Пакет документов для продажи квартиры 2018

Процесс продажи пройдет быстро и легко, если заранее озаботиться подготовкой необходимых бумаг. Обычно в этом вопросе помогает риелтор – благодаря опыту, он досконально знает все подводные камни процесса. Но если операция проводится без помощи агента по недвижимости, то документальная составляющая полностью ложится на плечи продавца и покупателя.

Весь процесс продажи довольно четко регламентирован законодательством:

  • саму продажу как часть гражданско-правовых отношений регламентирует Гражданский кодекс Украины;
  • выплачиваемые суммы налогов и сборов указаны в Налоговом кодексе Украины;
  • деятельность нотариусов прописана в инструкции Министерства финансов «Об утверждении Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины» с изменениями 2017-го года, утвержденными приказом Минфина № 3851/5 от 04.12.2017.

Содержание

Какие документы должны быть у продавца

Конкретный пакет документов зависит от жизненной и семейной ситуации: количество собственников, прописанные несовершеннолетние дети и прочее. Основные обязательные бумаги, оригиналы которых сразу нужно иметь на руках, – это документ, подтверждающий право собственности, технический паспорт и заключение эксперта-оценщика. Важно, чтобы все они были действующими.

Расширенный ориентировочный список необходимых продавцу бумаг выглядит так:

  • правоустанавливающие документы;
  • техпаспорт;
  • выписка из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость;
  • информационная выписка БТИ;
  • заключение о проведенной оценке квартиры;
  • справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц;
  • паспорта продавца и других собственников;
  • идентификационные коды (кроме случаев, когда граждане отказались от ИНН по религиозным соображениям, что подтверждается пометкой в паспорте);
  • разрешение органов опеки и попечительства (если в квартире прописан ребенок/дети);
  • документы о семейном положении: о браке, разводе или смерти супруга.

Правоустанавливающие документы на квартиру

К ним относятся:

  • договор купли-продажи;
  • свидетельство о праве собственности;
  • свидетельство о праве на наследство по закону или по завещанию;
  • договор мены;
  • решение суда, признающее право собственности.

Для сделки нужны оригиналы, действующие по срокам и внесенные в электронный Государственный реестр имущественных прав на недвижимость. Со всех оригиналов снимаются копии.

Документы для купли-продажи дома

Для продажи доступна только приватизированная квартира. Также важно, чтобы были правильно указаны названия улиц и нумерация домов, если они менялись.

Технический паспорт

Нужен ли технический паспорт для продажи квартиры? Да, он обязателен. В техпаспорте содержатся основные данные о квартире: местонахождение, этаж, общая и жилая площадь, план. Выдается он БТИ, но с 2013 года право выдачи техпаспорта получили и коммерческие инжиниринговые компании. Главное здесь – проверить государственную лицензию у частного исполнителя, чтобы впоследствии бумагу не признали недействительной.

Если владельцем проводились перепланировки или менялось функциональное назначение помещений, это все обязательно отображается в техпаспорте. Переделка техпаспорта занимает время, поэтому лучше не откладывать этот вопрос на потом.

Выписка из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость

С 1 января 2015 года физические лица и организации могут самостоятельно получить выписку из Государственного реестра имущественных прав на недвижимость. Заявка заполняется и оплачивается онлайн, документы приходят на электронную почту. В выписку включены данные о времени наступления права собственности и основании для него, информация о нотариусе, регистрировавшем право собственности, о владельце и совладельцах. Также там есть сведения о наличии отягощений на недвижимость: залог, ипотека, невыплаченные штрафы. Отягощения предполагают запрет на свободное распоряжение имуществом. Все проблемные вопросы нужно закрыть заранее.

Информационная выписка БТИ

Частый вопрос при подготовке документов, нужна ли справка из БТИ при продаже квартиры. Нет, поскольку с 2013 года вся регистрация заносится в единый электронный реестр. Исключение составляют случаи, когда право собственности было приобретено до 2013 года, а потому запись в Реестре отсутствует. Справка из БТИ выдается владельцу недвижимости или нотариусу, уполномоченному владельцем недвижимости.

Заключение о проведенной оценке квартиры

Размер обязательных налогов, уплачиваемых со сделки, высчитывается от рыночной стоимости, определяемой эксперт-оценщиком. Иногда суммы в документе об оценке не совпадают с заявленной ценой продажи – это не принципиально. Оценщик указывает рыночную стоимость, а продается недвижимость за ту сумму, которая устраивает обоих: продавца и покупателя.

Справка о количестве зарегистрированных в квартире лиц

Для заключения сделки все предыдущие жильцы должны быть сняты с регистрации по этому адресу. Подтверждением служит справка, которую выдают по запросу владельца недвижимости или уполномоченного им нотариуса в ЖЭКе или ЦНАПе.

Там же нужно получить выписку об отсутствии долгов за коммунальные услуги. Без этой справки сделка состоится, но покупатель может затребовать ее, чтобы обеспечить свою финансовую безопасность. В любом случае, она станет аргументом построения более доверительных отношений, снимет часть волнений покупателя перед предстоящей крупной покупкой.

Паспорта продавца и других собственников

В стандартный пакет всегда входят паспорта владельца и других собственников, внесенных в Госреестр. Если одним из собственников выступает ребенок – добавляется свидетельство о рождении. Все бумаги предоставляются в оригинале и копиях.

Идентификационные коды

Индивидуальный номер плательщика налогов предоставляется в бумажном виде, если у владельца недвижимости паспорт-«книжка». Владельцам ID-карт достаточно предъявить саму карту, ИНН нанесен на ее обратную сторону. Если владелец или совладелец по религиозным причинам отказались получать идентификационный код, то в их паспортах должна стоять отметка об этом. Сделка проводится только на основании сведений паспорта. Если человек впоследствии передумал отказываться от ИНН, отметка в паспорте гасится штампом «Аннулировано», и тогда он должен предоставить для сделки бумажный оригинал кода.

Разрешение органов опеки и попечительства

Государство строго контролирует соблюдение прав детей при решении имущественных вопросов. Если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние дети (до 18 лет), в сделке примет участие Служба по делам детей. При этом дети не могут быть выписаны из квартиры без одновременной прописки в другом месте. Вопрос с регистрацией места жительства детей нужно решить до сделки, иначе органы опеки ее запретят.

Документы о семейном положении: о браке, о разводе, о смерти супруга

Если продаваемая квартира приобреталась в браке, потребуется согласие второго супруга на проведение сделки. Его заверяет нотариус. К свидетельству о разводе для такой квартиры должно прилагаться решение суда о разделе имущества, подтверждающее право продавца отчуждать квартиру либо ее часть.

Раздел имущества при разводе: кому достанется квартира

Частные случаи при продаже квартиры

Продать квартиру быстро получится, если у нее только один владелец без несовершеннолетних детей, долгов и жены/мужа, претендующих на часть имущества.

Пакеты документов будут различаться для каждого такого случая. Основные бумаги останутся неизменными: правоустанавливающие документы, оценка, выписка из электронного Госреестра имущественных прав, техпаспорт, паспорт и код. Но они будут дополняться другими нотариально заверенными документами или судебными решениями. Если продавец квартиры или совладелец не является гражданином Украины, то, кроме оригинала паспорта в пакет документов прилагается перевод документа, выполненный аккредитованной службой и легализованный нотариусом.

Какие необходимы документы для продажи квартиры по дарственной

Обязательный пакет бумаг дополняется нотариально заверенной дарственной. При этом, если квартира (или деньги на ее приобретение) была подарена до брака и подарок этот официально заверен, то согласие супруга на сделку не нужно.

Какие документы нужны для продажи 1/2 квартиры

Здесь действует понятие преимущественной покупки доли права собственности. Т.е. владельцу второй половины квартиры (или другой части) предоставляется право первым выкупить недостающую часть. Если он/они отказываются от выкупа, то такой отказ должен быть заверен нотариально. Так же точно заверяется уведомление владельцем остальных собственников о намерении продать долю в праве на объект недвижимости. Когда эти документы получены, владелец части квартиры спокойно занимается ее продажей.

Какие документы нужны при продаже квартиры если два собственника

Если оба собственника согласны, что подтверждается нотариусом, то просто предоставляются правоустанавливающие документы, два паспорт, два ИНН. Если доли собственников не определены, а один из них выступает против продажи, необходимо разделить квартиру. Делается это через суд. Решение его об определении доли права собственности, уведомление о продаже права собственности и заявление второго собственника о желании или отказе выкупить эту долю прилагаются к остальным документам.

Если вторым собственником выступает ребенок, необходимо получить официальное письменное согласие на сделку органов опеки. Оригинал и копия этого документа обязательно прикладываются к остальным бумагам.

Какие документы необходимы для продажи квартиры в ипотеке/в кредите

Потребуется получить согласие банка, выдавшего кредит под залог квартиры, на отчуждение имущества. После того, как будет найден покупатель, он должен будет самостоятельно обратиться в этот банк, чтобы составить договор о выкупе залогового имущества. Погашая остаток ипотечной стоимости, покупатель снимает с квартиры отягощение, она становится доступной для продажи.

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Продажа квартиры по доверенности

Если по каким-либо причинам владелец/совладелец не может принимать участие в сделке купли-продажи, он предоставляет нотариально заверенную доверенность на третье лицо. Доверенность может быть на оформление документов, на представительство интересов в государственных и коммерческих учреждениях, на проведение сделки и получение денег.

Как купить квартиру по генеральной доверенности

Когда не нужно согласие супруги (супруга) для продажи квартиры

Квартира, приобретенная в браке, продается только с согласия супруга. Но если недвижимость была официально получена в дар, приватизирована, стала собственностью в результате вступления в наследство по закону или по завещанию до брака, то она не является совместно нажитым имуществом и продается по собственному решению владельца.

Продажа квартиры опекуном недееспособного лица

Пакет документов дополняется решением суда о признании лица недееспособным, а также о назначении опекуна. Также потребуется решение органа опеки и попечительства, который следит за соблюдением прав недееспособного лица.

Какие документы должны быть у покупателя

Пакет документов покупателя будет не таким обширным, как у продавца. От него требуется:

  • паспорт и ИНН (свой и супруга, если состоит в браке);
  • свидетельство о браке, если есть;
  • нотариально заверенное согласие супруга/супруги на приобретение недвижимости.

При этом согласие супруга не требуется, если он также выступает в роли покупателя квартиры. Если одним из покупателей (собственников) будет выступать ребенок, то потребуется приложить оригинал и копию свидетельства о рождении и решения органа опеки и попечительства. Кроме того, если у ребенка и родителей/родителя разные фамилии, понадобятся документы, подтверждающие родство: свидетельство о рождении, решение суда о разводе с указанием смены фамилии.

На какую недвижимость можно заключить договор купли продажи

Заключить договор купли-продажи можно на недвижимость, которая принадлежит продавцу на законных основаниях. У продавца на руках должны быть документы, подтверждающие право собственности.

На какую недвижимость нельзя заключить договор купли-продажи

Нельзя заключить сделку по продаже квартиры:

  • если у продавца нет на нее прав (служебные, неприватизированные, жилье социального найма);
  • если на нее наложен арест или запрет на продажу;
  • если не было дано согласие всех собственников;
  • если не было дано согласие органов опеки;
  • если была отозвана доверенность на продажу.

Что такое предварительный договор купли продажи квартиры

Предварительный договор – это сделка, на основании которой стороны обязуются в будущем заключить основной договор купли-продажи квартиры, дома, земельного участка или другой недвижимости.

Предварительный договор купли продажи квартиры образец

Покупка новостроя: предварительный договор купли-продажи квартиры

Обратите внимание на такие моменты в предварительном договоре купли-продажи квартиры:

  • четкие сроки подписания основного договора;
  • штрафные санкции для сторон;
  • детальные характеристики объекта (адрес, количество комнат, площадь и прочее);
  • порядок возврата денежных средств и передачи недвижимости;
  • пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор и фиксация цены, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи.

Что такое договор купли-продажи квартиры

Договор купли-продажи – это нотариально заверенный документ, подтверждающий переход права собственности на объект.

При каждой продаже и покупке недвижимости оформляется переход права собственности от одного владельца к другому. В Украине за 2017 год было оформлено 255 тысяч договоров купли-продажи недвижимости. Оформляется договор у нотариуса при заключении сделки.

Образец договора купли продажи квартиры

Договор купли-продажи жилья

Что должно быть в договоре купли-продажи квартиры

В договоре должны быть:

  • данные о покупателе и продавце, их ФИО, идентификационные коды и прочее;
  • адрес и технические характеристики предмета сделки;
  • данные о документах на право собственности продавца;
  • информация, подтверждающая, что квартира может быть продана (не находится под арестом и прочее);
  • стоимость в национальной валюте;
  • подтверждение получения денег продавцом;
  • дополнительные условия, если такие есть;
  • дата сделки и данные нотариуса.

Оформление договора купли продажи квартиры

Как правило, в течение месяца после подписания предварительного договора – подписывается основной договор купли-продажи. О том, как происходит оформление договора далее более подробно.

Где оформляется договор купли-продажи недвижимости

Договор купли-продажи обязательно оформляется у нотариуса, как и предварительный договор. Порядок оформления состоит из следующих этапов:

  • встреча у нотариуса;
  • проверка всех данных в черновике, предоставленном нотариусом;
  • подписание договора и передача средств.

Цена оформления договора купли продажи у нотариуса

Во время оформления договора купли-продажи недвижимости у нотариуса обе стороны или одна из них, если это было в договоренности, оплачивают обязательные платежи:

  • государственная пошлина (1% от суммы сделки);
  • пенсионный сбор (1% от суммы сделки, от уплаты освобождаются граждане, которые покупают квартиру впервые или состоят на квартирном учете);
  • налог на доход физических лиц (5% резидент Украины, 18% не резидент Украины, от уплаты освобождаются те, кто получил квартиру в наследство и те, кто владели недвижимостью более трех лет);
  • военный сбор (1,5% от суммы сделки платится в случае уплаты НДФЛ).

Стоимость услуг нотариуса чаще всего делится поровну между покупателем и продавцом.

Что делать, если в купленной квартире остаются прописанные жильцы

Если в квартире после заключения сделки остались прописаны люди, они теряют какие-либо права на недвижимость, и должны быть выписаны. Рассмотрим подробнее.

Прописка и регистрация по месту жительства: нормы и ограничения 2018

Не выписан один из собственников жилья

Как мы уже сказали ранее, в договоре купли-продажи должны быть оговорены наиболее важные вопросы, в том числе и вопрос выписки собственника. Если этот пункт был проигнорирован – через суд его выпишут без особых проблем.

Не выписан член семьи бывшего собственника или посторонний человек, который не был владельцем

А вот если прописанным остался не продавец квартиры, а просто родственник или посторонний человек – этот вопрос придется решать через суд, который будет рассматривать всевозможные нюансы (есть ли у человека жилье, где он находится вообще сейчас и прочее).

Как обезопасить себя от проблем с прописанными при заключении договора купли-продажи квартиры

Главное правило, как вы можете обезопасить себя от подобных проблем – не подписывать документы, пока все жильцы не выпишутся, и не будет предоставлена справка о том, что в квартире никто не проживает. Кроме этого можно прописать в договоре различные финансовые санкции: продавец недополучает некоторую сумму за каждого прописанного жильца и по условиям договора, покупатель их выплатит только после того, как все выпишутся. И если этого не случится к определенному сроку – деньги покупатель оставляет себе.

Выводы по договору купли продажи

Полный, правильно собранный пакет документов – залог успешной сделки и отсутствия головной боли после нее. Поэтому вне зависимости от того – продаете вы квартиру или покупаете, будьте осмотрительны, проверяя документы. Проверяйте все несколько раз и воспользуйтесь услугами специалиста, который сможет минимизировать риски.

Если перед покупкой недвижимости вы не проверили ее на юридическую чистоту, то есть риск, что суд может признать сделку незаконной, и вы вынуждены будете вернуть жилье полноправному владельцу.

Причинами такой ситуации могут быть несовершеннолетний или недееспособный либо собственник, отбывающий срок в местах лишения свободы, который не давал согласия на сделку, или другие причины. В свою очередь, термин «юридическая чистота» объекта означает, что покупаемая или купленная недвижимость не может быть истребована у нового собственника. Юридическая чистота определяется при полной, тщательной проверке документов, которые имеют отношение к этой недвижимости. Расскажем об основных шагах проверки.

Опасная сделка: когда не стоит покупать квартиру >>>

Проверка документов на недвижимое имущество в Казахстане

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы считает, что, приобретая недвижимость на вторичном рынке, в первую очередь необходимо провести проверочные мероприятия по самому объекту сделки: ознакомиться с правоустанавливающими документами, их полнотой и актуальностью оформления, целевым назначением земельного участка, наличием регистрации недвижимости в правовом кадастре, отсутствие обременений или притязаний, задолженностей по коммунальным услугам, целевым расходам, налогу. Нужно узнать, не подлежит ли участок выкупу, а дом и строения сносу по генеральному плану в будущем.

К правоустанавливающим документам относят договоры дарения, купли-продажи, мены, ренты, решения суда, вступившие в законную силу, свидетельства о праве на наследство. Специалисты должны проверить, нет ли подчисток и исправлений в договорах, не находятся ли бланки и печати в числе похищенных или утраченных.

Если продавец предоставляет дубликат правоустанавливающего документа без подтверждения их государственной регистрации, то этот факт должен особенно насторожить. Нужно узнать, почему нет регистрации, и если юрист признает эту причину уважительной, то он проводит тщательную проверку всех бумаг и сопутствующих обстоятельств.

Стоимость квартиры: методы оценки недвижимости в Казахстане >>>

2. Проверка юридической истории недвижимости

Этот этап определяет законность ранее заключенных договоров с данным объектом недвижимости. Информацию об истории объекта могут предоставить департаменты юстиции. Все договоры купли-продажи, мены, дарения и так далее регистрируются там. Данная информация даст более четкое представление о том, кому и когда перепродавали данную недвижимость или дарили. Эту справку может получить по официальному запросу только собственник недвижимости, нотариус либо адвокат.

Как считают специалисты, лучше, если с жильем не совершалось покупок, дарений или завещаний в последние 3 года. Это максимальный срок давности, в течение которого сделка может быть признана незаконной. Если в данный период квартира или дом переходили из рук в руки, то внимание к объекту должно быть особенно повышенным.

Как отмечает юрист Ерлан Ерболатулы, есть много факторов, которые должны насторожить потенциального покупателя и которые требуют детальной проверки, например, частая перепродажа недвижимости за короткий срок, недавнее оформление недвижимости через наследование и т.п.

О том, как не стать жертвой мошенников на рынке недвижимости, читайте .

Юридическая проверка квартиры на качество

Далее, по мнению юриста, очень важно визуальное ознакомление с объектом, осмотр его физического и эстетического состояния. Необходимо проверить, не протекает ли крыша, есть ли трещины в стенах, ремонт и т.п., узаконена ли перепланировка.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом. Если перепланировка совершена без разрешения ГАСК, то ее законное оформление грозит для вас дополнительными расходами. В худшем случае перепланировку вообще нельзя будет узаконить, например, если речь идет о переносе перенос санузла в многоэтажке.

Перед сделкой обязательно сверьте планировку квартиры с техпаспортом.

Также нужно проверить кадастровый номер с фактическим местонахождением недвижимости, например, при покупке объекта, у которого при переименовании улиц был изменён адрес.

5 правил выбора застройщика в кризис >>>

4. Проверка собственника недвижимости

Необходимо проверить подлинность документа, удостоверяющего личность продавца, по таким признакам, как отсутствие исправлений, подчисток, наличие и правильное расположение всех страниц, срок действия. Если вы сомневаетесь в адекватности продавца на момент сделки, то лучше застраховать себя справками из психоневрологического и наркологического диспансеров. Особое внимание нужно обратить на лица из группы риска: инвалиды, одинокие пенсионеры, дети-сироты и др.

Управляющий партнер Казахстанской лиги юристов Ерлан Ерболатулы обращает внимание на важность проверки собственников и их дееспособности. Если продавец находится в браке, то должно быть согласие на отчуждение от супруга. В случае если собственником является ребенок, то необходимо согласие органа опеки и попечительства и т.п.

— При ознакомлении с документами очень много может быть выявлено нюансов, которые нужно будет проверить, — говорит юрист. — Продажу недвижимости без явных причин третьим лицом по доверенности тоже нужно отнести к случаю, требующему детальной проверки, поскольку желательно сделку оформлять именно с собственниками. Проверке подлежат возможные риски с потенциальными правами третьих лиц на недвижимость, их обстоятельств обретения, изменения и регистрации недвижимости. На практике такие неожиданные обстоятельства возникают ввиду оказавшейся недееспособности собственника или поверенного, не реализованные права членов семей при приватизации жилья, неучтенные наследники, отсутствие согласия супруга на отчуждение и т.п. Хотел бы отметить, простое знакомство с соседями и разговор с ними порой дают важные сведения о собственнике и могут указать на негласные обстоятельства, влияющие на сделку.

Юрист советует оформлять задаток тогда, когда вы всё максимально проверили и точно определились с квартирой. По мнению специалиста, все возможные варианты отказа и их последствия нужно чётко оговорить в договоре задатка.

Покупка заложенной недвижимости: выгоды и риски залоговых квартир >>>

Что проверяет нотариус перед сделкой

Как рассказала частный нотариус Айгуль Иманбекова, на сегодняшний день проверка юридической чистоты сделки обуславливается следующими действиями нотариуса.

— Нотариус проверяет правоустанавливающие документы на их соответствие, а также документы удостоверяющие личность либо полномочия юридических лиц по Государственной базе данных физлиц и юрлиц. Далее он через единую нотариальную информационную систему (ЕНИС) проверяет наличие обременений по справке о зарегистрированных правах (обременениях) на недвижимое имущество и его технических характеристиках, проверяет наличие либо отсутствие брачных отношений.

По словам специалиста, в действия нотариуса также входят следующие проверки:

  • Наличие запрещений и ограничений по Алфавитной книге учета запрещений на объект недвижимости.
  • Соответствие характеристик объекта техпаспорту. Практика показывает, что если в будущем клиенты хотят взять кредит в банке, в случае несоответствия площадей объекта недвижимости с техпаспортом и правоустанавливающими документами, им будет отказано в кредите.
  • Действительность существующих доверенностей.

— Если все критерии соответствуют, то нотариус осуществляет сделку, то есть закрепляет волю сторон советующим документом, затем производит онлайн регистрацию документа, — говорит Айгуль Иманбекова.

Как стало известно, в начале января в Гепрокуратуре предложили все сделки с жильем оформлять у нотариуса.

— Нотариальное оформление сделок с недвижимостью — есть правильное решение, — считает нотариус А. Иманбекова, — так как государство в лице нотариального института осуществляет правовую защиту имущественных прав и законных интересов граждан. Поэтому за юридическую чистоту сделки нотариус должен полностью нести ответственность.

Расторжение договора купли-продажи: основания и последствия признания сделки недействительной в РК >>>

Цена проверка сделки на юридическую чистоту

Юрист Ерлан Ерболатулы рассказывает, что на сегодняшний день такие услуги оказываются юридическими компаниями или юристами за отдельную плату либо в комплексе юридической услуги при сопровождении всей сделки.

— Цена зависит от вида объекта недвижимости, района ее нахождения, статуса покупателя (физическое или юридическое лицо и т.п.). При этом нужно отметить, что легально узнать об обременениях на недвижимость вправе или собственник, получив справку, либо другое лицо по соответствующей доверенности, либо нотариус, но уже при оформлении сделки. Поэтому такую оценку можно дать только после ознакомления с историей недвижимости и определения объема проверки, — говорит юрист.

Между тем, по оценке столичных специалистов полная проверка юридической чистоты недвижимости может достигать 150 000 тенге.

Продажа квартиры – ответственный шаг, поэтому подготовиться к нему лучше заранее. Обычная сделка не требует большого количества документов, однако важно корректно их оформить, а также учесть особенности случаев продажи ипотечного жилья, продажи квартиры, находящейся в совместной собственности и другие особенности.

Стандартный перечень документов для процедуры продажи квартиры

В общем случае, когда продавец является собственником квартиры, а покупатель приобретает ее не в кредит, а за наличные, т.е. совершается обычная продажа, полный пакет документов будет небольшой:

  1. Паспорт собственника жилья.
  2. Свидетельство о собственности на жилое помещение.
  3. Стандартная форма договора купли-продажи.
  4. Передаточный акт вместе с квитанциями о погашении всех счетов.
  5. Наряду с квитанциями понадобится выписка из лицевого счета. В ней отражается факт отсутствия задолженности за коммунальные услуги.
  6. Технический паспорт помещения.
  7. Выписка из ЕГРН – она подтверждает, что квартирой действительно владеет продавец на законных основаниях, а также факт того, что на жилую площадь претендуют другие граждане либо то, что она находится в залоге под кредитные обязательства.

Это базовые документы необходимые для продаже квартиры, которые предоставляются в такой сделке. Предоставляются оригиналы и копии паспорта (главная страница и страница с действующей регистрацией), а также свидетельство о регистрации права собственности на продаваемую квартиру (оригинал и копия). Все копии заверяются нотариально.

Свидетельство может выглядеть по-разному, поскольку за последнее время официальные бланки многократно менялись.

Если собственников в квартире несколько, соответственно, они должны присутствовать на сделке все лично или в лице своих представителей – доверенных лиц. В этом случае потребуются паспорта всех граждан и все свидетельства о собственности, в которых указывается общий объект (квартира) и конкретный размер доли. Такая необходимость часто возникает, когда совершается продажа комнаты в квартире.

Договор купли-продажи квартиры: образец 2018 года

Наиболее часто для совершения сделки продажи применяются стандартные бланки договоров, которые можно легко скачать и распечатать.


При заключении договора во время передачи денежных средств важно не забыть о расписке, которую покупатель давал продавцу вместе с залогом. Залог является гарантией того, что покупатель действительно купит квартиру. Когда сделка состоялась, то передается вся остальная сумма и расписка.

Важно убедиться, по факту (на основании документальных доказательств) на момент совершения сделки в квартире действительно никто не проживает, и что никто из третьих лиц не претендует на эту площадь. Этот пункт обязательно должен присутствовать в любом договоре о продаже жилья (выделен желтым).

Если требуется грамотно составить документ для продажи квартиры и указать особые условия, прописав их юридически грамотно, лучше обратиться к нотариусу. При этом необходимо оплатить пошлину, размер которой напрямую зависит от суммы сделки (указано в таблице).

сумма продаваемой квартиры, руб размер пошлины
не более 1 млн 1%, но не менее 300 руб
от 1 до 10 млн 10 000 руб + 0,75% от суммы
более 10 млн 77 500 руб + 0,5% от суммы

Договор купли-продажи любого объекта недвижимости приобретает юридическую силу не с момента подписания и не с момента регистрации у нотариуса, а только с того дня, когда он будет зарегистрирован в соответствующих государственных органах.

О том, как корректно составить документы, какие нюансы учесть в первую очередь, можно узнать из видео:

Акт приема-передачи объекта: образец 2018 года.

Наряду с договором обычно сразу составляется и подписывается передаточный акт. Он выполняет 3 важные функции:

  1. Отражает факт передачи квартиры от одного собственника к другому.
  2. Отражает факт отсутствия претензий к техническому состоянию помещения.
  3. Отражает конкретные претензии к состоянию квартиры, если таковые имеются.

По сути, документ нужен для того, чтобы подтвердить, что помещение передано, и зафиксировать, в каком состоянии оно досталось новому владельцу.


Чаще всего в Акте отражаются и такие важные моменты:

  • факт передачи ключей;
  • факт передачи документов, подтверждающих, что прежний собственник не имеет никаких задолженностей по коммунальным и иным платежам, например, за интернет и кабельное телевидение (выделено желтым);
  • факт передачи денежных средств за квартиру в полном объеме и соответственно, отсутствие у сторон любых материальных претензий друг к другу.

Из этого перечня признаваемых фактов видно, что на самом деле Акт приема-передачи жилья – это очень важный документ во время совершения сделки по продаже квартиры. Прежде чем его подписывать, нужно обратить внимание на то, что все описанные действия выполнены.

Часто к акту относятся как к формальности, но этот документ играет важную роль. Перед приобретением жилья покупатель имеет полное право осмотреть весь объект, отметить любые дефекты стен, потолка, пола, коммуникаций и в случае покупки зафиксировать их именно в этом документе.

Выписка из лицевого счета

Подтверждает факт отсутствия задолженности продавца по всем коммунальным платежам.


Чтобы получить выписку, нужно предоставить паспорт и оригинал свидетельства о собственности на жилье. Получить документ можно несколькими способами:

  • личным обращением в управляющую компанию, которая обслуживает дом (так будет быстрее);
  • личным обращением в Администрацию по месту нахождения квартиры либо в Многофункциональный центр (в последнем случае срок может увеличить на 1-2 рабочих дня);
  • с помощью онлайн-заказа на портале государственных услуг.

Документ предоставляется бесплатно. Сроки оформления – 2-3 рабочих дня, но при подаче заявки в онлайн-режиме может занять до 5 рабочих дней.

Наличие задолженности по квартире – серьезное препятствие для ее продажи. Все коммунальные долги отражаются в документе выписке из лицевого счета, которая предоставляется во время регистрации сделки продажи квартиры. Поэтому оплатить их перед этим обязательно.

Технический паспорт на квартиру

Этот документ не требуется непосредственно во врем регистрации сделки государственными органами. Тем не менее, при совершении продажи жилья покупатель имеет право потребовать его у продавца. Если такой бумаги нет, можно заказать ее теми же способами, что и выписку из лицевого счета, но личное обращение нужно сделать БТИ.

В документе содержится 2 раздела:

  1. Точное описание жилого помещения (адрес, площадь, особенности систем водоснабжения, отопления, материал стен и т.п.).
  2. Подробный чертеж квартиры с точным указанием всех размеров, внутренних стен, дверей, нежилых частей.



Документ предоставляется платно, обычно от 1 до 2 тысяч рублей с учетом госпошлины. Срок изготовления – до 15 рабочих дней. Если требуется быстрее, можно сделать его в фирме, которая занимается оказанием соответствующих услуг. Тогда технический паспорт можно получить буквально в тот же день или на следующий.

Документ нужен для того, чтобы покупатель квартиры был уверен, что квартира действительно зарегистрирована на собственника, и что никаких обременений на нее нет.

Выписку можно получить:

  • через личное обращение в территориальное отделение Росреестра или Многофункциональный центр;
  • через личный кабинет на странице Росреестра.

Сроки предоставления услуги 3 рабочих дня, стоимость – 300 рублей. Если документ заказывается онлайн или через Многофункциональный центр, возможно увеличение срока еще на 2 рабочих дня.

Особенности получения документов, которых может не оказаться у продавца при продаже жилья, представлены в таблице.

документ куда обращаться стоимость, руб сроки получения, рабочих дней возможность онлайн-заказа
выписка из лицевого счета управляющая компания, Администрация бесплатно 3-5 да
техпаспорт БТИ 1500-2000 до 15
выписка из ЕГРН Кадастровая Палата 300 3-5

Рассмотренные документы предоставляются во всех случаях продажи жилья. Их достаточно, если собственником является одно совершеннолетнее лицо, а продавец приобретает квартиру за наличные средства, т.е. совершается типичная сделка..

Возможны и иные варианты:

  • квартира была приобретена во время брака;
  • собственник – несовершеннолетнее лицо (либо он является сособственником наряду с совершеннолетним владельцем);
  • квартира, которая продается, находится в качестве залога в связи с тем, что ее брали в ипотеку;
  • с другой стороны, покупатель и сам может приобретать жилье не за наличный расчет, а в ипотеку.

Ниже детально рассматривается каждая ситуация.

Квартира была приобретена во время брака

Если жилье оформлено на 1 из супругов, и квартира была приобретена до брака, то собственник вправе распоряжаться жильем самостоятельно по своей воле.

В случае, когда квартира была куплена во время совместной жизни все дальнейшие операции, в том числе продажа, требуют соответствующего письменного согласия супруга. Оно составляется у нотариуса и в обязательном порядке заверяется.

Присутствие супруга во время самой сделке по продаже помещения не требуется. При этом получение согласия нужно в любом случае – даже если квартира оформлена только на мужа или только на жену.

Владелец – несовершеннолетний

Если квартира записана на ребенка, не достигшего 18 лет, а также в тех случаях, когда на него оформлена любая доля в этой квартире, требуется согласие, которое дается со стороны органов опеки. Документ составляется в письменной форме и подписывается соответствующим представителем органа.

Лучше заказать согласие заранее, поскольку на его изготовление уйдет не менее 2-3 рабочих дней. В ряде случаев сроки могут сильно увеличиться. Это наблюдается особенно часто, когда покупка нового жилья предполагается в деревне или новый дом будет меньше по площади, чем старая квартира. Тогда родители должны доказать, что новые условия не ухудшат жизнь ребенка:

  • например, переезд в деревню пойдет на пользу здоровью ребенка;
  • в деревне новый дом будет больше по площади, соответственно, бытовые условия жизни ребенка улучшатся.

Для этого органы опеки могут запросить дополнительные документы – например, справки от врача о том, что несовершеннолетний страдает заболеваниями, при которых жизнь в сельской местности будет предпочтительнее, чем в городской.

Присутствие ребенка на сделке обязательно, если ему исполнилось 14 лет. До этого возраста он может не участвовать в самой продаже.

Продаваемая квартира находится в ипотеке

Это довольно распространенная ситуация, которая часто встречается в юридической практике продажи квартир. Продажа жилья, которое находится в обременении (в данном случае под залогом) возможна. При этом существует 3 варианта такого случая:

  1. Квартира продается за наличные деньги.
  2. Квартира продается покупателю, который намерен приобрести ее в ипотеку.
  3. Квартира продается при содействии со стороны банка, где была взята ипотека.

Обычная продажа квартиры, находящейся в ипотеке

Такая ситуация вполне возможна. Ее можно рассмотреть на примере: у владельца жилья имеется непогашенная часть долга по ипотечному кредиту 1 млн рублей, в то время как стоимость квартиры 3 млн рублей. В этом случае:

  1. Гражданин, который приобретает квартиру, отдает бывшему владельцу 1 млн рублей как залог.
  2. Продавец обязуется передать этот залог в банк для полного погашения текущей задолженности.
  3. Затем обременение официально снимается, и покупатель передает продавцу оставшиеся 2 млн.

В общем виде, когда продается квартира, которая была взята в ипотечный кредит, последовательность действий такая

  1. Собственник жилья направляет письменное и устное уведомление в банк о том, что он намерен поставить обремененное жилье на продажу.

Продажа ипотечной квартиры без уведомления невозможна не только с точки зрения закона, но и распространенной юридической практики. Такие случаи легко расследуются, в результате чего владелец может понести ответственность, вплоть до уголовной.

  1. Намерение продать квартиру обычно нужно хорошо обосновать. Такая ситуация может быть связана с переездом, с тяжелыми жизненными обстоятельствами, которые лучше всего подтвердить буквально. Дело в том, что большинство банков стараются извлечь максимальный процент из кредита, поэтом с большим нежеланием идут на досрочное погашение.
  2. Далее необходимо выставить помещение на продажу и приступить к поиску потенциальных покупателей.
  3. Когда покупатель будет найден, то ему передается задаток, который в данном случае составляет ровно ту сумму, которую собственник должен банку.
  4. Происходит регистрация сделки, задолженность официально снимается.
  5. Продавец получает всю остальную разницу от покупателя, заключается сделка и регистрация нового собственника.

При передаче задатка в таких сложных случаях лучше всегда составить договор задатка. Если нет соответствующего опыта, необходимо обратиться за юридической помощью. В договоре важно четко прописать все действия с денежными средствами: кто, какую сумму, в какие сроки и на каких условиях передает деньги.

Это значит, что и покупатель не располагает наличными, и хотел бы приобрести жилье с помощью кредита. В этом случае последовательность действий следующая:

  1. Узнать у покупателя, сколько средств он планирует привлекать в банке, и какая сумма есть на руках наличными. Если наличные деньги в достаточном количестве, чтобы полностью погасить остаток ипотеки продавца, соответственно, это случай типичной покупки, и действовать можно как в только что рассмотренном примере.
  2. Если же наличных денег не хватает для полного погашения ипотеки собственника, то действовать нужно иначе.
  3. Уведомление банка о продаже помещения (как и в рассмотренном ранее примере).
  4. Когда покупатель отыщется, то он передает ему на основе договора задатка деньги, которые в сумме точно равны оставшейся задолженности (часть наличными и часть перечислением от банка, где занимает покупатель).
  5. В банк передается вся сумма для погашения ипотеки, после чего бывший владелец получает официальные подтверждения, что жилье больше не находится под обременением.
  6. Далее покупатель передает всю оставшуюся сумму, заключается сделка и регистрация нового собственника.

Содействие банка в продаже

И еще один вариант, когда банк также заинтересован продать ипотечную квартиру. В этом случае представители кредитной организации сами занимаются поиском потенциальных покупателей проблемного актива. Последовательность действий следующая:

  1. Уведомление в банк о намерении продать жилье.
  2. Банк начинает искать покупателя и подготавливать все необходимые документы.
  3. С покупателем подписывается предварительное соглашение, форму которого предоставляет банк.
  4. Далее распределение средств происходит в точно таком же режиме: задаток в качестве суммы для окончательного погашения и закрытия ипотеки, остальные деньги – наличными бывшему собственнику.

Если квартира покупается в ипотеку

В том случае, когда квартира находится в обычной собственности (не обременена), а покупатель намерен купить ее с помощью кредита в банке, предоставляются дополнительные документы:

  1. Предварительный договор, который стороны подписывают как гарантию того, что они действительно совершат сделку на указанных условиях.
  2. Расписка, в которой указано, что покупатель действительно передал продавцу заранее оговоренную сумму. Теперь собственник обязуется не искать новых покупателей, а продавец обязуется приобрести именно эту квартиру. В противном случае задаток не возвращается.

Все остальные документы предоставляются в таком же наборе.

Оформление сделки

После сбора всех необходимых документов и передачи денег, подписания договора, передачи ключей, квитанций об оплате можно зарегистрировать сделку, чтобы она вступила в законную силу.

Оформление происходит в соответствующем территориальном органе Росреестра. Присутствовать должны все лица непосредственно:

  • собственник (собственники) жилья – продавец;
  • если собственник несовершеннолетний и ему больше 14 лет, он присутствует вместе со своим законным представителем (родитель или опекун);
  • покупатель.

Действия по покупке и продаже квартиры можно осуществить через своего представителя. Для этого составляется и нотариально заверяется соответствующая доверенность.

Схематично все ключевые этапы, из которых состоит сделка по продаже квартиры, показаны на рисунке.

Поделиться ссылкой:

Особенности договора купли-продажи квартиры в Москве

Офисы в Москве и Московской области: Схемы проезда

  1. Требования законодательства к договору купли-продажи квартиры.

  2. Лица, сохраняющие право пользования квартирой после покупки
  3. Согласование договора.
  4. Документы, предъявляемые для заключения договора
  5. Основная структура договора.
  6. Структура договора купли-продажи

ТРЕБОВАНИЯ ЗАКОНА К ДОГОВОРУ

По договору купли-продажи квартиры продавец передает в собственность покупателя квартиру, а покупатель обязан принять товар и уплатить определенную сумму за него. Нормы Гражданского кодекса обязывают заключить договор купли-продажи квартиры в письменной форме. Это означает, что составляя сделку, необходимо учитывать установленную форму данного договора и договор обязаны подписать покупатель и продавец. Большинство договоров с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в органах Росреестра к которым относится купля-продажа квартиры. Существенными условиями этого вида договора является цена и предмет. Несмотря на то, что многое кажется очевидным в момент составления договора, какие-то важные пункты все же не находят своего места в его тексте. В этом случае Вам может понадобиться помощь квалифицированных специалистов, которую готовы оказать в Межрегиональной Группе Компаний «Вектор Права”.

ЛИЦА, СОХРАНЯЮЩИЕ ПРАВО ПОЛЬЗОВАНИЯ КВАРТИРОЙ

В ст. 558 ГК установлен перечень лиц, у которых право пользования жилым помещением сохраняется после покупки, к которым относятся члены семьи продавца, проживавшие совместно с продавцом, супруг или супруга, дети продавца и родители; иные родственники, нетрудоспособные иждивенцы, в особых (исключительных) случаях другие лица, которые могут быть признаны членами семьи продавца; наниматель жилого помещения, постоянно проживающие с ним граждане; поднаниматель данного жилого помещения, заключивший договор с продавцом (до окончания срока договора поднайма).

СОГЛАСОВАНИЕ ДОГОВОРА

Договор для его подписания требует письменно предоставить согласие всех сособственников жилого помещения при продаже. Квартира не должна находиться под арестом или быть предметом залога. Жилое помещение не должно быть признано аварийным межведомственной комиссией по договору купли-продажи, т.е. процент износа не должен составлять 60 и более процентов. Если одно лицо действует по доверенности, тогда это обязательно указывается в самом договоре. Доверенность может стать проблемой при оформлении купли-продажи. Потребуется нотариальное согласие супруга (супруги), если одна из сторон состоит в браке. Как правило, сам договор купли-продажи (его иногда называют ОСНОВНЫМ) подписывается сторонами сделки в депозитарии после закладки денег в банковскую ячейку. Если одна из сторон — юридическое лицо, то правоспособность устанавливает нотариус.

ДОКУМЕНТЫ, ПРЕДЪЯВЛЯЕМЫЕ ДЛЯ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА

Для заключения сделки организация обязана предоставить устав юридического лица, учредительный договор, свидетельство о государственной регистрации, протоколы: об избрании руководителя, общего собрания, собрания учредителей, решение о передаче имущества определенному лицу. Документы предъявляются в подлинном экземляре или в виде нотариально заверенных копий. От юридического лица действует представитель, предъявляющий паспорт и доверенность на право совершения сделки.

ОСНОВНАЯ СТРУКТУРА ДОГОВОРА

В договоре купли-продажи квартиры, как впрочем и в любом другом договоре можно выделить его составные части или структуру:

  • Преамбула или вводная часть. Так называемая ’’шапка’’ любого договора. Этот элемент договора содержит место и дату заключения договора, фактическое и условное наименование сторон в договоре и документы, устанавливающие личность и права на совершение сделки.
  • Предмет договора. Здесь формулируются материальные или нематериальные блага по поводу которых возникают договорные правоотношения. Вещи, деньги, недвижимость, услуги или работа могут являться предметом договора.
  • Права и обязанности сторон договора. Содержание субъективных прав и обязанностей, как составляющих сложноструктурного правоотношения, важно предварительно оговорить перед составлением договора. Особенно стоит уделить внимание обязанностям и, каким способом и в какой срок они должны быть исполнены.
  • Цена договора и порядок расчетов: Статья 424 ГК определенно говорит, что если цена не установлена, тогда берется в расчет обычно взимаемая в таких обстоятельствах цена (рыночная цена). Существует 2 основных способа оплаты: наличный и безналичный, что важно учитывать, а иначе юридическим лицам это может грозить серьезным штрафом. К тому же стоит предусмотреть и сроки исполнения платежа в договоре.
  • Ответственность сторон. Гражданско-правовая ответственность, по определению, имущественная. Как правило, устанавливается размер неустойки, которую обязана выплатить сторона, нарушившая исполнение обязательства. Можно потребовать возместить вред и убытки через суд, или получить проценты или пеню за каждый день просрочки обязательства. Отдельно могут быть прописаны в договоре основания освобождения от ответственности по обязательствам.
  • Срок действия договора. При обычных обстоятельствах, срок начинает действовать в момент подписания сторонами договора. Однако, действие договора может начинаться и до подписания. Необходимо пролонгировать договор, если по условию договора он заключен на неопределенный срок.
  • Иные условия договора. Условия договоров разделяются на существенные, обычные и случайные. Например, судебный порядок разрешения спора по договору или взаимодействию с третьими лицами (контрагентами).
  • Реквизиты и подписи договора. Подпись должна быть, а печать не обязательна. Нотариус всегда особо проверяет реквизиты договора перед удостоверением сделки. Тем более важно при государственной регистрации виза на договоре. Количество страниц в договоре для удобства тоже лучше указать и прошить.
  • Дополнительные соглашения к договору.

СТРУКТУРА ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

К вышесказанному необходимо добавить, что Договор купли-продажи квартиры также (дополнительно) должен содержать:

  • Наименование сторон договора. Указывается ФИО продавца и покупателя, пол, гражданство, семейное положение и дата рождения.
  • Документы устанавливающие личность сторон (паспорт,свидетельство о рождение, удостоверение беженца, паспорт моряка и др.)
  • Условия о стоимости (цене) и её оплате.
  • Характеристика продаваемого жилого помещения с описанием. В договор вписывается его точный адрес, инвентарный номер, этаж, количество этажей, число комнат, площадь.
  • Перечень правоустанавливающих документов для подтверждения права собственности продавца.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх