Неотделимые улучшения судебная практика

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного имущества.

Все улучшения арендованного имущества подразделяют на отделимые и неотделимые. В ст. 623 ГК РФ неотделимыми улучшениями названы такие улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества. Отделимыми считаются такие улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без причинения вреда и использовать отдельно.

Имеющаяся судебная практика по критериям отделимости улучшений имущества, произведенных арендатором, довольно противоречива.

Так, например, суд указал, что двери, кассу, вмонтированную в стену, систему безопасности, систему кондиционирования и вентиляции, кабельную систему возможно использовать по общему назначению совместно с арендуемым помещением, данное имущество является составной частью сложной вещи (ст. 134 ГК РФ) и демонтаж этого имущества может нанести существенный ущерб помещению и необходимость проведения ремонтных работ. Поэтому все эти вещи являются неотделимыми улучшениями (см. постановление ФАС Центрального округа от 07.04.2011 N Ф10-1189/11).

В другом судебном решении двери, рольставни, система безопасности, система кондиционирования, и вентиляции, структурированная кабельная система отнесены судом к отделимым улучшениям (см. постановление Десятого ААС от 03.02.2011 N 10АП-7759/2010).

Поэтому во избежание спорных ситуаций целесообразно оговаривать:

— необходимость выполнения арендатором неотделимых улучшений;

— перечень таких улучшений;

— стоимость улучшений.

До начала выполнения работ важно получить письменное согласие арендодателя (поскольку стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению согласно п. 3 ст. 623 ГК РФ не подлежит) с определением порядка определения и возмещения расходов.

Согласно п. 1 ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Для проведения работ по производству отделимых улучшений по общему правилу согласия арендодателя не требуется.

Поскольку отделимые улучшения являются собственностью арендатора, он может их отделить (снять, демонтировать) во время действия договора аренды или по истечении срока действия договора.

Что касается неотделимых улучшений, то здесь арендатор будет вправе потребовать от арендодателя возмещения расходов на осуществление неотделимых улучшений лишь после прекращения договора аренды.

Если же улучшения (как отделимые, так и неотделимые) произведены за счет амортизационных отчислений, они являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ).

Правовое регулирование улучшений арендованного имущества

Начнем с того, что разделим улучшения арендованного имущества, которые производит арендатор за счет собственных средств, на отделимые и неотделимые, поскольку это имеет важное значение для квалификации налоговых последствий таких улучшений. В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Неотделимые же улучшения принадлежат собственнику имущества, то есть арендодателю (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Одной из главных проблем, возникающих в этой ситуации, является определение характера улучшений. Исходя из анализа нормы статьи 623 ГК РФ можно сделать вывод, что критерием в данном случае является нанесение или не нанесение вреда в случае отделения улучшений.

В то же время, понятие «нанесение вреда» не имеет точного законодательного определения и может быть трактовано весьма широко. В целях статьи 623 ГК РФ не представляется возможным определить, идет ли речь о нанесении вреда имуществу в его первоначальном виде или имуществу, которое уже было улучшено. Если иметь в виду второе, то отделение любого улучшения принесет вред имуществу, так как имущество лишиться некого своего объекта. Поэтому, по всей видимости, в статье 623 ГК РФ говориться о вреде, который будет нанесен имуществу в его первоначальном виде в случае отделения улучшений. Так, неотделимые улучшения можно охарактеризовать как прочно связанные с арендуемым объектом, изменяющие его состояние бесповоротно. В качестве примеров неотделимых улучшений обычно приводят установку охранно-пожарной системы в здании, установку системы вентиляции, полную реконструкцию здания и т.д. А установку, например, несложной системы видионаблюдения или установку мобильных кондиционеров можно расценивать как отделимые улучшения. Дабы избежать неопределенности в этом вопросе, рекомендуем при заключении договора аренды достаточно детально прописать какие именно улучшения может производить арендатор, являются ли эти улучшения отделимыми или нет и т.д. В самом договоре аренды можно избежать такой конкретики, поскольку, как правило, на момент заключения договора этот вопрос вряд ли можно решить с определенной точностью, а вот в процессе арендных отношений при возникновении необходимости осуществления улучшений будет не лишним заключить дополнительное соглашение о согласовании осуществления улучшений. Это важно сделать еще и вот почему. В соответствии с пунктом 2 статьи 623 ГК РФ арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных им улучшений только в том случае, если они согласованы с арендодателем. При этом пункт 3 статьи 623 ГК РФ содержит норму, в соответствии с которой стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит. Исключение составляют неотделимые улучшения, арендованного предприятия, стоимость которых согласно статье 662 ГК РФ подлежит возмещению арендатору независимо от разрешения арендодателя на такие улучшения.

Таким образом, арендатор имеет право на возмещение стоимости этих улучшений в случае, если улучшения были произведены:

  • за собственный счет арендатора;
  • с согласия арендодателя.

Арендатор имеет право на возмещение стоимости улучшений после прекращения договора аренды, если договором не предусмотрено иное. В то же время договором аренды могут быть установлен иной порядок и срок возмещения стоимости улучшений. Помимо этих условий, Президиум ВАС РФ в своем Постановлении от 22.09.1998 № 2405/98 установил, что право арендатора на возмещения стоимости неотделимых улучшений возникает при возврате имущества арендодателю в случае, если указанные улучшения имеют действительную стоимость. Под действительной стоимостью следует понимать реальную стоимость улучшений на момент возврата арендованного имущества арендодателю. Напомним, что право на возмещения улучшений возникнет у арендатора только после прекращения Договора аренды и в случае, если указанные улучшения были согласованы с арендодателем. Приведенный вывод подтверждается также арбитражной практикой (Постановление ФАС Московского округа от 10.09.2002 № КГ — А40/5975-02; Постановления Президиума ВАС РФ от 22.09.1998 по делу № 2405/98, от 15.10.2002 по делу № 2617/02, 2621/02).

В то же время следует обратить внимание на то, что статьей 623 ГК РФ урегулирован вопрос принадлежности неотделимых улучшений только на момент прекращения срока действия договора аренды — они остаются в собственности арендодателя. Из этого можно сделать вывод, что в течение срока аренды они могут принадлежать как арендатору, так и арендодателю в зависимости от условий договора. Поэтому при его заключении стороны должны договориться, на чьем балансе будут учитываться произведенные арендатором неотделимые улучшения, в зависимости от этого и будет решаться вопрос собственности на них. Заметим, что гражданское законодательство не содержит для этого никаких препятствий (забегая вперед, скажем, что нормативными актами бухгалтерского учета такой порядок прямо предусмотрен — п.3 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 № 91н). Также анализ арбитражной практики показывает, что судебные органы не видят каких-либо нарушений действующего законодательства, если договором аренды предусмотрено, что все неотделимые улучшения арендованного имущества стороны договорились считать собственностью арендатора (см., например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 16.04.2002 по делу № А11-3026/2000-К1-4/127, в котором арендатор и арендодатель предусмотрели в договоре, что все неотделимые улучшения являются собственностью арендатора на период действия договора, а по истечению срока действия договора, арендодатель возмещает арендатору затраты на неотделимые улучшения — суд признал такую сделку соответствующей законодательству).

Кроме того, по окончании срока действия договора арендатор имеет право распорядиться судьбой произведенных им неотделимых улучшений, не согласованных с арендодателем, — либо безвозмездно передать их арендодателю, либо демонтировать, приведя арендуемое имущество в первоначальное состояние.

Не следует путать улучшения с капитальным ремонтом арендованного здания или сооружения.

Нормы статьи 623 ГК РФ не определяют такое понятие как «улучшение имущества», что служит почвой для неоднозначного его толкования. Часто неотделимые улучшения путают с капитальным ремонтом. Однако капитальный ремонт направлен на поддержание имущества в исправном состоянии, а не на его улучшение. Так, в соответствии со статьей 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
  • потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, осуществление капитального ремонта по общему правилу является обязанностью именно арендодателя, тогда как осуществление неотделимых улучшений — это прерогатива арендатора. Поэтому, говоря о неотделимых улучшениях имущества, мы имеем в виду улучшения, которые влекут за собой изменение стоимости самой вещи (капитальные вложения в имущество).

Вернемся к вопросу согласования стоимости неотделимых улучшений. Согласование арендатором и арендодателем подразумевает уточнение в дополнительном соглашении к договору аренды следующих ключевых аспектов:

  • признание арендодателем факта того, что улучшения были реально осуществлены арендатором и действительно улучшают потребительские качества арендованного имущества;
  • полезность произведенных улучшений;
  • стоимость произведенных улучшений, подлежащая возмещению арендатору.

Следует отметить, что согласование арендатором и арендодателем неотделимых улучшений имеет значение и для целей налогообложения. Прежде всего, дополнительные соглашения, которыми оформлены такие согласования, могут послужить еще одним документальным обоснованием расходов, которые осуществил арендатор, а также расходов, которые осуществили арендодатель при возмещении затрат на улучшения. В случае возникновения спора с налоговыми органами арендатор и арендодатель, сославшись на дополнительные соглашения, смогут подтвердить то, что улучшения были действительно произведены, имели характер неотделимых, а также обосновать стоимость этих улучшений.

Стоимость произведенных улучшений может быть установлена как по предоставленным арендатором первичным документам, подтверждающим осуществление расходов на реконструкцию арендуемого имущества, так и любым другим способом, согласованным сторонами. Действующее законодательство не обязывает стороны договора аренды использовать независимую оценку в качестве способа определения стоимости неотделимых улучшений, подлежащей возмещению арендодателем арендатору. В то же время, действующее законодательство не запрещает арендодателю за счет собственных средств осуществить независимую оценку произведенных арендатором улучшений арендуемого имущества с целью определения их действительной стоимости. В данном случае следует руководствоваться статьей 5 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх