Обязана ли управляющая компания

Интересно, что практически ни в одном МКД (многоквартирный дом) управляющие компании на 100% не исполняют свои обязанности. Вот список основных работ и услуг, которые должны предоставляться собственникам в ходе управления многоквартирным домом.

▪ Обеспечение безопасного проживания. В обязанности управляющей компании входит соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, имущества, жизни и здоровья жильцов, поддержание архитектурного облика дома в соответствии с проектной документацией (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

▪ Проведение осмотра общего имущества многоквартирного дома. Общий осмотр здания от крыши до подвала проводится, как правило, дважды в год (исключения — природные катаклизмы, непредвиденные ЧП, после которых следует производить внеплановые осмотры) накануне и по завершении отопительного сезона. Выявленные в здании поломки документируются, заносятся в журнал (там же, п. 13).

▪ Выполнение текущего ремонта, в ходе которого выявленные дефекты подлежат последующему устранению, что также входит в обязанности управляющей компании. Согласовав свои действия с собственниками, УК может выполнить текущий ремонт сиюминутно, либо утвердить письменный график постепенного устранения дефектов, растянув процесс на длительный отрезок времени, в проблемном доме — на несколько лет (Основные требования по техническому содержанию дома озвучены в постановлении Госстроя РФ №170).

▪ Подготовка дома к зиме (см. там же).

▪ Устранение внутридомовых аварий в ЖКХ в сроки, озвученные в постановлении Госстроя РФ №170, а также рядом других нормативных документов.

▪ Обеспечение технического состояния внутридомовых сетей, позволяющего предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества (В соответствии с п. 10 постановления правительства РФ №491 от 13 августа 2006 г.).

▪ Соблюдение мер пожарной безопасности (См. ФЗ №69 от 21.12.1994 «О пожарной безопасности»).

▪ Санитарно-гигиеническая очистка и уборка подъезда, других мест общего пользования, уборка, озеленение и благоустройство придомовой территории, если последняя входит в состав общего имущества многоквартирного дома (В соответствии с требованиями Федерального закона №52 от 30.03.1999 «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения»).

▪ Сбор и вывоз бытовых отходов, в том числе — отходов собственников нежилых помещений, образующихся в ходе предпринимательской деятельности, то есть расположенных в многоквартирном доме магазинов, парикмахерских и прочей инфраструктуры (Здесь и ниже — в соответствии с изменившимися п. 10–11 постановления правительства РФ №491).

▪ Организация мест временного складирования отработавших ртутьсодержащих (энергосберегающих) ламп и их последующая передача специализированным организациям на утилизацию.

▪ Обеспечение ввода и последующей эксплуатации общедомовых счетчиков на коммунальные услуги.

▪ Выполнение обязательных мероприятий по энергосбережению и повышению энергетической эффективности, позволяющих снижать стоимость проживания в доме путем снижения объемов потребления коммунальных услуг за счет их более эффективного использования. Данный список принимается региональными властями, оплата осуществляется отдельно, дополнительным тарифом — в соответствии с заключенным энергосервисным договором, который заключается дополнительно к договору управления многоквартирным домом (постановление правительства РФ №491, п. 38.4–38.5). При взаимном согласии эти работы могут выполняться за счет управляющей компании, которая впоследствии вернет вложения и заработает прибыль за счет достигнутой экономии.

ОРГАНИЗАЦИОННЫЙ УСЛУГИ

▪ Сбор платежей за жилищно-коммунальные услуги (при этом собственники должны оплачивать и работы по борьбе с задолжниками за «коммуналку» — судебные издержки, услуги коллекторских агентств и пр.), оплата предприятиям-монополистам предоставленных дому коммунальных ресурсов. Таким образом, содержание и война с неплательщиками

за «коммуналку» ложится на плечи законопослушных собственников жилья (там же, п. 29).

▪ Выявление расхитителей энергоресурсов.

▪ Все виды работ с коммунальными предприятиями, обеспечивающие бесперебойное обеспечение собственников коммунальными услугами надлежащего качества, включая заключение договоров, перерасчет за коммунальные услуги, если они ненадлежащего качества.

▪ Обеспечение сохранности технической документации на многоквартирный дом.

▪ Осуществление регистрационного учета жильцов.

▪ Организация общих собраний собственников. Мероприятие организовывается не реже одного раза в год. На нем управляющая компания отчитывается о проделанной работе, «защищает» предложенный тариф на содержание и ремонт жилья на следующий год, а также решает различные другие хозяйственные проблемы.

▪ Информирование собственников об изменениях тарифов на жилищно-коммунальные услуги.

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ

▪ Перечисленные выше работы являются прямыми обязанностями управляющей компании и ТСЖ по управлению многоквартирным домом, независимо от того, хотят или нет собственники жилья получать озвученный перечень услуг.

▪ Собственники жилья обязаны оплачивать перечисленные обязательные услуги. В соответствии со ст. 156 Жилищного кодекса РФ, «плата за содерремжил жилого помещения в многоквартирном доме устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства».

▪ Стоимость содержания и ремонта жилья в каждом отдельно взятом доме устанавливается индивидуально, на общем собрании собственников, организованном управляющей компанией — в соответствии с пп. 17, 35 постановления правительства РФ №491 от 13 августа

2006 года. Тариф на содержание и ремонт жилья может оказаться в отдельном доме как выше, так и ниже муниципального. Если в результате тариф на «содерремжил» оказался выше муниципального, собственники доплачивают существующую разницу из своих средств,

за жильцов неприватизированных квартир должны доплачивать городские власти из бюджета.

▪ Отсутствие договора управления многоквартирным домом между УК и собственниками, равно как и отсутствие в заключенном договоре письменных обязательств выполнять соответствующие работы не освобождает фирму от ответственности за непредоставление жильцам данных услуг (Здесь и ниже см. постановление Высшего Арбитражного суда РФ 6464/10, а также постановление Пленума ВАС от 17 февраля 2011 г. №11).

▪ Если управляющая компания не провела общее собрание и не утвердила совместно

с собственниками стоимость содержания жилья, в доме действует муниципальный тариф —

в соответствии с ч. 4 ст. 158 Жилищного кодекса РФ. При этом в данном случае она окажется обязана предоставлять жильцам данные услуги по муниципальному тарифу. Недостаток средств, собираемых с жильцов, не освобождает управляющую компанию от ответственности за неисполнение обязанностей по содержанию многоквартирного дома.

▪ Если в доме выбрано непосредственное управление, обслуживающая жилье по договору подрядная организация не несет ответственности за не предоставление озвученных услуг — если они не предусмотрены договором подряда.

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ УПРАВЛЯЮЩЕЙ КОМПАНИИ:

▪ Нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц — от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей — в соответствии со ст. 7.22 Кодекса об административных правонарушениях РФ.

Подъезд МКД.▪ Нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей; на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — от одной тысячи до двух тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей или административное приостановление деятельности на срок до девяноста суток.

▪ Нарушение организациями и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договоров управления, установленных стандартом раскрытия информации порядка способов или сроков раскрытия информации, либо раскрытие информации не в полном объеме, либо предоставление недостоверной информации влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от тридцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц и индивидуальных предпринимателей — от двухсот пятидесяти тысяч до трехсот тысяч рублей (ст. 7.23 КоАП РФ).

▪ Нарушение требований пожарной безопасности к внутреннему противопожарному водоснабжению, электроустановкам зданий, сооружений и строений, электротехнической продукции или первичным средствам пожаротушения либо требований пожарной безопасности об обеспечении зданий, сооружений и строений первичными средствами пожаротушения влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от двух тысяч до трех тысяч рублей; на должностных лиц — от шести тысяч до пятнадцати тысяч рублей; на юридических лиц — от ста пятидесяти до двухсот тысяч рублей (ст. 20.4 КоАП РФ).

Список законов, оговаривающих исполнение управляющей компании своих обязанностей по содержанию многоквартирных домов:

Федеральный закон №52 от 30.03.1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Федеральный закон №184 от 27.12.2002 г. «О техническом регулировании».

Закон РФ №2300-1 от 07.02.2002 г. «О защите прав потребителей».

Федеральный закон №69 21.12.1994 г. «О пожарной безопасности».

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх