Переходит ли аренда по наследству?

В соответствии со ст. 1112 ГК РФ в состав наследства входят принадлежащие наследодателю на день смерти вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности.

Наследование прав и обязанностей арендатора по договору аренды как имущественных прав прямо предусмотрено статьей 617 ГК РФ, в соответствии с которой в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

При оформлении наследства на права и обязанности арендатора по договору аренды нотариусу обращает внимание на содержание договора аренды для того, чтобы установить, соответствует ли содержание этого договора нормам законодательства, не содержит ли он условий, запрещающих переход прав и обязанностей арендатора к наследникам.

В отсутствие положений, препятствующих оформлению наследства, нотариусом выдается свидетельство о праве на наследство в соответствии с нормами действующего законодательства.

Также как и при оформлении наследства на другое имущество, наследники должны предоставить документы, подтверждающие принадлежность наследодателю соответствующих прав и обязанностей по договору аренды. Указанный факт подтверждается договором аренды, содержащим все необходимые существенные условия договора, оформленным в письменной форме, зарегистрированным в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае, если он заключен на срок более года. Договор должен отвечать всем требованиям, предъявляемым к документам, на основании которых совершается нотариальное действие, в данном случае, выдача свидетельства о праве на наследство, т. е. если документ изложен более чем на 1 листе, листы должны быть прошиты, пронумерованы, опечатаны, должен содержать дату заключения, подписи сторон, не должен иметь подчисток, приписок, зачеркнутых слов и неоговоренных исправлений. В случае, если договор подлежал государственной регистрации, на нем должен стоять штамп о произведенной государственной регистрации договора.

В случае, если речь идет об аренде имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, нотариусу кроме договора аренды должен быть представлен документ, таковым может быть соответствующее постановление, о предоставлении в аренду земельного участка.

Одним из часто наследуемых объектов является земельный участок. Он может использоваться для сельскохозяйственных работ, садоводства, содержания и разведения животных, строительства, проживания и т.д. Существуют особенности наследования земли, подготовки пакета документов, требуемых для процедуры. Процесс выполняется не всегда просто, поэтому следует учесть некоторые нюансы принятия такого вида имущества в порядке наследования.

Как наследуется земельный участок?

Как и любая другая недвижимая и движимая собственность, земля переходит в порядке наследования по закону и завещанию.

Первый вариант означает, что на объект претендуют родственники ближайшей очередности согласно ГК РФ. Земля будет разделена на равные доли между всеми претендентами. В некоторых случаях она может полностью отойти одному из них, если он докажет, что участок является единственным местом проживания или способом заработка (на территории расположена мастерская, ферма, дом и т.д.).

При наследовании по завещанию объект может быть отдан в собственность одному претенденту, если такой пункт оговорен в тексте документа. Если завещатель указал круг наследников без деления на доли, имущество разделяется на равные части.

Однако если по завещанию имеется единственный претендент на землю, а также, если у завещателя имелись обязательные наследники, некоторая доля может отойти им. Обычно обязательная доля выделяется из незавещанной массы имущества; если же оно переходит в порядке наследования полностью, обязательная доля выделяется в ущерб наследникам по завещанию. Но есть возможность получить объект в единоличное пользование. В этом случае придется компенсировать остальным наследникам их доли в денежном выражении.

Для получения земли должны быть соблюдены следующие условия:

  • наследодатель являлся собственником объекта;
  • он обладал правом владения (аренды).

Если наследодатель являлся арендатором земли, то наследник получает не саму землю, а только права аренды, пока не закончится срок, на который наследодатель оформлял ее. Условия такого наследования:

  • аренда должна иметь срок действия;
  • договор аренды числится в реестре Федеральной Службы;
  • в договоре не указано, что он прекращает свое действие в случае смерти арендатора.

Земельные участки, которые были получены в бессрочное пользование, не могут быть переданы по наследству. В порядке наследования можно получить только постройки, располагающиеся на такой земле.

Визит к нотариусу для получения наследства

Законом установлен срок, в течение которого заинтересованное лицо должно вступить в права. Он равен 6 месяцам со дня, следующего за днем смерти наследодателя.

Если лицо не успело вступить в права в течение отведенного срока по причине болезни, командировки или судебных разбирательств, целесообразно обратиться в суд. При подтверждении причины пропуска периода времени суд восстановит срок.

Для открытия дела о наследовании необходимо обратиться к нотариусу по месту проживания наследодателя.

Если собственник умер вне территории РФ, дело открывается по месту расположения его имущества. Если части находятся в разных местах, ‒ там, где располагается самая ценная часть.

В нотариальной конторе необходимо будет предъявить следующие бумаги:

  • паспорт;
  • свидетельство о смерти наследодателя (оригинал);
  • справка о последнем месте жительства умершего;
  • копия завещания или документы, подтверждающие факт родства с умершим.

Для получения права на земельный участок требуются:

  • оценочный сертификат со стоимостью объекта;
  • договор купли/продажи, дарственная, мены и любой другой документ, подтверждающий право на объект;
  • справка об отсутствии долговых обязательств;
  • свидетельство о гос. регистрации права на объект (если оно имело место быть).

Оценка земли: как и зачем ее проводить?

Согласно Гражданскому кодексу РФ, при получении наследства претендент обязан уплатить госпошлину за часть имущества, которая переходит в собственность.

Размеры пошлины зависят от степени родства наследника и наследодателя:

  • родственники (1 и 2 очереди наследования) платят 0,3% от стоимости собственности (но не более 100 000 рублей);
  • остальные – по 0,6%, и не более миллиона рублей.

Соответственно, чем меньше стоимость объекта, тем меньшую пошлину придется оплатить.

Процедура оценки стоимости объекта проводится специальными компаниями-оценщиками. Срок составления сертификата – 2-3 рабочих дня. Стоимость оценки зависит от способа: с выездом или без. Оценка по документам (без выезда) будет стоить от 5-7 тысяч рублей. Если необходимо, чтобы оценщик приехал лично осмотреть объект, стоимость увеличится на 2-3 тысячи, в зависимости от места расположения земли.

После окончания процедуры наследнику на руки выдается документ с подробным описанием анализа стоимости земли: анализ рынка, подходов, дополнительная литература и прочие сведения. На документе должны стоять печати. Далее заинтересованное лицо направляется к нотариусу и получает свидетельство о праве на наследство после уплаты пошлины. В окончании процедуры оформления земля подлежит перерегистрации.

Проблемы и нюансы

Если наследование происходит по закону, необходимо подтвердить родство с наследодателем. Однако по некоторым причинам документы, устанавливающие родственную связь, не могут быть предоставлены нотариусу (утеря при пожаре, кража и т.д.). В этом случае их придется восстанавливать через органы ЗАГС, что займет определенное время. Если ЗАГС выдал письменный отказ, обращайтесь в суд.

Некоторые наследники признаются недостойными (через суд). В этом случае они лишаются права на получение какого-либо имущества от данного наследодателя.

Завещание может быть оспорено в суде, если другие участники процесса решат, что их доля урезана или если завещатель был неадекватен в момент написания последней воли.
Если наследник, претендующий на земельный участок, является гражданином другой страны, он будет лишен права на получение выдела, использующегося для сельскохозяйственных нужд.

Межевание

Процедура межевания производится, если участок разделен на доли. Для проведения фактического разделения на части вызывается бригада геодезистов. По окончании работ они выдают соответствующие документы наследникам.

Если при межевании часть участка получилась меньше указанного в документах, целесообразно обращаться в кадастровую службу. Специалисты измерят территорию со всеми поправками и поможет урегулировать этот вопрос.

Наследование земельного участка, как и любой недвижимости ‒ долгий и трудоемкий процесс. При возникновении вопросов и спорных ситуаций следует обращаться к опытным юристам. Это поможет избежать проблем при оформлении и сократить расходы, а также время и нервы.

<Письмо> Росреестра от 20.02.2018 N 14-01778-ГЕ/18 «О направлении копии письма»

Сообщается, в частности, что условия договора аренды недвижимого имущества могут предусматривать ограничения в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора в случае смерти последнего, в силу которых такой договор прекращается со дня смерти арендатора. В отсутствие указанных ограничений права по договору аренды недвижимого имущества переходят к его наследнику.

В связи с этим, если договором аренды не предусмотрено ограничений в части перехода прав по данному договору к наследникам арендатора, совершение действий по внесению соответствующих изменений в договор аренды не является обязательным, поскольку наследник арендатора земельного участка становится арендатором указанного имущества со дня открытия наследства в силу закона.

Наличие права аренды в отношении испрашиваемого в собственность земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не препятствует осуществлению исключительного права на приобретение земельных участков в собственность гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках, если арендатор по договору и обладатель указанного исключительного права совпадают в одном лице.

Одновременно с представлением документов, включая свидетельство о праве на наследство, на государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на основании договора купли-продажи, может быть представлено заявление о государственной регистрации прекращения аренды, если условия соответствующего договора не предусматривают ограничения перехода права аренды к наследникам арендатора. При этом основанием для погашения в ЕГРН записи об аренде, если отсутствуют основания для отказа в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи будут являться статья 413 ГК РФ и договор купли-продажи указанного земельного участка либо условия договора аренды, из которых следует, что такой договор прекращается в связи со смертью арендатора.

В октябре 2016 года предприятие заключило с физлицом на год договор аренды нежилого помещения. Месяц назад арендодатель умер. Как быть предприятию? Остается ли действующим заключенный договор? Если да, то кому уплачивать арендную плату (ранее арендодатель получал последнюю в кассе предприятия)? Можно ли каким-то образом продлить действие договора до истечения 6-ти месяцев со дня смерти арендодателя?

ОТВЕТ: Сразу заметим, что по общему правилу смерть арендодателя не является основанием для прекращения договора аренды, и если в тексте соглашения не обусловлено иное, предприятие имеет право продолжать пользоваться помещением. Данный вывод основывается на положениях ч. 1 ст. 770 Гражданского кодекса Украины (далее — ГКУ), согласно которой в случае смены собственника вещи, переданной в наем, к новому собственнику вещи переходят права и обязанности арендодателя.

Теперь поговорим об арендных платежах. Прежде всего отметим: хотя в соответствии с ч. 5 ст. 1268 ГКУ наследство и принадлежит владельцу с момента его открытия , однако до истечения 6-ти месяцев со дня смерти наследодателя (ч. 1 ст. 1270 ГКУ) неизвестно наверняка, кто именно станет владельцем нежилого помещения, которое арендует предприятие. Так, даже при наличии завещания, в котором четко определен наследник того или иного имущества, не стоит забывать о праве малолетних, несовершеннолетних, совершеннолетних нетрудоспособных детей наследодателя, нетрудоспособных вдовы (вдовца) и нетрудоспособных родителей на обязательную долю в наследстве, которое существует независимо от содержания завещания.

Временем открытия наследства является день смерти лица или день, с которого оно объявляется умершим (ч. 2 ст. 1220 ГКУ).

Таким образом, у арендатора имущества, владелец которого умер, есть 2 варианта.

Первый — только начислять арендную плату, фактически уплатив ее по истечении срока для принятия наследства (когда будет известен новый владелец имущества, находящегося в аренде).

Второй — внести арендную плату в депозит нотариуса, нотариальной конторы (ст. 537 ГКУ). Так, хотя смерть кредитора и не указана в ч. 1 ст. 537 ГКУ в качестве основания для выполнения обязательства таким способом, однако о возможности внесения в депозит нотариуса арендных платежей в случае смерти арендодателя речь идет в письме Минюста от 12.03.2012 г. № 113-0-2-12/13.1.

В случае если арендатор решит прибегнуть к первому варианту — придется кстати письмо ГФСУ от 07.09.2015 г. № 19077/6/99-99-17-02-01-15. В последнем контролеры разъяснили: в случае если налоговым агентом (арендатором) после смерти физического лица (арендодателя) по договору аренды продолжается начисление арендной платы, то налоговый агент не отражает сведения о начисленных суммах арендной платы в налоговом расчете формы № 1ДФ, поскольку отсутствует субъект, в пользу которого проводится данное начисление.

Вместе с тем в налоговом расчете формы № 1ДФ отражается арендная плата по договору аренды, начисленной налоговым агентом — арендатором в пользу наследников, в том налоговом периоде, в котором данная сумма фактически будет выплачена, с соответствующим налогообложением и указанием суммы НДФЛ, удержанного (перечисленного) в соответствующий бюджет. В то же время советуем ознакомиться с комментарием редакции к указанному письму: см. материал «Умер арендодатель: кому выплачивать арендную плату и как ее отразить в форме № 1ДФ» газеты № 183/2015.

Правда, учтите: может так случиться, что наследников будет двое и больше. В таком случае арендатору придется распределять начисленную арендную плату пропорционально долям в наследстве и, соответственно, подавать несколько форм № 1ДФ.

Если выбор падет на второй вариант, ответственным за непосредственную выплату (передачу) денежных сумм умершего арендодателя его наследникам будет нотариус. В то же время именно он будет подавать форму № 1ДФ, отражая в ней соответствующие суммы под признаками дохода «113», «114» или «115» — в зависимости от степени родства.

Стоит отметить, что внесение лицом денежных сумм в депозит нотариуса проводится любым путем внесения перевода наличных через банки или безналичным перечислением сумм со счета лица на отдельный текущий счет частного нотариуса. Для хранения денежных сумм, принятых в депозит государственными нотариальными конторами, в органах государственного казначейства открываются соответствующие счета для учета депозитных сумм (пп. 2.1 п. 2 гл. 21 р. II Порядка совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утвержденного приказом Министерства юстиции Украины от 22.02 .2012 г. № 296/5, далее — Порядок № 296).

Как видите, данный вариант является очень удобным. Конечно, услуга нотариуса не бесплатная (п. 4 гл. 21 р. II Порядка № 296). Однако плата за принятие в депозит нотариуса денежных сумм невысокая: скажем, в случае обращения к государственному нотариусу придется уплатить всего лишь 0,03 необлагаемого минимума доходов граждан (пп. «c» п. 3 ст. 3 Декрета КМУ «О государственной пошлине» от 21.01.1993 г. № 7-93).

Итак, осталось выяснить последний вопрос: может ли предприятие продолжать пользоваться арендованным помещением в ситуации, если действующий договор аренды истек, а новый заключать фактически не с кем — новый владелец еще неизвестен (поскольку на момент истечения срока действия договора не прошло 6-ти месяцев со дня открытия наследства)? Ответ утвердительный — может.

Однако есть нюанс. В частности, согласно ст. 764 ГКУ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора аренды, то при отсутствии возражений арендодателя договор считается возобновленным на срок, ранее установленный договором.

С одной стороны, данная норма является своеобразной «лазейкой», которая позволяет предприятию продолжать арендовать помещения.

А вот с другой — важно понимать, что возражения от арендодателя в нашем случае будут отсутствовать объективно, поскольку арендодатель, с которым заключался договор, умер, а нового владельца нет. Поэтому не исключено, что когда он (новый владелец) будет известен и пожелает распорядиться нежилым помещением другим образом, суд примет его сторону, и договор будет расторгнут.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх