распоряжение им было не учтено. Он вправе подать исковое заявление в судебный орган о признании сделки недействительной.

Не исключается вероятность разрешения спорной ситуации в результате досудебного регулирования. При оспариваемой сделке за заинтересованным лицом остается право выбора разрешения конфликта.

Второй случай касается сделок, которые были совершены с явным нарушением нормативов правовых актов. Она не имела оснований для совершения, поэтому договор не должен быть заключен. Обстоятельство предполагает бесспорность и однозначность недействительности сделки. Например, в результате совершения сделки была продана недвижимость, принадлежащая на праве собственности несовершеннолетнему лицу.

Действие считается как неправомерным, поэтому при выявлении такого рода факта сделка обретает ничтожность. Но придание законной силы ничтожности договора осуществляется в ходе судебной тяжбы по требованию законного представителя, не достигшего совершеннолетия лица.

Зачастую проведение мошеннических схем осуществляется в ходе мнимой сделки. Под ней подразумевается создание видимости сделки, которая не влечет за собой правовые последствия. Например, недвижимость переоформляется на подставное лицо в силу различных факторов. Что касается притворной сделки, то она совершается в целях прикрытия другой сделки. Например, продажа недвижимости осуществляется под видом процедуры дарения.

Если заёмщик так и не получил денег. следует оспорить договор займа по безденежности.

Какая скидка по ОСАГО за безаварийную езду? Читайте в статье.

Основания оспаривания сделки купли-продажи недвижимости

Вопросы относительно признания договора купли-продажи недвижимости, заключенного между физическими лицами недействительной регулируются нормативами главы 9 Гражданского кодекса. Сделку можно оспорить только путем подачи в судебный орган искового заявления. Основания для оспаривания заключенного договора по сделкам купли-продажи предусмотрены законодателем в вышеуказанном акте.

В их число входит совершение сделки:

  • без требуемого в силу закона согласия, которое должен дать третье лицо или государственный орган исполнительной власти сообразно статье 173.1 ГК. Например, квартира была реализована без получения разрешения от получателя ренты;
  • не достигшим совершеннолетия лицом, о чем отмечено в нормативах статьи 175 ГК. Например, недвижимость была продана без разрешения родителей лицом, которому исполнилось 16 лет;
  • законными представителями несовершеннолетнего лица без разрешения органа опеки и попечительства, о чем отмечено в статье 176 ГК;
  • лицом, который был признан ограниченно дееспособным в соответствии с нормативами статьи 176. В обязательном порядке требуется разрешение органа опеки и попечительства;
  • лицом, который не понимал своих действий, не осознавал их последствия, не мог управлять ими, норма предусмотрена в указаниях статьи 177 ГК. Например, продажа недвижимости в состоянии алкогольного либо наркотического воздействия, пребывание в состоянии аффекта;
  • под влиянием чужой воли сообразно нормативам статьи 178 ГК. Как правило, условия сделки неверно либо искаженно выражают волю одного из ее участников. Например, он не совершил бы сделку, если бы обладал подлинной информацией о приобретаемой недвижимости;
  • под влиянием принуждения, шантажа, запугивания либо собственник был вынужден продать недвижимость в результате формирования тяжелых жизненных обстоятельств. Такого рода сделка относится к категории «кабальной», о чем указано в статье 179 ГК. Например, умышленное использование покупателем своего преимущественного положения;
  • одним из супругов без получения согласия на продажу недвижимости от второго супруга, если она является собственностью, совместно нажитой в официальном браке;
  • одним из наследников, когда недвижимость была продана без получения согласия других наследников, обладающих с ним равными правами на наследственное имущество.

Как показывает судебная практика, от 5 до 15% заключенных сделок, связанных с продажей и покупкой недвижимости оспариваются в ходе судебного разбирательства. При этом большая часть совершенных сделок признается судебным органом недействительной либо ничтожной.

Сроки

Законодателем установлен разный срок давности по исковому заявлению относительно оспоримой и ничтожной сделки. Срок исковой давности по оспоримой сделке равен одному году, для ничтожной сделки он составляет 3 года.

При возникновении необходимости предусмотрено последующее увеличение срока до 10 лет, о чем отмечено в статье 181 ГК.

В первом случае срок отсчитывается с момента времени, когда была получена ранее неизвестная заинтересованному лицу информация. В отдельных случаях его отсчет начинается со дня, с которого были прекращены различные действия, носящие насильственный либо угрожающий характер.

Мнимую либо притворную сделку можно оспорить в продолжение 3 лет. При этом отсчет срока ведется со времени обнаружения нарушений, допущенных в составлении условий договора купли-продажи либо выявления новых, неизвестных в момент его подписания обстоятельств.

Что можно предпринять до регистрации договора

Как правило, любая сделка по купле-продаже недвижимости сопровождается получением задатка, подписанием предварительного договора. Он составляется по аналогии основного договора. Приобретатель имеет право обратиться в судебный орган с исковым заявлением, если продавец не исполнил его условия. В нем должна быть изложена просьба о признании договора недействительным.

Что касается задатка, то продавец обязан дать расписку о получении некой денежной суммы от приобретателя. Наилучшим вариантом является ее заверка в нотариальной конторе. Она подтверждает факт получения продавцом денег, поэтому входит в число обязательных документов.

Если приобретатель нарушил условия договора, то задаток остается у продавца. Нужно предпринять меры, позволяющие аннулировать договор купли-продажи до сдачи его на регистрацию. Соответственно нормативам статьи 433 ГК он считается заключенным со времени, когда ФКП Росреестр сделана запись о государственной регистрации. Нужно честь факт, что до ее прохождения собственником недвижимости остается продавец.

Биологический отец не всегда тот, кто воспитывает ребёнка. Узнайте об оспаривании отцовства.

Могут ли арестовать имущество жены за долги мужа? Читайте в статье.

Компенсация за непредоставление места ребенку в детском саду положена не всем. Подробнее .

Сообразно указаниям статьи 8 ГК РФ право собственности на недвижимость, которая подлежит обязательной регистрации, возникает именно с момента ее осуществления. Если отчуждается недвижимость, то соответственно нормативам статьи 223 у ее приобретателя право собственности возникает вслед за осуществлением регистрации договора купли-продажи в ФКП Росреестр.

Он может приостановить осуществление регистрации либо прекратить ее, о чем отмечено в статье 19 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она приостанавливается при формировании определенных оснований по инициативе правообладателя либо государственного регистратора сообразно указаниям статьи 20 вышеуказанного акта.

В число оснований для приостановления либо прекращения регистрации права собственности ФКП Росреестр входят:

  • отдельные детали и нюансы, вызвавшие сомнения у регистрирующего органа относительно подлинности предъявленных документов и изложенных в них сведений. По указанным обстоятельствам регистрация приостанавливается на один месяц;
  • подача заявления правообладателем, в котором выражается его просьба о приостановлении государственной регистрации с указанием веской причины. Как правило, регистрация может быть приостановлена на 3 месяца;
  • заявление продавца о прекращении государственной регистрации права собственности, где приведена обоснованная причина такого рода действия. В сложившейся ситуации осуществление регистрации откладывается на один месяц;
  • решение судебного органа, который в ходе рассмотрения дела устанавливает срок приостановления регистрации права собственности.

В любой ситуации участникам сделки купли-продажи возвращаются документы, которые были поданы для регистрации права собственности. При этом расторжение договора купли-продажи не требуется, потому что он теряет законную силу вследствие прекращения регистрации права собственности. И в заключение нужно отметить, что на рынке недвижимости в последние годы совершается много неправомерных, мошеннических схем. Граждане должны соблюсти порядок осуществления сделки купли-продажи. Они должны хорошо изучить условия подписываемого договора, чтобы избежать непредвиденных ситуаций.

Предыдущая статья: Оспаривание договора дарения: судебная практика Следующая статья: Оспаривание договора дарения квартиры

Признание договора купли-продажи недействительным 2019

Основания признания договора купли-продажи недействительным
Какие сделки считаются ничтожными
Какие сделки считаются оспоримыми
Срок исковой давности для оспаривания сделки
Исковое заявление о признании договора купли продажи недействительным

Часто люди, не зная с чего начать и сомневаясь в договоре купли-продажи, задаются рядом таких вопросов как:

  • Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры
  • Как отменить сделку купли-продажи квартиры после регистрации
  • Признание недействительным договора купли-продажи земельного участка
  • Как признать недействительным договор купли-продажи автомобиля
  • Каковы причины признания сделки купли-продажи квартиры недействительной
  • Срок давности оспаривания договора купли-продажи
  • В каких случаях можно оспорить договор купли-продажи квартиры

Оспаривание договора купли-продажи необходимо отличать от его расторжения, поскольку для расторжения сделки законом предусмотрены совершенно иные основания, кроме того, любой договор может быть расторгнут по соглашению сторон.

Иначе обстоит дело с оспариванием договора.

Оспорить гражданско-правовую сделку можно только в суде, никакой другой государственный орган не уполномочен устанавливать недействительность сделки.

Оспорить можно любую сделку гражданско-правового характера, но для этого нужны четкие законные основания.

Как признать договор купли-продажи недействительным? Консультация юриста по телефону. Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Основания признания договора купли продажи недействительным

В первую очередь, необходимо понимать по каким основаниям можно оспорить договор купли-продажи.

Договор купли-продажи – это двусторонняя сделка, на которую распространяются положения Гражданского кодекса РФ о недействительности и ничтожности сделок.

Законом установлен перечень оснований для признания договора недействительным, а также сроки, в течение которых сделку можно оспорить в суде.

Установленный законом перечень оснований для оспаривания сделок является исчерпывающим, то есть не подлежит расширительному толкованию.

Чем отличаются оспоримые сделки от ничтожных:

  • Ничтожная сделка недействительна сама по себе, изначально, не зависимо от признания ее таковой судом. В суде можно предъявить требования о применении последствий ничтожности такой сделки, либо о признании ее недействительной.
  • Оспоримая сделка является недействительной только в случае признания ее таковой судом.

Какие сделки считаются ничтожными:

  • Сделка не соответствует требованиям закона (по форме и содержанию) и одновременно посягает на публичные интересы или интересы третьих лиц
  • Сделка совершена с целью, которая заведомо противоречит основам правопорядка или нравственности
  • Сделка совершена лишь для вида, то есть является мнимой
  • Сделка совершена с целью прикрыть совершенно другую сделку, то есть является притворной (например, договор дарения прикрывает собой куплю-продажу)
  • Сделка совершена лицом, которое признано судом недееспособным по причине психического расстройства, либо лицом, которое на момент заключения договора не достигло 14-летнего возраста (исключая мелкие бытовые сделки малолетнего)

Какие сделки считаются оспоримыми:

  • Сделка, заключена лицом, возраст которого от 14 до 18 лет, при этом не получено согласие родителей (попечителей, усыновителей), в случаях, если такое согласие по закону является обязательным. (Примечание: без согласия родителей такие граждане могут самостоятельно распоряжаться своей стипендией и иным заработком, осуществлять свои авторские права, совершать мелкие бытовые сделки. Во всех остальных случаях письменное согласие родителей на совершение сделки обязательно).
  • Сделка совершена ограниченно дееспособным (признанным таковым решением суда), без письменного согласия его попечителя, либо если сделка не одобрена попечителем письменно после ее заключения. (Примечание: такие лица самостоятельно могут совершать только мелкие бытовые сделки и/или распоряжаться своим заработком).
  • Сделка совершена лицом, которое юридически дееспособно, но на момент ее подписания не могло отдавать отчет своим действиям и руководить ими в силу психического расстройства, либо если такой гражданин уже после заключения сделки признан судом недееспособным или ограниченно дееспособным, и является доказанным тот факт, что и на момент заключения договора он также не понимал значения своих действий.
  • Сделка совершена под влиянием угрозы, насилия или неблагоприятных обстоятельств. (Примечание: Параллельно необходимо обращаться с соответствующим заявлением в правоохранительные органы).
  • Сделка совершена под влиянием обмана, то есть, заключая договор другая сторона намерено умолчала об обстоятельствах, о которых обязательно должна была сообщить потерпевшему. Если обман исходил от третьего лица, не являющегося стороной сделки, то для признания судом такой сделки недействительной необходимо доказать, что вторая сторона сделки знала или должна была знать об обмане.
  • Сделка является кабальной, то есть заключена гражданином вынужденно, в результате стечения тяжелых обстоятельств и на крайне невыгодных для этого лица условиях, чем воспользовалась другая сторона.
  • При совершении сделки лицо существенно заблуждалось относительно: предмета или природы сделки; введено в заблуждение касательно личности второй стороны договора или другого лица, связанного со сделкой. При этом следует помнить, что заблуждение относительно мотивов сделки не влечет ее недействительность.

Срок исковой давности для оспаривания сделки

Законом отдельно установлены сроки исковой давности по недействительным сделкам (ст. 181 ГК РФ).

В зависимости от того, является ли сделка оспоримой или ничтожной, срок исковой давности составляет:

  • 1 год – по оспоримым сделкам. Срок течет с момента, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, которые служат основанием для признания сделки недействительной, либо со дня, когда прекратились или угроза, под давлением которых был заключен договор.
  • 3 года — по ничтожным сделкам. Срок течет с момента, когда сделка начала исполняться сторонами. Если сделку оспаривает лицо, не являющееся ее стороной – данный срок исчисляется с того момента, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале исполнения сделки, при том, что общий срок давности для подачи иска третьим лицом не может превышать 10 лет. Это значит, что если третье лицо, не являющееся стороной данной сделки, хочет оспорить договор купли-продажи квартиры по истечении 10 лет, то даже при условии, что истец узнал о начале ее исполнения спустя 10 лет, суд может применить к таким требованиям срок исковой давности.

Можно ли оспорить договор купли продажи квартиры? Юрист ответит на ваши вопросы. Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Срок исковой давности является материальным сроком, а потому его пропуск сам по себе не лишает сторону права обращения в суд с соответствующим требованием, суд в любом случае обязан принять иск к своему производству и возбудить гражданское дело.

Данный срок может быть применен судом только по заявлению ответчика. То есть, если ответчик не заявит о пропуске истцом срока исковой давности, суд не вправе его применить по своему усмотрению, даже если пропуск срока является существенным.

В случае заявления ответчиком пропуск срока исковой давности является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований в полном объеме, без исследования обстоятельств дела.

При этом, не забывайте, что в случае доказанности наличия уважительных причин срок исковой давности истцу может быть восстановлен судом.

Для этого в суде необходимо заявить ходатайство о восстановлении пропущенного срока исковой давности и представить четкие доказательства того, что срок пропущен по уважительной причине. Это могут быть длительная тяжелая болезнь, операция и другие обстоятельства, объективно не позволяющие истцу вовремя обратиться в суд за защитой своего нарушенного права.

Как видим, при наличии оснований, любую сделку, в том числе договор купли-продажи, можно оспорить в суде.

Для того, чтобы квалифицированно проконсультировать по вопросу возможности оспаривания сделки, юристу необходимо тщательно изучить соответствующие документы, и только после этого он может дать оценку сложившейся ситуации и правильно определить основания, по которым может быть оспорен конкретный договор.

Доказательства в суде должны представляться четко по заявленным основаниям, причем доказательственная база должна быть достаточно серьезной. Это очень тонкий момент, следовательно, в особенностях доказывания в каждом конкретном случае может разобраться только грамотный юрист, специализирующийся в договорном праве и имеющий практический опыт применения законодательства о недействительности сделок.

Для того, чтобы успешно оспорить договор купли-продажи квартиры или иного имущества, нужно не только обладать определенным набором знаний гражданского законодательства о недействительности сделок, но и уметь применять эти знания на практике.

Ведение в суде спора об оспаривании договора купли-продажи, учитывая сложность таких споров, весьма разумно доверить грамотному практикующему юристу.

Исковое заявление о признании договора купли-продажи недействительным

Перед обращением в суд необходимо тщательно подготовиться к процессу — это сбор необходимых документов. В иске нужно четко и грамотно изложить свою правовую позицию, правильно сформулировать свои исковые требования, форма и содержание иска должны соответствовать требованиям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса РФ.

Подсудность: Иск о признании недействительным договора купли-продажи недвижимого имущества, либо движимого имущества стоимостью выше пятидесяти тысяч рублей, подается в районный (городской) суд.

Территориальная подсудность зависит от того, какие требования заявлены в иске. Так, если заявлено только одно требование о признании сделки недействительной, то применяются общие правила подсудности – по месту жительства ответчика (ст. 28 ГПК РФ). Если в иск включены требования о применении последствий недействительности сделки и признании права на объект недвижимости – подсудность определяется в соответствии со ст. 30 ГПК РФ – по месту нахождения спорного имущества.

В любом случае, для правильного определения подсудности по данной категории споров следует придерживаться правил подсудности, установленных законом в статьях 28-32 ГПК РФ, с учетом предмета спора.

Кстати говоря, в правоприменительной практике российских судов решение вопросов о подсудности споров об оспаривании сделок с недвижимостью весьма неоднозначно, поэтому определение подсудности такого иска целесообразно доверить юристу.

Помните, соблюдение правил подсудности при обращении в суд очень важно, поскольку при неправильной подаче искового заявления, он может быть возвращен истцу.

Доказательства: В качестве доказательств в суде могут быть представлены любые письменные источники (личные документы, расписки, банковские выписки, судебные акты, иные документы, подтверждающие те или иные факты согласно заявленного в иске основания), свидетельские показания, фото и видео материалы, заключения экспертов и др.

Как уже говорилось выше, каждое отдельно взятое основание, по которому оспаривается договор, требует определённых доказательств. Нельзя нести в суд все подряд.

Оспаривание сделки – процесс сложный и тонкий, и самонадеянность в данном случае – не лучший помощник.

Лучше всего обратиться к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Консультация юриста по гражданскому праву в СПб. Тел.+7 (812) 989-47-47 (Круглосуточно)Бесплатная консультация по телефону

Услуги юристов по оспариванию сделки:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

Юристы центра «ПетроЮрист» помогут выиграть ваш спор в суде. Записаться на консультацию вы можете позвонив по указанному на нашем сайте номеру.

Признание сделки купли-продажи недействительной

Последнее обновление: 02.08.2018

Купить квартиру, зарегистрировать свое право на нее, сделать там ремонт, купить диван, растянуться на нем, и расслабиться – вот мечта обычного Покупателя квартиры. Но в жизни, к сожалению, не всегда все так гладко складывается. В какой-нибудь бочке меда обязательно найдется какая-нибудь ложка дегтя.

По разным оценкам, от 5% до 15% заключенных сделок с недвижимостью оспариваются затем в суде. И часть из них признается судом недействительными (§2 Главы 9 ГК РФ – Недействительность сделок).

Что это значит?

Признание Договора купли-продажи квартиры недействительным означает, что заключенный договор не несет в себе никаких описанных в нем юридических последствий, причем, с самого момента его заключения (п.1, ст. 167 ГК РФ). То есть такой договор как-бы «не считается» – Продавец как-бы не продавал, а Покупатель как-бы не покупал.

Договор купли-продажи квартиры (ДКП) может оказаться недействительным либо в результате оспаривания сделки, либо в результате ничтожности (юридический термин) самой сделки (п.1, ст. 166 ГК РФ). Поясним кратко, в чем разница между оспоримой и ничтожной сделками.

Кто такие «третьи лица» в сделках с недвижимостью? Какие права у них есть? Кто из них может оспорить совершенную сделку?

Виды ничтожных сделок

Сделка купли-продажи квартиры считается ничтожной, если она заключена с определенными нарушениями закона. Перечень таких нарушений указан в ГК.

Согласно ГК ничтожными являются следующие сделки:

  • Сделки, нарушающие закон, и при этом посягающие на права третьих лиц (п. 2, ст. 168 ГК РФ); «третьи лица» здесь – ключевой фактор, т.к. сделки «просто нарушающие закон» относятся к оспоримым (об этом ниже).
  • Сделки, совершенные с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ); здесь предполагается умышленное противоправное действие, например, продажа квартиры по поддельным или недействительным документам.
  • Сделки, заключенные с недееспособными лицами (ст .171 ГК РФ).
  • Сделки, заключенные с малолетними, т.е. с лицами до 14 лет (ст. 172 ГК РФ); например, когда 13-летний ребенок поставил свою подпись на договоре (хотя за него это должны делать родители или опекуны).
  • Мнимые (фиктивные) сделки, т.е. сделки, совершенные для вида, без намерения создать реальные правовые последствия (ст. 170 ГК РФ); например, мнимое («понарошку») дарение имущества должником, с целью избежать описи или ареста этого имущества.
  • Притворные сделки, т.е. сделки, прикрывающие собой другие сделки (ст. 170 ГК РФ); например, когда формальной сделкой дарения прикрывается фактическая сделка купли-продажи с реальной передачей денег.
  • Сделки с имуществом, распоряжение которым законодательно запрещено или ограничено, в т.ч. продажа имущества должником или юрлицом-банкротом (ст. 174.1 ГК РФ).

Разница между оспоримой сделкой и ничтожной заключается также в том, что к ним применяется разный срок исковой давности. К оспоримым сделкам – один год, к ничтожным сделкам – три года, с возможностью увеличения этого срока до 10 лет (ст. 181 ГК РФ).

Таким образом, при подготовке сделки Покупателю квартиры следует, как минимум, исключить признаки ничтожной сделки (см. выше), а затем постараться не допускать серьезных поводов для оспаривания сделки (см. ниже). Продавцу об этом можно не очень беспокоиться – в худшем случае квартира просто вернется ему назад через суд.

Условия Договора купли-продажи квартиры на вторичном рынке. Что здесь важно для Покупателя?

Основания для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной

Оснований недействительности сделок может быть множество.

Помимо указанных выше оснований ничтожности, сделка может быть также оспорена, и признана недействительной по целому ряду причин.

В общем случае, недействительной суд может признать любую сделку, не соответствующую требованиям закона или иного правового акта (п.1, ст. 168 ГК РФ). Чтобы это случилось, в суд должен быть подан иск о признании сделки недействительной, и о применении последствий этой недействительности. Такой иск могут подать как сторона сделки, так и другие заинтересованные лица, а также органы местного самоуправления (например, Органы опеки и попечительства), или прокуратура.

В результате сделка становится оспоримой, и ее дальнейшая судьба зависит от решения суда.

Законодательство указывает, что сделка купли-продажи квартиры может быть оспорена и признана недействительной, если:

  • Сделка совершена без необходимого в силу закона согласия третьего лица или государственного органа (ст. 173.1 ГК РФ); например, квартира, полученная по договору ренты, продана без согласия на то рентополучателя.
  • Сделка совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет (ст. 175 ГК РФ); например, продажа квартиры 17-летним собственником без согласия на то его родителей.
  • Сделка совершена лицом, ограниченным судом в дееспособности (ст. 176 ГК РФ); например, квартира была им продана без согласия своего попечителя и/или без разрешения Органов опеки и попечительства.
  • Сделка совершена лицом, не способным понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ); например, Продавец квартиры был пьян в момент сделки, или был под действием наркотиков, или находился в состоянии аффекта (если он сможет затем это доказать, что крайне сложно).
  • Сделка совершена под влиянием существенного заблуждения (ст. 178 ГК РФ); т.е. сделка, неверно или искаженно выражающая волю стороны; например, если сторона сделки допустила очевидную описку или опечатку в Договоре купли-продажи квартиры (ДКП); или если Продавец докажет, что он не знал реального положения дел, и никогда не подписал бы договор, если бы знал о его реальных последствиях для себя.
  • Сделка совершена под влиянием обмана, угрозы, насилия или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ); например, Продавец, попав в криминальную историю, вынужден был продать квартиру за полцены, а Покупатель этим сознательно воспользовался («кабальная сделка»).

В частности, сделка с квартирой также может быть признана судом недействительной, когда:

  • — на приобретенную у наследника квартиру имеют право другие наследники ее бывшего владельца («неучтенные» наследники подают иск);
  • — не получено согласие супруга(-ги) на продажу квартиры, являющуюся совместной собственностью супругов (несогласный ​супруг может подать иск);
  • — в результате сделки оказались нарушенными права несовершеннолетних (например, не выполнено условие, указанное в Разрешении Органов опеки и попечительства), или не выполнено условие применения материнского капитала;

Какие еще могут быть основания для оспаривания сделки купли-продажи квартиры Покупателю лучше уточнить на консультации профильного юриста, применительно к условиям конкретной сделки, после того, как будет собрана необходимая информация и документы для покупки квартиры (как это делается – см. ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ).

«Мы вам гарантируем!»… Стоит ли верить обещаниям риэлторов – читать здесь.

Следует, однако, понимать, что само наличие оснований для возможного оспаривания сделки с квартирой, вовсе не означает, что ее обязательно признают недействительной. Суд рассматривает все обстоятельства дела, принимая во внимание действия добросовестного приобретателя (Покупателя), а сами основания должны быть очень существенны, законно мотивированы, и неопровержимо доказаны.

Поэтому Покупателю квартиры рекомендуется, как минимум, знать основные причины оспаривания сделок, признаки ничтожности сделок, а также следить за тем, чтобы последствия сделки для Продавца были разумны и благоприятны. В том числе, чтобы не нарушались права третьих лиц (включая родственников Продавца), имеющих отношение к продаваемой квартире.

Проще говоря, все действия Покупателя квартиры сводятся к тому, чтобы при подготовке сделки исключить причины ее ничтожности, и не оставлять серьезного повода для ее оспаривания.

Вообще, от большинства перечисленных выше оснований для признания сделки недействительной может защитить подготовка и заверение ДКП у Нотариуса.

Нотариус детально вникает в суть заверяемого им договора, требует дополнительные документы и справки для расширения информации о сделке, а также беседует с каждой стороной сделки, выясняя нюансы, и разъясняя сторонам суть и последствия исполнения договора.

Аферы и махинации с жильем (спецраздел). Поучительные истории с примерами из практики.

Применение последствий признания сделки с квартирой недействительной

Закон утверждает, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью (ст. 167 ГК РФ).

Переводя на нормальный язык, это означает, что в случае признания сделки с квартирой недействительной, все обязательства сторон по договору также считаются недействительными (не требуют исполнения), а если они уже исполнены, то результаты этого исполнения аннулируются.

Каждая из сторон сделки в этом случае должна возвратить другой стороне все полученное по сделке, а если это физически невозможно, то – компенсировать деньгами. Такой возврат в первоначальное состояние (как было до сделки) называется «двусторонняя реституция».

В случае с квартирой – решение суда будет основанием для регистрации перехода права собственности на квартиру обратно Продавцу, а Покупатель должен получить обратно свои деньги, в той сумме, которая была указана в Договоре купли-продажи.

При этом, если Продавец не имеет возможности вернуть всю сумму сразу, то суд обязывает его выплачивать Покупателю эту сумму постепенно, и такие выплаты могут растянуться на годы. В этом и заключается главная опасность для Покупателя – в случае признания сделки недействительной, квартиру он теряет сразу, а деньги ему могут возвращаться очень долго, а могут и вовсе не вернуться.

Что делать, если Продавец не выписывается из проданной квартиры – смотри в этой заметке.

Расторжение Договора купли-продажи квартиры

Юристы – народ пунктуальный и щепетильный. Если обычный человек может выразить мысль разными словами, то с точки зрения юриспруденции – слова со схожим смыслом могут иметь совершенно разные юридические последствия. Это касается, например, понятий «недействительная сделка» и «расторжение сделки».

Недействительной сделка может оказаться по решению суда, вследствие ее оспаривания, либо вследствие ее ничтожности (см. выше). Юридическое последствие этого – возврат сторон в исходное состояние (двусторонняя реституция).

Расторгнуть же сделку (договор) могут как сами ее участники (по соглашению сторон), так и суд (по иску одной из сторон). И юридическим последствием этого будет всего лишь прекращение дальнейшего исполнения обязательств по договору, если судом или самим договором не установлены иные последствия. Законодательное регулирование расторжения договора описано в Главе 29 ГК РФ.

Расторжение договора по закону должно происходить в той же форме, в которой он заключался, т.е. отдельным письменным соглашением. Либо решением суда. Причем, после расторжения договора, стороны не вправе требовать назад того, что было уже исполнено по договору (п. 4, ст. 453 ГК РФ). Хотя различные виды компенсации ущерба могут быть предусмотрены как в добровольном соглашении о расторжении сделки, так и в решении суда о расторжении.

Основания для расторжения договора

Основания для расторжения Договора купли-продажи квартиры указаны в ст. 450 ГК РФ.

В общем, все они сводятся к тому, что договор может быть расторгнут судом по требованию одной стороны в случае существенного нарушения договора другой стороной. Звучит логично. Например, Продавец имеет право расторгнуть договор, если Покупатель не выплатил всю сумму за квартиру; а в случае с новостройками – Покупатель имеет право расторгнуть Договор долевого участия (ДДУ), который он заключил с Девелопером, если тот вовремя не сдал дом в эксплуатацию.

Главное, что нужно здесь понять Продавцу и Покупателю – это тот факт, что расторгнуть Договор купли-продажи квартиры они могут только в том случае, если он еще не исполнен до конца одной из сторон, или обеими сторонами. Например – до тех пор, пока не зарегистрирован переход права по договору, или пока не выплачены все деньги по условиям договора, или пока Продавец не передал Покупателю квартиру по Передаточному Акту.

Если же сделка зарегистрирована и полностью завершена, то расторгнуть ее уже не получится. Она может быть только признана судом недействительной (при наличии на то серьезных оснований и доказательств – см. выше).

Чем полезен срок исковой давности в спорах о собственности? Какие сроки исковой давности применяются в суде?

Защита от расторжения и недействительности сделок

Грамотная подготовка сделки с недвижимостью (читай ПОШАГОВУЮ ИНСТРУКЦИЮ), знание основ законодательства, связанного с подобными сделками (читай Глоссарий Риэлтора), а также поддержка профильного юриста, и/или заверение договора у нотариуса – вот главная защита от неблагоприятных последствий сделки.

В частности, защитой будут служить и особые условия в Договоре купли-продажи квартиры. Например, условие об ответственности за возможные претензии третьих лиц, ответственность Продавца за скрытые недостатки квартиры, обязательство выписки всех членов семьи, и т. п. Поэтому крайне важно подойти к составлению договора тщательно и продуманно, с помощью квалифицированного юриста.

Каждое слово в договоре, и каждая фраза – имеют значение (т.е. юридические последствия). Составленные формулировки в условиях договора должны быть понятны, иметь однозначное толкование и не противоречить закону и другим условиям договора.

Шаблонные образцы Договоров купли-продажи могут дать лишь общее представление о том, как такой договор должен выглядеть, и какие разделы он должен содержать. Нюансы конкретной сделки, и «защитные» формулировки в договоре (что особенно важно для Покупателя) может учесть и грамотно составить только юрист или Нотариус.

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх