Перепланировка в нежилом здании

Главные детали

Действующее законодательство устанавливает достаточно большой перечень правил и ограничений, касающихся проведения перепланировки нежилых помещений, и поэтому важно знать и учитывать их все в процессе проведения ремонтных работ.

Рассмотрение понятия

Если собственник нежилого помещения принял решение, к примеру, вместо салона красоты открыть пекарню или какой-нибудь продуктовый магазин, ему потребуется проведение масштабной перепланировки, так как функциональное назначение помещений существенно изменится.

Функционал объекта должен полностью соответствовать поставленным перед ним бизнес-задачам, то есть иметь определенные параметры, которые требуются для полноценного ведения коммерческой деятельности юридическим лицом, но эти характеристики должны соответствовать не только целям самого бизнесмена, но еще и действующим положениям законодательства.

На сегодняшний день предусматривается два различных варианта оформления перепланировки. Первый не подразумевает изменение функционального назначения комнат, когда собственник просто хочет улучшить характеристики принадлежащего ему помещения путем расширения их площади, создания более комфортных условий для работы персонала и другими способами, в то время как второй вариант уже предусматривает полное перепрофилирование объекта с затрагиванием инженерных сетей и различных несущих конструкций.

Соответственно, последний вариант оформления перепланировки для собственника является более затруднительным, потому что предварительно ему нужно будет получить соответствующее разрешение сразу в нескольких государственных органах, а также согласовать довольно масштабный технический проект.

Сама по себе перепланировка включает в себя следующий перечень работ:

  • увеличение площади комнат посредством демонтажа перегородок или установки новых ненесущих конструкций;
  • обустройство оконных и дверных проемов посредством ликвидации старых рам, а также пробивкой входной двери в несущих и ненесущих стенах;
  • внесение корректировок в расположение функциональных помещений;
  • обустройство складских помещений и торговых залов посредством использования технических помещений и других объектов.

Все указанные работы осуществляются только после предварительного получения разрешения от контрольных органов, так как в некоторых ситуациях адаптация нежилых помещений под какие-либо нужды бизнеса может иметь потенциальную опасность, особенно если указанное помещение находится на первом этаже.

Разрешение на проведение перепланировки представляет собой ключевой документ, предоставляющий собственнику право на проведение ремонтных работ, а также подтверждающий законность их проведения, и никакие бизнес-объекты не могут законно ремонтироваться при отсутствии этого документа.

Если собственник решится на проведение строительно-ремонтных работ, не согласовывая их проведение с контрольным органами, это может обернуться для него достаточно крупными штрафными санкциями, а также уголовным разбирательством или даже лишением права собственности на указанный объект.

Для получения разрешения нужно:

  • разработать эскиз или проект;
  • получить техническое заключение, подтверждающее возможность проведения перепланировки;
  • собрать все необходимые документы;
  • провести процедуру в полном соответствии с действующим законодательством.

Здесь важно учитывать то, где именно находится нежилой объект – в отдельном здании или же в крупном жилом доме.

Отличия реконструкции и перепланировки в том, что при перепланировке нельзя совершать никаких работ с несущей конструкцией, в отличие от реконструкции.

Смотрите все нюансы закона о перепланировке.

Законодательная сторона

Вопросы, связанные с оформлением перепланировки нежилой недвижимости, регулируются следующими правовыми актами:

Глава 4 Жилищного кодекса Регулируются правила переустройства и перепланировки жилого помещения.
СНиП 31-06-2009 В соответствии с которым проводится перепланировка общественных зданий.
Статья 27 Жилищного кодекса Указывается перечень норм, на основании которых жилищная инспекция может вынести отказ в согласовании перепланировки или переустройства.

Статья 27. Отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения

Статья 7.21 Кодекса об административных правонарушениях Устанавливает перечень возможных нарушений правил использования жилых помещений и соответствующую ответственность.

Статья 7.21. Нарушение правил пользования жилыми помещениями

Статья 29 Жилищного кодекса Прописаны последствия самовольной перепланировки или переустройства.

Статья 29. Последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения

Виды и отличия проектов

Перепланировка представляет собой понятие, которое четко регулируется жилищным законодательством, и называются ей все ремонтные работы, связанные с изменением конфигурации помещения, внесением корректировок в его общую площадь, а также расположение мелких помещений, которые являются элементами общего. Помимо этого, данное понятие также предусматривает ликвидацию мелких помещений посредством их объединения в одно, имеющее большие размеры и площадь.

Все работы, связанные с изменением дверных или оконных проемов, включая их расширение или заделку, включены в понятие перепланировки. Ключевой целью данной операции является улучшение общего качества помещения для его дальнейшей эксплуатации.

Ключевым условием, которое позволяет сотрудникам БТИ относить внесенные корректировки к данному понятию, является то, что вне зависимости от того, какие корректировки были внесены в площади различных помещений или их параметры, несущие конструкции не должны затрагиваться, а помимо этого, должны также полностью сохраняться параметры всех используемых схем коммуникаций.

Ключевым отличием, которое позволяет отличить перепланировку от реконструкции, является степень изменения общей площади помещения. В преимущественном большинстве случаев это осуществляется посредством расширения внешних границ, а также отдельных параметров помещения.

Внешние границы изменяются посредством расширения помещений или пристройки входных тамбуров с дверьми. Помимо этого, еще одним ключевым отличием является то, что реконструкция предусматривает возможность проведения ремонтных или строительных работ, которые затрагивают несущие конструкции.

Образец заявления на перепланировку нежилого помещения:

Обзор акта переустройства

Конечным этапом оформления перепланировки нежилых помещений является составление акта о реализованных ремонтных работах.

Приемка помещения, а также подписание этого документа осуществляется при условии обязательного присутствия:

  • собственника помещения;
  • балансодержателя здания, в котором расположено ремонтируемое помещение;
  • представителей проектной компании, занимающейся разработкой проекта;
  • представителей компании, несущей ответственность за техническое состояние и эксплуатацию указанного здания;
  • представителей органов пожарного надзора;
  • представителей строительной компании, выполняющей ремонтные работы.

В процессе приемки проведенных работ все приглашенные лица должны проверить:

  • насколько выполненный ремонт соответствует проекту, на основании которого оформлялось разрешение на его проведение;
  • есть ли доступ к инженерным коммуникациям общедомового пользования;
  • есть ли акты на проведение скрытых работ, а также правильно ли они были оформлены;
  • есть ли журнал производства ремонтных работ, а также правильно ли он велся.

Сам документ должен в обязательном порядке подписываться в трех экземплярах, первый из которых предоставляется собственнику, второй отправляется представителям жилищной инспекции, которые должны будут передать его сотрудникам БТИ, в то время как третий остается на хранение в архиве данной организации.

Прочие важные моменты

Оформление перепланировки предусматривает массу различных нюансов, и помимо ключевых требований действующего законодательства, важно учитывать еще ряд других, не менее важных моментов.

Необходимые документы

Оформление перепланировки нежилых помещений предусматривает необходимость в подготовке документов, которые потребуются для согласования в различных муниципальных и государственных органов. Все бумаги предоставляет законный владелец объекта вместе с заявлением на согласование.

В частности, проектная документация, которая предусматривается действующим законодательством для получения соответствующих разрешений, включает в себя:

  • эскизы, технические планы и паспорта на весь объект, а также отдельные узлы и конструкции;
  • проект перепланировки, в котором будут отражаться все возможные конструктивные изменения, выполняющиеся в процессе проведения работ;
  • техническая документация на объект, в котором находится нежилое помещение.

Все эти документы должны показывать, как будет выглядеть в конечном итоге перепланировка объекта, и их подготовка может проводиться только после проведения фактического обследования самого помещения и всего здания в целом с последующей подготовкой экспертного заключения.

Последнее проводится специализированными экспертными компаниями или частными экспертами, которые получили соответствующий допуск от профильных саморегулируемых организаций, несущих вместе с ними ответственность за достоверность данных, указанных в заключении.

После того, как будет согласована проектная документация, законный собственник должен будет направить заявление на получение разрешения для проведения перепланировки. Впоследствии данное заявление будет отправлено в уполномоченные органы местной власти, которым нужно будет создать межведомственную комиссию для рассмотрения этого документа.

Цели, условия и нюансы

В преимущественном большинстве случаев, задумывая перепланировку, собственники преследуют следующие цели:

  • установить дополнительное санитарное или отопительное оборудование;
  • проложить новую систему водоснабжения;
  • оборудовать отдельное кухонное помещение с установкой в нем мощного оборудования;
  • разделение крупных помещений.

Для получения разрешения на проведение перепланировки нужно иметь проект, разработанный компанией, отвечающей определенным требованиям:

  • наличие непросроченного допуска к проектным работам;
  • членство в саморегулируемой организации проектировщиков;
  • наличие опыта предоставления подобных услуг.

Если какое-либо из условий не соблюдается, всегда есть риск просто потерять свои деньги, так и не получив согласования в государственном органе.

Также стоит отметить, что перепланировка может осуществляться не только по проекту, но и по эскизу, если в процессе ее проведения не будет затрагиваться вентиляция, несущие конструкции, санузлы и кухонные помещения.

Разрешение на проведение ремонтных работ в нежилом здании получить не так сложно, если собственник сможет доказать:

  • отсутствие нарушений санитарных норм;
  • отсутствие опасности для посетителей и работников;
  • отсутствие опасности возгорания в самом ремонтируемом помещении и здании в целом.

Разрешение на оформление перепланировки в многоквартирных домах уже получить не так просто, потому что согласование проходится одновременно в нескольких инстанциях, а помимо этого, свое согласие должны дать и жильцы дома в письменном виде. Далее проверка проходится специалистами из БТИ, которые в процессе осмотра помещения проверяют изношенность стен, полов и перекрытий, а также состояние различных инженерных систем.

Еще одним важным условием, на основании которого могут дать положительный ответ на запрос, является соответствие целевого применения различных помещений и всего помещения в целом тому виду деятельности, который указывается в учредительной документации.

Также отказать могут в том случае, если в помещении не обустроен пандус, отсутствует гидро- или звукоизоляция, а также не предусматривается наличие отдельного пожарного выхода.

Порядок оформления

Согласование проектной документации на проведение ремонтных работ представляет собой обязательное условие для дальнейшего получения разрешения. Перепланировка без согласования признается незаконной и предусматривает наложение на ответственное лицо гражданской и административной ответственности.

Стандартная процедура согласования предусматривает необходимость передачи проектной документации в следующие органы:

  • пожарный надзор;
  • учреждения санитарно-эпидемиологического надзора;
  • жилищная инспекция;
  • частный специалист или экспертное бюро;
  • другие надзорные органы.

Если здание относится к категории памятников архитектурного, культурного или же исторического значения, то в таком случае нужно будет пройти процедуру дополнительного согласования в уполномоченных государственных органах.

При этом важно понимать, что оформление согласования предусматривает не только предоставление определенной документации. Но еще и фактическое обследование помещения на предмет возможности проведения ремонтных работ, а также возможного нанесения ущерба целостности всего здания.

Цены и штрафы

Стоимость оформления перепланировки зависит от отдельных расходов, которыми может быть:

  • разработка проектной документации;
  • услуги экспертной компании при оформлении заключения;
  • проведение ремонтных и строительных работ;
  • государственная пошлина, предусмотренная за внесение соответствующих корректировок в различную документацию.

Стоимость проектной документации будет непосредственно зависеть от нормативного показателя, и в Москве, к примеру, она начинается от 150 рублей за каждый м2. При этом стоит отметить тот факт, что общая стоимость всей документации может составлять около 20 000-25 000 рублей для нежилого помещения с площадью не более 100 м2.

Если же перепланировка проводится незаконно, собственник помещения получает административная штраф, причем для физических лиц данная сумма является незначительной и составляет не более 2 500 рублей, в то время как юридическим лицам приходится платить от 350 000 до 1 000 000 рублей. Помимо этого, не стоит забывать о том, что впоследствии нужно будет полностью устранить допущенные нарушения или же узаконить проведенные ремонтные работы.

Ответственность

Помимо того, что собственника помещения могут привлечь к административной ответственности за проведение незаконной перепланировки, его также могут принудительно лишить права собственности или владения указанным помещением. При этом сразу стоит отметить тот факт, что такое решение может выноситься исключительно в судебном порядке, и на это нужны действительно веские основания.

Даже если владелец узаконил самовольную перепланировку, это не освобождает его от административной ответственности, а также необходимости возмещения нанесенного ущерба.

Лишение права собственности в судебном порядке предусматривает необходимость реализации нежилого помещения в процессе проведения публичных торгов с предоставлением предыдущему владельцу полученных средств за вычетом затрат, необходимых для устранения обнаруженных нарушений.

Перепланировка старого дома может быть только в том случае, если соответствующие инстанции одобрили изменения.

Смотрите пример перепланировки трехкомнатной хрущевки в кирпичном доме.

Как осуществить бюджетную перепланировку дачного дома для проживания — читайте в нашей статье.

Перепланировка нежилого помещения

Основная цель перепланировки в нежилых помещениях – улучшение качества эксплуатации с изменением функционального использования помещений. В данном материале мы разберём как узаконить перепланировку нежилого помещения.

Для начала необходимо разграничить понятия перепланировки и переустройства.

В данном контексте перепланировка нежилых помещений подразумевает под собой изменение расположения комнат, их ликвидацию относительно технической документации (поэтажных планов БТИ и экспликаций), расширение площади одного помещения за счет другого.

В случае изменения рода деятельности организации или переоборудования нежилого помещения с целью функционального использования его определенным образом (под офис, салон красоты, бар ресторан, кафе и пр) мероприятия по переустройству часто сопряжены, не столько изменением существующей планировки комнат, сколько необходимостью, к примеру, установки дополнительного сантехоборудования, перемонтажа существующего, установкой дополнительных отопительных приборов, подводки трубопровода и др.

Пример поэтажного плана и экспликации:

Однако, в любом случае согласно Закону действующего Жилищного Законодательства «О порядке переустройства помещений в жилых домах на территории города Москвы» в любом случае должны сохраняться общие технико-экономические параметры объекта перепланировок.

При изменении конфигурации помещений, возможно два варианта:

  • Перепланировка планируется в отдельно стоящем нежилом здании. (согласуется в БТИ)
  • Перепланировка планируется на первом этаже жилого дома. (согласуется в жилищной инспекции)

Согласование не потребуется в случае проведения:

  • Косметической отделки помещений (покраска, оклейка обоями, оштукатуривание и т.д.).
  • Установки/демонтажа встроенной мебели, не обозначенной в документах БТИ.
  • Замены сантехоборудования на аналогичное по габаритам и расположению.

Пример проектной документации:

Основным нормативно-правовым основанием для согласования перепланировки, являются:

  • Постановление Правительства Москвы № 508 ПП, СП 20.13330.2011 «Нагрузки и воздействия»
  • ГОСТ Р 21.1001-2009 «Система проектной документации для строительства. Общие положения»
  • МГСН 3.01-01 «Жилые здания»

При перепланировке нежилого помещения расположенного в жилом доме, собственнику требуется получение разрешения на перепланировку от Мосжилинспекции.

В ряде случаев потребуется также разработка проекта приспособления к современному использованию, которое выдается Москомнаследием, если объект перепланировки относится к архитектурным памятникам.

Если здание, в котором планируется перепланировка, принадлежит городскому имуществу, то потребуется разрешение Департамента имущества города.

При затрагивании фасадов зданий, для устройства дополнительного входа необходимо заключение ГлавАПУ.

Примеры поэтажных планов нежилых помещений:

Мосжилинспекция может отказать в выдаче распоряжения на перепланировку, также в случаях, когда не предусмотрены: звукоизоляция нежилых помещений, пандус, дополнительный пожарный выход.

Процедура и этапы согласования напрямую зависят от степени сложности мероприятий по перепланировке и переустройству.

К незначительным изменениям можно отнести:

  • снос и демонтаж ненесущих перегородок (устройство проемов, установка дверных блоков).
  • замоноличивание дверных проемов в ненесущих перегородках.
  • замена или установка дополнительного инженерного оборудования без затрагивания стояков канализации, горячего /холодного водоснабжения и пр.

В данном случае для согласования проекта перепланировки нежилого помещения потребуется подготовить следующую документацию:

  • Правоустанавливающие документы на помещение (свидетельство о праве собственности)
  • Поэтажный план с экспликацией (выписка из технического паспорта по формам 1А и справку о техническом состоянии по форме 5)

Также возможно потребуется согласовать проект в СЭС, Роспотребнадзоре, ДЭЗе, Гопожарнадзоре и Мосэкспертизе.

Выписка из технического паспорта по формам 1А и справка о техническом состоянии:

Мероприятия по переустройству, требующие составления проекта:

  • Затрагивание несущих стен.
  • Устройство лестниц.
  • Демонтаж перегородок и стен с увеличением нагрузки на перекрытия.
  • Изменение конструкции полов.
  • Установка дополнительного оборудования, увеличивающего нагрузку на общедомовые сети и пр.

В данном случае потребуется разработка проекта перепланировки нежилого помещения, согласование же можно провести после предварительного обследования конструкций здания на допустимость планируемых изменений и получения Технического Заключения о состоянии и несущей способности конструкций здания.

Проект перепланировки должен быть разработан проектной организацией с допуском СРО.

После получения разрешения на перепланировку и проведения ремонтно-строительных работ Мосжилиинспекцией и эксплуатирующей организацией проводится комиссия по принятию объекта перепланировки с оформлением Акта о завершенном переустройстве и перепланировке.

Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды (Ткаченко Г.)

Быстрая навигация: Каталог статей Предпринимательские договоры Договор аренды Переустройство нежилых помещений арендатором. Что должны знать стороны договора аренды (Ткаченко Г.)

Дата размещения статьи: 03.10.2015

В один прекрасный день арендатор решает, что арендуемое помещение необходимо несколько видоизменить: сделать из двух маленьких кабинетов один большой, добавить окно, установить умывальники и т.д. О том, как сделать все это правильно, нужно ли получать чье-либо согласие и как избежать отрицательных последствий, пойдет речь в настоящей статье.

ПОНЯТИЕ ПЕРЕУСТРОЙСТВА НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

На данный момент федеральное законодательство не содержит трактовки понятия «переустройство нежилого помещения». Суды руководствуются правовой позицией ВАС РФ, содержащейся в п. 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 64, согласно которой подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов. К такому выводу пришел, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37.
В силу ст. 25 Жилищного кодекса Российской Федерации переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.
То есть работы по переустройству и перепланировке всегда влекут за собой внесение изменений в технический паспорт помещения. Арендатору стоит сверить свои планы по видоизменению помещения с техническим паспортом. Может оказаться и так, что это будет просто улучшением помещения, которое не требует согласования в уполномоченном органе местного самоуправления.
В судебной практике «под улучшениями понимаются работы капитального характера, которые повышают (изменяют) качественные характеристики объекта, то есть улучшения связаны с модернизацией, реконструкцией, достройкой, дооборудованием основного средства» (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 25.06.2009 N А19-14583/08-15-Ф02-2863/09 по делу N А19-14583/08-15).
Улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от его перепланировки, переоборудования (переоснащения), которые могут иметь место только с согласия арендодателя. К такому выводу пришел также Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении от 1 ноября 2013 г. по делу N А40-3926/13-40-37. Процитирую высказывание Суда более подробно:
«…поскольку суды фактически установили переустройство и перепланировку, в том числе возведение исходя из трех ступеней вышеназванного здания, кассационный суд приходит к выводу о существенном нарушении арендатором условий договора аренды, так как ответчик произвел не согласованную с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов переустройство и перепланировку арендуемых помещений.
В силу статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
По смыслу и содержанию ст. 608, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации улучшения арендуемого имущества необходимо отличать от перепланировки, переоборудования (переоснащения) предмета аренды, которые могут иметь место только с согласия арендодателя, а в отношении недвижимого имущества — также по разрешению соответствующих органов публичной власти.
Выводы судов первой и апелляционной инстанций, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды и произведенные арендатором изменения не ухудшают потребительские свойства объекта аренды, являются ошибочными, так как переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды…»
Если окажется, что все же потребуется внести изменения в технический паспорт нежилого помещения, то арендаторам необходимо ориентироваться на изложенное в ЖК РФ, поскольку, как известно, переустройство и перепланировка проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ).
Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения владелец данного помещения предоставляет в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения определенный пакет документов, перечень которых устанавливается уполномоченным органом. В качестве примера приведу распоряжение префекта ЮВАО г. Москвы от 21.09.2005 N 1967 (в ред. от 01.07.2010) «О порядке подготовки, оформления и выдачи в режиме «одного окна» документации на проведение работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения, по капитальному ремонту, ремонту и покраске фасадов зданий, строений и сооружений, по благоустройству и использованию территории»:
«1. Для получения решения префектуры Юго-Восточного административного округа г. Москвы:
1.1. О согласовании проведения работ по перепланировке, переоборудованию, реконструктивным работам на объектах нежилого назначения — заявитель (физическое или юридическое лицо) представляет в службу «одного окна» префектуры следующие документы:
— заявление по установленной форме;
— доверенность от физического или юридического лица на получение разрешительного документа (в случае если заявителем является представитель физического или юридического лица);
— документы, подтверждающие полномочия руководителя юридического лица (в случае если представление заявления осуществляется непосредственно им);
— документ, удостоверяющий личность заявителя;
— копию свидетельства о регистрации юридического лица, заверенную в установленном порядке;
— копию правоустанавливающего документа на занимаемые помещения и использование объекта (свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор аренды, договор на право оперативного управления), заверенную в установленном порядке;
— правовой акт органа исполнительной власти, разрешающий изменение функционального использования (при переоборудовании помещений);
— согласование балансодержателя (по объектам государственной и городской собственности), оформленное в установленном законодательством порядке;
— согласование собственника объекта недвижимости (для арендуемых помещений), оформленное в установленном законодательством порядке;
— проектную документацию, подготовленную и оформленную в соответствии с предполагаемым видом работ, согласованную и утвержденную в установленном порядке (состав проектной документации, перечень согласований и порядок ее утверждения определены приложением 1 к Постановлению Правительства Москвы от 16 августа 2005 г. N 621-ПП);
— график производства работ (кроме мероприятий по переоборудованию помещений)…»
Подведем итоги написанному. Если вы, проанализировав самостоятельно или с помощью специалистов предстоящие изменения помещения, придете к выводу, что это не просто улучшение помещения, а именно переустройство и перепланировка, то вам нужно сообщить арендодателю о своих планах, а затем определиться, в какой орган местного самоуправления стоит обратиться за согласованием и какой перечень документов он потребует.

ПОСЛЕДСТВИЯ НЕСОГЛАСОВАННОГО ПЕРЕУСТРОЙСТВА

Каким бы трудоемким ни был процесс согласования переустройства и перепланировки, его стоит пройти. В противном случае арендодатель имеет право от арендатора:
1. Требовать возмещения убытков, возникших в связи с проведением несогласованной перепланировки и (или) переустройства помещения.
Например, Постановление ФАС Московского округа от 18.07.2012 по делу N А41-27757/11:
«…общество с ограниченной ответственностью «Хозяюшка» (далее — ООО «Хозяюшка») обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковыми требованиями к обществу с ограниченной ответственностью «СПАР Москоу Риджн» (далее — ООО «СПАР Москоу Риджн») о взыскании стоимости ремонтно-восстановительных работ в размере 10 921 113 руб. 30 коп.
…В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды обоснованно пришли к выводу, исходя из акта приема-передачи помещения, заключения строительной экспертизы от 18.02.2011, акта осмотра помещения от 23.09.2011, о том, что помещение по договору аренды возвращено арендатором в ненадлежащем состоянии и взыскиваемая сумма необходима для приведения здания в соответствие с его техническим паспортом.
Согласно статье 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Таким образом, лицо, обращающееся с иском о взыскании убытков, должно в совокупности доказать следующие обстоятельства: факт нарушения обязательства ответчиком, наличие причинной связи между допущенным нарушением и возникшими убытками, размер требуемых убытков.
Судами первой и апелляционной инстанции правомерно установлена доказанность ООО «Хозяюшка» всех вышеназванных необходимых обстоятельств, подтверждающих причинение ООО «СПАР Москоу Риджн» убытков в заявленном размере (ст. 65 АПК РФ)…»
2. Требовать расторжения договора аренды.
Что подтверждается судебной практикой, например Постановлением ФАС Московского округа от 23.04.2014 N Ф05-3699/14 по делу N А40-66125/13-85-641:
«…как установил апелляционный суд из поэтажных планов и экспликаций БТИ на даты заключения договора аренды и последующие даты 2011 г. и 2013 г., арендованные помещения были полностью изменены ответчиком — те помещения, которые были переданы ответчику по договору, ликвидированы, на их месте созданы новые помещения с новой нумерацией, новой площадью и другим целевым назначением — под размещение ювелирного магазина, в результате произведенных перепланировок количество, площадь и назначение помещений изменились практически полностью.
При этом суд указал, что договор аренды от 08.11.2006 не содержит условий, предоставляющих арендатору право производить перепланировки переданных в пользование нежилых помещений.
Ответчиком не представлено надлежащих доказательств получения согласия собственника помещений на выполнение перепланировки, а также согласования перепланировки в установленном порядке.
Поскольку ответчик произвел не согласованную с собственником помещений перепланировку без соответствующих разрешений компетентных органов, суд признал указанное нарушение ответчиком условий договора аренды существенным.
При таких обстоятельствах, учитывая установленные апелляционным судом нарушения ответчиком условий договора, суд пришел к обоснованному выводу о том, что арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора, в связи с чем истец вправе досрочно расторгнуть договор аренды.
При таких обстоятельствах обжалуемое Постановление законно и обоснованно, принято с правильным применением норм материального и процессуального права, предусмотренных ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для отмены Постановления суда апелляционной инстанции суд кассационной инстанции не находит, в связи с чем кассационная жалоба удовлетворению не подлежит…»
3. Требовать прекратить нарушать договор аренды и устранить последствия нарушений, ссылаясь на ст. 304 ГК РФ.
Постановление ФАС Московского округа от 05.12.2012 по делу N А40-7848/12-28-71.
«…Индивидуальный предприниматель Пашин В.Н. обратился в суд г. Москвы с иском к ООО «Агроаспект» о восстановлении нарушенного права, а именно: об обязании восстановить планировку арендуемых помещений, приведя ее в соответствие с планировкой, имевшей место быть в момент заключения договора аренды, и передаче помещений от арендодателя арендатору, а именно: демонтировать внутренние перегородки, возведенные к комнате N 2 первого этажа, образующие комнаты 2в и 26 (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011); демонтировать лестницу из комнаты N 2 первого этажа в комнату N 11 второго этажа (номера комнат по поэтажному плану БТИ по состоянию на 12.12.2011) с последующим восстановлением межэтажных перекрытий, потолка первого этажа и пола второго этажа…
В обоснование заявленного требования истец, ссылаясь на п. 1 ст. 615 ГК РФ, указал на то, что в нарушение п. 2.2.5 договора аренды нежилого помещения N 05/07 от 06.04.2007 ответчик произвел перепланировку арендуемых помещений, не согласовав ее с истцом, чем нарушил условия договора.
Решением Арбитражного суда г. Москвы от 12 мая 2012 г. в удовлетворении исковых требований отказано. При этом суд, руководствуясь ст. 304 Гражданского кодекса РФ и разъяснениями Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», указал, что требование устранить всякого рода нарушения принадлежит владеющему собственнику, которым истец на момент рассмотрения спора не является, так как добровольно передал во временное пользование (аренду) указанные помещения.
Суд первой и апелляционной инстанций признал неправомерной ссылку истца на п. 1 ст. 615 ГК РФ, ввиду того что указанная норма определяет порядок пользования предметом аренды, т.е. целевое назначение; целевое использование помещений по договору аренды N 05/06 от 06.04.2007 — розничная торговля продуктами питания, алкогольной продукцией и сопутствующими товарами. Суды указали, что доказательств использования спорного помещения по нецелевому назначению истцом не представлено.
Последствиями осуществления арендатором пользования объектом аренды с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями в силу ст. 619 ГК РФ является возникновение у арендодателя права на досрочное расторжение договора аренды.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой и апелляционной инстанций указал, что установленный п. 3 ст. 12 ГК РФ общий способ защиты в виде восстановления положения, существовавшего до нарушения права, применительно к праву арендодателя, нарушенному осуществлением арендатором пользования объектом аренды с нарушением условий договора, может быть реализован посредством применения специального предусмотренного ст. 619, 622 ГК РФ порядка в виде предъявления требований о расторжении договора аренды и возврате объекта аренды в состоянии, обусловленном договором.
Выводы судов о том, что выбранный истцом способ защиты не приведет к восстановлению права, не могут быть признаны обоснованными, поскольку, передав объект в аренду, собственник не лишен возможности защищать свои права по распоряжению принадлежащим ему имуществом, поскольку любые изменения объекта аренды как по закону, так и по условиям договора возможны только с его согласия.
Судами не учтено, что истец является собственником всего здания, в котором расположены арендуемые помещения, и не дана надлежащая оценка доводу истца о том, что произведенная ответчиком без согласия истца как арендодателя и без согласования с компетентными органами перепланировка арендуемых помещений нарушает целостность здания в целом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 47 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ N 10/22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», удовлетворяя иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, суд вправе как запретить ответчику совершать определенные действия, так и обязать ответчика устранить последствия нарушения права истца.
Выводы судов о том, что истец не вправе требовать устранения всякого рода нарушения его прав, поскольку он передал помещения во временное пользование (аренду), не могут быть признаны правильными, так как истцу принадлежат не только помещения, переданные в аренду, но все здание в целом.
При новом рассмотрении суду следует учесть изложенное, установить все обстоятельства, имеющие значение для дела, дать им надлежащую оценку, исследовать доказательства, правильно применить нормы материального права…»
На основании вышеизложенного арендаторам, планирующим переустройство и/или перепланировку, необходимо действовать следующим образом:
1. Для начала удостовериться, действительно ли ваши изменения в помещении относятся к переустройству и перепланировке. Если да, то:
2. Сообщите арендодателю о своих намерениях в письменном виде. Это может быть проект дополнительного соглашения к договору аренды либо письмо.
3. Получите письмо от арендодателя о его согласии на переустройство и перепланировку либо подписанное дополнительное соглашение к договору аренды.
4. Узнайте, какой орган местного самоуправления уполномочен выдавать решения о согласовании работ по переустройству и перепланировке.
5. Подготовьте и подайте пакет документов, требующийся для получения решения органа местного самоуправления.
6. Только после согласования с арендодателем и уполномоченным органом местного самоуправления приступайте к переустройству нежилого помещения.

Если вы не нашли на данной странице нужной вам информации, попробуйте воспользоваться поиском по сайту:

Записи созданы 2145

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх