Перепланировка нежилых помещений правовые акты

Согласование перепланировки помещений в нежилом отдельно стоящем здании

После отмены в 2011 году Постановления Правительства Москвы № 621-ПП от 16.08.2005, которое регламентировало согласование перепланировки помещений нежилого фонда (к нежилому фонду относятся все здания, в которых нет ни одной квартиры), согласовать такую перепланировку стало значительно проще. На данный момент согласование перепланировки нежилых помещений регламентируется Градостроительным кодексом РФ и Градостроительным кодексом Москвы.

Но все-таки есть несколько «подводных камней» при согласовании перепланировки помещений нежилого фонда. Итак:

  1. Прежде, чем затеять перепланировку помещений, необходимо убедиться, что все Ваши замыслы попадают именно под определение «перепланировка», а не являются реконструкцией. Определение реконструкции дано в ст. 1 Градостроительного кодекса РФ. Проще говоря, нельзя ничего надстраивать, пристраивать, перестраивать, устраивать антресольные этажи и т.д. А изменение площади помещения может произойти только за счет монтажа или демонтаж внутренних стен и перегородок. Только в этом случае это перепланировка.

! Перечень работ, которые не попадают под определение реконструкции, дан в Постановлении Правительства Москвы № 432-ПП от 27.08.2012 «О перечне случаев, при которых получение разрешения на строительство не требуется»

  1. При перепланировке помещений нельзя нарушать прочностные характеристики здания, т.е. бездумно сносить или уменьшать несущие конструкции и т.д. Такую перепланировку согласовать невозможно, да это и просто опасно.
  2. Если при ремонтно-строительных работах Вы затрагиваете фасад здания, необходимо согласовать реконструктивные работы по фасаду здания (не путать с реконструкцией). Данный вид работ согласовывает Москомархитектура. Для этого разрабатывается специальный проект.

Порядок согласование перепланировки помещений нежилого фонда:

  1. Разработка Технического заключения по результатам обследования здания (помещения).
  2. Разработка всех необходимых разделов проекта перепланировки.
  3. При наличии реконструктивных работ по фасаду разработка специального проекта и согласование его в Москомархитектуре.

! Всю проектную документацию, включая Техническое заключения и все разделы проекта, имеет право изготавливать только организация, имеющая допуски к данным видам работ.

  1. Далее идут сами ремонтно-строительные работы (если они еще не проводились).
  2. Заказ обследования техниками БТИ Вашего Объекта после произведенной перепланировки с выдачей Поэтажного плана и экспликации в, так называемых, «черных линиях».

На этом согласование перепланировки помещений нежилого фонда можно считать законченным.

Проект перепланировки нежилого помещения

Организация переустройства и/или перепланировки жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах проходит согласно нормативному регламенту, установленному Жилищным Законодательством. В частности в соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия», ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения», и МГСН 3.01-01 «Жилые здания», а также ряд других.

Существует несколько вариантов перепланировки в нежилых помещениях:

  1. Перепланировка нежилого помещения в жилом доме.
  2. Перепланировка отдельно стоящего нежилого помещения.

Как было сказано выше, согласование перепланировки нежилых помещений в Москве регламентируется несколькими нормативными постановлениями. В частности, ныне действует отдельное положение для нежилых помещений в жилых домах и отдельное для помещений в нежилых зданиях. При этом общий принцип безопасности проводимой перепланировки должен соблюдаться для любых помещений.

Каждый вариант в зависимости от сложности проектных решений и объема производимых работ подразумевает различные этапы согласования. Практически в любом случае для согласования (уже выполненной или только планируемой перепланировки) собственнику потребуется стандартный пакет документов.

В частности:

  • Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности/ договор аренды);
  • Поэтажный план с экспликацией (технический паспорт нежилого помещения);
  • Выписка из технического паспорта по форме 1А;
  • Справка БТИ о состоянии здания (по форме 5);
  • Техническое заключение, оформленное проектной организацией с допуском СРО и проект перепланировки;
  • Заявление в установленной форме.

Также может понадобиться:

  • Техническое заключение от автора проекта дома о согласовании проекта перепланировки (при затрагивании несущих стен);
  • Согласование с ГУП ГлавАПУ;
  • Согласие 73% жильцов дома (для жилого здания при затрагивании общедомового имущества);
  • Согласование с Роспотребнадзором (при обустройстве муниципальной территории).

Примеры поэтажных планов нежилых помещений:

Если говорить о проекте перепланировки нежилого помещения как о документе, то он должен включать в себя следующие разделы: пояснительную записку, планы помещений до и после перепланировки, экспликацию помещений, аксонометрические схемы холодного\горячего водоснабжения и канализации, а также схемы звуко- и гидроизоляции если таковые устраивались.

Составление проекта при проведении перепланировки нежилого помещения обязательно не только при затрагивании несущих стен или элементов конструкции, участвующих в перераспределении нагрузки; устройстве и демонтаже лестниц; изменении конструкции полов; устройстве санузлов; изменении формы наружных оконных/дверных проемов, установке кондиционеров с затрагиванием фасада, и др. согласно ПП№ 508.

В отдельных случаях разработанный проект перепланировки и переустройства нежилого помещения потребует дополнительного согласования с уполномоченными организациями, список которых определяется в зависимости от сложности вносимых изменений в первоначальную конфигурацию помещения.

В частности может потребоваться согласование с Санэипидемстанцией, Управлением государственной противопожарной службы, эксплуатирующей организацией, Архитектурно-планировочным управлением, Мосгосэкспертизой и др. по требованию Мосжилинспекции.

Пример согласованной перепланировки нежилого помещения в жилом доме.

Перед нами объект, состоящий из четырех кабинетов и вспомогательных помещений, которые представлены двумя санузлами. Этот пример примечателен тем, что объединяются два нежилых помещения, с устройством проемов в несущих стенах. Помимо этого, была замоноличен второй вход в объединенное помещение и демонтирован санузел, включая все сантехоборудование. Устройство проемов в несущих стенах потребовало усиления металлоконструкциями, так как объект расположен на первом этаже.

Проект перепланировки нежилого помещения, фото:

В случае если вы планируете перепланировку в нежилом помещении или хотите чтобы согласованием проекта перепланировки нежилого помещения вместо вас занялись профессионалы, то вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. У нас есть все необходимые допуски СРО и большой опыт в работе с контролирующими учреждениями, что станет гарантией своевременного и однозначного согласования вашей перепланировки. Звоните.

Согласование перепланировки нежилых помещений

Перепланировка нежилого помещения в большинстве случаев является важной составляющей ведения предпринимательской деятельности. Главная цель перепланировки – улучшение качества и условий эксплуатации нежилого помещения с изменением его функционального использования. Выполнение перепланировки или переустройства необходимо для достижения в помещении параметров, соответствующих не только профилю и функциональным требованиям организации, но и нормам законодательства РФ.

Если помещение относится к многоквартирному дому, изначально необходимо выполнить перевод жилого помещения в нежилой фонд.

Изменение конфигураций нежилого помещения предполагает два варианта перепланировки:

  • в отдельно стоящем нежилом здании — с обязательным согласованием в БТИ;
  • на первом этаже многоквартирного жилого дома – согласуется в жилищной инспекции, необходимо наличие письменного согласия всех жильцов.

Кроме того, перепланировка нежилых помещений может быть:

  • с сохранением имеющихся коммуникаций и функционального назначения помещения;
  • со множественными изменениями и полным профилированием помещения под потребности, необходимые для ведения бизнеса.

Перепланировка нежилых помещений включает в себя: изменения (уменьшение или увеличение) площади комнатного пространства, изменение расположения функциональных помещений, демонтаж или врезание дополнительных оконных/дверных проемов, снос внутренних помещений, зафиксированных в техническом паспорте, обустройство дополнительного пространства в целях расширения помещений целевого назначения. Официальное узаконивание перепланировки нежилых помещений потребуется в случаях:

  1. возведения дополнительных стен/перегородок, существенно увеличивающих весовую нагрузку на несущие элементы конструкции;
  2. переустройство либо изменение места расположения внутри помещения санитарных зон (ванная, санузел);
  3. перенос и оборудование вспомогательных элементов (лоджий, балконов, окон, лестничных пролетов), а также изменение их формы и цвета;
  4. остекление лоджий и балконов;
  5. изменение размеров оконных/дверных проемов либо их устройство в несущих конструкциях или межквартирных перегородках;
  6. устройство дополнительного оборудования, эксплуатация которого не только влечет за собой увеличение водо- или электропотребления, но и требует дополнительной инженерно-коммуникационных сетей (ванная, душевая кабина, электроплита и другое) ;
  7. изменение конструкции пола, вследствие которого значительно увеличивается нагрузка на несущие элементы конструкции (стяжка пола, замена полового покрытия);
  8. ликвидация либо переустройство лестничных пролетов и тамбуров;
  9. монтаж рольставней, антенн, внешнего блока системы кондиционирования;
  10. ликвидация либо устройство оконных/дверных проемов в стенах, выходящих на улицу с сохранением неизменными конструкций, отделяющих холодные помещения.

Необходимо отметить, что если перепланировке подвергается отдельное нежилое здание или сооружение, то в этом случае применяется законодательство о градостроительной деятельности в части согласования реконструкции объектов капитального строительства.

Согласование и разрешение на перепланировку нежилого помещения

Ни в одном помещении, выбранным для ведения любого вида предпринимательской деятельности, нельзя осуществить перепланировку или переустройство без получения на то соответствующего разрешения в государственных структурах. На федеральном уровне в Жилищном кодексе РФ порядок согласования перепланировки нежилых помещений не прописан. Поэтому конкретный порядок согласования устанавливается на региональном и местном уровне, но в основных чертах процедура является идентичной. О не и будет сказано ниже более подробно.

Разрешение на перепланировку выдается на основании проектной документации по планируемым работам, разработанной специалистами организации, имеющей допуск СРО к обследованию помещения, в частности, расположение несущих конструкций, коммуникационных и инженерных сетей (систем водоснабжения, канализации, кондиционирования и другое), возможность внесения изменений в первоначальный строительный проект. Для того, чтобы получить разрешение на согласование перепланировки нежилого помещения необходим следующий пакет документов:

  • заявление от имени заказчика;
  • копии документов, подтверждающих право собственности на объект недвижимости, заверенные у нотариуса;
  • нотариально заверенные копии учредительных документов юридического лица;
  • письменное согласие на перепланировку нежилого помещения от управляющего зданием (либо эксплуатационной компании); в свою очередь, управляющий зданием должен проинформировать владельцев/арендаторов смежных помещений о возможной перепланировке помещения, составить акты технического осмотра смежных помещений для возможности посещения контролирующими органами с целью проверки ведения ремонтно-строительных работ;
  • документы, выданные в Бюро технической инвентаризации (БТИ), срок действия которых должен составлять не более 12 месяцев с момента выдачи (планы этажей, выписка из техпаспорта и копия технического паспорта);
  • проект перепланировки нежилого помещения и договор на авторский надзор за выполнением работ (необходимо предоставлять в случае изменения положений несущих конструкций, инженерных коммуникаций, внесение архитектурных изменений в облик здания и т.д.);
  • разрешающие документы на возможность использовать помещение по другому целевому назначению – необходимы, если планируется изменить функциональное назначение (к примеру, использовать торговую площадь под танцевальный зал); документы должны быть составлены в соответствии с санитарными и строительными нормами;
  • договор страхования гражданской ответственности, предусматривающий ответственность за нанесение вреда имуществу, жизни и здоровью других людей, возникновение которого возможно вследствие проведения работ по перепланировке.

Срок рассмотрения заявления на получение разрешения о перепланировке помещения в нежилом здании или жилом многоквартирном доме составляет 30 рабочих дней. Разрешение выдается после согласования с органами надзора.

Основные этапы согласования перепланировки нежилого помещения:

  1. Получение документов в Бюро технической инвентаризации (экспликация, поэтажный план, формы 5 и 1-а).
  2. Разработка проекта перепланировки помещения в специализированной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование в государственных инстанциях.
  4. Предоставление согласованных документов в городскую жилищную инспекцию.
  5. Получение в соответствующих органах разрешения на проведение работ по перепланировке.
  6. Непосредственное выполнение ремонтных и отделочных работ по перепланировке нежилого помещения.
  7. Прием выполненных работ и подписание акта о завершении переустройства.
  8. Предоставление акта в БТИ, внесение изменений в кадастровый паспорт и получение новых документов с учетом перепланировки.
  9. Внесение выполненных изменений в государственное свидетельство о праве собственности.

Акт перепланировки нежилого помещения

Завершающим этапом перепланировки нежилого помещения является подписание акта о проведенных работах по переустройству. Приемка помещения и подписание акта о завершении работ по перепланировке нежилого помещения производится в присутствии:

  • владельца помещения (собственника, арендатора или субарендатора, иного уполномоченного лица при наличии нотариальной доверенности);
  • балансодержателя здания, в котором находится перепланированное нежилое помещение (УК, ТСЖ и другие);
  • представителей проектной организации, которая осуществила разработку проекта по перепланировке нежилого помещения;
  • представителей организации, отвечающей за эксплуатацию и тех.состояние здания;
  • представителей службы пожнадзора;
  • представителей строительной организации, которая выполняла работы по перепланировке и переустройству.

В ходе приемки завершенных работ по перепланировке нежилого помещения приглашенные лица осуществляют проверку:

  • соответствие проведенных работ представленному на согласование проекту и полученному разрешению;
  • наличие доступа к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • наличие, а также, правильность оформления актов на проведение скрытых работ;
  • наличие и ведение журнала производства ремонтных работ по перепланировке.

Акт перепланировки нежилого помещения подписывается в трех экземплярах: один остается у собственника, второй передается представителям жилищной инспекции для направления в БТИ, третий экземпляр остается на хранение в архиве жилищной инспекции.

Перепланировка нежилых помещений без согласования в соответствующих органах

Согласования и разрешения на перепланировку помещения, как в нежилом здании, так и в многоквартирном доме не потребуется в случаях, если:

  • внутри помещения будет проведена лишь косметическая отделка с покраской стен, оклеиванием обоев, оштукатуриванием стен и другое;
  • планируется проведение замены санитарно-технического оборудования на аналогичное по размерам, без изменения места расположения;
  • планируется проведение работ по установке/демонтажу встроенных элементов мебели, не обозначенных в технической документации помещения.

Жилищный кодекс РФ предполагает узаконивание значительной перепланировки помещений, выполненной без согласования в соответствующих органах, через судебные органы. В этом случае владельцу помещения придется постараться доказать, что проект перепланировки не создает угрозы жизни и здоровью граждан, и не нарушает их прав и законных интересов. Также стоит учесть, что незаконная перепланировка помещения жилого или нежилого, исключает возможность свободного распоряжения данным имуществом, то есть, такое помещение нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога с целью получения кредитного займа в банке. Чтобы реализовать свое право владения объектом недвижимости, придется вернуть его вид к первоначальному проекту. Пристальное внимание уделяется государственными органами исполнительной власти к юридическим лицам, в отношении которых за незаконную перепланировку помещений составляются протоколы и выносятся существенные штрафные санкции.

Что это такое

Статья Жилищного Кодекса РФ под перепланировкой понимает любое изменение конфигурации помещения, т.е. преобразование внутреннего пространства. При этом предполагается, что общая площадь помещения остается неизменной.

Работы по перепланировке нежилого помещения заключаются в улучшении его эксплуатационных свойств. При этом функциональное назначение помещения должно сохраниться.

Наиболее часто встречающиеся ремонтные работы заключаются в:

  • объединении нескольких комнат в одно большое помещение, особенно если под нежилое выкупается квартира на первом этаже;
  • перенос и изменение оконных и дверных проемов;
  • установление новых внутренних перегородок или демонтаж имеющихся.

Все эти изменения требуют узаконивания.

Уведомление органов власти не требуются, если производимые изменения незначительны:

  • косметическая отделка помещения;
  • монтаж и демонтаж встраиваемой мебели;
  • замена устаревших коммуникаций на аналогичные новые.

Следует особо подчеркнуть, что при проведении работ санитарные, строительные и пожарные нормы должны быть соблюдены.

Если классифицировать нежилые помещения по сложности согласования, необходимо отметить, что наиболее трудоемкой будет работа с перепланировкой помещений, предназначенных для открытия медицинских учреждений.

Порядок согласования перепланировки нежилого помещения

Порядок согласования будет немного различаться, если нежилое помещение находится в нежилом здании, например, девелоперском центре, или в многоквартирном доме. Рассмотрим далее особенность действий в каждом случае подробнее.

В нежилом здании

В нежилом здании провести перепланировку намного проще, так как нет необходимости согласовывать ее с соседями. Если производимые изменения не затрагивают несущие части здания разрешение на реконструкцию получать не надо. Можно сразу, на основании ремонта обратиться к кадастровому инженеру и заказать технический план, с которым идти в кадастровую палату и Росреестр для внесения изменения в паспорт помещения.

В ином случае требуется разрешение соответствующих органов (департамент архитектуры, жилищный отдел местной администрации). Разрешение на переустройство нежилого помещения может быть выдано на основании разработанной проектной документации специализированной организации – члена СРО проектировщиков.

Услуга эта платная и ее стоимость может составить 15 -20 000 руб. На основании проекта изменений составляется техническое заключение на перепланировку нежилого помещения. В техническом заключении должен быть вывод о соответствии всех изменений строительным нормам без нарушения безопасности людей.

В жилом здании

Если помещение относится к многоквартирному дому приобретая помещение под нужды бизнеса следует в первую очередь выяснить осуществлен ли перевод помещения в нежилой фонд или нет. Как правило, подобные помещения располагаются на первом этаже многоэтажного здания с выходом на «красную» линию.

Для того, чтобы узаконить перепланировку следует получить согласие жильцов смежных квартир, чьи интересы могут быть затронуты. Необходимо получить согласие в письменном виде! Только после этого можно, собрав соответствующие документы обращаться в территориальную жилищную инспекцию.

Процедура согласования перепланировки в нежилом помещении складывается из нескольких основных этапов:

  1. Обращение в Бюро технической инвентаризации (БТИ) с целью получения документов (поэтажного плана, экспликации, формы 5 и 1а).
  2. Заказ проекта перепланировки в проектной организации, имеющей соответствующее разрешение.
  3. Согласование изменений в государственных инстанциях: межведомственной комиссии при администрации района (МВК), центре гигиены и эпидемиологии (СЭС), государственном пожарном надзоре (ОГПН), комитете по градостроительству и архитектуре города и, если, здание историческое – в комитете по охране памятников архитектуры.
  4. Все документы подаются на рассмотрение в территориальную жилищную инспекцию, где в течение 45 дней происходит рассмотрение заявления. В случае предоставления неполного пакета документов обращение может быть отправлено заявителю до устранения замечаний комиссии.
  5. После рассмотрения инспекцией обращения и вынесения положительного решения по вопросу перепланировки нежилого помещения можно приступать непосредственно к проведению ремонтно-отделочных работ.
  6. По завершении ремонта и его приемки у строительной организации необходимо приглашение техника для составления акта осмотра и выявления соответствия произведенных изменений составленному проекту перепланировки.
  7. Заключительной этап процесса заключается в предоставлении информации в БТИ с целью внесения изменений в кадастровый паспорт и получения новых документов, в которых все сведения о перепланировке будут отражены.

Необходимые документы

Для того, чтобы не возникало необходимости обращаться в жилищную инспекцию несколько раз следует изначально предоставить максимально полный пакет документов, позволяющий государственному органу принять быстрое решение.

Документы, которые могут потребоваться для рассмотрения:

  • заполненное заявление установленного образца, в котором следует отразить всю полноту информации по предполагаемой перепланировке: нахождение объекта, его технические характеристики, объем предполагаемых изменений и контактные данные заявителя;
  • документы, подтверждающие личность собственника нежилого помещения. Если речь идет о юридическом лице – свидетельство о регистрации, ИНН и ОГРН, копия Устава;
  • правоустанавливающие на недвижимость документы (государственное свидетельство о праве собственности). Отметим, что ремонт может проводиться не только собственником помещения, но и арендатором при наличии разрешения и доверенности от владельца, заверенной нотариально. Если такого разрешения нет владелец помещения может в одностороннем порядке расторгнуть договор аренды и потребовать восстановление первоначального вида нежилого помещения;
  • проектная документация, выполненная членом СРО и техническое заключение на основании экспертной оценки, выводы которого будут носить положительный характер;
  • согласования со всеми необходимыми государственным органами (СЭС, пожарным надзором. Комитетом по архитектуре и т.д.).
  • имеющийся технический паспорт помещения.

Разработка проекта

Проект будущей перепланировки можно заказать в коммерческой организации, имеющим допуск СРО в проектной сфере либо у автора дома – юридической организации, выполнившей все необходимые расчеты по строительству здания.

Разница будет заключаться лишь в сроках и стоимости выполнения заказа. Разработка проекта проводится на основании предварительного инженерного обследования, позволяющего выявить степень безопасности планируемых изменений и его соответствие санитарным и строительным нормам. Специалисты рассчитывают степень воздействия и нагрузки на несущие стены при произведенной перепланировке и составляют заключение об их допустимости.

Для разработки проекта организация запросит у собственника нежилого помещения следующие документы:

  • поэтажный план с экспликацией полов;
  • выписка из технического паспорта по форме 1а и справку о состояния здания по форме N5;
  • документы, подтверждающие право собственности владельца.

Полученный проект будет включать в себя:

  • общую характеристику здания, в котором находится объект перепланировки. Здесь же рассматриваются результаты обследования наружных внутренних стен, столбов и внутренних перегородок;
  • архитектурно-строительные решения (планируемые мероприятия по реконструкции помещения);
  • инженерное оборудование;
  • выводы и рекомендации, которые должны носить положительный характер. Если планируемые изменения несут за собой определенные риски экспертная организация не будет брать ответственность и давать утвердительное заключение.

Ответственность и штрафы за незаконные изменения

Законом предусмотрена административная ответственность за самовольную перепланировку. Нарушения рано или поздно выявляются при плановых или неплановых проверках либо жалобах соседей, поэтому долго скрывать факт переустройства не получится.

Именно поэтому лучший выход в этой ситуации – попробовать узаконить уже совершенную перепланировку. Сделать это вполне реально, хотя может обойтись дороже на 50-70 000руб. чем при стандартной процедуре согласования.

Что касается штрафов, предусмотренных кодексом об административных правонарушениях (ст. 7.21. КоАП) для физических лиц она составляет 1000- 2500 руб. (10-25 МРОТ), для юридических лиц в разы дороже – сумма штрафа начинается от 350 000 руб. и может достигать 1 млн. руб.

Помимо самого штрафа необходимо будет восстановить первоначальный вид помещения в том случае, если произведенная перепланировка не может подлежать узаконению из-за нарушения строительных норм. В некоторых случаях возможны длительные судебные разбирательства. Надзорные органы вправе накладывать штрафные санкции по нескольку раз, если собственник помещения будет игнорировать предписания властей.

Именно поэтому так важно внимательно подходить к решению проблемы согласования перепланировки нежилого помещения с контролирующими органами. Это позволит избежать крупных неприятностей и больших финансовых расходов.

Узаконивание через судебные органы возможно в том случае, если владелец помещения сможет предоставить соответствующие доказательства о том, что проект перепланировки не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также не нарушает их законных интересов.

Незаконная перепланировка ограничивает возможность собственника свободно распоряжаться имуществом, так как возникают серьезные проблемы при его продаже или залоге с целью получения кредитного займа в банковском учреждении.

Таким образом, рассмотрев особенности перепланировки нежилого помещения отметим, что необходимость подобных изменений встречается часто. Если нет возможности обойтись без ремонта следует внимательно изучить законодательство, касающееся этого вопроса и все этапы осуществления перепланировки. Стоит понимать, что проведение перепланировки – это сложный и трудоемкий процесс, который лучше доверить специалистам.

Про перепланировку санузла в хрущевке читайте в статье: перепланировка хрущевки.

Что такое незаконная перепланировка нежилого помещения, .

Перепланировка офиса в жилом доме .

Записи созданы 4415

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх