Переуступка квартиры

Последнее обновление: 19.05.2019

Вопрос:

Я покупаю квартиру в новостройке, которая уже построена. Застройщик предлагает мне Договор долевого участия, по которому я получаю «право требования» на квартиру. Почему в построенном доме я не могу получить право собственности? И что из себя представляет это «право требования» на квартиру?

Ответ:

В отличие от вторичного рынка, где при продаже квартиры происходит смена ее собственника, на первичном рынке права собственности на объект недвижимости (в т.ч. на квартиру) не существует, т.к. на момент покупки не существует еще и сам объект.

Формально, объект начинает «существовать» не с момента, когда «дом уже построен», а гораздо позже – когда к дому подключены все коммуникации, когда в доме установлено и налажено инженерное оборудование, когда проведены обмеры БТИ и ряд других технических процедур.

Затем дом сдается госкомиссии и принимается в эксплуатацию, после чего проводится еще ряд «бумажных» процедур, в т.ч. постановка здания и всех квартир в нем на кадастровый учет. И только после этого начинается процедура оформления объекта в собственность.

До этого момента права инвесторов строительства (в т.ч. физлиц-дольщиков) на строящиеся квартиры фиксируются в виде прав требования.

В чем основное преимущество покупки квартиры в новостройке – смотри ответ здесь.

Заключая, например, Договор долевого участия в строительстве, дольщик вносит по нему деньги за строящуюся квартиру, и получает взамен право требования на эту квартиру, согласно договору.

Другими словами, дольщик получает право требовать с Застройщика эту квартиру в свою собственность по окончании строительства и завершения всех необходимых документарных процедур.

Образец Договора долевого участия можно скачать .

Право требования на квартиру в новостройке по Договору долевого участия (ДДУ) подлежит государственной регистрации, точнее – регистрации подлежит сам ДДУ, а значит, в реестре фиксируется и право дольщика требовать получения в будущем конкретной квартиры в собственность.

Право собственности на квартиру дольщик будет оформлять позже, после завершения строительства и всех «бумажных процедур». Основанием для оформления собственности будет то самое право требования квартиры, зафиксированное в ДДУ.

Дольщику, при этом, нужно помнить, что это право требования он обретает только тогда, когда сам выполнит свои обязательства по договору перед Застройщиком, то есть когда полностью оплатит всю сумму по нему.

Если Застройщик задерживает сдачу дома. Что делать дольщику – см. в этой заметке.

Свое право требования по договору с Застройщиком, дольщик может реализовать двумя путями:

  1. дождаться завершения строительства, получить квартиру и оформить ее в свою собственность, либо
  2. в процессе строительства дома, продать новому дольщику свои права на будущую квартиру, заключив с ним Договор уступки права требования (подробнее об уступке прав смотри по ссылке).

Свои права требования на квартиру дольщик может передать и бесплатно. Например, безвозмездную уступку прав требования (фактически, дарение) заключают между собой близкие родственники.

Покупателям жилья на «первичке» следует также знать, что если используются другие документы для покупки новостройки (не ДДУ), то законное право требования квартиры у Покупателя может и не возникнуть. Например, это касается так называемой «вексельной схемы» приобретения новостройки, или покупки квартиры по предварительному договору (подробнее об этом – см. по приведенной ссылке)..

Выгодна ли покупка новостройки по договору переуступки прав требований

На стабильном рынке сделки по переуступке прав требования по договорам долевого участия в строительстве — распространенное явление. В силу того, что наиболее ликвидные предложения традиционно распродаются раньше других, купить хороший вариант потом можно только у перекупщиков, говорят участники рынка. «Схема уступок достаточно востребованна, особенно на тех объектах, где стадия готовности близка к финалу. Возможность провести такую сделку с ипотекой широко используется на объектах, реализация которых идет по ФЗ-214», — утверждает руководитель департамента ипотеки и кредитов ООО «НДВ-Недвижимость для Вас» Кристина Шульгина.

Нередко такие сделки совершаются с использованием ипотечных схем. «Значительная часть квартир по переуступке приобретается инвесторами, которые затем перепродают жилье, но уже дороже, в том числе при помощи ипотечных схем», — рассказывает директор департамента продаж девелоперской ГК «Гранель» Рустам Арсланов. Наряду с частными лицами, покупающими одну — три квартиры на начальном этапе строительства с целью дальнейшей перепродажи, часто с застройщиками, по его словам, работают крупные фирмы-инвесторы. Они приобретают большие объемы и впоследствии продают квартиры по договорам переуступки прав. Для таких продавцов, как говорит Рустам Арсланов, ипотека очень важна.

Однако нужно учитывать, что сделки по переуступке прав с привлечением ипотеки имеют целый ряд ограничений. «Продажа по переуступке происходит по более высокой цене, чем прописано в ипотечном договоре, так как за время строительства рыночная цена квартиры всегда вырастает. То есть не всегда сумма кредита зависит от стоимости, указанной в первичном договоре», — объясняет партнер девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский.

Второй момент, на который обращает внимание девелопер, — необходимость уплаты продавцом НДФЛ при продаже квартиры по более высокой, чем на старте, цене. «Если квартиру по переуступке покупает ипотечный покупатель, то банк в 100% случаев будет заинтересован прописать в ипотечном договоре реальную стоимость залогового имущества, а не ту сумму, которая дает возможность продавцу не уплачивать НДФЛ», — уточняет Дмитрий Котровский.

На сделки по переуступке прав с использованием ипотеки, по словам Кристины Шульгиной, не распространяется действие государственной программы субсидирования ставок. Хотя Рустам Арсланов все же замечает, что в исключительных случаях на такую сделку можно получить кредит с господдержкой.

Бывают также случаи, когда по договору переуступки права продается объект недвижимости, изначально купленный с использованием ипотечных средств. «В таком случае проще всего сначала погасить задолженность по кредиту перед банком и снять обременение, а затем выставлять квартиру на продажу», — советует Рустам Арсланов. Продать квартиру, которая находится в залоге у банка, по его словам, достаточно сложно. И не каждый банк может дать разрешение на это. Кроме того, сами покупатели опасаются приобретать объекты недвижимости с обременениями.

Что касается непосредственно процедуры приобретения жилья по переуступке с помощью кредита, то никаких подводных камней, по словам экспертов рынка недвижимости, здесь быть не должно. «Договор уступки прав требований подпадает под действие 214-ФЗ и заключается по стандартному алгоритму», — отмечает Кристина Шульгина. Если право требования на квартиру уступает юридическое лицо, то схема сделки по ипотеке, как уточняет Рустам Арсланов, является самой обычной. Хотя дополнительным нюансом в некоторых банках может быть требование аккредитации банком юридического лица (то есть анализ учредительных документов организации, бухгалтерской отчетности и т. п.).

Дмитрий Котровский считает, что в текущих условиях снижения платежеспособного спроса продажа квартиры по переуступке в тех жилых комплексах, где соблюдаются сроки строительства, не очень логична. «На рынке сейчас довольно большой ассортимент квартир в домах на финальных этапах строительства на первичном рынке — покупателям есть из чего выбрать непосредственно от застройщика. И нет смысла покупать у частных лиц в недостроенных домах», — делится он своим мнением. В продаже жилья по схеме переуступки, по словам Котровского, сейчас не заинтересованы и продавцы, так как получение собственности на квартиру автоматически прибавляет к ее цене порядка 10%.

Часто, маючи бажання купити квартиру в новобудові виявляється, що в будинку, який вас цікавить, вся нерухомість вже продана. Але первинне житло купляють не лише безпосередньо у забудовника. Його можна придбати у інвесторів, які взяли тут квадратні метри на початкових етапах будівництва, і готові продати їх вже перед здачею об’єкта в експлуатацію. Інвестори роблять це цілеспрямовано для отримання прибутку, але іноді вони готові продати квартиру в зв’язку з іншими обставинами. В такому випадку операція проводиться в рамках договору відступлення (переуступки).

Содержание

Відступлення права – це

Відступлення права являє собою своєрідний варіант придбання квартири на первинному ринку нерухомості. Це перепродаж ще недобудованої квартири, що проводиться під контролем та з дозволу забудовника. Такий спосіб придбання житла дає можливість купити його на більш вигідних умовах – інвестори перепродують житло дешевше ціни, виставленої будівельною компанією. Але тут присутні й додаткові ризики, адже в угоді бере участь третя сторона. Розглянемо, що таке квартира з відступленням права, як і коли її вигідно купувати, та способи виключити невигідну і небезпечну операцію.

Що таке договір відступлення

Договір відступлення ще не дає вам права на нерухомість. Ви стаєте стороною, яка в майбутньому отримає квартиру в споруджуваному будинку в рамках основного договору, укладеного між інвестором і забудовником. Продавець відступлює права щодо нерухомості.

Переваги договору відступлення

Купляти квартиру на завершальних етапах будівництва будинку актуально за договором відступлення не лише в тому випадку, якщо у забудовника не залишилося вільних пропозицій, але і з метою економії. Це пов’язано з наступними перевагами:

  • можливість купити квартиру дешевше – інвестори, які вклали гроші в нерухомість на початку будівництва, часто продають її на 5-20% дешевше, ніж забудовник у момент здачі будинку в експлуатацію;
  • придбання житла в майже побудованому будинку – купівля квартири за договором відступлення прав в споруджуваному будинку в основному проводиться вже перед його введенням в експлуатацію, а купляючи житло безпосередньо у забудовника часто доводиться вкладати в неї гроші на більш ранніх етапах будівництва і чекати, доки будинок побудують;
  • мінімальні ризики зв’язатися з довгобудом – адже ви купуєте квартиру в практично готовому будинку, швидше за все, він буде введений в експлуатацію протягом декількох місяців.

Переуступка прав або купівля квартири після здачі – що вигідніше?

Тому, купляючи квартиру в споруджуваному будинку, звертайте увагу не тільки на пропозиції забудовника, але й інвесторів. Якщо будинок буде незабаром зданий, відступлення може стати альтернативою, яка дозволить заощадити й обзавестися новим житлом швидше. Але купівля квартири з відступленням має підводні камені.

Недоліки договору переуступки

До купівлі квартири з відступленням права потрібно поставитися з особливою обережністю через такі особливості цього формату угоди:

  • необхідність сплати всієї суми відразу – якщо з забудовником можна оформити купівлю на виплат і розраховуватися частинами за мірою зведення будинку, то інвестори хочуть отримати все і відразу;
  • можливі доплати – часто забудовники дозволяють передати права на житло лише за умови виплати певної комісії (як правило, вона складає від 1 до 3% вартості житла), тому проаналізуйте, чи вийде у вас заощадити з урахуванням додаткових виплат, або ж ви, навпаки, переплатите;
  • неможливість пред’явлення претензій продавцю об’єкта нерухомості – ви платите початковому інвестору, а всі суперечки стосовно квартири будете вирішувати з забудовником;
  • передача за договором не лише прав, але й обов’язків, якщо це продаж квартири з відступленням прав в іпотеці, покупцеві доведеться взяти на себе обов’язки щодо її погашення на умовах, які раніше підписав первісний інвестор – вибрати програму кредитування у вас не вийде.

Ретельний підбір інвестора й аналіз забудовника дозволить укласти договір відступлення на максимально вигідних умовах. У такому випадку єдиним недоліком буде виплата продавцю відразу всієї суми. Укладення такого договору спричиняє деякі ризики, які розглянемо далі.

Форма договору може бути іншою, і залежить вона від того, за якою схемою інвестування нерухомість була придбана первинним покупцем. У будь-якому разі в договорі не повинно бути двозначностей, він повинен містити інформацію про штрафні платежі та бути підписаний всіма сторонами, що мають відношення до операції.

Ще одним важливим моментом є вичитування і ретельна перевірка договору між інвестором і забудовником, в рамках якого він інвестував у нерухомість. На це звертають особливу увагу клієнтів і юристи. Сергій Бруцький з компанії Easylegal розповів:

«Практика показує, що переважна кількість покупців за договором відступлення не звертають належної уваги на основний договір, в якому якраз і зазначені обов’язки та права інвестора й забудовника. В результаті, підписуючи договір відступлення, вони можуть купити «кота в мішку». Я рекомендую покупцям завжди вимагати від інвестора показати основний договір і повністю вичитати його. Тільки після цього можна підписувати документи на відступлення прав».

Краще не вдаватися до варіанту, коли з інвестором і забудовником укладаються окремі договори. Сторони повинні укладати один тристоронній договір.

Під час купівлі квартири за договором відступлення рекомендується, щоб на початку її купували через Фонд фінансування будівництва. У цьому випадку покупець максимально захищений від ризиків. Купити квартиру з відступленням можна і в разі фінансування через цільові облігації, випущені інститутом спільного фінансування. Але тут ризики будуть максимальними, і не виключено, що вам запропонують купити вже раніше перепродану квартиру.

Купівля новобудови: договір купівлі-продажу облігацій

Крім того, можливе відступлення прав у випадку інвестування в рамках форвардного деривативу або в разі зведення будинку житлово-будівельним кооперативом. В останньому випадку покупець стає асоційованим членом кооперативу.

Як правильно купити квартиру за переуступкою в новобудові

Починаючи процедуру купівлі квартири за договором відступлення, проаналізуйте ситуацію, перевіривши наступні нюанси:

  • забудовник повинен мати документи на землю і дозвіл на будівництво;
  • будівельна компанія повинна дотримуватися термінів будівництва об’єкта;
  • інвестор не повинен був порушувати умови основного договору із забудовником;
  • девелопер повинен дозволити перепродаж прав на квартиру.

Виконання цих умов буде гарантувати правомірність і безпеку угоди, що в першу чергу важливо для покупця.

Купівля квартири з переуступкою: оформлення

Забудовник може дозволити відступлення прав вимоги на об’єкт нерухомості, якщо первісний інвестор сплатив 100% суми за нього. Якщо гроші повністю не виплачені, умовою такого договору буде доплата суми, що залишилася новим покупцем. На цьому етапі уточніть, за яких умов забудовник дасть дозвіл на угоду з відступлення. Можливо він вимагає виплатити штраф за перепродаж нерухомості. Ця сума повинна зазначатися у договорі відступлення, і надалі виплачуватися забудовнику.

Далі перевірте об’єкт нерухомості на дотримання строків, і чи не є він під заставою в банку. Зробити це допоможе юрист. Якщо інвестор оформив квартиру в іпотеку і приховав це від вас – подальша співпраця припиняється. Якщо ж цей факт вам відомий – банк буде ще однією стороною договору. Разом з правами на нерухомість до вас перейдуть зобов’язання з виплати кредиту.

Коли всі документи перевірені й сторони прийшли до згоди, можна укладати договір. Для безпеки і дійсності правочину цей документ повинен бути нотаріально завірений. Таким чином, процедура складається з наступних етапів:

  • отримання дозволу від забудовника;
  • перевірка дозвільних документів і строків будівництва;
  • аналіз забудовника на відсутність позовів у суді;
  • перевірка інших об’єктів будівельної компанії;
  • перевірка інвестора;
  • складання договору відступлення з зазначенням штрафів та інших особливих умов;
  • завірення договору у нотаріуса.

Тепер права та обов’язки первісного інвестора переходять до покупця. Після введення будинку в експлуатацію ви приймаєте квартиру за актом-прийому передачі та стаєте її власником.

Акт прийому-передачі квартири в новобудові

Договір відступлення є лише одним з переліку документів, які підтверджують ваше право вимоги на квартиру в новобудові. Розглянемо, які папери ви повинні отримати на руки в процесі проведення процедури.

Які документи видаються під час купівлі квартири з переуступкою

В разі купівлі квартири з відступленням прав покупець надає стандартний пакет документів, у тому числі паспорт, код, згоду чоловіка або дружини. А ось після вчинення правочину він має право отримати наступні папери:

  • нотаріально завірену копію або оригінал основного договору;
  • підтвердження розрахунків між інвестором, забудовником і покупцем;
  • згоду забудовника на відступлення, якщо це не прописано в договорі;
  • договір відступлення.

Ви отримуєте ці документи разом з актом передачі. Кожен з них може стати вирішальним під час виникнення спорів або нестандартних ситуацій між покупцем і забудовником, а також буде підтвердженням правомірності правочину.

Купівля переуступки з кредитом

Особливості відступлення з іпотекою в тому, що тут крім інвестора, забудовника та покупця фігурує ще й банк. Перевага такого формату придбання житла в тому, що ви виплачуєте не всю суму за квартиру відразу – сплачуєте частину інвестору, а решту вартості погашаєте в рамках оформленого кредиту. Недолік полягає в тому, що до вас переходять зобов’язання за іпотекою зі всіма умовами, обговореними раніше – ви берете на себе зобов’язання за раніше оформленою іпотекою.

Буває, що ініціаторами відступлення прав на іпотечну квартиру є банки. Це відбувається в тому випадку, якщо первинний покупець квартири порушує умови кредитного договору, не платить або банк має докази його неплатоспроможності.

Купівля переуступки з кредитом являє собою практично те ж саме, що й оформлення іпотеки з початковим внеском. За цих обставин важливо враховувати, щоб у рамках договору не порушувалися норми Цивільного кодексу щодо інвестора, інакше суд може визнати такий договір недійсним. Виходить, що в цьому випадку ви купляєте квартиру в кредит за вигідною ціною, але зростають ризики зв’язатися із судовими розглядами. Тому важливо переконатися в тому, що інвестор згоден з таким порядком вирішення ситуації й не має підстав оскаржувати договір у суді.

Ризики відступлення прав на квартиру

З тієї причини, що відступлення прав на нерухомість ще не означає отримання на неї прав, а тільки дає можливість їх вимагати після введення будинку в експлуатацію, а в угоді між забудовником і кінцевим покупцем присутній посередник, тут існують такі ризики:

  • подвійний продаж – можливо інвестор уступає права вимоги на одну і ту ж квартиру не одній особі, а уклавши такий договір з кількома покупцями;
  • купівля квартири в довгобуді – якщо будинок ще не готовий до здачі, проаналізуйте, чому інвестор продає квартиру, в яку вклав раніше, можливо, забудовник просто «заморожує» будівництво;
  • придбання неякісної нерухомості – можливо інвестор захотів перепродати свою майбутню квартиру у зв’язку з тим, що його перестала влаштовувати якість роботи забудовника.

Але за належної підготовки та уважності до деталей всі ці ризики можна попередити.

Як виключити ризики під час купівлі квартири з переуступкою

В основному ризики з придбанням житла через інвестора-посередника пов’язані з недобросовісністю цієї особи або забудовника. Тому для безпечного укладення договору відступлення дотримуйтеся таких правил:

  • перевірте сторони на благонадійність – чим більше інформації ви зберете про забудовника та інвестора, тим краще – проаналізуйте дозвільні документи, відсутність проблемних об’єктів, вивчіть основний договір;
  • укладайте договір з безпечними схемами інвестування – до таких, наприклад, відноситься купівля через Фонд фінансування будівництва, коли ймовірність подвійного продажу мінімальна – процедури контролюються державою;
  • вимагайте, щоб забудовник і банк (якщо є іпотека) також були сторонами цього договору – виключається можливість шахрайства з боку первісного інвестора;
  • перевірте основний договір на відсутність заборони відступлення прав на квартиру – краще, якщо в ньому вказано, що така процедура дозволена;
  • не укладайте договір відступлення, якщо у відношенні цього об’єкта його вже укладали раніше – є ймовірність, що будівництво проблемне, тому інвестори хочуть відмовитися від квартири.

Юрист Сергій Бруцький розповів про важливість перевірки сторін перед підписанням договору:

«Часто замість самого інвестора на операцію приходить довірена особа. Працювати з нею можна лише за наявності довіреності, яку вона зобов’язана пред’явити. Перед цим також варто перевірити, не лише забудовника, але й інвестора на наявність позовів у суді. Якщо на них масово заявляють покупці – тут є шахрайство. Також треба перевірити ці особи в податковій. Зробити це можна самому через сайт Податкової служби».

Таким чином, купівля квартири з переуступкою в Україні досить вигідний, але ризиковий варіант. Правда, якщо ви проявите пильність, не полінуєтеся перевірити всі сторони на добропорядність і не будете зв’язуватися з сумнівними схемами, то й боятися нічого.

Як правильно продати квартиру з відступленням права

Розглянемо ситуацію з відступленням права на квартиру з точки зору продавця, адже ця сторона також може зіткнутися з проблемами, що перешкоджають продажу квартири.

Продаж квартири з переуступкою: основні моменти

Для того, щоб мати можливість перепродати квартиру з відступленням права, інвестору належить враховувати наступні моменти:

  • забудовник повинен дозволити зробити це – не поспішайте виставляти нерухомість на продаж до того, поки не отримаєте згоду будівельної компанії (це робити не обов’язково, якщо відповідний пункт прописаний в основному договорі);
  • необхідність виплати всієї суми за основним договором – навіть якщо інвестор не повністю розрахувався з забудовником, він може передати ці зобов’язання в рамках договору відступлення, за яким борг перекладається на покупця;
  • необхідність сплати штрафу – можливо забудовник дозволить вам провести цю операцію лише у випадку виплати йому певного відсотка від суми угоди.

Етапи продажу квартири за договором відступлення

Враховуючи розглянуті особливості, можна переходити до продажу квартири, дотримуючись наступного порядку:

  • узгодьте можливість перепродажу нерухомості з забудовником – він повинен надати згоду в письмовому вигляді, або вказати це в договорі;
  • отримайте довідку про відсутність боргу перед будівельною компанією або про суму, яку належить виплатити – від цього будуть залежати подальші обов’язки покупця перед забудовником;
  • отримайте згоду чоловіка або дружини – для випадків, коли квартиру купували у шлюбі;
  • отримайте згоду банку – актуально, якщо квартира оформлена в іпотеку.

Як продати квартиру: покрокова інструкція

Зібравши ці документи, прикладіть до них основний договір, свій паспорт та код. Тепер пакет готовий для проведення угоди – квартиру можна виставляти на продаж. Укладіть договір переуступки прав, завірте його в нотаріуса та отримайте розрахунок. На цьому ваші права вимоги на квартиру в споруджуваному будинку переходять до іншої особи. Ви не несете відповідальність за якість перепроданої квартири, а всі претензії покупець повинен пред’являти забудовнику.

Чи оподатковується продаж квартири за договором відступлення

Під час проведення операції з відступленням розміри податків залежать від схеми інвестування та отримання продавцем прибутку. У разі оформлення переуступки на квартиру, придбану через Фонд фінансування будівництва, покупець не повинен сплачувати податки. А якщо ж у рамках процедури задіюється і переоформлюється попередній договір купівлі-продажу прав, покупцеві доведеться заплатити 1% від вартості нерухомості в Пенсійний фонд.

Коли можна продавати квартиру після її придбання

Стосовно продавця податкові зобов’язання настають, якщо він продає права вимоги на нерухомість, і отримує прибуток. В такому випадку він сплачує 18% податку на доходи фізосіб і 1,5% військовий збір.

Розірвання договору відступлення прав

Продаж квартири за договором відступлення може бути визнаний недійсним, якщо в ході укладання угоди були порушені порядки процедури, а саме:

  • забудовник не був згоден з перепродажем квартири;
  • нерухомість знаходиться під заставою, і заставотримач не давав згоду на заміну боржника;
  • порушені права однієї зі сторін, наприклад, права на квартиру перепродані банком без своєчасного повідомлення про проведення процедури первинного покупця.

Щоб не зіткнутися з ситуацією, коли вам доведеться розривати договір, зверніть увагу на всі ці моменти. Інакше зірвана угода спричинить тільки безглузду витрату часу і грошей.

Таким чином, продаж квартири в новобудові за договором відступлення являє собою передачу права вимоги на цю нерухомість. Покупець не може відразу оформити це житло у власність, адже воно знаходиться на стадії будівництва і належить забудовнику. Але договір відступлення прав є документом, за яким ви станете власником нерухомості після здачі будинку в експлуатацію. Це вигідний та зручний варіант – ви купялєте первинне житло практично на стадії введення в експлуатацію за ціною нижчою, ніж у забудовника.

Количество случаев уступки прав требования в последнее время растет, месяц от месяца Росреестр фиксирует это увеличение. При этом с такого рода сделками обычно связаны определенные риски. Участились случаи, когда подрядная организация, получившая квартиру в качестве оплаты от застройщика, своих обязательств перед строительной компанией не выполняет, в результате происходит расторжение договора уступки, после чего квартира возвращается по суду. Как подстраховаться от подобных ситуаций, рассказали специалисты.

Перед тем, кто собирается купить квартиру в новостройке, сегодня открыты три пути. Во-первых, подписать договор долевого участия в строительстве непосредственно с застройщиком. Во-вторых, стать владельцем квартиры в новом доме можно, заключив договор уступки права требования с физическим лицом, купившим эту квартиру у застройщика с целью инвестирования. Третий вариант — когда договор уступки права требования заключается с подрядной организацией, которая выполняет строительно-монтажные работы на объекте.

Наиболее распространенными сегодня являются ситуации, когда продавцом выступает подрядчик.

Особенность уступки права требования по договору долевого участия в строительстве заключается в том, что в результате такой сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нем лишь меняется покупатель (вместо первоначального инвестора им становится новое лицо). Права и обязанности первоначального инвестора переходят к покупателю, при этом все условия первого договора (сроки выполнения работ, цена квартиры и гарантийный срок) остаются прежними. Уступка возможна после государственной регистрации договора долевого участия и до того, как подписан акт приема-передачи на эту квартиру. Так же, как и договор долевого участия, уступка прав подлежит государственной регистрации.

Согласовывать уступку у застройщика не нужно (исключение — случаи, когда договор долевого участия содержит пункт, что уступка требования невозможна без согласия застройщика). Но после того как договор уступки прав зарегистрирован, покупатель должен поставить застройщика в известность о том, что к нему перешли права на объект. Для этого составленное в простой письменной форме уведомление направляется в адрес строительной компании. Этот документ должен содержать данные о первом участнике долевого строительства и новом инвесторе. Желательно приложить к уведомлению копию договора уступки.

Два вида уступки права требования по квартире

Согласно закону № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», уступка возможна в двух случаях: после полной оплаты стоимости договора или с одновременным переводом долга на нового участника долевого строительства.

1. Если оплата по договору полностью произведена, для регистрации потребуется справка о полной оплате.

2. Если первым участником строительства оплата внесена не полностью, одновременно с уступкой происходит перевод на покупателя остатка долга. Перевод долга на другое лицо возможен только при условии согласия кредитора. В таком случае на государственную регистрацию потребуется письменное согласие застройщика на уступку. Если согласия нет в перечне поданных документов, это является основанием для приостановления государственной регистрации договора уступки.

Образец договора уступки права требования квартиры

Образец договора уступки права требования квартиры с участием банка

Пакет документов для оформления покупки квартиры у подрядчика

Все документы, необходимые для переуступки прав, делятся на те, что требуются для регистрации сделки в Росреестре, и те, что покупателю нужно собрать, для того чтобы защитить свои права в дальнейшем.

Документы, необходимые для Росреестра (все документы предоставляются в двух экземплярах: подлиннике и копии):

1) документ, подтверждающий оплату по договору, либо документы, подтверждающие одновременный перевод долга на нового приобретателя;

2) письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга на покупателя);

3) нотариально заверенное согласие супруга;

4) если право требования находится в залоге, письменное согласие залогодержателя;

5) договор, на основании которого возникло обеспеченное ипотекой обязательство (для регистрации договора уступки в Росреестр обращаются две стороны договора);

6) согласие органов опеки и попечительства на уступку прав требования по договору, если участником долевого строительства является несовершеннолетний (недееспособный).

Документы, которые требуются покупателю квартиры

При покупке квартиры у подрядчика покупателя должны интересовать два основных момента: действительно ли подрядная организация имеет право распоряжаться этим объектом и была ли произведена оплата по договору.

Как правило, между подрядчиком и застройщиком заключается договор подряда с последующим поэтапным зачетом стоимости выполненных работ в счет оплаты приобретаемых объектов. По мере выполнения этих работ по двум этим договорам: договору долевого участия и договору подряда — производится зачет.

Здесь возможны два случая. Первый — когда квартира переоформлена на подрядчика (заключен договор уступки права требования или договор участия в долевом строительстве, зарегистрированный в Росреестре).

«В этой ситуации все достаточно просто, — объясняет адвокат адвокатского бюро «Союз» Юлия Михайлова. — По выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (ЕГРП) проверяется, действительно ли правообладателем является продавец, имеются ли ограничения или обременения права требования.

Стоит поинтересоваться у застройщика, была ли произведена оплата, как правило, у подрядчика на руках должен быть зарегистрированный договор и справки об оплате. Если есть предыдущие правообладатели, должны быть документы, подтверждающие их оплату предшествующим правообладателям, и так до момента оплаты застройщику. Если оплата производилась путем зачета взаимных требований, нужно требовать предоставления копии таких договоров. Это обезопасит покупателей от правопритязаний предыдущих продавцов. Особое внимание нужно обратить на условия, обязательные для договоров данного вида. Без них договор будет считаться незаключенным. Поскольку право требования вытекает из договора участия в долевом строительстве, все реквизиты указанного договора (номер и дату заключения, а также иные сведения, позволяющие установить объем уступаемых требований) необходимо указать в договоре уступки».

Второй случай, когда подрядчики не обладают юридическим правом требования в отношении объекта долевого строительства, квартира числится за застройщиком или за третьим лицом.

«В этом случае покупателю необходимо с особым вниманием отнестись к моменту передачи денежных средств, — считает Юлия Михайлова. — Если квартира числится за застройщиком, нужно требовать в подтверждение оплаты не только справку, но и иной документ (приходно-кассовый ордер и чек). Если квартира числится за физическим лицом, соответственно, именно это лицо должно выдать расписку в получении денежных средств. Хочется особо обратить внимание покупателей на то, что при совершении сделки необходимо изучить документацию застройщика: разрешение на застройку, проектную документацию и все изменения, внесенные в ее содержание. Бумаги, которые подтверждают, что у застройщика есть право на владение земельным участком. В сложных ситуациях следует привлечь для работы юриста».

В соответствии со статьей 17 федерального закона № 214-ФЗ, договор уступки права требования по договору долевого строительства подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Договор уступки считается заключенным только с момента государственной регистрации.

Елена Хамардюк, начальник отдела надзора за долевым строительством службы строительного надзора и жилищного контроля:

— Приобретая объекты у подрядных организаций, граждане должны понимать, какие документы необходимы для такой сделки, чтобы в случае возникновения судебных разбирательств в дальнейшем они могли отстоять свои права в суде. Требуется не только наличие справки от застройщика о выполненных подрядной организацией работах на объектах застройщика, но и все финансовые документы, подтверждающие расчеты между застройщиком и тем юридическим лицом, которому была передана квартира (зачет взаимных требований, формы выполненных работ), потому что справка от застройщика о выполненных подрядной организацией работах финансовым документом не является. И в случае возникновения ситуации, когда застройщик отдал помещение, оформил договор долевого участия с подрядной организацией, а та по каким-либо причинам своих обязательств не выполнила, работа не была завершена, а объект уже переуступила физическому лицу, защитит интересы дольщика. 

Екатерина Шелавина, заместитель начальника отдела регистрации долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Красноярскому краю:

— Случаев, когда регистрация сделки по переуступке права требования приостанавливается, в последнее время стало заметно больше. И хотя подобные ситуации, как правило, разрешаются, необходимые документы стороны оформляют и регистрация проводится, весь этот месяц, пока уступка приостановлена, покупатель проводит в нервном ожидании.

На практике покупатели зачастую не проверяют ни условия договора, ни наличие согласия застройщика на уступку объекта, это приводит к приостановке регистрации. Мы делаем запрос застройщику, и, если застройщик согласия на уступку не давал, а оно условиями договора предусмотрено, в регистрации договора будет отказано.

Покупателю нужно внимательно ознакомиться с содержанием первого договора долевого участия в строительстве, с тем, на каких условиях он заключался с первоначальным инвестором, удостовериться, что на квартире нет обременений (ипотеки). Если уступок было несколько, удостовериться, что оплата была произведена по всем.

В любом случае, нужно помнить, что все права на объект возникают только с момента регистрации, пока нет записи в реестре, что бы ни утверждал продавец, это лишь его слова, он действительно может распоряжаться объектом, только после того как появилась запись в ЕГРП. 

Довольно часто владельцы недвижимого имущества прибегают к переуступке прав собственности на квартиры. Данная процедура является довольно востребованной в тех ситуациях, когда жилые помещения переходят от настоящих владельцев к новым. Подобные документы заключаются на основании договоров купли-продажи, в случае инвестирования или ипотечного кредитования. Эта процедура является особенно популярной при строительстве новых жилых домов.

Что из себя представляет переуступка прав собственности

Переуступка прав на квартиры или частные дома – это процесс перехода любых прав и обязательств в отношении конкретного недвижимого имущества от одних собственников к другим. Подобные процедуры могут являться следствием осуществления различных сделок: начиная от долевого строительства, заканчивая ипотечным кредитованием. Самым удивительным в данной ситуации является то, что продавцы могут заключать договоры переуступки прав сразу с несколькими покупателями, но только при условии, что квартира или дом состоит из более двух комнат. Конкретный недвижимый объект может передаваться от одного человека к другому неограниченное число раз (по крайней мере, в действующем законодательстве в этом отношении нет никаких ограничений). Именно поэтому перед тем как брать на себя всю ответственность за жилое помещение, настоятельно рекомендуется поинтересоваться о предыдущих сделках и договорах, которые были заключены с конкретной квартирой или домом.

Разновидности переуступки прав собственности

Существует 2 основных вида переуступки прав собственности:

  • цессии или переуступки прав на основании договоров долевого участия;
  • переуступки прав на основании договоров купли-продажи.

В первом случае (при подписании договора цессии) все сделки осуществляются по договорам долевого участия или договорам купли-продажи. Подписание ДДУ сегодня является весьма популярной процедурой и пользуется востребованностью среди людей разных социальных слоёв. В данной ситуации застройщики и собственники должны подписать договоры, в которых чётко оговорить, что собственники становятся полноправными хозяевами жилой недвижимости в того момента, как возводимый объект будет сдан в эксплуатацию. Но из-за длительного строительства будущие собственники могут изменить своё решение о покупке квартиры в конкретной новостройке, поэтому они имеют возможность передавать право владения жильём третьим лицам. Такие сделки будут уместны в отношении уступки прав собственности, которая и называется цессией.

По предварительно подписанным договорам купли-продажи сделки между покупателями и застройщиками не производятся. Но такие договоры позволяют производить подобные сделки в будущем. Так, покупатели, которые расторгают договоры продажи квартир на основании переуступки прав собственности, в дальнейшем не будут иметь никаких прав на жильё, а застройщики в данной ситуации обязаны в полном объёме возвратить им денежные средства, которые были выплачены за квартиру.

В том случае, если дома покупаются в ипотеку, то при передаче прав собственности все задолженности бывших владельцев обязаны погашать новые покупатели. Именно в этом и заключается основное различие второго вида переуступки от первого, ведь при заключении договоров долевого участия продавцы полностью выплачивают застройщикам всю сумму или передают эти обязанности новым собственникам.

Особенности покупки и продажи жилья по договорам цессии

Покупка жилых помещений путём переуступки прав собственности является очень выгодным инструментом сегодняшнего рынка недвижимости, с помощью которого всё чаще приобретают квартиры в новостройках. Как было указано выше, данную переуступку называют цессией. В некоторых ситуациях этот договор считается единственно правильным способом покупки жилой недвижимости, поэтому он и пользуется столь высокой популярностью в современном мире.

Переуступка является гарантией стабильности цен при покупке жилья для обеих сторон сделки – для покупателей и застройщиков. Это особенно важно в ситуациях, если покупатели вдруг передумают приобретать квартиру в новостройке и захотят вернуть обратно свои денежные средства или если инвесторы пожелают вложить свои финансы, обезопасив себя от возможных повышений цены на конкретную недвижимость.

Приобретая жилые помещения по договорам цессии, желательно понимать, что переуступку прав можно использовать только до момента, пока права ещё являются нереализованными. Ведь после сдачи дома в эксплуатацию, когда между застройщиками и владельцами будут составлены акты приёма-передачи, переуступка прав собственности не может быть официально реализована.

Вне зависимости от того, покупаете вы или продаёте квартиру по переуступке, это даёт обеим сторонам сделки множество преимуществ. Но заключение подобных договоров также имеет некоторые риски, что нужно всегда учитывать.

Риски при переуступке прав

Заключение договоров цессии может иметь различные риски в отношении недвижимого имущества. Основной причиной их возникновения является невнимательное прочтение условий сделок, а также отсутствие минимального объёма правовых и юридических знаний. Далее рассмотрим основные и наиболее частые риски, на основании которых будущие покупатели и продавцы смогут узнавать и тщательно анализировать все условия договоров цессии.

Самой большой опасностью, которая может случиться с цедентом, является признание оформленных договоров недействительными. В данной ситуации новые правообладатели могут предъявлять свои претензии именно к покупателям, а не застройщикам. Во избежание данных проблем требуется оговорить наиболее важные тонкости заключаемой сделки. Договоры признаются действительными в тех случаях, когда дольщики полностью выплатят денежные суммы, которые обозначены в документе, когда имеется письменное согласие фирмы на переуступку прав (разрешение кредиторов – при ипотечном финансировании).

Следующим риском является банкротство застройщиков. Такие ситуации случаются очень редко, но всё же они случаются. Распознать будущих банкротов-застройщиков можно, если вам предлагают слишком низкую цену на жильё (по сравнению с рыночной стоимостью), если срывают сроки строительства и нарушают условия заключённых договоров. В том случае, если продавец переуступил право на жильё, а строительная фирма обанкротилась, то претензии нового дольщика будут направлены в адрес застройщика.

Очередным риском является неоднократная переуступка прав собственности третьему лицу. Довольно часто случаются ситуации, когда по договорам цессии квартира продаётся несколько раз, а владельцем в итоге становится первый дольщик. Во избежание подобных проблем также нужно тщательно изучать условия подписываемых договоров. Соглашения о переуступке также должны быть официально зарегистрированы, как и основные договоры долевого участия.

Последний риск – нарушение условия договора со стороны цедента. Но в данном случае обычно страдают застройщики. В таких случаях эксперты рекомендуют не разбираться в правовых тонкостях самому, а воспользоваться услугами профессиональных юристов, которые изучат все условия сделки, а также помогут обезопасить вас от возникновения каких-либо проблем в будущем.

Особенности подписания договора переуступки прав собственности

Для заключения договоров переуступки прав собственности на квартиры или частные дома, требуется соблюсти следующий порядок действий:

  • ознакомление с бумагами застройщика: разрешение на ведение строительства, документ со сроками реализации рабочего проекта, цели проекта, свидетельство о праве владения земельным участком и т. д.;
  • уведомление фирмы-застройщика о факте продажи квартиры на основании договора цессии;
  • получение официального согласия от застройщика;
  • получение справки об отсутствии долговых обязательств;
  • получение нотариального согласия второго члена семьи (супруг, супруга);
  • получение согласия банка (если жильё находится в залоге по ипотечному кредитованию);
  • получение выписки на жильё из государственного реестра;
  • составление договора с покупателем (в нотариальной конторе, в офисе строительной фирмы или агентства недвижимости);
  • регистрация договора в регистрационных или кадастровых службах.

Все сделки по переуступке прав собственности в обязательном порядке облагаются налогом, оплачивать который должен первоначальный дольщик. Нередко продавцы и покупатели разделяют пополам все расходы, поскольку в процессе торгов первые инвесторы снижают первоначальную стоимость жилья. Размер налога рассчитывается в зависимости от суммы заключаемых сделок.

Признание договоров переуступки недействительными

Как уже упоминалось выше, в некоторых ситуациях договоры переуступки могут быть признаны недействительными. Сделать это могут только судебные органы на следующих основаниях:

  • сделки противоречат действующему законодательству;
  • мнимое заключение нескольких сделок;
  • признание недееспособным или несовершеннолетний возраст одного из участников;
  • заключение договора путём обмана, угроз, насильственных действий и др.

В некоторых случаях недействительным признают не весь договор, а только некоторые пункты. Отметим, что для юридических лиц имеются и другие основания, из-за которых договор цессии признаётся недействительным. Для решения подобных проблем требуется квалифицированная помощь специалистов, которые смогут представлять интересы клиентов в суде. Во избежание судебных разбирательств рекомендуется тщательно проверять документы застройщиков и внимательно читать подписываемые договоры, ведь кто осведомлён, тот вооружён!

Записи созданы 8132

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Похожие записи

Начните вводить, то что вы ищите выше и нажмите кнопку Enter для поиска. Нажмите кнопку ESC для отмены.

Вернуться наверх