Объекты специального назначения

Оценка объектов специального назначения

Сопутствующие услуги:

  • Оценка объектов недвижимости, в т.ч.:
  • Оценка коммерческой недвижимости
  • Оценка земельных участков

Довольно часто существенную долю бизнеса или предприятия составляют здания и сооружения. При этом они относятся не к жилому фонду, а к архитектурно-строительным объектам, предназначенным для предоставления услуг потребителям, хранения материальных ценностей, а также для использования в деятельности работников организации. Подобную недвижимость называют объектами специального назначения. Кроме таких элементов, как крыша, перекрытия и стены, их конструкция также может включать в себя коммуникации и инженерные сети.

К недвижимости специального назначения можно отнести: железнодорожные пути, мосты, автомобильные дороги, боксы, гаражи, ангары, площадки, ограждения, водонапорные башни и т.д. К ней же относятся и различные коммуникации: газопроводы, водопровод, канализация, системы отопления, телефонные сети, силовые кабели, котельные установки и пр. Функциональное назначение таких объектов может быть разным. Отличаются они и по другим признакам – сооружения могут быть строящимися, бесхозными, самовольно возведенными или даже непригодными для эксплуатации.

Сооружения специального назначения как объект оценки

Оценка объектов специального назначения обладает своими особенностями:

  • Прежде всего, это объясняется тем, что такая недвижимость, чаще всего, не способна приносить владельцу доход в качестве самостоятельной единицы, а имеет какую-либо значимость только в составе имущественного комплекса. Это накладывает определенные ограничения на применение подходов к оценке стоимости данных объектов.
  • Еще один важный фактор – ограниченность рынка недвижимости специального назначения. Поэтому, в большинстве случаев, для проведения ее оценки необходимо точно определить как сам объект оценки, так и присущие ему характеристики. При этом степень достоверности полученного результата напрямую зависит от полноты предоставленных сведений. Каждый вид таких объектов обладает набором уникальных параметров, без которых невозможно установить верную рыночную стоимость. Например:
    • для газопровода – это протяженность, материал, вид прокладки;
    • для автомобильной дороги – протяженность, тип основания, толщина дорожной одежды;
    • для скважины – назначение, глубина, наличие насосных труб и т. д.

    В общем же случае из всей совокупности факторов, оказывающих влияние на стоимость вспомогательных объектов, выделяются следующие основные:

    • местоположение сооружения,
    • его техническое состояние,
    • конструкторские (или архитектурные) решения,
    • наличие инженерных коммуникаций и их состояние,
    • экологические факторы.

    Именно эти характеристики объекта анализируются оценщиком в первую очередь.

  • Большое значение имеет и то, что часто недвижимость специального назначения носит не основной, а вспомогательный характер. Например, ограждение вокруг земельного участка, необходимое для его отделения, имеет какую-либо ценность только вместе с землей. При эксплуатации участка владелец будет получать доход от арендной платы именно за землю, а не за забор. Конечно, теоретически, наличие ограждения может повлиять на величину арендной ставки, однако на практике данный фактор практически не влияет на стоимость аренды.

Таким образом, качественно оценить стоимость сооружений специального назначения можно только учитывая изложенные особенности.

Критерии выбора метода оценки

  • Вследствие существенной индивидуальности объектов специального назначения использование сравнительного подхода в оценке такой недвижимости чрезвычайно затруднительно: на рынке, как правило, отсутствует информация (или она не достаточна) по проведенным сделкам с такими объектами, поэтому подобрать аналоги к ним становится просто невозможно.
  • Вышеупомянутая вспомогательная природа зданий и сооружений, а, следовательно, и их неспособность приносить доход самостоятельно, затрудняет применение и доходного метода при определении стоимости. Но существуют и исключения: так, некоторые объекты специального назначения могут сами являться источником дохода, или же доход, который приходится на долю данного объекта, может быть точно отделен от общего, приносимого всем имущественным комплексом. Примерами такой недвижимости являются платные автодороги, речные и морские причалы, шлюзы и т.д. В их отношении вполне возможно применение доходного подхода.

Однако в целом как доходный, так и сравнительный методы при оценке недвижимости специального назначения имеют весьма ограниченное применение. Поэтому основным, а в некоторых ситуациях и единственным подходом при определении стоимости таких объектов, является затратный. При этом стоимость, определяемая оценщиком, рассчитывается с учетом износа сооружений — и физического, и функционального.

В случаях же, когда объект представляет собой часть имущественного комплекса, при определении рыночной стоимости могут применяться все три подхода.

Сущность метода сравнительной единицы

При оценке сооружений затратным методом довольно часто для определения восстановительной стоимости (или же стоимости замещения) объекта используется способ, получивший название «метод сравнительной единицы» (или по-другому – «метод удельной стоимости»).

Суть данного метода такова:

  1. Рассчитывается базовая расценка за строительство 1 кв. метра (кубического, погонного метра и т. п.) типичного здания или сооружения, принятого в качестве ориентира для определения стоимости данного объекта оценки.
  2. Вносятся поправочные коэффициенты, учитывающие индивидуальные особенности оцениваемого объекта. К ним относятся:
    • конструктивные особенности рассматриваемой недвижимости;
    • различие величины накладных расходов;
    • различия используемого в строительстве оборудования;
    • отличия в материалах, применяемых при строительстве объекта и аналога.

Метод сравнительной единицы – один из самых простых, однако не всегда возможно найти значение стоимости определенной единицы измерения объекта-аналога (или удельной стоимости).

Кроме указанного метода используются и другие способы определения восстановительной стоимости объектов вспомогательного назначения:

  • Поэлементный – с помощью которого определяется полная стоимость объекта из совокупности поэлементных затрат (на стены, фундамент, кровлю и т. п.)
  • Сметный – который заключен в составлении сводных и объектных строительных смет оцениваемого объекта так, как если бы он возводился вновь. Объектная смета формируется на основании региональных или федеральных строительных расценок. Данный метод наиболее точный, но и наиболее сложный.
  • Индексный – состоит в расчете восстановительной стоимости объекта оценки (умножается его балансовая стоимость на индекс корректировки стоимости строительно-монтажных работ).

См. также: оценка незавершенного строительства.

Объекты средового проектирования специального назначения, классификация

⇐ ПредыдущаяСтр 46 из 83

Объекты специального назначения имеют весьма разнообразный характер и должны рассматриваться как отдельные системы с учетом специфики в каждом отдельном случае. Рассмотрим лишь некоторые из них.

Транспортная среда обеспечивает основную функцию по перемещениюлюдей и грузов. Группы, участвующие в формировании средового объекта – транспортные системы и механизмы, городская и ландшафтная среда, здания и сооружения транспортного назначения, информационные и рекламные произведения графического дизайна. Основная проблема проектирования транспортной среды – решение технических, инженерных, функциональных и эстетических задач.

Военная средовая структура выделяется в отдельный самостоятельныйсредовой объект из-за своей специфики. Особенности таких систем – специализация средовых пространств, аскетичность, ограничение и самоограничение, казенность содержания военнослужащих и самодостаточность общего средового комплекса. Проблематика данного средового объекта основана на регламенте, однообразии и упорядоченности жизни, которая в армии предельно организуется.

Религиозные средовые комплексы основываются на атмосфере,ауре среды.Комплексы строятся как произведения искусства, формирующие образные впечатления и ассоциации, призванные выразить духовную сущность

соответствующих убеждений и верований. Специфика таких объектов – выражение идейного содержания, единство формы и наполнения.

Основные термины и определения:

Инфраструктура, транспортная среда, военная средовая структура, специфика средового объекта

Тестовый контроль по разделу 12:

1. При разработке технологической 4. Объекты транспортной среды:
карты решаются задачи:
o все; o люди и механизмы;
o главные; o дороги и механизмы;
o доминирующие; o люди и транспорт;
o второстепенные o дороги и рельеф;
2. В особенности интегральных видов 5. Особенности объектов военной
среды не входит: средовой структуры:
o специфика и традиции; o специализация пространства;
o социальная сфера; o комфортность пространства;
o водоснабжение; o транспортные системы;
o визуализация o стилизация пространства
3. Объекты специального назначения 6. Особенность религиозных
рассматриваются как: комплексов:
o комплексные объекты; o функциональность среды;
o отдельные системы; o экология среды;
o инженерные системы; o атмосфера среды;
o информационные объекты o аскетичность среды

>Под иными объектами специального назначения что это значит

ЗЕМЛИ СПЕЦИАЛЬНОГО НАЗНАЧЕНИЯ

Порядок пользования отдельными видами 3. с. н. регламентирован специальными законодательными актами. Наиболее подробно регламентируется правовой режим транспортных земель и земель, предоставленных под горные разработки. «Положение о землях, предоставленных транспорту», утверждённое постановлением ЦИК и СНК СССР от 7 февраля 1933 г. (СЗ 1933 г. № 12, ст. 66-6), устанавливает следующие виды земель: 1) железнодорожные земли, 2) земли морского и речного транспорта, 3) земли под шоссейными и грунтовыми дорогами и 4) земли, обслуживающие воздушный транспорт. Все транспортные земли используются непосредственно теми землепользователями, которым они предоставлены; кроме того, из состава транспортных земель могут выделяться клиентуре во вторичное землепользование отдельные земельные участки под устройство складских помещений и рабочим под служебные наделы. Порядок предоставления транспортных земель во вторичное землепользование, а также условия пользования предусмотрены законодательством. Правомочия по управлению и пользованию отдельными видами транспортных земель являются различными. Право землепользования воздушного флота характерно в том отношении, что оно связано с ограничением права соседского землепользования. Так, напр., в 22-километровой приаэродромной полосе, непосредственно примыкающей к границам аэродромов, гидроаэродромов и портов для дирижаблей, не могут возводиться сооружения свыше установленного в законодательном порядке размера.

3. с. н. предоставляются заинтересованным организациям в порядке отвода, осуществляемого на основании соответствующего законодательства СССР или союзной республики (см. ст. 55 Общих начал). Если 3. с. н. выделяются из земель уже ранее освоенных, то в подобных случаях предоставлению земли предшествует акт изъятия (отвода) её от бывших землепользователей. Отвод 3. с. н. из состава земельного массива колхоза возможен в каждом отдельном случае только с разрешения Совета Министров СССР. Все бывшие землепользователи компенсируются органами, в ведение которых поступила 3. с. н., на общих основаниях, установленных на случай изъятия земель для государственных или общественных надобностей.

Понятие и состав земель специального назначения, характеристика правового режима

Земли, на которых располагаются объекты электросетевого хозяйства. К системе электросетевого хозяйства относят следующие объекты: воздушные (надземные) линии, подземные (могут быть и подводными) линии, опоры воздушных линий, специальные устройства, здания, сооружения для обслуживания этих линий. Правила определения размеров земельных участков утверждены постановлением Правительства РФ № 486 от 11.08.2003 года. Трассы должны располагаться, как правило, вдоль дорог и линий севооборота (расположения с/х культур). К этому постановлению есть приложение и градация размеров от мощности. Для обеспечения безопасности населения, а также безопасности объектов устанавливаются охранные зоны. Порядок установления определяется Правительством РФ (постановление Правительства РФ № 160 от 24.02.2009 года): в пределах этих зон устанавливаются ограничения и запреты на определенные виды деятельности. Так, например, п. 8 этих Правил предусматривает, что запрещается размещать любые объекты, которые могут препятствовать доступу объектов электросетевого хозяйства, запрещается размещать свалки, работать электроударным механизмом. Все лица обязаны обеспечивать доступ работников электросетевого хозяйства для предотвращения или устранения аварий, а также для ремонта хозяйства.

Ст. 89 ЗК РФ определяет земли энергетики как земли, которые используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций, эксплуатации объектов энергетики и права на которые возникли у участников земельных правоотношений по основаниям, предусмотренным ЗК, федеральным законодательством и законодательством субъектов РФ. В этой статье говорится и о целях предоставления земельных участков. Земельные участки предоставляются для:

Виды разрешенного использования земли в РФ (2015)

5) Одним из критериев при разработке Классификатора, наряду с критериями юридической значимости, значимости в налоговом или имущественном значении, преемственности с ранее используемыми классификаторами, пригодности для различных целей, являлся критерий наибольшего соответствия устоявшейся системе категорий земель и наиболее часто встречающимся видам территориальных зон. Но, к ак видно из Классификатора, между видами разрешенного использования земельных участков и категориями земель по целевому назначению не установлено четкого соответствия. При определении ВРИ нужно руководствоваться целевым назначением участка в соответствии с категорией, а также установленной территориальной зоной.

Долгое время в России не существовало единого перечня (классификатора) видов разрешенного использования земельных участков, который бы имел общефедеральное значение. Первый перечень ВРИ для земель населенных пунктов был введен в 2007 г. Минэкономразвития РФ в Методических указаниях по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов . Данный перечень состоял из 16 видов разрешенного использования земельных участков. В ЗК РФ норма, согласно которой ВРИ определяются в соответствии с единым классификатором, введена в 2010 г. А сам Классификатор утвержден лишь в сентябре 2014 г.

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх