Незавершенный объект строительства

Самая распространенная проблема, с которой сталкиваются дольщики – это затягивание строительства. Бывает и так, что стройка замораживается на завершающем этапе, а единственный документ, имеющийся на руках у участника, это ДДУ, который позволяет требовать с застройщика только готовую квартиру.
Можно ли зарегистрировать право собственности на недострой? Согласно закону, признать право собственности на объект незавершенного строительства может только суд. Как проходит данная процедура? Что нужно предпринять дольщику, чтобы инициировать судебный процесс?

Что такое объект незавершенного строительства?

Судебная практика в признании недостроя объектом незавершенного строительства неоднозначна. Часто суды признают объектами незавершенного строительства строения, которые не могут использоваться по назначению, поскольку их строительство не закончено, и они не приняты госкомиссией. В одном суде признаются таковыми объекты с нулевой степенью готовности, в другом – со 100%.

Неоднозначность судебных решений связана с тем, что в законе нет четкого определения понятия «объект незавершенного строительства”:

  • 130 статья ГК относит все объекты, строительство которых еще не завершено, к недвижимому имуществу.
  • Градостроительный кодекс в п.10 ст.1 относит объекты незавершенного строительства к объектам капитального строительства.
  • В Постановлении Пленума ВС РФ №25, которое было принято 23 июня 2015 года, указано, что объектом незавершенного строительства считается объект, в котором закончены работы по возведению фундамента.
  • Согласно Апелляционному определению Московского городского суда от 20.12.2018 по делу №33-54412/2018 к объектам незавершенного строительства относятся объекты, строительство которых приостановлено, законсервировано или окончательно прекращено.

Как признать объектом незавершенного строительства конкретный недострой, решает суд.

Можно ли признать право собственности на объект незавершенного строительства?

В 214 ФЗ описан обычный порядок, согласно которому регистрация права собственности на объект долевого строительства возможна только при наличии у дольщика подписанного акта приема-передачи квартиры. Но как быть гражданам, чей дом практически или полностью достроен, а передача жилья так и не состоялась?

Такое чаще всего случается, если строительная компания находится на грани банкротства. Однако возможны и другие причины, например, застройщик уклоняется от оформления документов. Можно ли в подобном случае признать право собственности на незавершенный объект?

Признать право собственности гражданина на объект незавершенного строительства может только суд. В утвержденном Президиумом ВС РФ обзоре практики гарантировано признание права собственности на незавершенное строительство:

  • гражданам, вложившим свои деньги в строительство дома, если объект в целом построен, но не принят госкомиссией;
  • участникам проекта, которым фактически уже передано жилье в недостроенном доме.

До момента окончания строительства и приемки дома госкомиссией, участнику может принадлежать только доля в незавершенном строительстве в виде конкретной квартиры. Во всех случаях обязательным условием признания права собственности на объект незавершенного строительства является оплата всей суммы договора.

Если произошла задержка строительства, признать право собственности на объект незавершенного строительства нельзя. Причина проста — объект не является незавершенным, так как строительство продолжается, просто нарушаются сроки.

Признание права собственности на объект незавершенного строительства в суде возможно, если квартиру можно идентифицировать:

  • определено местоположение в строящемся доме;
  • обозначена площадь.

Все фактические сведения сравниваются с проектными документами и данными по ДДУ. Готовность объекта при этом должна составлять минимум 80%-90%. В судебной практике имеются единичные примеры, когда признавалось право собственности на объект незавершенного строительства со степенью готовности порядка 75%. К сожалению, такие прецеденты являются исключением. Рассчитывать в подобных случаях на положительное решение не приходится.

В какой суд можно подать иск?

Для категории дел о признании прав собственности на объект незавершенного строительства законодатель установил исключительную подсудность. Заявление можно подать в судебный орган, расположенный в одном районе со строительным объектом. Граждане должны обращаться в суд общей юрисдикции. Если дольщик — организация, то иск подает адвокат в арбитражный суд.

Исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства можно подать в судебную инстанцию лично или через электронный портал Госуслуг.

Как признать право собственности на объект незавершенного строительства, если застройщик обанкротился?

Банкротство строительной компании – одна из самых больших проблем, с которой могут столкнуться участники, вложившие свои деньги в проект. Ключевыми моментами в этой ситуации являются:

  • стадия строительства объекта;
  • приняла ли дом госкомиссия;
  • произведена ли приемка квартиры у застройщика, то есть подписан или нет акт приема-передачи;
  • количество помещений в доме, на которые зарегистрированы права собственности

Если дом полностью построен и принят комиссией, на руках у участника имеется передаточный акт, подписанный до того момента, как строительная фирма была объявлена банкротом, можно признать право собственности на объект долевого строительства.

Если же акта приема-передачи у дольщика нет, то признание права собственности на недострой возможно, если в этом же доме зарегистрированы или признаны судом права собственности на не менее чем треть помещений.

Если строительство дома полностью не завершено, и он не принят комиссией, у дольщика остается совсем немного времени, чтобы оформить жилье в собственность. Ему нужно успеть подать в суд исковое заявление о признании права собственности на объект незавершенного строительства до того времени, как строительную компанию признают банкротом, и будет открыто конкурсное производство. Если дело будет принято к производству до начала конкурса, суд обязан его рассмотреть и принять решение.

Чтобы не пропустить возможное банкротство застройщика, рекомендуется следить за процессом строительства и проверять:

  • соответствие фактического этапа стройки запланированному в проектных документах;
  • финансовую отчетность застройщика.

Вся интересующая информация должна быть представлена на официальном сайте застройщика.

Признаки, по которым можно определить, что застройщику грозит банкротство:

  • долгое время не передает жилье участникам;
  • не выплачивает неустойки по вынесенным судебным решениям (это можно проверить на сайте судебных приставов);
  • имеются множественные иски к застройщику от других организаций с требованием погашения долговых обязательств (проверяется на сайте Арбитражного суда).

Заметив неладное, необходимо сразу начинать действовать и обращаться в судебный орган. Признание права собственности на незавершенное строительство возможно только до начала процедуры банкротства.

Иск о признании права собственности на незавершенное строительство

Заявление о признании права собственности на незавершенное строительство через суд, пишется по общепринятым правилам, установленным в 131 статье ГПК. В него необходимо включить следующие пункты:

  • название суда, где будет проходить рассмотрение дела;
  • данные дольщика (ФИО, адрес проживания);
  • сведения о застройщике (наименование компании, адрес, ИНН, ОГРН);
  • описание сути своего дела с указанием данных ДДУ, характеристик и стоимости объекта;
  • выдвигаемые требования;
  • ссылки на законодательные акты, которые являются основаниями для выставления требований;
  • список документов, которые прилагаются к иску.

В суд необходимо предоставить:

  • копию ДДУ;
  • подтверждение отправки участникам дела иска и копий отсутствующих у них документов;
  • копию документа об оплате по договору;
  • чек об оплате госпошлины;
  • документы о технической составляющей объекта: технический и кадастровый паспорт, выписку из ЕГРН и т.д.;
  • претензии и другие письма к застройщику (при наличии);
  • другие документы, служащие доказательствами по делу.

Основными фигурантами дела о признании права собственности на незавершенное строительство через суд являются:

  • участник строительства (истец);
  • строительная фирма (ответчик).

При необходимости в суд могут быть также приглашены представители Росреестра и кредитного учреждения, если квартира приобреталась на заемные средства или дольщиком взят кредит под залог ДДУ. Заявление должно быть принято к производству не позднее пяти дней после его подачи.

Регистрация права собственности на недострой

Через месяц после признания права на недостроенную квартиру судом, участник долевого строительства может начинать процедуру регистрации. В регистрирующий орган или МФЦ для регистрации права собственности на недострой, подается:

  • заявление, составленное по форме, утвержденной Приказом № 920 Минэкономразвития;
  • удостоверение личности;
  • судебное решение;
  • договор ДДУ.

Необходимо также уплатить пошлину, которая составляет две тысячи рублей. После регистрации права на квартиру, дольщик становится полноправным собственником недостроенного объекта и может распоряжаться им так, как считает нужным.

В вопросах признания права собственности на объект незавершенного строительства судебная практика доказывает, что успех зависит от грамотности и своевременности предпринятых действий.

Гарантировать, что документы будут правильно оформлены и вовремя поданы в суд, может только практикующий юрист с большим опытом в подобных делах. Обратившись за юридической консультацией в ЮК «Хелп Консалтинг”, вы можете быть уверены в высоком профессиональном уровне каждого сотрудника. За признание права на объект незавершенного строительства в суде будут бороться опытные высококвалифицированные специалисты. В разделе «Контакты» вы найдете данные о нашей организации и узнаете, как с нами связаться.

Недостроенный частный дом — это как чемодан без ручки: и нести тяжело, и бросить жалко. Видимо, есть в незамысловатой шутке риелторов «За один построенный дом два недостроенных дают» доля сермяжной правды. Звонкое слово «недострой» режет слух не только торговцев объектов недвижимости, но с недавних пор и юристов-практиков. И если у первых недостроенное строение вызывает уныние в связи с малой перспективностью продажи, то у вторых есть немало аргументов, почерпнутых из нормативных актов и подтверждающих несовершенство отечественного законодательства.

Но обо всем по порядку. Чтобы иметь полную картину существующего мира недостроя, достаточно открыть карту Украины, найти любой населенный пункт подальше от водоемов и крупных городов, обозначенный под значком «село» или «деревня». Поверьте, посетив выбранное место, вы точно найдете с десяток недостроенных строений, которые и домами назвать нельзя. Очевидно, что осилить дальнейшее финансирование строительства своего жилья для некоторых украинцев становится не по карману. С экономической точки зрения, это плохо, даже очень плохо. С правовой — хуже некуда. Те, кто не успел продать свой недострой, теперь не могут рассчитывать даже на малую сумму. Просто в законодательстве появилась новая норма, в результате чего владельцы недостроенных домов стали заложниками своего имущества.

Революционная 331-я

Законодателям понадобилось немало времени, прежде чем они проголосовали за новые положения, в корне изменившие имущественные отношения в части частных жилых строений. Новый Гражданский кодекс Украины (ГК) дает почву для раздумий не только юристам-практикам, но и людям, далеким от юриспруденции.

Проанализируем для начала одну статью ГК, а именно — 331-ю. Я склонен считать, что в ней содержится множество противоречий. В безапелляционной форме пункт 2 статьи утверждает, что право собственности на вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства. Если же договором или законом установлено принятие недвижимого имущества в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его приема в эксплуатацию. Если же право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, то оно возникает с момента такой регистрации. Таким образом, право собственности на созданное недвижимое имущество, в данном случае — на дом, возникает с момента завершения строительства.

Однако статья 182 ГК прямо устанавливает, что право собственности подлежит государственной регистрации со времени возникновения права собственности на такое имущество. Никаких исключительных вариантов Кодекс не предусматривает. Таким образом, в самом пункте 2 статьи 331 ГК возникают противоречия, а именно: абзац 1 данного пункта противоречит абзацу 3. Это означает, что по общему правилу право должно возникать с момента государственной регистрации.

Еще одно противоречие содержится в абзаце 2 пункта 2 этой же статьи. В ней определен момент возникновения права собственности на недвижимые объекты в тех случаях, когда после окончания его возведения договор или закон предполагает принятие недвижимого имущества в эксплуатацию. Здесь же указывается, что в таком случае право собственности возникает с момента принятия имущества в эксплуатацию. Но, как было сказано ранее, поскольку все недвижимое имущество подлежит регистрации, то моментом возникновения права собственности считается момент государственной регистрации.

Поэтому у нас есть все основания полагать, что указанные противоречия норм могут создать реальные трудности их правового применения. Резюмируя все вышесказанное, конкретизируем лишь некоторые пробелы: неопределенность момента возникновения права собственности относительно объекта недвижимости, который требует как государственной регистрации, так и принятия в эксплуатацию, в той ситуации, когда эти моменты не совпадают.

Как в такой ситуации поступить неискушенному в юридических тонкостях владельцу недостроя, оказавшемуся между Сциллой и Харибдой? Конечно, можно проявить недюжинную смекалку, поставив в бетонной коробке тумбочку, табуретку, и потом пригласить комиссию по приему в эксплуатацию. Но никаких последствий, кроме улыбки, это не вызовет. Проблему тумбочкой не решить…

Впрочем, та же революционная статья 331 ГК подсказывает выход из, казалось бы, тупиковой ситуации. В пункте 4 этой статьи говорится о том, что по заявлению заинтересованного лица суд может признать его собственником недостроенного недвижимого имущества, если будет установлено, что часть работ, не выполненных согласно проекту, является незначительной. Таким образом, в исключительном случае суд может признать право собственности на недостроенный дом.

В случае если вы решите испытать судьбу и обратиться в суд, вам как заинтересованному лицу необходимо предоставить суду соответствующее заявление. Но имейте в виду, что оставшаяся часть невыполненных строительных либо отделочных работ, выполнявшихся в соответствии с проектной документацией, должна быть незначительной. Но и здесь встречаются подводные камни отечественного законодательства. Как трактовать понятие «является незначительной»? Совершенно очевидно, что каждый человек самостоятельно может определить степень незначительности при оценке собственного недостроенного дома. В Кодексе не содержится определения размера такой «незначительной части». Законодатель дает возможность домыслить юрис­там. Однако при возникновении спорных вопросов домыслам, как известно, в судебных заседаниях грош цена.

Надо полагать, что в каждом конкретном случае суд по своему усмотрению оценивает, можно ли считать ту или иную недвижимую вещь незаконченным строительством и, соответственно, возникает у лица право собственности на материалы или на недвижимую вещь.

Регистрируем недвижимость в реестре

Регистрация прав собственности на объекты недвижимого имущества — это внесение записи в Реестр прав собственности на недвижимое имущество в связи с возникновением, существованием или прекращением права собственности на недвижимое имущество, которое осуществляет бюро технической инвентаризации (БТИ) по местонахождению недвижимого имущества на основании право­устанавливающих документов.

В соответствии со статьей 182 ГК порядок государственной регистрации права собственности на недвижимость устанавливается законом.

Однако до принятия такого Закона регистрация осуществляется на основании Временного положения о порядке государственной регистрации прав собственности на недвижимость (Временное положение), утвержденного приказом Министерства юстиции Украины № 7/5 от 7 февраля 2002 года.

В нем, в частности, отмечено следующее.

Согласно пункту 1.3 Временного положения, государственную регистрацию прав собственности на недвижимость осуществляют предприятия БТИ в пределах определенных административно-территориальных единиц.

В соответствии с пунктом 1.6 Временного положения регистрации подлежат права собственности только на объекты недвижимости, строительство которых завершено и принято в эксплуатацию в установленном порядке, при наличии материалов технической инвентаризации, подготовленных тем БТИ, которое проводит регистрацию права собственности на эти объекты.

На основании пункта 6.1 данного документа оформление права собственнос­ти на объекты недвижимости осуществляется с выдачей свидетельства о праве собственности:

а) местными органами исполнительной власти, органами местного само­управления:

— физическим лицам и юридическим лицам на новопостроенные, перестроенные или реконструированные объекты недвижимости при наличии акта о праве собственности на землю или решения об отведении земельного участка для этой цели и при наличии акта комиссии о принятии объекта и вводе его в эксплуатацию.

Руководствуясь пунктом 6.2 Временного положения, подготовку документов для выдачи свидетельств о праве собственнос­ти могут по поручению органов местного самоуправления, местной государственной администрации и других органов в соответствии с законодательством проводить БТИ.

Изложена позиция законодателя и в отношении инвентаризации. Так, в соответствии с пунктом 2.5 Временного положения, если заявление о регистрации прав собственности на недвижимость направляется не позднее чем через двенадцать месяцев после возникновения этого права, то объект не подлежит повторной технической инвентаризации. Если срок подачи заявления нарушен, то регистрации прав собственности должна предшествовать техническая инвентаризация объектов. В дополнение к предыдущему положению пункт 3.6 Временного положения разъясняет, что регистрация прав проводится после технической инвентаризации объекта, права относительно которого подлежат регистрации.

При этом в Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины № 127 от 24 мая 2001 года, сказано, что «технической инвентаризации подлежат объекты (в соответствии с разделом 2 всех форм собственности, расположенные на земельных участках (по отдельным почтовым адресам), независимо от того, построены они в соответствии с оформленными документами или самовольно: дома, включая пристройки и надстройки, общественные и производственные здания, хозяйственные здания и сооружения» (пункт 3.1 Инструкции).

Таким образом, обратившись в БТИ за регистрацией права собственности на объект недвижимости, приобретенный без оформления земли и ввода в эксплуатацию и в последующем реконструированный, вы можете быть уверены, что получите отказ.

Ввод в эксплуатацию

Процедура ввода в эксплуатацию жилого частного дома — история памятная и поучительная для тех, кто ее прошел. И это при том, что этот вопрос регулируют несколько нормативно-правовых актов. В частности, речь идет об известной статье 331 ГК, законах Украины «Об архитектурной деятельности» и «Об основах градостроительства».

Положения Закона Украины «Об архитектурной деятельности», в частности, предваряют механизм введения в эксплуатацию объекта. Статья 4 Закона устанавливает перечень работ, связанных с созданием объекта недвижимости. Их успешное выполнение даст владельцу этого объекта реальный шанс ускорить процедуру ввода в эксплуатацию и, безусловно, сэкономить время и деньги. В перечень необходимых документов входит подготовка исходных данных на проектирование, осуществление в необходимых случаях предпроектных работ, в том числе мероприятий по охране вновь выявленных при строительных работах объектов, имеющих художественное, историческое, этнографическое и научное значение, поиск архитектурного решения, разработка и согласование проекта, выполнение рабочей документации для строительства. А также непосредственное строительство (это может быть новое строительство, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт) объекта архитектуры, архитектурно-строительный контроль и авторский надзор при выполнении строительных работ, принятие сооруженного объекта в эксплуатацию.

Так, пункт 3 статьи 18 Закона Украины «Об основах градостроительства» указывает на порядок введения в эксплуатацию объектов строительства: «завершенные строительством объекты подлежат приемке в эксплуатацию в порядке, установленном КМУ. Эксплуатация не принятых в установленном законодательством порядке объектов запрещается». КМУ своим постановлением «О Порядке принятия в эксплуатацию завершенных строительством объектов» № 1243 от 22 сентября 2004 года определил перечень завершенных объектов строительства:

«Принятие в эксплуатацию завершенных строительством объектов заключается в подтверждении государственными приемочными комиссиями готовности к эксплуатации объектов нового строительства, реконструкции, реставрации, капитального ремонта строений и сооружений как жилищно-общественного, так и производственного назначения, инженерных сетей и сооружений, транспортных магистралей, отдельных очередей пусковых комплексов, их инженерно-технического оснащения в соответствии с утвержденной в установленном порядке проектной документацией, нормативными требованиями, исходными данными на проектирование» (пункт 1.1 постановления КМУ).

Пункт 17 этого постановления устанавливает условия принятия в эксплуатацию завершенного объекта недвижимости. Принятие в эксплуатацию объекта осуществляется при условии закладки проектной документации в страховой фонд документации, что подтверждается соответствующим актом, выданным Государственным департаментом страхового фонда документации.В иске отказать!

Путь, который предстоит пройти будущему собственнику частного дома от разрешения на строительство до регистрации и признания права собственности на свою недвижимость, розами не выстлан. Учитывая препятствия на пути к получению соответствующих разрешений, согласований, правоустанавливающих документов, некоторые предприимчивые граждане сначала самовольно строят дом, а уже потом через суд пытаются получить право собственности на эту недвижимость. Неизвестно, конечно, какой метод наименее затратный, но интересен правовой аспект: судебная практика по делам о так называемом узаконивании, или «узаконке» (жаргонное словечко, не так давно появившееся в разговорной речи юристов) самовольно построенного объекта недвижимости без соответствующей утвержденной проектной документации, весьма и весьма неоднозначна. Официальных разъяснений высших судебных органов по этому поводу нет.

Интересны положения статьи 376 ГК, регулирующей правоотношения, возникающие при самовольном строительстве. В соответствии с пунктом 2 данной статьи лицо, осуществившее или осуществляющее самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает право собственности на него.

Часть 3 этой же статьи разъясняет право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, которое может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Также часть 5 статьи 376 ГК предусмат­ривает, что по требованию собственника (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, самовольно построенное на нем, если это не нарушает права других лиц.

Безусловно, каждый конкретный случай требует детального анализа и изучения ситуации. Но, как показывает судебная практика, суды, как правило, занимают позицию отнюдь не в пользу лица, решившего обойти закон и узаконить незаконно (простите за каламбур) возведенное строение. И в иске о признании права собственности на самовольно построенный объект, как правило, отказывают.

Изучив положения, мы приходим к выводу, что все вышеизложенное свидетельствует о том, что право собствен­ности на объект самовольного строительства может возникать исключительно по решению суда в случае оформления права на землю. Признание права собственнос­ти судом в порядке, предусмотренном статьей 376 ГК, возможно после ввода в эксплуатацию недвижимости в установленном законодательством порядке. Возможным является только признание права собственности на материалы и оборудование.

Заветная приватизация

Согласно статье 4 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства» от 14 сентября 2000 года с изменениями и дополнениями, решения о приватизации объектов незавершенного строительства принимаются Фондом государственного имущества Украины, его региональными отделениями, органами приватизации в Автономной Республике Крым на основании перечня объектов, подлежащих приватизации. При приватизации объекта незавершенного строительства вместе с земельным участком решение о приватизации такого объекта органы приватизации принимают совместно со специально уполномоченным органом исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов или его органами на местах.

Обратите внимание на то обстоятельство, что приватизировать объекты незавершенного строительства можно лишь при определенных условиях. Так, скажем, обязательными условиями приватизации объектов незавершенного строительства являются: установление срока завершения строительства объекта незавершенного строительства; запрещение отчуждения объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором расположен этот объект, до завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию; обеспечение требований экологической безопасности, охраны окружающей природной среды при достройке и дальнейшем вводе в эксплуатацию объекта приватизации. В случае невозможности завершения строительства в установленные сроки при наличии соответствующих обоснований сроки завершения строительства могут быть изменены по решению органа приватизации и органа местного самоуправления, о чем заключается дополнительный договор (статья 19 Закона Украины «Об особенностях приватизации объектов незавершенного строительства»).

В случае невыполнения условий, указанных в настоящей статье, договор купли-продажи подлежит расторжению в установленном законодательством порядке. При этом покупатель, с которым расторгнут договор купли-продажи, возвращает объект приватизации в государственную собственность по акту приемки-передачи, а также возмещает государству убытки, причиненные невыполнением условий договора.

Будущим собственникам уютного коттеджа еще раз напомню: прежде чем приступить к строительству дома, тысячу раз подумайте и соразмерьте свои возможности. В противном случае вы можете стать заложником своего имущества…

СЕРГЕЕВ Роман — юрисконсульт ОАО «Одессаоблэнерго», г. Одесса

Желающих иметь свой дом на земле вблизи Минска становится все больше. Некоторые жители столицы решают этот вопрос путем обмена городской квартиры на пригород, либо получают участок, как нуждающиеся в улучшении жилищных условий. Как поступать тем, кто не связывает строительство дома с обменом квартиры и не имеет льготных прав на получение свободного земельного участка? Есть несколько вариантов решений.

Возможно приобрести землю на аукционе и начать самостоятельное строительство. Для этого необходимо произвести ряд обязательных действий:

  1. Зарегистрировать создание земельного участка, получив соответствующие документы в Национальном Кадастровом Агентстве.
  2. Затем следует обратиться в местный исполнительный орган для получения необходимых согласований на возведение строения. При этом создается так называемый паспорт застройщика, в котором будут охраняться все документы, касающиеся будущего строения: схема выноса габаритов строения в натуре; проектная документация; необходимые согласования и технические условия для подключения, либо проведения (если необходимо) коммуникаций- электросетей, газопровода и водопровода.
  3. Все действия собственник обязан проводить в строгом согласовании с сельским советом (исполкомом) и в отведенные для этого сроки. Законодательно дом должен быть построен в течении трех лет с момента получения участка. В первый год застройщик обязан оформить необходимые согласования для строительства и приступить к работам: сдвинуть плодородный грунт, организовать строительную площадку, привезти необходимые строительные материалы. Эти работы должны производится в соответствии с природоохранными мероприятиями и с соблюдением мер предосторожности и безопасности относительно окружающих построек и людей. Часто возведение дома затягивается по различным причинам. Если они объективны — владелец моет рассчитывать на приостановку строительства и отсрочку — так называемую «консервацию» объекта. Сроки консервации определяет также сельский совет (исполком) в зависимости от каждой конкретной ситуации.
  4. По окончании строительства дом необходимо ввести в эксплуатацию — для этого строение должно соответствовать определенным требованиям. Например, иметь вид готового дома с законченной отделкой фасада и ограждением приусадебной территории. Строение должно быть оснащено отоплением и электросетями. Конкретные требования к вводу в эксплуатацию необходимо уточнять также у землеустроителя либо архитектора. Зависят они и от того, где расположен дом- в деревне, или городском поселке.

Приобретать земельный участок «про запас» не получится. Владелец участка, индивидуальный застройщик, при получении технической документации подписывает обязательство о сроках постройки дома. Если участок своевременно не осваивается и строительные работы откладываются, либо затягиваются, местные исполнительные органы имеют право изъять его в соответствии с действующим законодательством.

Такой способ постройки дома подходит тем, кто имеет возможность быстро производить строительные работы и имеет определенный денежный запас на ведение строительства и благоустройство территории.

Возвести новое строение можно не только на свободном участке, приобретенным с аукциона. В населенных пунктах продаются старые дома «под реконструкцию». Это, как правило, старые строения сельского типа в различном состоянии. В некоторых из них можно проживать круглый год, в других- никто не проживают уже несколько лет и пригодны они лишь для временного посещения или складирования строительных материалов.

К реконструкции старого, или возведению нового строения можно приступать, не спеша — не сразу после покупки. Есть время присмотреться к строениям, определить какие из них можно оставить, какие освободившиеся строительные материалы можно использовать вторично. Тем временем домом можно пользоваться как дачей, либо проживать в нем, постепенно подкапливая средства и согласовывая предстоящие работы. Этот вариант подходит тем покупателям, которые рассчитывают в основном на свои собственные силы при проведении работ.

Для того, чтобы изменить существующее строение, либо снести и построить новое — необходимо также обратиться в местные органы исполнительной власти за соответствующими разрешениями и согласованиями. На частном подворье все строительные работы и с домом, и с хозяйственными постройками необходимо производить с предварительного разрешения и согласования с органами архитектуры. Иначе реконструкция может быть признана незаконной, а собственник подвергнут штрафным санкциям и даже обязанности устранить несоответствия, если они не «вписываются» в законодательные «рамки».

Дополнительным плюсом реконструкции старого строения является то, что на всем протяжении работ в домовладении сохраняется регистрация лиц — даже если старый дом необходимо снести — это право сохраняется за всеми «прописанными» в нем лицами.

Объекты незавершенного строительства, которые называют «долгострой», представляет собой вновь создаваемое недвижимое имущество. Согласно ст. 219 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) право собственности на такое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.

Отсюда следует первое простое правило: «Если вы не можете закончить незавершенное строительство, значит, определите его как самостоятельную разновидность недвижимости». Второе простое правило: «Сделайте объект строительства гораздо более простым, интересным и востребованным, чем тот, с которым вы до сих пор бегали по всяким инстанциям, но так и не построили».

  • В соответствии со ст. 130 ГК РФ незавершенный строительством объект, определенный как объект недвижимости, не отнесенный ни к зданию, ни к сооружению рассматривается, как самостоятельная разновидность недвижимости.

Уже два года в России действуют поправки, внесенные в марте 2015 года в Земельный кодекс РФ, стимулирующие застройщиков закончить незавершенное строительство, причем не теоретически, как это любят делать у нас, а — практически. Учитывая, что закончить незавершенное строительство может только ключевая фигура, необходимо, чтобы решения, принятые в самый ответственный момент, были грамотными и эффективными.

Измерить в количественном выражении долгострой — очень непросто. Если говорить формальным языком, помимо финансовых расчетов понадобится определить затраты труда по организации материальных процессов, которые бы смогли повысить эффективность денежных трат, необходимых для завершения долгостроя. Для того, чтобы закончить незавершенное строительство нужно, чтобы застройщик зарегистрировал право собственности в ЕГРП, но исключительных прав на оформление земли, тем не менее, закон никому не гарантирует. Поэтому сроки завершения долгостроя жестко фиксируются, что в 99% вероятности, становится причиной срыва сроков строительства и несвоевременного освоения участка. Как в таких условиях закончить незавершенное строительство?

  • Оказывается, «закручивая гайки» в механизме регистрации права на объект незавершенного строительства, государство преследует свои цели, чаще всего, возникающие из-за нехватки средств в казне.

Поэтому, застройщик, воспользовавшийся правом на земельный участок, но не приступивший к осуществлению строительства в течении 6-и месяцев, запросто может остаться ни с чем. Так как уполномоченный орган градостроительства может повторно выставить на аукцион долгострой, чтобы найти покупателя, способного закончить незавершенное строительство. Нескончаемая волокита. Не поверите, но это действительно так: застройщик и государство значительно удалены друг от друга, несмотря на то, что, вроде бы, их интересы по улучшению городской застройки, во многом схожи. Остается сложить руки на груди и, под давлением обстоятельств, отказаться от задуманного.

  • Успех задуманного дела во многом определяется личной заинтересованностью. И, даже, если 100 человек завтра так и поступят, отказавшись от затеи в кратчайшие сроки закончить незавершенное строительство, обязательно найдется 101-й застройщик, который сможет завершить долгострой.

В наше время реальных проблем с получением разрешения на строительство и с оформлением права собственности на незавершенный объект строительства не так уж и много — в градостроительных инстанциях можно тем или иным способом получить, практически все что угодно. Наверно, поэтому многие проблемы заказчика, со стороны, больше похожи на жизненные обстоятельства, наблюдая за которыми понимаешь, все противоречия оплачиваются деньгами. Закончить незавершенное строительство можно с разной степенью удобства, одни предпочитают — бег по полосе препятствий, другие — установление законных договорных отношений.

Основной для сотрудничества на взаимовыгодной основе служит договор Генерального подряда. Мы предлагаем закончить незавершенное строительство по схеме «заказчик — застройщик». Сегодня эта схема сотрудничества наиболее актуальна, так как позволяет:

  • Вовремя закончить незавершённое строительство
  • Владеть, пользоваться и распоряжаться капитальными вложениями инвестора, в пределах полномочий, установленных договором о сотрудничестве
  • Брать на себя ответственность за целевое использование средств инвестора
  • Качественно выполнять строительно-монтажные (СМР) и другие объемы работ
  • Своевременно вводить объект строительства в эксплуатацию

В качестве заказчика—застройщика может выступать компания, специализирующуюся на деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности, в штате которой есть специалисты соответствующих квалификаций, обладающие навыками и знаниями. Позвонив нам по телефону 209-09-40, вы сможете быстро решить то, с чем сталкивается большинство людей в реальной жизни. А именно, закончить незавершенное строительство и решить другие строительные задачи. Обращайтесь!

В данной статье рассматриваются некоторые вопросы возникновения прав на объекты индивидуального жилищного строительства. В частности, рассматривается вопрос об особенностях регистрации прав на индивидуальные жилые дома.

Одним из ключевых признаков, определяющих специфику индивидуального жилищного строительства, является особый правовой режим объектов индивидуального жилищного строительства. Основным объектом индивидуального жилищного строительства является индивидуальный жилой дом, то есть недвижимое имущество.

Неразрывно с жилыми домами следует рассматривать вопросы правового обеспечения прав на земельные участки, выделяемые под индивидуальное жилищное строительство, на которых эти жилые дома находятся или будут находиться.

К объектам недвижимости в соответствии с законодательством относятся земельные участки, а также здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно .

Как уже было сказано ранее, земельный участок под индивидуальное жилищное строительство может быть приобретен в порядке предоставления его государственным органом либо посредством гражданско-правовой сделки. В любом случае право собственности на земельный участок возникает с момента государственной регистрации.

В литературе существует вопрос о роли регистрации прав на недвижимость в механизме их возникновения, изменения и прекращения.

Дискуссионным считается вопрос, является ли государственная регистрация основанием для возникновения прав на недвижимое имущество.

Так, В.В. Чубаров считает, что регистрация и есть один из тех знаков, без наличия которого вещное право на недвижимость возникнуть не может .

Есть и иные научно-обоснованные позиции, в соответствии с которыми акт регистрации как акт административного органа не может считаться правильным способом передачи гражданского права, предметом регистрации является традиция – действия сторон по передаче имущества, направленные на перенос собственности. Право на недвижимость возникает из юридического состава, в качестве одного из элементов которого выступает акт государственной регистрации. По мнению К.М. Ильясовой, регистрация является заключительным юридическим фактом в юридическом составе .

В индивидуальном жилищном строительстве государственная регистрация возможна только при наличии акта государственной приемки, также регистрация не может считаться законной, если под строительство не будет приобретен земельный участок, получено разрешение на строительство, утверждена проектная документация, то есть основанием возникновения права собственности на построенный жилой дом может возникнуть только при наличии юридического состава.

Из анализа законодательства, регулирующего отношения по регистрации прав на недвижимое имущество, следуют выводы о действующей в Казахстане системе регистрации:

  • она характеризуется смешением регистрации прав на недвижимое имущество и регистрации сделок с ним;
  • носит разовый характер, поскольку регистрация осуществляется по инициативе правообладателя и не ведется систематически;
  • права на недвижимое имущество считаются возникшими с момента государственной регистрации;
  • система требует отдельной регистрации прав на земельный участок и находящиеся на нем другие объекты недвижимости;
  • система регистрации не дает достаточных гарантий от мошеннических сделок в связи с тем, что приостановление регистрации установлена только для случаев оспаривания регистрируемого права.

Что касается значения государственной регистрации, то система государственной регистрации позволяет однозначно определить субъекта права на недвижимое имущество. Правообладателю такая регистрация дает гарантию защиты от необоснованных посягательств на его права, облегчает защиту прав, поскольку является доказательством существования у него права .

Земельный участок как объект недвижимости подлежит регистрации в соответствии с нормами Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Согласно нормам данного Закона, основанием для регистрации права собственности на участок является заявление правообладателя либо уполномоченного органа, если земельный участок предоставлялся по решению государственного органа. Если основанием был гражданскоправовой договор, то заявление может быть подано одной из сторон, т.е. правоотчуждателем или правоприобретателем. Электронная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляется без заявления участников сделки.

Помимо заявления на регистрацию, должны быть поданы документы, подтверждающие право собственности на земельный участок, в данном случае, скорее всего, имеется в виду договор либо акт о праве собственности на земельный участок. При регистрации права собственности на земельный участок идет сверка с земельным кадастром.

Регистрация должна быть произведена в 15-дневный срок. Электронная регистрация прав на недвижимое имущество должна быть произведена не позднее дня, следующего за днем поступления в информационную систему правового кадастра подтверждения об уплате сбора за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество или об освобождении от уплаты сбора.

Помимо права собственности на земельный участок, возможно оформление прав землепользования на земельный участок, выданный под индивидуальное жилищное строительство. В соответствии со статьей 4 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к объектам регистрации также относится право землепользования на срок свыше 1 года.

Право собственности на вновь построенные индивидуальные жилые дома производится в таком же порядке, что и регистрация земельных участков и права землепользования. Датой регистрации прав на недвижимое имущество определяется дата подачи документов на регистрацию. Особо важным является фиксация точного времени подачи документов. Это необходимо в тех случаях, когда в отношении одного объекта было подано несколько заявлений, правообладателем будет считаться лицо, подавшее документы на регистрацию раньше других.

Законодателем предусмотрены такие случаи, когда поданы документы на регистрацию права собственности на жилой дом, расположенный на незарегистрированном земельном участке. В данном случае это не является основанием для отказа в регистрации прав.

Возможны такие случаи, когда подаются документы на регистрацию права собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, находящемся на праве землепользования. Это также не является основанием для отказа в регистрации. Наряду с этим регистрация права собственности на жилой дом не будет основанием изменения права землепользования на право собственности. В данном случае будет несовпадение прав на земельный участок и на недвижимость, находящуюся на нем: право землепользования и право собственности на жилой дом.

Возникает вопрос в другой ситуации, когда на стороне заказчика множество, каждый из которых вносит свой вклад в строительство. Рассмотрим такой случай, когда один из заказчиков вносит долю в качестве земельного участка. С одной стороны, право собственности на земельный участок влечет право собственности на всю находящуюся на нем недвижимость, об этом говорится в пункте 1 статьи 52 Земельного кодекса Республики Казахстан. Но с другой стороны, остальные заказчики вправе претендовать на соразмерные их вкладам доли в собственности.

Здесь возможны следующие выходы из ситуации. Лицо, в собственности которого находится земельный участок, может возместить остальным заказчикам понесенные ими расходы и стать единоличным собственником.

Другой вариант – требовать установления общей долевой или совместной собственности на основании вышеуказанной статьи, где предусматривается автоматический переход собственности на земельный участок в правовой режим общей долевой или совместной собственности.

Соглашением между сторонами может быть установлен иной правовой режим, например, право собственности у первоначального собственника и право пользования – у остальных.

В подтверждение возможности ситуации, когда право на земельный участок не совпадает с правом на жилой дом, можно привести в качестве примера статью 6 Закона «Об индивидуальном жилищном строительстве», которая гласит:

«Право собственности на недвижимость, находящуюся на усадебном участке, может принадлежать только владельцу этого участка» . Но с другой стороны, владение земельным участком возможно и в случае аренды земельного участка с домом. То есть даже если имеется владение земельным участком, оно не всегда влечет право собственности на дом, находящийся на нем.

Необходимо рассмотреть также ситуацию с незавершенным строительством. В пункте 4 статьи 651 ГК РК говорится, что собственником незавершенного строительства до его сдачи заказчику и оплаты работ является подрядчик. Но данная норма противоречит положениям главы о приобретении права собственности. В статье 238 этой главы ГК РК говорится, что право собственности на строящиеся здания, сооружения, иные имущественные комплексы, а также иное вновь созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения создания этого имущества. Так как законодательно предусмотрена приемка законченных строительством объектов, создание этого имущества считается завершенным с момента такой приемки. А если это имущество подлежит государственной регистрации, право собственности на него возникает с момента такой регистрации. До завершения создания имущества, а в соответствующих случаях и его регистрации, к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из которого недвижимое имущество создается. В поддержку этой позиции можно привести мнение Е.А. Суханова. Он считает, что если право собственности на объект недвижимости возникает с момента регистрации, то до этих пор его невозможно считать недвижимостью . Нужно определить, является ли объект незавершенного строительства недвижимостью или движимым имуществом. Согласно пункту 1 статьи 117 ГК РК к недвижимому имуществу относятся земельные участки, здания, сооружения и иное имущество, прочно связанное с землей, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их значению. С одной стороны, незавершенное строительство подпадает под эту категорию, но с другой стороны, на незавершенный объект распространяются нормы о материалах, т.е. движимом имуществе. По данному вопросу в качестве оптимального решения можно привести мнение Кусяповой Н.В.: «До какого же все-таки момента к незавершенному строительству применяются правила о материалах, и с какого момента начинает действовать правовой режим недвижимого имущества?…..возможно, предложить закрепить в законодательстве положение о том, что незавершенное строительство недвижимым имуществом следует признать с момента начала использования его по назначению» . Сейчас очень часто встречаются такие случаи, когда люди заселяются в недостроенный дом, проводят электро-, водои газоснабжение, при этом не оплачивая этих услуг. А признание незавершенного строительства недвижимостью повлечет его регистрацию, т.е. обяжет заселившихся жильцов оплачивать вышеуказанные услуги.

Из всего вышесказанного следует, что норма о праве собственности на незавершенный объект строительства противоречит нормам о возникновении права собственности на вновь создаваемый объект, так как не может быть собственника у объекта, который юридически не существует. Здесь действительно можно говорить лишь о праве собственности на материалы, оборудование, детали или на земельный участок.

Необходимо также обратить внимание на ситуацию, когда индивидуальное жилищное строительство ведется на земельном участке, который находится в залоге либо находится в залоге право землепользования. Вопрос возникает, когда индивидуальный жилой дом построен, произведена приемка и поданы документы на регистрацию. Будет ли распространяться правовой режим земельного участка, находящегося в залоге, на вновь построенный дом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 77 Земельного кодекса республики Казахстан , «Не допускается залог части земельного участка или права землепользования на часть земельного участка, если эта часть не может быть в соответствии с целевым назначением использована в качестве самостоятельного участка».

Во-первых, порядок оформления залога земельного участка нарушен не был, так как в тот период не было недвижимости, подлежащей включению в состав залогового имущества.

Во-вторых, в случае обращения взыскания на залоговое имущество, по договору к залоговому имуществу относится лишь земельный участок, но реализация земельного участка без находящейся на нем недвижимости невозможна.

Как следствие возникает необходимость оформления залога на построенный жилой дом. По мнению К.М. Ильясовой, объекты, связанные с землей, могут приравниваться к принадлежности земельного участка и следовать судьбе последнего. Но применяется это правило лишь для распространения на недвижимость правового режима земельного участка . Вопрос также состоит в том, в каком порядке происходит оформление залога жилого дома. Возможен ли в данном случае автоматизм путем внесения дополнения в соглашение о залоге с описанием недвижимости и ее оценки. Либо в данном случае необходимо перезаключение соглашения о залоге с указанием в качестве предмета залога земельного участка и жилого дома в совокупности, и оценка всего имущества также в совокупности.

Законодатель ответа на этот вопрос не дает. Но, скорее всего, разрешение этого вопроса относится к воле сторон.

Исходя из вышеизложенного, можно сделать следующие выводы:

  • в связи с особым правовым режимом объектов индивидуального жилищного строительства, необходимым обстоятельством в основании возникновения прав на них является государственная регистрация;
  • правовые режимы земельного участка под ИЖС и находящегося на нем жилого дома могут не совпадать, поэтому при оформлении прав на них необходимо учитывать специфику каждого правового режима;
  • отдельного внимания заслуживает правовой режим незавершенного строительства, который в настоящее время склоняются приравнивать к режиму недвижимости, нежели материалов и конструкций.

Литература

  1. Гражданский кодекс Республики Казахстан. Особенная часть. Введен в действие с 1 июля 1999 года. С изменениями и дополнениями // Справочная правовая система «Юрист».
  2. Чубаров В.В. вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // Проблемы современного гражданского права: сборник статей. – М., 2007. – С. 30-40.
  3. Ильясова К.М. Правовое значение государственной регистрации прав на недвижимое имущество //Вестник КазНУ. Серия юридическая. – №1(26). – 2003. – С. 93-96.
  4. Ильясова К.М. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество в правовом кадастре // Гражданское законодательство Республики Казахстан: Статьи, комментарии, практика. – Вып. 8. – Алматы: ВШП «Әділет», 1999. – 218 с.
  5. Республика Казахстан. Закон от 26 июля 2007 года с изменениями и дополнениями. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним // ИС Параграф.
  6. Республика Казахстан. Закон от 3 ноября 1994 года с изменениями и дополнениями. Об индивидуальном жилищном строительстве // ИС Параграф.
  7. Скловский К. Квалификация отношений по застройке и право на объект строительства в судебной практике/ Хозяйство и право. – №10. – 1997. – С. 75-85.
  8. Кусяпова Н.В. Некоторые проблемы правового регулирования недвижимого имущества / Вестник КазНУ. Серия юридическая. – №3 (26). – 2000. – С. 40-46.
  9. Республика Казахстан. Земельный кодекс от 20 июня 2003 года с изменениями и дополнениями // ИС Параграф.
  10. Ильясова К.М. Регистрация прав на недвижимость В РК: основные концептуальные положения. – Алматы: ВШП «Әділет», 2000. – 266 с.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх