Нотариальное удостоверение сделок

Согласно Основ нотариус сделки, для которых законодательством Российской Федерации установлена обязательная нотариальная форма.

По желанию сторон нотариус может удостоверять и другие сделки.

Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекра­щение гражданских прав или обязанностей. Сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной).

Нотариус удостоверяет только письменные сделки. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и под­писанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

  1. в слу­чаях, указанных в законе;
  2. в случаях, предусмотренных согла­шением сторон, хотя по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В настоящее время обязательное нотариальное удостоверение установлено законом для следующих видов сделок:

  • договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен ( ГК);
  • договор ренты, пожизненного содержания с иждивением ( ГК);
  • договор уступки требования по нотариально удостоверенной сделке ( ГК);
  • договор перевода долга по нотариально удостоверенной сделке ( ГК);
  • соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора ( ГК);
  • предварительный договор, если основной договор в последующем будет заключаться в нотариальной форме ( ГК);
  • соглашение между залогодателем и залогодержателем об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке ( Закона об ипотеке);
  • брачный договор ( СК);
  • соглашение об уплате алиментов ( СК);
  • завещание, в том числе содержащее завещательный отказ или завещательное возложение (ст. 1124, 1137, 1139 ГК; в виде исключения в чрезвычайных обстоятельствах допускается составление завещания собственноручно в простой письменной форме в присутствии двух свидетелей — , ст. 1129 ГК);
  • доверенность на на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами ( ГК);
  • доверенность, выдаваемая в порядке передоверия ( ГК).

Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее недействительность. Такая сделка счита­ется ничтожной.

О порядке совершения нотариальных действий по удостоверению сделок, связанных с распоряжением недвижимым имуществом см.ФНП от 26.01.2016 N 168/03-16-3

Информация Росреестра от 27.04.2018 о требующих обязательного нотариального удостоверения сделках с недвижимостью

Росреестра от 27.04.2018 «Росреестр напоминает о требующих обязательного нотариального удостоверения сделках с недвижимостью»

Нотариального удостоверения требуют сделки:

  1. по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
  2. связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
  3. с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением.

Нотариальному удостоверению подлежат доверенности:

  • на представление заявления и документов на кадастровый учет, регистрацию прав и на совершение сделок, требующих нотариальной формы;
  • на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами;
  • на совершение представителем подлежащей регистрации сделки с объектом недвижимого имущества или сделки, на основании которой подлежит регистрации право, ограничение или обременение права на объект недвижимости, заявление о регистрации которых представляется почтовым отправлением.

Нотариального удостоверения требуют договоры:

  1. уступки требования и перевода долга по нотариально удостоверенной сделке;
  2. соглашение об изменении и расторжении нотариально удостоверенного договора.

В соответствии с законодательством регистрация прав и кадастровый учет недвижимости на основании нотариально удостоверенных документов проводится в течение трех рабочих дней, в случае поступления документов в электронном виде — в течение одного рабочего дня.

Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотари­альное удостоверение сделки не требуется.

Иск о применении последствий недействительности ни­чтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось ее исполнение.

Иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка, либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для призна­ния сделки недействительной.

Согласно п. 2 статьи 163 ГК РФ, нотариальное удостоверение сделок обязательно:

  1. в случаях, указанных в законе;
  2. в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Таким образом, стороны сами вправе решить нотариально удостоверить сделку, предусмотрев в соглашении условие об обязательном нотариальном удостоверении, хотя по закону оно и не требовалось. На практике это происходит чаще всего при совершении сделок, имеющих особую важность для сторон (или одной из стороны). Нотариус не вправе отказать в удостоверении любой сделки, соответствующей закону.

Что касается случаев обязательности нотариального удостоверения сделок, указанных в законе, то напомним, что последствием несоблюдения нотариальной формы, будет являться ничтожность совершенной сделки, то есть отсутствие правовых последствий ее заключения.

Рекомендуем: «Образцы доверенностей от юридического и физического лица. Виды, форма, сроки доверенности»

Итак, законом установлена обязательность нотариального удостоверения для следующих видов сделок:

Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ).

Доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариально удостоверена (п. 3 ст. 187 ГК РФ). Правило о нотариальном удостоверении доверенности, выдаваемой в порядке передоверия, не применяется к доверенностям, выдаваемым в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма (п. 3 ст. 339 ГК РФ). Нотариальная форма договора залога предусмотрена п. 2 ст. 22 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», где указано, что «договор залога доли или части доли в уставном капитале общества подлежит нотариальному удостоверению».

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению (абз. 2 п. 3 ст. 339 ГК РФ).

Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ)

Перевод долга. К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 ГК РФ (п. 4 ст. 391 ГК РФ)

Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ)

Завещание должно быть составлено в письменной форме и удостоверено нотариусом (п. 1 ст. 1124 ГК РФ). Составление завещания в простой письменной форме допускается только в виде исключения в случаях, предусмотренных статьей 1129 настоящего Кодекса (ст. 1124 ГК РФ).

Согласие супруга. Для заключения одним из супругов сделки по распоряжению имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, сделки, для которой законом установлена обязательная нотариальная форма, или сделки, подлежащей обязательной государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ)

Брачный договор заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 41 СК РФ)

Соглашение об уплате алиментов заключается в письменной форме и подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 100 СК РФ)

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, подлежат нотариальному удостоверению, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (ст. 42 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017)

Сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от 01.07.2017)

Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества, подлежит нотариальному удостоверению путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 11 ст. 21 закона N 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»)

Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), все вносимые в него изменения (за исключением установленного частью 2 статьи 17 настоящего Федерального закона случая), дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей по договору инвестиционного товарищества, предварительные договоры об этом подлежат нотариальному удостоверению по месту нахождения уполномоченного управляющего товарища (п. 1 ст. 8 закона N 335-ФЗ «Об инвестиционном товариществе»)

Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения подлежат обязательному нотариальному удостоверению и хранению у нотариуса по месту нахождения партнерства и вступают в силу для участников соглашения об управлении партнерством и третьих лиц с момента такого удостоверения. Соглашение об управлении партнерством и любые вносимые в него изменения не подлежат государственной регистрации, и сведения о нем и о содержащихся в нем положениях не вносятся в единый государственный реестр юридических лиц (п. 2 ст. 6 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»)

Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства, должна быть совершена в нотариальной форме (п. 3 ст. 12 закона N 380-ФЗ «О хозяйственных партнерствах»)

Обязательная нотариальная форма сделок

Среди многочисленных сделок, совершаемых участниками гражданских правоотношений, можно выделить отдельную категорию сделок, для которых законодатель установил необходимость их нотариального оформления.
Как правило, к этой категории относятся сделки, содержащие элемент повышенного риска совершения ошибок с неблагоприятными последствиями для сторон, и сделки, имеющие существенное значение для упорядочения гражданского оборота.
При этом Гражданский кодекс РФ устанавливает, что если нотариальное удостоверение сделки является обязательным, то несоблюдение такой формы сделки делает эту сделку ничтожной.
Нормы, устанавливающие нотариальную форму отдельных сделок, содержатся в различных законах, поэтому у неспециалистов нередко возникают сложности при ответе на вопрос, подлежит ли та или иная сделка обязательному нотариальному удостоверению.

Представляется полезным свести основные сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению, в единый перечень, который и предлагается читателю.

Доверенности

  • На совершение сделок, для которых установлена обязательная нотариальная форма.
  • На распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами.
  • На представление (подачу) документов на государственную регистрацию прав или сделок и на получение документов после государственной регистрации.

Исключение: когда при государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа.

  • На подачу заявления о кадастровом учете объектов недвижимости от имени физического лица.
  • На согласование местоположения границ земельного участка от имени лиц, обладающих смежными земельными участками

Исключение: доверенность от имени органа государственной власти или органа местного самоуправления, составленная на бланке этого органа, заверенная печатью и подписью руководителя этого органа.

  • На представление на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме интересов физического лица — собственника помещения в этом доме.
  • На участие в общем собрании общества с ограниченной ответственностью от имени физического лица, являющегося участником этого общества.
  • На выполнение от имени управляющего товарища в инвестиционном товариществе некоторых его полномочий на ведение общих дел товарищей

Исключение: поручение указанных полномочий на основании агентского договора, договора поручения или договора комиссии.

  • На получение повторного свидетельства о государственной регистрации акта гражданского состояния.
  • На представление интересов физического лица — плательщика страховых взносов в Пенсионном фонде Российской Федерации, Фонде социального страхования Российской Федерации, Федеральном фонде обязательного медицинского страхования.
  • На представление интересов физического лица (в том числе физического лица, являющегося индивидуальным предпринимателем) в отношениях с налоговыми органами (таможенными органами), иными участниками отношений, регулируемых законодательством о налогах и сборах.
  • На представление документов от имени заявителя в регистрирующий орган в связи с государственной регистрацией юридических лиц при их создании, реорганизации и ликвидации, при внесении изменений в их учредительные документы, государственной регистрации физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей, при прекращении физическими лицами деятельности в качестве индивидуальных предпринимателей, на получение документа, подтверждающего факт внесения записи в соответствующий государственный реестр, либо решения об отказе в государственной регистрации, а также на представление в регистрирующий орган от имени заинтересованного лица возражений относительно предстоящей государственной регистрации изменений устава юридического лица или предстоящего внесения сведений в Единый государственный реестр юридических лиц.
  • На ведение дела в арбитражном суде от имени физического лица.
  • На представление интересов вкладчика либо его наследника при обращении в Агентство по страхованию вкладов с требованием о выплате возмещения по вкладам, а также при обращении с заявлением об осуществлении выплаты Банком России.
  • На представителя по финансовым вопросам — от имени инициативной группы по проведению референдума, инициативной агитационной группы.
  • На представителя политической партии по финансовым вопросам и представителя регионального отделения политической партии по финансовым вопросам.
  • На получение открепительного удостоверения от имени участника референдума либо от имени избирателя депутатов Государственной думы Федерального собрания Российской Федерации.

Исключение: доверенность может быть удостоверена администрацией стационарного лечебно-профилактического учреждения (если участник референдума находится в этом учреждении на излечении), администрацией учреждения, где содержатся под стражей подозреваемые или обвиняемые в совершении преступлений (если участник референдума содержится в этом учреждении в качестве подозреваемого или обвиняемого).

  • На получение жилищной субсидии в случае смерти гражданина, состоявшего на учете в качестве имеющего право на получение субсидии как выезжающего из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей, одним из членов его семьи на основании доверенности, выданной ему другими совершеннолетними членами семьи.
  • Доверенности, выдаваемые в порядке передоверия.

Исключение: доверенности, выдаваемые в порядке передоверия юридическими лицами, руководителями филиалов и представительств юридических лиц.

  • Безотзывные доверенности.

Следует также иметь в виду, что, согласно действующему законодательству, в определенных, как правило, неординарных случаях и ситуациях к нотариальному удостоверению доверенностей приравнивается удостоверение другими лицами:

  1. начальником госпиталя, санатория и другого военно-лечебного учреждения, его заместителем по медицинской части, а при их отсутствии старшим или дежурным врачом в указанных учреждениях — доверенности лиц, находящихся на излечении в указанных учреждениях;
  2. командиром (начальником) воинской части, соединения, учреждения или заведения — доверенности военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, соединений, учреждений и военно-учебных заведений, где нет нотариальных контор и других органов, совершающих нотариальные действия, — доверенности работников, членов их семей и членов семей военнослужащих;
  3. начальником места лишения свободы — доверенности лиц, находящихся в местах лишения свободы;
  4. администрацией учреждения социальной защиты населения или руководителем (его заместителем) соответствующего органа социальной защиты населения — доверенности совершеннолетних дееспособных граждан, находящихся в учреждениях социальной защиты населения.

Сделки и документы, связанные с наследством

  • Завещание

Исключения:
К нотариально удостоверенным завещаниям приравниваются завещания:

  1. граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов;
  2. граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов;
  3. граждан, находящихся в разведочных, арктических, антарктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций, российских антарктических станций или сезонных полевых баз;
  4. военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей;граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы.

Завещание, приравненное к нотариально удостоверенному завещанию, должно быть подписано завещателем в присутствии лица, удостоверяющего завещание, и свидетеля, также подписывающего завещание.
В случае нахождения гражданина в положении, явно угрожающем его жизни, при котором в силу чрезвычайных обстоятельств он лишен возможности совершить завещание в соответствии с общими правилами, допускается составление завещания в простой письменной форме. Составленный документ признается завещанием, если завещатель в присутствии двух свидетелей собственноручно его написал и подписал, и из содержания документа следует, что он представляет собой завещание. При этом такое завещание утрачивает силу, если завещатель в течение месяца после прекращения чрезвычайных обстоятельств не воспользуется возможностью совершить завещание в иной предусмотренной законом форме.

  • Заявление о принятии наследства и заявление об отказе от наследства, если они передаются нотариусу другим лицом или пересылаются по почте.

Сделки, связанные с деятельностью юридических лиц

  • Сделка, направленная на отчуждение доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью (договор купли-продажи, договор дарения и др.).

Исключения:

  1. переход доли к обществу вследствие исключения участника из общества;
  2. переход доли к обществу вследствие отсутствия согласия участников общества на переход доли к наследнику участника-общества, если необходимость получения такого согласия предусмотрена в уставе общества;
  3. переход доли к обществу вследствие отсутствия согласия участников общества переход доли при продаже доли с публичных торгов;
  4. распределение доли, принадлежащей обществу, между участниками общества и продажа доли всем или некоторым участникам общества либо третьим лицам решению общего собрания участников детства.
  • Договор залога доли или части доли в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью.
  • Договор инвестиционного товарищества, включающий в себя политику ведения общих дел (инвестиционную декларацию), вносимые в него изменения, дополнительные соглашения и приложения к нему, соглашения о полной или частичной передаче товарищами своих прав и обязанностей договору, предварительные договоры об этом.
  • Соглашение об управлении хозяйственным партнерством, вносимые в него изменения.
  • Сделка, направленная на отчуждение доли в складочном капитале хозяйственного партнерства, в том числе предусматривающая обязательство совершить сделку, направленную на отчуждение доли в складочном капитале партнерства при возникновении определенных обстоятельств или исполнении другой стороной встречного обязательства.

Сделки, основанные на других сделках, для которых установлена нотариальная форма

  • Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен.
  • Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в нотариальной форме.
  • Перевод долга, основанного на сделке совершенной в нотариальной форме. Приведенный перечень содержит основные виды сделок, для которых нотариальная форма является обязательной.

Однако не только эти сделки могут быть совершены в нотариальной форме. Сделка также подлежит нотариальному удостоверению в случае, если стороны пришли к соглашению об этом.
Кроме того, обязательному нотариальному удостоверению подлежат и другие документы, такие как:

  1. оферта от имени участника общества с ограниченной ответственностью, намеревающегося продать свою долю в уставном капитале общества третьему лицу;
  2. заявление участника общества с ограниченной ответственностью о выходе из общества путем отчуждения доли обществу;
  3. требование участника общества с ограниченной ответственностью о приобретении у него обществом доли в уставном капитале общества, если он голосовал против принятого общим собранием решения о совершении крупной сделки или об увеличении уставного капитала общества или не принимал участия в голосовании;
  4. заявление участника общества с ограниченной ответственностью или общества с ограниченной ответственностью об отказе от использования преимущественного права покупки доли или части доли в уставном капитале общества;
  5. свидетельство о праве на наследство;
  6. свидетельство о праве собственности пережившему супругу;
  7. другие документы.

В заключение следует заметить, что российское законодательство достаточно динамично развивается. Так, например, соглашение о разделе имущества супругов раньше, до 31 декабря 2015 года, не требовало обязательного нотариального оформления, а теперь должно совершаться только в этой форме. Поэтому приведенный выше перечень, составленный по состоянию на август 2016 года, может меняться.
Лучший способ его актуализации — отслеживание изменений в российском законодательстве.
Хотя есть и более простой способ — спросить у нотариуса.
Елена Кравцова Стажер нотариуса Санкт-Петербурга

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх