Переуступка аренды

Ответчики:

Комитет по управлению

муниципальным имуществом

Администрации Ярославского

муниципального района

150003, г. Ярославль,

ул. Зои Космодемьянской, д. 10а.

ИП <…>

Заинтересованные лица:

ООО «Берега-Строй»

150049, г. Ярославль,

ул. Магистральная, д. 7,этаж 1,пом.

ООО «В-Строй»

150046, г. Ярославль,

ул. Менделеева, д. 15, пом. 58.

Управление Росреестра по

по Ярославской области

150999, г. Ярославль,

пр-т Толбухина, д. 64-а.

Решение

по делу № 06-03/14-17

27 декабря 2017 года г. Ярославль

(решение изготовлено в полном объеме 10.01.2018)

Комиссия Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области по рассмотрению дел о нарушениях антимонопольного законодательства (далее – Комиссия) в составе:

председатель Комиссии – исполняющий обязанности руководителя управления Паутов И.Г., члены Комиссии: начальник отдела контроля органов власти и рекламы Гудкевич Е.В., заместитель начальника отдела контроля органов власти и рекламы Гаврилов С.В. при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района (далее — КУМИ) — <…> (по доверенности);

от ООО «Берега-Строй» — <…> (по доверенности);

от ООО «В-Строй» — <…> (по доверенности);

от ИП <…>, Управление Росреестра по Ярославской области — представители не явились, о месте и времени рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев на заседании Комиссии 27 декабря 2017 года дело № 06-03/14-17, возбужденное по признакам нарушения Комитетом по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района и ИП <…> статьи 16 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее — Закон о защите конкуренции),

у с т а н о в и л а:

Настоящее дело было возбуждено по результатам рассмотрения информации, полученной из Прокуратуры Ярославской области, по факту представления ИП <…> в аренду земельных участков под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство (в границах ранее предоставленного земельного участка) без проведения торгов, а также последующей уступке ИП <…> прав и обязанностей арендатора указанных земельных участков ООО «Берега-Строй» и ООО «В-Строй».

В ходе рассмотрения настоящего дело было установлено следующее.

На основании постановления Администрации Ярославского района Ярославской области от 11.06.2015 № 2673 КУМИ 28.07.2015 был проведен открытый аукцион по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 76:17:160901:138 в Ярославском муниципальном районе, находящегося в муниципальной собственности Ярославского муниципального района. Победителем аукциона признана ИП <…> (протокол № 2 от 28.07.2015 о результатах открытого аукциона), с которой 11.08.2015 КУМИ заключил договор аренды № 1 земельного участка, предоставленного под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство. Передаточный акт был подписан 14.08.2015 года.

Постановлением Администрации № 1321 от 20.10.2016 была утверждена схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории кадастрового квартала 76:17:160901 в целях их образования путем раздела земельного участка с кадастровым номером 76:17:160901:138 площадью 19761 кв.м. на земельные участки:

— площадью 1310 кв.м.;

— площадью 1433 кв.м.;

— площадью 1386 кв.м.;

— площадью 1333 кв.м.;

— площадью 1319 кв.м.;

— площадью 1213 кв.м.;

— площадью 11768 кв.м.,

26.10.2016 года между КУМИ и ИП <…> было подписано соглашение о расторжении договора аренды земельного участка № 1 от 11.08.2015.

Пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

Данная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях.

Материалы настоящего дела подтверждают, что вновь образованные земельные участки с кадастровыми номерами 76:17:160901:1018, 76:17:160901:1017, 76:17:160901:1016, 76:17:160901:1015, 76:17:160901:1014, 76:17:160901:1013, 76:17:160901:1012 ранее входили в состав земельного участка с кадастровым номером 76:17:160901:138, который был арендован ИП <…> по результатам проведения аукциона, следовательно, правовые основания и режим использования арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 76:17:160901:1018, 76:17:160901:1017, 76:17:160901:1016, 76:17:160901:1015, 76:17:160901:1014, 76:17:160901:1013, 76:17:160901:1012 не отличаются каким-либо образом от оснований и режима использования земельного участка с кадастровым номером 76:17:160901:138; фактически арендные отношения в части использования земель, образующих земельный участок с кадастровым номером 76:17:160901:138, между сторонами не прекращались, земельный участок не выбывал из владения и пользования ИП <…>, не изменились субъекты арендных отношений и остались прежними основания предоставления земельного участка в аренду. Расторжение КУМИ и ИП <…> договора аренды № 1 от 11.08.2015 земельного участка с кадастровым номером 76:17:160901:138 обусловлено фактом его раздела и необходимостью оформления отдельных договоров аренды на вновь образованные участки, а не волеизъявлением сторон на прекращение арендных правоотношений.

Таким образом, в действиях Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ярославского муниципального района Ярославской области и <…> по расторжению договора аренды земельного участка № 1 от 11.08.2015 и последующему представлению <…> в аренду земельных участков под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство в границах ранее предоставленного земельного участка без проведения торгов, последующей уступке <…> прав и обязанностей арендатора указанных земельных участков ООО «Берега-Строй» и ООО «В-Строй», отсутствуют признаки нарушения статьи 16 Закона о защите конкуренции.

Вместе с тем, 22.11.2016 между ИП <…> и ООО «Берега-Строй», ООО «В-Строй» заключены договоры передачи (уступки) прав и обязанностей арендатора по договорам аренды от 26.10.2016 №№ 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55 земельных участков, предоставленных под малоэтажное и многоэтажное жилищное строительство.

Пунктом 2.3.3. договоров аренды от 26.10.2016 №№ 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55 определено, что Арендатор имеет право передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества, либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия Арендодателя при условии его письменного уведомления, если иное не предусмотрено Земельным кодексом РФ, другим федеральным законом.

Порядок и правила предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен Земельным кодексом Российской Федерации.

Продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства в силу положений пункта 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляется на аукционах.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для жилищного строительства определяется статьей 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Из содержания статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что договор аренды земельного участка для жилищного строительства заключается с победителем торгов, либо в случае, если аукцион признан не состоявшимся (по причине участия в нем менее двух участников) — с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

При этом, силу вышеуказанных норм по результатам аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства с победителем аукциона заключается договор аренды земельного участка, являвшегося предметом аукциона, а не договор купли-продажи права на заключение такого договора.

Сторонами такого договора являются орган государственной власти или орган местного самоуправления (арендодатель) и победитель аукциона по продаже права на заключение такого договора либо единственный участник аукциона (арендатор). В данном случае: КУМИ администрации Ярославского муниципального района (арендодатель) и ИП <…> (арендатор) (по договору аренды земельного участка № 1 от 11.08.2015).

Земельный кодекс Российской Федерации не предусматривает возможность заключения договора аренды земельного участка для жилищного строительства с лицом, не участвовавшим в аукционе.

Право на заключение договора аренды земельного участка по результатам аукциона, принадлежит только лицу, выигравшему аукцион, либо его единственному участнику. Указанное право неразрывно связано с личностью участника аукциона, поскольку принадлежит только ему в силу закона, а потому не может быть передано по договору уступки права.

Кроме того, исходя из части 7 статьи 448 Гражданского Кодекса Российской Федерации если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено в соответствии с законом.

Вместе с этим, как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, 22.11.2016 ИП <…> (после размежевания земельного участка № 76:17:160901:138, образования из него 7 новых земельных участков и заключения в отношении них соответствующих договоров аренды) уступила права и обязанности арендатора по договорам аренды от 26.10.2016 №№ 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55 ООО «Берега-Строй» и ООО «В-Строй».

О заключении вышеуказанных договоров уступки прав и обязанностей ИП <…> уведомила КУМИ 23.11.2016, воспользовавшись правом, предусмотренным пунктом 2.3.3. договоров аренды.

Однако, в рассматриваемой ситуации действующее законодательство РФ предусматривает прямой запрет на уступку права, возникшего из заключенного на торгах договора, что исключает возможность применения пункта 2.3.3. договоров аренды от 26.10.2016 №№ 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55.

Исходя из вышеизложенного, КУМИ, как орган, осуществляющий управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, обязан был предпринять все необходимые, предусмотренные законом действия, направленные на пресечение совершения сторонами сделки по переводу прав и обязанностей ИП <…> на ООО «Берега-Строй» и ООО «В-Строй», которые не принимали участия в аукционе по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером: 76:17:160901:138.

В соответствии с частью 1 статьи 15 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции» органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам, запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции. Установленный приведенной нормой запрет адресован органам, осуществляющим властные функции, в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных (волевых) инструментов.

Учитывая, что в географических границах Ярославской области предпринимательскую деятельность в сфере жилищного строительства оказывает достаточное количество хозяйствующих субъектов, незаконное предоставление права пользования земельными участками в целях жилищного строительства какому-либо конкретному хозяйствующему субъекту приводит к ограничению конкуренции на указанном товарном рынке.

Таким образом, в бездействии КУМИ по непринятию всех необходимых, предусмотренных законом действий, направленных на пресечение совершения сторонами сделки по переводу прав и обязанностей ИП <…> на ООО «Берега-Строй» и ООО «В-Строй», выявлены признаки нарушения части 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции.

В соответствии статьей 39.1 Закона о защите конкуренции Ярославское УФАС России 13.10.2016 года выдало КУМИ предупреждение № 06-08/23-17 о необходимости совершения действий, направленных на прекращение нарушения антимонопольного законодательства, устранение причин и условий, способствовавших возникновению такого нарушения, устранение последствий такого нарушения, а именно:

— проведение организационных мероприятий с должностными лицами органа местного самоуправления Ярославского муниципального района, направленных на прекращение практики бездействия при получении информации о совершении кем-либо из хозяйствующих субъектов (физических лиц), являющихся арендаторами земельных участков, право аренды на которые было получено ими по результатам проведения торгов, сделок по уступке прав и обязанностей в отношении данных земельных участков.

Перечисленные действия необходимо было совершить в срок не позднее 22 декабря 2017 года, о выполнении предупреждения сообщить в Ярославское УФАС России в течение трех дней со дня окончания срока, установленного для его выполнения.

При принятии решения о выдаче предупреждения Комиссией было учтено, что в настоящее время хозяйствующими субъектами (ООО «В-строй» и ООО «Берега-строй») были разработаны проекты строительства 6 многоквартирных домов, получены разрешения на их строительство, оформлены проектные декларации, заключены договоры технического присоединения с ресурсоснабжающими организациями, заключены 63 договора долевого участия по всем строящимся 6-ти многоквартирным домам (в том числе с использованием дольщиками ипотечных средств). Многоквартирные дома находятся на различных этапах строительства (строительство второго этажа, строительство цокольного этажа), в том числе и на финальных, когда дом готовится к сдаче.

18.12.2017 года в Ярославское УФАС России от Управления поступила информация об исполнении предупреждения (исх. № 4545 от 12.12.2017), а именно было представлено распоряжение КУМИ от 12.12.2017 № 900 «О недопущении нарушения антимонопольного законодательства» в котором, со ссылкой на предупреждение Ярославского УФАС России, указано на проведение разъяснительной работы с сотрудниками КУМИ, в должностные обязанности которых входит проведение аукционов, заключение и регистрация договоров аренды земельных участков, заключенных по результатам аукционов, о недопущении и пресечении сделок по уступке прав и обязанностей в отношении данных земельных участков, а также на дополнительное изучение указанными должностными лицами статьи 448 Гражданского кодекса РФ и отдельных положений Закона о защите конкуренции.

Частью 7 статьи 39.1 Закона о защите конкуренции установлено, что при условии выполнения предупреждения дело о нарушении антимонопольного законодательства не возбуждается и лицо, выполнившее предупреждение, не подлежит административной ответственности за нарушение антимонопольного законодательства в связи с его устранением.

Руководствуясь статьей 23, частью 1 статьи 39, частью 7 статьи 39.1, частями 1 – 4 статьи 41 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции», Комиссия

р е ш и л а:

Рассмотрение настоящего дела в отношении Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации Ярославского муниципального района прекратить в связи с исполнением предупреждения Ярославского УФАС России № 06-08/23-17 от 04.12.2017 года.

Решение может быть обжаловано в течение трех месяцев со дня его принятия.

ГАРАНТ:

Настоящая форма разработана в соответствии с ГК РФ.

Договор уступки права требования (цессии)
по договору аренды земельного участка

г.

1. Предмет договора

1.1. По настоящему договору Цедент уступает, а Цессионарий принимает в полном объеме право требования по договору аренды земельного участка от N , заключенному между Цедентом (прежний Арендодатель) и арендатором .

1.4. Земельный участок принадлежит на праве собственности , что подтверждается .

1.5. Цедент гарантирует Цессионарию действительность и наличие всех прав, которые уступает по настоящему договору.

1.6. Цедент гарантирует Цессионарию, что все обязанности, вытекающие из договора аренды земельного участка, указанного в п. 1.1. настоящего договора, в том числе по передаче арендованного имущества во временное владение и пользование, выполнены им в полном объеме и своевременно.

1.7. Право Цедента переходит к Цессионарию в момент заключения настоящего договора в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права по договору аренды земельного участка N от .

2. Права и обязанности сторон

2.1. Цедент обязуется:

2.1.1. Передать Цессионарию в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка, указанному в п. 1.1. настоящего договора.

2.1.2. Передать Цессионарию по акту приема-передачи в течение дней с момента регистрации настоящего договора все необходимые документы, удостоверяющие право требования, а именно:

— договор аренды земельного участка, указанный в п. 1.1. настоящего договора, со всеми приложениями, дополнительными соглашениями и другими документами, являющимися его неотъемлемой частью;

— документы, свидетельствующие о государственной регистрации заключенного договора аренды земельного участка от N в органе регистрации прав;

— все имеющиеся у Цедента документы, удостоверяющие права и обязанности Цедента по договору аренды земельного участка;

— всю переписку с Арендатором по договору аренды земельного участка, которая имеется у Цедента на дату заключения настоящего договора.

Обязательства Цедента по передаче документов считаются выполненными после подписания Сторонами акта приема-передачи.

2.1.3. Сообщить при передаче документов в соответствии с п. 2.1.2 настоящего договора Цессионарию все иные сведения, имеющие значение для осуществления Цессионарием своих прав и выполнения своих обязательств.

2.1.4. В течение дней с момента регистрации настоящего договора в письменной форме уведомить Арендатора об уступке права требования по договору аренды земельного участка.

2.1.5. Передать Цессионарию все полученное от Должника в счет уступленного требования.

2.2. Цессионарий обязуется:

2.2.1. Принять в полном объеме от Цедента права и обязанности по договору аренды земельного участка, указанному в п. 1.1. настоящего договора.

2.2.2. Выплатить Цеденту за уступаемое право требования денежные средства в порядке и сроки, установленные разделом 3 настоящего договора.

3. Компенсация и порядок расчетов

3.1. За уступаемые права и обязанности по договору аренды земельного участка от N Цессионарий выплачивает Цеденту компенсацию, равную сумме затраченных Цедентом денежных средств по указанному договору аренды земельного участка, далее именуемая «договорная сумма», составляющую рублей.

3.2. Договорная сумма по настоящему договору выплачивается Цессионарием Цеденту следующим образом: .

3.3. Выплата договорной суммы Цеденту осуществляется путем перечисления денежных средств на расчетный счет Цедента.

3.4. Обязанность Цессионария по уплате договорной суммы считается исполненной с даты .

4. Ответственность сторон

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения своих обязательств по настоящему договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

4.2. Цедент несет ответственность за достоверность передаваемых в соответствии с настоящим договором документов и сведений.

4.3. Цедент отвечает перед Цессионарием за недействительность переданных по настоящему договору прав и обязанностей.

4.4. За несвоевременное внесение договорной суммы Цессионарий выплачивает Цеденту неустойку в размере процентов от суммы задолженности за каждый день просрочки платежа.

4.5. За нарушение сроков передачи документов, указанных в п. 2.1.2. настоящего договора, или умышленного затягивания подписания акта приема-передачи Цедент выплачивает Цессионарию штраф в размере процентов от договорной суммы.

4.6. В случае если Арендатор не будет уведомлен в письменной форме о состоявшемся переходе прав Цедента к Цессионарию, Цессинарий несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий.

4.7. Цедент не несет ответственность перед Цессионарием за неисполнение Арендатором договора аренды N от .

4.8. При нарушении Цедентом правил, предусмотренных пунктами 1 и 2 статьи 390 ГК РФ, Цессионарий вправе потребовать от Цедента возврата всего переданного по настоящему договору, а также возмещения причиненных убытков.

5. Порядок разрешения споров

5.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между Сторонами.

5.2. В случае, если Стороны не придут к соглашению, споры разрешаются в судебном порядке в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

6. Заключительные положения

6.1. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: по одному экземпляру для каждой из Сторон и один экземпляр для органа регистрации прав.

6.2. Настоящий договор подлежит в установленном порядке государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

6.3. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, Стороны руководствуются законодательством Российской Федерации.

6.4. Обязанность по государственной регистрации настоящего договора возложена на .

6.5. Расходы, связанные с государственной регистрацией настоящего договора, несет .

7. Реквизиты и подписи сторон

Если участок земли предоставлен человеку под постройку будущего частного жилого дома, то не исключено, что необходимость в строительстве может отпасть. Тогда одним из вариантов распоряжения наделом земли станет переуступка права аренды земельного участка под индивидуальное жилищное строительство в пользу иного гражданина.

Для такого шага существует специальная процедура, оговоренная как законодательством (гражданским и земельным), так и базовым соглашением по найму. Поэтому не исключено, что переход прав могут быть наложены дополнительные ограничения.

Что такое уступка и переуступка права аренды земельного участка

Под такими действиями понимается передача первым арендатором своих полномочий по использованию земли другому человеку. Для этого заключается договор переуступки прав аренды земельного участка. Пункты такого соглашения не должны противоречить первоначальной сделке.

Важно! При заключении договора перенайма земли существенные условия должны быть такими же, как и в договоре передачи земельного участка в аренду и не противоречить ему. В противном случае собственник земельного участка в судебном порядке признает договор недействительным.

Часто к переуступке прибегают тогда, когда продаётся дом, построенный на арендованной площади. Ведь помимо смены собственника недвижимости, нужно также юридически оформить и участок земли, расположенный под ней.

Особенности переуступки прав аренды земельного участка во многом определяются сроком пользования землёй. Если он составляет меньше, чем 5 лет, то необходимо согласие от стороны, выступающей в роли арендодателя. В остальных ситуациях достаточно будет уведомить вторую сторону о смене пользователя участка.

Переуступка права аренды земельного участка под ИЖС может подразумевать и поправку на пункты строительных правил. Ведь не исключено, что пользование оформлялось для возведения недвижимости с определёнными характеристиками (площадь, количество этажей).

Отличие переуступки от субаренды

Допустимость уступки прав по договору аренды земли входит в рамки Земельного кодекса РФ. В то же время, передачу прав следует отличать от субаренды, которая во многом схожа.

Есть несколько основных признаков. При субаренде первоначальный пользователь земельного участка не утрачивает права на него. Ведь в любой момент отношения субаренды могут быть прекращены.

Первоначальный арендатор сохраняет свои обязательства по отношению к собственнику земли. При переуступке все права прежнего арендатора прекращаются.

При договоре субаренды арендатор продолжает вносить арендную плату. При уступке прав пользования все денежные обязательства переходят к новому субъекту отношений.

Разным является и документальное оформление взаимоотношений субаренды и правопреемства. Обе сделки отличают правовая природа, а также содержание взаимных обязательств. Поэтому нелишним будет предварительно проконсультироваться с юристом.

Процедура переуступки (передачи) права аренды на земельный участок

Начать следует с изучения пунктов законодательства, а также договора аренды на землю. Так в договоре могут содержаться некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам.

Например, если есть долг по расчётам, то уступка допускается после его погашения.

Следующим шагом станет проработка предстоящего соглашения. За основу можно взять договор переуступки прав аренды земельного участка, образец которого мы предлагаем бесплатно скачать. В него можно включить и те пункты, которые стороны посчитают нужным.

Если права перейдут в будущем, то целесообразно заключить предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка. В нём должны содержаться все главные условия основного соглашения.

Не забудьте о том, что перед подписанием самого договора следует согласовать все детали с арендодателем. Если это будет необходимо, то стоит получить одобрение (письменное) на передачу прав. Однако часто бывает достаточно простого письменного уведомления.

Важно также провести и сверку расчётов по плате за пользование землёй, особенно если происходит уступка права аренды государственной/муниципальной земли. Ведь новый арендатор напрямую заинтересован в том, чтобы быть свободным от долгов предшественника.

Содержание договора на передачу прав по аренде земли

В преамбуле указываются его стороны. Если сделка проходит между физическими лицами, то приводятся их паспортные данные и адрес регистрации.

В качестве предмета договора прописывается передача прав на конкретный земельный участок. Приводятся все его характеристики (площадь, месторасположение, целевое назначение, имеющиеся кадастровые данные).

Если на землю установлен сервитут или другие ограничения, то следует упомянуть и о них. Кроме того не забудьте указать информацию о периоде, на который участок изначально предоставлен в пользование.

Обязательно необходимо привести данные и об арендном договоре, права по которому переуступаются.

Следует указать величину арендных платежей по первоначальному соглашению и сроки их внесения (все цифры должны при этом совпадать). Если право пользования передаётся за плату, то следует оговорить её размер, а также порядок внесения.

Можно оговорить и другие условия, которые подскажет юрист. А также даст консультацию относительно того, что подразумевает собой переуступка прав аренды земельного участка.

В конце текста сделки нужно привести реквизиты нового и прежнего нанимателя участка, и их личные подписи. Без автографов сделку не оформят в Росреестре.

Пошаговая инструкция по передаче прав аренды земельного участка под ИЖС

Вот алгоритм основных действий, которые надлежит совершить по переводу прав на новое лицо. Данную информацию используйте как инструкции при переоформлении прав аренды на земельный участок.

Шаг первый: переговоры с арендодателем

Согласовываются все важные моменты с собственником земли. Сделать это нужно придерживаясь той процедуры, которая закреплена условиями арендного соглашения. Если заранее известно, какой новый пользователь собирается построить на земле дом, то желательно оговорить и эти детали.

Шаг второй: получите согласие на переуступку прав аренды у собственника

Может потребоваться уведомление о факте перехода прав местных властей, отвечающих за использование земельных угодий. Ведь в каждом регионе может быть установлен свой порядок изменения пользователя надела, если он относится к государственной (муниципальной) собственности.

Шаг третий: заключение договора

После этого подписывается само соглашение. Оно может быть двухсторонним. Однако законодательство не запрещает, чтобы одной из сторон договорённостей выступал арендодатель участка. Более того, в этом случае передача прав будет иметь больший юридический вес.

Шаг четвёртый: регистрация перехода прав аренды на землю

За заключением договора последует государственная регистрация сделки перенайма земельного участка. Она осуществляется в местном отделении Росреестра. За этот процесс полагается внесение госпошлины в сумме 2 тыс. рублей.

Порядок оформления договора переуступки права аренды земельного участка

Сама сделка может быть как обычной, так и заверена с помощью услуг нотариуса. К ней подшиваются экземпляр первоначального договора аренды, а также графическая схема земельного участка. Если есть письменное согласие от арендодателя, то оно также прикладывается.

Новый пользователь должен понимать последствия заключения договора перенайма. В частности, он обязан будет платить арендную плату и использовать землю по её целевому назначению (то есть под застройку). Кроме того, к следующему арендатору перейдут и все другие обязательства, прописанные в договоре аренды.

Договор переуступки права аренды земельного участка

Арендатор, больше не желающий оплачивать аренду помещения, может заручиться письменным соглашением его собственника и переуступить такое право другому физлицу (организации-юрлицу). Если возможность перенайма была обозначена в документах изначально, разрешение владельца не требуется.

Процедура аналогична сделке купли-продажи, но предметом соглашения здесь выступает не сама недвижимость, а права владения и пользования. Последние становятся самостоятельным объектом, с которым можно совершать юридические сделки.

Переуступка прав аренды офисов, торговых павильонов, складских/производственных цехов – привычная практика, используемая современным бизнес-сообществом Москвы. При этом если предыдущий съёмщик арендовал площадь на льготных условиях, нынешний также может воспользоваться ими. Это выгодно для развивающихся организаций-предприятий, а также начинающих предпринимателей, желающих открыть торговую точку, офис, собственное производство в престижном месте, но пока ограниченных малым бюджетом.

Особый интерес представляет перенайм государственного (муниципального) недвижимого имущества. Ставка здесь обычно намного ниже, чем в случае с помещениями, сдаваемыми частными владельцами.

Главные особенности

ППА: что это такое? Этот вопрос часто задают бизнесмены, которые выбирают доступную по цене нежилую недвижимость, рассматривая разные варианты. Кратко перечислим нюансы процедуры.

  • Переуступка ПА коммерческой организации – исключительно на возмездных договорных условиях (дарение запрещено законодательством).
  • Долгосрочная, краткосрочная аренда нежилых помещений.
  • Госимущество переуступается только после проведения аукциона (конкурса).
  • Если договор заключается на срок более 12 месяцев, по законодательству требуется внести соответствующие сведения в Росреестр.
  • Получение собственником арендных платежей облагается налогом.

Отличия перенайма от субаренды

ППА:

A — Полная передача

B — Все обязанности (включая долги) переходят к правопреемнику

C — Оплата непосредственному собственнику

Субаренда:

A — Частичная передача

B — Долг по арендной плате остаётся за арендатором (если стороны не договорились об ином)

C — Оплата арендатору, который затем передает оговоренную сумму владельцу помещения

Оформление

Договор, заключаемый в произвольной форме, содержит следующую информацию.

1 — Детальные сведения о предмете, участниках заключаемой сделки.

2 — Ответственность сторон, порядок действий при нарушении условий (размеры штрафов, досудебное урегулирование конфликтных ситуаций, механизм одностороннего расторжения).

3 — Величина ежемесячной (ежеквартальной, ежегодной) платы. Периодичность, порядок, способы внесения.

Многочисленные сложности, связанные с получением и передачей права аренды коммунальной земли, побуждают юристов искать необычные формы урегулирования таких правоотношений. Так, участник форума ЛІГАБізнесІнформ задался вопросом о правомерности заключения без согласия арендодателя договора об уступке права пользования земельным участком, по которому к новому арендатору переходит только право пользования земельным участком, а обязанность по уплате арендной платы остается на прежнем арендаторе. То есть, чтобы те правоотношения, в которых прежний арендатор является должником, остались прежними, а изменения произошли бы только в тех правоотношениях, где арендатор выступает в роли кредитора. Но возможность заключения такого договора вызвала сомнения у других участников форума.

Позиция 1. Заключение договора об уступке права пользования земельным участком без согласия арендодателя возможно, поскольку:

— если разложить правоотношения, возникающие из договора аренды, на множество отдельных обязательств, возникающих на основании одного юридического факта (договора), то право аренды можно рассматривать как обязательственное право, поскольку оно состоит в праве на действия или бездействия арендодателя, связанные с возможностью использования его участка;

— из договора возникает ряд единичных правоотношений (обязательств), в каждом из них лицо — только должник или только кредитор. По предлагаемому договору уступки арендатор уступает другому лицу только право требования бездействия, не заменяя при этом арендатора в тех правоотношениях, где он является должником;

— право владения имуществом в данном случае не передается, а следовательно, вещных правоотношений не возникает;

— новому арендатору не нужно непосредственное отношение к вещи. Ему достаточно ограниченного получения полезных свойств от вещи путем воздержания обязанного лица от действий, мешающих этому;

— новому арендатору не нужна абсолютная защита полученного права пользования. Ему достаточно иметь связь с собственником вещи, защищаясь через него. Такие правоотношения вовсе не обязательно сводить к вещным, поскольку их объектом является не вещь, а действия обязанного лица, через которые арендатор и планирует удовлетворить свои потребности в чужой вещи;

— право пользования будет вещным, если стороны так прямо захотят. Если нет, тогда стороны могут использовать другие правовые конструкции, в том числе из обязательственного права;

— сервитуты, как и другие вещные права, родились из обязательственных правоотношений. Деление на вещные и обязательственные правоотношения — явление идеального толка. Объектом и вещного, и обязательственного правоотношения может быть вещь (но одни правоотношения ставят в подчинение непосредственно вещь, а другие — чье-то действие в отношении вещи), а потому основой их противоположности является не объект правоотношений, а иные признаки. А именно наличие/отсутствие абсолютной защиты, принципа следования (сохранение права пользования при отчуждении объекта аренды), владения, стабильность и непосредственное отношение к вещи без опосредования в виде действий обладателя вещи.

Позиция 2. Заключение такого договора без согласия арендодателя невозможно, поскольку:

— предлагаемая конструкция с обязательственным характером правоотношений не позволяет изменить пользователя без согласия собственника, поскольку на пользователе также лежат определенные обязанности перед собственником (как минимум относительно характера использования имущества). Следовательно, при изменении пользователя происходит замена должника, что без согласия кредитора не допускается;

— в данном случае смешиваются вещные и обязательственные правоотношения;

— обеспеченная правом возможность извлекать полезные свойства из вещи — это и есть право пользования вещью, т. е. право на вещь;

— в силу обязательства лицо получает право требования к другому лицу на совершение определенного действия либо воздержание от совершения определенного действия. Обязательственное правоотношение не имеет по своему содержанию права на имущество;

— для возникновения вещных правоотношений вовсе не обязательна передача имущества во владение, примером чему служит такое вещное право, как сервитут в виде права прохода/проезда;

— бездействие в виде непрепятствования пользоваться вещью нужно не только от собственника, но и от всех иных лиц, а это уже абсолютные правоотношения;

— удержание от совершения действий по препятствованию в использовании чужой вещи — это элемент абсолютного правоотношения. Обязательственные же правоотношения носят относительный характер. Обязанности в абсолютных правоотношениях не передаются, поскольку в этом просто нет смысла — эта обязанность есть у каждого и всякого;

— право использования чужой вещи по своей природе является вещным правом, обременяющим собственность. После его возникновения никто, в том числе собственник, не вправе препятствовать осуществлению этого права;

— вещное право является исключительным правом лица относительно вещи, при этом все остальные обязаны воздерживаться от нарушения этого права. Объем вещного права может колебаться от абсолютного до микроскопического личного сервитута;

— согласно ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» право на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено его арендатором другим лицам.

Евгений Даниленко

Мнение «Ю&З»: Правоотношения, возникающие из договора аренды земли, носят, в первую очередь, обязательственный характер. На это указывает и месторасположение главы 58 ГК (наем (аренда)) в разделе III ГК, регулирующем отдельные виды обязательств, и сама сущность договора аренды земельного участка, определенная в ст. 792 ГК. Согласно последней по договору аренды земельного участка наймодатель передает или обязуется передать нанимателю земельный участок на установленный договором срок во владение и пользование за плату.

Как утверждают авторы научно-практического комментария к ст. 93 ЗК, право аренды земли в классическом понимании является обязательственным правом. Но при этом они сами признают, что после внесения изменений в ЗК, которыми была предусмотрена возможность регистрации права земельного участка аренды и его отчуждения, этому праву законодатель придал вещно-правовой характер. На то, что право аренды земельного участка является вещным правом, указывает, в частности, ч. 5 ст. 93 ЗК, предусматривающая возможность отчуждения права аренды земельного участка, и ст. 4 Закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений», требующая государственной регистрации этого права.

Исходя из этого, считаем, что само по себе право пользования вещью (право аренды) является вещным правом. Но, как и другие вещные права (в частности, право собственности), оно может участвовать в обороте через обязательственные правоотношения. В силу обязательств, возникающих из договора аренды, арендодатель, помимо прочего, передает право пользования его вещью (право аренды). Арендатор может требовать от арендодателя передачи ему этого вещного права, и это требование будет иметь обязательственный характер, так же как, к примеру, и требование о совершении арендодателем капитального ремонта арендуемой вещи. Получив же право аренды, арендатор получает все связанные с ним вещные права, в том числе право абсолютной защиты и право на отчуждение этого права.

Следовательно, арендодатель не может передать право пользования земельным участком другому лицу по договору уступки права требования. Ведь уступка права требования согласно ст. 512 ГК является способом замены кредитора в обязательственных правоотношениях, к числу которых правоотношения, возникающие из права аренды (не путать с правоотношениями, возникающими из договора аренды), не относятся.

Зато арендатор может продать принадлежащее ему право аренды. Во всяком случае такая возможность предусмотрена частью 5 ст. 93 ЗК. Причем для осуществления арендатором отчуждения такого права указанная норма не требует согласия арендодателя (но необходимость этого согласия может быть предусмотрена в договоре аренды). При отчуждении права аренды земельного участка к приобретателю переходят только вещные права, которые из этого права возникают в объеме, изначально переданном собственником арендатору. То есть, если арендатору было передано право аренды земельного участка на два года для строительства, то он не может продать право аренды этого участка на больший срок или для иной цели. При этом после отчуждения такого права между арендатором, продавшим полученное право аренды, и арендодателем сохраняются все обязательственные права и обязанности, оговоренные ими в договоре аренды. Но договор об отчуждении права аренды согласно ч. 4 ст. 124 ЗК может быть основанием для заключения договора аренды уже с лицом, которому это право перешло.

Впрочем, возможность отчуждения права аренды касается только земельных участков частной формы собственности, поскольку ст. 8-1 Закона «Об аренде земли» запрещает отчуждение права на аренду земельного участка государственной или коммунальной собственности за исключением земельного участка, предоставленного для строительства жилого дома.

К тому же не факт, что вышеуказанные теоретические изложения будут восприняты судебной инстанцией. Ведь, к примеру, в решении от 19.12.2012 года № 4/5009/6189/11 ВССУ обосновывал невозможность применения ст. 516 ГК, регулирующей порядок замены кредитора, к правоотношениям аренды тем, что кредитором по договору аренды является арендодатель, а должником — арендатор. Мол, первый передает земельный участок в аренду, а второй обязуется использовать земельный участок по целевому назначению и уплачивать арендные платежи. Поэтому перевод на третьих лиц прав арендатора является не переводом прав кредитора, а переводом прав должника, что согласно ст. 520 ГК возможно только с согласия кредитора. Это решение, по нашему мнению, наглядно демонстрирует, что далеко не все суды готовы вникать в сущность договорных правоотношений, раскладывая их на несколько обязательств и определяя при этом правовую природу каждого из них.

ВЫВОД:

Арендатор не может передать право пользования земельным участком по договору уступки права требования. Но он может продать его в случаях, не запрещенных законодательством или договором.

Евгений Даниленко

«ЮРИСТ & ЗАКОН»

«ЮРИСТ & ЗАКОН» — это электронное аналитическое издание, входящее в информационно-правовые системы ЛІГА:ЗАКОН и созданное специально для юристов и специалистов, нуждающихся в качественной аналитической информации об изменениях, происходящих в правовом поле Украины. По вопросам приобретения издания «ЮРИСТ & ЗАКОН» обращайтесь к менеджерам ЛІГА:ЗАКОН или крегиональным дилерам.

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх