Организационно правовая форма ТСЖ

Определение понятия ТСЖ

Товарищество собственников жилья — вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов (статьей 135 ЖК РФ).

Появление понятия ТСН не отменяет ТСЖ

С введением с 01.09.2014 главы 5 параграфа 6 ГК РФ, законодатель не отменил понятия «товарищество собственников жилья».

Создание и деятельность ТСЖ, правовое положение его участников по-прежнему регулируются нормами жилищного законодательства, которые являются специальными по отношению к общим положениям гражданского законодательства о ТСН.

Так, например, в п. 21 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано следующее.

«..Согласно пункту 4 статьи 49 ГК РФ особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В связи с этим нормы Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости».

В письме Минстроя РФ от 10 апреля 2015 года N 10407-АЧ/04 (*см. полный текст письма во вложении) указывается также следующее:

«..создание и осуществление деятельности ТСЖ в настоящее время должно, по мнению Минстроя России, регулироваться, прежде всего, в соответствии с нормами ЖК РФ.

..действующим законодательством Российской Федерации, в том числе Законом N 99-ФЗ, не установлено требование об осуществлении перерегистрации ТСЖ в ТСН..»

Нужна ли перерегистрация ТСЖ в ТСН? Разъяснения Минстроя и ФНС

Уставы ТСН и ТСЖ должны содержать сведения об их наименовании, включающем слова

  • «товарищество собственников недвижимости» для ТСН;
  • «товарищество собственников жилья» для ТСЖ (п. 2 ст. 123.12 ГК РФ; ч. 2 ст. 135 ЖК РФ)»

В письме Минстроя России от 22.01.2016 N 1367-ЕС/04 (**см. полный текст письма во вложении) указывается следующее.

«Учитывая, что ТСЖ создается как вид товарищества собственников недвижимости, указание в наименовании ТСЖ на вид его организационно-правовой формы в настоящее время не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме товарищества собственников жилья должны быть указаны в его уставе (пункт 4 статьи 52 ГК РФ). Данная позиция отражена в письме ФНС России от 26 июня 2015 г. N СА-2-14/752.

На основании вышеизложенного Минстрой России сообщает, что при заполнении заявления о государственной регистрации юридического лица при создании товарищества собственников жилья, либо для внесения изменений в сведения о юридическом лице, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, для представления в регистрирующий орган, необходимо указывать «ТОВАРИЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ «(наименование)».

В письме ФНС России от 26.06.2015 N СА-2-14/752@ (***см. полный текст письма во вложении) указано следующее:

«Учитывая, что ТСЖ создается как вид товарищества собственников недвижимости (подпункт 4 пункта 3 статьи 50 ГК РФ), указание в наименовании товарищества собственников жилья его организационно-правовой формы — товарищества собственников недвижимости — в настоящее время не требуется. В наименовании указывается только вид — товарищество собственников жилья. При этом сведения об организационно-правовой форме товарищества собственников жилья должны быть указаны в его уставе (пункт 4 статьи 52 ГК РФ в редакции Федерального закона от 23 мая 2015 г. N 133-ФЗ)».

См. также «Товарищество собственников недвижимости»:

  • Определение понятия «товарищество собственников недвижимости»
  • ТСН и ТСЖ, СНТ, ДНТ, ОНТ
  • Признаки ТСН
  • Отличие ТСН от ТСЖ

В рубрике «ТСЖ, ЖСК, управляющие организации. Деятельность. Управление домом» рекомендуем публикации на темы:

  • Обязанности управляющей компании, ТСЖ. Нарушение обязательств, причинение ущерба
  • Содержание и ремонт общего имущества
  • Жалоба на управляющую компанию
  • Общее собрание собственников помещений дома, общее собрание ТСЖ. Обжалование
  • Смена способа управления жилым домом
  • Общее имущество собственников. Владение, пользование, распоряжение

Как расшифровываются эти аббревиатуры жители уже усвоили довольно хорошо. Но что можно сделать с помощью этих трёх букв? Помогут ли они решить наши коммунальные проблемы?

Знание о любом юридическом явлении начинается с подробного анализа законодательной базы.

Жилищный кодекс о товариществе собственников жилья

Впервые понятие ТСЖ было введено законом 2002 года 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». В 2005 году он был отменён, а в ЖК РФ появились новые статьи, регулирующие эти же вопросы (закон 189-ФЗ).

«Товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме» (ст.135 ЖК РФ)

Оно может создаваться в:

  • многоквартирном доме;
  • нескольких многоквартирных домах;
  • нескольких частных жилых домах.

В ЖК РФ вы найдёте ответы на вопросы:

  • как создать, зарегистрировать (ст. 136), реорганизовать и ликвидировать товарищество (ст.139-140),
  • какие есть у него права и обязанности (ст.137-138),
  • как вступить в ТСЖ (ст. 143),
  • какую информацию обязаны раскрывать (ст.143.1),
  • общее собрание и голосование (ст. 145-146),
  • о правлении и председателе (ст. 147),
  • о ревизионной комиссии (ст. 150).

Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества (ст. 135 ЖК РФ)

Также Жилищный кодекс раскрывает источники дохода товарищества (ст. 152):

  • обслуживание имущества МКД,
  • строительство объектов на его территории,
  • сдача в аренду.

Интересно, что в названии прямо указывается, что только владельцы жилья могут иметь членство в организации. Но в самих статьях нет запрета участия собственников других помещений.

Это противоречие снимается в новых статьях ГК РФ.

Звоните юристу

Подберем специалиста за вас

8 (499) 350-97-63 — Москва

8 (812) 309-74-28 — СПб

Гражданский кодекс о объединении владельцев недвижимости

Гражданский кодекс вводит в оборот понятие товарищество собственников недвижимости.

Тем самым указывает, что членами организации кроме владельцев квартир могут быть физические и юридические лица – собственники коммерческих помещений.

ТСН относится к некоммерческим корпоративным организациям, которые создаются участниками не для извлечения прибыли и её распределения.

Ст. 123.13 ГК РФ разграничивает право собственности самого товарищества и его членов: общее имущество в многоквартирном доме принадлежит владельцам помещений.

Нет разницы между формами ТСЖ и ТСН. При этом товарищество собственников недвижимости – название более точное. Правомерно использовать оба наименования.

О сходствах и различиях ТСЖ и ТСН читайте по ссылке.

Закон о регистрации

Федеральный закон 129-ФЗ даёт перечень документов, которые необходимы для регистрации (ст.13.1):

  • заявление по форме Р11001,
  • устав в 3 экземплярах,
  • протокол общего собрания о создании товарищества,
  • квитанция об уплате госпошлины,
  • сведения об адресе (должны быть в протоколе и уставе).

Ст. 13 описывает процедуру внесения сведений о новом юрлице в единый реестр.

Регистрация проходит по месту нахождения товарищества, процесс регистрации осуществляется в течение 3 дней с момента подачи документов.

Акты Правительства о ЖКХ

Жилищно-коммунальная сфера разделена на две большие части.

Коммунальное хозяйство

Цены на них устанавливают власти, а нормативное регулирование – приказ №354 Правительства.

В нём раскрываются:

  • права и обязанности потребителя,
  • плата за услуги,
  • правила учёта,
  • перерасчёт.

Жилищные услуги

Управляющая организация любой организационно-правовой формы руководствуется правилами управления многоквартирным домом № 416.

Правила описывают:

  • прием, хранение и передача документации технического характера;
  • сбор, хранение информации и изменения, касающиеся собственников и нанимателей;
  • подготовка и обсуждение предложений по вопросам ремонта и содержания дома;
  • организация оказания услуг и выполнения работ;
  • взаимодействие с учреждениями, представляющими государственную власть и местное самоуправление;
  • контроль по исполнению решений собраний.

Приказ Правительства №731 определяет стандарты раскрытия информации в управлении домами.

В нем установлены перечень данных, которые необходимо раскрывать перед собственниками, а также порядок, сроки предоставления информации.

Административные и уголовные нормы

Владельцам жилья необходимо обращать внимание на исполнение ТСЖ норм законодательства по отношению к собственникам. Неточности, недоработки со стороны сотрудников могу быть следующего характера:

  • неверное определение общей площади жилья;
  • правильность расчета оплаты за коммунальные услуги;
  • обсуждение вопросов, не относящихся к компетенции ТСЖ;
  • отсутствие перерасчета за коммунальные услуги;
  • нарушение правил ремонта и содержания;
  • не раскрытие информации для собственников.

Штраф в размере от 4 до 5 тыс. рублей предусматривается статьей 7.22 для физических лиц, а для юридических от 40 до 50 тысяч рублей за нарушение правил ремонта и содержания (приказ №416)

Должностные лица, не раскрывающие информацию о деятельности товарищества, подвержены наложению штрафа от 30 до 50 тысяч рублей (статья 7.23, приказ №713).

Уголовная ответственность применяется к работникам ТСЖ, нарушившим законодательство в зависимости от причиненного ущерба.

Самые распространенные виды преступлений, хищения имущества и ценностей (статьи 159, 160 УК), а также превышение должностных полномочий.

Региональные акты могут дополнять федеральные нормы.

Полезное видео

Посмотрите интересное видео по теме данной статьи:

Деятельность ТСЖ регламентирована не только на федеральном, но и региональном уровне, каждый субъект адаптирует нормы под свою ситуацию, развивающуюся в области или крае.

В случае невыполнения товариществом своих обязанностей и нарушения прав собственников, виновные лица несут ответственность.

С 1 сентября 2014 года согласно закону появилась новая организационно-правовая форма некоммерческой организации — товарищество собственников недвижимости (ТСН). Согласно п.1 ст.123.12 ГК РФ ТСН — это добровольное объединение собственников таких недвижимых вещей, как помещений в здании, в т.ч. в многоквартирном доме, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и.д., которое по закону находится в их общей собственности и (или) пользовании. Создается данная организация для совместного владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

В связи с этим, с 1 сентября 2014 года регистрация ТСЖ, СНТ, ДНП не производится. Вместо этих правовых форм регистрируется ТСН, а ранее зарегистрированные юридические лица вносят изменения в учредительные документы. Регистрация ТСН (товарищества собственников недвижимости) осуществляется в налоговой инспекции. Зарегистрировать товарищество собственников недвижимости можно в 3-х дневный срок. Самые распространённые формы ТСН — это дачные ТСН (ДН ТСН) и ТСН собственников квартир и домов. Регистрация объединений дачников в ТСН имеет определенные особенности. В частности: подсчёт голосов, органы управления, порядок сбора членских взносов и прочее.

В настоящее время идет активная перерегистрация старых правовых форм. Наша организация имеет опыт перерегистраций:

  • Перерегистрация СНТ в ТСН.
  • Перерегистрация ТСЖ в ТСН.
  • Перерегистрация ДНП в ТСН — Невозможно!
  • Перерегистрация ЖСК в ТСН — Невозможно!

Процесс регистрации ТСН подразделяется на несколько этапов:

  • Консультация по вопросу регистрации ТСН, 1-2 часа.
  • Подготовка документов для создания ТСН, 1-2 дня.
  • Регистрация товарищества собственников недвижимости в налоговой инспекции — 3 дня.
  • Постановка на учет зарегистрированного ТСН в ИФНС.
  • Изготовление печати.
  • Открытие расчетного счета в банке.
Наименование услуги Стоимость Срок
Консультация по созданию ТСН (выбор формы ТСН) Бесплатно
Регистрация ТСН (Москва, Московская область, СПБ) 15 000 руб.+4000 руб. госпошлина 3 дня
Регистрация ДН ТСН (дачные ТСН) 15 000 руб.+4000 руб. госпошлина 3 дня
Регистрация СН ТСН (садоводческие ТСН) 15 000 руб.+4000 руб. госпошлина 3 дня
Регистрация ТСН (жилье и аппартаменты) 25 000 руб.+4000 руб. госпошлина 3 дня
Регистрация ГН ТСН (гаражи и стоянки) 15 000 руб.+4000 руб. госпошлина 3 дня
Перерегистрация СНТ/ТСЖ в ТСН 15 000 руб. + 800 руб. госпошлина 7 дней
Подготовка документов для регистрации ТСН в другом регионе РФ 12 000 руб. 1-2 дня

Наша организация имеет большой опыт регистрации ТСН всех видов.

Регистрация ТСН с гарантией в Москве и подготовка документов для регистрации ТСН в Московской области и других регионов РФ, осуществляется на основании договора, который заключается с нашей организацией.

Чтобы зарегистрировать ТСН самостоятельно, необходимо изучить правовые положения регулирующие деятельность товарищества

и грамотно заполнить документы. Как зарегистрировать ТСН в налоговой, сроки создания ТСН — вопросов много! Срок регистрации ТСН составляет 3 рабочих дня, но документы ИФСН выдает на пятый день.

Регистрация ТСН, пошаговая инструкция:

Вы решили открыть ТСН? Возникают вопросы: как создать ТСН, с чего начать?

Предлагаем Вам пошаговую инструкцию по регистрации ТСН.

  1. Прежде всего необходимо определиться с названием ТСН.
  2. Необходимо определиться с учредителями товарищества собственников недвижимости. Необходимо минимум три человека.
  3. Необходимо сформировать органы управления ТСН. Это единоличный исполнительный орган-председатель ТСН и правление ТСН.
  4. Необходимо определиться с юридическим адресом товарищества.

Жилое помещение-квартира учредителя может быть юридическим адресом организации. При этом квартира должна быть в собственности учредителя (долевая собственность тоже допускается) и желательно наличие у учредителя прописки по данному адресу.

  1. Необходимо определиться с видами деятельности и целями создания товарищества.
  2. После того как определены все основные моменты, необходимо собрать комплект документов и предоставить в налоговую инспекцию на регистрацию.

Документы предоставляемые в ИФНС для регистрации ТСН:

  • Форма заявления 11001.
  • Устав ТСН.
  • Протокол о создании ТСН.
  • Документы подтвержающие использование юридического адреса.
  • Уведомление об использовании УСН.
  • Государственная пошлина на 4000 руб.

Документы и сведения необходимые для регистрации ТСН:

  • Наименование ТСН;
  • Юридический адрес (можно использовать домашний адрес руководитель);
  • Контактный телефон организации для ИФНС;
  • Сведения о должностных лицах (руководитель, бухгалтер) – паспортные данные и телефоны.
  • Сведения об учредителях – физических лицах (копии паспортов):
  • ИНН учредителей кооператива и руководителя.
  • Печать.

Правовое положение товарищества собственников недвижимости

Товарищество собственников недвижимости (ТСН) — добровольное объединение собственников недвижимого имущества (помещений в здании, в том числе в многоквартирном доме, или в нескольких зданиях, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.) созданное ими для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения имуществом (вещами), в силу закона находящимся в их общей собственности или в общем пользовании, а также для достижения иных целей, предусмотренных законами.

Учредителями ТСН могут выступать не менее трех членов.

Закон “О некоммерческих организациях“ и Гражданский кодекс РФ регулирует правовое положение ТСН.

Основные различие между ТСН и ТСЖ. Что выбрать ТСН или ТСЖ?

ВОПРОС ТСН ТСЖ

Основные задачи

Распоряжения общим имуществом

(в частности, сдача в аренду).

Управлением и эксплуатацией общего имущества.

Владельцы какой собственности могут вступать в товарищество

Собственники:

— многоквартирных домов

— офисных зданий

— земельных участков

— других объектов.

Собственники:

— жилья либо помещений в многоквартирном здании.

Порядок создания

От 3-х человек.

Не менее 50% жильцов.

Кто может быть членом

Физические и юридические лица.

Только физические лица.

Статус общего имущества

Принадлежит всем членам товарищества.

Принадлежит товариществу.

Орган управления

Собрание членов.

Собрание членов.

Возможность применения УСН

Можно.

Можно.

Наличие лицензии

Не требуется.

Не требуется.

Лицензии нужны только управляющим организациям. ТСЖ и ТСН не являются управляющими организациями, по этому лицензия не нужна.

Предлагаем Вам ознакомиться с типовым шаблоном устава ТСН.

Если у Вас возникнут дополнительные вопросы, наши специалисты с радостью на них отвятят. Будем рады Вас видеть в числе наших клиентов.

УСТАВ

(образец устава ТСН 2017, выборочно)

Товарищества собственников недвижимости

  1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. Товарищество собственников недвижимости, именуемое в дальнейшем «Товарищество», является добровольным объединением граждан — собственников недвижимых вещей (недвижимости или нескольких многоквартирных домов, жилых домов, дачных домов, садоводческих, огороднических или дачных земельных участков и т.п.), созданным ими для совместного использования имущества (вещей), в силу закона находящегося в их общей собственности и (или) в общем пользовании, созданным в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, других законодательных и иных нормативных актов.

1.2. Полное и краткое официальное наименование Товарищества:

Товарищество собственников недвижимости «________________»;

ТСН «___________________».

1.3. Место нахождения Товарищества:

Россия, г. Москва.

1.4. Товарищество является некоммерческой организацией, объединяющей собственников объектов недвижимости.

1.5. Товарищество создается без ограничения срока деятельности.

1.6. Товарищество является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

1.7. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам членов Товарищества. Члены Товарищества не отвечают по обязательствам Товарищества.

  1. ПРЕДМЕТ И ЦЕЛИ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА

2.1. Для достижения целей, предусмотренных настоящим Уставом, Товарищество вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Предметом деятельности Товарищества является совместное использование имущества (вещей), в силу закона находящегося в их общей собственности и (или) в общем пользовании, и управление им в установленных законодательством пределах, распоряжение общим имуществом (недвижимость или несколько многоквартирных домов, жилые дома, дачные дома, садоводческие, огороднические или дачные земельные участки и т.п.).

Основными видами деятельности Товарищества являются:

1) обеспечение совместного использования общего имущества;

2) содержание, обслуживание, эксплуатация, благоустройство и ремонт общего имущества;

3) финансирование совместного использования, содержания, эксплуатации, развития общего имущества, в том числе прием платежей, оплата услуг ресурсоснабжающих, подрядных организаций, оформление документов для получения субсидий, дотаций, привлечение кредитов и займов;

4) оформление прав на объекты недвижимости;

5) охрана общего имущества, прилегающей территории, имущества собственников недвижимости;

6) содержание и благоустройство прилегающей территории;

7) текущий или капитальный ремонт недвижимости собственников и общего имущества;

8) строительство и реконструкция объектов недвижимости;

9) представление интересов собственников и владельцев помещений в отношениях с третьими лицами по вопросам деятельности Товарищества;

10) консультирование собственников и владельцев помещений по вопросам деятельности Товарищества;

11) передача в аренду и/или использование общего имущества, помещений, фасадов, элементов зданий, прилегающей территории;

12) ведение реестра собственников и владельцев недвижимости;

13) осуществление других видов деятельности, не запрещенных и не противоречащих действующему законодательству РФ.

Товарищество может осуществлять и иные виды деятельности, не запрещенные законодательством Российской Федерации и соответствующие целям деятельности Товарищества.

На основании решения Общего собрания членов Товарищества доход от хозяйственной деятельности Товарищества используется для оплаты общих расходов или направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные настоящим Уставом. Дополнительный доход может быть направлен на иные цели деятельности Товарищества, предусмотренные настоящим Уставом или решением Общего собрания.

  1. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ТОВАРИЩЕСТВА

3.1. Товарищество вправе:

1) заключать в соответствии с законодательством договор управления общим имуществом и иные обеспечивающие управление общим имуществом договоры;

2) определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и Уставом Товарищества цели;

3) устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год Товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника недвижимости в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество;

4) выполнять работы и оказывать услуги собственникам и владельцам недвижимости;

5) пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;

6) передавать по договорам материальные и денежные средства лицам, выполняющим для Товарищества работы и предоставляющим Товариществу услуги;

7) продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее Товариществу.

3.2. В случаях если это не нарушает права и законные интересы собственников и владельцев недвижимости, Товарищество также вправе:

1) предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества;

2) в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества;

3) получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников недвижимости земельные участки;

4) осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников недвижимости застройку прилегающих земельных участков;

5) заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам Товарищества действия;

6) страховать имущество и объекты общей собственности, находящиеся у Товарищества в управлении или в собственности.

3.3. В случае неисполнения собственниками недвижимости своих обязанностей по участию в общих расходах Товарищество в судебном порядке вправе потребовать принудительного возмещения обязательных платежей и взносов.

3.4. Товарищество может потребовать в судебном порядке полного возмещения причиненных ему убытков в результате неисполнения собственниками недвижимости обязательств по уплате обязательных платежей и взносов и оплате иных общих расходов.

3.5. Товарищество обязано:

1) обеспечивать выполнение требований Гражданского кодекса Российской Федерации, положений федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также Устава Товарищества;

2) осуществлять управление общим имуществом;

3) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества;

> Правовой статус товарищества собственников жилья в Российской Федерации

Организационно-правовая форма товарищества собственников жилья

Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, т.е. организацией, которая не имеет в качестве основной целью своей деятельности извлечение прибыли, созданной и действующей в соответствии с положениями о ТСЖ .

Между тем, Федеральный закон от 12.01.1996г. №7-ФЗ «О некоммерческих организациях» (далее по тексту ФЗ о некоммерческих организациях) не распространяется на ТСЖ .

В соответствии с действующим гражданским законодательством Российской Федерации собственники помещений многоквартирных домов и жилых домов для осуществления совместного управления и использования общего имущества, а также для осуществления деятельности, направленной на создание, сохранение и приращение такого имущества, вправе создавать ТСЖ в одном или в нескольких многоквартирных домах, а также в нескольких жилых домах .

Федеральным законом от 05 мая 2014 года №99-ФЗ «О внесении изменений в гл. 4 ч. 1 Гражданского кодекса РФ о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов РФ» (далее по тексту Федеральный закон №99) с 01 сентября 2014 года была введена новая организационно-правовая форма юридического лица товарищество собственников недвижимости (далее по тексту ТСН).

Правовое положение ТСН определено статьями 123.12.-123-14. Гражданского кодекса РФ .

Под организационно-правовой формой ТСН законодатель подразумевает добровольное объединение собственников недвижимости:

-помещений в здании / многоквартирном доме;

в нескольких зданиях, жилых и дачных домов;

дачных, садоводческих, или огороднических земельных участков,

созданное для совместного осуществления прав владения, пользования и распоряжения общей собственностью, а также для достижения иных целей, предусмотренных законом .

Законодатель попытался в данной организационно-правовой форме объединить владельцев любых видов недвижимого имущества независимо от места его нахождения для решения практических вопросов совместного управления имуществом, находящимся в их общей собственности или в общем пользовании .

Федеральным законом №99 также были внесены изменения в ст. 50 Гражданского кодекса РФ — перечислен список организационно-правовых форм для создания юридических лиц. В п.4 данной статьи указывается, что некоммерческие организации могут создаваться в форме ТСН, к которому относится, в том числе ТСЖ .

При буквальном толковании положения ч. 3 ст. 50 Гражданского кодекса РФ товарищество собственников недвижимости является родовым понятием, включающим в себя некоммерческие товарищества: ТСЖ, садоводческие, огороднические или дачные товарищества . В связи с чем, к ним должны прямо применяться положения ст.ст. 123.12-123.14 Гражданского кодекса РФ, что приводит к конфликту, прежде всего, между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ.

Так, например, в соответствии с п. 1 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ ТСН может объединять собственников любых видов недвижимости независимо от его местонахождения для совместного осуществления прав собственности имуществом, которое включает в себя право владения, пользования и распоряжения, а ТСЖ объединяет собственников помещений только в 1-ом или нескольких многоквартирных домах, собственников нескольких жилых домов и преследует, прежде всего, цель управления общим имуществом и осуществления деятельности, связанной с созданием, сохранением и приращением такого имущества .

Более того, в соответствии с п.1 и п. 2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ в одном многоквартирном доме не может быть создано более одного ТСЖ; а в нескольких многоквартирных домах может быть создано ТСЖ только при определенных условиях, к ним относятся: общая граница земельных участков; наличие общей сети инженерно-технического обеспечения и иных элементов инфраструктуры, которые предназначены для совместного использования собственниками помещений в данных многоквартирных домах .

Для уточнения перечня имущества, которое предназначено для совместного использования собственниками помещений, в июле 2016 года статья 136 Жилищного кодекса РФ была дополнена словами «в соответствии с требованиями, установленными Правительством Российской Федерации» (данные требования закреплены в Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006г. №491) .

В частности, к таким требованиям относятся:

земельный участок, с элементами озеленения или элементами благоустройства;

иные объекты, предназначенные для эксплуатации либо благоустройства нескольких домов (тепловые пункты, автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки и др.);

общее имущество, совместное использование которого допускается проектной документацией;

обеспечение работоспособности общего имущества одного дома за счет другого дома (т.е. работоспособность имущества одного дома возможна при условии подключения к общему имуществу в другом доме, например, для инженерных систем, оборудования) .

В случае несоответствия вышеуказанным требованиям и требованиям, установленным п.1 и п.2 ст. 136 Жилищного кодекса РФ, многодомовые ТСЖ должны выбрать иной способ управления такими домами или реорганизоваться в порядке установленном ч.3 или ч. 4 ст. 140 Жилищного кодекса РФ в срок до 01 июля 2016 года .

Таким образом, внесенные изменения Федеральным законом №99 в Гражданский кодекс РФ породили ряд следующих вопросов:

1) Какими положениями закона следует руководствоваться при осуществлении деятельности товарищества собственников жилья?

2) Как зарегистрировать вновь созданное товарищество собственников жилья?

3) Возможно ли применение положений Жилищного кодекса РФ, регулирующих деятельность товарищества собственников жилья, к новой организационно-правовой форме товарищество собственников недвижимости?

4) Являются ли товарищества собственников жилья и товарищества собственников недвижимости тождественными понятиями? Каким образом они между собой взаимосвязаны?

С момента введения в Гражданский кодекс РФ организационно-правовой формы ТСН, налоговые органы отказывались регистрировать изменения в Уставы ТСЖ без подачи одновременно заявления об изменении правовой формы ТСЖ на ТСН. При этом коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ не позволяли разработать устав для объединения собственников недвижимости в многоквартирных домах, так как к ТСЖ в данном случае автоматически применяются правила ст. ст. 123.12. 123.14. Гражданского кодекса РФ .

Отказы инспекции федеральной налоговой службы в государственной регистрации ТСЖ, создаваемых после 01 сентября 2014 года, а также требование к ранее созданным ТСЖ об изменении организационно-правовой формы на ТСН, были связаны с формулировкой ч. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ: «Устав товарищества собственников жилья должен содержать информацию о его наименовании, включающем слова товарищество собственников недвижимости».

В связи с чем, ТСЖ должно было, по мнению инспекции федеральной налоговой службы, носить наименование «товарищество собственников недвижимости».

При этом переименование ТСЖ в ТСН исключало ТСЖ из регулирования жилищным законодательством Российской Федерации.

Пытаясь разрешить возникшие конфликты, Минстрой России в своем письме от 06.05.2015г. №13327-од/04 «О ТСЖ» дал разъяснения, в которых говорилось, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Федеральным законом №99-ФЗ является видом ТСН .

При этом в соответствии с п. 6 ст. 50 Гражданского кодекса РФ к отношениям, не относящимся к предмету гражданского законодательства, и связанным с осуществлением некоммерческими организациями своей основной деятельности или иной деятельности с их участием, правила Гражданского кодекса РФ не применяются, если законом или уставом данных организаций не предусмотрено иное. Пунктом 2 ст. 291 Гражданского кодекса РФ, ТСЖ является некоммерческой организацией, создание и деятельность которой регулируется положениями Жилищного кодекса РФ .

Таким образом, по мнению Минстроя России, несмотря на принятие законодателем Федерального закона №99, создание и осуществление деятельности ТСЖ должно регулироваться, прежде всего, в соответствии с положениями Жилищного кодекса РФ .

Кроме того, в п. 21 постановления Пленума Верховного суда РФ от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I ч. 1 Гражданского кодекса РФ» разъясняется, что согласно п. 4 ст. 49 Гражданского кодекса РФ особенности правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, а также юридических лиц, созданных для реализации своей деятельности в конкретных сферах, определяются Гражданским кодексом РФ, иными законами и правовыми актами.

Учитывая вышеизложенное, нормы Жилищного кодекса РФ о ТСЖ продолжают применяться к ним и после 01 сентября 2014 года и выступают в качестве специальных по отношению к общим положениям Гражданского кодекса РФ о товариществе собственников недвижимости .

Пытаясь устранить коллизии норм права, Минфин России в своем Письме от 17 июля 2015 года №03-03-10/41192 «О согласовании разъяснений» поясняет, что с 01 сентября 2014 года ТСЖ является не самостоятельной организационно-правовой формой некоммерческой организаций, а только видом ТСН. Вместе с тем, исходя из положений п.1 ст. 54 и п. 2 ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ, наименование ТСЖ должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» .

Министерство финансов РФ также отметило, что перерегистрация ранее созданных ТСЖ не требуется. ТСЖ необходимо только привести свое наименование в соответствие с положениями гл. 4 Гражданского кодекса РФ при первом внесении изменений в Устав.

К товариществам собственников жилья, созданным до 01 сентября 2014 года, применяются положения ст.ст. 123.12 123.14 Гражданского кодекса РФ о ТСН. При этом особенности гражданско-правового положения в части создания и деятельности данных видов товариществ регулируется положениями Жилищного кодекса РФ .

Между тем, стоит заметить, что данные разъяснения не решили всех проблем, а только обострили ситуацию, ограничив возможность создания ТСЖ и применения норм Жилищного законодательства РФ к вновь созданным ТСН.

Учитывая вышеизложенное, в 2015-2016гг. законодатель внес изменения в ч.1 ст. 135 Жилищного кодекса РФ, в которой указал, что ТСЖ признается видом ТСН, а также закрепил в ч.1 ст. 54 Гражданского кодекса РФ возможность в наименовании юридического лица указывать только на ее вид ,.

Таким образом, ТСЖ в настоящее время признается видом ТСН, в связи с чем, к ТСЖ применяются положения Гражданского кодекса РФ о ТСН. Вместе с тем, вносить изменения в наименование, включающее слова «товарищество собственников недвижимости» сейчас не требуется. В п.2 ст. 135 Жилищного кодекса РФ сказано, что в Уставе ТСЖ должно быть отражено его наименование, включающее слова «товарищество собственников жилья» .

Новую организационно-правовую форму ТСН в своей статье «К вопросу о сущности товарищества собственников недвижимости» рассмотрели Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П. и сделали вывод о том, что введение новой организационно-правовой формы ТСН является закономерным и необходимым шагом для развития жилищно-коммунального хозяйства .

Новая форма управления многоквартирным домом, по их мнению, позволит в полном объеме обеспечить собственников помещений многоквартирного дома благоприятными и безопасными условия для проживания, позволит самим собственникам наиболее эффективно и максимально прозрачно осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома, избегая необоснованных расходов, заложенных в договоры на управление с управляющими организациями, а также обеспечит надлежащий контроль за расходованием денежных средств и качеством предоставляемых коммунальных и иных услуг.

Авторы также замечают, что новая форма управления многоквартирным домом ТСН шире ТСЖ, так как вправе обслуживать одновременно несколько многоквартирных домов, и получать дополнительные доходы от их управления. При этом полученные доходы ТСН направляются на реализацию потребностей собственников недвижимости, а не присваиваются в качестве прибыли, как это имеет место в управляющих компаниях.

Таким образом, по мнению Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., товарищество собственников недвижимости некоммерческая корпорация, созданная для удовлетворения потребностей различных собственников недвижимости в эксплуатации и управлении общего имущества многоквартирного дома, должно стать одной из наиболее массовых форм некоммерческих объединений в жилищной сфере, составив значительную конкуренцию управляющим компаниям .

Исходя из вышесказанного и учитывая мнения Кириченко О.В., Накушнова Е.В. и Кириченко Л.П., можно сделать вывод, что введенная законодателем новая организационно правовая форма ТСН, видом которой является ТСЖ, это закономерный и необходимый шаг для развития жилищно-коммунального хозяйства.

Вместе с тем, стоит заметить, что введение новой организационно-правовой формы — товарищества собственников недвижимости, породило коллизии между нормами Жилищного кодекса РФ и Гражданского кодекса РФ. На сегодняшний день некоторые из них устранены, путем внесения изменений в законодательные акты Российской Федерации, например, создание новых ТСЖ и их государственная регистрация; сохранение наименования ТСЖ; осуществление деятельности ТСЖ в соответствии с положениями жилищного законодательства Российской Федерации.

Вместе с тем, ряд других коллизий между нормами Гражданского кодекса РФ и Жилищного кодекса РФ все еще остаются.

Таким образом, для их устранения законодателю необходимо внести изменения в законодательные акты в виде поправок и дополнений. Например, в ст. 123.12 Гражданского кодекса РФ включить ч. 5, и закрепить в ней все виды ТСН, в том числе ТСЖ, а также указать, что к ТСН применяются специальные законы, регулирующие деятельность вида ТСН.

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх